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PORTADAN57-PORTADA

ENSXXI Nº 57
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2014

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

SENTENCIA DECLARATIVA DE LA TITULARIDAD DOMINICAL QUE ORDENA  RECTIFICAR UNA INSCRIPCIÓN YA EXISTENTE: DEBERÍA HABER EXPRESADO EL TÍTULO Y EL MODO DE ADQUISICIÓN DEL ACTOR
Resolución de 22 de Mayo de 2.014. (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

No basta con poder deducirse del contexto que el título es el de usucapión extraordinaria; debe explicitarse como tal en su contenido. Además, no se expresan algunos de los presupuestos básicos del principio de especialidad: circunstancias personales de los titulares declarados, ni la participación en que resultan dueños, ni -en su caso- el carácter ganancial o privativo de sus derechos.
Por el contrario, no constituye defecto el hecho de que la sentencia no declare expresamente la nulidad del título que motivó la inscripción vigente, ya que el artículo 40-d de la Ley Hipotecaria no contempla la nulidad del título como única causa posible de inexactitud registral.

SENTENCIA ANULATORIA DE TRANSMISIÓN ANTERIOR, ORDENANDO LA REINSCRIPCIÓN A FAVOR DEL TRANSMITENTE, Y CON MANDAMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS POSTERIORES
Resolución de 22 de Mayo de 2.014. (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Es indispensable que, al menos, se hubiera notificado a los terceros o que hubieran sido parte del procedimiento.

NO CABE SUBSANACIÓN CUANDO SE MODIFICA EL OBJETO TRANSMITIDO
Resolución de 30 de Mayo de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende subsanar una escritura de compraventa, modificando el objeto transmitido. Es importante destacar que la subsanación se produce casi seis años después de la transmisión operada en escritura pública, y que una de las fincas transmitidas, que se sustituye sucesivamente en las escrituras subsanatorias, se ha reinscrito a favor de un titular anterior en virtud de sentencia seguida en procedimiento criminal.
La Dirección General rechaza el recurso. Nada impediría que se dejara sin efecto, o se rectificara, un título inscrito, con el consentimiento de todos los titulares y con base en el error de consentimiento de los contratantes, sin perjuicio de las consecuencias fiscales que ello conlleve. Pero lo que no cabe, en cuanto alteraría las reglas generales de formalización de los contratos e inscripción en el Registro de la Propiedad de los derechos reales en ellos formalizados, es pretender realizar una rectificación sustantiva del título por una mera subsanación como si de una simple rectificación material se tratara.

NO CABE LA MODIFICACIÓN DE LINDEROS SIN EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 2 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se plantea la posibilidad de inscribir la rectificación de los linderos de una finca, partiendo de una instancia privada del solicitante que alega haberse producido una inexactitud registral basada en un defecto del título, concretamente una escritura pública en la que se alteraron las lindes de la finca controvertida.
La Dirección General rechaza el recurso afirmando que  la rectificación solicitada no sería procedente por aplicación de los artículos 20 y 40 de Ley Hipotecaria, que exigen el consentimiento del titular registral o en defecto resolución judicial

EL REGISTRADOR PUEDE VOLVER A CALIFICAR UN DOCUMENTO YA CALIFICADO PREVIAMENTE
Resolución de 12 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General señala que el Registrador es un defensor de la legalidad y puede calificar posteriormente a una calificación previa, aduciendo nuevos defectos, ya que en nuestro sistema registral, al contrario de lo que pasa con los actos administrativos ordinarios, las resoluciones del Registrador (incluso las de la propia Dirección General) no se transforman en firmes y definitivas, ni por tanto extinguen, en tanto no prescriban o caduquen, las pretensiones o defensas substantivas o registrales que puedan corresponder a las partes del documento o terceros interesados.
Por ello, incluso habiéndose extendido un asiento improcedente, subsiste la acción para pedir su rectificación, en tanto subsistan el dominio o derechos reales (en general, intereses y derechos, públicos o privados, incluso no inscritos, siempre que el regulador lo disponga así) que puedan resultar en alguna forma perjudicados por el asiento practicado (cfr. artículo 40 de la Ley Hipotecaria).

LA COPIA ELECTRÓNICA DEBE SER ADMITIDA, AUNQUE LA FECHA QUE CONSTE EN SU PIE NO SE CORRESPONDA CON LA DE LA FIRMA DIGITAL
Resolución de 23 Junio de 2.014. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se envía una copia autorizada electrónica un día, figurando en el pie de la copia del archivo PDF, fecha del día anterior. El Notario recurre la denegación de asiento de presentación, lo que lleva a la Dirección General a dar la razón al recurrente señalando como fecha de la copia la del día en que fue firmada digitalmente.

SI SE SOLICITA JUDICIALMENTE LA SUSPENSIÓN DE LA INSCRIPCIÓN DE UN ACTO PREVIO, DEBE CUMPLIRSE TAL SOLICITUD, EN CONTRA DEL PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Resolución de 27 Junio de 2.014. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se  presenta mandamiento librado por el Juzgado en diligencias previas seguidas contra un imputado que es administrador único de una sociedad que ha vendido un inmueble a un tercero de buena fe en fecha anterior a la presentación del mandamiento en el Registro en el que se ordena la suspensión de la inscripción de la compra-venta efectuada y se abstenga de practicar operaciones en virtud de títulos otorgados por la mercantil representada.
El Registrador califica suspendiendo la inscripción hasta la terminación de la causa, de conformidad con el artículo 432-1º-d, del Reglamento Hipotecario. La recurrente afirma que el precepto alegado por el Registrador ha de ser interpretado restrictivamente, dado el principio hipotecario de prioridad, establecido en los artículos 17, 24 y 25 de la Ley Hipotecaria, si bien la Dirección General confirma la calificación entendiendo que es uno de las excepciones a dicho principio, y que corresponde al Juez determinar si nos encontramos en un supuesto en que la compraventa es un acto delictivo en sí mismo o hay falsedad del título.

SI LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA REVOCA LA CALIFICACIÓN INICIAL, LA INSCRIPCIÓN POR SUBSANACIÓN DE DEFECTOS LA HACE EL REGISTRADOR SUSTITUIDO
Resolución de 28 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Ante una calificación sustitutoria que revoca unos defectos y confirma otros, si se subsanan éstos es el Registrador sustituido quien debe redactar el asiento, pues es quien ha calificado la subsanación de los defectos confirmados, sin que pueda ya tener intervención el registrador sustituto. Si bien, al practicar el asiento deberá hacer constar que, en cuanto a los defectos de la nota de calificación que han sido revocados por el registrador sustituto, la inscripción se practica bajo la responsabilidad de éste.

SENTENCIA ORDENANDO CANCELACIÓN DE FINCA APORTADA A JUNTA DE COMPENSACIÓN
Resolución de 10 de Julio de 2.014 (B.O.E. 31 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Dictada sentencia por la que se declara que el actor es heredero ab intestato -junto con sus hermanos- de cierto causante, que unos metros de determinada finca registral pertenecen al caudal relicto de dicho causante, y que es nula la escritura de aportación a la sociedad de gananciales de la finca en cuestión, se presenta mandamiento del secretario judicial ordenando proceder a la cancelación de la inscripción primera de la referida finca, conforme a lo también previsto en la propia sentencia.
El Registrador suspende la cancelación de la inscripción ordenada porque la finca registral a que refiere la sentencia fue aportada a una junta de compensación originando cinco fincas de reemplazo independientes, sobre las cuales se arrastró anotación de demanda a favor del actor del procedimiento en que recayó la sentencia y, dado que se canceló la hoja registral de la finca aportada y que dicha anotación de demanda se encuentra gravando a las fincas de reemplazo, hace falta indicar si se quiere cancelar dichas fincas de reemplazo, inscribir el derecho de participación que ostenta el actor en el caudal relicto de la finca aportada en las fincas de reemplazo, o si se procede a realizar la correspondiente segregación aportando las oportunas licencias administrativas.
Entiende la Dirección General que es correcto arrastrar sobre las fincas de resultado la anotación de demanda que se solicitaba sobre la finca de origen, del acuerdo con el principio de subrogación real (artículos 122-1 y 174.4 del Reglamento de Gestión Urbanística y 51 y 54 del Texto Refundido de la Ley de Suelo) y de acuerdo con el  art. 10.3 del Real Decreto 1093/1997, la sentencia que finalmente se produzca va a operar sobre las fincas de resultado y no sobre la de origen, la cual ya fue cancelada como consecuencia del proyecto de compensación. Sin embargo entiende que no cabe la desinmatriculación de las fincas de resultado, tal y como ocurriría si se procediera a despachar el mandamiento en el extremo relativo a la cancelación de la finca de origen, porque para ello sería necesario instar al mismo tiempo la rectificación del total proyecto de compensación e implicaría acreditar haberse demandado judicialmente a los titulares del resto de las fincas resultantes del proyecto sobre las que no hubiese sido practicada la anotación preventiva de demanda (artículos 1, 20 y 38 de la Ley Hipotecaria).

EL NIE DEBE SER APORTADO POR EL TITULAR DEL MISMO Y CON DOCUMENTOS OFICIALES
Resolución de 28 de Julio de 2.014 (B.O.E. de 10 de septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

En una escritura de reconocimiento de deuda y constitución de hipoteca autorizada en Rabat por el Cónsul General de España se omite hacer constar los NIES de los deudores, siendo ratificada en Barcelona por la entidad acreedora aportando los NIES mediante los datos catastrales y del Registro Mercantil.
La Dirección General lo rechaza al aplicar el Real Decreto 1.065/2.007, de 27 de Julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, en cuyo artículo 18.1 se dispone que «las personas físicas y jurídicas, así como los obligados tributarios a que se refiere el artículo 35.4 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, tendrán un número de identificación fiscal para sus relaciones de naturaleza o con trascendencia tributaria». A continuación el mismo precepto en su párrafo segundo añade que: «El número de identificación fiscal podrá acreditarse por su titular mediante la exhibición del documento expedido para su constancia por la Administración tributaria, del documento nacional de identidad o del documento oficial en que se asigne el número personal de identificación de extranjero».

HIPOTECA

EL CAUSAHABIENTE DEL TITULAR REGISTRAL PUEDE SOLICITAR LA EXPEDICIÓN DEL CERTIFICADO DE DOMINIO Y CARGAS, QUE ES UN TRÁMITE PROCESAL QUE NO IMPLICA CAMBIO DE TITULARIDAD
Resolución de 5 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

El Registrador debe advertir en ella al solicitante sobre la necesidad de inscribir a su nombre, previa o simultáneamente a la inscripción del decreto de adjudicación. La nota marginal de expedición de esta certificación opera como una condición resolutoria determinante de la  cancelación de todo asiento posterior a la hipoteca ejecutada, es la única forma de dar a conocer la apertura de la fase ejecutiva y alcanza el valor de notificación formal en función sustitutiva de las notificaciones individualizadas a los titulares de cargas posteriores.

EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA DEBE SEGUIRSE, CON CARÁCTER IMPERATIVO EX ARTÍCULO 684 DE LA L.E.C., ANTE EL JUEZ DONDE RADICA LA FINCA
Resolución de 9 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Esta imperatividad (excepción a la tónica general de las normas que regulan la competencia territorial), es apreciable de oficio por el mismo Juez que entiende del procedimiento, y es calificable por el Registrador, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

CALIFICACIÓN REGISTRAL SEGÚN LA LEGISLACIÓN HIPOTECARIA (ARTÍCULO 132-1 DE LA LEY HIPOTECARIA) Y PROCESAL (ARTÍCULO 685 LEC)
Resolución de 22 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

No basta la mera notificación que, sobre la mera existencia del procedimiento, le haya realizado el Registrador al tiempo de expedir la certificación ex artículo de la 659 L.E.C., no sustitutoria de trámite procesal alguno, cuyo único efecto es sólo avisarle al tercer poseedor de la ejecución y permitirle pagar y subrogarse.

EL TOPE DEL TRIPLE DEL INTERÉS LEGAL DEL DINERO DEL NUEVO ARTÍCULO 114.3º DE LA LEY HIPOTECARIA NO ES APLICABLE AL NO TRATARSE DE PRÉSTAMO SOBRE VIVIENDA HABITUAL PARA FINANCIAR SU ADQUISICIÓN
Resolución de 28 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Además, la  previsión del interés de demora adicionando 6 puntos al ordinario, no implica que este mismo margen deba emplearse cuando se trata de los tipos máximos a efectos hipotecarios.

VIVIENDA HABITUAL Y SU DIFERENCIA CON EL LÍMITE FIJADO A EFECTOS HIPOTECARIOS
Resolución de 29 de Mayo de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que se pacta que el interés de demora que, en su caso, se devengue en favor del banco «será el resultado de sumar siete puntos y cincuenta centésimas de otro punto porcentual al euríbor empleado para el cálculo del tipo de interés ordinario del préstamo en cada momento, con el límite máximo de tres veces el interés legal del dinero...» (Estipulación Sexta). Se añade que: «La parte prestataria deberá destinar el importe del préstamo, junto con los recursos propios que sean necesarios, a adquisición onerosa de la vivienda…, que constituye su residencia habitual» (estipulación Séptima). Y, asimismo, se pacta que la hipoteca garantiza el «pago de los intereses de demora convenidos en la estipulación Sexta, limitándose igualmente esta responsabilidad, a efectos de lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, a los de dos años al tipo máximo a efectos hipotecarios del quince por ciento nominal anual» (estipulación Novena).
El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que existe contradicción entre las estipulaciones sexta y novena "que resulta contraria al principio de especialidad, resultando además que el tipo de interés de demora del 15,00 por ciento pactado es contrario a la limitación de los intereses de demora establecidos por la Ley 1/2013, de 14 de Mayo...".
Pues bien, la D.G.R.N. revoca la calificación registral, diciendo que se pacta un tipo de intereses de demora inicial que respeta el límite legal establecido y, siendo variable, se asegura que en el futuro siga respetándolo porque se señala expresamente como límite máximo el triple del interés legal del dinero.

MANIFESTACIÓN SOBRE EL DESTINO DEL PRÉSTAMO EN CASO DE VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 3 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate sobre la interpretación que haya de darse al tercer párrafo del artículo 114 de la Ley Hipotecaria introducido por la reciente reforma que ha llevado a cabo la Ley 1/2013, de 14 de Mayo. A juicio de la Registradora la limitación introducida presupone la obligación de manifestar en todo caso de constitución de hipoteca sobre la vivienda habitual del hipotecante o hipotecantes el destino del préstamo garantizado, mientras que la postura de la Notaria recurrente, admitiendo que tales limitaciones se imponen en todo caso de constitución de hipoteca en garantía de préstamos destinados a la adquisición de la vivienda habitual, cuando ésta es la finca hipotecada, entiende que ello no presupone la imposición en todo caso de una manifestación expresa sobre el destino del préstamo, cuando por las circunstancias del caso la finalidad de la financiación de la vivienda hipotecada quede excluida, como entiende que sucede en el supuesto de hecho del presente expediente.
La Dirección General revoca la nota, señalando que no hay indicio alguno en el título que permita sostener que la finalidad del préstamo recibido es la financiación de la vivienda habitual hipotecada. Y ello, siendo cierto, como ya afirmó la Resolución de 18 de noviembre de 2.013, que el mero hecho de que la adquisición de la vivienda sea anterior al préstamo actual no excluye «per se» la posibilidad de que el préstamo actual pudiera tener la finalidad que exige el párrafo tercero del artículo 114 de la Ley Hipotecaria, pues puede suceder que incluso en tales circunstancias el destino del préstamo esté vinculado a la financiación de la adquisición de la vivienda (o de una parte de ella), lo que sucedería en caso de que el nuevo préstamo estuviera destinado a refinanciar el anterior (caso de existir) o a satisfacer el pago de todo o parte del precio de la adquisición, en caso de que éste hubiese sido aplazado o diferido en todo o en parte a fecha posterior a la del préstamo hipotecario cuestionado.

FIJACIÓN DEL VALOR DE TASACIÓN EN UNA HIPOTECA SOBRE UNA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN
Resolución de 4 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se plantea si son inscribibles las cláusulas de ejecución judicial y extrajudicial contenidas en una escritura de préstamo hipotecario sobre obra nueva en construcción cuando en dichas cláusulas, a efectos de lo dispuesto en el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se establece como precio en el que los interesados tasan la finca hipotecada para que sirva de tipo de subasta que en su caso corresponda, el de su valor de tasación, fijándose para ello dos valores distintos: el actual de la finca hipotecada y el hipotético una vez terminado el edificio que se encuentra en construcción.
El Registrador entiende que es necesario “concretar un único valor a efectos de eventual subasta de la finca hipotecada”, pues el art. 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil no tiene en cuenta la posibilidad de que existan dos valores.
La Dirección General desestima el recurso y propone que sea la última tasación a realizar, necesaria para la entrega final de fondos y que habrá de quedar incorporada bien al acta de terminación de obra bien al acta de entrega final que en su caso se estipule, la que, en ese momento ulterior, deba considerarse para la fijación definitiva del tipo para la subasta, rigiendo hasta aquel momento la fijada como actual.

EN EJECUCIÓN SOBRE BIENES INSCRITOS A FAVOR DE EXTRANJEROS SE DEBE ACREDITAR EL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL PARA VER SI DEBE SER PARTE EL CÓNYUGE DEL TITULAR
Resolución de 16 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

La vivienda ejecutada está inscrita a favor de un deudor hipotecante marroquí, casado conforme al régimen matrimonial de su país. El Registrador exige la acreditación del régimen matrimonial con su vigencia para descartar, en su caso la necesidad de que su cónyuge sea parte en el procedimiento, lo que no se produjo en la práctica.
La Dirección General confirma la calificación, si bien la revoca en cuanto a la exigencia de la adjudicación por el 60% del valor de tasación y no por el 50% de dicho valor, como consta en el citado decreto de adjudicación, cumpliendo así lo dispuesto en el artículo 671 y en la disposición adicional sexta de la L.E.C., porque la subasta y adjudicación se produjeron en el año 2.012.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

EL SOLO TRANSCURSO DEL PLAZO DEL EMBARGO COMO MEDIDA CAUTELAR (SEIS MESES EX ARTÍCULO 81 DE LA L.G.T.), NO DETERMINA LA CANCELACIÓN POR CADUCIDAD DE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DEL MISMO
Resolución de 6 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Pasada ya la duración de un derecho, no se permite sin más la cancelación del asiento que lo publica, pues puede suceder que, ejercitado tempestivamente el derecho, éste llegue al Registro más tarde.
Por ello, para cancelar la anotación antes del transcurso de su plazo (que en este caso es el general de cuatro años) debe acreditarse fehacientemente el alzamiento del embargo mediante documento emitido por la Administración que lo decretó.

NO ES POSIBLE CANCELAR CARGAS POSTERIORES A UNA ANOTACIÓN CADUCADA
Resolución de 3 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento judicial de ejecución de títulos judiciales cuando ya había caducado la anotación de embargo.
La D.G.R.N. confirma la nota registral, señalando que es doctrina reiterada de ese Centro Directivo, en cuanto a la cancelación de los asientos posteriores, que la caducidad de las anotaciones preventivas opera «ipso iure» una vez agotado el plazo de cuatro años, hayan sido canceladas o no, si no han sido prorrogadas previamente, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2.ª del Reglamento Hipotecario dictado en el procedimiento en el que se ordenó la práctica de aquella anotación, si al tiempo de presentarse aquél en el Registro, se había operado ya la caducidad.

NO ES POSIBLE HACER CONSTAR EN UNA ANOTACIÓN QUE TIENE CARÁCTER PREFERENTE EL CRÉDITO QUE ASEGURA
Resolución de 23 Junio de 2.014. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014).
Descargar Resolución.

Practicada una anotación preventiva a favor de una comunidad de propietarios por reclamación de cantidad se pretende que conste "el carácter preferente del crédito por el que se acuerda el embargo, según las normas de la Ley de Propiedad Horizontal", lo que niega la Dirección General, al no tratarse de una hipoteca legal tácita ni resultar así de una resolución judicial en un procedimiento en que hubieran sido parte todos los interesados y en que se determinarse de forma expresa.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

LAS DUDAS RAZONABLES SOBRE LA IDENTIDAD DE UNA FINCA IMPIDEN SU INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO
Resolución de 9 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio 2.014). Descargar Resolución.

Tales dudas registrales vienen determinadas por desajustes entre el título previo y las certificaciones catastrales que lo acompañan.
Respecto de una de las fincas, en el título aparece como lindero un camino, que no aparece en la certificación catastral, si bien hay que tener en cuenta que la parcela en cuestión marca el límite del suelo urbano, por lo que la certificación no alcanza más allá. Respecto de las otras fincas, en el título no se mencionan ciertos colindantes, ubicados en los vértices de las parcelas, que sí aparecen en los anexos de las certificaciones catastrales.

NO CABE LA REANUDACIÓN DEL TRACTO SUCESIVO POR EL PROCEDIMIENTO CONSENSUADO DE RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO DEL ARTÍCULO 40.D DE LA LEY HIPOTECARIA: HAY QUE PRESENTAR LOS TÍTULOS TRASLATIVOS INTERMEDIOS
Resolución de 13 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

No es inscribible una escritura de compraventa donde intervienen todos los titulares registrales, si bien parte de ellos no lo hacen como vendedores, sino al solo efecto de prestar su consentimiento al cambio de titularidad, al haber dejado de ser propietarios por razón de transmisiones previas cuyos títulos no llegaron a acceder al Registro. Se ha roto el tracto sucesivo, lo cual va más allá de la mera rectificación de concepto de asientos registrales. Sólo la toma de razón en el Registro de los títulos traslativos intermedios, podrá lograr la concordancia del Registro con la realidad extrarregistral.

RECHAZO DE TÍTULOS PREPARADOS AD HOC PARA INMATRICULAR UNA FINCA
Resoluciones de 12 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Julio de 2.014) y de 29 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Julio de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se ha provocado la simultaneidad de negocios conectados entre sí, con ánimo de suplir dos auténticos títulos traslativos de dominio con finalidad inmatriculadora: aceptación indivisa de herencia, sin expresar el título de adquisición del causante, seguida de adjudicación de bienes concretos; todo lo cual, preparado para no originar coste fiscal alguno.

EL ADQUIRENTE INMEDIATO DE TITULAR REGISTRAL NO PUEDE PROMOVER EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDAR EL TRACTO, QUE EN ESE CASO NO SE REPUTA INTERRUMPIDO
Resolución de 19 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se reitera una doctrina ya consolidada. Lo procedente es la aportación del título del adquirente. No concurre ninguna de las razones conducente a la aplicación de distinta doctrina. Que el promotor carezca de acción para subsanar las deficiencias formales que pudieran afectar a su transmitente o que en el momento de iniciar el expediente la cadena de transmisiones no se hubiese documentado debidamente. Por el contrario, en el momento de iniciarse el expediente el promotor, que había adquirido de los titulares registrales, tenía acción contra ellos para elevar a público el contrato realizado y nada cambia su fallecimiento pues la obligación de elevar a público corresponde a sus herederos contra los que debió dirigirse la oportuna acción.

NO ES NECESARIA LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL PARA LA INMATRICULACIÓN DE CAMINO MUNICIPAL. DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 9 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Son dos las cuestiones debatidas en el presente recurso: la primera se refiere a la necesidad o no de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica coincidente con la finca que se pretende inmatricular por la vía del artículo 206 de la Ley Hipotecaria, consistente en un camino de dominio público municipal. El Registrador exige además que el Ayuntamiento figure como titular catastral del citado camino; la segunda alude a las dudas fundadas que expresa el Registrador sobre que el bien que se pretende inmatricular no conste ya inscrito parcialmente, con lo que la inmatriculación ahora pretendida podría dar lugar a un supuesto de doble inmatriculación.
El Ayuntamiento alega que no es posible aportar la citada certificación catastral coincidente porque el bien objeto de inmatriculación es un vial público afecto al servicio público, ubicado en suelo urbano consolidado y por sus características y calificación jurídica, no se encuentra incluido en el catastro de bienes inmuebles de naturaleza urbana.
La Dirección General estima el recurso en el primer defecto pero lo rechaza en cuanto al segundo. Teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 6 y 34 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, resulta que los caminos de dominio y uso público no están expresamente contemplados entre los inmuebles a efectos catastrales. Todo ello impide que se pueda obtener certificación catastral descriptiva y gráfica específicamente referida a un camino público, y conlleva que su representación en la cartografía catastral sólo resulta de modo indirecto por exclusión de los restantes inmuebles catastrales. Por tales razones ha de estimarse la objeción planteada por el Ayuntamiento recurrente, y entender dispensado legalmente el requisito de aportar certificación catastral descriptiva y gráfica del camino que se pretende inmatricular. En cuanto al segundo defecto planteado relativo a la prevención de la doble inmatriculación, la Dirección General reitera que las dudas sobre la coincidencia o no, siquiera parcial, de la finca que se pretende inmatricular con otras o parte de otras ya inmatriculadas, constituyen una cuestión que no puede decidirse en el cauce el presente recurso, sino judicialmente.

NO ES POSIBLE UN EXCESO DE CABIDA DECLARADO EN SENTENCIA CUANDO LOS COLINDANTES NO HAN SIDO PARTE EN EL PROCESO
Resolución de 17 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se declara en sentencia un exceso de cabida tras un proceso en que no han sido citados los colindantes. Dicha falta se pretende suplir por el actor con un acta notarial de remisión de documentos por correo. A todo ello le niega el acceso al Registro la Dirección General, al considerar que se deben respetar los requisitos del procedimiento de exceso de cabida dentro del propio procedimiento judicial.

EXCESO DE CABIDA DE FINCA Y LIBERACIÓN DE AFECCIONES FISCALES
Resolución de 3 de Julio de 2.014 (B.O.E. 1 de  Agosto de 2.014). Descargar Resolución.

En el presente recurso se debate si está suficientemente acreditado un exceso de cabida de 119,56 metros cuadrados con respecto a una finca urbana, procedente de segregación practicada en el año 1965, cuya cabida inscrita es de 6.597,80 metros cuadrados. También se ha de decidir si tras declarar ese exceso de cabida en la finca, y practicar en ella una segregación de 369,90 metros cuadrados, que se cede obligatoria y gratuitamente al Ayuntamiento para dominio público viario, es o no posible, sin consentimiento de la Comunidad Autónoma, liberar de afecciones fiscales la porción segregada y cedida, para que al Ayuntamiento la adquiera libre de cargas, y que tales afecciones fiscales queden gravando únicamente la porción resto.
La Registradora suspende por dos razones la inscripción: la primera, porque el exceso de cabida es calificado como de gran magnitud, existiendo dudas acerca de la identidad de la finca y de la posible invasión de colindante, coincidiendo la superficie catastral con la inscrita. La segunda, por no constar el consentimiento de la Generalitat de Cataluña a la cancelación de las afecciones fiscales en cuanto a la porción segregada.
La Dirección General estima el recurso señalando que de acuerdo con el artículo 30.4 del Real Decreto 1.093/1.997, de 4 de Julio, al regular las cesiones obligatorias y gratuitas de terrenos para su afectación al destino previsto por la norma de planeamiento, prevé que en el título inscribible, ya sea una certificación administrativa o una escritura pública, podrán llevarse a cabo las segregaciones o modificaciones hipotecarias que procedan, para la determinación registral de la finca que es objeto de cesión, no se ve impedimento alguno para modificar la superficie de la finca tal como se documenta en la escritura pública, que coincide con la dimensión que consta en el Ayuntamiento, objeto de este recurso.
En relación con el segundo defecto, señala que el artículo 29 de del Real Decreto 1093/1997, de 4 de Julio, dispone que “los terrenos objeto de cesión deberán estar libres de cargas, salvo que la legislación urbanística aplicable establezca otra cosa”. El Centro Directivo  analiza la naturaleza de la afección fiscal regulada en la LGT en los artículos 43.1 c) y 79.1, resultando de los referidos preceptos resulta que las afecciones fiscales constituyen una garantía real de origen legal, cuya finalidad principal es enervar los efectos del principio de fe pública registral, permitiendo a la Administración Tributaria exigir el importe de los tributos garantizados con la afección sobre el valor de realización del bien. Pero el artículo 67 del Reglamento General de Recaudación de 29 de Julio de 2005, a diferencia de lo que sucedía en la norma anterior al mismo y solventando con ello todas las dudas que habían surgido en torno a la naturaleza de este tipo de afecciones, establece que «para el ejercicio del derecho de afección se requerirá la declaración de responsabilidad subsidiaria en los términos establecidos en los artículos 174 y 176 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria». Queda pues claro para la Dirección General “que la prioridad para el cobro de la deuda tributaria no viene determinada por la fecha de la afección fiscal, sino por la de la anotación preventiva acordada en el procedimiento de apremio y si se quiere hacer valer la prelación derivada del crédito tributario frente a los titulares de cargas posteriores a la nota marginal de afección y anteriores a la anotación que trae causa de la misma, es necesario ejercitar la correspondiente tercería de mejor derecho, pues caso contrario prevalecerá la prioridad formal derivada de la fecha de cada asiento.
En definitiva, dado el carácter gratuito y coactivo de la cesión, como actuación asistemática, al venir destinada la superficie segregada a viario conforme a las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana, lo que comporta su naturaleza demanial y afectación al servicio y uso público, no se estima necesario el consentimiento de la Generalitat de Cataluña para inscribir la segregación y cesión obligatoria al Ayuntamiento de una porción de terreno destinada a viario público sin las referidas notas marginales de afección fiscal, pues además su función de garantía y enervación del principio de fe pública registral carece de todo sentido en este caso, pues la inembargabilidad de la superficie cedida resulta del artículo 169.5 de la Ley General Tributaria.

INMATRICULACIÓN DE FINCA SUJETA A PROYECTO DE EQUIDISTRIBUCIÓN
Resolución de 10 de Julio de 2.014 (B.O.E. 31 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se discute si es posible la inmatriculación de una finca mediante el procedimiento regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento y artículo 53.7 de la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, cuando su superficie está situada en una zona del distrito hipotecario sujeta a régimen de transformación del suelo, por estar la finca sujeta a la ejecución de un proyecto de equidistribución, resultando la constancia registral de dicho proyecto en relación a otras fincas a las que igualmente afecta
La Dirección General desestima el recurso, señalando que el que conste en el Registro iniciado el procedimiento no implica la imposibilidad de transmisión de las parcelas de origen que siguen operando en el tráfico inmobiliario y por lo tanto el folio de la finca de origen no se cierra ni por el inicio del procedimiento ni por su conclusión hasta que no se completa registralmente el proceso de subrogación real, existiendo entre tanto una situación de carácter transitorio o de titularidades interinas hasta la inscripción del expediente.

LA REANUDACIÓN DEL TRACTO ES PARA SUPLIR TÍTULOS FORMALES, NO MATERIALES
Resolución de 25 de Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución. En igual sentido, Resolución de 25 de Julio de 2.014 (B.O.E. de 10 de septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de un acta notarial para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido de las contempladas en el artículo 203 de nuestra Ley Hipotecaria, desarrollado en los artículos 288 y siguientes de su Reglamento, promovida por un causahabiente del titular registral, lo que es un obstáculo insalvable para la Dirección General, porque en este caso no hay verdadero tracto interrumpido y lo procedente es aportar el título de adquisición. Los procedimientos para reanudar el tracto suplen los títulos formales pero nunca los materiales, que en todo caso deben existir, ya que son los determinantes de la cadena de transmisiones, en la esfera jurídico-civil, y, por ende, que los requirentes del acta sean los actuales titulares del dominio.

URBANISMO

NO SE PUEDE PRORROGAR LA NOTA DE AFECTACIÓN REAL YA CADUCADA SOBRE VARIAS FINCAS PROCEDENTES DE UNA ACTUACIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 26 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.
                                                                                  
No hay previsión legal respecto de la prórroga de estas anotaciones. No cabe aplicar por analogía la norma de la prórroga prevista para las anotaciones preventivas en el artículo 86 de la Ley Hipotecaria: no hay identidad de razón, máxime cuando la prórroga perjudicaría a los titulares de derechos inscritos en el ínterin. Todo ello sin perjuicio de que se pudiera producir una modificación de la reparcelación inscrita y de la retasación de cargas, lo que podría dar lugar a una nueva nota de afección, pero siempre que el nuevo proyecto cumpla las reglas generales, entre las que se encuentra la notificación a eventuales adquirentes posteriores de los terrenos afectados.

NO ES POSIBLE PRORROGAR LAS NOTAS DE AFECCIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 13 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General confirma que no es posible prorrogar las notas de afección urbanística ya que tienen una duración prefijada, o plazo de caducidad, de siete años desde su fecha, como señala el artículo 20 del Real Decreto 1093/1997 en su apartado primero, sin perjuicio, como el propio artículo establece que “si durante su vigencia se hubiera elevado a definitiva la cuenta provisional de liquidación del proyecto de reparcelación o compensación, dicha caducidad tendrá lugar por el transcurso de dos años, a contar de la fecha de la constatación en el Registro de la Propiedad del saldo definitivo, sin que, en ningún caso, pueda el plazo exceder de siete años desde la fecha originaria de la afección.”

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA UNILATERAL DE VENTA
Resolución de 11 de Julio de 2.014 (B.O.E. 31 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate sobre la procedencia o no de extender una anotación preventiva de un acuerdo municipal por el que se acuerda la resolución unilateral por parte de un Ayuntamiento de la venta de dos fincas registrales formalizada mediante escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad, acuerdo municipal confirmado mediante resolución desestimatoria de un recurso de reposición interpuesto contra el mismo, y éste a su vez objeto de impugnación en vía jurisdiccional contencioso-administrativa. Solicitada por el Ayuntamiento demandado en trámite de contestación a la demanda anotación preventiva de dicho procedimiento en el Registro, la medida cautelar fue denegada en virtud de auto judicial. La petición ahora formulada pretende lograr por la vía de la petición directa del Ayuntamiento ante el Registro la medida rechazada judicialmente.
La Registradora suspende la práctica del asiento solicitado porque entiende que un escrito firmado por el alcalde no es título suficiente para solicitar que se tome anotación preventiva de conformidad con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, máxime cuando el auto al que refiere, y que acompaña, desestima la propia adopción de las mismas, entendiendo que dicho órgano no es competente para acordar la resolución del contrato de compraventa que tiene carácter privado y no administrativo.
La Dirección General desestima el recurso, entendiendo que el contrato en cuestión no tiene naturaleza administrativa y se regula por las normas del Código Civil en todo lo concerniente a la relación negocial entre los contratantes, de modo que no cabe la resolución unilateral por parte de la Administración, quien no puede hacer uso del privilegio de la autotutela en este ámbito negocial.

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

AGRUPACIÓN DE VARIOS ELEMENTOS PRIVATIVOS INTEGRADOS EN UN EDIFICIO EN PROPIEDAD HORIZONTAL: NO SE PRECISA EL CONSENTIMIENTO DE LA USUFRUCTUARIA DE UNO DE ELLOS
Resolución de 7 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Tratándose de acuerdo adoptado en Junta, el voto habría correspondido a los nudos propietarios (artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal). Además, según la Resolución de 21 de Noviembre de 2.002, la constitución del régimen de propiedad horizontal (y la Dirección lo extiende a su modificación) no requiere intervención del usufructuario, pues no sería necesaria en caso de división de la cosa común (artículos 405 y 490 del Código Civil).

CONSENTIMIENTO PREVENTIVO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS, PLASMADO EN EL TÍTULO CONSTITUTIVO, PARA AGRUPAR, SEGREGAR, DIVIDIR ELEMENTOS PRIVATIVOS Y DESAFECTAR SUS ANEJOS, SIN ALTERACIÓN DE LAS CUOTAS DE LOS RESTANTES ELEMENTOS PRIVATIVOS
Resolución de 7 de Mayo de 2.014. (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Es inscribible la cláusula estatutaria que permite a cada propietario efectuar dichos actos modificativos sin necesidad de recabar la autorización de la Junta.
El contenido del artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal (reformado por la Ley 8/2.013), que exige autorización por mayoría en Junta de tres quintos, consentimiento de los propietarios afectados y fijación de nuevas cuotas, es de derecho dispositivo y da preferencia al principio de autonomía de voluntad admitiendo pacto en contrario, con en este caso sucede.

EN DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA DE  DOS VIVIENDAS SOBRE SENDAS FINCAS PERTENECIENTES A LOS DECLARANTES: NO SE APLICA LA EXENCIÓN DEL SEGURO DECENAL DE AUTOPROMOTOR. SU ANTIGÜEDAD ES ACREDITABLE POR CERTIFICACIÓN DE TÉCNICO BASADA EN FOTOGRAFÍAS AÉREAS
Resolución de 13 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Dos puntualizaciones: La razón de que no se dispense la exigencia de aportar seguro decenal consiste en evitar que el promotor eluda el seguro para un número indefinido de viviendas con la mera declaración de ir a destinarlas a uso propio. En segundo lugar, la certificación técnica no puede estimarse insuficiente: aunque se refiera a fotografías,  afirma y acredita la antigüedad y descripción de la obra, cuya veracidad queda bajo la responsabilidad del técnico que la expidió.

EL REQUISITO SUBJETIVO DE LA EXENCIÓN DEL “AUTOPROMOTOR INDIVIDUAL”, DEBE INTERPRETARSE DE FORMA AMPLIA
Resolución de 16 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

El hecho de que una única vivienda unifamiliar pertenezca a varios copropietarios no impide que puedan ser considerados como autopromotores individuales. La interpretación contraria incurriría en contradicción valorativa respecto del caso de persona jurídica promotora, que puede ser pluripersonal; y además llevaría al absurdo de exigir el seguro cuando los promotores fuesen cónyuges casados en separación de bienes, o varios convivientes en la misma vivienda.

SEGREGACIÓN DE UNA PARTE DE UN LOCAL QUE SIMULTÁNEAMENTE SE AGRUPA A OTRO LOCAL COLINDANTE DEL MISMO EDIFICIO PERTENECIENTE AL MISMO DUEÑO: ESTÁ EXENTA DE LA AUTORIZACIÓN ADMINISTRATIVA EXIGIDA POR EL ARTÍCULO 10-3-B DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL (REDACTADO POR LA  LEY 8/2.013)
Resolución de 28 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

No hay alteración del número de elementos independientes del edificio, resultando además que se mantienen las características físicas y jurídicas de los inmuebles afectados.

SOLICITUD  DE CANCELACIÓN DE RESERVAS ESTATUTARIAS MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 10 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se pretende mediante una instancia privada conseguir la cancelación de una serie de reservas estatutarias que se habían establecido en una división horizontal por el promotor. La Dirección General desestima el recurso contra la calificación, confirmando la calificación por falta de título público, además, carece del consentimiento de los titulares, y nada obsta dicha calificación el hecho de la validez o no de tales reservas.

LA LICENCIA MUNICIPAL DE OBRAS Y EL CERTIFICADO TÉCNICO, COMO REQUISITOS URBANÍSTICOS, SE INCORPORAN A OTROS MUY IMPORTANTES EFECTOS, PERO NO A LOS DE LA DESCRIPCIÓN DE LA OBRA NUEVA QUE SE DECLARA
Resolución de 22 de Julio de 2.014 (B.O.E. de 10 de Septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

Inicialmente, la contradicción entre la certificación catastral y licencia municipal de construcción para la declaración de obra nueva ex artículo 20.1 del Real Decreto Legislativo 2/2.008, impide la inscripción de la misma. En segundo lugar, se presenta diligencia notarial aclaratoria aduciendo que la inscripción de la superficie construída se haga por la vía no del 20.1 sino por la vía del artículo 20.4 relativo a la “declaración de obra nueva antigua”: La prescripción para declarar obras nuevas puede ser alegado tanto por un otorgante que edifica sin obtener ningún permiso de la autoridad municipal competente, como por el que sí lo obtuvo pero eventualmente se extralimitó en lo edificado.
Concluye la Dirección General señalando que una vez que se ha aclarado por diligencia que la inscripción se solicita por la vía del número 4 del artículo 20 de la Ley de Suelo, y no por la del número 1, tales licencias y certificados incorporados a la escritura no debieran siquiera mencionarse en la inscripción registral que se practique, so pena de incurrir en esa falsa apariencia de legalidad global de la edificación que pudiera inducirse de la redacción del documento notarial pero que la inscripción y el principio de especialidad registral no deben reflejar.

NO SE PUEDE LEGALIZAR UN SEGUNDO LIBRO DE COMUNIDAD SI EXISTE OTRO EN POSESIÓN DE OTRO ADMINISTRADOR
Resolución de 28 de Julio de 2.014 (B.O.E. de 10 de septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

En el presente caso no se produce un robo o hurto, sino que el primer libro está en poder del anterior administrador, excediendo de la capacidad del Registrador dirimir este conflicto correspondiendo al Juez la resolución del mismo.

CONTRATOS

HAY CIERRE REGISTRAL EN ANDALUCÍA SI SE CEDE EL USO DE PUERTO DE ATRAQUE SIN COMUNICAR A LA AGENCIA PÚBLICA
Resolución de 20 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

El artículo 39 de la Ley 21/2.007, de 18 de Diciembre, de Régimen Jurídico y Económico de los Puertos de Andalucía establece la obligación de comunicar con carácter previo al otorgamiento de la escritura a la Agencia Pública de Puertos de Andalucía los contratos de cesión de elementos portuarios, pudiendo ésta denegar la autorización en el plazo de tres meses si estimara que el contrato pudiera implicar un deterioro del dominio público, un menoscabo en la prestación de los servicios portuarios o un incumplimiento del título concesional.
La Dirección General considera que, si bien no se establece en este precepto un cierre registral expreso ante la falta de comunicación del contrato a la Agencia Pública de Puertos de Andalucía, la posibilidad que tiene ésta de denegar la autorización en el plazo de tres meses por las causas expresadas, debe entenderse en el sentido de que la acreditación de dicha comunicación es exigencia previa a la inscripción registral, evitando con ello que el Registro de la Propiedad pueda publicar titularidades no firmes o claudicantes.

NO ES INSCRIBIBLE EL PACTO DE QUE LA EJECUCIÓN NO AFECTE A UN ARRENDAMIENTO POSTERIOR A LA HIPOTECA
Resolución de 26 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se pacta en escritura que la entidad prestamista (o quien a ésta suceda como Acreedora Hipotecaria), renuncia expresamente a solicitar, en caso de ejecución de la hipoteca, que se declare en caso de ejecución, que la entidad arrendataria no tiene derecho a permanecer en el inmueble, una vez que éste se haya enajenado en la ejecución. En consecuencia y siempre que se encuentren al día en el pago de sus rentas por arrendamiento», la entidad prestamista, «no tendrá derecho a resolver el contrato de arrendamiento» y la sociedad arrendataria «tendrá derecho a permanecer en el inmueble a pesar de la transmisión de las fincas hipotecadas en ejecución de la hipoteca». Dicho pacto está motivado porque se trata del arrendamiento de una parte del terreno hipotecado para la instalación de placas fotovoltaicas. Se niega la inscripción porque se trata de un arrendamiento inscrito con posterioridad a la hipoteca, y tratarse de un pacto obligacional que sólo vincula al acreedor que ha renunciado, y no se puede oponer a terceros, más aún respecto de normas procesales que tienen carácter indisponible.

HAY CONFLICTO DE INTERESES ENTRE UN APODERADO DE ENTIDAD ACREEDORA Y SU ESPOSA DEUDORA
Resolución de 28 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar si se encuentra en situación de conflicto de intereses un apoderado de una cooperativa de crédito, que comparece junto con su esposa deudora hipotecaria de la entidad, con quien se encuentra casado en régimen de separación de bienes, al efecto de novar el contrato de préstamo garantizado con hipoteca. Comparece tanto como representante de la entidad como en su propio nombre al efecto de prestar el consentimiento previsto en el artículo 1.320 del Código Civil.
Pues bien, la Dirección General considera que sí existe dicho conflicto de intereses, aplicando por analogía los artículos 226 y siguientes de la Ley de Sociedad de Capital, relativos a los administradores de las Sociedades de capital, aunque se trate de un apoderado, ya que es la situación objetiva de conflicto la que justifica que el apoderado carezca de poder de representación cuando actúa en situación de conflicto por contratar con persona con quien tiene relación de vinculación (artículo 231.2.d de la Ley de Sociedades de Capital).

EL REGISTRO PUEDE ENTRAR A VALORAR SI SE CUMPLE EL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO DE CONTRATACIÓN
Resolución de 9 de Julio de 2.014 (B.O.E. 31 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se plantea si es posible inscribir una escritura de compraventa por la que un Ayuntamiento adquiere un bien inmueble habiendo sido autorizada dicha compra mediante un procedimiento negociado directamente con los vendedores, sin concurrencia. Se incorpora a la escritura traslado de la resolución de la Alcaldía de 17 de Mayo de 2.013 en la que se indica, entre otros extremos, que «por la especificidad del contrato se ha optado por la contratación negociada directamente con los propietarios del inmueble y sin publicidad». El Registrador suspende la inscripción por dos defectos: 1º) El primero consiste en la falta de acreditación de la concurrencia en el caso concreto de las circunstancias especiales que permiten a los entes locales acudir al procedimiento negociado, como procedimiento de excepción al concurso, sin acreditar ningún trámite de concurrencia ni de publicidad; 2º) y el segundo, relativo a la incorrecta formulación del juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas del alcalde que comparece en representación del Ayuntamiento.
La Dirección General desestima el recurso, admitiendo que el Registrador pueda valorar como trámite esencial si constan en el expediente administrativo los presupuestos para acudir al procedimiento negociado directo regulado en los artículos 170 y siguientes de la LCSP (Decreto Legislativo 3/2011), sin publicidad ni concurrencia de ofertas, que es la regla general, precisando que, incluso en estos casos de procedimiento negociado, están restringidos también los supuestos en los que se excluye la publicad y concurrencia de al menos tres ofertas. En cuanto al juicio de suficiencia notarial lo considera genérico y por ello ha de justificarse que el Alcalde es el órgano competente para aprobar la adquisición por no exceder el precio de compra del 10% del presupuesto municipal conforme a la disposición adicional segunda de la LCSP (Decreto Legislativo 3/2011).

LA INOBSERVANCIA DEL TRACTO SUCESIVO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 11 de Julio de 2.014 (B.O.E. 31 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta a inscripción escritura de elevación a público de contrato privado de compraventa otorgada únicamente por los compradores de la finca. Se incorpora en ella testimonio de sentencia judicial por la que se les declara a éstos dueños del inmueble y se ordena la elevación a público del contrato privado que también se protocoliza.
La Registradora deniega la inscripción porque la finca está inscrita a favor de un matrimonio con carácter ganancial, que no comparece al otorgamiento de la escritura. A su juicio el que haya sido demandado en el proceso en que recayó la sentencia declarativa de dominio que se incorpora a la escritura uno solo de los cónyuges y no el otro titular, contraviene el principio del tracto sucesivo.
La Dirección General desestima el recurso, afirmando que no consta que uno de los titulares registrales sino sólo el otro cónyuge titular registral, correctamente identificado por la Registradora en su calificación, haya tenido oportunidad de intervenir en el procedimiento judicial, lo cual, como se ha señalado anteriormente, en el ámbito de disposición de bienes gananciales no es suficiente para la eficacia dispositiva, por lo que no puede ahora pretenderse la inscripción de la escritura calificada.

PERMUTA DE SOLAR POR OBRA FUTURA. RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO
Resolución de 24 de Julio de 2.014 (B.O.E. 10 de  Septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

Dictada sentencia, se solicita la cancelación de las cargas posteriores a una resolución de contrato de permuta por obra futura por incumplimiento de la condición resolutoria pactada. La Registradora deniega la práctica del asiento solicitado porque, a su juicio, es necesario que por el Juez se ordene la reinscripción de la finca en favor de la demandante, así como la cancelación registral de la inscripción practicada a favor de la actual titular registral, para lo que debe acreditarse ésta ha sido parte en el procedimiento, pues de no haber sido parte, habrá de entablarse contra dicha entidad la correspondiente demanda judicial. Y, añade, que también debe acreditarse la consignación de las cantidades que hayan de ser devueltas al cesionario, o que, por el principio de subrogación real, correspondan a los titulares de derechos que se hayan de extinguir por la resolución.
La Dirección General estima el recurso en cuanto a que considera que no es necesaria la consignación ya que en el presente caso la resolución se ha realizado por no haberse obtenido licencia de construcción ni haber ésta comenzado. Por ello, al no haber realizado el cesionario ninguna contraprestación no procede consignación alguna. Confirma la nota en cuanto al otro defecto y trae a colación su doctrina de la tutela judicial efectiva.

CONCURSO DE ACREEDORES

ADJUDICACIÓN POR SOCIEDAD CONCURSADA A OTRA MERCANTIL DE UN EDIFICIO PARTE INTEGRANTE DE UNA UNIDAD PRODUCTIVA, PREVIA AUTORIZACIÓN DEL JUEZ DE LO MERCANTIL: SE REQUIERE ACREDITAR LA FIRMEZA DE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL
Resolución de 23 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Aunque el artículo 149-1ª-2º Ley Concursal prevé la inmunidad o ausencia de recurso respecto de ciertas resoluciones del Juez concursal, esta excepción no puede aplicarse a supuestos distintos de los regulados. La exigencia de firmeza en la resolución judicial también viene exigida por la legislación hipotecaria, a la cual se remite indirectamente el artículo 149 de la Ley Concursal.

Declarado el concurso debe ser el juez de lo mercantil el competente para conocer todos sus incidentes

Resolución de 1 de Julio de 2.014 (B.O.E. 1 de  Agosto de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate si puede tomarse anotación preventiva de una demanda por la que se ejercita acción de resolución de contrato de compraventa, ordenada por Juzgado ordinario, sobre una finca perteneciente a una sociedad declarada en concurso; o si, como considera el Registrador, el mandamiento ordenando se tome anotación de demanda ha de expedirlo el Juez de lo Mercantil que entiende del concurso en el que está incurso la demandada.
La Dirección General desestima el recurso, confirmando que corresponde al Juez del concurso la competencia para ordenar que se practique una anotación preventiva de demanda, anotación que, evidentemente, afecta al patrimonio del titular registral concursado y debe adoptarse por el órgano judicial competente. Esta necesidad de adopción por el órgano judicial competente, cuya «jurisdicción es exclusiva y excluyente» en términos tanto de la Ley Concursal como de la Ley Orgánica del Poder Judicial y, basada en motivos de orden público, se encuentra dentro del ámbito de la calificación registral.

Resolución de 25 de Julio de 2.014 (B.O.E. 10 de  Septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

Se decreta el embargo contra determinada finca de una sociedad concursada. Considera el Registrador que el embargo debe ser acordado por el juez del concurso conforme a lo dispuesto en el artículo 24.4 de la Ley Concursal y debe someterse el ejercicio de esa acción de ejecución de garantía real a la jurisdicción de dicho juez. Los recurrentes alegan básicamente, que del Registro no consta que la finca objeto de embargo esté afecta a la actividad profesional o empresarial de la concursada.
La D.G.R.N. desestima el recurso, reiterando su doctrina la cual debe ser el Juez de lo Mercantil, encargado del concurso, para conocer de todas las incidencias de la ejecución de los bienes en caso de concurso del deudor.

LA DECLARACIÓN DE CONCURSO HACE PERDER LA CONDICIÓN DE SOCIO EN UNA AGRUPACIÓN DE INTERÉS ECONÓMICO
Resolución de 1 de Julio de 2.014 (B.O.E. 1 de  Agosto de 2.014). Descargar Resolución.

Se plantea si en el ámbito de una Agrupación de Interés Económico la declaración de concurso de una de las sociedades integrantes determina la separación del socio siendo inscribible dicha circunstancia sin que conste el consentimiento unánime de los socios.
La D.G.R.N. estima el recurso, partiendo de la distinción entre la separación voluntaria de un socio de la Agrupación (artículo 15 de la ley 12/1991), y la separación no voluntaria en el artículo 16.1 de la Ley. Señala además dos situaciones: a) El concurso, fallecimiento o disolución del socio persona jurídica supone la pérdida de la condición de socio; b) La falta de mantenimiento de las condiciones exigibles para ser socio o la concurrencia de otra causa prevista en los estatutos supone la pérdida de la condición de socio. En el primer supuesto la pérdida de la condición de socio no requiere consentimiento alguno por estar basada en la concurrencia de la causa legalmente establecida. En el segundo supuesto por el contrario es preciso no sólo el consentimiento de los otros socios por aplicación de las reglas generales (artículo 10.3 de la Ley 12/1991), sino que además debe salvaguardarse el derecho de defensa del socio que pierde su condición pues no puede modificarse su posición jurídica sino presta su consentimiento o así lo declara una resolución judicial firme (vid. artículo 112 del Reglamento del Registro Mercantil). Desde esta perspectiva cobra todo su sentido la regulación contenida en el artículo 266.3 del Reglamento del Registro Mercantil.

LA REVOCACIÓN DE PODERES DE LA SOCIEDAD EN CONCURSO REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DEL ADMINISTRADOR CONCURSAL
Resolución de 24 de Julio de 2.014 (B.O.E. 10 de  Septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

La única cuestión que se debate en este expediente consiste en determinar si para la cancelación de una inscripción de poder en el Registro Mercantil es precisa la intervención de la administración concursal de la sociedad poderdante habida cuenta de su situación de concurso. Alega el recurrente que la relación de poder está basada esencialmente en la confianza y que de ahí resulta que su revocación no es una acción sujeta a las restricciones del concurso.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que la relación de poder queda afectada por la situación de concurso del principal concurriendo además un interés, el de la masa pasiva, que si bien en condiciones normales no existe en la situación de concurso, determina el régimen jurídico especial regulado por la Ley Concursal. En esta situación, la eventual responsabilidad del apoderado, cualquiera que sea la relación subyacente (artículo 1.718 del Código Civil y 253 del Código de Comercio), excluye que pueda revocarse el poder sin la intervención de la administración concursal por lo que, al igual que el resto de los actos sujetos a intervención: «no podrán ser inscritos en registros públicos mientras no sean confirmados o convalidados, o se acredite la caducidad de la acción de anulación o su desestimación firme», de acuerdo a la disposición del artículo 40.7 in fine de la Ley Concursal.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

SE ADMITE LA DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD ORDINARIA EN CONVENIO REGULADOR
Resolución de 4 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se plantea si puede acceder al Registro de la Propiedad un testimonio de sentencia de divorcio que contiene un convenio matrimonial de esposos casados en régimen de separación de bienes, cuando se da la circunstancia de que al ex-marido se le adjudica la mitad de dos bienes inmuebles que pertenecen a la ex-esposa y a ésta la mitad de un bien inmueble que pertenece a aquél y que es la vivienda habitual. De este modo queda extinguida la comunidad existente sobre los tres bienes inmuebles. El Registrador suspende la inscripción porque la documentación presentada no contiene el valor de los bienes, circunstancia que considera indispensable a fin de determinar «la verdadera naturaleza del acto que se inscribe»; pues si el valor de cada lote es distinto el exceso de adjudicación que se produce debe expresar la causa que lo motiva; en definitiva, si efectivamente se produce una disolución de comunidad o si por el contrario estamos ante otro negocio jurídico adicional. El recurrente considera que esta exigencia es innecesaria.
La D.G.R.N. estima el recurso, señalando que si las partes que llevan a cabo el negocio de disolución de condominio hacen dos lotes y con ello extinguen la copropiedad hasta entonces existente y de la documentación presentada no resulta nada en contrario no hay motivo alguno para entender que la disolución puede implicar un negocio adicional ni que la inscripción no puede llevarse a cabo. No existe indicio alguno de precio («contratos en que haya mediado precio», dice el artículo 10 de la Ley Hipotecaria), ni de otra circunstancia que indique la existencia de un negocio jurídico distinto del que las partes llevan a cabo. El derecho que se inscribe es el dominio y la causa negocial la extinción de condominio (artículo 51.10 del Reglamento Hipotecario en relación al artículo 9 de la Ley Hipotecaria), por lo que reuniendo la documentación presentada los datos necesarios para practicar la inscripción procede la revocación del acuerdo del Registrador.

FALTA DE PRECISIÓN EN EL CONVENIO REGULADOR IMPIDE SU INSCRIPCIÓN
Resolución de 2 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta una sentencia de divorcio que incluye la aprobación de un convenio regulador en el que se liquidan los gananciales, se adjudica por mitades indivisas a los ex cónyuges la vivienda hasta entonces familiar y se estipula literalmente lo siguiente: «La Sra. A. junto con las dos hijas del matrimonio, establecen su domicilio en la vivienda que ha constituido el hogar familiar, sito en Majadahonda (Madrid) (…) y los enseres existentes en el mismo al permanecer en él junto con la madre. Una vez las hijas alcancen la independencia económica o alcancen la edad de 26 años, la vivienda familiar y el garaje se pondrán a la venta, con preferencia para cualquiera de los cónyuges que lo pretenda adquirir por el importe que ambos cónyuges acuerden, y que no podrá ser superior en ningún caso a los precios de mercado, y mientras este acuerdo se produce, el cónyuge que continúe ocupando la vivienda abonará al otro un alquiler equivalente a los precios de mercado que en ese momento se estén abonando en viviendas similares de la zona y localidad».
La Dirección General confirma la nota, y señala que no es inscribible tal pacto por imprecisión, ya que no es lo mismo la fijación de un domicilio en un determinado inmueble (art 51.9.e Reglamento Hipotecario) que la atribución de un derecho de uso a favor de persona distinta de su titular con eficacia «erga omnes»; no resulta tampoco la limitación de disposición de la vivienda, que es lo que caracteriza el derecho de uso, sino que se regula la futura venta del inmueble al alcanzar las hijas independencia económica o la edad de veintiséis años, cláusula no inscribible dado el rechazo legal a la inscripción de meras obligaciones futuras de disposición (art. 9 Reglamento Hipotecario); también imprecisión en cuanto a la duración del derecho pactado

FIGURANDO EN EL REGISTRO BIENES GANANCIALES ES NECESARIO CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES PARA LA EXTINCIÓN DE COMUNIDADES EXISTENTES SOBRE TALES BIENES
Resolución de 11 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de extinción de comunidad de bienes que figuran en el Registro con el carácter de gananciales, pero no figura el consentimiento de las anteriores esposas de los otorgantes, ya divorciados, al considerar éstos que no son necesarios por considerar que tales bienes eran en realidad privativos. La calificación negativa es confirmada por la Dirección General, ya que figurando en el Registro como gananciales, se necesita el consentimiento de los titulares registrales o autorización judicial.

NO ES POSIBLE ADJUDICAR EN CONVENIO REGULADOR UNA FINCA ADQUIRIDA EN PROINDIVISO ANTES DEL MATRIMONIO
Resolución de 1 de Julio de 2.014 (B.O.E. 1 de  Agosto de 2.014). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente si la adjudicación por disolución de condominio de dos inmuebles adquiridos por mitad y pro indiviso antes de la celebración del matrimonio a uno de los cónyuges cotitulares que asume la deuda hipotecaria que pesa sobre los mismos, y que se lleva a cabo en un convenio regulador de divorcio aprobado judicialmente, puede inscribirse en el Registro presentando como título el testimonio judicial del convenio. Ninguno de los inmuebles tiene la cualidad de vivienda familiar que las partes sitúan en una ubicación distinta según resulta con claridad del citado convenio. El Registrador suspende la inscripción por no ser los bienes gananciales y necesitarse escritura de disolución de comunidad.
La Dirección General desestima el recurso, afirmando que la disolución de la comunidad de bienes adquiridos antes del matrimonio, que afecta a determinados inmuebles y que contiene un negocio adicional de asunción de deuda hipotecaria, es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador por lo que para su inscripción en el Registro de la Propiedad se precisa la oportuna escritura pública o, en su defecto, la sentencia firme dictada por juez competente en el procedimiento que corresponda.

LEY APLICABLE A MATRIMONIOS CONTRAIDOS ANTES DE LA REFORMA DE 1.990
Resolución de 9 de Julio de 2.014 (B.O.E. 31 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de capitulaciones matrimoniales pactando el régimen de participación de ganancias del Código Civil y liquidación parcial de la sociedad de gananciales de un matrimonio celebrado en el año 1983 en Alemania, entre un español y una portuguesa.
Los cónyuges manifiestan que su régimen era el de sociedad de gananciales. El matrimonio se inscribió en el  registro consular español de Alemania, al margen del cual consta también indicada la referida escritura de capitulaciones de 2.013. El registrador califica negativamente por entender que tras la Constitución de 1978 y la reforma de 1990, y luego la STC de 14 febrero 2002, no cabe aplicar tales conexiones; sino las actuales, por lo que a falta de ley personal común, el régimen debió haber sido el del lugar de la 1ª residencia habitual común, es decir, el régimen alemán de Participación (por lo que no habría ninguna comunidad ganancial que liquidar).
La D.G.R.N. estima el recurso y señala que a día de hoy ni el legislador ni los tribunales han resuelto con claridad qué debe hacerse en estos casos, pero sí han declarado que en ningún caso se produciría una aplicación retroactiva inmediata y automática a las normas anteriores a los criterios que sentó la Reforma de 1.990. El hecho de que Art 9.2 del Código Civil fije el momento inicial de contraer matrimonio para establecer la determinación de la ley no quiere decir que esa determinación pueda y en ocasiones deba fijarse en un momento posterior. Nada impide que la laguna legal quede voluntariamente integrada por la decisión de ambos esposos reconociendo, con carácter retroactivo al inicio de su matrimonio, la aplicación de ley española. Siendo prueba de los hechos inscritos la inscripción –e indicación– en el Registro Civil y existiendo una laguna legal no colmada por el legislador, creada por la indicada declaración de inconstitucionalidad del último inciso de la anterior redacción del artículo 9.2 del Código Civil, ha de considerarse suficientemente acreditada la existencia de sociedad de gananciales entre los esposos.

EL CONVENIO REGULADOR PUEDE EXTENDERSE A LA VIVIENDA FAMILIAR QUE SEA PRIVATIVA EN PROINDIVISO DE AMBOS CÓNYUGES
Resolución de 26 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución. En igual sentido, Resolución de 26 de Julio de 2.014 (B.O.E. de 10 de septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

Un nuevo ataque a la escritura pública permitiendo, por parte de la Dirección General, que el convenio regulador se extienda a bienes privativos, utilizando la excusa de que se trata de la vivienda habitual familiar y que el uso de la misma debe ser objeto de atribución en la sentencia de divorcio.

DERECHO DE SUCESIONES

PRESUPUESTOS DE LA INSCRIPCIÓN HEREDITARIA: PREVIA PRESENTACIÓN DE LA MISMA ESCRITURA EN LA OFICINA LIQUIDATORIA COMPETENTE, APORTACIÓN DE TÍTULOS SUCESORIOS Y DE DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS E INSCRIPCIÓN DE TÍTULOS TRASLATIVOS PREVIOS
Resolución de 6 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Debe presentarse a liquidación el mismo título objeto de ulterior inscripción, aunque ya se hubiera liquidado antes el impuesto de sucesiones mediante un documento privado: la identidad de los hechos imponibles y demás datos recogidos tanto en la escritura como en el previo documento privado liquidatorio debe ser comprobada por el órgano competente.
El Registrador, no tiene facultades para concluir si el impuesto esta liquidado o prescrito aun cuando haya transcurrido el plazo señalado para la prescripción. Esta competencia no le corresponde a él sino a la Administración Tributaria.

ENTREGA DE UN LEGADO POR ALBACEA TESTAMENTARIO A FAVOR DE DOS LEGATARIOS CON ASIGNACIÓN DE CUOTAS DESIGUALES: IMPROCEDENTE DERECHO DE ACRECER APRECIADO POR EL ALBACEA; EXTRALIMITACIÓN EN SUS FACULTADES
Resolución de 21 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Habiendo ordenado la testadora el legado de un inmueble a dos sobrinos, en la proporción de un 82% para uno y del restante 18% para el otro, ahora la Dirección deniega la inscripción de una escritura por la que el albacea-contador-partidor entrega la totalidad del inmueble al primero por haber premuerto al testador el segundo, basándose en la concurrencia de un pretendido derecho de acrecer entre los legatarios.
El Centro Directivo sigue una postura conservador contraria al reconocimiento de tal derecho por la concurrencia de una especial designación de partes en los porcentajes establecidos por la testadora.
Señala, a estos efectos, que no cabe basar el derecho de acrecer en una voluntad presunta de la testadora, como pretende el contador-partidor argumentando que no estableció sustitución. La ausencia de sustitución y la no concurrencia de los requisitos del derecho de acrecer, sencillamente conducen a  la refundición del legado vacante en la masa de la herencia. En el testamento pueden detectarse indicios contrarios a tal acrecimiento, porque la testadora sí previó expresamente el derecho de acrecer en otras disposiciones. En este caso, el albacea contador-partidor no tiene facultades para entregar el legado más allá de los términos señalados por la testadora; y su extralimitación de los límites legales o testamentarios queda dentro del ámbito de la calificación registral.

Es necesario el consentimiento de todos los herederos forzosos para la entrega de legados

Resolución de 4 de Julio de 2.014 (B.O.E. 1 de  Agosto de 2.014). Descargar Resolución.

Se otorga una escritura de aceptación de herencia por uno de los dos herederos que son llamados y dos legatarios más. El Registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al no constar que se hayan realizado la liquidación y la partición de las herencias, es necesario que consientan expresamente todos los herederos forzosos.
La Dirección General confirma la nota señalando, que aunque el artículo 885 CC se refiere a la entrega de posesión de la cosa legada por los herederos, la legislación hipotecaria desde el siglo XIX (ver artículo 81 del Reglamento Hipotecario y Exposición de motivos de la primera Ley Hipotecaria) ha exigido siempre para la inscripción de los legados el consentimiento de todos los herederos, pues tiene que liquidarse y partirse primero la herencia para pagar, en su caso, las deudas, y además el consentimiento de todos los legitimarios para preservar la intangibilidad cuantitativa de las legítimas, teniendo en cuenta que en derecho común la legítima es una “pars bonorum”; todo ello siempre que no haya contador partidor facultado para hacer la entrega.

SE EXCEDE DE SUS FACULTADES EL ALBACEA QUE CALIFICA COMO BIEN GANANCIAL LA VIVIENDA FAMILIAR ADQUIRIDA POR COMPRA ANTES DEL MATRIMONIO
Resolución de 27 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 25 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

El albacea mantiene que esa vivienda tiene carácter ganancial, por confesión o aportación del  causante realizada en una cláusula de su testamento, en la cual reconocía que hasta el momento de otorgarlo, todas las cuotas del préstamo que financia la adquisición de la vivienda se han pagado con dinero ganancial.
Señala el Centro Directivo que con tal juicio se excede de sus funciones de interpretación testamentaria y de ejecución de la voluntad del causante, incurriendo en un acto dispositivo atribuyendo a un bien que legalmente era privativo carácter ganancial y adjudicárselo a la viuda, ya que el causante se limita a reconocer la existencia de una adquisición previa al inicio de la sociedad ganancial, si bien la referida a la vivienda familiar se satisfizo no con un precio aplazado, sino por un precio desembolsado íntegramente, al tiempo de la compra y por tanto lo único que existiría sería un derecho de rembolso a favor de la viuda por las cantidades del préstamo satisfechas durante el matrimonio.

NO INSCRIBIBLE LA RESOLUCIÓN JUDICIAL RECAÍDA EN PROCEDIMIENTO CONTRA HEREDEROS INDETERMINADOS: DEBERÍA HABERSE DIRIGIDO CONTRA HEREDEROS CIERTOS Y DETERMINADOS O CONTRA EL ADMINISTRADOR JUDICIAL
Resolución de 8 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Indudablemente, se vulnera el principio de tracto sucesivo, así como el de especialidad. Debe procederse de idéntica manera como en los casos de  anotaciones de embargo por deudas del causante o sus herederos.

DERECHO DE TRANSMISIÓN: NO ES NECESARIO CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DEL CÓNYUGE DEL TRANSMITENTE PARA LA PARTICIÓN DE LA HERENCIA
Resolución de 11 Junio de 2.014. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

De nuevo se reitera la doctrina revisada en Resolución de 26 de marzo de 2.014, ya comentada en esta misma Revista (Número 55), a la vista de la Sentencia del Tribunal Supremo de 11 de Septiembre de 2.013. Por ello, nos remitimos a lo ya comentado en dicho número.

LOS LEGITIMARIOS DEBEN PARTICIPAR EN UNA PARTICIÓN, AUNQUE HAYA SENTENCIA JUDICIAL EN CUYO PROCESO NO HAYAN TOMADO PARTE
Resolución de 11 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución. En igual sentido, Resolución de 16 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014)
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Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una partición hereditaria presentando un testimonio judicial de sentencia recaída en procedimiento declarativo ordinario, acompañado de documentos complementarios entre los que figura una instancia privada denominada de aceptación y adjudicación de herencia firmada exclusivamente por el recurrente. La sentencia estima la demanda interpuesta por el actor y ahora recurrente frente a dos sobrinos legitimarios en orden a la cuantificación de su legítima en metálico y declara que están bien hechas las adjudicaciones realizadas al actor y su hermana en cuanto acomodadas al testamento de su madre, si bien la hermana no había sido parte en el proceso.
La Dirección General confirma la calificación, al entender que los legitimarios deben concurrir a la partición, examinando la Registradora la sentencia y aclarando las diferencias entre la partición realizada por el testador y las disposiciones testamentarias sin valor de verdadera partición tomando como referencia la Sentencia número 805/1998 del Tribunal Supremo, de 7 septiembre, la cual afirma “la existencia de una «regla de oro» que describe del siguiente modo: «la determinación de una verdadera partición se dará cuando el testador ha distribuido sus bienes practicando todas las operaciones -inventario, avalúo, liquidación y formación de lotes objeto de las adjudicaciones correspondientes-, pero cuando así no ocurre, surge la figura de las denominadas doctrinalmente normas para la partición, a través de las cuales, el testador se limita a expresar su voluntad para que en el momento de la partición, determinados bienes se adjudiquen en pago de su haber a los herederos que mencione»”

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

LA  CONVOCATORIA DE JUNTA NO PUEDE INCUMPLIR LOS REQUISITOS ESTATUTARIOS. SE ADMITE LA CONVOCATORIA DIRIGIDA AL DOMICILIO DE UN SOCIO FALLECIDO
Resolución de 23 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Los estatutos disponen que la convocatoria debe hacerse mediante anuncios publicados en el BORME y un diario de gran circulación de la provincia. La inobservancia de tales requisitos de convocatoria provoca la nulidad de la Junta. La Dirección no admite la alegación de que otro artículo estatutario prevea que, cuando todas las acciones sean nominativas, el órgano de administración podrá suplir las publicaciones establecidas legalmente por una comunicación escrita a cada accionista o interesado. Se trata de un precepto general sobre las comunicaciones entre la sociedad y los socios, que no puede prevalecer frente al especial previsto para la convocatoria de la Junta. Además, esta regla estatutaria general se establece sólo para “los casos permitidos por la Ley”. Por otra parte, es correcta la convocatoria en el domicilio del socio causante que le constaba a la sociedad, a pesar de ser el administrador conocedor del fallecimiento. Se argumenta que si, como consecuencia del fallecimiento de un socio y hasta que se haga la partición de su herencia, existe un conjunto de personas con derechos sobre las participaciones que le pertenecían, les corresponde a ellas hacer saber tal circunstancia al administrador y designar persona a quien corresponda su ejercicio (artículo 126 LSC). En este caso no se ha hecho y no cabe imputar las consecuencias a la sociedad.                                                    

FUSIÓN POR ABSORCIÓN: EL CONTROL DEL CUMPLIMIENTO DE SUS REQUISITOS FORMALES Y DE CONTENIDO TIENDE A GARANTIZAR LA SEGURIDAD DEL TRÁFICO MERCANTIL Y LA PROTECCIÓN DE TERCEROS
Resolución de 9 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

El proceso de fusión (a posteriori elevado a público), ha de sujetarse a restricciones temporales y de forma, cuya cumplimentación defectuosa puede acarrear su impugnación. La fusión no puede elevarse a público hasta transcurrido un mes desde la última comunicación individual (supletoria de las publicaciones). De otro lado, debería haberse especificado si el poder concedido al representante de las entidades fusionadas es general, con inscripción obligatoria en donde el juicio de suficiencia notarial se superpone la presunción de exactitud y validez de los asientos del Registro, o especial, en cuyo caso, el Notario no debe limitarse a  una mera reseña del documento sino que debe dar fe de todas las circunstancias del mismo, la válida designación del representante, por haber sido nombrado con los requisitos legales y estatutarios por el órgano social competente y  con cargo vigente en el momento del nombramiento, incluyendo la aceptación del nombrado y en su caso, la notificación o consentimiento de los titulares de los anteriores cargos inscritos.

En la constitución de una sociedad mercantil basta con consignar el código CNAE de la actividad principal

Dos Resoluciones de 2 de Junio de 2.014 y una de 3 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En el presente recurso debe determinarse si en la escritura de constitución de una Sociedad de responsabilidad limitada debe expresarse el código de la actividad económica principal –según la Clasificación Nacional de Actividades Económicas– o el de todas las actividades que integran el objeto social, como pretende el Registrador Mercantil.
La Dirección General estima el recurso, señalando que debe tenerse en cuenta que el número 1 del artículo 20 de la Ley 14/2.013, de 27 de Septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, no hace distinción alguna entre emprendedores personas físicas o jurídicas, resulta con claridad que la obligación de manifestar el código correspondiente se refiere a la principal actividad que se desarrolle, lo que implica la posibilidad de que existan varias posibles. Y si bien es cierto que el número 2 del mismo precepto, al referirse a las «entidades» sujetas a inscripción, parece exigir lo contrario al referirse en plural a los códigos correspondientes a las actividades integradas en el objeto, una interpretación finalista y conjunta del precepto, de redacción no excesivamente afortunada, impone sin embargo que sea suficiente con la determinación de un único código de actividad pues, dada la finalidad estrictamente estadística de la medida, es el interés de la Administración competente al efecto (el Instituto Nacional de Estadística), el que debe ser atendido. Todo ello, sin que nada obste, desde luego, a que el interesado haga constar todos los códigos referidos a las actividades comprendidas en el objeto social sin perjuicio de que uno de ellos ha de tener la designación de principal como exige la interpretación conjunta de los números 1 y 2 del artículo 20 de la Ley 14/2013.

ESCISIÓN DE UNA SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA, CON TRASPASO DE SU PATRIMONIO INMOBILIARIO A UNA ÚNICA SOCIEDAD LIMITADA DE NUEVA CREACIÓN, SIN NECESIDAD DE INCORPORAR EL BALANCE DE LA SOCIEDAD ESCINDIDA, EX ARTÏCULO 78 BIS DE LA LEY DE MODIFICACIONES ESTRUCTURALES
Resolución de 8 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 3 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Aunque la letra del artículo 78 se refiera a una pluralidad de sociedades beneficiarias, también es extensible al presente caso en el que se crea una sola sociedad; la identidad de razón es evidente: inexistencia de patrimonio preexistente.
Dada la responsabilidad solidaria de las sociedades beneficiarias por las deudas de la escindida y la de ésta en caso de escisión parcial, no se exige balance al no quedar comprometida la solvencia de las sociedades de nueva creación (cualquiera que sea su número), frente a los acreedores de la sociedad escindida. Por otra parte, los acuerdos societarios  pueden posponer los efectos contables de la escisión al momento mismo de su elevación a público.

ES POSIBLE LA PRÓRROGA O  REACTIVACIÓN DE UNA SOCIEDAD DISUELTA POR EL TRANSCURSO DE SU PLAZO DE DURACION
Resolución de 9 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Llegado el plazo de duración previsto en los estatutos de una Sociedad de responsabilidad limitada, se presenta con posterioridad el acuerdo de prórroga adoptado antes del vencimiento en junta general y por unanimidad. El Registrador entiende que de conformidad con lo establecido en el artículo 238 del Reglamento del Registro Mercantil ni puede inscribirse dicho acuerdo ni es posible la reactivación por aplicación de la previsión del artículo 370 de la Ley de Sociedades de Capital.
La D.G.R.N. revoca la nota y se basa para ello en su  reiterada doctrina con relación a las sociedades anónimas disueltas de pleno derecho por la DT6ª de la Ley de 1.989, una vez transcurrido el plazo para la adecuación de su capital al mínimo legal sin haberlo llevado a cabo. Según esta doctrina, la expresión disolución de pleno derecho, hace referencia a la mera circunstancia de que la sociedad entra en disolución por la concurrencia del supuesto previsto en la Ley sin que sea preciso una previa declaración social al respecto. La disolución de pleno derecho no impide la reactivación de la sociedad (vid. Resoluciones de 29 y 31 de Mayo y 11 de diciembre de 1996 y de 12 de marzo de 2013), a pesar de la dicción literal del artículo 370 de la Ley de Sociedades de Capital incluso en aquellos supuestos en que, por aplicación de la previsión legal, el registrador hubiera procedido a la cancelación de asientos. Así lo confirma la disposición transitoria octava del vigente Reglamento del Registro Mercantil, al establecer que la cancelación de los asientos correspondientes a la sociedad disuelta por falta de adecuación a las previsiones de las disposiciones del Real Decreto Legislativo 1564/1989 tendrá lugar «sin perjuicio de la práctica de los asientos a que dé lugar la liquidación o la reactivación, en su caso, acordada. Lo que sí será preciso es la prestación de un nuevo consentimiento contractual por los socios que entonces ostenten dicha condición. Y añade el Centro Directivo que el artículo 238  no tiene el alcance que le otorga el acuerdo del Registrador pues se limita a afirmar que la prórroga presentada tardíamente no producirá efectos, no que no pueda practicarse la inscripción. Por aplicación de las reglas generales sobre los efectos de las inscripciones llevadas a cabo en el Registro Mercantil si llegado el plazo de duración de la sociedad no consta su prórroga, se producen los efectos de publicidad positiva y negativa previstos en el ordenamiento respecto de terceros de buena fe (artículos 20 y 21 del Código de Comercio), a quienes no será oponible la inscripción retrasada de prórroga de la sociedad.

NO ES POSIBLE LA CONVOCATORIA POR PARTE DE UNO SÓLO DE LOS CONSEJEROS
Resolución de 16 Junio de 2.014 (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

Convocada Junta General por uno sólo de los consejeros, señalando el cese de los otros con fecha de eficacia desde la propia Junta, se señala que eso no es posible, ya que la facultad de convocatoria corresponde al órgano colegiado, y como ha entendido reiteradamente el Tribunal Supremo, debe seguirse un criterio estricto al interpretar las normas relativas a la competencia para la convocatoria de las juntas generales.

SE DEBEN CANCELAR LOS ASIENTOS DERIVADOS DE ACUERDOS SOCIETARIOS DECLARADOS NULOS AUNQUE EL AUTO NO ORDENE LA CANCELACIÓN DE LOS MISMOS
Resolución de 30 Junio de 2.014. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

La Dirección General, evitando un excesivo rigor formal, señala que si los acuerdos declarados nulos están perfectamente determinados y no dan lugar a confusión, deben cancelarse los asientos que traigan causa de ellos, aplicando un principio finalista y evitando un excesivo rigor formal.

LA OPERACIÓN ACORDEÓN PARA QUE LA SOCIEDAD DEJE DE ESTAR INCURSA EN CAUSA DE DISOLUCIÓN NO ES UN ACUERDO IMPUESTO A LA SOCIEDAD POR OBLIGACIÓN LEGAL. DEBE RESPETAR LAS MAYORÍAS ESTATUTARIAS PACTADAS CON CARÁCTER GENERAL
Resolución de 23 de Julio de 2.014 (B.O.E. de 10 de Septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

Debe concurrir la Mayoría reforzada establecida, con carácter general, en cláusula estatutaria del ochenta por ciento, sin que la Junta pueda actuar en contra de lo dispuesto en  los estatutos sin modificarlos.
Se recuerda que cualquier reducción o disolución distinta a la disolución legal por pérdidas se rige por las normas generales. El artículo 363 de la Ley de Sociedades de Capital no establece la reducción de capital obligatoria, sino la disolución obligatoria si no se efectúa la reducción.

ADMINISTRADORES

REMUNERACIÓN  REVISABLE A FAVOR DE LOS ADMINISTRADORES POR TRABAJOS AJENOS AL CUMPLIMIENTO DE SU CARGO: SU PREVISÍON ESTATUTARIA EXIGE TAMBIÉN EL ACUERDO DE JUNTA A FAVOR DEL EJERCICIO DE TAL FACULTAD,  EX ARTÍCULO 220 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 12 de Mayo de 2.014 (B.O.E. de 11 de Julio de 2.014). Descargar Resolución.

La fijación de tales honorarios o pluses no contraviene el carácter naturalmente gratuito inherente al cargo de administrador social. Según el Centro Directivo, tal cláusula estatutaria puede garantizar al titular del contrato de arrendamiento de servicios o de la relación laboral ordinaria (vid. Resolución de 3 de abril de 2013 en relación a la doctrina del vínculo), que salvo acuerdo en contrario de la junta de socios su remuneración se adecuará anualmente a la del sector de que forme parte. Cuestión distinta será el alcance de una cláusula semejante, especialmente en el ámbito laboral, pero de ahí no se deriva una ilicitud que la excluya del contenido de los estatutos sociales y de los libros del Registro Mercantil.

RENUNCIA DE ADMINISTRADOR ÚNICO EN UNA SOCIEDAD LIMITADA: SÓLO ES INSCRIBIBLE SI PREVIAMENTE CONVOCA JUNTA GENERAL
Resoluciones de 5 y 6 de Junio de 2.014 (B.O.E. 25 de  Julio de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se plantea si es inscribible la renuncia que hace el administrador único de una Sociedad limitada y que notifica a la sociedad por medio de conducto notarial sin que resulte la previa convocatoria de la junta para proveer vacantes.
La Dirección General rechaza el recurso, confirmando su doctrina de que, cuando como consecuencia de la renuncia la sociedad quede en situación de no poder ser debidamente administrada y no exista la posibilidad de que otro administrador con cargo vigente lleve a cabo la oportuna convocatoria de junta para la provisión de vacantes (art. 171 de la Ley de Sociedades de Capital), no procede la inscripción sin que se acredite que el renunciante ha llevado a cabo la oportuna convocatoria de junta con tal finalidad. Dicha doctrina no desconoce que cualquier socio podría tomar la iniciativa de solicitar una convocatoria judicial de la junta conforme al artículo 171 de la Ley de Sociedades de Capital. No obstante, el hecho de que el conocimiento de aquella renuncia y su remedio se puede dilatar durante un largo período de tiempo con el consiguiente perjuicio para los intereses sociales, justifica la exigencia de que el renunciante, en ejercicio de los deberes que como administrador asumió en su día (art. 167 en relación a los arts. 225 y 226 de la Ley de Sociedades de Capital), convoque a la junta para que provea al respecto evitando la paralización de la vida social y los riesgos para su adecuada marcha que de tal situación puedan derivarse.

CERTIFICACIÓN DE JUNTA EXPEDIDA POR PERSONA NO FACULTADA PARA ELLO SEGÚN EL REGISTRO: NO PERMITE INSCRIBIR UN NUEVO NOMBRAMIENTO COMO ADMINISTRADOR ÚNICO, AL MARGEN DEL ANTERIOR ADMINISTRADOR MANCOMUNADO NO ASISTENTE A LA JUNTA PERO REPRESENTADO POR APODERADO
Resolución de 22 de Julio de 2.014 (B.O.E. de 10 de Septiembre de 2.014). Descargar Resolución.

Reitera la Dirección General su reiterada doctrina que vigente determinada por el hecho de que la inscripción que publica a quién corresponde la facultad certificante de los acuerdos de una sociedad no puede alterarse el contenido del Registro en base a una certificación emitida por persona que carece según Registro de dicha facultad (Resolución de 25 de abril de 2.012 por todas). Para que sea posible tal circunstancia el ordenamiento exige una serie de cautelas, la más importante de las cuales es que exista una conexión entre el contenido del Registro y la titulación presentada que ponga de manifiesto la regularidad del proceso y, señaladamente, que el anterior cargo con facultad certificante haya sido debidamente notificado fehacientemente o haya prestado su consentimiento (entre otras opciones, artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil).
A estos efectos, en los artículos 108 y 109 del Reglamento del Registro Mercantil se establece una precisa conexión entre la autoría de las certificaciones de acuerdos sociales y la titularidad vigente e inscrita del cargo con facultad certificante; y para los supuestos de sucesión de personas en el mismo, se permite el acceso al Registro Mercantil del acuerdo de nombramiento que conste en certificación expedida por el nuevo titular de dicho cargo, siempre que tal nombramiento sea notificado fehacientemente a los anteriores titulares del referido cargo con facultad certificante, en los términos previstos en el artículo 111 del Reglamento, de modo que se posibilite la inmediata reacción frente a nombramientos inexistentes, evitando, en su caso, la inscripción de los mismos.
Emitida la certificación de la que resulta el cambio de sistema de administración y el nombramiento de administrador único, que antes era administrador mancomunado, no resulta que el otro titular de la facultad certificante según Registro haya expresado su consentimiento en los términos que resultan del artículo 111.2 del Reglamento del Registro Mercantil ni se acredita que haya renunciado a su cargo.
Y todo ello, ya que el sistema de protección establecido en el artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil no tiene por finalidad proteger los intereses del anterior cargo con facultad certificante sino la seguridad jurídica en el tráfico.

CUENTAS ANUALES

NO PUEDE PROSPERAR LA SOLICITUD PARA LA DECLARACIÓN DE INEFICACIA DE DEPÓSITO DE CUENTAS YA EFECTUADO POR FALTA DE INFORME DE GESTIÓN
Resoluciones de 19 y 20 de Mayo de 2.014. (B.O.E. de 22 de Julio de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Tales asientos de depósito están amparados por salvaguardia judicial. Sólo se pueden impugnar ante la jurisdicción ordinaria.                           

NO ES POSIBLE EL DEPÓSITO DE CUENTAS SI EL AUDITOR DICE QUE NO SE LE HAN FACILITADO
Resoluciones de 23, 24, 25 y 26 de Junio de 2.014. (B.O.E. de 29 de Julio de 2.014). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En las cuentas de una Sociedad figura el informe del auditor declarando que no se le han facilitado las cuentas. Ante ello, el Registrador rechaza el depósito de las mismas y por parte de la Sociedad recurrente se alega que hay informe del auditor aunque con opinión desfavorable, lo que se niega por la Dirección General al entender que no existe tal informe del auditor.