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Por: ÁLVARO DELGADO TRUYOLS
Notario de Palma de Mallorca



ALQUILER VACACIONAL

Examinados en la primera parte de este trabajo los conceptos fundamentales sobre la figura del alquiler vacacional y un diagnóstico general de la problemática que este fenómeno está generando en los diferentes lugares en los que prolifera, corresponde ahora analizar las principales soluciones legislativas que se están aplicando en nuestro país y en otros de nuestro entorno, examinando los pros y contras que dichas propuestas legales han ido encontrando para su puesta en práctica en las diferentes zonas turísticas afectadas.
Ya comentamos en la primera entrega el problema que estaba planteando en nuestro país la generalidad y la laxitud de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) como “coladero legal” para eludir la normativa municipal o autonómica, por lo general mucho más rigurosa y controladora. Muchos interesados se han aprovechado de la confusión existente entre los conceptos de arrendamiento de temporada y alquiler vacacional para arrendar masivamente sus viviendas con sujeción a la normativa arrendaticia general, o incluso con sujeción al Código Civil, huyendo así de cualquier tipo de control administrativo, e incluso tributario, de los Ayuntamientos o de las Comunidades Autónomas, y generando casos de intrusismo y competencia desleal. La reforma de la LAU realizada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, ha tratado de clarificar algo esta situación, introduciendo en el artículo 5 un párrafo adicional, letra e), para excluir de forma expresa de la aplicación de la Ley los casos de “cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

"Muchos interesados se han aprovechado de la confusión existente entre los conceptos de arrendamiento de temporada y alquiler vacacional para arrendar masivamente sus viviendas con sujeción a la normativa arrendaticia general, o incluso con sujeción al Código Civil"

Dado que la situación del alquiler vacacional ha quedado, tras la exclusión expresa de la LAU, en una especie de “limbo legal”, voy a ofrecerles ahora un esbozo de las principales soluciones legislativas, vigentes o proyectadas, que se están adoptando en nuestro país y en otros de nuestro entorno por esa normativa sectorial, con sus pros y contras, puesto que estamos tratando de una materia extremadamente compleja, con múltiples intereses en juego, y en la que resulta muy difícil que existan soluciones perfectas que satisfagan a todas las partes implicadas. Todas ellas tratan de poner freno, con mayor o menor acierto, a los principales problemas apuntados en la primera parte de este trabajo, y que básicamente son: saturación, deterioro de la convivencia, subida incesante de los precios, gentrificación, colapso de infraestructuras, competencia desleal con la industria turística tradicional y opacidad tributaria y administrativa. Las principales soluciones que se han ido adoptando, algunas de las cuales han encontrado problemas en los Tribunales de Justicia, son:
- En la Comunidad de Madrid se publicó un Decreto autonómico, el 79/2014, que prohibió el alquiler vacacional de las viviendas por un periodo inferior a cinco días. Este Decreto fue anulado por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en Sentencia de 31 de mayo de 2016 (Sección 8ª de la Sala de lo Contencioso-Administrativo), estimando el recurso de varias asociaciones de particulares y de la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia. El Tribunal consideró el Decreto contrario a la normativa europea, y no justificada la restricción de la competencia que establecía ni en la protección del usuario turístico ni en la presunta opacidad fiscal. Fue ésta la primera victoria judicial de la economía colaborativa frente al sector hotelero tradicional.
- En las Islas Canarias se publicó un Reglamento autonómico, el 113/2015, que desarrollaba la Ley Turística de Canarias, y en el que se establecía un criterio de “zonificación” -esto es, que permitía el alquiler vacacional en ciertas zonas no turísticas y lo prohibía en las urbanizaciones turísticas-, que establecía la obligatoriedad de inscripción en un registro previo y un periodo de quince días desde una “declaración responsable” del propietario para iniciar la actividad, y que prohibía el alquiler de habitaciones sueltas. Los artículos de ese Decreto que regulaban estas tres cuestiones fueron anulados por el Tribunal Superior de Justicia de las Islas Canarias en Sentencia de 21 de marzo de 2017 (Sala de lo Contencioso-Administrativo), estimando el recurso de la Federación Española de Viviendas de Uso Turístico y Apartamentos Turísticos, y de la Comisión Nacional de los Mercados y de la Competencia. El Tribunal consideró que las exclusiones establecidas por la “zonificación” carecían de cobertura legal, infringiéndose claramente la libertad de empresa y la libertad de prestación de servicios, y limitando la oferta turística sin justificación suficiente.

"Vemos que en todos los lugares donde se da el alquiler vacacional existe un importante conflicto entre muchos intereses contrapuestos, y que las regulaciones que van apareciendo tratan de conciliarlos con mayor o menor fortuna"

- En Andalucía se publicó el Decreto autonómico 28/2016, de 2 de febrero, estableciendo también las exigencias de registro público y declaración responsable previa al inicio de la actividad. La normativa andaluza regula solo los alquileres en zonas urbanas, y permite alquilar la vivienda completa con un máximo de quince ocupantes o hacerlo por habitaciones, con un máximo de seis personas, sin que pueda haber más de cuatro personas por habitación, exigiendo obligatoriamente la instalación de aire acondicionado de mayo a septiembre y de calefacción de octubre a abril.
- En la Comunidad Valenciana se publicó el Decreto autonómico 92/2009, de 3 de julio, estableciendo un registro obligatorio de los alquileres vacacionales solo para el caso de que sean realizados por empresas, prohibiendo las cesiones a terceros del uso de la vivienda turística y prohibiendo la presencia simultánea de usuarios turísticos en un mismo alojamiento con distintos contratos, aun cuando ocupen habitaciones diferentes.
- En Cataluña existe un Proyecto de Decreto de Reglamento de Turismo aparecido en agosto de 2016, cuyo borrador ha sido objeto de información pública y numerosas alegaciones, al ser considerado limitativo de la competencia por contener un buen número de restricciones al alquiler vacacional innecesarias y desproporcionadas: inscripción obligatoria, limitación de un máximo de veinte personas por vivienda y cinco por habitación, establecimiento de distintivos de señalización, exigencia de informe a los demás vecinos de la finca, etc.
- También se está elaborando la normativa autonómica en las Islas Baleares, que pretende establecer también criterios restrictivos basados en la zonificación (prohibición de la actividad en determinadas partes del territorio, como ciertas zonas urbanas o especialmente turísticas), en la inscripción obligatoria, en la prohibición de la actividad en viviendas plurifamiliares, en la limitación del número de viviendas vacacionales que podrá comercializar cada propietario y en el número mínimo de días que se podrán comercializar. Otras Comunidades como País Vasco, Asturias o Aragón también han puesto en marcha normativas con aspectos comunes como el registro obligatorio de la vivienda, la declaración responsable de inicio de actividad o la inclusión del número de registro en la publicidad comercial que se haga del alojamiento. Por su parte Extremadura y Castilla y León están también trabajando en su nueva normativa autonómica en esta materia.
- Y, fuera de nuestras fronteras, encontramos ejemplos importantes como el de la ciudad de Nueva York, donde se ha aprobado una Ley que prohíbe y sanciona los alquileres inferiores a treinta días, con importantes multas económicas que pueden alcanzar los 7500 dólares, aunque permite al propietario que habite su vivienda alquilar habitaciones por menos tiempo. En París se exige un permiso municipal a las viviendas de uso vacacional y la actividad paga impuestos, una tasa turística desde al año 2015. En Berlín, ante la gran subida del precio de los alquileres, la Municipalidad prohibió en mayo de 2016 alquilar pisos por periodos breves, regulando las denuncias vecinales para que los propios vecinos delaten las infracciones a la norma. La dificultad de realizar inspecciones está complicando el control y su puesta en práctica. Por su parte, en Amsterdam el Ayuntamiento ha endurecido hasta 20500 euros las multas contra el alquiler ilegal de casas, exigiendo el permiso de la comunidad, limitando la estancia a cuatro personas por vivienda y organizando además un sistema de cobro de impuestos a la actividad.

"En los próximos meses iremos viendo de qué manera se va configurando un término medio legislativo que proporcione la mínima seguridad jurídica y el imprescindible control administrativo, y que a la vez resulte aceptable para todas las partes con intereses en conflicto y conciliable con el Derecho de la Unión Europea"

En definitiva, vemos que en todos los lugares donde se da el alquiler vacacional existe un importante conflicto entre muchos intereses contrapuestos, y que las regulaciones que van apareciendo tratan de conciliarlos con mayor o menor fortuna. Las más restrictivas están encontrando ya la oposición de los Tribunales de Justicia, al considerar que vulneran las reglas del libre mercado y de la libre competencia, e incluso ciertas Directivas de la Unión Europea. Hay todavía algunos recursos pendientes ante los Tribunales de Justicia y varias normas autonómicas y municipales en curso de elaboración. En los próximos meses iremos viendo de qué manera se va configurando un término medio legislativo que proporcione la mínima seguridad jurídica y el imprescindible control administrativo, y que a la vez resulte aceptable para todas las partes con intereses en conflicto y conciliable con el Derecho de la Unión Europea, teniendo en cuenta que las diferentes resoluciones judiciales que van apareciendo están resultando cruciales para matizar y encauzar las normas aún no promulgadas por los diferentes Ayuntamientos y Comunidades Autónomas.

Palabras clave: Alquiler vacacional, Turismo, Ley de Arrendamientos Urbanos, Regulación administrativa sectorial.
Keywords: Holiday rentals, Tourism, Urban Leases Act, Sector-specific administrative regulation.

Resumen

El fenómeno del alquiler de viviendas con fines vacacionales está causando una auténtica revolución en la vida de muchas ciudades de todo el mundo, especialmente en las zonas turísticas, muchas de ellas situadas en España. La figura plantea un serio dilema legal entre el puro interés privado de los propietarios arrendadores de viviendas y el necesario control público en defensa de los derechos de los usuarios y de todos los ciudadanos en general. El análisis de dichos problemas y el examen de las diferentes soluciones legislativas propuestas para paliarlos constituyen el objeto principal de este trabajo.

Abstract

The phenomenon of renting properties for holiday purposes is causing a real revolution for life in many cities all over the world, especially in tourist areas, many of them located in Spain. The issue poses a serious legal dilemma between the pure private interest of owners renting their properties and the public control required to defend the rights of users and all citizens in general. An analysis of said problems and an examination of the various legislative solutions proposed to cope with them is the main focus of this study.