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REVISTAN63-PRINCIPAL

ENSXXI Nº 63
SEPTIEMBRE - OCTUBRE 2015

IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES. PONENCIA DE MADRID

CÁLCULO DEL VALOR CATASTRAL DEL SUELO CUANDO EL INMUEBLE RECAE SOBRE DOS ZONAS DE VALOR. LOS CRITERIOS SOBRE SUBPARCELACIÓN SÓLO SON APLICABLES EN LA VALORACIÓN DEL ELEMENTO SUELO, NO A LOS ELEMENTOS CONSTRUCTIVOS
Resolución del TEAC de fecha 11 de junio de 2015 (Sala 4ª, Vocalía 7ª) (RG 00/1080/2012). Descargar Resolución.

Como resultado de un procedimiento de valoración colectiva general llevado a cabo en el municipio de Madrid, la Gerencia Regional del Catastro de Madrid notificó al propietario de un inmueble destinado a aparcamiento el valor asignado al mismo.
La controversia se plantea al estar el inmueble afectado por dos zonas de valor distintas, que difieren en la cuantía de la repercusión atribuida al uso de garajes y aparcamientos (no así en la del uso correspondiente a oficinas), razón por la cual el sujeto pasivo pretende que se sustituya el valor catastral notificado por otro en el que el valor del suelo se obtenga, previa subdivisión en dos subparcelas.

Sin embargo, como ya tiene dicho el Tribunal Central, la subparcelación de parcelas prevista para determinados supuestos en los "Criterios Generales de subparcelación" que se incluyen en la Ponencia total de valores de Madrid, aprobada con efectos de 1 de enero de 2012 (apartado 2.2.3.3), limita su alcance y aplicación al elemento suelo, entendida la parcela como porción de suelo de una misma naturaleza, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 6 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Por ello, no resulta de aplicación al caso examinado en la resolución de referencia lo establecido en la ponencia de Madrid en su apartado 2.2.3.3, pues, aunque concurren dos zonas de valor, de la dicción literal del criterio (“Las parcelas se subparcelarán: Cuando estén afectadas por distintas zonas de valor”) se induce sin mayores dificultades el alcance impuesto a la subparcelación que, en todo caso, se limita exclusivamente a las parcelas (al elemento suelo), sin incluir los recintos constructivos.
Como ya se ha avanzado, tal conclusión viene reforzada por el artículo 6 del texto refundido de la Ley del Catastro, a cuyo tenor: “A los exclusivos efectos catastrales, tiene la consideración de bien inmueble la parcela o porción de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un término municipal y cerrada por una línea poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de varios pro indiviso y, en su caso, las construcciones emplazadas en dicho ámbito (...)”; pues bien, teniendo en cuenta la limitación del criterio es indudable que, aunque expresamente no se diga, sólo cabe delimitar subparcelas, caso de concurrencia de dos o más zonas de valor sobre una misma parcela, en los supuestos de valoración por unitario o por repercusión de techo potencial, por estar ambos referidos a superficie de suelo o superficie de parcela (m2 de suelo), pero no en la valoración por repercusión de techo real en que el objeto de valoración o la unidad de referencia es la superficie construida (m2 de construcción real).
En el presente caso, nos encontramos ante un supuesto de valoración por repercusión de techo real en que el objeto de valoración es la superficie construida (m2 de construcción real), por lo que, en atención a este criterio, no cabe la subparcelación de suelo, ya que la valoración por repercusión se efectúa por recintos constructivos.
La resolución del TAEC finaliza precisando que en el supuesto de concurrencia de zonas de valor, debe optarse por aquella en la que se sitúa el acceso o fachada principal del inmueble (por donde tiene su acceso el aparcamiento).

IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS

LA GANANCIA POR LA VENTA DE UN INMUEBLE TRIBUTA EN LA FECHA EN QUE SE OTORGA LA ESCRITURA PÚBLICA AUNQUE EL VENDEDOR SE HAYA RESERVADO LA POSESIÓN HASTA QUE EL COMPRADOR HAYA PAGADO LA TOTALIDAD DEL PRECIO
Resolución del TEAC de fecha 2 de julio de 2015 (Sala 1ª, Vocalía 6ª) (RG 00/2451/2012). Descargar Resolución.

La cuestión que se plantea en esta reclamación consiste en determinar el momento en que ha de entenderse producida la venta de una finca rústica para establecer el devengo del impuesto derivado de la alteración patrimonial que produce la ganancia. También se resuelve sobre los efectos que para la Hacienda Pública se derivan de la confesión efectuada por uno de los cónyuges conforme al artículo 1324 del Código Civil sobre el carácter privativo de la finca enajenada.
Partiendo de lo dispuesto en el artículo 1462 del Código Civil, el TEAC examina los términos concretos de la escritura pública de venta por cuanto el reclamante se opone a la fecha de devengo fijada por la Inspección por entender que, a la fecha de otorgamiento, no concurren el título y modo en la transmisión de la propiedad.
En el presente caso, en la escritura pública de 14 de julio de 2004 el obligado tributario vende unos terrenos rústicos a una sociedad. En la cláusula 8ª de dicha escritura se establece literalmente: “Los vendedores acuerdan transmitir a la sociedad compradora las fincas vendidas, en concepto de libres de cargas y gravámenes, de acuerdo con lo estipulado en esta escritura, reservándose la posesión de las mismas, cuya entrega y consiguiente puesta a disposición, momento en que se perfeccionará la compraventa con la traditio, queda aplazada hasta que por la compradora se efectúe el pago de la totalidad del precio convenido, en las condiciones que se recogen en esta misma cláusula, bien por haber dado cumplimiento a los plazos previstos, bien por haber hecho uso de la facultad de adelantar los mismos según se ha recogido en la estipulación anterior. Hasta ese momento los vendedores retendrán la posesión de las fincas objeto de la transmisión”. Efectuado el pago del último pagaré, “ambas partes otorgarán acta notarial acreditativa de la realización de tal pago y de la consiguiente entrega de las fincas en forma individualizada y por cada parte vendedora”.
Posteriormente en escritura pública de 16 de noviembre de 2004 y a instancia del Registrador de la Propiedad, se recoge literalmente que “el Registrador de la Propiedad nº… de S..., con acertado criterio, estima que el pacto octavo de esa escritura es confuso por cuanto el contrato -la compraventa- es perfecto y solo está condicionado por el pago total del precio el tránsito de la propiedad, por lo que no es admisible aplicar el término perfección al contrato, sino a su ejecución o consumación, de manera que si el precio tuviera por objeto la compraventa supeditada a la traditio, no sería posible superponer la condición resolutoria explícita que se pacta por la estipulación novena”.
Con el fin de subsanar el error padecido se elimina y se tiene por no puesto el párrafo de la cláusula octava, de manera que dicha compraventa se da por plenamente perfeccionada en los demás términos que resultan de la escritura rectificada que es objeto de inscripción en el Registro de Propiedad.
El 10 de octubre de 2006, la sociedad compradora vende y transmite el pleno dominio de los terrenos a otra entidad distinta, asumiendo la nueva propietaria las obligaciones de pago del precio aplazado.
Por último, el 13 de julio de 2007 se otorga ante notario escritura de aceptación de subrogación pasiva de la que podemos extraer la siguiente información: en su calidad de titular del pleno dominio de las fincas, condición que expresamente reconocen y aceptan los "propietarios originarios", acepta y consiente la situación posesoria inmediata por parte de los "propietarios originarios" descrita en los expositivos III y V de esta escritura en la que se hace referencia expresa a la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 25 de enero de 2001, que entre otros extremos dice lo siguiente: "…la escritura pública puede equivaler a la entrega a los efectos de tener por realizada la tradición dominical, aún cuando no provoque igualmente el traspaso posesorio, de modo que, a pesar de la transmisión del dominio, puede no estar completamente cumplida la obligación de entrega, mas tal hecho deberá valorarse como la regulación del modo en que ha de cumplirse la obligación de entregar una cosa ya ajena al vendedor, y no como exclusión inequívoca (tal como exige el párrafo 2º del artículo 1.462) de tal efecto ‘traditorio’ inherente a la escritura pública".
Pues bien, en la presente resolución el TEAC determina que, en el caso de venta de bienes inmuebles con otorgamiento de escritura pública, será la fecha de dicho otorgamiento la que determine el devengo, a menos que de la escritura se dedujera lo contrario. Así lo reconoce el Tribunal Supremo en sentencia de 29 de noviembre de 2013 (rec. nº 3575/2011). Concretamente, el Tribunal Supremo consideraba que, en el caso examinado, en la escritura no se estipula que las fincas continúen en poder del vendedor, sino que se transmiten al comprador, quien asume la exclusiva responsabilidad, aunque concede a la vendedora la posesión pacífica y gratuita durante dos años. Desde el otorgamiento de la escritura, a juicio del Tribunal Supremo, el comprador tenía el derecho de gozar y disponer a título de dueño, sin que proceda identificar la puesta a disposición con posesión inmediata del bien.
En consecuencia, el TEAC concluye que, en el presente caso, a la vista de las estipulaciones contractuales contenidas en las distintas escrituras a las que nos hemos referido anteriormente, debe confirmarse el criterio de devengo aplicado por la Inspección, que exige el Impuesto en el ejercicio 2004 que es cuando se formaliza la escritura pública de compraventa, ya que es desde dicho momento cuando el adquirente adquiere las facultades inherentes a un propietario, teniendo desde dicho momento el derecho de gozar y disponer a título de dueño, sin que proceda identificar la puesta a disposición con posesión inmediata del bien. De este modo, producida dicha entrega jurídica, el vendedor pone la cosa vendida a disposición del adquirente, aunque materialmente no la posea y prueba de ello es la posterior transmisión del dominio que realiza el comprador originario a favor de un tercero.