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ENSXXI Nº 6
MARZO - ABRIL 2006

Sentencia dictada el 21 de febrero de 2006 en Talavera de la Reina

Una sentencia, dictada el veintiuno de febrero de dos mil seis en Talavera de la Reina, realiza una, cuanto menos, curiosa interpretación de las obligaciones que a registradores y notarios impone el artículo 354 del Reglamento Hipotecario en materia de colaboración entre notarías y registros.

Contenido de la sentencia. Básicamente, el supuesto consiste en el otorgamiento de una escritura de compraventa para el que la notario solicita, el 29 de enero, la oportuna información registral, requiriéndose la nota informativa para el día 2 de febrero. El  5 de febrero se otorga la escritura haciéndose constar que la finca está libre de cargas, según resulta de la información registral recibida el día 2, y a continuación se remite la comunicación para la práctica del correspondiente asiento de presentación. Posteriormente, la compradora descubre que el día 3 de febrero había tenido acceso al registro una anotación preventiva de embargo sin que, en ningún momento, tal presentación hubiese sido comunicada por la registradora competente a la notario.
La compradora interpone demanda contra la registradora, alegando que, puesto que la nota informativa se remitió el día 2 y el embargo accedió al registro el día 3, si, conforme a lo dispuesto en el artículo 354 a) 5º del Reglamento Hipotecario, la registradora hubiese cumplido su obligación de notificar la presentación del embargo, el día 5 no se habría otorgado la escritura de compraventa de la finca como libre de cargas. La demanda se dirige también, aunque de forma subsidiaria, contra la notaria autorizante "para el supuesto de que en esta litis se desprendiera prueba, que hasta la fecha no ha existido, de actuación negligente".

"La sentencia no admite la falta de responsabilidad de los registradores por los daños causados como consecuencia de informaciones registrales defectuosas o de otros incumplimientos de sus deberes"

La notaria contesta a la demanda alegando que por su parte no existió ninguna imprudencia sino, muy al contrario, una actuación perfectamente ajustada a Derecho, puesto que solicitó la información registral y autorizó la escritura estando tal información vigente, y, al no comunicársele por el registro la modificación operada dos días antes en la historia registral de la finca, nada pudo advertir a la compradora en el momento del otorgamiento.
La registradora también contesta, exonerándose de toda responsabilidad, en base a la consabida alegación de irresponsabilidad por las informaciones registrales defectuosas si no son certificaciones registrales, y por estimar que, al tratarse de una información solicitada para un día determinado, no es aplicable la regla 5ª del artículo 354 a) del Reglamento Hipotecario y, por tanto, no estaba obligada a comunicar las alteraciones de la situación registral de la finca.
La sentencia no admite la falta de responsabilidad de los registradores por los daños causados como consecuencia de informaciones registrales defectuosas o de otros incumplimientos de sus deberes, pero acepta la interpretación que la registradora realizaba del artículo 354.
Para la Magistrado-juez la información registral que, conforme al apartado 6º del artículo 354 a) R.H., se solicita para un día determinado es un supuesto distinto de la que se solicita sin indicación de día y que, según el apartado 4º, el registrador debe remitir en el plazo más breve posible y siempre dentro de los tres días hábiles siguientes al de la recepción. La consecuencia fundamental de tal distinción es que al primer supuesto no se aplicaría la regla del apartado 5º según el cual el registrador, dentro de los nueve días naturales siguientes a la remisión de la información, deberá comunicar al notario, en el mismo día en que se haya producido, la circunstancia de haberse presentado en el Diario otro u otros títulos que afecten o modifiquen la información inicial.
En consecuencia, entiende la Magistrado que cuando el notario solicita la información para un día determinado, la información del registrador debe entenderse agotada cuando la remite, sin que tenga obligación de comunicar cualquier novedad producida dentro de los nueve días siguientes, ya que dicha comunicación no tiene sentido si la escritura ha sido otorgada en ese día. Así, se estima que la registradora obró bien no comunicando la existencia del embargo presentado el día siguiente al de la emisión de la información registral, y que es la notaria la que, al no comunicar al registro que la escritura no se había autorizado el día para el que se solicitó la información, a fin de que se mantuviera la obligación de información durante el plazo de caducidad reglamentariamente establecido, tuvo un comportamiento negligente o imprudente y debe indemnizar el daño causado.

Comentario. La argumentación formulada es, a mi juicio, pobre e incompleta. Se realiza una interpretación del artículo 354 basada en el mero orden de los supuestos: si el apartado 4º se refiere al plazo "normal" para emitir la información, el 5º a la actualización de esa información y el 6º a la posibilidad de pedir la información para un día determinado, de una forma simplista se concluye que la obligación de actualización del apartado 5º se aplica al apartado anterior, la solicitud sin indicación de día, pero no al posterior, la solicitud para día determinado. Además se da por supuesto que si la información se pide para un día determinado es porque necesariamente se va a otorgar la escritura ese día, por lo que no tiene sentido su actualización, lo que supone desconocer absolutamente el funcionamiento del sistema: si la información registral continuada se pide para un día determinado es precisamente porque la escritura no se va a autorizar ese día, sino el siguiente o siguientes. El otorgamiento de la escritura el día para el que se solicita la información registral no es posible en la inmensa mayoría de los casos: no se sabe a qué hora la información va a ser enviada y no tiene sentido tener a los interesados esperando a que la información llegue para proceder al otorgamiento de la escritura. De lo que se trata es de obtener la información con la suficiente antelación para tener la seguridad de que el día en que está previsto el otorgamiento se disponga de una información registral fiable, y de contar, además, con un margen temporal suficiente para resolver cualquier incidencia que pueda plantearse.
En cualquier caso, se trata de una sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia que no es firme, siendo de esperar que la peculiar interpretación que mantiene sea corregida por la Audiencia competente. Pero no podemos dejar de llamar la atención sobre la confusión y complicación que una interpretación como la expuesta, de prosperar, podría introducir en el sistema de colaboración, todavía hoy vigente tras la Ley 24/2005, entre notarías y registros previsto en los Reglamentos Hipotecario y Notarial sobre la bases de la comunicación por telefax. Si tal interpretación triunfa, o se prescinde de la posibilidad de pedir la información para un día determinado, con lo que habrá que esperar siempre el, en muchos casos excesivo, plazo de tres días hábiles, con lo que se perjudica seriamente la fluidez del tráfico y se pierde un instrumento útil de planificación del trabajo, o bien habrá que pedir la información para un día concreto y el día que se reciba comunicar al registrador que la escritura no se ha otorgado, para que surja entonces la obligación de actualización, lo que supone una engorrosa e innecesaria duplicación de trámites, no impuesta ni exigida por ninguna norma, ilógica y extraña, al implicar la comunicación de un hecho negativo.
En última instancia, el caso analizado no es más que una nueva manifestación de que el sistema de colaboración entre notarías y registros basado en la comunicación por telefax, que tan útil fue en su día, se encuentra ya superado como consecuencia de la aparición de nuevas tecnologías; nuevas tecnologías que necesariamente deben ser utilizadas si no queremos que el sistema español de seguridad jurídica preventiva quede obsoleto.

"Se trata de una sentencia dictada por un Juzgado de Primera Instancia que no es firme, siendo de esperar que la peculiar interpretación que mantiene sea corregida por la Audiencia competente"

Afortunadamente, hoy en día un supuesto como el analizado, no podría darse; la presentación del embargo se habría hecho constar inmediatamente en el Libro de Entrada y a lo largo del día se hubiese producido la actualización de los libros del Registro, quedando constancia del embargo tanto en el Libro Diario como en el folio abierto a la finca. En el momento del otorgamiento de la escritura la notario, utilizando la red privada telemática de Notarios y Registradores, basada en una conexión segura y exclusiva, con la certeza y fiabilidad que resultan de la utilización de una firma electrónica reconocida, que garantiza la identidad, cualidad profesional y situación administrativa del usuario, y con la certeza temporal que suponen los sistemas homogéneos y sincronizados de sellado temporal, hubiese podido acceder a los libros del Registro y dar a conocer, en tiempo real, a la parte compradora la auténtica situación registral de la finca en ese mismo momento. De esta forma, si nos atenemos al texto de la ley 24/2005, se excluye la posibilidad de anomalías como la que dio lugar al procedimiento judicial y notarios y registradores pueden estar orgullosos de ofrecer el sistema de seguridad jurídica preventiva más avanzado del mundo. ¿O no?