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PORTADA N55

ENSXXI Nº 55
MAYO - JUNIO 2014

DIRECCIÓN GENERAL DE LOS REGISTROS Y DEL NOTARIADO: DOCTRINA REGISTRAL

Son ya 77 cambios de criterio

El gota a gota que no cesa de la Dirección General dictando resoluciones que potencian, cada vez más, la calificación registral, aun a costa de complicar la vida a los ciudadanos, incorpora al largo listado que viene publicando esta Revista tres nuevos ejemplos (que se que transcriben en tinta roja con los números 75, 76 y 77). En la primera de ellas (la reseñada con el nº 75) el desbordamiento de la calificación registral llega al extremo de invadir funciones judiciales, dando pábulo a la mitificada categorización casi coránica de presentar a los registradores -según pretenden algunos hipotecaristas- como “Jueces del Libro”. En la segunda resolución (reseñada con el nº 76) se abona la tesis -también sostenida por esos mismos los hipotecaristas- de la suplantación de la función notarial por la registral, a propósito de la valoración del Derecho extranjero. En la tercera resolución (reseñada con el nº 77) se da un paso más en la línea de devaluar la actuación notarial, dejando desactivado con excesivo rigorismo formal la eficacia del requerimiento notarial, aún a costa de hacer inservible el entero el procedimientoseguido para la ejecución extrajudicial de la hipoteca.
Como en ocasiones anteriores, dentro de nuestra sección de cambios de criterio, hemos incluido también la opinión de un autor, en este caso de Ricardo Cabanas que pone en evidencia esta decidida
tendencia registralista que no cesa de la Dirección General, ahora en cuanto a la discrecionalidad del registrador para determinar qué Centro directivo resuelve el recurso.

1) Resolución 14-01-12. Prohíbe las nuevas presentaciones. Determina que, desestimado el recurso interpuesto por haber transcurrido el plazo de tres meses previsto en el párrafo noveno del artículo 327 de la Ley Hipotecaria, sin que se haya impugnado ante los tribunales la resolución desestimatoria del recurso por vía de silencio, no puede ser objeto de una nueva presentación para que se emita una nueva calificación sobre el fondo del asunto debatido.

2) Resolución 26-01-12.  Contradice la innecesariedad de acreditar la presentación a liquidación del impuesto para inscribir la constitución de sociedades. La Resolución exige que los registradores mercantiles comprueben siempre su presentación ante la Administración Tributaria.

3) Resolución de 16-02-12. Cambia el criterio en cuanto amplia los medios de que pueden servirse el registrador de la propiedad en su función calificadora.

4) Resolución de 13-02-12. Para el caso de existir conflicto de intereses exige que conste la expresión, por parte del notario, de la existencia de la autorización o ratificación del «dominus negotii»; y ello no sólo en caso de representación orgánica (para la que es necesaria tal expresión, dado el contenido típico del poder de representación) sino también para la representación voluntaria.

5) Resolución 22-02-12: considera inscribible un documento de compraventa de inmueble con firmas legitimadas por notario venezolano.

6) Resolución 27-01-12. Quiebra del principio de consentimiento. Considera que a la segregación (“…al tratarse de un acto estrictamente registral…”) es aplicable la legislación vigente en el momento de la presentación a inscripción aunque la escritura se hubiera otorgado en un momento en que el régimen era distinto.

7) Resolución 27-02-12. Quiebra del texto legal sobre la suficiencia del juicio notarial en materia de poderes. Cambia radicalmente el criterio sobre la valoración registral del juicio notarial de suficiencia de facultades representativas. Afirma que dicho juicio “presupone la fijación de unas premisas y la afirmación de una conclusión y es coherente solo si es posible derivar ésta de aquéllas. Por tanto la revisión de la congruencia del juicio de suficiencia con el contenido del título, exige imperativamente que se aporten los datos necesarios para hacer una comparación entre las facultades que presupone la apreciación de la representación y el acto o contrato documentado…”.

8) Resoluciones de 28-02-12 (dos). Omisión de domicilio. Respecto de la omisión de la ciudad en que tenga el domicilio el otorgante considera, con base en el citado “principio de aportación de prueba”, que el registrador debe suplir dicha omisión con la obligada consulta al Registro Mercantil (a pesar de lo cual, incoherentemente, confirma la calificación impugnada).

9) Resolución 29-02-12. El Registrador puede argumentar respecto de la cuestión sustantiva en su informe. Señala que el informe del registrador al que se refiere el artículo 327 de la Ley Hipotecaria “es un trámite en el que el registrador puede profundizar sobre los argumentos utilizados para determinar los defectos señalados en su nota de calificación”.

10)  Resoluciones 1-03-12 (dos). Nueva quiebra del art. 98 (poderes). Aunque se trata de escrituras de poder anteriores a la Ley 24/2001, se afirma que, cuando falte de la previa inscripción en el Registro Mercantil, deben acreditarse al registrador de la propiedad los elementos que determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aquélla.

11) Resolución 3-03-12. El Registrador puede no calificar.

12) Resolución 6-03-12. Extiende más allá de la Ley los medios de calificación del registrador.

13) Resolución 6-03-12. La propiedad no inscrita no es verdadera propiedad. En relación con una escritura de liquidación de gananciales y adjudicación de herencia, afirma incidental y sorprendentemente que “Un derecho de propiedad, al que se impidiese su acceso al Registro, no sería un verdadero derecho de propiedad”, en contra de lo que resulta del derecho positivo, de la doctrina y de la jurisprudencia. Por último, con argumentos infundados y extravagantes, limita el alcance y eficacia de las actas de notoriedad.

14) Resoluciones 9-03-12 (2ª) y 13-03-2012. El Registrador puede no calificar. Además, dejan sin efecto el carácter vinculante de las Resoluciones estimatorias prescrito por el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, citando para ello Resoluciones anteriores a la Ley 24/2001 y determinadas sentencias que no constituyen jurisprudencia y han sido contradichas por otras muchas no citadas.

15) Resolución 2-04-12. Rectificación de la inscripción respecto del carácter ganancial del bien inscrito.

16) Resolución 4-04-2012. El Registrador puede no calificar. Además, dejan sin efecto el carácter vinculante de las Resoluciones estimatorias prescrito por el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, citando para ello Resoluciones anteriores a la Ley 24/2001 y determinadas sentencias que no constituyen jurisprudencia y han sido contradichas por otras muchas no citadas.

17) Resolución 9-04-2012. Aportación a la sociedad de gananciales en el momento de la liquidación de la misma. Contradice la Resolución de 19-01-2011 según la cual la aportación de una finca a la sociedad de gananciales realizada en el mismo acto de la liquidación sería contradictoria con la naturaleza propia de dicho acto, al haber quedado disuelta la sociedad conyugal antes de ese acto o simultáneamente al mismo.

18) Resolución 11-04-2012. El convenio regulador vale para todo. Contradice la doctrina tradicional según la cual el contenido del convenio es exclusivamente la liquidación de la sociedad conyugal (cfr. Resoluciones de 3-06- 2006, 31-03-2008, 22-03-2010, 22-12-2010 y 19-01-2011) y admite que en el convenio regulador se pueda no sólo aportar un bien a la sociedad de gananciales que se disuelve sino también extinguir una situación de pro indiviso ordinario previamente existente entre los cónyuges.

19) Resolución 18-04-2012. Niega valor a lo testimoniado por el Notario. Considera que cuando el Notario hace constar en la escritura que ha tenido a la vista «testimonio de los convenios aprobados sin que en ninguno de ellos exista ningún acuerdo relativo a las fincas objeto de la escritura», no puede considerarse «ni testimonio por exhibición ni siquiera testimonio en relación, sino mera referencia de los documentos que se le han exhibido».

20) Resolución 8-05-2012 (BOE 7-06-2012). El convenio regulador vale también para la donación de inmuebles. En contra del criterio de la Resolución 31-01-2005, admite la donación de inmueble en convenio regulador, sin escritura pública.

21) Resolución 19-05-2012 (BOE 21-06-2012). Cualquier atribución judicial de uso de la vivienda familiar a los hijos menores es inscribible a su nombre. Considera inscribible la sentencia que atribuye «el uso del domicilio familiar y su ajuar a los hijos menores que vivirán en compañía de su madre…».

22) Resolución 22-05-2012. Una quiebra más del texto legal sobre el valor del juicio notarial de suficiencia en materia de poderes.

23) Resolución 4-06-2012 (1ª). Rectificación de la inscripción respecto del carácter ganancial del bien inscrito.

24) Resolución 4-06-2012 (2ª). Otra negación de valor a lo testimoniado por el Notario. Contradiciendo radicalmente la doctrina anterior del mismo Centro Directivo (Resoluciones 03-04-1995, 08-07-2005 y 22-07-2005), expresa que en la escritura de adjudicación de la herencia no basta con consignar los particulares de la declaración notarial de herederos abintestato, sino que es necesario acompañar la correspondiente acta en que conste dicha declaración.

25) Resolución 5-06-2012. Niega el juego del principio de prioridad en la calificación del Registrador Mercantil.

26) Resolución 07-06-2012. El valor de lo que manifiesta el otorgante y de las afirmaciones del Notario queda sujeto a la interpretación que el Registrador pueda realizar arbitrariamente.

27) Resolución 11-06-2012. También el documento administrativo de convenio urbanístico vale también para la donación de inmuebles. En contra de lo establecido en el artículo 633 del Código Civil y, haciendo un juego de palabras sobre la “tipificación” de convenios urbanísticos que se refiere el artículo 32 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, mantiene la interpretación menos favorable a la exigencia de escritura pública.

28) Resolución 11-06-2012 (2ª). Importa más que el Registrador de la Propiedad compruebe la inscripción del cargo de administrador en el Registro Mercantil que la comprobación de la existencia de un adecuado juicio notarial de suficiencia de sus facultades representativas de un administrador de una sociedad. Basta con que el Registrador de la Propiedad compruebe la inscripción del cargo en el Registro Mercantil.

29) Resolución 13-06-2012 (1ª). Otra negación del valor de la fe pública notarial en la subsanación de error material realizada de forma reglamentaria. En un caso de subsanación de una escritura ex art. 153 del Reglamento Notarial, no se admite la realizada con base en percepciones personales y en los juicios del Notario en el momento del otorgamiento, en contra de lo dispuesto en dicho precepto reglamentario y expresado en Resoluciones anteriores (cfr. las de 12-03-1999, 27-04-2005 y 06-04-2007).

30) Resolución 20-06-2012. Una “pseudo subsanación” del defecto invocado en la calificación impugnada impide resolver el recurso, aunque no se haya desistido por el recurrente.- Ignora la norma artículo 325 de la Ley Hipotecaria y la reiterada doctrina del Centro Directivo según la cual el recurso debe resolverse aun cuando se subsane el defecto.

31) Resolución 20-06-2012 (2ª). Exige un requisito nuevo no establecido en la legislación hipotecaria para inscribir el pacto sobre ejecución extrajudicial de hipoteca. Para inscribir el pacto de ejecución extrajudicial de las hipotecas constituidas en garantía en garantía de obligaciones cuya cuantía aparezca inicialmente determinada (en el caso, obligaciones futuras) exige que conste expresamente en la escritura que será necesario acreditar respecto a terceros la existencia y cuantía de la obligación futura por medio de la nota marginal del artículo 238 del Reglamento Hipotecario.

32) Resolución 25-06-2012. Niega el valor de la afirmación del Notario autorizante sobre el Derecho extranjero aplicable. El Registrador se convierte juez libérrimo para decidir si inscribe o no.

33) Resolución 26-06-2012 (2ª). La sociedad civil no inscrita carece de personalidad.

34) Resolución 2-07-2012. Para cancelar los asientos registrales de una sociedad de capital que carezca de activo social, existiendo un solo acreedor, es necesaria la previa declaración de concurso

35) Resolución 6-07-2012. La transformación de SA en SL, mediante acuerdo unánime de los socios en junta general universal requiere publicación en el BORME y en un diario. De nuevo, en caso de duda, a favor de los mayores gastos y trámites, aunque sean inútiles.

36) Resolución 07-07-2012. El convenio regulador vale para todo.

37) Resolución 20-07-2012. Dación en pago sometida a la condición suspensiva de la falta de pago. La misma doctrina se reitera en la Resolución de 20-09-2012.

38) Resolución 23-07-2012. De nuevo, quiebra del principio de consentimiento. Considera que a la segregación (“…al tratarse de un acto estrictamente registral…”) es aplicable la legislación vigente en el momento de la presentación a inscripción aunque la escritura se hubiera otorgado en un momento en que el régimen era distinto.

39) Resoluciones 1-08-12 y 6-08-2012. Reanudación de tracto sin escritura pública.

40) Resolución 4-08-2012. Escritura de declaración de ineficacia de otra anterior de dación en pago de deudas, por falta de facultades representativas e inexistencia de tales deudas.

41) Resolución 13-09-2012. Dación en pago formalizada en acto de conciliación. Se limita a afirmar que «…podría discutirse si, al ser un contrato, debería documentarse en escritura pública» y concluye que, tal defecto, al no haber sido alegado por la registradora, no puede tenerse en cuenta por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria.

42) Resolución 18-09-2012. Prevalece la duda del registrador acerca de los términos de la escritura sobre las normas generales de interpretación de los contratos. Novación de crédito hipotecario. En un caso de novación modificativa de un crédito hipotecario por plazo improrrogable para fijar el vencimiento final en un plazo de doce meses y añadiento que "En todo los demás no modificado la referida escritura de crédito continuará válida y vigente", considera que tiene razón la registradora de la propiedad al exigir que en la escritura de novación se afirme expresamente si el nuevo plazo de duración es o no prorrogable.

43) Resolución 2-10-2012. De nuevo niega valor a lo testimoniado por el Notario.

44) Resolución 5-10-2012. Nueva quiebra del art. 98 de la Ley 24/2001.

45) Resolución 9-10-2012. Transformación de sociedad anónima en sociedad limitada. En contra del criterio de la Resolución de 20-02-1996, y adoptando una postura rígida y formalista, no tiene en cuenta -respecto del requisito de cobertura de la cifra del capital social por el patrimonio- el acuerdo de aumento del capital social adoptado en la misma junta general que aprobó la transformación.

46) Resoluciones 22-10-2012 (cuatro). Otra vez, limita «contra legem» la competencia notarial sobre valoración de facultades representativas del representante mediante poder no inscrito en el Registro Mercantil.

47) Resolución 24-10-2012 (2ª). La DGRN entiende que el Notario no tiene interés legítimo en conocer el contenido del Registro. La resolución no sólo transcribe el contenido del informe del Registrador hecho después de interpuesto el recurso, sino que basa la resolución dictada precisamente en hechos y fundamentos alegados “intempestivamente” por el Registrador en ese informe, cuyo contenido no fue nunca conocido por el recurrente.

48) Resolución 6-11-2012. Reitera la quiebra del art. 98 de la Ley 24/2001. Siguiendo el criterio de la Resolución 5-10-2012, afirma que, cuando falte de la previa inscripción en el Registro Mercantil del cargo del administrador de la sociedad vendedora, deben acreditarse al registrador de la propiedad los elementos que determinan la existencia, subsistencia, validez y suficiencia de aquélla (se trata de un defecto que no había sido alegado por la registradora). Con sofismas y falacias, contradice frontalmente la doctrina reiterada de la Dirección General sobre la interpretación del art. 98 de la Ley 24/2011, según la cual tales extremos son competencia del notario (cfr., especialmente,  las Resoluciones de 12 de septiembre de 2005, 30 y 31 de mayo de 2006 y 1 de junio de 2007, entre otras). Además, como en la Resolución de 20-06-2012 y en la citada de 5-10-2012, considera subsanable el defecto relativo al juicio notarial de suficiencia de facultades representativas por la mera exhibición al Registrador de la escritura de la que resulte la representación, cuando según la reiterada doctrina del Centro Directivo (vid., por todas, la Resolución 20-02-2007), únicamente podrá subsanarse mediante un nuevo juicio notarial, sin que pueda ser suplido por la valoración que lleve a cabo el Registrador mediante la exhibición del documento representativo.

49) Resolución 23-11-2012. Niega valor a lo expresado en una escritura de constitución de una S.L., con aportación de inmuebles hipotecados por el valor total que se atribuye a los mismos, sin deducción del importe de la deuda garantizada con la hipoteca respectiva. En la misma escritura de constitución, una vez realizada la asunción de las participaciones sociales con el correspondiente desembolso del capital social, se formaliza el acuerdo por el que la sociedad en formación asume las deudas garantizadas con las hipotecas. Bajo el pretexto de «la falta de claridad en lo que hace al hecho de si la sociedad asume o no la obligación garantizada con hipoteca», minusvalora las manifestaciones de los otorgantes, la configuración negocial que consta en la escritura y la capacidad de la sociedad en formación, contradiciendo, en realidad, la doctrina de las Resoluciones que cita (22-02-1980, 17-11-1989 y 3-04-1991).

50) Resolución 27-11-2012. Una vez más, en caso de duda interpretativa, prevalece la opinión del registrador frente el control de legalidad realizado por el notario. Se confirma la calificación según la cual la segregación de varias fincas para formar una sola discontinua que es objeto de explotación como «huerto solar» debe cumplir la legislación sobre la unidad mínima de cultivo, a pesar de que se obtuvo licencia municipal para tal segregación. Contradice tanto la doctrina sobre las denominadas fincas orgánicas, que constituyen una unidad de explotación (cfr. Resoluciones de 29-10-1947, 23-04-2005 y 20-01-2006), como la doctrina sobre la competencia de la Administración municipal para la concesión de licencia de segregación (Resoluciones 27-05-2006 y 14-11-2006).

51) Resolución 3-12-2012. En caso de duda sobre si están o no suficientemente fundadas las dudas del registrador sobre la identidad de la finca cuyo exceso de cabida se declara, prevalece el criterio de éste. Se trata de un caso en que existen indicios más que suficientes para admitir la inscripción del exceso de cabida (entre otros, el hecho de que se trate de una edificación de más de cien años en una zona urbanística consolidada, y la presentación de certificación catastral y otros documentos administrativos suficientes –entre ellos un informe de la Agencia Catalana del Agua según el cual «no se aprecia ningún dominio público hidráulico-). Contradice la doctrina de Resoluciones que cita (2-06-2011, 13-07-2011, 1-09-2011 y 19-12- 2011).

52) Resolución 5-12-2012. Una vez más, el convenio regulador vale para todo. Como las Resoluciones de 11-04-2012 y 7-07-2012, contradice la doctrina tradicional según la cual el contenido del convenio es exclusivamente la liquidación de la sociedad conyugal (cfr. Resoluciones de 3-06-2006, 31-03-2008, 22-03-2010, 22-12-2010 y 19-01-2011) y admite que en el convenio regulador se pueda extinguir una comunidad pro indiviso previamente existente entre los cónyuges.

53) Resolución 7-12-2012. Reanudación de tracto sin escritura pública. Sigue el criterio mantenido en las Resoluciones 24-07-2012, 1-08-2011 y 6-08-2012, que contradicen la reiterada doctrina anterior (cfr. Resoluciones 18-03-2000, 15-11-2003, 14-06-2007, 04-07-2007, 22-12-2010, 03-02-2012, 06-02-2012, 17-02-2012) que rechazaba el expediente de dominio en los casos en los cuales, por ser promovido por quien adquirió del titular registral (como en este caso) o de sus herederos, no se puede entender que exista tracto interrumpido.

54) Resolución 10-12-2012. Limita las facultades del contador partidor. Mantiene, “obiter dicta”, que en la partición realizada por contador partidor la entrega de legados exige la intervención de los herederos para el cómputo y cálculo de su legítima en atención a la valoración de los restantes bienes de la herencia, para evitar que sean perjudicados esos mínimos derechos legitimarios. Contradice la reiterada doctrina del mismo Centro Directivo, según la cual la partición realizada por el contador partidor no necesita la intervención o consentimiento de los legitimarios salvo que se haya extralimitado (cfr., entre otras muchas, Resoluciones 1-03-2006, 25-02-2008, 16-09-2008, 17-10-2008, 10-01-2012 y 18-05-2012).

55) Resolución 18-12-2012. Reitera la limitación “contra legem” del valor del juicio notarial de suficiencia en materia de poderes cuando exista conflicto de intereses. Siguiendo la línea iniciada por la Resolución 22-05-2012 (y seguida por la de 31-05-2012), exige que la expresión del juicio notarial de suficiencia de las facultades del apoderado incluya que se salva el autocontrato o conflicto de intereses.  Contradice frontalmente la doctrina reiterada de la Dirección General sobre la interpretación del art. 98 de la Ley 24/2011, según la cual tales extremos son competencia del notario (cfr. las Resoluciones 22-09-2005, 27-11-2006,  28-02-2007, 5-06-2007 y 13-11-2007, entre otras) que había sido confirmada por la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de septiembre de 2011. Además, considera subsanado el defecto por el hecho de que el Notario afirme en su escrito de recurso que el poder que tuvo a la vista el Notario contempla expresamente la facultad para autocontratar o incurrir en conflicto de intereses», por lo que contradice la doctrina del mismo Centro (4-11-2008, 5-2-2009 y 13-11-2011, entre otras muchas).

56) Resoluciones 10-01-2012, 17-01-2013 y 28-01-2013. La notificación a titulares de cargas posteriores en un procedimiento de venta extrajudicial de realización de finca hipotecada puede realizarla el notario mediante envío por correo con aviso de recibo aunque no tenga competencia territorial en el lugar de destino. Contradice la doctrina del Centro Directivo según la cual, la notificación notarial ex artículo 202 del Reglamento Notarial sólo puede hacerse por dicha vía postal si el notario es competente no sólo en el lugar en que radica la oficina de Corros sino también en el lugar del domicilio del destinatario de la notificación.

57) Resoluciones 21-02-2013 (dos) y 22-02-2013. Reconocimiento de deuda y opción de dación en pago. A pesar de que se trata de una deuda líquida, vencida y exigible considera que infringe la prohibición de pacto comisorio. Siguiendo el criterio de las Resoluciones de 20-07-2012 y 20-09-2012, contradice la doctrina de la Resolución de 13-03-2000, según la cual la dación en pago cuestionada más que garantía de un préstamo impuesta por el prestamista, tenía una finalidad solutoria, puesto que la deuda era vencida y exigible.

58) Resoluciones 5-13-2013 y 16-03-2013. Objeto social: actividades profesionales. No admite que en los estatutos de sociedades no profesionales se incluyan actividades profesionales, en contra del criterio de la Resolución 5-04-2011 (que ni siquiera se cita), y de la previsión del artículo 2.4 de los Estatutos–tipo aprobados por la Orden JUS/3185/2010, de 9 de diciembre. Para rectificar el anterior criterio se limita a citar una sola Sentencia del Tribunal Supremo, de 18 de julio de 2012.

59) Resolución 19-03-2013. Otra invasión de competencias del Notario. Se confirma la denegación de expedición de certificación de dominio y cargas en procedimiento extrajudicial de hipoteca por estar ésta inscrita a nombre de la entidad de crédito de la cual es sucesora universal la solicitante. Además, contradice la reciente doctrina según la cual el Registrador de la Propiedad no sólo puede sino que debe consultar el Registro Mercantil.

60) Resolución 9-04-2013. Niega eficacia a la resolución judicial en expediente de dominio. En contra del criterio mantenido en la Resolución 24-04-1998, rechaza que el expediente de dominio sirva para inmatricular un elemento en régimen de propiedad horizontal.

61.- Resolución 28-08-2013.- La comunicación realizada por el Notario a la Federación Española de Municipios y Provincias, conforme al convenio entre ésta y el Consejo General del Notariado sobre la gestión del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, no es suficiente a los efectos de levantar el cierre registral establecido por el art. 254 LH.

62.- Resolución 30-08-2013.- Escritura de renuncia abdicativa del dominio sobre un piso. Con una interpretación basada en argumentos un tanto arbitrarios, exige el consentimiento de los demás integrantes de la comunidad de propietarios del edificio, sin tener en cuenta que se produce la adquisición por parte del Estado de los bienes inmuebles vacantes, según el artículo 17 de la Ley 33/2003, del Patrimonio de las Administraciones Públicas.

63.- Resolución 13-09-2013.- Calificación de cláusulas abusivas de préstamos hipotecarios.- Contradiciendo doctrina de resoluciones anteriores a diciembre de 2011, en su argumentación admite que el registrador pueda siempre calificar tales cláusulas empleando conceptos jurídicos indeterminados como el de reciprocidad o el de transparencia, cuando sólo puede hacerlo si han sido valoradas así por los tribunales.

64.- Resolución 8-10-2013. Niega la inscripción de una sentencia declarativa del dominio alegando razones de tracto sucesivo a pesar de que el juez declara probada la cesión del demandado al titular registral. Se apela una vez más al art. 24 CE.

65.-Resoluciones sobre el carácter “registral” del procedimiento de ejecución hipotecaria (vid. 28-08-2013, 13-09-2013 y 10-10-2013, entre otras muchas)
En realidad, lo fundamental de la ejecución hipotecaria –con la sumariedad que le caracteriza-, ya sea mediante el ejercicio de la acción directa (129LH), ante notario o ante el juez, radica en el título ejecutivo, tal y como se destaca en la sentencia del Tribunal Constitucional 41/1981, de 18 diciembre de 1981 (confirmada por las posteriores de 17 de mayo de 1985  y 30 de junio de 1993, entre otras). La interpretación del art. 130 es exagerada, pues es lógico que se refiera a la  “hipoteca inscrita”, como derecho real, y no al título ejecutivo, pero no significa que dicho título carezca de vida extrarregistral, que es posible y frecuente (p.ej., hipotecas de máximo, en que la obligación garantizada no consta en el registro, ni a veces en el título de la hipoteca).

66.- Resolución 31-10-2013. Trata la cuestión del valor del documento extranjero. Sigue la línea de la Resolución de 22-2-2012 y la muy criticable doctrina de la STS número 998/2011, de 19 de junio (en contra del criterio anterior de la DGRN de 7 de febrero y 20 de mayo de 2005). No obstante, en el caso concreto rechaza un  documento de poder con firma legitimada, por tratarse –según parece desprenderse de los términos de la citada reseña– de una simple autorización con firma legitimada, sin que se le haya probado al registrador que los documentos aportados sean equivalentes a una escritura de poder notarial española (cfr. Resolución de 19 de febrero de 2004).

67.- Resoluciones 15-11-2013 y 7-12-2013. Reiteran el criterio sentado en la Resolución 28-08-2013, según la cual la comunicación realizada por el Notario a la Federación Española de Municipios y Provincias, conforme al convenio entre ésta y el Consejo General del Notariado sobre la gestión del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, no es suficiente a los efectos de levantar el cierre registral establecido por el art. 254 LH.

68.- Resolución 16-11-2013.- Extremo rigor en la calificación de los requisitos del requerimiento notarial en el procedimiento de realización extrajudicial de hipoteca.- No considera admisible el requerimiento de pago realizado por el notario autorizante del acta para la venta extrajudicial de finca hipotecada practicado en el domicilio señalado al efecto en la escritura de constitución de hipoteca mediante entrega de cédula a quien dice ser amigo de los requeridos. Se trata de una interpretación excesivamente estricta e incongruente, pues, atendiendo al interés jurídico protegido, no es lógico que se pueda entregar la cédula “al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo, y si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos” (art. 236-c RH) y no al amigo o, por ejemplo, a su pareja de hecho u otro conviviente en el domicilio indicado (cfr. art. 202 RH).

69.- Resolución 30-11-2013.- Infundada exigencia de acreditación de la modificación de estado y vecindad civiles.- En un caso en que vendedor de una vivienda declara en la escritura que está divorciado y que su vecindad civil es la aragonesa, cuando según el Registro de la Propiedad compró cuando su vecindad civil era la catalana y adquirió en régimen de separación de bienes legal supletorio en Cataluña, la registradora exige que se acredite el divorcio o que manifieste que la vivienda que se vende no es la habitual de su familia. Contradice abiertamente la doctrina reiterada del Centro Directivo según la cual no es necesaria la acreditación del cambio de estado civil –pues, según el art. 159 del Reglamento Notarial, se trata de circunstancias que “se harán constar por el Notario por lo que resulte de las manifestaciones de los comparecientes”- o de vecindad –pues, conforme al artículo 160 del mismo Reglamento, se expresará “por lo que conste al Notario o resulte de las declaraciones de los otorgantes y de sus documentos de identidad”.  Tampoco puede exigirse manifestación alguna sobre el carácter de la vivienda, ya que, frente a la manifestación sobre el estado civil “…no puede oponer el Registrador un dato que obre en el Registro a los solos efectos de identificar al titular registral como es su estado civil -cfr. 51.9.a) del Reglamento Hipotecario- recogido del título que motivó su adquisición, por cuanto ni tal dato es objeto de la publicidad registral y está amparado, en consecuencia, por el principio de legitimación registral, ni puede dar prevalencia al posible error padecido al reseñar tal circunstancia personal en el título inscrito sobre el que ahora se presenta a inscripción, ni puede, por último, exigir prueba alguna sobre el cambio de tal circunstancia como, por ejemplo, la nulidad de un matrimonio existente en su momento, al igual que no podría exigirla de que en la actualidad el transmitente se encuentra viudo o divorciado si así consta en el título traslativo, frente a la situación de casado que constase en el asiento anterior” (véase, entre otras, la Resolución de 6 de marzo de 2004).

70.- Resolución 19-12-2013. En relación con una escritura de constitución de hipoteca de contra-aval, prescinde de la necesidad de interpretación lógica, sistemática y teleológica de sus cláusulas para exigir con excesivo rigor la determinación de la duración de la hipoteca. Y, también con una interpretación rigorista, extiende indebidamente al fiador las exigencias que en relación con los pactos de ejecución, impone el artículo 693 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en la redacción dada por la Ley 1/2013, de 14 de mayo, que condiciona el vencimiento anticipado al incumplimiento de las obligaciones de pago correspondientes a tres meses.

71) Resolución 28-1-2014. Profundización en la “usurpación” de las competencias del notario sobre acreditación de facultades representativas. Siguiendo la línea iniciada por la Resolución 5-10-2012 (y seguida en otras posteriores, como las de 6-11-2012, 24-6-2013 y 8-7-2013) tergiversa la interpretación del art. 98 de la Ley 24/2011 y, con un pretendido fundamento en normas constitucionales que nada tienen que ver con la cuestión, contradice la doctrina anterior de la Dirección General según la cual la existencia, subsistencia y suficiencia de las facultades representativas competen al notario (cfr., especialmente, las Resoluciones de 12 de septiembre de 2005, 30 y 31 de mayo de 2006 y 1 de junio de 2007, entre otras). Entre otras afirmaciones, deben destacarse las siguientes:
a) «… es obligación de los registradores (un deber legal que les obliga no frente al notario sino a la parte) practicar la inscripción de aquellos títulos que se ajustan a la legalidad,…». Con esta afirmación, contraria al artículo 325 LH (que reconoce legitimación al notario autorizante para recurrir la calificación negativa), olvida que el registrador tiene obligación, también frente al notario, de inscribir la escritura, sin perjuicio de que en ejercicio de sus competencias, considere que existe algún obstáculo derivado del mismo título o de los asientos del Registro (art. 18 LH).
b) «… el cumplimiento por el notario de los deberes que le impone el repetido artículo 98 facilita la prueba de la representación ante el Registro…». Olvida que, como afirmó la Dirección General en Resoluciones 14-12-2004, 26-11-2007 y 13 de marzo de 2008, los arts. 18 LH y 18 CCom no atribuyen al Registrador facultades equivalentes a una función de carácter judicial respecto de la cual el título presentado sea un mero medio de prueba. El art. 98 de la Ley 24/2011 lo que hace es atribuir competencia al notario para controlar la existencia, subsistencia y suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
c) El registrador está obligado a practicar la inscripción «si de los datos que resultan de la escritura o título, o que pueda procurarse por sí mismo, le permiten asegurarse completamente de la existencia, suficiencia y subsistencia de la representación alegada: de la misma forma que –aun faltando el cumplimiento de todos los deberes por parte de notario prevenidos en el artículo 98– se entenderían automáticamente subsanados con la presentación de las escrituras y documentos originales de los que resulte la representación (que el precepto prohíbe al registrador exigir pero no a la parte aportar)…». Esta idea –contradictoria con el carácter tasado de los medios de calificación ex art. 18 LH- ya ha sido mantenida en otras Resoluciones (20-6-2012, 5-10-2012 y 6-11-2012, entre otras) contrarias a la anterior doctrina del Centro Directivo (cfr. RR 20-2-2007 y 6-11-2007, entre otras) según la cual el juicio de suficiencia de facultades representativas que compete al notario no puede ser suplido por la acreditación de las mismas ante el registrador (análogamente a lo que acontece respecto del juicio de capacidad natural).

72) Resolución 29-1-2014. En relación con la inmatriculación mediante una escritura de aportación a la sociedad de gananciales, previa disolución de comunidad, para negar su acceso al Registro se basa en que su naturaleza traslativa es discutida. Contradice así la doctrina reiterada del Centro Directivo (confirmada en la Resolución de 31 de enero de 2014, sólo dos días después) que reconoce a la aportación a la sociedad de gananciales virtualidad como título inmatriculador, dada la trascendencia jurídica que comporta como desplazamiento patrimonial de un patrimonio a otro.

73) Resolución 3-2-2014. Prueba del Derecho extranjero. Afirma (siguiendo el criterio ya mantenido en otras Resoluciones, como las de 22 de febrero y 26 de junio de 2012 y 31 de octubre de 2013, entre otras) que, al igual que en sede judicial, se mantiene la exigencia contenida en el artículo 281.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según la cual no sólo es necesario acreditar el contenido del Derecho extranjero sino también su vigencia, sin que baste la cita aislada de textos legales extranjeros sino que, por el contrario, debe probarse el sentido, alcance e interpretación actuales atribuidos por la jurisprudencia del respectivo país. Olvida que el art. 281 LEC no es aplicable en el sentido expresado porque así resulta del art. 4 de la misma LEC y por falta de una verdadera laguna legal -y de identidad de razón- para su aplicación analógica. Prevalece lo dispuesto en el art. 36 RH y, por ello, es suficiente la afirmación del notario sobre su conocimiento del Derecho extranjero aplicable que únicamente podrá cuestionar el registrador con base en su afirmación, bajo su responsabilidad, de que también conoce dicho Derecho aplicable.

74) Resolución 5-2-2014. Interpretación maximalista sobre necesidad de constancia de expresión manuscrita de determinados extremos en préstamos hipotecarios. En un préstamo garantizado con hipoteca sobre una vivienda en el que se pacta una bonificación del tipo de interés para el caso de que se tenga contratado un «Cap» hipotecario, considera aplicable la obligación establecida en el art. 6 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, según el cual la escritura pública debe incluir junto a la firma del cliente, la expresión manuscrita por la que el prestatario manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados del contrato. Olvida esta Resolución que tal exigencia sólo se impone en casos en que el préstamo lleve «asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipo de interés», algo que excede de la mera referencia que en este caso se hace a la posibilidad de contratarlo como medio para obtener la bonificación de tipo de interés.

75) Resolución 13-2-2014. Invasión de competencias judiciales. Respecto de un decreto judicial, dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria, considera el Centro Directivo que el registrador tiene competencia para calificar la suficiencia del precio de adjudicación de la finca. Se justifica esta extralimitación de la función registral en el falaz y recurrente argumento de “las exigencias constitucionales derivadas del principio de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos y de exclusión de la indefensión (cfr. artículo 24 de la Constitución Española)”. El desbordamiento de la calificación registral hasta alcanzar funciones judiciales, patente en esta resolución, renueva el viejo desideratum de presentar a los registradores como "jueces del libro".

76) Resolución 27-2-2014. Invasión de competencias notariales. Respecto de una escritura de constitución de una sociedad limitada española cuyo único socio es una sociedad belga, y a pesar de que el Notario reseña todos los datos de identificación de la sociedad extranjera que, según los artículos 38 y 175.1.1.ª del Reglamento del Registro Mercantil, deben figurar en la inscripción, la Dirección General no considera suficiente esta expresión sobre la identidad de la persona jurídica fundadora y exige respecto de otros elementos la acreditación del Derecho extranjero a pesar de que se trata de circunstancias cuya apreciación compete al Notario. Para ello cita algunos preceptos (como los artículos 4 de la Ley Hipotecaria y 36, párrafo primero, del Reglamento Hipotecario) que son aplicables únicamente respecto del documento que directamente haya de inscribirse en el Registro español y no en cuanto a los que entran en el ámbito de control del Notario. La función del registrador también llega –según está resolución- a suplantar la del notario.

77) Resolución 5-3-2014. Una vez más, extremo rigor en la calificación de los requisitos del requerimiento notarial en el procedimiento de realización extrajudicial de hipoteca. Siguiendo la pauta restrictiva de otras resoluciones anteriores (como la de 16-11-2013), no considera admisible el requerimiento de pago a la sociedad mercantil deudora, una vez intentado infructuosamente en el domicilio señalado a esos efectos en la hipoteca que se ejecuta, realizado mediante entrega de la cédula a quien en el Registro Mercantil consta como apoderado de la sociedad, el cual manifiesta que el lugar donde se realiza dicho requerimiento es el domicilio real de la sociedad, acepta la cédula y se da por notificado. El Centro Directivo hace una interpretación excesivamente rigurosa e incongruente, pues, atendiendo al interés jurídico protegido, debe entenderse que el requerimiento al apoderado de la sociedad deudora equivale al practicado “personalmente” al deudor (art. 236-c RH). Se basa en que el apoderado es un “tercero, y respecto del cual no consta acreditada la atribución del poder de representación de la sociedad deudora para la recepción de notificaciones y requerimientos”, a pesar de que la nota de calificación no señala este defecto. La actuación notarial, una vez más, queda en entredicho o desactivada por los argumentos de la Dirección Notarial.