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ENSXXI Nº 8
JULIO - AGOSTO 2006

MANUEL PARGA LÓPEZ
Registrador de la Propiedad

En los últimos tiempos estamos asistiendo a una serie de artículos escritos por Notarios en los que con una firmeza, entusiasmo y devoción digna de mejor causa se afirma, sin ningún lugar a dudas, que el Registrador es el enemigo publico numero uno del trafico jurídico en el que aparece como paladín defensor el Notario.
Los Registradores mantienen cautivos a los interesados...que se encuentran en estado rayano en la sumisión... La calificación registral esta suponiendo un entorpecimiento del tráfico jurídico que ha alcanzado un nivel insostenible....se ha convertido en un problema social.
Las dos afirmaciones son tajantes: la situación es insostenible y el único culpable es el Registrador. No hay un asomo de duda, autocrítica, examen de conciencia. Nada. Yo creo que tenemos que remontarnos a las guerras de religión para encontrar una creencia tan recia, tan firme y tan inconmovible. No se si asustarme, reír, o llorar. ¿De verdad la situación es así?.
Vamos a ver si introducimos un poco de sentido común (que es lo que con más frecuencia se echa de menos en estos debates) en el tema.
En primer lugar no siempre fue así. Es una situación nueva. Mi padre fue Registrador de la Propiedad, y su hermano y su cuñado eran Notarios. Yo los recuerdo en innumerables discusiones, jurídicas y sobre el funcionamiento de ambas instituciones pero realmente nunca vi en mis tíos ningún atisbo de complejo o rabia por estar sometidos al capricho del Registrador.
Las grandes figuras del Notariado en la época en que yo estudiaba la carrera (Ángel Sanz, Núñez Lagos, Vallet, Bergamo, etc...) tenían una prolífica producción literaria en la que no dejaban de saltar chispas a veces al comentar la relación interprofesional, pero dudo que ninguno de ellos estuviese afectado por el síndrome de la sumisión. Más bien diría que al revés les afectaba una sana vanidad. Recuerdo un artículo de Núñez Lagos a propósito de un Notario que, siendo además Registrador, había migrado de cuerpo, (me refiero a la función no al físico), y decía don Rafael que el susodicho había cambiado noble y brioso corcel por enteco y flaco rocín.
Pero acerquémonos más. Mi primer Registro fue Ramales de la Victoria, en Santander, en Febrero de 1.969. Si alguien Ie pregunta a G.M.D., Notario entonces de Ramales, si se encontraba presionado y sometido al Registrador pueden pasar tres cosas: que se sonría, que se ría o que estalle en carcajadas.
¿Que es lo que ha pasado desde entonces para llegar a esta situación? Yo voy a partir de una hipótesis, porque sin ella es imposible trabajar. Los Notarios y los Registradores mantienen hoy (los unos respecto de los otros) el mismo nivel de inteligencia y preparación jurídica que entonces. Si no se acepta esta premisa y se afirma que los Registradores carecemos de inteligencia y preparación jurídica entonces me rindo y arrío la bandera. No lucho más. Pero no creo que se me niegue esta mínima licencia.
Si las personas mantienen sus niveles entonces tienen que ser las circunstancias las que han cambiado, y habrá que analizar esas circunstancias para ver en qué forma pueden incidir en el cambio.
A mi modo de ver hay tres circunstancias que inciden en las condiciones de trabajo actuales con respecto a las vigentes hace treinta años. El volumen de trabajo, la presión del cliente y la competencia.
En primer lugar, el volumen de trabajo. Hoy en día el promedio de escrituras que firma un Notario y el de inscripciones que firma un Registrador es el doble o triple, como mínimo, del que correspondería en aquellas fechas. Por sí solo el volumen de trabajo afecta a la calidad del mismo. No cabe duda de que un volumen de trabajo excesivo afecta a su calidad. Como medio para superar este problema contamos con las técnicas modernas (ordenadores etc.) y además con las demarcaciones que han ido aumentando el número de funcionarios.
Es verdad que los medios técnicos actuales permiten afrontar un volumen de trabajo mayor, y que el número de Registradores y Notarios ha aumentado, pero no en la proporción que haga irrelevante la masificación que se produce en la redacción del documento y en la inscripción,
Antes de seguir adelante, y al hilo de lo que estamos hablando, me gustaría hacer una precisión porque en este tema hay un lamento que se ha convertido en verdad simplemente porque se ha repetido muchas veces, sin examinar si de verdad es cierto o no. Me refiero a la demarcación especial que los Notarios sufrieron como consecuencia de la incorporación de los Corredores. Esto ha justificado muchas cosas (... como vosotros no habéis sufrido esto....)
Según el Anuario de 1979 (el más antiguo que tengo en la oficina en este momento) había en esa fecha 576 Registradores y 1.595 Notarios. En el de 2.004 hay 954 Registradores y 2.870 Notarios. Es decir, después de la incorporación de los Corredores, y pendiente aún la amortización de una serie de Notarías, la proporción sigue siendo casi igual a 1 Registrador 3 Notarios. Dicho de otro modo, teniendo en cuenta el incremento de trabajo el incremento de trabajo, si no se hubieran incorporado los Corredores tendría que haberse producido una demarcación de la misma intensidad. En esta línea y para la actual demarcación pendiente, para mantener la misma paridad, si se crean 100 Registros habría que crear 300 Notarías, y si se crean (al parecer) 300 ó  más registros habría que crear 900 o más Notarías. Digo esto para que lo oiga quien corresponde y cesen los lamentos jeremíacos.
El segundo factor en importancia, y esto afecta más al Notario que al Registrador, son las prisas, las urgencias, la presión del cliente. No tiene nada que ver la forma en que un Notario encaraba la redacción y firma de una escritura hace treinta años con la actual. ¿Con cuánta frecuencia se presentaban los clientes, sin tiempo de repasar la minuta, y con la advertencia de que es necesario firmar sin demora? ¿Cuántas veces el representante de la entidad financiera se niega a hacer modificaciones porque la minuta viene hecha de su asesoría y él no está dispuesto a cambiar nada y a pesar de ello insiste en firmar porque el cliente está aquí ahora?
El tercer factor, íntimamente ligado al anterior, es esa absurda, inexplicable y brutal competencia impuesta al Notariado en los últimos años, que en nada ha contribuido a abaratar el producto ni a mejorar su calidad. Yo no creo (ni creo que nadie opine lo contrario) que hoy la cancelación de hipoteca o la compraventa del piso Ie resulte más barata al interesado ni que haya mejorado la calidad de la escritura de cancelación o compraventa. Se habrá beneficiado no sé qué oscuros intereses, pero desde luego el cliente ni se lleva un producto mejor ni más barato.
El aumento de trabajo y el empeoramiento de las condiciones solo puede tener una consecuencia: el producto es peor. Esto es inevitable. Si el Notario y el Registrador trabajan en peores condiciones, presionados por la masificación y las prisas las cosas salen peor.
Pero curiosamente la consecuencia es muy distinta y contradictoria en relación al problema que nos ocupa (la calificación paralizante). Si el Notario trabaja peor la escritura tendrá más defectos. Habrá más motivos para rechazarla. Pero si el Registrador trabaja peor pondrá menos defectos, porque su trabajo consiste en filtrar la escritura, y cuanto peor trabaje menos eficaz será el filtro, se inscribirán más escrituras defectuosas.
Es decir, si es verdad que el Registrador pone ahora más defectos tendrá que ser debido necesariamente a la pérdida de calidad del producto notarial y al mantenimiento de la calidad en el trabajo registral. Esta es la explicación racional y lógica. Es verdad que cabe otra explicación. El Registrador es un ser taimado, envidioso y dañino cuyo único objetivo en la vida es perjudicar al Notario poniendo de manifiesto ante sus clientes los defectos cometidos en las escrituras, incluso inventándose defectos inexistentes.
Bueno, todo es posible, pero en la vida hay que buscar las explicaciones normales y no las extraordinarias. El Registrador, como todo el mundo, pretende trabajar de modo normal. El elevar el listón de la calificación solo por el placer de fastidiar al Notario es un absurdo que Ie producirá más trabajo y Ie impedirá ganar dinero. El Registrador sólo cobra si inscribe, por lo tanto no va a ser tan tonto de poner defectos sólo por fastidiar. Esta explicación es absurda y se cae por si sola.  Retomemos el tema con seriedad. El Registrador no es ni más bueno ni más malo que el común de los mortales, incluidos los Notarios, y si pone trabas a la inscripción de un documento es porque cree que el documento tiene un defecto, apreciación que puede ser cierta o errónea, pero que en todo caso es lo que el tiene que hacer, es lo que la ley Ie ha encomendado, y tiene que hacerlo Ie guste o no a él y Ie guste o no al Notario que padece las consecuencias de esa calificación.
Por todo ello es necesario volver al inicio. ¿De verdad es así la situación? ¿Y si es así de quién es el problema?. ¿Pone demasiados defectos el Registrador o tienen excesivos defectos las escrituras?.
No basta con hacer afirmaciones puras y simples. Ni siquiera expurgar de las resoluciones de la Dirección General juicios de valor, contingentes, sobre la actuación de los Registradores. Desgraciadamente en estos momentos no es la Dirección General un ejemplo a seguir ni en cuanto a equilibrio ni en cuanto a técnica jurídica.
Lo correcto será hacer unos estudios estadísticos, serios y sin prejuicios. Porcentaje de documentos rechazados; motivos de rechazo; porcentaje de rectificaciones y subsanaciones realizadas en los documentos etc..... Pero sobre todo hacer ese estudio en relación a los mismos porcentajes hace veinte años. No vale decir que ahora me rechazan 100 documentos cuando antes me rechazaban 20 si el número de documentos que ahora autorizo es cinco veces el de antes. ¿Cuál es el porcentaje actual de sobrerraspados, diligencias de rectificación, subsanaciones etc... (y me refiero a puros errores materiales) con relación al de hace veinte años?
Yo solo puedo aportar mi propia estadística. En los dos años 2.004 y 2.005 pasados he despachado 12.584 documentos. En ese periodo de tiempo he puesto 124 notas de calificación negativas. Aproximadamente un numero igual de documentos con defectos han sido retirados por los interesados a instancia suya. Sumando ambos los documentos rechazados son casi total 228 o sea un 1,8 % por ciento del total de documentos despachados (incluidos judiciales y administrativos).
Desde Noviembre de 2003 en que tomé posesión del Registro hasta el día de hoy me han interpuesto dos recursos gubernativos (curiosamente ninguno de escritura pública), los dos pendientes de resolución. También en este periodo me han solicitado en dos ocasiones calificación sustitutoria. En un caso el Registrador sustituto revocó mi calificación y ordenó la inscripción, en el otro por el contrario confirmo mi calificación. También me ha tocado en un caso calificar en sustitución, y en ese caso revoqué la calificación.
Creo que ni soy un muro ni soy un coladero, sino más bien un tipo medio. A la vista de estas cifras que cada uno saque sus consecuencias sobre el rechazo de documentos y la utilidad y funcionamiento del sistema de calificación por sustitución, pero son claras tres conclusiones:
- Con un rechazo del 1,8 % hablar de calificación paralizante o problema social es una insensatez por no llamarle otra cosa.
- Si sólo se ha recurrido un 1% de las calificaciones (ninguna de escritura  pública) y sólo se ha solicitado calificación sustitutoria en un 1% de los casos, la única consecuencia a la que se puede llegar es que la calificación en general esta bien hecha.
- Si de tres calificaciones en sustitución en dos de ellas se ha reformado la calificación hablar de corporativismo es una torpeza o peor, una falsedad.
¿Dónde esta entonces el problema? En la competencia brutal a la que antes he aludido. Hace años la discusión entre Notario y Registrador sobre los defectos de la escritura era exclusivamente técnica, a veces aderezada por algo de vanidad de uno u otro de los contendientes, pero sin causas extrañas que desnaturalizaran la situación. La aceptación o rechazo de la calificación solo afectaba al amor propio de los interesados. Pero ahora es distinto. El Notario esta presionado por el cliente y terne perderlo. Es reacio a aceptar cualquier defecto que pueda poner en entredicho su capacidad técnica ante el cliente. Hay un dato muy claro. Cada vez se van ampliando más los casos en los que, aceptado el defecto, la subsanación se hace por diligencia sin comparecer los interesados, alcanzando límites que sobrepasan los presupuestos de esta actuación. ¿Por qué?. El Notario no quiere obligar a los clientes a volver a firmar, y no sólo por la incomodidad, sino por lo que eso pueda afectar a su prestigio. Antes esto no afectaba a su prestigio, porque no había la competencia que hay hoy. Hoy si Ie perjudica, y quiere evitarlo.
El problema no es la calificación registral. Podrán existir casos individuales (de todo hay en la viña del señor), pero como situación general ni el rechazo de documentos es de tal calibre que sea un problema, ni las causas del rechazo están principalmente en el Registro sino fundamentalmente en el documento.
Una falsedad si se repite muchas veces puede enquistarse en las mentes de muchas personas, pero no se transforma en una verdad, seguirá siendo una falsedad. Si yo tengo un problema por mucho que Ie eche las culpas a otros y pretenda que son ellos los que lo tienen no dejare de tenerlo y por lo tanto no podré solucionarlo. Hay un refrán tajante, pero esclarecedor: a nadie Ie parecen feos sus propios hijos ni... Hagamos un poco de autocrítica sana y sin complejos. ¿Realmente qué porcentaje de documentos son rechazados?. ¿Realmente cuál es el grado de bondad en la calidad técnica de la escritura?. En otras palabras ¿el penalti lo para el Registrador o es que lo tira mal el Notario?.
¿Que hay detrás de todo esto? Algo muy simple. Evitar la censura registral. Hacer desaparecer el filtro registral para que aparentemente cualquier escritura otorgada ante Notario sea buena v perfecta, con lo que la actuación notarial ante el cliente aparezca sin mácula. Algo así como si cualquier proyecto firmado por Arquitecto automáticamente obtuviera la licencia sin necesidad de control por parte del Ayuntamiento.
Esta actitud notarial se corresponde con una fuerte presión (auténtico lobby) que sin duda ha dado sus frutos, tanto a nivel legislativo como en las resoluciones de la Dirección General.
Usando argumentos populistas (la doble calificación etc... ) y una gran presión mediática se ha conseguido a nivel legislativo algo tan absurdo como un juicio jurídico (la calificación de poderes) más amplio que una decisión judicial (la sentencia solo surte efectos entre los que están en el litigio no frente a terceros, la calificación notarial surte efectos totales, frente a todos y ante cualquier instancia), y además sin necesidad de justificación (cualquier decisión judicial o administrativa tiene necesariamente que ir precedida de unos resultandos y unos considerandos, recientemente el TS ha anulado el nombramiento de un Presidente de Sala por falta de motivación, pero el Notario esta exento de consignar por qué a su juicio el poder es suficiente), y todo ello atribuido a un funcionario cuya función (valga la redundancia) es dar fe de hechos, no emitir juicios jurídicos. Toda la ley de productividad es un conjunto de medidas dirigidas exclusivamente a presionar al Registrador y a otorgar al Notario una posición de privilegio frente a los demás clientes del Registro (incluidos los órganos judiciales y administrativos).
Las resoluciones de la Dirección General siguen esta corriente. Para muestra basta un botón:
- Resolución 20 Mayo 2.005. El Registrador deniega la cancelación de una hipoteca porque el Banco que cancela es distinto del que aparece como titular registral, sin que en la escritura se acredite la sucesión de uno a favor de otro ni conste en el historial de la finca. La Dirección Ie dice al Registrador que tenga en cuenta que esa sucesión es un hecho notorio y que seguramente el mismo lo ha tenido en cuenta para practicar otros asientos del mismo Registro.
- Resolución 10 de Enero 2.006. Se deniega la inscripción porque al Registrador Ie consta por asiento de su Registro y por el BORME que la Comisión Liquidadora en cuyo nombre actúa el vendedor esta extinguida y que el poder de este vendedor esta revocado. La Dirección Ie dice al Registrador que se limite exclusivamente a lo que consta en el folio de la finca y que no tenga en cuenta  nada más.
La doctrina es exactamente contraria en uno y otro caso. Lo único que tiene en común es que en ambos casos declara que hay que inscribir el documento.
Pero lo más curioso de todo esto es que se realiza en el peor momento. Si el volumen de documentos, la presión del cliente y la competencia inciden (y eso es inevitable y negarlo es negar la evidencia) en la calidad del documento, es el peor momento para reducir los controles de calidad, y eso es el Registro, un control de calidad. Pero además es un control de calidad cuya eficacia esta sobradamente demostrada. La importancia y eficacia del Registro no ha parado de crecer en los últimos años. Hace cincuenta o sesenta años al noventa por ciento de los clientes del Notario les importaba poco que la escritura fuera objeto de inscripción o no (muchos ignoraban la existencia del Registro). Hoy en día la no inscripción sólo se produce cuando hay extraños intereses adulterinos. Todos quieren inscribir. El desarrollo inmobiliario actual es inimaginable sin Registro. El modelo de Registro español es la única institución jurídica de nuestro país que ha sido exportada y recomendada a nivel internacional (Banco Mundial de Desarrollo).
Las propias resoluciones de la Dirección General (extrayendo hechos no juicios contingentes) nos pueden ilustrar sobre la situación actual del documento.
- se autoriza una escritura haciendo uso de un poder que el Notario dice tener a la vista. Sin embargo con anterioridad otro Notario afirma que el poderdante ha  revocado el poder y que el apoderado ha devuelto la copia.
- se autorizan el mismo día sucesivamente varios títulos al único y exclusivo  objeto de crear ficticiamente medios de inmatriculación. Lo grave no es que se  haga una sola vez, en caso excepcional, y con conocimiento de la situación  real, sino que es una actuación en serie.
El problema no es el Registro. El problema es la competencia. El espectáculo de "traspasos" de equipos de oficiales, captación de clientes, "ofertas de competencia", los provectos de escritura que van volando en busca del mejor postor, los "cementerios de elefantes" (Notarías refugio sin competencia), etc... son suficientemente conocidos para insistir en ello. Que una Notaría supere cincuenta mil números de protocolo no es una anécdota, ni una opinión, es un hecho cuyas causas y consecuencias deben ser seriamente estudiadas y corregidas en interés de la propia profesión.
Por ultimo creo necesario retomar un poco de rigor y templanza en los artículos que sobre este tema se expongan. Se puede ser duro (creo que lo he sido) pero hay unos límites que no se puede sobrepasar. No se puede terminar un artículo en una revista oficial de una profesión con una amenaza clara y tajante a otra profesión.
Fracasados los cauces habituales deben buscarse otros de mayor eficacia.....otros de mayor calado pueden dirigirse hacia el estatus profesional o funcionarial, sistema retributivo.......
A partir de ahora Juan, cuando te vea en el campo de golf, procuraré no estar delante de ti no sea que como medida previa me atices con un palo o una bola en la cabeza.