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REVISTAN60-PRINCIPAL

ENSXXI Nº 60
MARZO - ABRIL 2015

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CANCELACIÓN DE ASIENTOS REGISTRALES POR SENTENCIA
Resolución de 9 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. de 23 de Enero de 2015). Descargar Resolución.

La Sentencia de anulación de cuaderno particional que ordena la anulación de los asientos registrales, debe cumplir los requisitos del artículo 21 de la Ley Hipotecaria.
No sólo debe identificar al causante y al documento anulado, también debe contener la descripción de las fincas afectadas y la individualización de las inscripciones que, como consecuencia de ella, deban practicarse.

LÍMITES A LA PUBLICIDAD REGISTRAL POR AUSENCIA DE INTERÉS LEGÍTIMO DIRECTO
Resolución de 12 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

La expedición de información relativa al contenido de los Libros del Registro está sujeta a determinados controles derivados, por un lado, de la legislación específica hipotecaria (previstos en los artículos 221  y 222 de la Ley Hipotecaria y 332 de su Reglamento), y por otro, de la genérica sobre protección de datos personales.
El Centro Directivo admite la negativa registral a la expedición de notas simples por un particular al resultar de la mera instancia que lo únicamente pretendido era modificar sin más el Registro para que se adapte a lo que aquél consideraba exacto, aduciendo la caducidad de las actuaciones judiciales que se oponían a su pretensión. También deniega la solicitud indiscriminada de certificaciones comprensivas de todo el historial registral de ciertas fincas, en las cuales ya no ostenta derecho alguno la persona solicitante.

LA OBLIGACIÓN DE ACREDITACIÓN Y CONSTANCIA DE LOS RESPECTIVOS NÚMEROS DE IDENTIFICACIÓN FISCAL SE EXTIENDE A QUIEN COMPARECE AL OTORGAMIENTO COMO REPRESENTANTE
Resolución de 13 de Diciembre de 2014. (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

En el presente recurso se plantea únicamente si en una escritura de constitución de servidumbre de paso es suficiente que conste el número de identificación fiscal de las propietarias de los predios sirviente y dominante o si, además, debe figurar el de la persona física que comparece como apoderada de ésta.
Defiende la Dirección General esta última tesis, señalando que conforme a los artículos 254.2 de la Ley Hipotecaria y 23 de la Ley del Notariado, la obligación de acreditación y constancia de los respectivos números de identificación fiscal se extienden tanto a los comparecientes como a las personas o entidades en cuya representación actúen, con independencia de que su posición contractual sea la de transmitentes o constituyentes del respectivo derecho real o como adquirentes del mismo. Dicha obligación, según se ha expresado, es claramente extensible también a quien comparece al otorgamiento como representante y así lo ha expresado reiteradamente el Centro Directivo.

SUSPENSIÓN DE INSCRIPCIÓN DE UN MANDAMIENTO JUDICIAL
Resolución de 18 de Diciembre de 2014. (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar, en este recurso, si habiéndose inscrito un exceso de cabida a través de acta de notoriedad puede luego una sentencia dictada con anterioridad, pero presentada posteriormente en el Registro, modificar el exceso consignado.

Señala la D.G.R.N. que el recurso no puede prosperar, ya que, una vez practicado, un asiento se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud, bien por la parte interesada, bien por los Tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente establecido.
El objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de los Registradores de la Propiedad es exclusivamente la determinación de si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho. Cuando una calificación, haya sido o no acertada, ha desembocado en la práctica del asiento, éste queda bajo la salvaguardia de los tribunales.
Y, por lo que se refiere a la hipotética mala fe del adquirente, a que alude el recurrente, tal mala fe excede del ámbito competencial del recurso, debiendo probarse, si se pretende hacerla valer, en el juicio contradictorio correspondiente.

LA MODIFICACIÓN DEL CONTENIDO DEL REGISTRO, EN CUANTO A LA DESCRIPCIÓN DE LAS FINCAS ADECUÁNDOLAS AL CONTENIDO DEL CATASTRO, DEBE SEGUIR LOS PROCEDIMIENTOS PREVISTOS AL EFECTO
Resolución de 23 de Diciembre de 2014 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

Se pretende la modificación del contenido del Registro en cuanto a tres fincas registrales en base a catorce certificados catastrales de determinadas parcelas y polígonos que, se afirma en la escritura pública, coinciden con aquéllas para lo que se hace una nueva descripción de las tres fincas incluyendo, en cuanto a dos de ellas un exceso de cabida. Tres de los certificados catastrales, que afectan a dos de las tres fincas registrales existentes, no constan a nombre del adquirente ni del transmitente. Se trata de modificar sustancialmente la descripción de las fincas registrales como acto previo a las segregaciones y división del condominio de modo que el resultado final coincida con el contenido del Catastro.
La cuestión a debatir consiste, por tanto, en dilucidar si procede la rectificación de la descripción de unas fincas en el Registro de la Propiedad en base a unos certificados catastrales habida cuenta de que no coincide plenamente la titularidad de quien aparece en los certificados catastrales y en el Registro de la Propiedad.
Señala el centro Directivo que la Ley 13/1.996 y la Ley del Catastro se refieren exclusivamente a los datos físicos de la parcela y de la finca como criterio para determinar su correspondencia. El Reglamento Hipotecario, por su parte, añade en el artículo 298 la necesidad de que de la certificación catastral aportada resulte que la finca esté catastrada a favor del transmitente o del adquirente (en caso de inmatriculación, apartado 1 del artículo), o del titular inscrito o del adquirente (en caso de exceso de cabida, apartado 3), de modo que la correspondencia no se refiera exclusivamente a los datos físicos sino también a los que tienen trascendencia jurídica. Este requisito añadido por el Reglamento a la previsión legal tiene como fundamento reforzar las garantías de la modificación del contenido del Registro posibilitando una adecuada coordinación con el contenido del Catastro.
Por ello, la Dirección General desestima el recurso, señalando que si los titulares registrales quieren llevar a cabo la modificación del contenido del Registro en cuanto a la descripción de las fincas de que son titulares adecuándolas al contenido del Catastro tienen que seguir los procedimientos previstos al efecto. Tales procedimientos tienen, entre sus finalidades, no sólo la coordinación en cuanto a los datos físicos publicados por el Registro y sobre los que se proyectan los derechos, sino también en cuanto a los datos de titularidad, pues sin perjuicio de la prevalencia de los pronunciamientos jurídicos del Registro (artículos 2.2 y 3.3 de la Ley del Catastro), el cumplimiento eficaz de los objetivos del sistema no se alcanza adecuadamente si se incumple la coordinación de titularidades prevista por la normativa registral y del Catastro.

SENTENCIA Y CANCELACIÓN DE INSCRIPCIÓN
Resolución de 26 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. 23 de  Enero de 2.015). Descargar Resolución.

Se pretende la cancelación de una inscripción en virtud de mandamiento judicial dictado en procedimiento seguido contra el titular registral. Se trata de una adjudicación seguida en procedimiento de ejecución tributaria, procedimiento que determinó, además de la inscripción de la titularidad a favor de una sociedad, la cancelación de sendas anotaciones preventivas de embargo tomadas a favor de la Hacienda Pública ejecutante y a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social.
La Registradora rechaza la inscripción porque el mandamiento no ordena la inscripción de dominio a nombre del actor, ni el renacimiento de las anotaciones en su día canceladas como consecuencia del procedimiento de apremio, que motivó la inscripción a favor de la sociedad, inscripción cuya cancelación ahora se pretende, lo que determinaría el renacimiento de la inscripción de la titularidad anterior  pero sin las anotaciones de embargo existentes frente a este titular, tomadas a favor de la Hacienda Pública y la Tesorería General de la Seguridad Social.
La Dirección General confirma la nota de calificación, entendiendo que ningún obstáculo existiría en cuanto a la cancelación de la titularidad existente y la recuperación de la vigencia de la titularidad anterior. Pero el título de adjudicación motivó dos asientos, uno de inscripción de titularidad y otro de cancelación de las anotaciones: la que dio lugar a la adjudicación y la posterior. El problema registral que surge de la práctica de la cancelación solicitada es que la finca quedará inscrita a favor del titular anterior, pero, puesto que nada se dice de la cancelación de aquellos asientos que fueron igualmente practicados en virtud del mismo título que motivó la inscripción de dominio que ahora se ordena cancelar, la reposición de la situación registral al momento anterior a la declaración de nulidad se produciría solo parcialmente dando lugar a una nueva situación de inexactitud en los libros del Registro. Por otro lado, los asientos actualmente extendidos se encuentran bajo la salvaguarda de los tribunales (artículo 1 de la Ley Hipotecaria) de modo que aun cuando los repetidos asientos estén íntimamente relacionados entre sí al derivar de la misma ejecución, no puede el Registrador, por sí solo, cancelarlos sin la correspondiente resolución judicial, debiendo el Juzgado manifestarlo expresamente.

INADMISIBLE SOLICITUD DE LA NULIDAD DE INSCRIPCIONES
Resolución de 19 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 24 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.

La validez o no del título y la procedencia de las inscripciones ya efectuadas, son cuestiones reservadas a los Tribunales (Artículo 1 de la Ley Hipotecaria), no susceptibles de inclusión en  los recursos contra calificaciones registrales.

PRESENTADA EN LA OFICINA DE CORREOS LA COMUNICACIÓN DE LA TRANSMISIÓN AL AYUNTAMIENTO A EFECTOS DE PLUSVALÍA, SE DEBE LEVANTAR EL CIERRE REGISTRAL DEL ARTÍCULO 254 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 6 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 2 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.

La presentación en Oficina de Correos, por sello de imposición del que resulta la identificación de la Oficina y la fecha, de la comunicación de la transmisión, en este caso una donación, provoca el levantamiento del cierre registral y el despacho ordinario del documento presentado en el Registro de la Propiedad. La presentación de un documento en cualquiera de las oficinas de Correos, equivale, en beneficio del presentante, a la presentación en el registro de entrada de la Administración municipal de destino.

IDENTIFICACIÓN Y ACREDITACIÓN DE LOS MEDIOS DE PAGO

DACIÓN EN PAGO DE DEUDA RECONOCIDA
Resolución de 9 de Diciembre de  2.014 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

Puede ir acompañada de certificación bancaria sin necesidad de firma legitimada. La causa de la deuda reconocida reside en un contrato privado de préstamo cuyo crédito fue posteriormente cedido a los actuales acreedores-cesionarios, el cual no se documenta ni acompaña, si bien las partes relacionan los datos mínimos exigidos por el artículo 177 del Reglamento Notarial: ordenante, beneficiario, fecha, importe, entidad emisora y ordenante y receptora o beneficiaria, así como las cuentas de cargo y abono. No es exigible la presentación de la documentación justificativa de dicha obligación preexistente reconocida; ahora bien, la acreditación al Notario del NIF ó NIE de extranjeros exige la exhibición del pertinente documento, no bastando la manifestación del propio interesado.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DEL TRACTO

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACION DE FINCA: DEBE EXISTIR TOTAL COINCIDENCIA EN LA DESCRIPCIÓN DE LA FINCA EN EL DOCUMENTO JUDICIAL Y EN LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL DESCRIPTIVA Y GRÁFICA
Resolución de 15 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

Como primer defecto, alega el Registrador discordancia entre la descripción de la finca en el documento judicial y en la certificación catastral descriptiva y gráfica, criterio que confirma la D.G.R.N. ya que la dicción del artículo 53 de la Ley 13/1.996 es clara y terminante, tratándose de exigencia que es predicable tanto respecto de títulos notariales, como de los administrativos y judiciales.
En cuanto al grado de coincidencia descriptiva exigible, el propio precepto es tajante al hablar de «términos totalmente coincidentes con la descripción de ésta en dicho título». Por tanto, la exigencia de identidad plena de la descripción entre el título público y la certificación catastral no admite excepciones, y menos aún en casos como el presente en que la falta de coincidencia se proyecta sobre un dato de tanto  relieve a los efectos de identificación de la finca como es el de sus linderos.
Además, es perfectamente factible una divergencia en los titulares colindantes respecto de los recogidos en la certificación catastral, pero los reconocidos como tales en el propio título inmatriculador deben ser necesariamente citados, según el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, y cuya citación debe resultar del propio auto, a fin de que el Registrador pueda calificar su cumplimiento, como garantía esencial, evitando que se generen indefensiones.

NO CABE LA UTILIZACIÓN DE TÍTULOS INSTRUMENTALES PARA INMATRICULAR 
Resolución de 8 de Enero de 2.015 (B.O.E. 11 de  Febrero de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea el alcance de la calificación registral de dos donaciones sucesivas, la primera hecha por el titular catastral a su sobrina, que manifiesta ser la poseedora de la finca; la segunda de ésta a un hijo –ambas realizadas en números siguientes de protocolo–. Considera el Registrador en su nota, que los títulos presentados carecen de virtualidad inmatriculadora.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que por las circunstancias concurrentes: otorgamiento de las dos donaciones el mismo día, números de protocolo consecutivos, utilización de un poder del donante a favor de la donataria, quien posteriormente dona a su hijo, surgen dudas fundadas sobre la existencia de una titulación elaborada ad hoc, lo cual no impide que pueda lograrse la inmatriculación por otros medios inmatriculadores de mayor garantía, como el expediente de dominio o complementando el título inmatriculador mediante acta de notoriedad acreditativa de que la transmitente es tenida por dueña (cfr. artículo 298.1 del Reglamento Hipotecario).

OBRA NUEVA Y PROPIEDAD HORIZONTAL

LEGALIZACIÓN DE LIBRO DE ACTAS POR RETENCIÓN DEL ANTERIOR POR EL ADMINISTRADOR CESADO. BASTA LA DENUNCIA DE LA SUSTRACCIÓN
Resolución de 12 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Febrero  de 2.015). Descargar Resolución.

Ante la negativa de la administradora cesada de una Junta de propietarios, presentada la denuncia por sustracción de la documentación social, no se requiere otro requisito para que el Registrador legalice un segundo libro, conforme al artículo 415 del Reglamento Hipotecario, siendo indiferente la persona contra la que ésta se interponga o el resultado de la propia denuncia, pues se trata de favorecer que la comunidad de propietarios pueda seguir reflejando adecuadamente sus acuerdos en el correspondiente libro.

NO ES POSIBLE LA DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR UN COPROPIETARIO DEL SUELO A FAVOR DE SÍ MISMO
Resolución de 12 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Febrero  de 2.015). Descargar Resolución.

Se trata de un supuesto en el que el copropietario de un terreno declara la obra nueva de un edificio en una parte del terreno común, con el consentimiento de los condueños, entendiendo que se trata de un supuesto de accesión invertida e invocando el dominio individual de la edificación a favor de sí mismo.
La Dirección General niega tal posibilidad, entendiendo que ello daría lugar a una parcelación prohibida, salvo que se articulara a través de un derecho de superficie, pero el consentimiento de los demás condueños no permite, sin licencia, la adquisición de la propiedad del condueño sobre el edificio y la parcela de terreno que ocupa.

LA AMPLIACIÓN DEL PLAZO DE PRESCRIPCIÓN POR UNA NUEVA LEY, NO PUEDE AFECTAR A  INFRACCIONES YA PRESCRITAS BAJO LA VIGENCIA DE LA NORMATIVA ANTERIOR
Resolución de 15 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.

El presente caso se refiere a la entrada en vigor de la Ley 5/2.014, de 25 de Julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, que en su artículo 236 establece un plazo de caducidad de la acción para ordenar la restauración de la legalidad urbanística de quince años desde la total terminación de las obras o usos del suelo realizados sin licencia u orden de ejecución o sin ajustarse a las condiciones señaladas en la misma, que amplía en 5 años el régimen de la anterior Ley de 2.005.
La Dirección General, aplicando el principio constitucional de no retroactividad de las normas sancionadoras no favorables o restrictivas de derechos individuales, entiende que no se puede aplicar este nuevo plazo de caducidad, máxime cuando han transcurrido siete años desde el fin de la obra durante la vigencia de la anterior normativa.

LOS RECIBOS DE LUZ NO BASTAN PARA ACREDITAR EL USO PROPIO DE UN AUTOPROMOTOR A LOS EFECTOS DE LA DISPENSA DEL SEGURO DECENAL
Resolución de 16 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.

En el presente caso, además de la exoneración por parte del adquirente de la constitución de las garantías establecidas por el artículo 19 de la Ley 38/1.999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación, con el supuesto regulado de autopromotor de vivienda unifamiliar regulado en la DA 2ª, la acreditación del “uso propio”, la realiza la transmitente con la aportación de unos recibos de luz, cuya eficacia queda desacreditada por la Dirección General al considerar que el consumo de energía puede deberse a la utilización por un tercero en virtud de un contrato de cesión por cualquier título como puede ser un arrendamiento, un derecho de usufructo o la simple posesión, señalando como otros medios de prueba un acta de notoriedad o el certificado de empadronamiento.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA TERMINADA EN EJECUCIÓN DE DERECHO DE VUELO
Resolución de 29 de Enero de 2.015 (B.O.E. 2 de Marzo de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta una escritura de declaración obra nueva terminada en ejecución de un derecho de vuelo. El Registrador considera que debe realizarse una descripción del edificio del que forma parte la vivienda cuya obra nueva se declara en la que se recojan las modificaciones introducidas como consecuencia de la construcción del nuevo elemento. Y exige que se acredite el consentimiento de todos los titulares del edificio sobre el cual se formaliza la declaración de obra en ejecución de derecho de vuelo.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la facultad de llevar a término –por sí solo– la declaración de obra nueva y modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal está claramente atribuida al titular del derecho de vuelo, pues es indudable, aplicando no sólo la regla hermenéutica que obliga a interpretar una cláusula en el sentido más adecuado para que produzca efecto, sino un simple criterio de pura lógica, que el contenido de aquella facultad (tal y como la publica el Registro) se dirige al titular del derecho, sin que, a la vista de la forma en que fue en su día constituido e inscrito aquél, sea necesario el concurso del resto de los propietarios del inmueble, tanto para ejercitarlo como para reflejar, documentalmente, las modificaciones que el ejercicio de tal derecho necesariamente ha de comportar en el título constitutivo, entre ellas la relativa a la cuota de participación de cada una de las cuatro viviendas que forman el edificio..

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
Resolución de 9 de Enero de 2.015 (B.O.E. 11 de  Febrero de 2015). Descargar Resolución.

Consta inscrita una  hipoteca en garantía de un crédito y de sus renovaciones hasta un plazo máximo de 10 años. Pasado este plazo se solicita la cancelación por caducidad mediante instancia. El Registrador deniega la cancelación solicitada porque entiende que el plazo de diez años está referido a la obligación principal, el crédito, no a la hipoteca propiamente y por tanto no es aplicable el artículo 82.2 de la Ley, pero incluso aun cuando fuera aplicable dicho artículo, habría que esperar un año adicional, porque considera aplicable el último párrafo de dicho artículo.
La D.G.R.N. desestima el recurso, argumentando que el plazo de diez años no es de caducidad de la hipoteca sino de nacimiento del crédito para ser garantizado, entendiendo  que para que se produzca la caducidad  convencional  automática tiene que estar claramente establecido.

CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA POR CADUCIDAD
Resolución de 9 de Enero de 2.015 (B.O.E. 11 de  Febrero de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la posibilidad de cancelar una condición resolutoria inscrita, garante del cumplimiento de un contrato de vitalicio, por razón de caducidad. Según resulta de la indicada escritura de constitución del contrato, y así quedó reflejado en la inscripción registral, la condición resolutoria se extinguirá por el transcurso de tres meses contados a partir del fallecimiento del alimentista o cedente. La recurrente considera que transcurridos los mencionados tres meses, debe cancelarse la condición resolutoria.
La D.G.R.N. desestima el recurso, señalando que del tenor literal de la escritura no puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento, sino que la intención de las partes fue simplemente la de conceder un plazo de duración al derecho de resolver el contrato, el cual corresponderá en vida a la cedente y dentro de los tres meses posteriores a su fallecimiento a sus herederos. La doctrina de este Centro Directivo ha sido clara y reiterada en este aspecto: es preciso expresar que dicho plazo lo es no sólo de vigencia del derecho en cuestión sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria. En el recurso que ahora se analiza, por tanto, la expresión «se extinguirá» se refiere únicamente a la duración del derecho, pero no a la del asiento que lo recoge, por lo que no puede estimarse la pretensión de la recurrente.

EJERCICIO DE LAS ACCIONES HIPOTECARIAS
Resoluciones  de 19 y 21 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 24 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Pactándose que el acreedor ejerza la acción declarativa o la ejecutiva que proceda, es innecesario señalar valor de tasación y domicilio para notificaciones.  
Las partes, no hacen manifestación alguna ni expresa ni presunta de que el acreedor pueda, en su caso, acudir a los trámites especiales del artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil o del artículo 129 de la Ley Hipotecaria; luego se abstienen de acreditar, a los efectos de la inscripción, el conjunto de requisitos que para tales supuestos prevén los preceptos citados.

EXPRESIÓN MANUSCRITA DE APODERADO EN HIPOTECAS
Resolución de 22 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 24 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.

El apoderado del deudor hipotecario precisaría mandato expreso para poder redactar y suscribir la expresión manuscrita, ya que al entrañar la  aceptación de los riesgos derivados del contrato, implica una alerta para el prestatario deudor respecto a su patrimonio; en principio, no se entendería incluida en el poder concedido para aceptar préstamos, sin más: la redacción del manuscrito debe incardinarse dentro del ámbito propio del control de transparencia de la contratación seriada, independientemente del consentimiento contractual plasmado en la escritura.
Ahora bien, el Centro Directivo da la razón al recurrente en cuanto señala que tal aceptación manuscrita tampoco se puede configurar a priori como un acto personalísimo, por lo que podría admitirse la posibilidad de que el poder contuviera un mandato expreso al respecto autorizando la contratación de una hipoteca aun cuando contuviera el tipo de cláusulas a que se refiere el artículo 6 de la Ley 1/2.013, cuyo alcance, no obstante, debería admitir conocer y comprender el poderdante para que de este modo no se eluda indirectamente el requisito legal de la manifestación manuscrita.

Límites al interés de demora en hipotecas sobre vivienda habitual

Resolución de 21 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 24 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución. Otra idéntica Resolución de 14 de Enero de 2.015. (B.O.E. de 19 de Febrero  de 2.015). Descargar Resolución. En el mismo sentido, otras tres Resoluciones del día 2 y otras tres del día 3 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 2 de Marzo  de 2.015). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la que se pacta que el préstamo «…devengará día a día intereses de demora, desde el día siguiente inclusive a aquél en que la falta de pago se haya producido hasta el día en que se realice el pago, al doce por ciento (12%) nominal anual variable, al alza o a la baja, para ajustarse al resultado de multiplicar por tres el tipo de interés legal del dinero vigente en el momento de su devengo» (pacto sexto, párrafo primero). Se añade que: «No obstante, a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será, como máximo, del 13,088%» (pacto sexto, párrafo cuarto). Y, asimismo, se dispone que la hipoteca se constituye en garantía, entre otros conceptos, «…c) del pago de los intereses de demora por el plazo dieciocho meses, a razón del tipo convenido…» (pacto octavo). En dicha escritura se hace constar que la finca hipotecada constituye la vivienda habitual de los deudores.
El Registrador suspende la inscripción solicitada porque considera que la hipoteca debe cumplir los requisitos que se exigen para el caso de que se constituya en garantía de un préstamo concedido para la adquisición de vivienda habitual y por lo tanto, el pacto sexto «Intereses de demora» debe adecuarse a los requisitos exigidos en el artículo 114 párrafo 3.ª de la Ley Hipotecaria, que establece un único imperativo para los intereses de demora: que no puede superar tres veces el interés legal del dinero.
La Dirección General confirma la nota, y tras repasar la normativa comunitaria y de consumidores y usuarios y una sentencia del Tribunal Constitucional del año 1.981, que afirmaba sin el menor de los pudores que “Así, la favorecida posición del acreedor está compensada con las garantías registrales que la Ley concede al deudor para incidir en el nacimiento, subsistencia y extinción del título.”, llega a la conclusión de que en los contratos con consumidores y usuarios que utilicen cláusulas no negociadas individualmente aquéllas deberán cumplir los requisitos de concreción, claridad y sencillez en la redacción. El problema de este expediente surge en el párrafo cuarto cuando al utilizar la locución «no obstante» puede significar que a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, el tipo garantizado de interés de demora nominal anual aplicable será como máximo el 13,088%, pero no como un nuevo límite para el supuesto de que el triple del interés legal del dinero fuera superior, sino como límite general a efectos hipotecarios, tanto respecto de la parte deudora como de terceros, lo cual no sería admisible si siendo el préstamo destinado a la adquisición de vivienda habitual, garantizado con hipoteca constituida sobre la misma vivienda, el triple del interés legal del dinero fuera inferior al 13,088%.

PARA DETERMINAR SI UN PRESTAMISTA ES O NO PROFESIONAL, EL REGISTRADOR PUEDE CONSULTAR LAS OPERACIONES ANTERIORES EN EL SISTEMA DE INTERCONEXIÓN DE REGISTROS
Resolución de 4 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 2 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.

En una escritura de préstamo hipotecario en la que el prestamista manifiesta expresamente a los efectos de lo dispuesto en la Ley 2/2.009, de 31 de Marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios, que no se dedica de manera profesional a la concesión de préstamos hipotecarios, el Registrador consulta al, valga la redundancia, o la contradicción, “Servicio de Interconexión entre los Registros”, del que resulta que tal persona es titular de más de veinte hipotecas, que constan inscritas en distintos Registros de la Propiedad.
La Dirección General, avalando la actuación del Registrador, considera que es aplicable tal Ley.

DONACIONES

DONACIÓN A AYUNTAMIENTO: IMPOSIBLE RESOLUCIÓN AUTOMÁTICA
Resolución de 11 de Diciembre de  2.014 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

Los cedentes se reservan el usufructo durante diez años a contar desde la concesión de Licencia Municipal de obras y uso para la actividad de Bar-Restaurante en el inmueble cedido. Éstos pretenden revocar unilateralmente la donación por haber incumplido el Ayuntamiento una pretendida condición -que no se ha establecido expresamente como tal-, pues el Bar ha venido siendo explotado por una sociedad mercantil, sin que hubiese sido notificada a los donantes la concesión de la licencia que marcaba de diez a quo y además desconociendo si se paga o no renta y quién la perciba, en su caso.
Señala el Centro Directivo que no parece deducirse que dicha donación esté sometida ni a condición (hecho objetivo e incierto) ni a modo, el cual no es determinante por su naturaleza de la resolución de la cesión,  ni tampoco se pacta nada sobre una eventual constatación extrajudicial de su incumplimiento.
Por ello, una vez perfeccionada dicha donación por la aceptación del donatario, y a falta de acuerdo entre éste y los donantes para dejarla sin eficacia, es necesario que sea el órgano judicial competente el que, en procedimiento contradictorio y con audiencia de ambas partes, determine si existe o no causa de resolución de la donación por incumplimiento de condición.

COMPRAVENTA/OPCIÓN DE COMPRA

CESIÓN  PARA CONSTRUIR  VPO CON GARANTÍAS POSPONIBLES
Resolución de 10 de Diciembre de 2.014 (B.O.E de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

Se trata de la cesión de fincas para construir viviendas de protección oficial sujetas a condición resolutoria y reversión, declarándolas posponibles a préstamos hipotecarios de promotor. Se admite la posposición pactada de tales garantías legales de la cesión (condición resolutoria y reversión), dada su finalidad de facilitar la financiación como premisa de la promoción de las viviendas protegidas. Sin embargo, la falta de determinación precisa de las cantidades garantizadas con las futuras hipotecas contraviene las exigencias del artículo 241 del Reglamento Hipotecario, imposibilitándose así su inscripción.

EN CASO DE VENTA DE UNA FINCA EN PUBLICA SUBASTA, SI EL ADJUDICATARIO ES UN COMUNERO, NO PROCEDE EL RETRACTO ARRENDATICIO
Resolución de 16 de Diciembre de 2014. (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución.

El objeto del presente recurso es dilucidar si en caso una venta judicial existe derecho al retracto arrendaticio y por lo tanto, si es necesario que los adjudicatarios de la finca en pública subasta efectúen declaración sobre la ausencia de arrendamiento o, en caso de haberlo, que se han realizado las notificaciones pertinentes
El recurrente considera que sólo se ha adjudicado la mitad de la finca y por lo tanto habiéndose producido la adquisición por quienes eran comuneros, no es necesaria la declaración pues éstos siempre tendrán preferencia frente al arrendatario conforme al punto cuarto del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Ejercitada la acción de división, es necesaria la declaración de indivisibilidad de la cosa como presupuesto para acordar su venta en pública subasta y el posterior reparto del importe obtenido entre los condueños. Si uno o varios comuneros resultan vencedores en la subasta, no deberán abonar la totalidad del precio ofrecido. Se produce la extinción de la comunidad preexistente y, en el caso de ser varios los adjudicatarios, surge una nueva con independencia de que de esta última forme parte antiguos comuneros
Sin embargo, en estas circunstancias (compra en subasta por un comunero) no puede decirse que la condición de postor en la subasta le quitó el carácter de condueño y el retracto del inquilino ha de ceder al de aquél, porque antes del acceso a la propiedad de los arrendatarios está el interés del que ya era propietario de una parte de la finca. En conclusión, es innecesaria la declaración respecto a la existencia o no de arrendatarios puesto que el derecho de retracto arrendaticio, caso de existir, resultaría en estas circunstancias inoperante.

ARRENDAMIENTO: ACTO DE ADMINISTRACIÓN INSCRIBIBLE
Resolución de 26 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 2 de Marzo de 2.015). Descargar Resolución.

El caso de arrendamiento de nave pr menos de seis años y no prorrogable, se considera acto de administración. Por tanto, basta con que esté otorgado por la mayoría de los propietarios arrendadores para su inscripción.
Su inscripción refuerza la protección del derecho arrendaticio (prioridad, oponibilidad, legitimación, fe pública), ex artículos 1.571 del Código Civil y 7, 14 y 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y 34 de la Ley Hipotecaria, siendo ésta la finalidad de la reforma, por la disposición adicional segunda de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos, del artículo 2.5.º de la Ley Hipotecaria, ampliando los supuestos de inscripción del contrato de arrendamiento, pero sin que ello tenga incidencia en la naturaleza de acto de administración o de disposición del contrato de arrendamiento

EJERCICIO DE OPCIÓN DE COMPRA Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 26 de Enero de 2.015 (B.O.E. 2 de Marzo de 2015). Descargar Resolución.
En el presente caso, la sociedad A concede un derecho de opción de compra a favor de la sociedad B, inscrito en el Registro de la Propiedad. Posteriormente, A vende en escritura pública a C. Dos años más tarde, A y B escrituran el ejercicio del derecho de opción de compra. El Registrador deniega la inscripción en virtud del principio registral de tracto sucesivo dado que la finca figura inscrita a nombre de C
La Dirección General confirma la nota, ya que siendo el titular registral el concedente es indudable que él deberá ser el otorgante si accede voluntariamente al ejercicio del derecho de opción o, en caso de no manifestar su consentimiento, si es demandado con condena a su otorgamiento, pues sobre el mismo pesa un deber jurídico asumido en el contrato de opción. Pero, en el caso de que la finca se haya transmitido a tercero, inscrito el derecho de opción con sus pactos correspondientes, como éste adquiere eficacia real amparada por los principios registrales y por tanto provocando que el contenido inscrito del deber jurídico asumido inicialmente por el concedente pase a asumirlo el adquirente, este mismo será el obligado real a la consumación de la opción y, además, el único legitimado, pues el concedente carece ya de poder de disposición alguno sobre la finca, todo ello sin perjuicio de las acciones personales derivadas de la relación contractual entre concedente y optante. Dado que no se pactó ejercicio unilateral alguno y la finca se ha transmitido a tercero gravada con el derecho de opción, el principio registral de tracto sucesivo y la propia legitimación registral exigen que toda acción de cumplimiento tenga como parte necesaria al actual titular registral.

FAMILIA/GANANCIALES

EMBARGO DE FINCA INSCRITA A FAVOR DE EXTRANJERO
Resoluciones de 10 y 12 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. de 23 de Enero de 2.015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.
Se ha de demandar o notificar al cónyuge no titular para poder anotar embargo sobre una finca inscrita a nombre de extranjero casado “con sujeción a su régimen económico matrimonial”. Tal exigencia está formulada legalmente en el actual número 6 del artículo 144 del Reglamento Hipotecario (introducido por Ley de 26 de Diciembre de 2.012).
Siendo su régimen económico matrimonial de índole comunitaria, carecen los cónyuges de cuotas indivisas, susceptibles de disposición, sobre todos y cada uno de los bienes comunes individualmente; sino que, por el contrario, la participación en aquéllos se predica globalmente respecto de todo el patrimonio societario, como patrimonio separado colectivo, en tanto que conjunto de bienes con su propio ámbito de responsabilidad y con un régimen específico de gestión, disposición y liquidación, que presupone la actuación sobre la totalidad del bien, y solamente cuando concluyan las operaciones liquidatorias esta cuota sobre el todo cederá su lugar a las titularidades singulares y concretas que a cada uno de ellos se le adjudiquen en tales operaciones.

ANOTACIÓN DE EMBARGO EN SOCIEDAD DE GANANCIALES DISUELTA Y NO LIQUIDADA
Resolución de 27 de Enero de 2.015 (B.O.E. 2 de  Marzo de 2015). Descargar Resolución.

Se decreta el embargo de la participación del 50% de determinada finca registral como propiedad del ejecutado inmerso en un procedimiento judicial de divorcio en una sociedad conyugal disuelta y no liquidada.
El Registrador suspende la extensión de la anotación preventiva de embargo por entender que disuelta la sociedad conyugal, consecuencia del divorcio, pero no liquidada totalmente por haberlo acordado así los cónyuges en el convenio regulador, no corresponde a cada uno de ellos individualmente una cuota indivisa en todos y cada uno de los bienes que la integran y por lo tanto para que el embargo fuera a notable debería referirse a la cuota global que corresponde al cónyuge demandando sobre el patrimonio ganancial y no bienes concretos del mismo. La D.G.R.N. confirma la nota.

SUCESIONES

PARTICIÓN HEREDITARIA. NECESIDAD DE CONSENTIMIENTO DE LOS LEGITIMARIOS
Resolución de 29 de Diciembre de 2.014 (B.O.E. 23 de  Enero de 2015). Descargar Resolución.

En una escritura de partición y adjudicación de herencia, otorgada únicamente por los cinco herederos sin intervención de dos de los legatarios/legitimarios, se expresa que mediante burofax –cuya copia se incorpora– se comunicó a tales legatarios que se había realizado el inventario de bienes y su valoración, de la que resulta el importe de su legítima que se detalla, cantidad que incrementada en cierta suma, es depositada mediante acta notarial, de modo que fueron requeridos por el Notario autorizante de ésta para que pudieran retirar el dinero depositado previa aceptación de las operaciones de partición de la herencia. Consta en dicha acta que los dos legatarios requeridos contestaron rechazando el inventario, la valoración de los bienes y el cálculo de la cuantía de su legítima. La Registradora de la Propiedad fundamenta su negativa a la inscripción en que, habida cuenta de la inobservancia de los requisitos establecidos para el pago en metálico de la legítima en los artículos 844 a 847 del Código Civil y 80.2 del Reglamento Hipotecario, es necesario que se realice la liquidación y la partición de la herencia con la confirmación expresa de los dos legitimarios no intervinientes o, en su defecto, con aprobación judicial.
La Dirección General confirma la nota, señalando que la especial cualidad del legitimario en nuestro Derecho común, caso de que exista en una sucesión, hace imprescindible su concurrencia, para la adjudicación y partición de la herencia, a falta de persona designada por el testador para efectuar la liquidación y partición de herencia (artículo 1.057.1 del Código Civil), de las que resulte que no perjudica la legítima de los herederos forzosos. En efecto, la legítima en nuestro Derecho común (y a diferencia de otros ordenamientos jurídicos nacionales, como el catalán) se configura generalmente como una «pars bonorum», y se entiende como una parte de los bienes relictos que por cualquier título debe recibir el legitimario, sin perjuicio de que, en ciertos supuestos, reciba su valor económico o pars valoris bonorum. De ahí, que se imponga la intervención del legitimario en la partición, dado que tanto el inventario de bienes, como el avalúo y el cálculo de la legítima son operaciones en las que está interesado el legitimario, para preservar la intangibilidad de su legítima. Y dicha intervención, es necesaria también para la entrega de legados (Resoluciones de 25 de Febrero de 2.008; 9 de Marzo de 2.009; 6 de Marzo de 2.012, y 12 y 16 de junio y 4 de julio de 2.014).

Es necesario defensor judicial en el caso del ejercicio de Cautela Socini por el padre que ejerce la patria potestad prorrogada

Resolución de 5 de Febrero de 2.015. (B.O.E. de 2 de Marzo  de 2.015). Descargar Resolución.

La Dirección General señala que debe nombrarse un defensor judicial y si no se previera en su designación otra cosa, someter a aprobación judicial, una partición en la que intervine una incapaz sujeta a patria potestad rehabilitada que es ejercida por su padre que opta, en virtud de la facultad atribuida por su esposa, causante de la sucesión, por el usufructo universal de la herencia, ya que hay un evidente conflicto de intereses que no se puede soslayar por las circunstancias del caso, por ejemplo, que el viudo tiene 90 años.

SUCESIÓN INTESTADA A FAVOR DEL ESTADO
Resolución de 27 de Enero de 2.015 (B.O.E. 2 de  Marzo de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscribibilidad de un testimonio de auto de declaración de heredero a favor del Estado, constando en providencia del mismo Juzgado, la imposibilidad de hacer entrega de la finca; complementado todo ello con una certificación expedida por la Delegación de Economía y Hacienda (denominada «de dominio») por la que se incorpora a la relación de bienes la finca en cuestión. El Registrador deniega la inscripción por la falta del Acta Judicial de entrega de los bienes
La D.G.R.N. confirma la nota, señalando que el legislador ha querido que en la sucesión intestada a favor del Estado el control judicial sea doble: primero, en la formación del título sucesorio al corresponder a la autoridad judicial la declaración de heredero conforme a los artículos 999 y 1.000 de la antigua Ley de Enjuiciamiento Civil, vigente en este punto; segundo, en la entrega de los bienes relictos, mediante el acta prevista en el artículo 9 del Real Decreto 1.373/2.009, de acuerdo con la información de que disponga el Juzgado de los particulares de la sucesión, información que puede ser integrada, entre otros, por la popia Administración General del Estado, pero sin suplir, en ningún caso, el requisito de la entrega judicial. Permitir la inscripción sin el requisito de la entrega de los bienes supondría atribuir una legitimación dispositiva registral (Artículo 38 Ley Hipotecaria) sin acreditar una previa legitimación dispositiva civil, con las perturbadoras consecuencias que ello acarrearía para el tráfico.

JUNTA GENERAL

INTERPRETACIÓN NORMA CONTABLE EN REDUCCIÓN DE CAPITAL POR PÉRDIDAS
Resolución de 7 de Enero de 2.015 (B.O.E. 11 de  Febrero de 2015). Descargar Resolución.

El objeto de este expediente consiste en dilucidar si es posible la inscripción de una escritura pública que documenta el acuerdo social de reducción del capital de una Sociedad de responsabilidad limitada con la finalidad de restablecer el equilibrio entre el mismo y el patrimonio contable disminuido como consecuencia de pérdidas, habida cuenta de que en el balance que se incorpora consta una partida de pasivo de signo positivo bajo la denominación «Subvenciones, donaciones y legados recibidos».
La Dirección General estima el recurso, señalando que respecto a la operación de reducción de capital por pérdidas, el condicionamiento de índole contable que afecta a la cuestión debatida es el recogido en el artículo 322.1 de la Ley de Sociedades de Capital, según el cual «en las sociedades de responsabilidad limitada no se podrá reducir el capital por pérdidas en tanto la sociedad cuente con cualquier clase de reservas». En este caso, la norma no incluye ninguna mención dirigida al ajuste entre nociones contables y societarias. Tanto la legislación societaria como la contable omiten proporcionar un concepto legal de las reservas, cuya noción ha de inferirse por la doctrina de los diferentes pasajes normativos que se refieren a ellas. No obstante, para captar la disparidad entre las partidas correspondientes a reservas y la concerniente a subvenciones, donaciones y legados, basta con observar el diferente tratamiento contable que el Plan General de Contabilidad dispensa a unas y otras. La concreta incardinación de estas partidas dentro del patrimonio neto no responde a un capricho del legislador, sino que responde a una finalidad reveladora de la mayor estabilidad y firmeza que se reconoce a las partidas consignadas como reservas frente a las reflejadas en la rúbrica de subvenciones. Ello es consecuencia del régimen de registro y valoración a que se somete en el Plan General de Contabilidad la contabilización de las subvenciones no reintegrables procedentes de terceros en la norma de registro y valoración 18.ª; con arreglo a ella, los montantes recibidos o acreditados por tal concepto tiene una alojamiento provisional en la correspondiente cuenta de patrimonio neto, para ser posteriormente imputados como ingresos en la cuenta de pérdidas y ganancias «sobre una base sistemática y racional de forma correlacionada con los gastos derivados de la subvención, donación o legado», de acuerdo con los criterios que la propia norma específica. Esta nota de interinidad es característica general de todas las imputaciones directas al patrimonio neto. En este sentido, el artículo 373.2 de la Ley de Sociedades de Capital determina que «una vez cubiertas las atenciones previstas por la ley o los estatutos, sólo podrán repartirse dividendos con cargo al beneficio del ejercicio, o a reservas de libre disposición, si el valor del patrimonio neto no es o, a consecuencia del reparto, no resulta ser inferior al capital social. A estos efectos, los beneficios imputados directamente al patrimonio neto no podrán ser objeto de distribución, directa ni indirecta». De manera congruente con la transitoriedad de las imputaciones directas al patrimonio neto, el último inciso del primer párrafo del artículo 273.2 de la Ley de Sociedades de Capital impide la distribución, directa o indirecta, de los beneficios que por este conducto se pongan de manifiesto, a diferencia de lo que sucede con las reservas, respecto de las que no se declara de manera genérica su ineptitud para el reparto entre los socios, sino que ésta vendrá en su caso determinada por el concreto régimen de la reserva. Por todo ello, no cabe equiparar la partida de «subvenciones, donaciones y legados» con una correspondiente a reservas a efectos de impedir la reducción de capital por pérdidas.

ADMITIDO POR EL SOCIO EL CONOCIMIENTO DE LA CONVOCATORIA, SE  ENTIENDE QUE LA COMUNICACIÓN SE HA REALIZADO, SALVANDO EL DEFECTO EN LA FORMA DE CONVOCATORIA PREFERENTE
Resolución de 13 de Enero de 2.015. (B.O.E. de 19 de Febrero  de 2.015). Descargar Resolución.

En una Sociedad cuya forma de convocatoria de Junta es el siguiente:“ …La convocatoria se comunicará a los socios a través de procedimientos telemáticos, mediante el uso de firma electrónica. En caso de no ser posible se hará mediante cualquier otro procedimiento de comunicación, individual y escrito que asegure la recepción por todos los socios en el lugar designado al efecto o en el que conste en el libro registro de socios…”, se realiza finalmente mediante correo electrónico pero sin firma electrónica, y  “con una página escaneada que parece ser una convocatoria de Junta extraordinaria de socios “, como señala el socio recurrente en el burofax de contestación a esta presunta convocatoria.
A pesar de dicha circunstancia, la Dirección General da por buena la convocatoria, después de recordar que la “forma de convocatoria de la junta general debe ser estrictamente observada, sin que quepa la posibilidad de acudir válida y eficazmente a cualquier otro sistema”, ya que considera que la forma señalada con firma electrónica es preferente, pero no exclusiva y que debe tenerse en cuenta la indudable conveniencia del mantenimiento de la validez de los actos jurídicos, en la medida en que no lesionen ningún interés legítimo, así como la necesidad de facilitar la fluidez del tráfico jurídico, evitando la reiteración de trámites y costes innecesarios, que no proporcionen garantías adicionales.

Fusión por absorción sin publicación en el BORME

Resolución de 19 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 24 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.

En contra del criterio registral, no es exigible en el caso de fusión por absorción de sociedad íntegramente participada, basta con su publicación en un periódico de gran circulación. No se prevé para el supuesto del artículo 51 una publicación adicional en Borme; no se añadiría nada, pues el ejercicio del derecho de oposición se condiciona a una única publicación del proyecto común de fusión, resultaría incompatible con la finalidad de reducción de trámites y cargas administrativas a que se refiere la Exposición de Motivos de la Ley ½.012. Y es que el sistema previsto en el artículo 51, con independencia de la consideración que merezca desde un punto de vista de análisis de oportunidad, no coincide con el previsto en el artículo 43 ni en el objeto de la publicación, ni en el medio, ni en el contenido, ni en el momento que contempla a efectos de cómputo del plazo.

UN ADMINISTRADOR CON CARGO CADUCADO, SÓLO PUEDE CONVOCAR JUNTA PARA SU RENOVACIÓN O SUSTITUCIÓN
Resolución de 4 de Febrero de 2.015 (B.O.E. de 2 de Marzo  de 2.015). Descargar Resolución.

La Dirección General, recordando su doctrina (Resolución de 24 de junio de 1.968), de que el mero transcurso del plazo para el que los Administradores fueron elegidos no implica, por sí solo, el cese del conjunto de obligaciones anejo a su cargo cuando no existe otra persona que legítimamente pueda cumplirlas, que se fundamenta en que el carácter permanente del órgano de administración de la sociedad, justifica sobradamente que aun vencido el plazo subsista el deber de diligencia de la persona que tiene encomendada la función de gestión de la sociedad, quien debe proveer lo necesario para que la vida social no sufra una paralización y el perjuicio inherente a una situación semejante. Dicha doctrina inspiró la reforma del Reglamento del Registro Mercantil en su artículo 145 y posteriormente de la Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada (artículo 60.2), así como de la Ley de Sociedades Anónimas en su artículo 126.3 cuyo texto, modificado mínimamente, es en la actualidad el artículo 222 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital.
Pero el ejercicio de las facultades por el administrador de hecho, está encaminado exclusivamente a la provisión de las necesidades sociales y, especialmente, a que el órgano con competencia legal, la junta de socios, pueda proveer el nombramiento de nuevos cargos. Por este motivo, este Centro Directivo ha rechazado la inscripción de acuerdos sociales adoptados por juntas convocadas por administradores con cargos vencidos cuando el objeto de la convocatoria excedía sobradamente de las previsiones legales.

AUMENTO DE CAPITAL CON CARGO A RESERVAS. INFORME AUDITOR
Resolución de 29 de Enero de 2.015 (B.O.E. 2 de  Marzo de 2015). Descargar Resolución.
Se formaliza el aumento del capital social de una sociedad de responsabilidad limitada, con cargo a reservas voluntarias y prima de asunción, sobre la base de un balance aprobado por unanimidad de todos los socios y verificado por auditor, si bien éste expresa en su informe determinada salvedad por no haber dispuesto de información financiera sobre sociedades participadas.
La Registradora suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario que el auditor manifieste que la incertidumbre que expresa en su informe no altera el importe capitalizado, tanto de reservas voluntarias como de prima de asunción.
La D.G.R.N. confirma la nota, afirmando que debe garantizarse que los posibles ajustes en el balance que, según el informe del auditor, podrían ser necesarios no desvirtuarían la existencia de reservas disponibles en la cuantía en que son aplicadas en el aumento de capital cuestionado. Y lo cierto es que en el balance utilizado, al margen de los problemas que puedan plantear las referidas salvedades expresadas por el auditor, no existen partidas de reservas o primas de asunción en cuantía suficiente para servir de contravalor al total aumento del capital social de tener que realizarse los ajustes indicados en el informe de dicho auditor.

LA UNIPERSONALIDAD INSCRITA NO IMPIDE LA INSCRIPCIÓN DE ACUERDOS DE UNA JUNTA ADOPTADOS POR VARIOS SOCIOS
Resolución de 5 de Febrero de 2.015. (B.O.E. de 2 de Marzo  de 2.015). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir los acuerdos en junta de una sociedad unipersonal según el Registro, constando en la certificación de junta que los acuerdos se han adoptado todos los socios. La Registradora entiende que es incoherente con la situación registral de la sociedad, aplicando un principio de tracto sucesivo extraño en el Registro Mercantil, como señala la Dirección General, estimando el recurso del Notario autorizante, quien argumentó que algunos de las participaciones estaban cedidas en usufructo, lo que explicaba la asistencia de varias personas a la Junta, y aún en el caso de haber variado la situación de unipersonalidad, no es causa de cierre registral como interpreta la Registradora.

LA SIMPLE FALTA DE CLARIDAD DE LA CONVOCATORIA NO PRODUCE LA NULIDAD DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS
Resolución de 6 de Febrero de 2.015. (B.O.E. de 2 de Marzo  de 2.015). Descargar Resolución.

En una junta general cuyo orden del día comprende la reducción del capital a cero y simultánea ampliación del capital, si bien en el momento de la adopción del acuerdo se incluye una prima de emisión que sextuplica el importe del aumento de capital.
La Dirección General se plantea que es preciso determinar si de acuerdo a las circunstancias del supuesto concreto, la falta de claridad de la convocatoria ha derivado en una violación de la situación jurídica de la socio disidente que justifique la nulidad del acuerdo, resultando del expediente que la socia disidente haciendo uso del derecho que le reconoce el artículo 196 de la Ley de Sociedades de Capital, retiró una copia del informe de auditoría, que recoge la memoria y el informe de la administración, y en el que se expresa con toda claridad que dada la situación económica de la sociedad se articula una solución que pasa por reducir el capital a cero y aumentarlo a continuación en la cantidad de cuatro mil quinientos euros con una prima de emisión que coincide con la acordada. De todo ello resuelve el Centro Directivo que no procede la nulidad del acuerdo, ya que la socia disidente conoció o pudo conocer con exactitud el concreto alcance y efectos de la modificación estatutaria propuesta y de las consecuencias económicas y societarias que de las mismas pudieran resultarle.

ADMINISTRADORES

DONACIÓN DE FINCAS DE SOCIEDAD DE PROMOCIÓN INMOBILIARIA
Resolución de 20 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 24 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.
Dada la plena capacidad jurídica y de obrar de las sociedades mercantiles que sin perjuicio de las eventuales responsabilidades en las que puedan incurrir sus gestores, pueden desplegar lícitamente tanto actividades «estatutarias» como “neutras” (ex artículo 38 del Código Civil y 116, párrafo segundo, del Código de Comercio, Resolución de 2 de Febrero de 1.966, y Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de julio de 2.010, entre otras); y partiendo del respeto a las normas de protección del capital, tales como las referentes a la acreditación de aportaciones no dinerarias (en los artículos 62, 63 y 67 de la Ley de Sociedades de Capital), la prohibición de adquisición por la sociedad de sus propias participaciones sociales –salvo determinadas adquisiciones derivativas permitidas-  (en los artículos 134 y siguientes de la misma Ley); las reglas sobre reducción de capital que impliquen restitución de aportaciones (artículos 317, 318 y 333 y siguientes);y  la dotación de reservas (artículos 273 y 274),  se deduce la improcedencia del veto registral a dicha donación societaria.

CESE Y DESIGNACIÓN  DE OTRO ADMINISTRADOR AÚN NO INSCRITO
Resolución de 23 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 24 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.
En la escritura presentada, se solicita la inscripción de todos los acuerdos sin necesidad de la notificación fehaciente del artículo 111 del Reglamento del Registro Mercantil a la administradora cesante, por cuanto no se han elevado a público los acuerdos por certificado sino por adopción de un acuerdo de junta universal celebrada ante el Notario por el socio único, que sin constar inscrita su condición en el Registro, acredita ante el notario esa condición a los efectos de la celebración de la junta.
Pues bien, apartándose del criterio registral, la Dirección General, basándose en el artículo 174 del Reglamento Notarial, permite que si el Notario autorizante de la escritura de protocolización ha tenido a su vista el título que acredita esa titularidad del socio único, y en el mismo no existe nota de transmisión posterior, es suficiente la acreditación para la celebración de la junta en la que se toman los acuerdos que se contienen en el documento que se presenta a inscripción. Basta que el socio único justifique su titularidad por medio de escritura notarial de la cual se deduzca su condición de tal.

CUENTAS ANUALES

DEBE FIGURAR EL C.N.A.E. EN LAS CUENTAS PRESENTADAS PARA SU DEPÓSITO
Resolución de 14 de Enero de 2.015 (B.O.E. de 19 de Febrero de 2.015). Descargar Resolución.

La obligatoriedad establecida en el artículo 20 de la Ley 14/2.013, de 27 de Septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, de hacer constar la principal actividad por referencia al código de actividad económica que mejor la describa y con el desglose que sea suficiente de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas, es aplicable a todas las sociedades que deban presentar las cuentas en el Registro Mercantil, ya que como afirma la Exposición de Motivos de la Ley, las medidas que comprende van dirigidas a todo tipo de empresas con independencia de su tamaño o forma jurídica.