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REVISTAN63-PRINCIPAL

ENSXXI Nº 63
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2015

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

INSCRIBIBILIDAD DE SENTENCIA DICTADA EN REBELDÍA EX ARTÍCULO 524 LEC
Resolución de 21 de mayo de 2015 (BOE 30 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Además de ser firme (arts. 3 LH y 245.4 LOPJ), tienen que haber transcurrido los plazos de ejercicio de la rescisión de las sentencias dictadas en rebeldía, contados desde la notificación de la sentencia: veinte días, si la sentencia se notificó personalmente; cuatro meses, si la notificación no fue personal; dieciséis meses en caso de subsistencia de una causa de fuerza mayor. El transcurso de tales plazos deberá constar del mismo documento judicial o de otro que lo complemente. Entre tanto no terminen, la sentencia sólo podrá ser anotada preventivamente (art. 524 LEC).

LA CALIFICACIÓN COMIENZA TRAS EL DESPACHO DEL TÍTULO PREVIO
Resolución de 22 de mayo de 2015 (BOE 30 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Hallándose pendiente de despacho la prórroga de una anotación preventiva de procedimiento de disciplina urbanística a instancias del Ayuntamiento de Madrid y previamente a ésta, otros documentos -tales como el derivado de un recurso mediante demanda en juicio verbal contra determinada calificación registral- debe quedar en suspenso la cancelación de la anotación solicitada ulteriormente a instancias de la Comunidad de Propietarios.

LA ANOTACIÓN DE EMBARGO NO PUEDE TENER CABIDA EN EL REGISTRO CUANDO LA DEMANDA SE DIRIGE CONTRA PERSONA DISTINTA DEL BENEFICIARIO DE UNA RESERVA DE DOMINIO
Resolución de 22 de mayo 2015 (BOE 30 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Inscrita en el Registro de Bienes Muebles una reserva de dominio a favor de su titular registral entran en funcionamiento los principios registrales que protegen su titularidad: sólo a él se le reconoce legitimación activa o dispositiva sobre el bien inscrito. Por tanto, no podrán ser embargados dichos bienes por deudas del comprador, aunque sí por deudas del beneficiario de la reserva de dominio.

DECRETO DE ADJUDICACIÓN DICTADO EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN CON ANOTACIÓN PREVENTIVA CADUCADA
Resolución de 29 de mayo de 2015 (BOE 3 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se trata de dilucidar si puede inscribirse un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución cuando consta la finca inscrita a nombre de persona distinta del ejecutado, que adquirió por título de compra en escritura otorgada el día 26 de marzo de 2009, que fue inscrita con fecha 12 de noviembre de 2011, cuando se encontraba vigente la anotación preventiva ordenada en el seno del mismo, extendida con fecha 29 de diciembre de 2008, pero que se encuentra caducada en el momento de presentación del citado auto de adjudicación.
Señala el Centro Directivo que la caducidad de las anotaciones preventivas opera ipso iure, careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, a menos que se solicite su prorroga. Por tanto, caducada y no prorrogada la anotación, los principios de prioridad, tracto sucesivo y legitimación obligan a denegar la inscripción ya que no es posible practicar asiento alguno que menoscabe la eficacia de los asientos vigentes, si no es con el consentimiento del respectivo titular registral o por resolución judicial dictada en procedimiento entablado directamente contra él .

SOLO EL JUEZ PUEDE PEDIR LA PRORROGA EXTRAORDINARIA DEL ARTÍCULO 205 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 3 de junio de 2015 (BOE 9 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se discute si una Diputación Provincial se equipara al Juez de Primera Instancia a los efectos de solicitar la práctica de la prórroga extraordinaria de un año prevista en el artículo 205 del Reglamento Hipotecario de una anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable.
La Dirección General rechaza el recurso manifestando que debe tenerse en cuenta que el artículo 205 del Reglamento Hipotecario se refiere no a la prórroga de la anotación preventiva de embargo que es ordenada dentro de un proceso de ejecución, sino a la prórroga extraordinaria de la anotación preventiva por defecto subsanable, defecto que puede producirse en cualquier tipo de título o de proceso, no sólo en los ejecutivos, por lo que se trata de una prórroga específica de una anotación de suspensión, que por sus propias características ha de ser ordenada por el Juez de Primera Instancia del partido, tanto se trate de defectos subsanables referidos a escrituras públicas, como a documentos judiciales o documentos administrativos, como ocurre en el presente expediente.

LA CANCELACIÓN DE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA DEBE CONSTAR EN ESCRITURA, NO EN DOCUMENTO PRIVADO
Resolución de 8 de junio de 2015 (BOE 27 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta un documento privado liquidado fiscalmente con las firmas legitimadas notarialmente que tiene por objeto la cancelación de una condición resolutoria. La Dirección General exige titulación pública aplicando los artículos 1124, 1255 y 1280 CC; 3, 10, 11, 23, 40 y 82 LH, además de la propia doctrina del Centro Directivo, y a pesar de la insistencia de los interesados, que apelan incluso a una presunta conformidad verbal previa del Registrador y a que la Dirección General de Tributos admite esta forma documental para la cancelación.

ANOTACIÓN PREVENTIVA POR DEFECTO SUBSANABLE NO ES POSIBLE CUANDO EL DEFECTO HA SIDO CALIFICADO DE INSUBSANABLE
Resolución de 18 de junio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Nos encontramos ante la negativa de la Registradora a la práctica de una anotación preventiva por defecto subsanable. Son dos los requisitos para que se pueda extender este asiento: que el presentante solicite expresamente la práctica de la anotación y que los defectos reciban la calificación de subsanables. Por el contrario, si los defectos son calificados como insubsanables, carece de sentido la anotación, porque de nada servirá recoger en el Registro un adelanto de un asiento que jamás podrá practicarse en esos términos.
Con esta anotación se consigue un doble objetivo: se prorroga la vigencia del asiento de presentación por un plazo de sesenta días y así el interesado dispone de un margen de tiempo mayor para poder subsanar los defectos apreciados en el título sin perder los efectos de prioridad registral correspondientes al asiento de presentación; y, además, se hace constar en el Registro un adelanto del asiento definitivo. Dado el carácter insubsanable del defecto carece de sentido hacer la subsanación.

NO PROCEDE EXPEDIR COPIAS DE CERTIFICACIONES YA EMITIDAS, EN CONCORDANCIA CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 342 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 18 junio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se trata de resolver en el presente recurso si cabe la posibilidad de que el Registrador expida copias de certificaciones emitidas con anterioridad.
Señala al respecto la DGRN que la obligación de archivar la solicitud de certificación no se extiende a la propia certificación una vez expedida, ya que no existe obligación legal de conservar la misma. El Registrador debe conservar determinados documentos, respecto de los cuales es archivero natural, y que se recogen en el artículo 410 RH que señala cuatro grupos: uno, de los duplicados o copias de las cartas de pago; otro, de mandamientos judiciales; otro, de documentos públicos, y otro, de documentos privados; pero no se contempla disposición alguna relativa a las certificaciones. Y, puesto que no existe obligación legal alguna de conservación o custodia, no procede expedir copias de certificaciones ya emitidas, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 342 RH.

NO CABE SOLICITAR CERTIFICACIÓN REGISTRAL DE COPIA DE ACTA NOTARIAL ARCHIVADA
Resolución de 19 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

De acuerdo con el artículo 342 del Reglamento Hipotecario, el Registrador sólo puede certificar de los documentos conservados de los cuales sea archivero natural. Tratándose de un documento notarial -en este caso de acta de manifestaciones sobre la libertad de arrendamientos de una finca, complementaria de auto judicial de adjudicación- sólo cabe solicitar copa al notario autorizante o en su defecto, al actual titular del protocolo.

LA CALIFICACIÓN SUSTITUTORIA, SI BIEN LIMITADA EN SU OBJETO A LOS DEFECTOS APRECIADOS POR EL REGISTRADOR SUSTITUIDO, DEBE SER UNITARIA Y GLOBAL
Resolución de 24 de junio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

En el presente expediente, la Registradora sustituta confirma dos de los defectos de la nota de calificación expedida por el Registrador sustituido, pero deniega la calificación de uno de ellos por entender que para decidir sobre el mismo era indispensable tener a la vista el título presentado.
Señala la Dirección General que la calificación sustitutoria debe ser unitaria y global, de forma que deben examinarse la totalidad de los defectos de la nota de calificación, ya que además su apreciación o confirmación parcial impiden alcanzar la finalidad de la propia calificación sustitutoria por cuanto ni el Registrador sustituido ni el propio interesado podrán conocer si el título finalmente es o no inscribible y en consecuencia el objeto del posible recurso posterior.

ERROR DE CONCEPTO -OPONIÉNDOSE EL REGISTRADOR A LA EXISTENCIA DEL SUPUESTO- SOLO SERÁ POSIBLE RECTIFICAR LOS CORRESPONDIENTES ASIENTOS DEMANDANDO DICHA RECTIFICACIÓN EN JUICIO DECLARATIVO
Resolución de 27 de junio 2015 (BOE 11 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea en este recurso la posibilidad de acceder a la rectificación de una inscripción de entrega de legado en la que, según el recurrente, se incurrió en error de concepto porque no sujetó la finca a la carga que venía determinada en la cláusula testamentaria que preveía el legado.
El Registrador en su nota de calificación manifiesta expresamente que no se considera que haya existido en este caso un error en su actuación, por lo que no se estima procedente la rectificación interesada, correspondiendo, por tanto, estar a lo establecido en el artículo 218 LH.

CADUCIDAD DEL ASIENTO DE PRESENTACIÓN
Dos Resoluciones de 2 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En 2003 se presenta mediante fax una escritura de compraventa en el Registro de la Propiedad. El asiento caduca a los diez días por no presentarse la copia autorizada, conforme al sistema vigente en aquel momento. Ahora, en 2015, se presenta nuevamente dicha escritura pero resulta del Registro que la finca está inscrita a nombre de persona distinta de quien transmitió en el año 2003. Concretamente, la finca está inscrita a nombre de un tercer adquirente en procedimiento de ejecución de títulos judiciales. El adquirente de 2003 alega la nulidad del título y de las inscripciones.
Pues bien, recuerda el Centro Directivo que los medios de calificación deben limitarse a los asientos vigentes en el momento de su realización y no caducados, de tal manera que el Registrador no puede tener en cuenta en su calificación de títulos presentados asientos caducados, no vigentes, que a efectos del procedimiento registral es como si no hubieran estados presentados nunca.

CONSIGNACIÓN DE SOBRANTE EN PROCEDIMIENTO DE APREMIO
Resolución de 3 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se inicia un procedimiento ejecutivo a favor de la Seguridad Social. Los acreedores posteriores a la nota de haberse expedido la certificación de cargas no comparecen en el procedimiento. La Seguridad Social se adjudica el bien, cobra y el remanente lo restituye al deudor y expide mandamiento de cancelación de cargas posteriores al embargo administrativo y la nota registral. La Registradora califica negativamente por falta de consignación del sobrante a disposición de esos acreedores posteriores.
La Dirección General estima el recurso, señalando que conforme a la Resolución de 11 de marzo de 2014, a falta de regulación específica en el Reglamento General de Recaudación, se aplican los artículos 654 y 672 LEC y 132 y 133 LH, conforme a los cuales, solo es preciso consignar el sobrante a favor de los acreedores posteriores al ejecutante pero anteriores a la citada nota registral de publicidad del procedimiento de ejecución (de expedición de la certificación de dominio y cargas) o a los posteriores que hayan comparecido en el expediente para hacer valer sus derechos, pero no a favor de los posteriores a la nota que no hayan comparecido.

LAS MENCIONES EN LAS DESCRIPCIONES DE LAS FINCAS PUEDEN CANCELARSE A PETICIÓN DEL TITULAR
Resolución de 9 de julio de 2015 (BOE 13 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende la eliminación en la descripción de la finca de la siguiente frase “…por cuyo camino tiene derecho de paso el vecino del lado oeste…”, a lo que el Registrador se niega al considerar que dicho camino no forma parte de la citada finca registral, por lo que deberá previamente identificarse la finca que constituye dicho camino. La Dirección General revoca la calificación al considerar que es una simple mención, ya que el asiento registral se refiere a un derecho que, pudiendo acceder al Registro, no lo ha hecho conforme al concepto que da el artículo 29 LH. En consecuencia, y por el artículo 98 LH, es posible la cancelación.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE CONTRATO DE VITALICIO
Resolución de 19 de mayo de 2015 (BOE 30 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Aportación del título, notificación notarial o judicial sin oposición y consignación de cantidades a devolver, sin que sea admisible la retención por parte del cedente, son los requisitos generales para la reinscripción a favor del cedente en caso de incumplimiento contractual; si bien, en contratos como el vitalicio existen especialidades justificadas por ser el cedente-alimentista la persona más necesitada de protección: así pues, cabe haber pactado que en caso de incumplimiento (de prestación no cuantificable económicamente), los cesionarios no podrán reclamar indemnización alguna.
Además, a diferencia de la mera constatación del impago en una compraventa, en caso de vitalicio, las circunstancias de las que depende la apreciación indubitada del incumplimiento sólo pueden apreciarse por pacto entre las partes o por vía judicial. La cláusula resolutoria debatida facilita la prueba de los hechos de más complicada demostración. Y aunque ciertamente la jurisprudencia exige que la notificación resolutoria sea judicial o notarial y la cláusula debatida se limita a decir “fehaciente”, dicha estipulación debe interpretarse del modo más adecuado para que produzca efectos, ex artículo 1284 CC; por tanto, cabe inscribir la cesión ahora y será cuando se produzca la eventual resolución cuando -por analogía con el artículo 59 RH- se deberá exigir este requisito.

NO CABE EL PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN DIRECTA CUANDO FALTA LA CONSTANCIA DEL DOMICILIO EN EL REGISTRO
Resolución de 3 de junio de 2015 (BOE 9 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Presentada en su día una escritura de constitución de hipoteca ésta se inscribió sin hacer constar el Registrador en su inscripción el domicilio a afectos de notificaciones y requerimientos ni respecto del deudor no hipotecante ni respecto del hipotecante no deudor, lo que motivó que la inscripción del derecho de hipoteca fuera practicada sin recoger el procedimiento de ejecución directa, ni el procedimiento extrajudicial, tal y como consta en la inscripción y en la nota de despacho. Ahora, se presenta testimonio del decreto de adjudicación del que resulta que la hipoteca se ha llevado a ejecución por los trámites previstos en la Ley de Enjuiciamiento Civil para el supuesto de ejecución dirigida exclusivamente contra el bien hipotecado y por la deuda por la que se proceda (vid. art. 682.1 LEC). El Registrador deniega la inscripción y la DGRN confirma la nota afirmando que no puede ejecutarse la hipoteca por el procedimiento previsto en los artículos 681 y siguientes LEC y 129 LH por carecer de uno de sus presupuestos esenciales.

CANCELADA UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA POR UNA ADJUDICACIÓN JUDICIAL BASADA EN UN EMBARGO POSTERIOR, EL TITULAR DE AQUELLA DEBE ACUDIR A LOS TRIBUNALES PARA LA SALVAGUARDA DE SUS INTERESES
Resolución de 5 de junio de 2015 (BOE 9 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se resuelve, en virtud de una condición resolutoria pactada e inicialmente inscrita, una permuta sobre dos fincas. Anteriormente, se había cancelado la condición resolutoria cuando una de las dos fincas se adjudicó judicialmente a una tercera sociedad. La Registradora, sin dar explicaciones en la calificación de la cancelación de la condición, se limita a decir que la finca está inscrita a favor de un tercero, y la Dirección General desestima el recurso, señalando que es la vía judicial la que corresponde a los titulares de la condición resolutoria para la defensa de sus derechos.

DOMICILIO PARA EL REQUERIMIENTO DE PAGO EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA: ES VÁLIDA LA NOTIFICACIÓN EN EL DOMICILIO REAL AUNQUE SEA DIFERENTE DEL FIJADO EN ESCRITURA
Resolución de 9 de julio de 2015 (BOE 13 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

El domicilio señalado en la escritura es una finca rústica sin construcción alguna. Ante la imposibilidad de efectuar la notificación, ésta se realiza en el domicilio social de la entidad deudora hipotecante, lo que es admitido por la Dirección General, apoyándose en la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 1947 y la de 24 de julio de 1991, que defienden la aplicación del concepto de domicilio real, con plenas garantías para el deudor, al conllevar mayor protección la notificación personal al deudor hipotecante en cualquier domicilio conocido que acudir a la notificación edictal que prevé el artículo 686.3 LEC, como señala, en el mismo sentido, la sentencia del Tribunal Constitucional de 11 de mayo de 2015.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CADUCIDAD IPSO IURE DE ANOTACIÓN POR TRANSCURSO DE PLAZO
Resolución de 19 de mayo de 2015 (BOE 30 de junio de 2015). Descargar Resolución. Y otra Resolución similar de 25 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Habiéndose presentado un mandamiento ordenando la prórroga de la anotación ya caducada, ésta no puede recobrar su eficacia, aun cuando hubiera sido expedido antes de finalizar el plazo de cuatro años de su vigencia.
La anotación caducó de manera automática, aun cuando formalmente se cancele después, con ocasión de la expedición de certificación o por la práctica de una inscripción.
Caducada la anotación del embargo, como se expone en la segunda resolución mencionada, los asientos posteriores a ésta mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2 RH en favor del adjudicatario. No es posible obtener el trasvase de prioridad en detrimento de las cargas posteriores, debiendo denegarse la inscripción del mandamiento en que dicha cancelación se pretenda. El artículo 175 RH prevé la posibilidad de cancelación, como consecuencia de la ejecución del embargo trabado, si bien dicha virtualidad cancelatoria solo surte sus efectos mientras dicha anotación conste vigente.

CABE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO AÚN CUANDO LOS DATOS IDENTIFICATIVOS DEL TITULAR EMBARGADO ESTÉN INCOMPLETOS
Resolución de 25 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

No constan ni el domicilio, ni el documento de identidad del titular registral de una cuota parte de una finca inscrita a su favor en 1982. Tales omisiones no son óbice para la práctica de la anotación del embargo dictado contra el mismo, a instancia de la Comunidad de Propietarios de la que forma parte el inmueble. El Centro Directivo llega a tal conclusión por tres argumentos: 1º) Las circunstancias identificativas del titular ex artículo 51.9 RH por remisión del artículo 166 (en aplicación de la previsión del art. 72 LH), se refieren a la titularidad o derecho que se inscribe, no a del asiento en que se apoya. 2º) La Ley de Enjuiciamiento Civil no exige para entablar ejecución que la demanda haga referencia al documento de identidad del demandado (art. 549 LEC); además prevé expresamente la posibilidad de que al actor le resulte imposible señalar domicilio del demandado. Y 3º) Registralmente en el supuesto examinado se admite la perfecta identidad entre la persona demandada y embargada y la titularidad registral.

NO ES POSIBLE CANCELAR CARGAS POSTERIORES A UNA ANOTACIÓN CADUCADA
Resolución de 25 de junio 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución. Y otra Resolución similar de 29 de junio 2015 (BOE 11 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

La cuestión planteada se refiere a la negativa de la Registradora a cancelar las anotaciones preventivas de embargo posteriores que gravan la finca, como consecuencia del despacho del auto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas, resultantes de la anotación anterior caducada y cancelada por caducidad. Cuando el decreto de adjudicación y el mandamiento de cancelación de cargas se presentan, la caducidad de la anotación del embargo ya se había producido. Se toma razón del auto de adjudicación, pero se rechaza la cancelación de las anotaciones preventivas de embargo posteriores.
El hecho de que se haya expedido la certificación de titularidad y cargas, que prevé la Ley de Enjuiciamiento Civil, no implica ni la conversión ni su prórroga. Caducada la anotación, debe actuar el Registrador a estos efectos como si nunca se hubiera practicado la citada anotación. No obstante, como tiene declarado este Centro Directivo, el actual titular registral tiene a su disposición los remedios previstos en el ordenamiento si considera oportuna la defensa de su posición jurídica.

NO ES POSIBLE INSCRIBIR LA ADJUDICACIÓN JUDICIAL DE UN EMBARGO CADUCADO CUANDO HAY UNA ESCRITURA DE PARTICIÓN CONTRADICTORIA DE FECHA ANTERIOR Y PRESENTADA UNA VEZ CADUCADA LA ANOTACIÓN.
Resolución de 9 de julio de 2015 (BOE 13 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se anota preventivamente el embargo de los derechos hereditarios del deudor sobre una finca. Y antes que caduque la anotación, se presenta el testimonio de la adjudicación, pero no está inscrita a favor del heredero deudor, y por ello no se inscribe en el Registro. Una vez caducada la anotación otro heredero vende la finca, y se presenta posteriormente una escritura de herencia de más de 20 años de antigüedad, en la que se adjudicaba la finca al heredero vendedor, y nada al heredero deudor. Por ello, no es posible la inscripción de la adjudicación ya que el deudor nunca tuvo derecho a la finca en concreto, ni aun siendo notificado el vendedor del procedimiento.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

UN AUTO DICTADO EN EXPEDIENTE DE DOMINIO DE REANUDACIÓN DE TRACTO ES TÍTULO APTO PARA INSCRIBIR EL DOMINIO ADQUIRIDO POR USUCAPIÓN
Resolución de 28 de mayo de 2015 (BOE 3 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de un auto recaído en expediente de dominio para la reanudación de tracto del que no resultan acreditadas la totalidad de las transmisiones que conecten al titular registral pero se declara justificado el dominio de los promotores del expediente por usucapión, sosteniendo el Registrador que lo procedente es acudir al juicio declarativo ordinario.
Rechaza la Dirección General la calificación registral señalando que aún partiendo de la excepcionalidad del expediente de dominio para reanudar el tracto, la calificación registral tiene un alcance limitado, especialmente cuando se trata de documentos judiciales, y que el defecto observado por el Registrador no puede ser mantenido pues en el presente expediente hay justificación probatoria, suficiente y convincente, de una adquisición por usucapión de la finca, tal como requiere la efectiva aplicación del artículo 1959 CC.

NO COINCIDENCIA ENTRE TÍTULO Y CATASTRO
Resoluciones de 15 y 17 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

No cabe la inmatriculación de una finca si se manifiesta una diferencia entre la superficie expresada en el título, con la expresada en la certificación catastral, o bien si los linderos no son enteramente coincidentes entre sí.

SENTENCIA EN EL JUICIO DECLARATIVO REANUDA EL TRACTO
Resolución de 16 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Cuando el que pretende la inscripción no ha adquirido directamente del titular registral, sino que hay dos o más transmisiones intermedias (no sólo una) que no han accedido al Registro, deben adoptarse las debidas precauciones para permitir la reanudación del tracto por cualquier medio distinto de la aportación de todos y cada uno de esos títulos intermedios. Así sucede en el supuesto examinado: el procedimiento del que dimana la sentencia se ha seguido, no solo frente a los titulares registrales, sino que también han resultado demandadas las personas que han sido parte de las transmisiones intermedias que no han tenido acceso al Registro.

LA CERTIFICACIÓN PREVIA RECOGE DUDAS DE IDENTIDAD DE LA FINCA
Resolución de 17 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

En el marco del expediente de dominio -al igual que ocurrió en el supuesto de la Resolución de 4 de febrero de 2012-, habiendo ya el Registrador expresado la sospecha de que la finca podía estar enclavada en otra inscrita en la certificación prevista en el artículo 201 LH, el auto judicial debe desvirtuar tales dudas, con intervención en el expediente, del titular de la inscripción contradictoria o sus causahabientes. Entonces, el Juez tiene dos opciones: o valorar expresamente la falta de identidad de la finca o bien proceder a los trámites de reanudación del tracto sucesivo ex artículo 286 RH, con cancelación de la inscripción contradictoria a que se refiere el artículo 202 LH.

INMATRICULACIÓN DE UN VEHÍCULO: ES NECESARIO RESPETAR EL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO DERIVADO DE LA TITULARIDAD EXISTENTE EN LA DIRECCIÓN GENERAL DE TRÁFICO
Resolución de 26 de junio de 2015 (BOE 11 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este expediente si puede inmatricularse en el Registro de Bienes Muebles un vehículo debidamente identificado en base a una instancia presentada por quien manifiesta ser titular por donación verbal y por usucapión acompañado además por manifestaciones de particulares.
Cuando el bien no está registrado no rige el principio de legitimación y en consecuencia no existe apoyatura en el contenido del Registro La inmatriculación en el Registro debe en consecuencia suplir dicha ausencia mediante la acreditación suficiente de la existencia del bien y de la titularidad que se pretende acceda por vez primera a los asientos registrales. La titularidad que reclama el solicitante no viene amparada ni por el consentimiento del titular según el Registro Administrativo ni por una resolución judicial firme en procedimiento dirigido contra él.
No se acredita la existencia de la donación por medio de documento del que resulte el consentimiento del donante o su reconocimiento por vía judicial. Tampoco se acredita el cumplimiento de los requisitos necesarios para la existencia de usucapión. Y auque no cabe duda de que la inscripción en el Registro Administrativo de Vehículos no implica presunción de titularidad, sí que implica un principio de prueba de lo contrario; de ahí que sirva de base al rechazo a la inscripción en el Registro de Muebles, cuyos asientos sí gozan de presunción de titularidad y validez y fe públicas.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL/URBANISMO

FINCA CUYA HOJA REGISTRAL ESTA CERRADA: PARA PRACTICAR UNA INSCRIPCION REFERIDA A UNA FINCA CUYO HISTORIAL REGISTRAL ESTA CERRADO DEBE EXISTIR UNA CORRESPONDENCIA ENTRE LA FINCA DE ORIGEN Y LA DE RESULTADO
Resolución de 29 de mayo de 2015 (BOE 3 de julio de 2015). Descargar Resolución.

El supuesto se refiere a la inscripción de una sentencia judicial que viene referida a una finca cuyo historial registral ha quedado cerrado al haberse agrupado con otra finca colindante y pasar ambas a formar una nueva, que a su vez fue objeto de división horizontal en treinta y una fincas independientes.
El mecanismo técnico de la agrupación parte de la base de una continuidad de las titularidades y cargas que pesaban sobre las fincas agrupadas todas las relaciones jurídicas que traigan causa de las fincas de origen, se harán efectivas sobre la resultante de la agrupación. La Dirección General ha admitido la posibilidad de inscribir o anotar una resolución judicial referida a una finca cuya hoja registral había sido ya cancelada, pero exigiendo una total correspondencia entre la finca objeto del procedimiento y las resultantes de la división horizontal, que son las actualmente vigentes.

NO CABE PRORROGA TACITA PARA LA DURACION DEL CARGO DE PRESIDENTE
Resolución de 5 de junio de 2015 (BOE 7 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se formaliza la desafectación parcial de elemento común de un conjunto inmobiliario en régimen de propiedad horizontal con adjudicación a los propietarios de determinado elemento privativo para su vinculación a éste, mediante elevación a público de documento privado de compraventa del elemento desafectado. Dicho título es otorgado por quien acredita haber sido designada Presidenta de dicha comunidad el 14 de septiembre de 2.004 y afirma haber sido “renovada tácitamente hasta la fecha de hoy”. El Registrador suspende la inscripción porque no se acredita la vigencia de su cargo, pues no es posible la renovación tácita.
La Dirección General desestima el recurso, recordando que el artículo que permitía la prórroga tácita en los cargos de presidente, administrador o secretario de la comunidad fue suprimido de la Ley de Propiedad Horizontal en la reforma de 1999, y por tanto la prórroga expresa en el nombramiento puede ser acreditada por testimonio notarial del libro de actas o por certificación expedida por el órgano de la comunidad que tenga facultad certificante y aseveración notarial, con referencia al libro de actas, de que el autor certificante se halla en el ejercicio del cargo, no bastando la mera manifestación de la compareciente.

LA INSCRIPCIÓN DE OBRA NUEVA EN ZONA DE SERVIDUMBRE DE PROTECCIÓN Y QUE INVADE EN PARTE LA SERVIDUMBRE DE TRÁNSITO REQUIERE QUE SE ACREDITE EL TÍTULO NECESARIO Y LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA CONFORME LOS ARTÍCULOS 28 Y 49 DEL REGLAMENTO DE COSTAS
Resolución de 29 de junio de 2015 (BOE 11 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se formaliza determinado pacto sucesorio con transmisión de una finca sobre la que se ha construido una edificación y se declara dicha declaración de obra construida. El Registrador practica la inmatriculación del dominio de la finca referida, pero suspende la inscripción de la obra declarada porque, según expresa en su calificación, es necesario que “...se acredite el título necesario y la autorización de la Comunidad Autónoma de las Illes Balears…”.
Con independencia del régimen legal transitorio al que por razón de su antigüedad pueda acogerse la edificación a que se refiere la declaración de obra nueva formalizada en la escritura cuya calificación ha motivado este recurso, según los artículos 28 y 49 del Reglamento General de Costas, se impone el cierre del Registro respecto de las obras realizadas en zona de servidumbre de protección o en zona de servidumbre de tránsito sin los correspondientes informe o autorización administrativos previos, norma plenamente vigente al tiempo del otorgamiento de dicha escritura. Por lo demás, de esta circunstancia consta advertido el otorgante de la escritura de declaración de obra nueva, en la que el Notario autorizante hace constar expresamente que le advierte sobre la necesidad de acreditar la correspondiente certificación expedida por la Administración competente.

CESIÓN DE DOMINIO DE UNA FINCA EN FAVOR DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 30 de junio de 2015 (BOE 11 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Los propietarios de un edificio obtienen una sentencia a su favor contra un Ayuntamiento y la Generalitat de Valencia, quienes deberán de abonarles una primera indemnización por el aprovechamiento urbanístico del edificio por causa de la anulación de un Plan Parcial, y una segunda equivalente al valor del edificio cuando sean privados de él en ejecución del Planeamiento. Posteriormente, ambas administraciones abonan la primera indemnización. Después los propietarios transmiten únicamente al Ayuntamiento el solar, ya derribado el edificio, que paga por ello la segunda indemnización, declarando que sin perjuicio de la compensación que proceda entre Ayuntamiento y la Generalitat.
El Registrador encuentra dos defectos: 1º) el primero que la cesión del edificio es un convenio urbanístico, que debe de someterse a sus reglas, se ejecuta antes de la aprobación del nuevo Plan Urbanístico y 2º) además, debe de intervenir la Generalitat que abonó la mitad de la indemnización.
La Dirección General entiende que estamos ante un acuerdo voluntario o Convenio Urbanístico que debe de someterse a información pública y a todos los trámites previstos por la norma autonómica, que no se han cumplido. Y, en cuanto al segundo defecto considera que la indemnización de la Generalitat ya abonada es una contraprestación por la transmisión dominical y en consecuencia debe de prestar su consentimiento a la presente transmisión, no bastando un mero conocimiento oficioso.

OBRA NUEVA ANTIGUA EN ARAGON
Resolución de 1 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se acredita la antigüedad de una obra con certificación de técnico competente y también con certificación del Ayuntamiento de la que resulta además que no se ha iniciado expediente de disciplina urbanística como consecuencia de la obra sin licencia, lo que resulta también del Registro ya que no hay anotación de tal circunstancia. El Registrador señala como defecto que no han transcurrido los diez años exigidos para la prescripción de las infracciones muy graves que se señala en la Ley urbanística de Aragón.
La Dirección General estima el recurso, señalando que queda acreditado por el certificado municipal (que especifica el tipo de suelo) que la infracción no es muy grave sino grave y por tanto que el plazo de prescripción es de cuatro años desde su terminación, que ya han transcurrido.

LICENCIA POR SILENCIO POSITIVO EN OBRA NUEVA
Resolución de 3 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad una escritura de declaración de obra nueva finalizada sobre una vivienda unifamiliar. En cuanto a la licencia municipal de edificación aseveran que fue obtenida por silencio administrativo positivo y que por tanto, la licencia se había obtenido con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 8/2011, de 1 de julio, que estableció la necesidad de obtener acto expreso de autorización administrativa para la obra nueva. Por tanto, se trata de dilucidar en este recurso si basta dicha documentación para la entender obtenida la licencia por silencio positivo ya que se trata de un acto presunto de la Administración o si por el contrario, como sostiene el Registrador, debe acreditarse que concurrieron los requisitos necesarios para que dicha licencia fuese obtenida por silencio positivo.
La Dirección General coincide con el criterio de la calificación, confirmando la nota, y señalando que en el presente caso considera aplicable el artículo 20 de la Ley del Suelo (normativa que es básica estatal) para su inscripción en el Registro y por tanto considera necesario que se acredite documentalmente la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta. Considera igualmente aplicable también la doctrina del Tribunal Supremo relativa al silencio positivo y por tanto exige para ello una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística.

RECTIFICACIÓN DE PROYECTO DE REPARCELACIÓN
Resolución de 6 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción de una certificación administrativa expedida por el Secretario de un Ayuntamiento por la que se da cumplimiento a una sentencia firme del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana, en la que se rectifica parcialmente una reparcelación y se ordena segregar una porción de terreno de una finca registral y agrupar la porción segregada a otra finca registral, al objeto de que su superficie sea de 1000 metros cuadrados. El Registrador califica negativamente por faltar el consentimiento de los actuales titulares de las fincas afectadas. Para subsanar dicho defecto, el Ayuntamiento dicta un decreto aclaratorio de subsanación que notifica a los titulares registrales actuales, tras lo cual se presenta nuevamente al Registro junto con la certificación del secretario municipal constatando la firmeza administrativa del acuerdo plenario y del decreto aclaratorio.
La Dirección General entiende que debe admitirse la inscripción del acto administrativo de ejecución de sentencia que afecta limitadamente al contenido del proyecto a los solos efectos de adecuarlo de modo pleno al planeamiento que ha de ejecutar en cuanto a la recomposición de la parcela mínima y determinación de las nuevas cuotas de propiedad y titulares conforme a las propias reglas del proyecto, basadas en la subrogación real y la correspondencia de derechos, sobre la base de la proporcionalidad directa entre el aprovechamiento objetivo de la finca adjudicada a un propietario y la superficie de su finca originaria, según el aprovechamiento subjetivo del que por ella sea titular.

LA CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES SOBRE ELEMENTOS PRIVATIVOS DEBE CONTAR CON EL CONSENTIMIENTO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Resolución de 8 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Una sociedad, dueña de tres fincas registrales, que no forman parte de la misma división horizontal, constituye servidumbre recíproca de paso permanente para personas y vehículos, siendo predios sirvientes las dos primeras y dominantes las tres fincas. Asimismo, constituye servidumbre de cuartos de aseos, siendo predio sirviente la primera de las fincas y dominantes las otras dos. Por último constituye una comunidad de uso y disfrute y distribución de gastos entre los propietarios de las tres fincas. Las servidumbres quedan condicionadas a la separación de la titularidad de los predios sirvientes y dominantes.
Tales servidumbres requieren, según la Dirección General, consentimiento unánime de los propietarios actuales de las diferentes divisiones horizontales, ya que el dueño de un elemento privativo tiene por razón de su integración en una comunidad limitado su derecho de propiedad en aras al mantenimiento y seguridad del edificio y a la protección de los derechos del resto de propietarios por lo que no puede por sí solo constituir una servidumbre permanente a favor de otra comunidad con su sola voluntad, aun cuando afirme no afectar a los elementos comunes del edificio en que su finca está integrada, pues dicha afirmación, deberá ser ratificada por la oportuna autorización de la comunidad o comunidades afectadas.

CONTRATOS/DONACIONES

El fideicomiso de residuo con facultad de disponer inter vivos no comprende las donaciones salvo que conste de modo expreso

Resolución de 9 de junio de 2015 (BOE 29 de julio de 2015). Descargar Resolución.

En un fideicomiso de residuo en el que el fiduciario tiene facultad para disponer por actos inter vivos, otorga una donación a favor de una hermana, que no es la fideicomisaria. La Dirección General, confirmando la calificación registral, entiende que sólo se puede disponer a título gratuito cuando expresamente se disponga, argumentándolo en la reciente jurisprudencia del Tribunal Supremo (Sentencia de 13 de mayo de 2010) y al también reciente apartado 2 del artículo 426.53 del Código Civil de Cataluña.

COMPRAVENTA CON BENEFICIARIO A DESIGNAR
Resolución de 11 de junio de 2015 (BOE 27 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se eleva a público un documento privado de compraventa en el que figura la siguiente cláusula: “Cuarta. Escrituración, transmisión de la propiedad e inscripción del título. La escritura pública de compraventa se otorgará, en concepto de libre de cargas ante el Notario y el día que designe el comprador, y se hará a favor de la persona física o jurídica que este designe (...)”. La Registradora niega la inscripción alegando que en el ordenamiento jurídico español, no es admisible un sistema abstracto de transmisión del dominio, sino mediante título y modo.
La Dirección General, tras dar un repaso de las figuras que suponen en el Derecho español y el Comparado, el reconocimiento de la figura del “contrato para persona por designar”, así en el Derecho foral (“Contrato con facultad de subrogación” -Ley 514 de la Compilación del Derecho Civil Foral de Navarra-), en el proceso de ejecución, al admitirse en las subastas públicas las posturas reservándose la facultad de ceder el remate a un tercero (art. 647.3 de la vigente LEC), en el Codice civile italiano (contratto per persona da nominare -arts. 1401 a 1405-) o en el Código Civil portugués (contrato para pessoa a nomear –arts. 452 a 456-), revoca la calificación, al considerar que en la escritura están definidos los elementos necesarios para la validez y eficacia de este contrato y, entre ellos, la electio o designación del contratante definitivo, de modo que se produce la adquisición del dominio por el electo, a título de compraventa, mediante la tradición instrumental, por lo que ninguna base existe para afirmar que falta título y modo.

DONACIÓN CON UNA PROHIBICIÓN DE DISPONER: SU EFICACIA
Resolución de 16 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

La vendedora adquirió por título de donación con prohibición de disponer sin el consentimiento de ambos padres o del que sobreviva. Al otorgarse la escritura de venta sólo consiente el padre, y no la madre, imposibilitada para consentir por sufrir proceso degenerativo neurológico, según certificado médico que se incorpora, posibilidad que rechaza la Dirección General señalando que el notario no puede por sí mismo declarar extinguida la facultad reservada a favor de la hoy discapaz.
No hay que olvidar, recuerda el Centro Directivo, que tal prohibición implica una restricción de la natural facultad de disponer, que además supone el reconocimiento de un ámbito de poder en favor de quien ha de consentir el acto dispositivo. Atribuye una facultad de respeto, que puede ser exigido por quien ha de consentir, pudiendo destruir erga omnes, es decir, frente a terceros adquirentes no protegidos por una adquisición a non domino, la aparente eficacia jurídica que pudiera crear el acto dispositivo realizado sin su consentimiento.

COMPRAVENTA DE VIVIENDA DE PROTECCIÓN OFICIAL, SIN QUE EN EL REGISTRO CONSTE LA FECHA DE LA CALIFICACIÓN DEFINITIVA, DEBE CUMPLIRSE EL RÉGIMEN DE TRANSMISIÓN PREVISTO PARA ESTE TIPO DE VIVIENDAS
Resolución de 25 de junio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Debe decidirse si es o no inscribible una escritura de compraventa en la que no resulta de la escritura ni de la certificación que acompaña ni del Registro, la fecha de la calificación definitiva como vivienda de protección oficial; solicitada la certificación se certifica: que el régimen de uso, aprovechamiento y conservación de esas vivienda durará treinta años a contar desde la fecha de la calificación definitiva y que consultado el expediente de referencia, no consta la fecha de otorgamiento de la calificación definitiva pero no dice expresamente que ésta no haya sido solicitada o concedida.
Por ello, y sin perjuicio de señalar que la Administración actuante podría haberse pronunciado de un modo más taxativo, la DGRN entiende es necesaria la descalificación, o en su caso el cumplimiento de los requisitos administrativos, según el régimen de vivienda de protección oficial al que esté sometido para la transmisión de la finca, o, en su caso, la declaración de que la vivienda no obtuvo calificación definitiva de vivienda de protección oficial.

SENTENCIA QUE ORDENA OTORGAR ESCRITURA PARA EJERCITAR UN DERECHO DE RETRACTO: ES NECESARIO SU OTORGAMIENTO
Resolución de 3 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea si, recaída sentencia declarando a favor del demandante el derecho de retracto, cuyo importe se señala en el propio procedimiento, y condenándose a la parte demandada a estar y pasar por la referida declaración y a otorgar a favor de la parte demandante la correspondiente escritura de venta ante notario, recibiendo en ese acto la parte demandada el precio del remate por el que se adjudicaron ambas fincas y los gastos recogidos en el artículo 1518 CC, es posible, como reclama ahora la demandante, practicar la inscripción derivada del retracto con la sentencia sin necesidad de otorgamiento de escritura pública posterior. Señala el Registrador en su nota que ni se ha otorgado dicho título ni se ha acreditado el pago ordenado.
La Dirección General confirma la nota, señalando que se infiere la necesidad del otorgamiento de la escritura con entrega en ese momento del precio, momento en el que se entiende consumada la venta a favor del retrayente.

LA SIMPLE CONSTANCIA DE MONTE EN LA DESCRIPCIÓN NO JUSTIFICA EL DERECHO DE RETRACTO EN LA TRANSMISIÓN DE LA FINCA.
Resolución de 9 de julio de 2015 (BOE 13 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

El problema se centra en resolver si cuando en la descripción registral consta que la finca es monte debe por este solo hecho y en todo caso practicarse la notificación a que se refiere el artículo 25 de la Ley de Montes o si se requiere la coexistencia de más requisitos para que surja el derecho de retracto a favor de la Administración. La Dirección General entiende que no es suficiente, ya que la simple constancia de la cualidad de monte de la finca por sí sola no justifica la exigencia de la notificación fehaciente de su transmisión ni las averiguaciones posteriores que ha efectuado el Registrador y que recoge en su informe pueden ser tenidas en cuenta para la resolución de este expediente al no haberse señalado en la nota de calificación.

SOCIEDAD DE GANANCIALES

ES POSIBLE APORTAR A LA SOCIEDAD DE GANANCIALES UNA FINCA DE ORIGEN DE UN PROYECTO DE REPARCELACIÓN UNA VEZ CANCELADA POR EFECTO DE LA INSCRIPCIÓN DEL PROYECTO
Resolución de 28 mayo de 2015 (BOE 3 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de la escritura de aportación a gananciales de una finca, tras la aprobación de una operación de equidistribución y una vez cancelada registralmente la finca aportada.
Se trata, en suma, de una sustitución de un bien por otro en el patrimonio de una misma persona, de forma que el bien nuevo ocupa el lugar del antiguo para quedar sometido a su mismo régimen jurídico y titularidad Más allá de la aprobación del expediente y hasta su inscripción, los derechos y situaciones tabulares reflejados en el folio de la finca de origen mantienen su existencia y transcendencia jurídico real.
Por ello, la DGRN entiende que tratándose de inscribir sobre una finca resultante de reparcelación, un título otorgado por quienes aparecen como titulares registrales, que tiene por objeto la finca de origen, cancelada hoy por efecto de la inscripción del proyecto, pero cuya correspondencia con aquella puede ser comprobada, sin que haya accedido ningún título contradictorio, y cumpliendo los demás requisitos de inscripción, debe reconocerse que el negocio jurídico de aportación a gananciales.

APORTACIÓN A GANANCIALES Y SUBROGACIÓN REAL
Resolución de 28 de mayo de 2015 (BOE 3 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se aporta a la sociedad de gananciales una finca en la cual el usufructo lo ostenta la mujer y el marido la nuda propiedad, con carácter privativo por confesión, conforme al artículo 1324 CC. Más tarde, se inscribe una operación de equidistribución en el cual surge un nuevo número de finca de resultado y se cancela el número de finca de origen. La nueva finca de resultado se inscribe en usufructo a nombre de la mujer y la nuda propiedad a nombre del marido con carácter privativo por confesión. Ahora se pretende la inscripción de la escritura de aportación a gananciales, cuyo objeto es la finca de origen.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que el efecto de la subrogación real supone que las fincas resultantes de las reparcelaciones urbanísticas subentren en la posición de las de origen, quedando sometidas a su mismo régimen y titularidad jurídica, que permanece idéntica e inmutable y, por tanto, sometida al mismo poder de disposición de su titular que en nada ha variado. Esta subrogación real, que opera por ministerio de la Ley, produce efectos singulares: permite la práctica de asientos sobre las fincas de resultado cuando los títulos presentados en el Registro se refieren a las fincas de origen siempre que exista perfecta correspondencia entre las mismas.

CABE APORTACIÓN A SOCIEDAD DE GANANCIALES EXTINGUIDA
Resolución de 19 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

No es inscribible tal aportación ni tampoco la consiguiente adjudicación al otro cónyuge en pago de una deuda, a través de sentencia de convenio regulador, máxime no tratándose de vivienda habitual de los mismos ni mediando el interés de los hijos. Lo que hay es una adjudicación en pago de deudas que debería constar en escritura pública para su inscripción, ex artículo 3 LH; y ello por tres razones: 1º) la diferente causa negocial, ajena a la liquidación del patrimonio común adquirido en el matrimonio; 2º) el respeto al principio legalidad que exige título auténtico; y 3º) la limitación del contenido que puede abarcar el convenio regulador.

CONVENIO REGULADOR NO ES TITULO HÁBIL PARA REALIZAR TODO TIPO DE TRANSMISIONES PATRIMONIALES ENTRE LOS CONYUGES
Resolución de 30 de junio de 2015 (BOE 11 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de un convenio en el que se liquidan los bienes gananciales pero se incluye también una vivienda privativa de la esposa adquirida estando soltera, sin que conste que haya habido préstamo hipotecario para su adquisición que se hubiera pagado, al menos en parte, constante el matrimonio. En la liquidación que se hace de los bienes comunes se dice se le reconoce al marido la propiedad de la mitad indivisa.
Se trata de una operación ajena al contenido propio de un convenio liquidador, pues no se advierte ninguna circunstancia de la que se pueda deducir la existencia de algún tipo de comunidad sobre la vivienda habitual. Las transmisiones adicionales de bienes entre cónyuges, ajenas al procedimiento de liquidación, constituyen un negocio independiente, que exige acogerse a la regla general de escritura pública para su formalización.

CONCURSO DE ACREEDORES

EMBARGO DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA CONTRA DEUDOR CONCURSADO
Resolución de 2 de junio de 2015 (BOE 9 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Es objeto de este recurso determinar la posibilidad de practicar una anotación de embargo administrativo, una vez que la sociedad propietaria y deudora se encuentra declarada en concurso de acreedores.
Señala la Dirección General al respecto, confirmando la nota denegatoria de la calificación, que el artículo 55.1 de la Ley Concursal dispone que hasta la aprobación del plan de liquidación, podrán continuarse aquellos procedimientos administrativos de ejecución en los que se hubiera dictado diligencia de embargo y las ejecuciones laborales en las que se hubieran embargado bienes del concursado, todo ello con anterioridad a la fecha de declaración del concurso, siempre que los bienes objeto de embargo no resulten necesarios para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor; y, además, el artículo 56 en su apartado 5 señala que corresponderá al Juez del concurso determinar si un bien del concursado resulta necesario para la continuidad de la actividad profesional o empresarial del deudor.
Por tanto, no constando pronunciamiento del Juzgado de lo Mercantil sobre la el carácter necesario o no para la actividad profesional o empresarial del deudor concursado del bien objeto del embargo impide la anotación del mismo en el Registro de la Propiedad.

CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE FINCA DE ENTIDAD CONCURSADA
Resolución de 2 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se discute si cabe cancelar una anotación de embargo practicada sobre un bien de una sociedad declarada en concurso y una vez abierta la fase de liquidación, en virtud de un mandamiento expedido por el Juez Mercantil competente del concurso, teniendo en cuenta que el embargo consta anotado en favor de un crédito concursal ordinario, no a favor de acreedores de créditos privilegiados. Dicho acreedor ha sido reconocido por la administración concursal en la masa pasiva pero no se ha personado en ella ni ha comparecido en las operaciones de liquidación.
La DGRN desestima el recurso, señalando que la competencia del Juez del concurso para cancelar embargos, queda sometida a una triple condición: a) que la decrete el Juez del concurso a petición de la administración concursal; b) que concurra como causa habilitante el hecho de que el mantenimiento de los embargos trabados dificulte gravemente la continuidad de la actividad profesional o empresarial del concursado y c) la audiencia previa de los acreedores afectados. Ciertamente abierta la fase de liquidación, en el supuesto de haberse aprobado el plan de liquidación, estos requisitos del artículo 55.3 de la Ley Concursal deberán ser adaptados a la nueva situación concursal, puesto que la petición de la administración concursal estará justificada por la aprobación del plan de liquidación en el que se acuerde la cancelación de los embargos, y sin que sea ya exigible como requisito habilitante la continuidad de la actividad profesional o empresarial. Respecto a la exigencia de la audiencia previa de los acreedores afectados deberá entenderse sustituida por la notificación, común en los procesos de ejecución, respecto de titulares de derechos y cargas que han de cancelarse, de conformidad con el principio de tracto sucesivo registral del artículo 20 de la Ley Hipotecaria y el de salvaguardia judicial de los asientos registrales del artículo 1, párrafo tercero, de la misma Ley.

NO ES POSIBLE ORDENAR LA CANCELACIÓN PREVIA A LA ENAJENACIÓN DE HIPOTECAS SOBRE BIENES DE LA ENTIDAD CONCURSADA
Resolución de 2 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución. En iguales términos, Resolución de 8 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Ante un decreto judicial que ordena la cancelación de hipotecas a favor de la Tesorería General de la Seguridad Social, porque así lo preveía el plan de liquidación respecto de los créditos que no tenían un privilegio especial, ya que no fue incluido con tal clasificación en la comunicación de los mismos, el Registrador niega la cancelación porque: 1º) La cancelación no puede verificarse antes de la enajenación de los bienes hipotecados; 2º) Debe constar expresamente en el mandamiento que se ha dado conocimiento del plan de liquidación a los acreedores hipotecarios, así como de las medidas adoptadas en relación a la satisfacción de su crédito y 3º) Y por no constar la firmeza del plan de liquidación.
Todos los defectos son confirmados por el Centro Directivo:
1º) El primero reiterando la doctrina de la Dirección General en este punto, ya conocida, de la necesidad de que las resoluciones judiciales sean firmes para su acceso al Registro.
2º) La segunda cuestión es la más difícil y la resuelve el Centro Directivo, interpretando el Real Decreto-ley 11/2014, de 5 de septiembre, y la Ley 9/2015, de 25 de mayo, señalando que antes de la reforma llevada a cabo por el citado Real Decreto-ley, el Juez, al aprobar el remate o la transmisión de bienes o derechos hipotecados -fuera individualmente, fuera por lotes, fuera, en fin, formando parte de una unidad productiva-, debía acordar la cancelación de todas las cargas anteriores al concurso constituidas en favor de créditos concursales que no gozasen de privilegio especial. Las hipotecas constituidas quedaban, pues, al margen de la cancelación (art. 149.3 de la Ley Concursal), debiendo estarse para esa cancelación a las reglas establecidas para el pago de créditos con privilegio especial (art. 155 de la misma Ley). Ahora, tras la reforma, según la interpretación más autorizada de esa norma legal, tanto en la versión originaria como en la vigente del apartado tercero de ese artículo 149 de la Ley Concursal hay que sobreentender algo que, por falta de previsión, esa norma no señalaba ni señala expresamente: que el juez del concurso sólo puede ordenar la cancelación de la hipoteca en cumplimiento de lo dispuesto del artículo 155 de la Ley Concursal, es decir, en la realización de la garantía sin subrogación. Y se apoya en la Sentencia de 23 de julio de 2013 del Tribunal Supremo al indicar que “el plan de liquidación puede prever una forma especial de realización de los activos del deudor, alternativa o complementaria a las previstas con carácter general y subsidiario en el artículo 149 de la Ley Concursal, pero no puede obviar los derechos del acreedor hipotecario en el concurso regulados legalmente, en este caso, en el artículo 155 de la Ley Concursal”.
3º) La Dirección General concluye que al requisito de la constancia de la firmeza del auto de aprobación del plan de liquidación se añade el requisito del tiempo: en el supuesto objeto de consideración, la cancelación de la hipoteca o hipotecas constituidas sobre una finca integrada en la masa activa no puede verificarse antes de la enajenación de los bienes hipotecados por la Administración concursal. Además, se requiere una notificación al titular registral de la hipoteca, con expresión de las medidas que se hubieran adoptado o se proyecten adoptar para la satisfacción de los créditos respectivos.

DERECHO NOTARIAL

TESTIMONIO NOTARIAL DE DILIGENCIA EN FOLIOS NO CORRELATIVOS
Resolución de 21 de mayo de 2015 (BOE 30 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta escritura de ampliación de préstamo con una nota en la que el Notario manifiesta que está extendida ex artículo 243 del Reglamento Notarial, y donde transcribe una diligencia de subsanación que dice constar en la matriz con la firma de las partes. En realidad, no se trata de una diligencia subsanatoria de error en la copia, sino del testimonio de una diligencia de subsanación de la matriz regulada en el 153 del Reglamento y no en el 243; pero sus requisitos sustantivos se cumplen.
Matiza el Centro Directivo que es irrelevante para la existencia, contenido y finalidad de dicha subsanación que se haya extendido en folios de papel timbrado inutilizados por la Registradora -ciertamente, sin expreso apoyo legal ni reglamentario para ello- y en folios no correlativos, algo que –al margen de su posible valoración como incumplimiento de un deber reglamentario que pudiera generar responsabilidad disciplinaria es indudable que no puede afectar a la eficacia del documento en sí ni constituir defecto que impida la inscripción.

LA RATIFICACIÓN DE UNA ESCRITURA DEBE REALIZARSE EN ESCRITURA, NO PUEDE DERIVAR DE UNA CONTESTACIÓN EN ACTA NOTARIAL
Resolución de 7 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

El supuesto de hecho es una escritura de compraventa en la que los cónyuges declaran que están casados en gananciales, cuando en realidad habían otorgado capitulaciones de separación de bienes. Tras el divorcio la ex esposa otorga una escritura de rectificación y requiere por acta notarial al ex marido para que para que preste su consentimiento y conformidad expresa del mismo. El acta se realiza y en el momento de la notificación el requerido manifiesta al notario que era cierto que el régimen económico de su matrimonio era el de separación de bienes. La Dirección General niega que mediante dicha simple manifestación se pueda alterar el contenido del Registro, señalando que debe ser una escritura y no un acta, el documento indicado para modificar, ya que es en aquella donde hay una verdadera prestación de consentimiento.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

La prohibición de competencia de los socios es una prestación accesoria

Resolución de 5 de junio de 2015 (BOE 9 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una disposición estatutaria según la cual: “Los socios no podrán ejercer por cuenta propia o ajena actividades que coincidan con el objeto social o impliquen alguna especie de solapamiento con su actividad, de no mediar acuerdo unánime de los concurrentes”, y en caso de incumplimiento, estableciéndose una indemnización y pérdida de derecho a dividendo. El Notario recurrente defiende que es una obligación sinalagmática entre los socios y no una prestación accesoria, lo cual es negado por la Dirección General tras clasificar en la escritura de constitución de una sociedad de responsabilidad limitada los pactos propiamente contractuales entre los socios fundadores, los pactos de contenido organizativo o corporativo, y los pactos de organización societaria inicial. Y señalar, finalmente que el pacto de no competencia de los socios se ha considerado siempre una prestación accesoria, a la que se aplica el artículo 86 de la Ley de Sociedades de Capital, y por lo tanto, requiere que se determine si tiene carácter gratuito o retribuido.

REGLA ESTATUTARIA DE CONVOCATORIA DE JUNTA OPUESTA AL ARTÍCULO 173 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL
Resolución de 15 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

A fin de aprobar las cuentas anuales, se convoca Junta General mediante carta certificada-burofax. En Junta anterior a ésta, se procedió a modificar los estatutos sociales dando paso al sistema de comunicación individual a los socios; si bien tal modificación estatutaria carece de todos los presupuestos y garantías previstos para su eficacia, al haberse rechazado con anterioridad su inscripción.
Además, la disconformidad entre el capital que consta inscrito y el que resulta de las cuentas presentadas, vulnera el principio de legalidad.

INADMISIBLE CONVOCATORIA DE SOCIEDAD LIMITADA MEDIANTE ANUNCIO EN DIARIO
Resolución de 16 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Lo impide el actual artículo 173 de la Ley de Sociedades de Capital redactado por Ley 25/2011, de 1 de agosto. Siendo el régimen legal de la convocatoria de carácter imperativo, los Estatutos Sociales sólo pueden modificarlo dentro de los límites que la propia Ley establece y ésta sólo admite, como sustitutivos del mecanismo legal, los procedimientos individuales y por escrito, no amparando que, en base a la autonomía de la voluntad, configuren los estatutos otros que no cumplan tales requisitos. Y un mecanismo de publicidad general, incluso aunque éste se concrete en el anuncio en un periódico determinado, ni es individual, ni garantiza la recepción del anuncio por todos los socios.

SOCIEDAD LIMITADA DE FORMACIÓN SUCESIVA: CAPITAL SOCIAL INICIAL INFERIOR A 3.000 EUROS, DEBE ESTAR TOTALMENTE DESEMBOLSADO
Resolución de 18 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se deniega la inscripción de Sociedad Limitada “en régimen de formación” cuya cifra de capital es equivalente al mínimo legal, pero no está íntegramente desembolsado. De la interpretación literal, sistemática y teleológica de las normas contenidas en la Ley de Sociedades de Capital, tras la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, que disciplinan “el régimen de formación sucesiva” (arts. 4, 4 bis, 5, 21.1. c). 56.1 g) y 78, entre otros), resulta inequívocamente que se trata de sociedades con cifra de capital que, siendo inferior al mínimo legal, habrá de estar totalmente desembolsado, y no de sociedades que, teniendo un capital social al menos igual al mínimo, pueda éste hallarse pendiente de desembolso.

La declaración derivada del artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital no es requisito que impida la inscripción

Resolución de 15 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución. Resolución de 8 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución. Otras tres Resoluciones de 26 de junio de 2015 (BOE 11 de agosto de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución. Descargar Resolución. Y otra más de 10 de julio de 2015 (BOE 13 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Ante la exigencia o no de la declaración derivada del artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital que exige acuerdo de Junta General para “la adquisición, la enajenación o la aportación a otra sociedad de activos esenciales”, y que fue incorporada a la Ley de Sociedades de Capital mediante la Ley 31/2014, de 3 de Diciembre, por la que se modifica aquélla para la mejora del gobierno corporativo, la Dirección General, variando su postura inicial de anteriores resoluciones concluye que, aun reconociendo que, según la doctrina del Tribunal Supremo, transmitir los activos esenciales excede de las competencias de los administradores, debe entenderse que con la exigencia de esa certificación del órgano de administración competente o manifestación del representante de la sociedad sobre el carácter no esencial del activo, o prevenciones análogas, según las circunstancias que concurran en el caso concreto, cumplirá el Notario con su deber de velar por la adecuación del negocio a la legalidad que tiene encomendado; pero sin que tal manifestación pueda considerarse como requisito imprescindible para practicar la inscripción, en atención a que el tercer adquirente de buena fe y sin culpa grave debe quedar protegido también en estos casos (cfr. art. 234.2 LSC). Y todo ello sin perjuicio de la legitimación de la sociedad para exigir al administrador la responsabilidad procedente si su actuación hubiese obviado el carácter esencial de los activos de que se trate.
Entiende el Centro Directivo que el artículo 160 del texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe, por tanto, ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción.

CUENTAS ANUALES

ASIENTO DE DEPÓSITO DE CUENTAS ANUALES: EXCEPCIONES AL CIERRE REGISTRAL
Resoluciones de 20 y 21 de mayo de 2015 (BOE 30 de junio de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

En la Resolución de 21 de Mayo se admite el depósito por Sociedad Limitada que ha causado baja en el en el Índice de Sociedades de la Agencia Tributaria. Esta baja tiene como efecto el cierre de la hoja social en el Registro Mercantil (art. 119.2 Ley del Impuesto Sociedades), pero entre las excepciones a este cierre previstas en el artículo 96 Reglamento de Registro Mercantil están los asientos relativos al depósito de las cuentas anuales.
Por su parte, en la Resolución del 22 de mayo, se deniega la inscripción de un nombramiento de auditor, porque la hoja de la sociedad se halla cerrada por falta de depósito de cuentas y el nombramiento de auditor no es una de las excepciones al cierre registral previstas en el artículo 282.2 Ley de Sociedades de Capital.

SÓLO PUEDE RECHAZARSE EL DEPÓSITO DE CUENTAS CUANDO UN INTERÉS PROTEGIBLE LO EXIJA
Resolución de 9 de junio de 2015 (BOE 29 de julio de 2015). Descargar Resolución.

Se trata del supuesto en que una sociedad no obligada a verificación contable solicita el depósito de sus cuentas anuales debidamente aprobadas por la Junta General a las que acompaña el informe de verificación llevado a cabo por un auditor nombrado, con carácter voluntario, por el órgano de administración, y en el que el mismo manifiesta que no expresa su opinión sobre las cuentas. EL Registrador niega el depósito y la Dirección General revoca la calificación al entender que no se deriva, de la documentación presentada, el interés de un socio o de un acreedor que impida su depósito.

AUDITOR NOMBRADO POR MINORÍA DE SOCIOS: SU ENERVACIÓN
Resolución de 25 de junio de 2015 (BOE 10 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

En primer término, el Registro está cerrado ex artículo 378 del Reglamento del Registro Mercantil por falta de depósito de las cuentas anuales de 2013. Aparte de ello, se argumenta que para que la auditoría voluntaria pueda enervar el derecho del socio minoritario a la verificación contable ha de cumplir dos condiciones concurrentes: a) Que sea anterior a la presentación en el Registro Mercantil de la instancia del socio minoritario solicitando el nombramiento registral de auditor (también Resolución de 8 de mayo de 2013) y b) Que se garantice el derecho del socio al informe de auditoría, lo que sólo puede lograrse mediante la inscripción del nombramiento, mediante la entrega al socio del referido informe o bien mediante su incorporación al expediente.
Concluye la Dirección General afirmado que el Registrador debe tomar su decisión a la vista de las circunstancias del caso pero de modo que sólo prevalezca una designación, pues ni jurídica ni económicamente es admisible que el mismo ejercicio sea objeto de verificación por dos profesionales distintos siendo su actividad merecedora de idéntica consideración.

EL DEPÓSITO DE CUENTAS DE ENTIDAD CONCURSADA REQUIERE EL CONSENTIMIENTO DE LA ADMINISTRACIÓN CONCURSAL
Resolución de 6 de julio de 2015 (BOE 12 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se solicita el depósito de cuentas de una sociedad concursada ya disuelta y en fase de liquidación. El depósito es solicitado por los administradores vigentes en el momento de aprobar las cuentas y expedir la oportuna certificación de la Junta sobre su aprobación, pero cesados en el momento de presentación en el Registro, tras la apertura de la fase de liquidación de la sociedad. La Registradora suspende el depósito pues la expedición de la certificación comprensiva de las cuentas le corresponde al Administrador concursal ex artículo 48.3 de la Ley Concursal, criterio éste que es confirmado por la Dirección General basándose en lo dispuesto en el citado artículo y en la Resolución 6 de marzo de 2009.

A LAS SUCURSALES DE ENTIDADES EXTRANJERAS TAMBIÉN LES ES APLICABLE EL CIERRE REGISTRAL POR FALTA DEL DEPÓSITO DE CUENTAS
Resolución de 9 de julio de 2015 (BOE 13 de agosto de 2015). Descargar Resolución.

Se rechaza la inscripción de un poder general otorgado por la sucursal en España de una Sociedad extranjera al hallarse el folio de la sucursal cerrado por falta del depósito de las cuentas, alegando el recurso el hecho de tratarse de una sucursal de sociedad extranjera para negar el cierre registral, lo cual es rechazado por la Dirección General, al aplicar los artículos 375 y 376 del Reglamento del Registro Mercantil que prevén la obligatoriedad del depósito hasta el punto de hacer necesaria la formulación de cuentas específicas para la sucursal cuando se produzca el supuesto previsto en el artículo 376, esto es, el llamado "Control de equivalencia".