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Por: ÁLVARO DELGADO TRUYOLS
Notario de Palma de Mallorca



ALQUILER VACACIONAL

El fenómeno del alquiler de viviendas con fines vacacionales está causando una auténtica revolución en la vida de muchas ciudades de todo el mundo, planteando especiales problemas en las zonas de más importante afluencia turística, bastantes de las cuales están situadas, como todos ustedes conocen, en nuestro país. En los lugares afectados por este importante y creciente fenómeno se plantea a las autoridades y a los propios ciudadanos un dilema de gran trascendencia social, económica y también legal entre, por una parte, la normal y comprensible defensa del derecho de propiedad y de la libertad de los propietarios de viviendas para arrendarlas y obtener de ellas el mayor rendimiento económico posible y, por otra, el necesario control de las consecuencias sociales, económicas, urbanísticas y legales que la generalización de dicha figura legal suele conllevar habitualmente.

Dada la amplitud y complejidad de la materia, voy a tratarla para ustedes en dos artículos diferentes. En este primero, les ofreceré algunos conceptos fundamentales y un diagnóstico general de la problemática que este fenómeno está generando en los diferentes lugares en los que prolifera. En un segundo artículo, que aparecerá en el número siguiente de la revista, analizaré las principales soluciones legislativas que se están aplicando en nuestro país y en otros de nuestro entorno, examinando los pros y contras que dichas propuestas legales han ido encontrando a la hora de su puesta en práctica en la vida real de las diferentes zonas turísticas afectadas.
Para ofrecer una panorámica general del tema debemos tener en cuenta, en primer lugar, que la Constitución Española de 1978 regula, en su artículo 33, el derecho de propiedad y su contenido, estableciendo que podrá ser solo limitado por las leyes en virtud de su función social. Los juristas conocemos también que la actual Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, norma emanada de la competencia legislativa estatal y que resulta de aplicación preferente en todo el territorio nacional, regula en su artículo 3.2 el arrendamiento de fincas urbanas celebrado por temporada, sea de verano o cualquier otra, considerándolo como un arrendamiento “para uso distinto del de vivienda”, y sujetándolo según dispone el artículo 4.3 a “la voluntad de las partes, en su defecto el Título III de la propia LAU y, supletoriamente, el Código Civil”.

"Los políticos, sean de la ideología que sea, no tienen ante sí una situación fácil a la hora de intentar poner orden y regular de alguna manera el creciente fenómeno social del alquiler vacacional"

En virtud de esa regulación muy laxa, que tiene además carácter estatal, y de la enorme confusión existente -muchas veces interesada- entre los conceptos de arrendamiento de temporada y alquiler vacacional, se está dificultando enormemente el control de este último tipo de arrendamientos por parte de las Comunidades Autónomas y los Ayuntamientos que, por su cercanía e inmediatez son los principales afectados por los problemas de variada índole que el uso masivo de esta figura jurídica está generando en la práctica. A los efectos de lo que estamos tratando aquí, podríamos considerar que no existe arrendamiento de temporada sino auténtico alquiler vacacional, legalmente excluido de la LAU y regulado por la normativa sectorial, cuando en la cesión temporal del uso de una vivienda urbana a cambio de un precio coexisten los siguientes requisitos:
- Que se ceda el uso de la totalidad de la vivienda, amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato.
- Que el proceso del alquiler esté gestionado o promocionado a través de operadores turísticos que reciben una remuneración por dicho trabajo.
- Que la cesión esté regulada por una normativa administrativa específica regulada por un marco normativo sectorial.
El problema habitual se produce en los lugares en los que no existe una normativa administrativa específica, e incluso en aquéllos en los que sí existe tal normativa pero los interesados -particulares o empresas- se sirven de la generalidad y de la laxitud de la LAU como “coladero legal” para eludir la normativa municipal o autonómica, que es por lo general mucho más rigurosa y controladora. Muchos interesados se prevalen de la confusión existente entre los conceptos de arrendamiento de temporada y alquiler vacacional para arrendar masivamente sus viviendas con sujeción a la normativa arrendaticia general, o incluso con sujeción al Código Civil, huyendo así de cualquier tipo de control administrativo, e incluso tributario, de los Ayuntamientos o de las Comunidades Autónomas del lugar donde las viviendas están situadas.

"El alquiler vacacional plantea un problema social indiscutible de saturación, ruidos y deterioro de la convivencia"

Hay que reconocer que los políticos, sean de la ideología que sea, no tienen ante sí una situación fácil a la hora de intentar poner orden y regular de alguna manera este creciente fenómeno social del alquiler vacacional. De ahí el enorme temor y las tremendas cautelas que están mostrando la inmensa mayoría de ellos a la hora de afrontar una verdadera legislación sectorial seria y completa en esta materia. Vemos que, por un lado, resulta realmente complicado “vender” a muchas familias, propietarias de alguna vivienda en una zona turística y que han resultado duramente azotadas por la tremenda crisis económica de los últimos años, que ahora no pueden “rentabilizar” al máximo su propiedad, obteniendo con ella unos jugosos ingresos adicionales que les permitan vivir de una forma algo más desahogada de lo que lo hacían hasta el momento. Por otro lado, resulta también evidente que una permisividad absoluta y descontrolada de las diferentes Administraciones implicadas hacia el fenómeno del alquiler vacacional produce enormes problemas sociales e incluso económicos que no deberían ignorarse por los poderes públicos en ningún caso. Lo complicado, y ahí vamos viendo los diferentes frutos de la labor legislativa de nuestros Parlamentos Autonómicos e incluso de bastantes Corporaciones Municipales, es encontrar un término medio, un punto equidistante de los extremos, que permita conciliar los complejos y enfrentados intereses de todas las partes afectadas, que son bastantes más, en esta delicada materia, que las que simplemente celebran el contrato de alquiler.
¿Cuáles son los principales problemas que plantea el alquiler vacacional? El fenómeno que estamos analizando genera una serie de problemas habituales que voy a clasificarles en función del principal bien jurídico al que afectan:
- Un problema social indiscutible de saturación, ruidos y deterioro de la convivencia. Todos ustedes comprenderán que, en la mayoría de las localidades donde se ha generalizado el alquiler vacacional, se ha producido un notable incremento de la demanda y hasta una cierta saturación de determinados servicios públicos (tráfico, aparcamientos públicos, hospitales, policía, etc.). La convivencia vecinal también se ve enormemente afectada en comunidades de propietarios y otros edificios o complejos urbanísticos sujetos a la Ley de Propiedad Horizontal, donde acaban cohabitando en escasa armonía dos tipos muy diferentes de vecinos: aquellos que residen habitualmente en la comunidad y los que hacen un uso vacacional de alguno de sus elementos, con los problemas de horarios, ruidos, movimientos y diferente uso de elementos y zonas comunes que ello implica, desembocando frecuentemente en importantes conflictos de convivencia.

"Al problema económico de encarecimiento de los precios y de ausencia de vivienda para el uso habitacional normal se une el problema urbanístico de colapso de infraestructuras y gentrificación"

- Un problema económico de encarecimiento de los precios y de ausencia de vivienda para el uso habitacional normal. El alquiler vacacional genera que el arrendador pueda llegar a percibir por el alquiler de su vivienda, en determinados momentos del año (por ejemplo, en temporada alta y en algunos lugares de la costa) cantidades semanales o incluso diarias que multiplican las rentas normales que se pueden cobrar mensualmente por la misma vivienda para un uso habitacional normal. Y ello supone también que, en determinados lugares caracterizados por no tener un importante parque de viviendas destinadas al arrendamiento, el alquiler vacacional genera que no haya viviendas para el alquiler normal, ya que a sus propietarios no les compensa económicamente destinarlas a dicho uso. Así resulta en la práctica que muchos empleados públicos (médicos, enfermeras, policías, funcionarios de la Administración de Justicia, etc.) y otros asalariados no encuentran una casa donde vivir en determinados lugares de la geografía española, produciéndose con ello importantes carencias de personal en determinados servicios públicos esenciales. Por ejemplo, en la ciudad de Ibiza se han tenido que habilitar varias plantas del antiguo hospital de la Seguridad Social de Ca’n Misses, ya cerrado, para ofrecer soluciones habitacionales a muchas personas allí destinadas por razones laborales y que no podían acceder al alquiler de una vivienda normal para vivir.

"Existe también un problema jurídico de competencia desleal con la hostelería tradicional y de elusión del control administrativo y tributario de dicha actividad económica"

- Un problema urbanístico de colapso de infraestructuras y gentrificación. El alquiler turístico masificado puede llegar a colapsar infraestructuras públicas como aeropuertos, carreteras, accesos a muchas localidades y zonas de aparcamiento en los centros de las ciudades, y genera el fenómeno de la “gentrificación” o “elitización residencial”. Por gentrificación se conoce la pérdida paulatina de las características tradicionales de un barrio o un área de una localidad determinada debido al auge de su número de habitantes de tipo vacacional, residencial o temporal, que altera la composición social de la zona y aleja de ella a las clases populares y a sus establecimientos tradicionales, produciendo además un encarecimiento general de precios y rentas de viviendas y locales.
- Y un problema jurídico, para nada menor que los anteriores, de competencia desleal con la hostelería tradicional y de elusión del control administrativo y tributario de dicha actividad económica. El auge del alquiler vacacional es considerado, con razón, por la industria hotelera como una competencia desleal, ya que se realiza, en muchas ocasiones, sin control administrativo alguno, sin inspecciones de calidad, habitabilidad y servicios mínimos, sin costes de establecimiento, salariales o de Seguridad Social, e incluso bajo una absoluta opacidad fiscal. Tampoco permite el cobro de tasas u otros tributos locales o autonómicos como la “ecotasa”, vigente en algunos países de nuestro entorno y en varias Comunidades Autónomas españolas. Y otro inconveniente importante es el del necesario control público de las posibles ofertas ilegales, falsas o engañosas, que incluso pueden desembocar en estafas económicas a los usuarios o consumidores, al comercializarse la mayoría de las viviendas vacacionales a través de portales privados de internet. Esa absoluta “huida” del control administrativo que se da hasta el momento presente en buena parte del alquiler vacacional es uno de los principales motivos para defender su concreta y detallada regulación, cuyas diferentes peculiaridades, ventajas e inconvenientes analizaremos en la segunda parte del presente trabajo.

Palabras clave: Alquiler vacacional, Turismo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Regulación administrativa sectorial.
Keywords: Vacation Rentals, Tourism, Law on rents in urban areas, Administrative sectoral regulation.

Resumen

El fenómeno del alquiler de viviendas con fines vacacionales está causando una auténtica revolución en la vida de muchas ciudades de todo el mundo, especialmente en las zonas turísticas, muchas de ellas situadas en España. La figura plantea un serio dilema legal entre el puro interés privado de los propietarios arrendadores de viviendas y el necesario control público en defensa de los derechos de los usuarios y de todos los ciudadanos en general. La convivencia vecinal y muchos servicios públicos se ven fuertemente afectados por la proliferación de este fenómeno en muchas localidades, que genera importantes problemas sociales, económicos, urbanísticos y jurídicos. El análisis de dichos problemas y el examen de las diferentes soluciones legislativas propuestas para paliarlos constituyen el objeto principal de este trabajo.

Abstract

The vacation rental phenomena is significantly altering the nature of many cities across the globe, especially tourist hotspots, many located in Spain. This brings up a serious legal dilemma between the purely private interests of property owners and the required government regulation to defend the rights of local residents and citizens overall. In numerous Spanish municipalities, neighbour to neighbour relations and many public services are greatly affected by this ever-expansive phenomena, which raises big socio-economic, legal, and urban space concerns. This article examines these concerns and provides analysis on different legal regulations proposed to ease this dilemma.