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Por: BERNARDO YNZENGA ACHA
Doctor arquitecto y profesor ad honórem en ETSA Madrid y FARQ Montevideo.

 

ALQUILER VACACIONAL

Turismo, turismo, turistas, más turistas...; miles, millones, decenas y centenares de millones. Las cifras impactan. En 2015 (Euromonitor International’s Top City Destinations Ranking) las 100 ciudades con más turismo recibieron 540 millones de visitantes internacionales frente a los 450 de 2012; un aumento colosal, 90 millones en tan solo tres años, el 20%. No se trata de turismo de sol y playa sino de turismo ciudad: Londres, 18 millones; París 15; Roma, 10; Praga, Milán, Barcelona, 7; Ámsterdam, 6; Venecia, Berlín, Florencia, Madrid, 5... Y no son las que más: Hong Kong recibe 27 y Bangkok 19. Súmese el turismo nacional y las cifras se disparan aun más.

No es un fenómeno pasajero ni tiene trazas de estancarse; al contrario. Globalmente el número de visitantes internacionales crece más rápido que la población y el volumen de sus gastos más que la suma de los productos interiores brutos. El cada vez mayor número de quienes pueden y los cada vez menores precios de transporte ayudan a explicarlo, pero solo en parte.
Como el gasto medio por turista (Global Destination Cities Index) supera cómodamente los 1.100 euros, en casos los 1.500 y llega a los 2.000, los millones de turistas equivalen a miles de millones de euros... una bonanza que muchos promueven y pocos se quieren perder. EI turismo ha dejado de ser una experiencia para convertirse en objeto de consumo de masas y ser objeto del deseo de las instituciones, el capital, las empresas y cuantos de él se benefician. En cualquier país, y España no es menos, se multiplican quienes lo impulsan. En Io público, una legión de concejales, consejeros, agencias y empresas estatales, subsecretarías y secretarías de Estado, un ministerio... se esfuerzan en conseguirlo. En lo privado, las compañías aéreas y de transporte ferroviario y marítimo, más innumerables agencias, compiten en precios y en promoción tratando de generar un clima de opinión colectiva que anteponga el viajar a otros modos de ocio.
No es sólo cuestión de que se esfuercen en aumentar el consumo turístico y sus cifras, también importa lo que hacen para lograrlo: mayores aeropuertos, instalaciones de atraque para los grandes cruceros, líneas rápidas, estaciones centrales, centros de convenciones y congresos, ferias internacionales, un sin fin de inversiones, iniciativas y eventos al servicio de más y “¿mejor?” turismo. Cuantos más y más gasten: ¡qué bien!... Los telediarios alardearán del resultado.
Pero los números son sólo parte de la imagen y no todos los destinos turísticos son iguales, especialmente cuando se trata de ciudades consolidadas cuyos espacios, escena y realidad urbana (económica, social, medioambiental) son previos. Ciudades que no nacieron por o para el turismo ni estuvieron pensadas y crecieron para recibir tal carga de visitantes. En ellas el turismo actual causa un impacto urbano indudable.

"Globalmente el número de visitantes internacionales crece más rápido que la población y el volumen de sus gastos más que la suma de los productos interiores brutos"

En las ciudades prime, el número de visitantes extranjeros iguala o supera al de quienes viven en sus áreas metropolitanas. Y como no se distribuyen por todo el ámbito de la ciudad sino que prefieren sus zonas centrales, los turistas representan un porcentaje muy elevado de quienes estén en el Centro (hasta un tercio y en algunas ciudades incluso más).
Consumir ciudad. Concentrados en el relativamente pequeño ámbito urbano central y visitando “¡los diez sitios que no puedes dejar de ver!” que figuran en el itinerario obligado al que las guías reducen el total de la ciudad, la presencia del turismo abruma. Nada más penoso que verse obligado a recorrer en grupo y en fila interrumpida el potencialmente mágico itinerario de los Museos Vaticanos menos atento a los frescos de Rafael que a evitar chocar con la mochila del de delante o con quien le guía; o que tener que ir esquivando viandantes que se detienen alzando sus bastones de selfies ante cualquier cosa. Cierto que éstos pueden ser ejemplos exagerados y tópicos (o no tanto) pero sirven para ilustrar cómo algunos barrios y muchos sitios y puntos o edificios clave son victimas del éxito de las campañas a favor del turismo de masas.
Las consecuencias más visibles de tal éxito se revelan en los distintos lugares y ámbitos donde el turismo intensivo colmata y congestiona los espacios públicos, modifica y desplaza los usos preexistentes, distorsiona precios, modifica la convivencia y origina e impone cargas inmateriales a quiénes como residentes o usuarios normales de la ciudad no participan directamente en el negocio turístico. En ellos, y por ahora, el efecto llamada supera la capacidad de respuesta urbana de la ciudad y, en un ámbito mayor, su capacidad de acogida.
Ante el empacho de éxito, la ciudad que impulsa su actividad turística debe saber, y poder, albergar adecuadamente a los miles que aterrizan, desembarcan, llegan en tren o descienden de su coche tras el viaje; a todos. Pero ocurren dos cosas: una, que la oferta de alojamiento convencional homologado ni llega a tanto ni por precio o lugar sirve a todos; y dos, que para algunos, bastantes, muchos de quienes vienen, las condiciones de alojamiento no importan mucho (no necesitan servicios tipo hotel, los proporciona la ciudad o los auto gestionan); sus intereses son otros y prefieren dedicar a otras cosas, compras o actividades el dinero que quieren o pueden gastar. Las razones pueden ser muchas pero el resultado es el mismo: buscar y encontrar otro tipo de alojamiento de menor coste por noche.
En un mundo globalizado y post crisis, con contingentes turísticos más diversificados y con la extrema facilidad que brinda la contratación vía internet, muchas personas jóvenes y menos jóvenes, individualmente o en grupo, optan por ello. Y en contrapartida muchas Io facilitan alquilando espacios en su vivienda, o su vivienda, o en viviendas compradas expresamente para eso. Si fuese una actividad sujeta a condicionantes homologables a los de las demás actividades urbanas y económicas podría no haber nada anormal en ello. Pero no es así, además, el problema urbano y sociológico no está ahí.
Está en que esa modalidad de turismo y de alojamiento, se concentra en las zonas centrales o su entorno con un alto porcentaje de personas o familias a cuyas economías personales vienen bien los ingresos extra de un alquiler parcial. Está en que los demás vecinos del inmueble pueden verse afectados en términos de horarios, ruidos, seguridad u otros sin su consentimiento. Y está en que el precio del alquiler turístico por días supera con creces el de un alquiler tradicional (basta con que sea competitivamente menor que el de la hostelería convencional).
Ese mayor beneficio potencial eleva mucho el precio de los alquilares, impide que lleguen nuevos moradores, fomenta reconversiones de uso propio a alquiler intermitente e, incluso, provoca inversiones inmobiliarias que, en busca de altas rentabilidades, compran pisos existentes para cambiarlos de vivienda a turísticos. La suma de todos esos efectos altera, merma y desnaturaliza el tejido social; modifica el perfil de consumo local y por tanto el tejido comercial y de servicios; cambia el carácter y el modo de estar y relacionarse en los espacios colectivos; y, a nivel ciudad, aumenta la congestión de enclaves centrales ya congestionados.
En resumen, los que participan como usuarios o arrendadores en ese juego generan costes sociales que no reciben contrapartidas e incluso, en muchos casos, ni se analizan ni siquiera tienen en cuenta al formular políticas de inversión, de dotaciones o de mejoras locales. Unos los sufren, otros se benefician.

"En las ciudades que no nacieron por o para el turismo ni estuvieron pensadas y crecieron para recibir tal carga de visitantes, el turismo actual causa un impacto urbano indudable"

El tema de los alojamientos turísticos “irregulares” es inseparable del tema general del crecimiento global del turismo masivo. Si vienen muchos viene de todo. No hay filtros. No se puede pensar que de unos sí y de otros no; ni que a unos se les vea y a otros se los quisiera presentes durante el día para gastar y hacerlos invisibles al fin del día cual pasajeros de una flota intangible de barcos crucero que desatraca a la noche y vuelve repleto a la mañana para una desiderata de consumo y gastos. Con esa perspectiva la doble práctica inquilino eventual-arrendador habitual en los eufemísticamente llamados “apartamentos turísticos” (en realidad viviendas compartibles) no debe examinarse como si fuese un caso puntual de “competencia desleal” sino como la aparición de un modelo alternativo; un modelo en ciernes -por terminar de definir- que ha llegado para quedarse, al servicio de un sector de población que no quiere, prefiere o no encuentra cabida en los modelos tradicionales de alojamiento.
Pero no es cuestión de quedarse quietos a la espera de que el problema se ajuste por sí solo, ni hace falta profundizar mucho en el campo de la teoría. Se puede hablar de ello sin recurrir al tema general del turismo o al específico de “mejorar la calidad del turismo” (léase turismo selectivo con mayor gasto medio y menor impacto ambiental y urbano); y tampoco es preciso debatir si el incremento de la actividad vinculada al turismo es o no lo más deseable para el conjunto de la economía y la sociedad (hay quienes lo cuestionan). Aunque son temas relevantes, comenzar por ahí sería remontarse demasiado lejos en la cadena de relaciones causa efecto.
Limitando el análisis al efecto urbano directo de la actividad turística y en particular, al del nuevo modelo de alojamiento, hay amplio margen para políticas activas.
Las más obvias tienen que ver con la regulación, normalización y transparencia de la oferta y el alojamiento de poca duración en apartamientos turísticos, y requiere actuar en varios frentes:
- Regular vía ordenanzas o lo que proceda, al igual que ya se hace para cualquier vivienda o local, las condiciones exigibles al soporte físico: el apartamento turístico o equivalente.
- Fijar, como para cualquier actividad que pueda interferir con el uso residencial, las reglas para su implantación y desarrollo, así como el marco de obligaciones, responsabilidades y derechos del arrendador.
- Entender que se trata de una actividad económica y tratarla como tal a efectos de declaración, fiscalidad, etc.
- Ejercer, no hace falta decirlo, las labores de inspección, vigilancia y similares con al menos el mismo celo que para cualquier otra actividad.
Las menos obvias tienen que ver con la localización de la oferta. Al margen del intento de fijar cuotas o imponer moratorias localizadas (que en el mejor de los casos solo sirven para congelar el conflicto sin resolverlo) habría que preguntarse por qué se congregan tanto en tan determinados sitios. Tal vez porque no se ha hecho el esfuerzo de diversificar y ampliar el espacio-turismo en lugar de concentrarlo aún más reforzando su efecto llamada con inversiones y cambios de usos. Para conseguirlo habrá que reconocer, poner en valor e incluso inventar nuevos hitos, rutas y espacios que generen e integren ofertas alternativas en otros lugares de la ciudad. En algunas ciudades ya se ha hecho: Roma pone en valor un relato de lugares y monumentos dispersos; París y Londres activaron barrios o zonas alternativas, como hace New York y está haciendo Berlín; muchas ciudades del centro y norte de Europa, y alguna en España en menor grado, están activando la periferia próxima mediante ámbitos descentralizados para congresos, ferias de muestras, deporte, etc. Este tipo de “dilución expansiva” reduce el conflicto al conseguir que el impacto relativo de la concentración turística sea menor y que la experiencia turística en puntos no turísticos o menos turísticos de la ciudad sea más cercana a lo cotidiano.
Todo lo anterior son respuestas de corto plazo y algunas pueden realizarse casi de inmediato. Peo las verdaderas respuestas urbanas, de fondo, sólo se producirán cuando se reconozca que los procesos turísticos son ya parte de la realidad urbana, como antes lo fueron la industrialización, la inmigración, la terciarización o la obsolescencia funcional, procesos que las ciudades supieron resolver y encauzar con acierto. Y solo serán acertadas cuando se asuma plenamente que la ciudad es la suma indisoluble de los derechos individuales y colectivos de todos quienes en ella están, “todos”; y que, en consecuencia, su “gobernanza” está irrenunciablemente obligada a evitar y en su caso compensar los efectos de externalidades negativas que imponen cargas ocultas a cualquiera, sea quien sea.
En todo caso y yendo algo más a la raíz, no estaría de más que algunas ciudades se preguntasen si de verdad merece la pena pisar tan a fondo el acelerador del efecto llamada o si es preferible dedicar sus esfuerzos a otros modos de mejorar la ciudad para el bienestar de los ciudadanos.

Palabras clave: Turismo, Alquiler vacacional, Nuevo modelo de alojamiento.
Keywords: Tourism, Vacation rentals, New lodging model.

Resumen

Las cifras relativas al turismo impactan. En 2015 las 100 ciudades con más turismo recibieron 540 millones de visitantes internacionales frente a los 450 de 2012. No es un fenómeno pasajero ni tiene trazas de estancarse, al contrario.
Las consecuencias más visibles de tal éxito se revelan en los distintos lugares y ámbitos donde el turismo intensivo colmata y congestiona los espacios públicos, modifica y desplaza los usos preexistentes, distorsiona precios, modifica la convivencia y origina e impone cargas inmateriales a quienes como residentes o usuarios normales de la ciudad no participan directamente en el negocio turístico. En ellos, y por ahora, el efecto llamada supera la capacidad de respuesta urbana de la ciudad y, en un ámbito mayor, su capacidad de acogida.
Pero no es cuestión de quedarse quietos a la espera de que el problema se ajuste por sí solo, ni hace falta profundizar mucho en el campo de la teoría. Limitando el análisis al efecto urbano directo de la actividad turística y en particular, al del nuevo modelo de alojamiento, hay amplio margen para políticas activas.

Abstract

Tourism figures have grown and show a significant impact on urban space. In 2015, the 100 cities with most tourism had 540 million international visitors compared to 450 million in 2012. This is not a one time phenomena nor does it appear that it will stand still, quite the opposite. The effects of such successful growth can be witnessed in both spaces and areas where intense tourism clogs and congests public spaces, shifts and alters pre existent uses, distorts local prices, urban collective behaviour, and lastly, creates and imposes intangible burdens on inhabitants and local residents that naturally do not participate in tourism. In them, at least for the time being, the effects of this intense tourism go beyond the city’s ability to adequately respond and, on a bigger scale, the city’s ability to accommodate so many visitors. However, this does not mean one remains idle and waits for the problem to fix itself, nor does it require deeper theoretical examination. If we were to limit our analysis strictly to the direct impact this tourism brings to urban space, focussing specifically on the new touristic lodging economy, there is more than enough room to proactively put in place policies.