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Por: GONZALO GONZÁLEZ
Sociólogo


ALQUILER VACACIONAL

La tensión existente entre quiénes arriendan pisos para uso turístico -en general propietarios españoles que participan como oferta en plataformas online de alquiler vacacional-, el sector turístico -especialmente la industria hotelera-, las propias aplicaciones digitales de economía colaborativa -técnicamente “software de doble uso”-, las Administraciones públicas -que pretenden cumplir su papel de regulador y árbitro, de momento con cierta impotencia1- y los inquilinos de dichos inmuebles -mayoritariamente turistas extranjeros- se enmarca en uno de los tres ejes de toda vida social, económica y política, la permanente lucha entre lo público y lo privado; los otros dos antagonismos son Estado-individuo y campo-ciudad.
¿Qué arguye cada uno de los actores en favor de su posición?
En primer lugar la Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos (FEVITUR)2 considera que las diferentes normativas promulgadas por el Gobierno, las Comunidades Autónomas de Galicia, Andalucía, Aragón, Cantabria, País Vasco, Madrid, Baleares, Canarias y los ayuntamientos de Madrid y Barcelona “limitan el derecho a la competencia de la actividad de las viviendas de uso turístico en dichos territorios”. En este sentido, expresa que esta “dispersión normativa dificulta la unidad de mercado prevista en las normas comunitarias” y defiende las viviendas de uso turístico como una actividad complementaria y no competitiva al sector hotelero tachando de inadecuada la calificación urbanística terciaria en lugar de la calificación en suelo residencial que sugieren algunas normativas autonómicas3.

"La Federación Española de Asociaciones de Viviendas y Apartamentos Turísticos considera que las diferentes normativas promulgadas por el Gobierno y algunas Comunidades Autónomas y ayuntamientos 'limitan el derecho a la competencia de la actividad de las viviendas de uso turístico en dichos territorios'"

Por el contrario, y en segundo lugar, la industria turística4 considera que la normativa vigente en España es limitada y que aun siendo escasa ni siquiera se aplica. ¿Cuáles son las consecuencias de la no aplicación de la reducida normativa vigente? Fundamentalmente dos: 1º) Los establecimientos de alojamiento reglados han de cumplir cerca de 244 normativas diferentes que afectan a 24 ámbitos distintos de su actividad. En cambio, los alojamientos turísticos en viviendas solo se ven sometidos a 7 ámbitos exigidos por 5 normativas autonómicas. 2º) Se trasgrede reiteradamente la prohibición de alquilar unidades habitacionales sueltas de una vivienda, caso expresamente incluido en las normativas autónomas. En efecto, en España el 24% del mercado del alquiler turístico de viviendas se corresponde con el alquiler de unidades sueltas a través de plataformas P2P, que las aceptan sin ninguna reserva.
En tercer lugar, las aplicaciones digitales Airbnb y HomeAway (la suma de ambas representa una cuota de mercado del 51%) lanzan a la opinión pública y a las Administraciones el mensaje de que han “democratizado el turismo ayudando a las familias a llegar a fin de mes pues el modelo supone un complemento económico para el que alquila una casa o una habitación y favorece, por tanto, la economía del barrio en el que está la vivienda”5. Además, aportan cifras que reflejan el impacto económico de su actividad: Homeaway asegura que su plataforma genera un impacto de 1.000 millones de euros solo en Baleares mientras que Airbnb cifra el de su empresa en 500 millones.
Por último, la Administración pública y los inquilinos (demandantes de inmuebles de uso turístico a través de las plataformas P2P) cierran el círculo: la primera se ve impelida por su misma naturaleza a regular para mantener un orden, llevar un control (sobre todo fiscal) y garantizar los derechos y la igualdad de oportunidades de todos los afectados mientras que las asociaciones de consumidores (OCU) se muestran partidarias de una regulación pero advierten que en numerosas ocasiones se ha utilizado la protección al consumidor para sobrerregular provocando justamente el efecto contrario6.
Desde la perspectiva de la libertad económica es cierto que los países con mayor índice de apertura económica y menor carga impositiva son aquéllos que mayores cotas de crecimiento alcanzan.

Cuadro 7-Gonzalo Gonzalez Sanz

En este sentido, uno de los issues que mayor conflicto provoca es la posibilidad de que la Administración pública establezca impuestos para arrendadores y plataformas incorporándolos así a la economía “emergida”; tanto unos como otros son contrarios, pero ¿qué opinan los españoles acerca de los impuestos?8.
El 61,2% cree que pagamos muchos impuestos. Sin embargo, para el 55,6% la frase que mejor refleja su posición es que “son necesarios para que el Estado pueda prestar servicios públicos”; también la mayoría (el 54,8%) considera que en general somos poco o muy poco conscientes y responsables a la hora de pagar impuestos, la antítesis de hace dos décadas: en 1997 el 62,3% consideraba que los españoles éramos muy o bastantes conscientes y responsables. Respecto del fraude fiscal, el 66,8% de los entrevistados cree que existe mucho y el 27,8% bastante; las razones principales aducidas son la falta de control de la Administración (el 21,7%), la escasez de empleos, que obliga a aceptar cualquier trabajo aunque no se declaren los ingresos (19,4%) y los salarios bajos, que facilitan la búsqueda de otras opciones para conseguir dinero (14,1%), en este caso las mismas razones que 20 años atrás: en 1997 el 60,6% justificaba el fraude por necesidad, porque “a veces la gente no tiene más remedio que hacer trampas para salir adelante”9. Y en la actualidad, ¿hace la Administración muchos, bastantes, pocos o muy pocos esfuerzos para luchar contra el fraude fiscal? Para el 65,4% pocos o muy pocos esfuerzos.

"Airbnb y HomeAway lanzan el mensaje de que han 'democratizado el turismo ayudando a las familias a llegar a fin de mes pues el modelo supone un complemento económico para el que alquila una casa o una habitación y favorece, por tanto, la economía del barrio en el que está la vivienda'"

Queda margen, por tanto, para que la Administración ponga límites a los arrendatarios y a las plataformas P2P porque la opinión pública es favorable a la fiscalidad siempre que se emplee en servicios públicos y piensa que prácticamente no hace nada contra el fraude. Ahora bien, para combatir el “agujero negro” del fraude en el subsector del alquiler vacacional es preciso algo más que legislación porque también la mayoría lo “comprende”. ¿Qué hacer entonces? ¿Cómo salir del bucle?
A mi juicio, en la industria turística (de probado éxito) podría hallarse la clave. ¿Cuáles son las recomendaciones que propone la industria turística española relativas al alquiler para uso turístico de los inmuebles catalogados como residenciales?10.
Primero, aplicar los principios de regulación económica eficiente por parte de las Administraciones Públicas, es decir, como la regulación solo está justificada si es necesaria (mantiene un nexo causal y está dirigida a mitigar un fallo de mercado que ponga en peligro una razón de imperioso interés general), proporcionada (no existe una medida alternativa que genere menores distorsiones en el mercado) y no discrimina, en el caso del alquiler turístico de viviendas se dan los tres supuestos: su necesidad se deriva de la existencia de claras externalidades negativas sobre la convivencia vecinal, el acceso a la vivienda, los derechos de los consumidores, los derechos y prestaciones de los empleados de los nuevos modelos de prestación de servicios, la ordenación urbanística y la imagen y contribución del sector turístico español (acontecimientos recientes en Magaluf dan fe de ello); su proporcionalidad se dirige a cumplir con las necesidades mínimas de cualquier actividad, sin suponer ningún coste excesivo que suponga una barrera a su entrada en el mercado; y su existencia responde a la no discriminación frente al propio sector de alojamiento tradicional.
Segundo, no conceder un tratamiento diferencial a las viviendas de uso turístico distribuidas por plataformas de economía colaborativa so pretexto de ser prestadas por “personas físicas” porque en España el 44% de los anuncios de viviendas de alquiler en las plataformas P2P son insertados por personas jurídicas o físicas con más de una propiedad, es decir promotores, inversores y/o gestores profesionales que se benefician de las ventajas y permisividades regulatorias del uso de esta vía.
Tercero, incorporar por parte de las Administraciones Públicas la actividad de la economía colaborativa en las estadísticas oficiales de oferta de alojamiento elaboradas por el INE, de manera que permitan evaluar con periodicidad las evolución e impactos de este fenómeno.

"Desde la perspectiva de la libertad económica es cierto que los países con mayor índice de apertura económica y menor carga impositiva son aquellos que mayores cotas de crecimiento alcanzan"

Cuarto, garantizar el cumplimiento de los derechos básicos de seguridad, información y calidad en el acceso a la oferta de alojamiento por parte del consumidor, a la vez que involucrar de manera obligada a las plataformas para que participen y se corresponsabilicen en su cumplimiento: esto es, para que respondan, gracias a la gran trazabilidad de las operaciones y las facilidades telemáticas de que disponen, a principios de interés general, como son, velar por la satisfacción de las obligaciones fiscales y la seguridad nacional, informando sobre el propietario de la vivienda y de los usuarios de las mismas, como sucede con la oferta reglada.
Quinto, utilizar el sistema de planificación urbanística (basado en la calificación del suelo) para establecer instrumentos para gestionar la presión sobre los recursos naturales, promover una adecuada dotación entre las distintas actividades y funciones del territorio (residenciales, comerciales, turísticas, industriales, dotacionales, deportivas, zonas verdes y recreativas) y garantizar su convivencia para evitar externalidades negativas sobre el territorio y la población. El crecimiento exponencial del cambio del uso original de las viviendas, como lugar de residencia permanente, a su alquiler turístico por días, asemejándolo a un hotel, y las externalidades negativas que está provocando recomiendan más que nunca el uso de los instrumentos de planificación urbanística como medio para evitar que afecte a la calidad de vida de los ciudadanos, dificulte el acceso a la vivienda y distorsione el modelo urbano que se pretende promover desde el punto de vista del interés general.
Sexto, inscribir la vivienda en un registro y el condicionamiento del inicio de la actividad a la confirmación de la inscripción por los siguientes motivos: (i) protección del consumidor, al permitirle identificar claramente la vivienda y la persona responsable de su alquiler; (ii) protección de los propietarios, al desincentivar el subarrendamiento oculto; (iii) facilitación de la persecución del fraude fiscal, al identificar con un número a la vivienda y a la persona responsable de su alquiler y (iv) seguimiento estadístico de la oferta turística de viviendas; incluso, al igual que sucede con el resto de tipologías regladas, obligar a cumplimentar el libro-registro de clientes que requiere la Policía nacional, procedimiento que en la mayoría de las viviendas de uso turístico no regladas no se realiza.

1 Por ejemplo, El Mundo de Baleares (4/8/2016 y 19/08/2016)
2 Reúne a más de 125.000 apartamentos englobados en 16 asociaciones.
3 Petición de amparo presentada por FEVITUR ante la Secretaría General de la Comisión Europea en Noviembre de 2016 por la violación del derecho comunitario de la libre competencia en relación a la regulación de las viviendas de uso turístico y contra las restricciones.
4 EXCELTUR “Observaciones al estudio de la CNMC sobre nuevos modelos de prestaciones de servicios y la economía colaborativa (E/CNMC/004/15)” pp. 24-33.
5 Jornada sobre el Impacto de las Plataformas de Alojamiento Turístico' organizada por la UIB el 24 de junio de 2017
6 Jornada sobre el alquiler vacacional, Madrid, 5 de mayo de 2015.
7 Indicador publicado por el diario The Wall Street Journal y la The Heritage Foundation (libertad.org/indice).
8 CIS, Estudio 3146, “Opinión pública y política fiscal”, Julio de 2016, último publicado.
9 CIS, Estudio 2249, “Actitud ante la economía sumergida”, 12 de junio de 1997
10 Estudio de Nielsen y Ernst & Young para EXCELTUR en 2015.

Palabras clave: Arrendamientos turísticos, Inquilinos, Turismo.
Keywords: Vacation rentals, Tenants, Tourism.

Resumen

La tensión existente entre quienes arriendan pisos para uso turístico -en general propietarios españoles que participan como oferta en plataformas online de alquiler vacacional-, las Administraciones públicas -que pretenden cumplir su papel de regulador y árbitro, de momento con cierta debilidad-, los inquilinos de dichos inmuebles -mayoritariamente turistas extranjeros- y las propias aplicaciones digitales de economía colaborativa -técnicamente “software de doble uso”- se enmarca en la permanente lucha entre lo público y lo privado.

Abstract

The tension between those who rent apartments for tourist use -generally Spanish owners who participate as an offer on online holiday rental platforms-, the Public Administrations -that pretend to fulfill their role of regulator and arbiter, for the moment with some weakness-, the tenants Of these properties -mostly foreign tourists- and the digital applications of collaborative economy -technically "dual-use software"- is framed in the permanent struggle between the public and the private.