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ENSXXI Nº 8
JULIO - AGOSTO 2006

DERECHO CIVIL

FORMA DE LOS DOCUMENTOS EXTRANJEROS

PRINCIPIO DE EQUIVALENCIA DE FORMAS: LOS DOCUMENTOS EXTRANJEROS CON MERAS FIRMAS LEGITIMADAS NO PUEDEN SERVIR PARA ACREDITAR LA FACULTADES DE UN APODERADO.
Resolución de 23 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 26 de Junio de 2006). Descargar Resolución.


Se suspende la inscripción de una escritura de compra venta de una finca urbana por el defecto de no quedar acreditada la vigencia, validez y facultades del cargo del Presidente-Director General de la vendedora, que resulta ser una Entidad extranjera, el cual certifica de los acuerdos del Consejo de Administración de la misma. Con posterioridad se vuelve a presentar la escritura acompañada de un poder otorgado en el extranjero (Marruecos) a favor del representante de la Entidad vendedora, poder que consta en mero documento privado con firmas legitimadas por un servicio de legitimación de firmas. A la vista del nuevo documento se vuelve a suspender la inscripción pues de conformidad con la legislación española el poder requiere escritura pública y además no coincide la finca para la que se da el poder con la que consta en la escritura de venta.
La D.G.R.N. confirma en su integridad la nota de calificación emitida porque resulta evidente que no se justifican ninguno de los extremos exigidos en la nota, ya que los mismos resultan de las simples afirmaciones del otorgante, afirmando que el documento presentado debe ser rechazado por tratarse de una simple autorización con firma legitimada, sin que se pruebe al registrador que los documentos presentados son equivalentes a una escritura de poder notarial española. El principio de legalidad, básico en nuestro sistema registral, por la especial trascendencia de efectos derivados de los asientos del Registro está fundado en una rigurosa selección de los títulos inscribibles sometidos a la calificación del Registrador, y así se establece la exigencia de documento público o auténtico para que pueda practicarse la inscripción.
Llegados a este punto, y tratándose de documentos extranjeros, sólo cuando éste reúna los requisitos o presupuestos mínimos imprescindibles que caracterizan al documento público español, es cuando podrá sostenerse que aquél sea apropiado para ser inscrito en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con lo que se ha venido a denominar en la doctrina como equivalencia de formas. Y esta circunstancia claramente no se da en este supuesto, donde se presenta una simple autorización con firma legitimada, sin que los documentos aportados sean equivalentes a una escritura de poder notarial española.

HIPOTECAS

SUBROGACIÓN DE ACREEDOR HIPOTECARIO CON NOVACION, AMPLIACIÓN Y MODIFICACIÓN DE RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA.
Resolución de 6 de abril de 2006. (BOE de 29 de mayo de 2.006).
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En una misma escritura un Banco se subroga como acreedor en un préstamo con garantía hipotecaria  y simultáneamente modifica y amplia el préstamo con el deudor, modificando también la responsabilidad hipotecaria.  El Registrador rechaza la escritura ya que la mención a la responsabilidad por la ampliación es genérica, pues después de fijar la responsabilidad total se menciona que la responsabilidad ampliada es la del capital ampliado más la parte proporcional de intereses, costas y gastos; además, la responsabilidad total por costas y gastos judiciales es ahora inferior que la inicial, por lo que la Registradora exige que se pida la cancelación parcial.
La D.G.R.N. estima el recurso, pues la mención a la responsabilidad por la ampliación,  aunque escueta, es suficiente para deducir la responsabilidad hipotecaria por la ampliación mediante una simple operación matemática de comparación con la responsabilidad inicial. En cuanto al segundo defecto, considera demasiado formalista la exigencia de solicitud de cancelación parcial, cuando lo cierto es que consta inequívocamente el consentimiento de las partes a la nueva responsabilidad y no perjudica sino que beneficia a terceros; además no se producen incidencias en el orden impositivo.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

LAS ANOTACIÓN DE DEMANDA NO TIENE EXCLUSIVAMENTE UNA FINALIDAD DEFENSIVA, LA ENERVACIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL FRENTE A ULTERIORES ADQUIRENTES, SINO TAMBIÉN COMO EFECTO INDIRECTO, UNA FINALIDAD OFENSIVA : LA PRETENSIÓN DE CANCELACIÓN DE ASIENTOS POSTERIORES QUE PUBLIQUEN HECHOS O ACTOS QUE REDUNDEN EN PERJUICIO DE DERECHOS QUE LA SENTENCIA RECONOZCA AL ANOTANTE.  
Resolución de  5 de Abril de 2.006. (B.O.E. de 27 de Mayo de 2.006).
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Se discute la virtualidad cancelatoria de una sentencia en relación a dos asientos posteriores a la anotación de la demanda (obra nueva e hipoteca inscritas sobre la base de títulos otorgados antes de dicha anotación).
El Centro Directivo, aunque sostiene que para cancelar el contrato declarado nulo en la sentencia no es preciso mandamiento judicial complementario, también confirma la nota registral en cuanto a los asientos posteriores de obra nueva e hipoteca, pues al haber sido practicados en virtud de títulos anteriores, se aplica el artículo 198 del Reglamento Hipotecario. Era precisa la citación judicial de los titulares de tales asientos, que presten su consentimiento a la cancelación en trámite de ejecución de sentencia y caso de oposición, se seguiría el procedimiento por los trámites de los incidentes.

CRÉDITO REFACCIONARIO: NATURALEZA.
Resolución de 6 de Abril de 2.006 (B.O.E. del 1 de Junio de 2.006).
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Se intenta en el presente caso por parte de la Arquitecto recurrente, la anotación preventiva del art. 42.8 LH para garantizar sus honorarios profesionales, argumentando, con los arts. 1.597 y 1.591 del Código Civil, que su crédito tiene la naturaleza de refaccionario. Se desestima el recurso por parte de la D.G.R.N.,  tras señalar que corresponde a la legislación civil sustantiva, y no a la hipotecaria, definir el concepto de crédito refaccionario, negándolo en el presente supuesto ya que la finca era rústica, la deuda era por proyectos de obra sobre fincas diferentes a aquella sobre la que se pretendía realizar la anotación, la determinación del carácter refaccionario de la deuda no puede hacerse por voluntad de las partes, no se había inscrito ninguna declaración de obra nueva y no se habían materializado las inversiones previstas, con lo que no se ha producido la incorporación del valor a la finca, presupuesto que tradicionalmente ha distinguido al crédito refaccionario.

ANOTACION PREVENTIVA DE DEMANDA: CUARTA TREBELÁNICA.
Resolución de 28 de abril de 2006. (BOE de 19 de junio de 2006).
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Tomada anotación preventiva en el Registro de la Propiedad de la demanda por la que la heredera del heredero fiduciario solicita entre otros extremos la detracción de la cuarta trebeliánica, sobre unas fincas posteriormente aportadas a una sociedad mercantil unipersonal constituida por el heredero fideicomisario, se presenta ahora mandamiento judicial ordenando, en ejecución de la sentencia obtenida en el procedimiento anterior, el embargo de dichas fincas para el pago de aquélla. El Registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, al estar las fincas inscritas a nombre de una Sociedad mercantil distinta del embargado.
El Centro Directivo, estima el recurso, y señala que  si se tiene en cuenta que el mandamiento no es sino ejecución de la sentencia obtenida en el procedimiento de reclamación de la cuarta trebeliánica que fue objeto de anotación de demanda en el Registro con anterioridad a la aportación a la compañía mercantil -una sociedad unipersonal constituida por el demandado-no puede decirse que no se cumpla con el tracto sucesivo. Muy por el contrario, el sentido de la anotación preventiva de la demanda es asegurar las resultas del procedimiento, de suerte que la eficacia de la sentencia que en su día se dicte opere como si se hubiera producido en el momento de la anotación. Una vez practicada ésta (y ahora no cabe discutir si procedió o no practicar dicha anotación), tiene eficacia erga omnes, sin que se pueda alegar falta de tracto sucesivo, pues la anotación permite que la sentencia produzca efecto frente a quienes fueron parte y sus causahabientes (cfr. Artículo 107.9 Ley Hipotecaria). Por eso no cabe denegar la práctica del embargo ordenando en ejecución de sentencia, cuando ésta fue objeto de anotación preventiva y está aún en vigor.

VIGENCIA DE ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO PRORROGADA ANTES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA NUEVA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL.
Resoluciones de 5, 7, 17 y 18 de Abril de 2.006 (B.O.E. de 27 de Mayo, 1 y 7 de Junio de 2.006).
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Varias Resoluciones de idéntico contenido en las que se reitera la doctrina ya consolidada de la D.G.R.N., uniforme tras la Resolución de 30 de Noviembre de 2.005 (ver comentarios en números anteriores de esta Revista), en el sentido de que, si la anotación preventiva fue objeto de prórroga con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva redacción dada por la L.E.C. al artículo 86 de la Ley Hipotecaria, queda sometida a prórroga indefinida en los términos del artículo 199.2 del Reglamento Hipotecario, de manera que no cabe la cancelación por caducidad de la misma, sin perjuicio de que, una vez transcurridos seis meses, computados desde la emisión de la resolución judicial firme en el proceso en que la anotación preventiva y su prórroga fueron decretadas, se pueda solicitar su cancelación.  Y es que debe entenderse que las anotaciones prorrogadas no caducan y, en consecuencia, no pueden cancelarse de oficio transcurridos los cuatro años de vigencia y los de su prórroga, de manera que la adjudicación derivada del procedimiento ejecutivo que motivó la anotación de embargo, debe haberse presentado en el Registro antes de que caduque la anotación preventiva de embargo o si está prorrogada, mientras no se haya cancelado expresamente.

CONCURSO DE ACREEDORES

CONCURSO DE ACREEDORES: EFECTOS DE SU DECLARACIÓN FRENTE A ACTUACIONES ANTERIORES.
Resolución de 21 de Abril de 2.006 (B.O.E. del 16 de Junio de 2.006).
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Se pretende inscribir en el Registro de la Propiedad testimonio del auto de adjudicación de un determinado bien en favor del rematante del mismo, en actuaciones derivadas de una demanda de ejecución de títulos judiciales dirigida contra una determinada Entidad mercantil, que había sido declarada en estado de concurso y habiéndose anotado preventivamente tal circunstancia en el Registro con anterioridad a la fecha de la celebración de la subasta de la que resulta el rematante que pretende ahora la inscripción de su título.
El Registrador suspende la inscripción al estar anotado el concurso en el Registro y ser la fecha de la aprobación de la adjudicación posterior a la fecha de declaración del concurso.
La D.G.R.N. confirma la postura del Registrador, sentando las siguientes bases:
1.- La jurisdicción del Juez del concurso, una vez declarado éste, es exclusiva y excluyente, entre otras materias, respecto de toda ejecución frente a los bienes y derechos de contenido patrimonial del concursado, cualquiera que fuera el órgano que la hubiera ordenado.
2.- Con relación a la masa activa del concurso, la Ley Concursal es clara al disponer que la forman todos los bienes y derechos integrados en el patrimonio del deudor a la fecha de la declaración del concurso (en el presente caso, la celebración de la subasta es posterior a la declaración del concurso).
3.- Una vez anotada en el Registro la declaración de concurso, no podrán anotarse más embargos o secuestros posteriores que los acordados por el juez del concurso. Tampoco podrán iniciarse ni seguirse actuaciones ni ejecuciones singulares, judiciales o extrajudiciales, ni seguirse apremios administrativos o tributarios contra el patrimonio del deudor. Las actuaciones que se hallaren en tramitación quedarán en suspenso desde la fecha de declaración del concurso, sin perjuicio del tratamiento concursal que corresponda dar a los respectivos créditos, siendo nulas de pleno derecho las actuaciones que se practiquen contraviniendo esta norma.

PRÓRROGA Y AMPLIACION DE ANOTACIÓN DE EMBARGO: TIENE PRIORIDAD DESDE LA ANOTACION AMPLIADA.
Resolución de 25 de Abril de 2.006 (B.O.E. de 16 de Junio de 2.006).
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Ante colisión de anotación de embargo, que se ejecuta, con ampliación y prórroga de anotación de embargo anterior, la Dirección General establece los siguientes principios:
1.- La prórroga de la anotación, como su propio nombre indica, prolonga los efectos de la anotación prorrogada, gozando de la misma prioridad que ésta.
2.- Respecto a la  ampliación, debe tenerse en cuenta que el artículo 575 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que al despachar la ejecución, se fija provisionalmente una cantidad por intereses y costas que pueda devengarse durante la ejecución, y se prevé que esta cantidad pueda ampliarse posteriormente; posibilidad que el artículo 578 del mismo cuerpo legal también contempla respecto del vencimiento de nuevos plazos o de la totalidad de la deuda. Además, en ningún lugar de la Ley Procesal Civil, salvo el artículo 613.3, se establece que la cantidad que figura la anotación de embargo significa el límite de responsabilidad a que queda afecto el bien embargado frente a titulares posteriores de derechos sobre dicho bien; al contrario, la nueva Ley claramente establece en el art. 613.1, como regla general, que el embargo atribuye al acreedor el derecho a cobrarse íntegramente con el precio de realización del bien trabado y, en consecuencia, los adquirentes posteriores de algún derecho sobre dicho bien no pueden desconocer legítimamente el alcance del embargo; el punto 2 establece que este derecho al cobro íntegro por el acreedor embargante no puede ser impedido por ningún otro acreedor que no haya sido declarado preferente en tercería de mejor derecho; y además el artículo 610 añade que el efecto del reembargo queda supeditado a la previa satisfacción del embargante anterior, de modo que ese segundo embargo en modo alguno puede menoscabar el derecho al íntegro cobro por el acreedor embargante. Sin embargo el artículo 613.3 sí constituye una excepción en beneficio del tercer poseedor adquirente en una ejecución posterior que es el caso de la presente resolución: pero señala la cantidad que consta en la anotación como límite de responsabilidad del bien trabado sólo en beneficio de quien hubiera adquirido el bien en otra ejecución (quedan excluidos los terceros poseedores que adquieran voluntariamente del deudor embargado), y que figure al tiempo de la inscripción de tal transmisión forzosa. De modo que en el presente caso, como la ampliación se ha consignado antes de la inscripción a favor del adjudicatario, tal ampliación tiene la prioridad de la anotación ampliada y por tanto tampoco procede su cancelación.

OBRA NUEVA / PROPIEDAD HORIZONTAL / URBANISMO / PARCELACIONES

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA POR ANTIGÜEDAD, CON CERTIFICADO TÉCNICO: NO ES NECESARIO PRONUNCIAMIENTO MUNICIPAL ALGUNO.
Resolución de 21 de Marzo de 2.006 (B.O.E. del 15 de Junio de 2006).
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Se debate en el presente recurso acerca de la necesidad, sostenida por el Registrador, para inscribir la declaración de obra nueva, de que al certificado del técnico que acredita la antigüedad de la obra, se acompañe el refrendo municipal que acredite que están prescritas las medidas de garantía. El Notario recurre entendiendo que se han cumplido los requisitos exigidos por el Artículo 52 del Real Decreto por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística (no existir anotado expediente de infracción urbanística en el Registro de la Propiedad), ya que una nota informativa pedida previa así lo acredita.
La D.G.R.N. revoca la calificación registral pues ninguna norma exige los requisitos complementarios pedidos por el Registrador. Basta, por tanto, el Certificado del técnico acreditativo del estado, descripción y antigüedad de la obra. Cuestión aparte, es que se exigiera que dicho Certificado estuviera visado por el Colegio correspondiente, a los efectos de acreditar las facultades certificantes suficientes de su autor, cuestión ésta que la Dirección General apunta, aunque no resuelve expresamente. al no estar planteado en el recurso.

DERECHO DE VUELO Y AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA.
Resolución de 20 de Abril de 2006 (B.O.E. del 1 de Junio de 2006).
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Se declara una planta abuhardillada acompañando a la escritura, licencia municipal y certificación expedida por el Secretario de la comunidad de propietarios en la que se acredita el acuerdo de todos los propietarios para que los de la planta abuhardillada "puedan declarar la obra nueva que han construido sobre la finca de su propiedad". Se deniega la inscripción por tratarse el derecho de vuelo de un elemento común y necesitar el paso a privativo de una causa de transmisión que no se ha hecho constar, y, en segundo lugar,  porque la acreditación del acuerdo debe realizarse o bien por testimonio notarial del contenido del Libro de Actas, o  bien por certificación expedida por el Secretario con aseveración notarial, con referencia al Libro de Actas, de hallarse tal Secretario en el ejercicio de su cargo. Defectos éstos que son confirmados por el Centro Directivo.

EDIFICIO NO ADAPTADO A LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL.  
Resolución de 7 de Abril de 2.006. (BOE de 29 de Mayo de 2006).
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Se trata de un edificio compuesto de varias partes susceptibles de aprovechamiento independiente (piso primero, entresuelo, segundo, tercero, desván y bodega) que, por inscripción de posesión transformada posteriormente en inscripción de dominio, ha accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal de 21 de julio de 1960. Parte de dicho edificio (pisos primero, entresuelo y bodega) permanece inscrito desde 1895 a nombre de una persona, y el resto (segundo piso, tercer piso y desván, incluso el tejado, y una tercera parte de la bodega) ha sido objeto de varias inscripciones sucesivas e independientes. Con motivo de una compraventa otorgada en 2002, autorizada por el propio notario recurrente, la misma registradora contra la que ahora se interpone el recurso procedió, de oficio, a inscribir como fincas registrales independientes el piso segundo, el tercero, el desván y la tercera parte de la bodega. Con posterioridad a ello, se ha inscrito una hipoteca constituida en primer término sobre la parte de finca de la que proceden, y distribuida posteriormente, tras una rectificación, entre tres de las fincas resultantes de la práctica de oficio de los asientos; tanto la escritura de constitución como la de rectificación han sido otorgadas por el propietario único y autorizadas por el notario hoy recurrente. Finalmente, se otorga el título que motiva el recurso, una escritura por la que, una vez cancelada por instrumento anterior la hipoteca previamente existente, se agrupan tres de las nuevas fincas, piso segundo, piso tercero y desván, para formar una vivienda tipo «triplex», haciéndose constar que la finca «carece de cuota de participación por no estar constituida la casa de la que forma parte en régimen de propiedad horizontal». Dicha finca agrupada es objeto con posterioridad de una nueva hipoteca. La Registradora exige ahora consentimiento del copropietario restante (cuya inscripción es de 1885) para lograr la unanimidad exigida por la ley de propiedad horizontal.
La D.G.R.N. señala que sobre la base de la situación registral existente y examinando la agrupación presente a la luz de la Ley de Propiedad Horizontal y el pretendido requisito de unanimidad, concluye que no es necesario en el presente caso, pues tal requisito exigido por el artículo 8 de la LPH protege dos intereses: que no haya alteraciones materiales en los elementos comunes o en la estructura del edificio, y que no se modifique los coeficientes de forma que incida en el quórum de votación. Ninguno de los dos presupuestos se da, especialmente el segundo, pues no hay coeficientes previos y continúa el mismo número de propietarios.

OBTENCIÓN DE LICENCIA DE SEGREGACIÓN POR SILENCIO ADMINISTRATIVO POSITIVO : SUS REQUISITOS Y EFECTOS.
Resolución de 24 de Abril de 2.006. (B.O.E. de 15 de Junio de 2.006). 
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Se otorga escritura pública de segregación en la que se expresa contar con licencia municipal de segregación por silencio administrativo positivo, al haber transcurrido el plazo legal previsto, sin notificación concreta por parte del Ayuntamiento. El Registrador de la Propiedad suspende la inscripción al entender que falta la certificación de acto presunto expedida por el Ayuntamiento, relativa al transcurso del plazo correspondiente sin que hubiera sido concedida ni denegada la licencia de segregación.
La D.G.R.N. admite el recurso, rechazando la tesis del Registrador, sintetizando su doctrina con los siguientes argumentos:
1.- Que conforme a la regulación legal del silencio administrativo, el plazo máximo de tres meses para que éste opere, se computa desde la fecha de presentación de la solicitud pertinente y en el mismo plazo debe estar notificada la resolución expresa.
2.- Que no corresponde al Registrador indagar ante el Ayuntamiento si se ha dictado o no resolución denegatoria notificada en plazo, por lo que mientras no le conste su existencia por los medios que puede tener en cuenta para realizar su función calificadora, bastará la manifestación expresa del interesado en la inscripción de que no ha habido, en los plazos legalmente establecidos para la concesión de la licencia solicitada, comunicación de la Administración respecto a la correspondiente resolución denegatoria de la licencia.
3.- En garantía de los particulares, una vez transcurrido el plazo previsto sin decisión del órgano administrativo, se produce un acto administrativo susceptible de producir sus efectos ante cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, sin que esto obste a su posible calificación como acto nulo o anulable en el correspondiente procedimiento administrativo de revisión.
4.- Y, aplicando  estos principios a la esfera registral, es evidente que no mediando esa declaración de ineficacia, el acto administrativo presunto debe reputarse inicialmente válido, por lo que se procederá a su inscripción, sin perjuicio de que la Administración pueda, a su vez, adoptar las medidas registrales procedentes para asegurar el posible resultado de la declaración de ineficacia.
5.- Y es que, en la gran mayoría de los casos, el Registrador carece, según la documentación aportada, de elementos de juicio suficientes para apreciar si el derecho que se pretende adquirido por silencio es o no contrario al planeamiento, por lo que tendrá que actuar dando por adquirido por silencio positivo tal derecho y practicar el siento correspondiente.

CONSTRUCCIÓN POR FASES: CADUCIDAD DE LA LICENCIA Y NECESIDAD DE SEGURO DECENAL.
Resolución de 18 de Mayo de 2.006 (BOE del 22 de Junio de 2.006).
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En el presente recurso, se solicita y obtiene en el año 1988 una licencia de obras que ampara la construcción de un total de 17 viviendas unifamiliares, recayendo posteriormente en el año 2002 una segunda licencia para la ejecución de 5 de esas 17 viviendas, a la cual se acompaña un escrito firmado por el Alcalde Presidente en el que se hace constar que la licencia inicial ampara la licencia de ejecución de esas 5 viviendas que componen la tercera fase. Ante esos hechos, la Registradora entiende que debe contratarse el seguro decenal, por cuanto estaríamos ante una nueva licencia de edificación, al estar caducada la anterior. Por el contrario, la recurrente entiende que la primitiva licencia de 1988 da cobertura a la nueva notificación del Ayuntamiento, que es tan sólo una mera actualización presupuestaria contestando a la presentación por parte del solicitante de un proyecto de ejecución material, cuyo permiso ya le había sido concedido, por lo que no sería necesario el seguro. Al respecto, la D.G.R.N. sienta las siguientes conclusiones:
A).- No corresponde al Registrador en su función calificadora, apreciar los institutos de la caducidad o la prescripción, en este caso de una licencia urbanística.
B).- Ahora bien, aquella primera licencia urbanística, concedida con motivo de la presentación del proyecto básico del total conjunto a edificar por fases no puede servir de fundamento al promotor para eludir la obligación legal de la  constitución del seguro decenal de daños, pues al solicitarse una nueva licencia de edificación una vez entrada en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación se hace necesario contratar dicho seguro.

CONDOMINIO

CONDOMINIO: ARRENDAMIENTO COMO ACTO DE ADMINISTRACIÓN, NO DE DISPOSICIÓN. JUEGO DE LAS MAYORÍAS.
Resolución de 22 de Abril de 2.006 (B.O.E. del 16 de Junio de 2.006).
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Se debate en el presente recurso la cuestión relativa a la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de bien inmueble como acto de disposición (lo que exigiría unanimidad, ex artículo 397 del Código Civil, como sostiene el Registrador) o acto de administración (lo que exigiría simple mayoría, ex artículo 398 del Código, como sostiene el recurrente).
Resuelve la D.G.R.N., conforme a la más moderna doctrina del Tribunal Supremo al respecto, que, en principio, el arrendamiento constituye acto de administración, por lo que bastaría, para su realización, la capacidad general para celebrar tales actos, siendo solo necesaria la capacidad dispositiva cuando se trate de arrendamientos que bien por sus estipulaciones, bien por su duración, puedan ser considerados actos de disposición o equiparados a éstos. Por tanto, y bajo esta premisa, puede ser acordado por los condueños de cosa común, siempre que representen la mayoría de los intereses de la comunidad, y siendo obligatorio el acuerdo para todos los demás, y quedando siempre a éstos últimos el derecho de acudir ante el Juez cuando el acuerdo fuese gravemente perjudicial a los mismos, tal y como dispone el citado artículo 398 del Código Civil.

INMATRICULACIÓN / EXCESOS DE CABIDA

EXCESO DE CABIDA: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA.
Resolución de 29 de Abril de 2.006 (BOE del 19 de Junio de 2.006).
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Se cuestiona en este recurso la inscripción en el Registro de una escritura por la que se actualiza la descripción de una finca ya inscrita y se constata la existencia de un exceso de cabida, acompañando certificados catastrales descriptivos y gráficos y certificado técnico de medición, pero sin determinación de linderos.
La D.G.R.N., tras volver a reiterar su conocida doctrina sobre los excesos de cabida, señala que dadas las circunstancias concurrentes en este caso, como son: la cuantía del exceso cuya constatación registral se pretende (que excede del treinta y seis por ciento de la cabida inscrita); la existencia de cambio de algunos linderos, unido al hecho de que la misma finca ya había sido objeto hace años de la constatación de otro exceso de cabida, hace que el Registrador albergue dudas respecto de la identidad de la finca.
Esas dudas sobre la identidad de la finca, que como tiene reiterado el Centro Directivo, no pueden dirimirse en sede de recurso, sino en vía jurisdiccional, confirman la insuficiencia por sí sola de la certificación catastral acompañada para la inscripción del exceso de cabida, para lo cual deberá acudirse a los medios generales contemplados en la ley, como son el expediente de dominio, acta de notoriedad, o inmatriculación al amparo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, sin que sean suficientes otros medios previstos reglamentariamente para meras rectificaciones de superficies.

INMATRICULACIÓN: DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. POSIBLE RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR QUE EXPIDE NOTA SIMPLE SIN HACER CONSTAR O ANTICIPAR ESA DUDA.
Resolución de 11 de Mayo de 2.006 (BOE del 26 de Junio de 2.006).
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De igual contenido, en cuanto al fondo, que la Resolución anterior, nada más que añadir en ese punto. Ahora bien, señala el Centro Directivo, que cuestión distinta, es la actuación previa del Registrador al expedir la nota simple informativa solicitada por el Notario en la tramitación del correspondiente Acta de notoriedad, no detectando en ese momento las causas de la ulterior duda, lo que puede ser causa efectiva de unos daños y perjuicios sufridos por el ahora recurrente, cuestión ésta de hipotética responsabilidad civil, que tiene su cauce adecuado en el correspondiente procedimiento judicial, pero que la Dirección General apunta en el recurso.

LA INSCRIPCIÓN DE EXCESO DE CABIDA PRESUPONE NECESARIAMENTE LA AUSENCIA DE DUDAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA INSCRITA COMO LA DISTINTA NUMERACIÓN DE PARCELAS O LA DIFERENCIA DE LINDEROS EN EL REGISTRO Y EN EL CERTIFICADO CATASTRAL.
Resolución de 3 de Abril de 2.006. (B.O.E. de 29 de Mayo de 2006).
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Se mantiene que un exceso de cabida  advertido con ocasión de la formalización de escritura de agrupación de dos fincas inscritas no se halla suficientemente justificado aportando certificación catastral descriptiva y gráfica, máxime cuando no coincide el número de parcela reflejada en el Registro con el del certificado en cuestión, ni tampoco los linderos.
Es doctrina reiterada de la Dirección General que el registro de un exceso de cabida "strictu sensu" sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de una finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en su día en cuanto era la contenida dentro de los correspondientes linderos; pero fuera de dicha hipótesis, la pretensión de modificar la cabida inscrita encubre el intento de incorporar al folio registral una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado, el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente, por lo que para el reflejo registral del exceso de cabida es preciso que no exista duda sobre la identidad de la finca como sucede en este supuesto en cuanto a número de parcela y linderos.

REPARCELACIÓN EXISTIENDO DOBLE INMATRICULACIÓN PREVIA: AL NO HABER SIDO EL EMBARGANTE PARTE EN EL JUICIO Y NO HABER PODIDO TENER CONOCIMIENTO DE LA DEMANDA Y PARA EVITAR SU INDEFENSIÓN PROCEDE LA SUBSISTENCIA DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO DEBIDAMENTE TRASLADADA AL FOLIO DE LA FINCA DE REMPLAZO.
Resolución de 23 de Abril de 2.006. (B.O.E. de 29 de Mayo de 2006).
Descargar Resolución.

Recaída sentencia en el juicio iniciado para resolver la doble inmatriculación referente a una finca de procedencia objeto de expediente de reparcelación (uno de cuyos folios  contenía anotación de prohibición de disponer), se falló en él que debía prevalecer la titularidad que no estaba gravada con prohibición de disponer, acordándose en la misma sentencia la cancelación de la anotación y el cierre registral del folio que aún estaba abierto a la finca de procedencia. El Registrador inscribió la finca de reemplazo a favor del titular que venció en juicio y canceló en su folio la anotación de la prohibición de disponer, pero denegó el cierre del folio registral aun abierto a la finca de procedencia, la cancelación de la anotación preventiva de prohibición de disponer vigente en el mismo y también la de una anotación preventiva de embargo realizada en el folio abierto a la finca de procedencia con posterioridad a que se interpusiera la demanda. No obstante, por medio de nota marginal hizo constar el fallo de la sentencia.
La Dirección General resuelve sobre estas tres denegaciones del siguiente modo:
1).- Aclarada en la sentencia la titularidad dominical  que debe prevalecer (la cual se refleja ya en la finca de reemplazo) ha de procederse al cierre del folio registral de la finca de procedencia que sigue indebidamente publicando la titularidad de los demandados vencidos en juicio. Registrador y recurrente reconocen que hubo doble inmatriculación de la parcela de procedencia: situación patológica consistente en dos folios registrales haciendo referencia a la misma realidad física. No fue correcta la práctica de la mera nota marginal.
2).- La anotación de la prohibición de disponer ha de cancelarse porque no ha sido práctica a favor de persona alguna y lo ordena la sentencia, habiendo sido la demanda notificada al Ministerio Fiscal el cual tuvo oportunidad de defender el interés público que pudiera existir en la subsistencia de la anotación. Recordemos que ya el Registrador la había cancelado en la finca de destino.
3).- Mantiene, sin embargo, la anotación preventiva de embargo ordenando su traslado al nuevo folio de la finca de reemplazo, pues se practicó la misma después de la interposición de la demanda, que no había sido anotada, por lo que el embargante no pudo tener conocimiento registral del procedimiento ni intervino en él.

REANUDACION DEL TRACTO.
Resoluciones de 27y 28 de Abril de 2.006. (BOE de 19 de Junio de 2006).
Descargar Resolución
. Descargar Resolución. 

La cuestión que se discute en el presente recurso es si presentado un auto recaído en expediente de reanudación de tracto y denegada su inscripción por el Registro de la Propiedad por aparecer la finca inscrita a favor de un titular de menos de treinta años de antigüedad sin haber sido citado tres veces, una de ellas personalmente, y acreditado que ha tenido lugar la notificación con posterioridad, cabe la inscripción del mismo o bien procede, como entiende el Registrador, denegar la inscripción al haber sido notificada la entidad titular registral una sola vez y una vez concluido el expediente. La D.G.R.N. revoca la nota, porque, mediante una providencia de fecha de 29 de junio de 2005 del Juzgado que tramitó el auto, se ordena se proceda a notificar al señor Registrador que ya se ha notificado a la entidad titular registral el procedimiento. Según nuestro Centro Directivo, la calificación del Registrador debería haberse limitado a apreciar el hecho de que quien aparece protegido por el Registro haya sido emplazado en el procedimiento, independientemente del modo en que se haya cumplimentado ese emplazamiento. Puede denunciar su falta, pero el modo adecuado sólo compete decidirlo al Juez.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL/RECURSO GUBERNATIVO

LA RECTIFICACIÓN DEL REGISTRO EXIGE CONSENTIMIENTO DEL TITULAR REGISTRAL O, EN SU DEFECTO,  RESOLUCIÓN JUDICIAL FIRME EN PROCEDIMIENTO ENTABLADO CONTRA EL MISMO, PARA PODER DE ESTE MODO DEFENDER LOS "INTERESES" DE QUE HABLA EL ARTÍCULO 24 DE LA CONSTITUCIÓN.
Resolución de 5 de Abril de 2.006 (B.O.E. de 27 de Mayo de 2006).
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Se declara la no inscribibilidad de un mandamiento judicial ordenando la cancelación por nulidad de una inscripción procedente de una dación en pago, practicada, con carácter ganancial, a favor de la demandada y de su esposo el cual no ha tenido parte alguna en el procedimiento. No subsana la indefensión producida la notificación a posteriori  (en aras a la interposición del recurso correspondiente) de la sentencia que puso fin al proceso y declaró la nulidad de la adquisición de la finca inscrita con carácter ganancial, sino que es indispensable la notificación previa (ante la imposibilidad de una imputación directa) del procedimiento al otro cónyuge , solución ésta adoptada por el Ordenamiento Jurídico para casos análogos ex artículo 144.1 de la Ley Hipotecaria.
No es trasladable a este supuesto la conocida doctrina jurisprudencial que permite en caso de procedimiento ejecutivo que tan sólo se notifique al cónyuge del deudor la demanda a los efectos del artículo 1373 del Código Civil, pues ha de tenerse en cuenta que las deudas, a diferencia de los bienes, se presumen privativas del cónyuge que las contrajo. 

NO CABE RECURSO CONTRA ASIENTOS PRACTICADOS.
Resolución de 3 de Abril de 2.006. ( BOE de 29 de Mayo de 2006 ).
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Se discute la procedencia de determinados asientos practicados previa calificación positiva del Registrador. Como ha señalado reiteradamente la Dirección General, el recurso gubernativo sólo puede interponerse frente a las calificaciones negativas, totales o parciales, suspensivas o denegatorias. No cabe instar recurso gubernativo alguno frente a la calificación positiva del Registrador por la que se extiende el correspondiente asiento, cualquiera que sea la clase de éste. Por el contrario, una vez practicado el asiento, tal y como señala el artículo 1.3 de la Ley, el mismo queda bajo la salvaguarda de los Tribunales y produce todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley; y eso sólo puede ocurrir por vía judicial y no a través del cauce del recurso gubernativo.

LOS ASIENTOS REGISTRALES SE HALLAN BAJO LA SALVAGUARDIA JUDICIAL, PUDIENDO SÓLO SER MODIFICADOS CON EL CONSENTIMIENTO DEL TITULAR AFECTADO O RESOLUCIÓN JUDICIAL.
Resolución de 26 de Abril de 2006 (B.O.E. de 19 de Junio de 2006).
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Corrobora el Centro Directivo la nota registral denegatoria de cancelación de un derecho de reversión, la cual era sostenida por los recurrentes  basándose en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, considerando  a tal derecho como verdadera condición resolutoria de la enajenación realizada. Se mantiene frente a ello por la D.G.R.N. que el hecho de la prescripción no es cuestión apreciable por el registrador, por otro lado es cierto que caben procedimientos especiales para facilitar la liberación de cargas, como el del 82.5 de la Ley Hipotecaria, el cual está referido exclusivamente a la cancelación de hipotecas y de condiciones resolutorias establecidas en garantía del precio aplazado ex artículo 11 de la Ley Hipotecaria. En otro caso la constatación del cumplimiento o no precisa constancia fehaciente de la realidad del hecho en que consisten (Artículos 3 y 23 de la Ley Hipotecaria) o bien el consentimiento de los titulares registrales afectados o resolución judicial dictada en juicio declarativo entablado directamente contra aquellos.

ES NECESARIA ACREDITACION FEHACIENTE PARA MODIFICAR DATOS REGISTRALES.
Resolución de 4 de Abril de 2.006. ( BOE de 29 de Mayo de 2006 ).
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Se formaliza una escritura de extinción de comunidad, en la que los comparecientes, que manifestaron estar casados, al tiempo de la adquisición de la finca en cuestión, hacen constar ahora que estaban solteros, y proceden, de mutuo acuerdo a la extinción de la comunidad respecto de la finca, pero no acreditan en forma alguna dicha soltería.
La D.G.R.N. afirma que la especial naturaleza jurídica de la sociedad de gananciales, que este Centro ha calificado como de comunidad germánica y la sujeción de los bienes a un especial régimen de responsabilidad incluso por actuaciones de uno sólo de los cónyuges que sean a cargo de la sociedad; la presunción de ganancialidad existente en nuestro Derecho  y la protección a acreedores y herederos forzosos ,unido a la presunción de existencia y validez de los pronunciamientos registrales, basada en la presunción de legalidad de la escritura pública, llevan necesariamente a la conclusión de que no puede alterarse el contenido de los asientos sin una acreditación fehaciente de lo manifestado que desvirtúe el contenido de la escritura pública de compraventa que motivó la inscripción vigente.

TERCERÍA DE DOMINIO. INSCRPICIÓN A FAVOR DEL DEMANDANTE.
Resolución de 5 de Mayo de 2006 (B.O.E. del 19 de Junio de 2.006).
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El presente supuesto surge de una sentencia dictada en juicio de tercería de dominio en cuyo fallo, estimando la demanda, además de ordenarse el levantamiento del embargo correspondiente, se declara ser el dominio de la demandante, condenándose a los demandados, entre los que se encuentra la titular registral, a estar y pasar por tal declaración. Al testimonio se acompaña el correspondiente mandamiento ordenando la inscripción a favor del demandante. El Registrador entiende que el juicio de tercería no puede tener otra consecuencia que el levantamiento del embargo. La   D.G.R.N. estima el recurso al señalar que, si bien la jurisprudencia del Tribunal Supremo, con referencia a la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881, no es conforme en la eficacia del juicio de tercería en cuanto a la titularidad de la finca,  debe respetarse la función jurisdiccional (arts. 118 de la Constitución Española y 17 Ley Orgánica del Poder Judicial)por el  Registrador, pues lo contrario sería entrar en el fondo de la resolución judicial con extralimitación de sus funciones, teniendo en cuenta que es un procedimiento que se rige por  la Ley de Enjuiciamiento de 1881, que no era clara en la materia, a diferencia de lo que ocurre con la Ley de Enjuiciamiento Civil vigente, por lo que la decisión judicial puede ser consecuencia de que el Juez se ha inclinado por una de las soluciones posibles.

NO CABE PEDIR  CANCELACIÓN DE ASIENTOS SI NO EXISTEN REGISTRALMENTE.
Resolución de 6 de Abril de 2.006. (BOE de 29 de Mayo de 2.006).
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Mediante instancia suscrita por la ahora recurrente se solicitó la cancelación de la siguiente expresión obrante en la inscripción de una finca registral propiedad de un tercero: «según el título dentro de esta superficie (existe) una casa con patios, cuadras y un pozo de agua de manantial, siendo la extensión superficial de la casa de seiscientos sesenta y dos metros cuadrados, hoy en estado de ruinas, a esta finca se le dio la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel». Es de reseñar que, en el acta de dicha inscripción tercera (venta a favor del actual titular registral), se indica:
«... En su virtud inscribo el pleno dominio de esta finca a favor de Don... por título de compra con carácter ganancial...», y a continuación (tal y como se ha hecho en las inscripciones precedentes, desde 1935): «... suspendiéndose la inscripción en cuanto a la casa con patios, cuadras y pozo y a la sexta parte en el pozo de agua manantial de la Torre del Ángel por falta de previa inscripción.».
La D.G.R.N. desestima el recurso contra la denegación de cancelación de tal expresión, acogiendo los argumentos del registrador, diciendo que en el presente caso no se está ante una verdadera mención, en el significado técnico que se da a tal expresión en la legislación hipotecaria, puesto que las menciones se refieren, siempre, a derechos, cargas o afecciones, y aquí, por contra, se está en presencia de una mera expresión que consta la inscripción que el Registrador practica que no es cancelable porque no existe registralmente al no haber pasado del título al Registro -no formando parte de la descripción de la finca-, pues la descripción es la que (en este caso concreto) se contiene en la correspondiente inscripción, con exclusión de todo aquello que en el acta de inscripción ha sido objeto de suspensión.

ASPECTOS PROCEDIMENTALES: PAGO DEL IMPUESTO. CALIFICACIÓN REGISTRAL.
Resoluciones de 19 de Abril de 2.006 (BOE del 30 de Mayo de 2.006).
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En esta extensa Resolución -que se repite en otra de misma fecha- la D.G.R.N., con carácter previo, trata una serie de cuestiones procedimentales, que ya han sido resueltos en otras anteriores, como son: competencia del propio Centro Directivo para resolver, utilización del fax como medio de notificación de la calificación; posibilidad de dictar una nueva resolución calificadora sin que se le haya presentado al registrador nuevamente el título, previa su retirada; posibilidad de dar traslado del recurso a teóricos interesados; ámbito objetivo del informe y posibilidad de inadmitir o declarar caducado el recurso el registrador autor de la calificación recurrida.
Entrando en el fondo del asunto, se solicita la inscripción de una hipoteca unilateral, que el Registrador deniega por los dos siguientes defectos, revocados por la D.G.R.N.:
A).- Nulidad de determinadas normas tributarias de la Diputación Foral de Vizcaya por contravenir, al parecer, el artículo 254 de la Ley Hipotecaria (acreditación del pago del impuesto).  Al respecto, el Centro Directivo interpreta el ámbito de la calificación registral definido fundamentalmente por el 18 de la Ley Hipotecaria, al igual que los medios a través de los que debe llevarse a cabo tal función. Resuelve que no le compete al Registrador analizar la legalidad de las disposiciones que ha de aplicar en el ejercicio de su función de control de legalidad. El Registrador deberá apreciar la validez de los actos dispositivos, atendido el ordenamiento jurídico aplicable, pero no puede enjuiciar la conformidad a ese ordenamiento de las normas que integran el mismo y que, por ende, tiene que aplicar. En el caso concreto, hay que tener en cuenta que es la propia Hacienda la primera interesada en autorregular la protección de sus propios intereses y en que obra en el expediente un certificado posterior a la calificación justificativo de que en el caso concreto se ha acreditado el pago del impuesto.
B).- Nulidad de determinadas cláusulas de la hipoteca unilateral que se documenta en el título presentado a calificación. El Registrador basa su calificación negativa en considerar nulas tales cláusulas en aplicación de la normativa de defensa de consumidores y usuarios y de condiciones generales de la contratación. La D.G.R.N. revoca el defecto por ser preciso que previamente exista la pertinente declaración judicial de tal nulidad, en aplicación del art. 258.2 de la Ley Hipotecaria que remite al art. 10 bis de la Ley de Consumidores. Dice, al respecto, que el procedimiento registral, por sus particulares caracteres, y la calificación, por su ámbito objetivo y medios de llevarse a cabo, no puede sustituir a la declaración judicial de nulidad de las cláusulas de un contrato que son condiciones generales de la contratación, por entender que las mismas son nulas de pleno derecho, al contravenir el citado artículo 10 bis.

PLAZO PARA INTERPONER EL RECURSO: RECTIFICACIÓN REGISTRAL.
Resolución de 3 de Mayo de 2.006 (BOE del 19 de Junio de 2.006).
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Se presenta en el Registro escritura de disolución de condominio entre varios hermanos. El Registrador deniega la inscripción pues consta del Registro que, una vez rectificada la cabida de una de las fincas para adecuarla a la descripción catastral, de dicha finca se segregó una porción que se vendió a un tercero, y el resto se cedió al Ayuntamiento, de modo que había quedado agotada su superficie.
El primer problema que se aborda es el de si el recurso está interpuesto dentro de plazo, ya que alega el Registrador su extemporaneidad. Sin embargo, y, a pesar de dicha alegación, si no resulta de manera fehaciente la fecha en que se notificó al recurrente, ha de entenderse el recurso como interpuesto dentro de plazo.
Entrando en el fondo del asunto, alega el recurrente que la finca tenía mayor superficie que la que se hizo constar, por lo que todavía debe quedar un resto de la misma. Pero este es un problema que no puede abordarse en un recurso, pues se trata, en definitiva, de que, según el repetido recurrente, existe un error en el Registro, por lo que, para poder realizarse la inscripción, si no existen para ello otros obstáculos, será necesaria la previa rectificación registral realizada por los procedimientos establecidos en el artículo 40 y concordantes de la Ley Hipotecaria.

DONACIÓN

MOMENTO EN EL QUE QUEDA PERFECCIONADA LA DONACIÓN: ARTS. 623 Y 629.
Resolución de 17 de Mayo de 2.006 (BOE del 22 de Junio de 2.006).
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Se debate en este recurso si es inscribible una escritura de donación de la nuda propiedad de una finca, realizada por terceras partes indivisas a favor de una serie de nietos de la donante, dándose la circunstancia de que los donatarios de una de las participaciones no llegan a aceptar la donación, porque conocen antes la revocación de la misma por la donante, en tanto que en el caso de las dos terceras partes restantes, los donatarios llegan a aceptar la donación, pero antes de llegar la misma a conocimiento de la donante, ésta revoca la donación fundada precisamente en que la misma no ha sido perfeccionada por cuanto la donante no ha tenido conocimiento de la aceptación de los donatarios.
Se plantea, por tanto, la conocida y discutida coordinación entre los artículos 623 y 629 del Código Civil, es decir, sobre si la donación se perfecciona desde el momento que el donatario acepta la misma, o, por el contrario, si es preciso que el donante tenga conocimiento de la aceptación por el donatario. Al respecto, la D.G.R.N.,  después de exponer ambas posturas con sus argumentos, señala que modernamente se entiende que basta la aceptación, pero que la donación puede ser revocada hasta tanto el donante no conozca la aceptación del donatario. En consecuencia, en el caso objeto de recurso, debe entenderse perfeccionada la donación en cuanto a las participaciones correspondientes a los donatarios que llegaron a aceptarla, más habiendo sido la donación revocada antes de haberse notificado en forma auténtica a la donante la aceptación de los donatarios, debe entenderse que aquélla ha devenido ineficaz y en consecuencia no procede su inscripción en el Registro de la Propiedad.

DERECHO MATRIMONIAL

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: LA CONFESIÓN TIENE UNA EFICACIA RELATIVA. CABE SU CONSTANCIA REGISTRAL A POSTERIORI EX ARTÍCULO 95 DEL REG LAMENTO.
Resolución de  13 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 22 de Junio de 2.006).
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Otorgada por el cónyuge supérstite escritura de constatación de privatividad de finca sobre la base de disposición testamentaria a su favor, procede dar luz verde a su reflejo tabular, de conformidad a los artículos 1324 del Código Civil y el 95.6 del Reglamento Hipotecario. No es óbice para ello el que dicha finca ya figure inscrita conjuntamente y sin especial atribución de cuotas y para la sociedad conyugal, tampoco lo es el que la fecha de la confesión sea anterior a la reforma de 13 de mayo de 1981.

ALCANCE DEL ARTÍCULO 1.320 DEL CÓDIGO CIVIL: NO JUEGA EN EL CASO DE COMPRA DE VIVIENDA EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES CON POSTERIOR HIPOTECA EN ESCRITURAS DIFERENTES Y SIN MANIFESTACIÓN DE NO SER LA HABITUAL DE LA FAMILIA. 
Resolución de 22 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 26 de Junio de 2.006).
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Por un cónyuge casado en régimen de separación de bienes se compra una vivienda, y en número posterior de protocolo se otorga el préstamo con garantía hipotecaria destinado, precisamente, a financiar la adquisición anterior, y en el que no consta manifestación alguna de no ser la vivienda hipotecada la habitual de la familia. El Registrador suspende la inscripción por faltar precisamente la manifestación prevista en el art. 91.1 del Reglamento Hipotecario y art. 1.320 del Código Civil. El Notario recurre alegando que la hipoteca no implica una disposición actual, que si el cónyuge puede comprar una vivienda ya hipotecada, no se comprende que no pueda comprarla e hipotecarla inmediatamente, y que si la vivienda se compra e inmediatamente se hipoteca difícilmente dicha vivienda habrá llegado a ser vivienda habitual de la familia.
La D.G.R.N. acogiendo las tesis del recurrente, revoca la nota de calificación haciendo las siguientes afirmaciones:
1).- Que el art. 1320 está pensado y es aplicable a los supuestos de disposición o de hipoteca de vivienda habitual de la familia.
2).- Que dicho precepto no es aplicable al supuesto de hipoteca que financia la adquisición de la propia vivienda hipotecada, aún cuando el destino final de dicha vivienda sea la de constituir la habitual de la familia, porque ello implicaría una restricción de las facultades adquisitivas de los cónyuges, no permitida en nuestro Derecho.
3).- Que los cónyuges pueden adquirir toda clase de bienes aún cuando estos estén gravados y aún cuando vayan a constituir el domicilio conyugal, sin consentimiento del otro cónyuge y sin hacer manifestación alguna acerca de su destino final.
4).- Que por tanto el art. 1320, que no resulta aplicable en el supuesto en el que ingresa ya gravado el bien inmueble en el patrimonio del cónyuge, cualquiera que vaya a ser su destino final, tampoco lo debe ser cuando el acto de gravamen se realiza en escritura inmediata posterior a la compra y tiene por finalidad la financiación de la propia vivienda hipotecada.

DERECHO DE SUCESIONES

IMPRESCINDIBLE DETERMINAR A QUÉ FINCA SE REFIERE LA SUSTITUCIÓN FIDEICOMISARIA ORDENADA SIN QUE EL CENTRO DIRECTIVO DEBA ENTRAR EN LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA ELLO. 
Resolución de 12 de Mayo de 2.006. (B.O.E. de 22 de Junio de 2.006).
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Se discute si la finca (adquirida por título sucesorio), objeto de segregación y compraventa, se encuentra comprendida dentro del ámbito material de la sustitución fideicomisaria ordenada en su testamento por el causante de la vendedora. A la vista de una inscripción anterior conexa, el registrador abriga serias dudas de que no se halle gravada la finca segregada y vendida con la citada sustitución fideicomisaria. Dado que la recurrente no aporta ningún tipo de prueba  (como pudiera ser I.A.E., licencia industrial, acta de notoriedad, etc.), la Dirección General acuerda desestimar el recurso interpuesto.

DERECHO MERCANTIL

ADMINISTRADORES

CADUCIDAD DEL CARGO DE LOS ADMINISTRADORES SOCIALES, EN CASO DE POSTERIOR MODIFICACIÓN ESTATUTARIA QUE MODIFICA EL PLAZO DE DURACIÓN DEL CARGO. 
Resolución de 4 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 2 de Junio de 2.006).
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Se plantea, en el presente recurso, la suspensión del depósito de cuentas anuales de una Sociedad Limitada por estar caducado el cargo del administrador que expide la certificación aprobatoria de las cuentas. La sociedad recurrente sostiene que, estando vigente el cargo de administrador, modificó el artículo estatutario pertinente estableciendo que la nueva duración del cargo sería indefinida y que por tanto el administrador quedó sujeto al nuevo plazo estatutario, no caducando ya su cargo al expirar el plazo para el que inicialmente fue nombrado.
La D.G.R.N. rechaza la tesis del recurrente, confirmando la nota de calificación, sosteniendo que si el administrador había sido, en su día, nombrado por cinco años, al finalizar su plazo caducó el cargo y es en ese momento cuando la Junta General podía o bien haberlo reelegido o bien nombrado otro diferente, ya por el nuevo plazo estatutario indefinido de tiempo. En definitiva, que la modificación de estatutos, vigente el administrador, no implica para éste una prórroga de su nombramiento, caso de modificación de su plazo de duración. Su cargo caduca al transcurrir el plazo inicial para el que fue nombrado, sin perjuicio de una hipotética reelección ya sí por el nuevo plazo, y no existe posibilidad de aplicación retroactiva automática de la modificación estatutaria operada.

JUNTA GENERAL

QUORUM TRAS SALIDA DE ACCIONISTAS. 
Resolución de 19 de Mayo de 2.006 (B.O.E. del 22 de Junio de 2.006).
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En Acta notarial de la Junta  consta que, al confeccionar la lista de asistentes presentes y representados, la Sra. Presidenta  no admite las acreditaciones  de representación  salvo las que constan en escritura pública, de modo que a aquéllos que no estén representados de este modo «les tendrá por no asistentes, por lo que se tendrá en cuenta una vez se confeccione la lista de socios asistentes». Posteriormente se retiran cuatro personas. Con los asistentes sólo había un capital total presente y representado del 41,247%, si bien en posterior diligencia de subsanación el administrador solidario manifiesta que, realmente, el porcentaje de capital presente y representado «no es el que se hizo constar por error involuntario en dicha lista sino el siguiente: «el capital presente representa un 51,252% y representado un 16,457%, lo que hace un total de 67,709%», ya que computaba también el capital de los socios representados cuya representación no fue admitida. La  D.G.R.N. desestima el recurso al señalar que  a la hora de determinar si existe el quórum cualificado  del artículo 103.1 de dicha Ley, no puede tenerse en cuenta el número de socios que, aun concurriendo a la reunión en el inicio de dicha fase constitutiva, se ausentan antes de la declaración misma de validez de constitución de la Junta, aún más si en el momento de formación de la lista de socios concurrentes la Presidenta tuvo por no asistentes a los accionistas cuya representación alegan las personas que posteriormente se ausentan.

CAMBIO DE SOCIO ÚNICO. 
Resolución de 20 de Mayo de 2.006 (B.O.E. del 22 de Junio de 2.006).
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El Registrador se niega a hacer constar en el Registro la declaración de cambio de socio único de una Sociedad de responsabilidad limitada contenida en la escritura pública de compraventa de todas las participaciones sociales otorgada, como vendedor, por el anterior socio único, que también interviene como administrador único de la sociedad manifestando que en este concepto se da por notificado de la transmisión efectuada y se obliga a transcribir la presente transmisión en el libro-registro de participaciones sociales. Además, en dicha escritura se añade que la nueva socia única se constituye en el mismo acto en Junta General de socios, bajo la presidencia del, hasta entonces, administrador único, de modo que éste cesa en dicho cargo -dándose por notificado de dicho cese-y se elige como administradora única a la nueva socia, quien acepta el cargo. La negativa se basa en que  no se exhibe al Notario autorizante de la escritura el libro registro de socios, testimonio notarial del mismo en lo que fuera pertinente o certificación de su contenido. La D.G.R.N., sin olvidar las exigencias reglamentarias, considera que  en  dicho instrumento público aparecen satisfechas todas las garantías que se pretende lograr con la base documental a que se refiere el mencionado artículo 203.1 del Reglamento del Registro Mercantil.

SUSPENSIÓN DE PAGOS

POSIBILIDAD DE QUE UNA SOCIEDAD EN SUSPENSIÓN DE PAGOS CONSTITUYA UNA HIPOTECA EN GARANTÍA DE UN PRÉSTAMO. 
Resolución de 7 de Abril de 2.006 (BOE del 29 de Mayo de 2.006). 
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Se discute en este recurso en torno al acceso al Registro de la Propiedad de una escritura de préstamo con garantía hipotecaria constituida por una sociedad declarada en su día en suspensión de pagos y en cuyo expediente aquella había alcanzado un convenio con los acreedores, aprobado judicialmente e inscrito en el Registro de la Propiedad. El Registrador suspende la inscripción, limitándose prácticamente a justificarla sobre la base de: «Encontrarse anotada la situación de suspensión de pagos del hipotecarte e inscrito el convenio alcanzado con los acreedores aprobado judicialmente, con nombramiento de comisión interventora, sin que conste el acuerdo de esta última para la realización de este acto, ni en el convenio se faculte al suspenso para realizar actos de disposición».
La D.G.R.N., después de hacer una serie de consideraciones sobre los convenios en las suspensiones de pagos, revoca la calificación recurrida, la cual parte de la premisa de que es el convenio el que tendría que atribuir facultades al en su día declarado suspenso cuando es justamente lo contrario, toda vez que, la aprobación del convenio pone fin al expediente de la suspensión de pagos, con la consecuencia de que el deudor recobra de nuevo su plena libertad de actuación, salvo que en el convenio pactado se le haya impuesto alguna limitación, algo que debió explicitar con el debido detalle el Registrador. Esas posibles limitaciones de existir en este caso -algo que el  Centro Directivo no puede ni negar ni afirmar, al no ser su función calificar-, en cuanto excepciones a la libre actuación del deudor y propietario, son de interpretación estricta.

DENOMINACIÓN SOCIAL

DENOMINACIÓN: ADMISIBILIDAD. 
Resolución de 7 de Abril de 2.006 (BOE del 29 de Mayo de 2.006).
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Es objeto del presente recurso la negativa del Registrador Mercantil Central a expedir certificación acreditativa de no estar registrada en la Sección de denominaciones la de «Cuantotequiero, Sociedad Anónima», por entender que puede inducir a error o confusión sobre la identidad de dicha sociedad.
El Centro Directivo estima el recurso, señalando que la denominación social ha de responder tanto al principio de novedad, la falta de identidad con la de otra sociedad preexistente, como al de veracidad, entendido como exigencia de que los términos, expresiones o indicaciones incluidos en la denominación no puedan inducir a error sobre la individualidad, clase o naturaleza del ente llamado a utilizarla, principios recogidos en las exigencias que imponen los artículos 407 y 406, respectivamente, del Reglamento del Registro Mercantil.
En el presente caso no se plantea un problema de identidad. Además, no puede sostenerse que se haya infringido el artículo 406, pues en modo alguno la denominación de fantasía adoptada induce a error sobre la individualidad de la sociedad por el mero hecho de que el vocablo cuestionado pudiera ser descompuesto en otros que formarían otra expresión dotada de su propia significación.

CUENTAS ANUALES

SOCIEDAD EN LIQUIDACIÓN: REQUISITOS DEL DEPÓSITO DE SUS CUENTAS ANUALES. 
Resolución de 3 de Mayo de 2.006 (B.O.E. de 2 de Junio de 2006).
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Se deniega el depósito de cuentas de una Sociedad Anónima en liquidación por no contener los anuncios de la convocatoria de la Junta, los requisitos exigidos en el artículo 212 de la L.S.A., en lo relativo al derecho de información previa de los accionistas. La Sociedad recurrente alega que dicho precepto no es aplicable en los supuestos de liquidación de sociedades, siendo, por el contrario, de aplicación el artículo 273 de la Ley, puesto que lo presentado es un estado de la liquidación y por tanto no conlleva aprobación de las cuentas anuales de la sociedad, ya que si nada hay que aprobar, nada hay que examinar con carácter previo.
La D.G.R.N. confirma la nota de calificación, sosteniendo que el artículo 212 de la L.S.A. es aplicable a las sociedades en liquidación, pretendiendo proteger el derecho de información del accionista ante la celebración de la Junta, derecho éste que debe considerarse esencial y especialmente protegido. En el presente caso, existió una convocatoria de Junta General y en ella no se hacía constar el derecho de los accionistas de obtener, de forma inmediata y gratuita, los documentos sometidos a su consideración, vulnerándose, por tanto, este derecho imperativo.