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Por: IGNACIO MALDONADO RAMOS
Notario de Madrid



RETOS URGENTES DEL MERCADO HIPOTECARIO

El del consumo es uno de los sectores donde se ha evidenciado la enorme influencia de la revolución operada por Internet, con la difusión de las llamadas redes sociales y la comunicación P2P1. Productos novedosos, que antes hubieran precisado de una concienzuda campaña de marketing o de la labor constante y entregada de agentes comerciales o viajantes de comercio, hoy se ofrecen, una vez finalizados y de modo simultáneo, a una cantidad incalculable de potenciales adquirentes. Dado que la posibilidad de uso y adquisición es también inmediata gracias a esos mismos medios de comunicación, se multiplican las transacciones y ventas hasta niveles antes insospechados. Esto, combinado con los avances que también se han producido en el “mundo real”, singularmente en lo que se refiere a la logística, está alterando de modo sustancial las estructuras clásicas del comercio, abocando numerosos sectores del mismo a la desaparición, como ya ha ocurrido en otros ámbitos productivos2.
Era cuestión de tiempo que este fenómeno se llegase a extender a sectores tradicionalmente más cerrados y conservadores, singularmente el de la propiedad inmobiliaria. Así, las facilidades proporcionadas por la difusión en las redes extienden el campo de potenciales usuarios y adquirentes, difunden los bienes y productos ofrecidos al mercado y facilitan las transacciones entre los contratantes, introduciendo poco a poco elementos que dinamizan considerablemente este tradicional mercado.

Al mismo tiempo, los elementos de concreción y certeza que aportan los nuevos canales facilitan las posibilidades de intercambio entre los interesados, de tal manera que aumenta la posibilidad de coexistencia de diversos sujetos aprovechándose de los rendimientos de un mismo bien, llegando a plantarse si este fenómeno podría provocar también un vuelco en las concepciones clásicas que rigen dicho sector.
Al respecto hay que señalar que, en realidad, la simultaneidad de varios aprovechamientos sobre el mismo objeto es casi tan antigua como la misma propiedad. Los textos jurídicos más remotos ya reconocen figuras jurídicas, como las servidumbres o el usufructo, que suponen la multiplicidad de titulares sobre un inmueble determinado, diferenciando sus utilidades. Esa posibilidad ha ido desarrollándose con el tiempo, siempre al socaire de los progresos técnicos y del desarrollo humano de las sociedades.
A título de ejemplo, en lo referente a los terrenos rústicos, cabe citar la clásica coexistencia entre los derechos de pasto y de arbolado, o entre el cultivo y la caza. Tampoco han faltado fórmulas especiales, ancladas en el mismo Derecho Romano, que consiguieron la modernización de los cultivos, si bien provocando al cabo serios problemas políticos y sociales, como la clásica rebassa morta.
También en el ámbito propiamente urbano se han buscado desde antiguo soluciones para permitir aprovechamientos de personas diferentes sobre un mismo inmueble, especialmente en épocas de escasez de vivienda, como era el caso de los realquilados en los años de la posguerra o, más recientemente, las llamadas camas calientes de los inmigrantes. No han faltado tampoco ejemplos en ámbitos menos dramáticos, como la llamada multipropiedad o time sharing, actualmente obsoleta, sobre todo por el desarrollo de los alquileres vacacionales o de corta estancia, tan polémicos3.

"Las facilidades proporcionadas por la difusión en las redes extienden el campo de potenciales usuarios y adquirentes, difunden los bienes y productos ofrecidos al mercado y facilitan las transacciones entre los contratantes, introduciendo poco a poco elementos que dinamizan considerablemente este tradicional mercado"

Pero lo que ahora vemos es la posibilidad del desarrollo de la multiplicidad de sujetos titulares de los aprovechamientos inmobiliarios como un fenómeno social, gracias a los avances técnicos telemáticos antes reseñados, pero sin que se pretenda innovar en el ámbito propiamente jurídico. Por el contrario, las transacciones que se efectúen en esos nuevos ámbitos se apoyarían en figuras contractuales clásicas, como el contrato de arrendamiento, la constitución de sociedades mercantiles o la misma compraventa de inmuebles. Para ello, los promotores inciden, para difundir estos productos, en las ideas de comunidad y cooperación. Ahí se encuentran, a título de ejemplo, el coworking, donde varios profesionales o empresarios comparten un espacio de trabajo y unos servicios auxiliares, sin crear ningún vínculo asociativo entre ellos. También el crowdfarming, en donde el titular de una explotación agrícola o similar individualiza una determinada unidad productiva (árbol, huerto, colmena, etc.) y la vincula con carácter exclusivo con un consumidor. Éste asume los gastos de su plantación, crecimiento o desarrollo, recibiendo con exclusividad o preferencia, sin mayor coste, los productos que de dicha unidad se obtengan4.
En conexión con estas iniciativas, en los últimos tiempos se han desarrollado también nuevas formas de acceso a la financiación, tan necesaria siempre para los emprendedores. El endurecimiento, y a veces anquilosamiento, de las condiciones de las entidades de crédito tradicionales, así como la reducción considerable de los rendimientos del ahorro, todo ello unido una vez más al vigoroso impulso de las comunicaciones on line, han alumbrado la posibilidad de que personas interesadas en obtener una rentabilidad y al mismo tiempo participar en proyectos atractivos por su novedad (startups), puedan contactar con los empresarios precisados de obtener financiación, a través de una página web o plataforma, al efecto introducida en la red. A las personas interesadas en producir esa colaboración se las suele denominar business angels o angels investors, e incluso “padrinos”, y a la actividad así desarrollada crowdfunding. En muchos casos su aportación no es solo monetaria, sino que también asesoran en materia de marketing o publicidad, e incluso pueden aportar útiles contactos personales. Lógicamente, no prestan sus servicios o su dinero gratuitamente, pero, aunque no han faltado casos en los que ciertos emprendedores se han visto atrapados por auténticos tiburones financieros, lo cierto es que es un fenómeno que en general presta un estimable servicio y continúa en expansión.

"Se incide en las ideas de comunidad y cooperación. Encontramos, a título de ejemplo, el coworking, donde varios profesionales o empresarios comparten un espacio de trabajo y unos servicios auxiliares, sin crear ningún vínculo asociativo entre ellos. También el crowdfarming, en donde el titular de una explotación agrícola o similar individualiza una determinada unidad productiva y la vincula con carácter exclusivo con un consumidor"

Pero quizá el elemento más importante de esta peculiar relación sea el intermediario que pone en común a empresarios y financiadores, generalmente a través de sus aplicaciones en la red. La posibilidad de que sus actividades canalicen importantes cantidades de dinero procedentes de una multiplicidad de personas ha llamado la atención del legislador, que ha optado por insertarlas dentro de la regulación del sector crediticio, considerándolas formas de financiación alternativas. En España se ocupa del tema la Ley de 27 de abril de 2015, de Fomento Empresarial, cuyo título V regula estas entidades bajo la denominación de “Plataformas de Financiación Participativa” (reducida, como no podía ser menos, al consabido acrónimo, en este caso PFP). Básicamente, se las somete a autorización previa de la CNMV y se restringe su ámbito a la intermediación entre un colectivo de inversores y los promotores de un determinado proyecto de negocio. Es decir, solo participan en éste de modo indirecto. Hasta la fecha se han inscrito algo más de veinte entidades, lo cual indica al parecer un crecimiento sostenido, aunque no extraordinario.
Nada parecía impedir que esta fórmula para la captación vía red de personas interesadas en aportar capital se pudiera emplear para desarrollar una inversión propia, es decir, de un modo directo. Y así se ha intentado hacer en el ámbito del sector inmobiliario tradicional. En este caso, se oferta la posibilidad de adquirir una participación de un inmueble junto con otros inversores, para obtener una rentabilidad, bien por las plusvalías tras su venta, bien por los réditos obtenidos por su alquiler. Lo habitual es que se constituya una sociedad, destinada a adquirir el inmueble que en cada caso constituya el proyecto de inversión, y se publicite el mismo en la red. Una vez obtenidas las oportunas adhesiones, se introduce a los interesados, mediante una ampliación de capital, y se adquiere el objeto en cuestión. El beneficio al cabo obtenido, sea por su reventa o sea por el arrendamiento, tributará como rendimiento del ahorro. Al final, una vez dispuesto su patrimonio, la sociedad se disolverá y liquidará, sin mayor coste fiscal para el inversor, lo que aumenta el atractivo de la operación, por otra parte no exenta de riesgos.

"Esta novedosa iniciativa ha tropezado con las sospechas de la propia Comisión Nacional del Mercado de Valores, ya que uno de los requisitos de las Plataformas de Financiación Participativa es precisamente que la financiación solicitada sea para un proyecto de un tercero, no para actividades de la propia plataforma"

Sin embargo, esta novedosa iniciativa ha tropezado con las sospechas de la propia Comisión Nacional del Mercado de Valores, ya que uno de los requisitos de las PFP es, como se ha dicho antes, precisamente que la financiación solicitada sea para un proyecto de un tercero, no para actividades de la propia plataforma. Por eso, han difundido sus dudas acerca de la legalidad de los crowdfunding directos, como sería el caso últimamente descrito. Miembros de este sector han contestado negativamente, señalando que, lejos de estar en una especie de limbo jurídico, como se ha llegado a afirmar, su actividad es plenamente lícita y queda amparada por toda la legislación mercantil vigente. De momento, y a la espera de que el legislador decida extender la regulación a las plataformas directas, las principales empresas del sector están optando por acogerse al régimen actualmente en vigor, y operar como intermediarios a favor de promotores externos.
Con ello, parece cerrarse por ahora la posibilidad de que el fenómeno de la expansión a través de Internet de los proyectos de negocios llegue plenamente al sector inmobiliario. Los interesados en conseguir su colectivización, adquiriendo la condición de propietarios de una determinada parte indivisa de una casa o de un local, parece que deberán conformarse con asumir el papel de business angels… lo cual no es poco, de momento.

1 Person to person, en inglés.
2 Como el caso de los hoy casi extinguidos “compact-disc”, lo cual no deja de parecer un ejemplo de justicia poética, ya que dichos soportes habían a su vez reducido considerablemente los, para muchos, entrañables antiguos discos de vinilo.
3 Al respecto de los problemas generados por este fenómeno, hay que citar los interesantes artículos de nuestro compañero Álvaro Delgado Truyols, publicados en los números 73 y 74 de esta Revista.
4 En este caso, la atribución de dichos rendimientos es inmediata, superando así la incertidumbre de otras iniciativas, como la llamada inversión en maderas nobles, de no muy feliz recuerdo.

Palabras clave: Consumo, Internet, P2P, Logística, Propiedad inmobiliaria, Coworking, Crowdfarming, Crowdfunding, Business angels, Plataformas de Financiación Participativa (PFP).
Keywords: Consumption, Internet, P2P, Logistics, Real Estate Property, Coworking, Crowdfarming, Crowdfunding, Business Angels, Participatory Financing Platforms (PFP).

Resumen

La extraordinaria expansión de las comunicaciones sociales en el sector del comercio, con las plataformas P2P y el desarrollo de la logística han propiciado la aparición de instrumentos de captación de fondos del público a través de plataformas colectivas, en sectores muy variados, y entre ellos el de la propiedad inmobiliaria. Sin embargo, la regulación legal hasta el momento contempla solo las que buscan intermediar en el sector (PFPs), haciendo dudosa la viabilidad de las destinadas a financiar proyectos propios.

Abstract

The extraordinary expansion of social communications in the commerce sector, with the P2P platforms and the development of logistics, have led to the emergence of instruments to raise funds from the public through collective platforms, in very varied sectors, among them the real estate property. However, the legal regulation so far contemplates only those that seek to intermediate in the sector (PFPs), making doubtful the feasibility of those destined to finance own projects.