Menú móvil

El Notario - Cerrar Movil
PORTADA N55

ENSXXI Nº 55
MAYO - JUNIO 2014

JUAN PÉREZ HEREZA
Notario de Madrid

ACCESO DIRECTO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

El pasado día 18 de marzo de 2.014 el Tribunal Supremo dictó sentencia condenando al notario autorizante de una escritura de compraventa en la que no se consignó la existencia de un embargo trabado sobre la finca vendida. Si atendiésemos sólo a las noticias1 publicadas en prensa parecería tratarse de un supuesto muy sencillo, aunque lamentable, de error del notario cuya consecuencia lógica sería la condena a indemnizar para reparar el perjuicio sufrido por el comprador.
Sin embargo una lectura más detenida de la sentencia y de los hechos enjuiciados en ella nos revela que el caso dista de ser claro y que la solución adoptada por el Alto Tribunal merece algún comentario.

En síntesis, habiéndose solicitado información continuada al registro de la propiedad competente desde una notaría en aras a la autorización de escritura de compraventa prevista para el día 18 de septiembre se producen los siguientes hechos probados:

- el registro remite el día 18 nota simple por fax en la que la finca aparece libre de cargas;

-ese mismo día 18 a media mañana “entra” un embargo decretado sobre la finca objeto de venta; a primera hora de la mañana del día siguiente (19 de septiembre) se remite desde el registro información del embargo por fax a la notaría; en este caso y en el anterior el sistema informático del registro genera un “report” que confirma la recepción de la información remitida.

- unas horas después un empleado de la notaría habla con un empleado del Registro comunicándole que por un error en su fax no han recibido la información solicitada y pide que se remita a otro número de fax. Obviamente el empleado de la notaría no puede concretar si su petición se refiere a la nota del día 18 o a la del 19 porque ignora la existencia de las dos.

- el mismo día 19, tras esta conversación se remite la primera nota (en la que no figuraba el embargo) al nuevo número de fax facilitado por la notaría y dos días más tarde se firma la escritura (lógicamente con esta nota).

Demandados el notario y el vendedor, el Juzgado de Primera Instancia absuelve al notario y condena al comprador. Recurrida la absolución la Audiencia estima la apelación y condena al notario y, tras la interposición del recurso de casación, el Tribunal Supremo confirma la sentencia de la Audiencia. En una sentencia bastante escueta el Alto Tribunal considera imputable al notario la no constancia del embargo en la escritura, aunque que lo ignorase, porque “corresponde al notario tener los medios técnicos necesarios para prestar sus servicio…en un caso como el presente en que… se declara probado que el registro remitió la comunicación en la que se informaba el embargo y la notaría debió recibirlo, la ignorancia del notario sobre la existencia de esta carga es inexcusable, a los efectos de responder, conforme al artículo 146 RN, de los daños y perjuicios ocasionados al comprado.”

Lo primero que llama la atención es por qué el comprador no demandó a la registradora de la propiedad ya que, sin necesidad de un examen muy minucioso del supuesto de hecho, es clara su posible responsabilidad. Aun reconociendo al “report” emitido por el sistema de la oficina registral el valor inculpatorio para el notario que le atribuye la sentencia por considerar probado que la avería estaba sólo en su fax, es evidente que hubo graves negligencias en la actuación de la oficina registral que justificaría al menos una concurrencia de culpas. La propia sentencia termina apuntando en esta dirección al decir que “lo anterior no prejuzga la posible responsabilidad en que hubiera podido incurrir la registradora frente al notario…”. El problema es que con esta afirmación el Tribunal incurre en el mismo error en el que probablemente ha incurrido el abogado del demandante: entender que frente al cliente el único responsable (o el principal) es el notario quien en su caso podrá repetir contra otras instancias si no le han suministrado correctamente la información que le permita cumplir su función. No creo que al colectivo de registradores le agrade esta afirmación, aunque en este caso haya servido para exonerar de responsabilidad a la registradora, pero demuestra cuál es la percepción de la sociedad. A quien demandan los otorgantes seguridad y exigen responsabilidades los ciudadanos es al notario al que ven, ante quien entregan su dinero, al que reclaman asesoramiento... y no a un registrador ignoto que se encuentra en una oficina cuya situación desconocen. Y es que, por encima de las pretensiones corporativas y de pequeños triunfos legislativos o jurisprudenciales, la seguridad no puede otorgarla quien no está presente en el momento de la formalización del negocio y actúa un tiempo después una vez ejecutadas las prestaciones contractuales.

"El Tribunal Supremo resuelve, como ya ha hecho recientemente en otros casos, atendiendo casi exclusivamente al criterio de justicia material para asegurar el resarcimiento de la parte compradora"

Lo cierto es que el contenido de la sentencia se encuentra condicionado por esta decisión del demandante. Y en este punto hay que criticar la tendencia, últimamente repetida, de nuestro Tribunal Supremo que resuelve buscando la justicia material para el caso concreto, aún a costa de los principios rectores de nuestro ordenamiento jurídico. Está claro que el comprador resultó perjudicado por un defectuoso funcionamiento del sistema de comunicación entre notaría y registro y merece ser resarcido por ello. Pero cuestión distinta es que, por haber sido el único solvente a quien se han exigido responsabilidades, deba condenarse al notario, abstracción hecha de la existencia de culpa en su actuación. Nuestro sistema de responsabilidad civil sigue teniendo como elemento esencial y determinante la actuación negligente o dolosa. Y frente a ello el Tribunal Supremo no se molesta (o al menos no lo hace más de tres líneas) en justificar la concurrencia de este elemento… ni siquiera pretende fundar su decisión, como ha hecho en otras ocasiones, en la creciente objetivación o cuasi-objetivación de nuestro régimen de responsabilidad civil en el ámbito profesional (de la cual hay sobrados ejemplos en el ámbito médico). Se limita a hablar de “ignorancia inexcusable”, cuando precisamente se trata de determinar y fundamentar en su caso que el desconocimiento del embargo era imputable (o no) al notario, en definitiva si hizo lo exigible para procurarse el conocimiento del embargo. El problema es que pretendiendo dar justicia a costa de los principios jurídicos, no se ofrece una solución justa para el caso concreto y además se genera una doctrina que puede ser causante de disfunciones en el futuro. El fallo origina, a mi juicio, más interrogantes que respuestas: ¿Es justo el perjuicio económico que va a sufrir el notario cuando ha actuado con la diligencia debida? ¿Es justo el daño reputacional que causará al notario y a la corporación la publicidad forzosamente parcial e incompleta del fallo?

"Lo sorprendente es que el sistema en el que se ha producido este error debería haber sido sustituido hace tiempo por otro que aminora el riesgo de este tipo errores"

¿Qué incentivos genera la doctrina de esta sentencia para los notarios? ¿y para los registradores?¿es indiferente actuar bien o mal para ser responsable o lo importante es haber sido demandado o no?
No deja de ser curioso que en este caso el juzgador de instancia cuya sentencia no genera doctrina jurisprudencial haya sido más respetuoso con los principios jurídicos y sea el Tribunal Supremo quien haya buscado a toda costa la satisfacción del comprador.2
Y todo lo anterior nos lleva a la última cuestión, tal vez la más importante porque trasciende del caso concreto. Por encima de la imputación correcta o incorrecta de su autoría en este caso se produjo un error en el sistema de comunicación notaría-registro que generó un perjuicio. Lo sorprendente es que el sistema en el que se ha producido este error debería haber sido sustituido hace tiempo por otro que aminora el riesgo  de este tipo errores. La comunicación por fax  supuso un indudable avance en el momento en que se estableció, año 1994, pero siendo posible técnicamente el acceso directo por vía telemática al contenido del registro desde la notaría, es evidente que esta forma de comunicación del contenido del Registro sustituye con ventaja al fax. Por eso ya la Ley 24/2001 apuntó el establecimiento de un sistema de acceso telemático de los notarios a los libros del Registro, acceso que fue consagrado explícitamente por la Ley 24/2.005 modificando el artículo 222.10 de la Ley Hipotecaria según el cual ”la manifestación de los libros del Registro deberá hacerse, si así se solicita, por medios telemáticos. Dicha manifestación implica el acceso telemático al contenido de los libros del Registro. A tal efecto, si quien consulta es una autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio y cargo, cuyo interés se presume en atención a su condición, el acceso se realizará sin necesidad de intermediación por parte del Registrador.”

"Pretendiendo dar justicia a costa de los principios jurídicos, no se ofrece una solución justa para todos los implicados en el caso concreto y además se genera una doctrina que puede ser causante de disfunciones en el futuro"

Frente a la claridad de dicho mandato las resistencias del colectivo registral han impedido que esté operativa la aplicación telemática que permita a los notarios el acceso directo a los libros del Registro. No procede aquí entrar en las razones, fundamentalmente corporativas, que están en la causa de la resistencia. Aunque algunas de estas objeciones puedan considerarse comprensibles3, suponen que el sistema de seguridad preventiva español sea hoy menos seguro y que puedan darse situaciones como las que resuelve la sentencia. La intermediación de tantas personas en el tratamiento de la información (el empleado del registro que extiende el asiento de presentación del mandamiento de embargo que suele ser distinto el que lo traslada al nota informativa que se envía por fax, el empleado de la notaría que recoge esa nota y se la entrega al notario…) aumenta el riesgo de errores. En este mismo caso aunque el primer y el segundo fax hubiesen llegado correctamente si la firma se hubiese producido por la tarde del día 18, no hubiese constado el embargo… lo que demuestra que a día de hoy siempre existe un lapso de tiempo (unas horas o unos minutos) en las que la notaría no tiene la información completa de la finca.4
Es sorprendente la resistencia registral a la instauración de un sistema de publicidad más rápido y fiable. El Registro sirve fundamentalmente a la seguridad del tráfico, facilitando el examen de la legitimación dispositiva del transmitente y de la extensión del derecho que se pretende transmitir. Por ello cualquier mejora de la publicidad formal redundaría sin duda en la utilidad de la institución registral. Sin embargo, el cuerpo de registradores consume casi toda su energía en el refuerzo de la calificación registral, como si fuese este control de legalidad el principal o único servicio del Registro a la seguridad del tráfico y obstaculiza el perfeccionamiento del sistema de publicidad registral, al menos cuando va en contra de sus intereses corporativos5.

"El Registro sirve fundamentalmente a la seguridad del tráfico, facilitando el examen de la legitimación dispositiva del transmitente y de la extensión del derecho que se pretende transmitir"

Sin embargo como he dicho, y pese a las ventajas de un control registral de entrada al Registro, la fortaleza del Registro como institución (aunque tal vez no tanto de los funcionarios a cuyo cargo se encuentra) está en la seguridad que ofrece a las transacciones el conocimiento del dominio y cargas inscritas combinado con el principio de fe pública registral. Por ello los mayores esfuerzos deberían dirigirse a suministrar esa publicidad de la forma más eficiente, especialmente al notario que debe proporcionar seguridad a las partes en el momento en que se perfecciona el negocio y, normalmente, se ejecutan las prestaciones contractuales.
Este caso demuestra lo equivocado que puede resultar la pretensión de reducir la función notarial a una actividad puramente fedataria para proclamar que el único control de legalidad es el del registrador con su calificación. La realidad es bien distinta, la sociedad demanda del notario que asegure la legalidad del contrato y por eso cuando no lo hace contra él dirige sus acciones de responsabilidad.
En los últimos tiempos se han utilizado las nuevas tecnologías para poner a disposición del notario la mayor información posible del estado de la finca (su situación catastral, si está al corriente en el pago de impuestos…), sabiendo que con ello se incrementa la seguridad que se ofrece al comprador, acreedor hipotecario o adquirente de cualquier derecho sobre la finca.

"El momento donde cobra mayor importancia la publicidad registral es el de la formalización del negocio, por lo que quien debe tener un acceso más directo y exacto al contenido del registro es el notario"

Frente a esta tendencia lógica si se quiere prestar un mejor servicio a la sociedad, desde ciertas instancias del colectivo registral hay una resistencia a suministrar, curiosamente sólo a los notarios, la información registral por vía telemática6… lo cual es sorprendente porque el momento donde cobra mayor importancia la publicidad registral es el de la formalización del negocio.
Esperemos que casos como éste convenzan al Gobierno que la sociedad demanda urgentemente la instauración de un sistema  de publicidad, técnicamente posible y que ofrece una mayor seguridad, valor que, en definitiva, es la razón de ser de notarios y registradores.

1 “El Supremo condena a un notario que autorizó la compra de una casa embargada” (Diario Cinco Días 16-4-2014). “Condena a un notario por omitir un embargo a un comprador” (El Mundo 16-4-2014) “El TS confirma la condena a un notario por no informar de un embargo” (Expansión 16-4-2014)
2 La sentencia de primera instancia apuntaba hacia una culpabilidad exclusiva de la oficina registral por considerar que con la llamada telefónica se puso de manifiesto la no recepción correcta de los primeros faxes por lo que no es lógico pensar que la segunda solicitud de información se refiriese sólo a la primera nota.
3 Es evidente el crecimiento exponencial de responsabilidad que un acceso directo y sin conocimiento de lo que se está consultando generaría para los registradores… por otra parte no sería justo que una mejora del sistema suponga una merma de los ingresos por perder los honorarios derivados de la expedición de notas simples.
4 De hecho el artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario sólo obliga al registrador a remitir los nuevos títulos presentados “dentro del mismo día”  
5 El suministro de la publicidad registral por vía telemática está plenamente instaurado a nivel general pero previa petición y con coste para el solicitante.

Resumen

El pasado día 18 de marzo de 2.014 el Tribunal Supremo dictó sentencia condenando al notario autorizante de una escritura de compraventa en la que no se consignó la existencia de un embargo trabado sobre la finca vendida.
Por encima de la imputación correcta o incorrecta de su autoría en este caso se produjo un error en el sistema de comunicación notaría-registro que generó un perjuicio al comprador. Lo sorprendente es que el sistema (basado en la comunicación por fax) en el que se ha producido este error debería haber sido sustituido hace tiempo por otro (basado en el acceso telemático al contenido del Registro) que aminora el riesgo  de este tipo errores.
El caso demuestra la necesidad de instaurar lo antes posible un sistema de acceso de los notarios por vía telemática al contenido del Registro, pues es fundamental suministrar a los notarios en el momento de la formalización del contrato la información más completa y exacta del estado de la finca objeto del negocio.

Abstract

On March 18th, 2014, the Spanish Supreme Court entered judgement against the public notary who certified a deed of sale in which no record was made of the seizure pending on the sold property. Beyond the rightness or wrongness of the charges against his performance, in this case an error occurred in the communication system between notary public and registry, which resulted in harm to the buyer. What is surprising is that the system (faxbased communication) where the error occurred should have been replaced long time ago by another one (based on telematics access to the contents of registry records) that reduces the risk of these kinds of errors. This case demonstrates the need to establish a telematics access to the records of the Registry for all notaries public as soon as possible: it is crucial to provide notaries, at the time of entering an agreement, with the most complete and accurate information on the property being sold.