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Por: JOSÉ RAMÓN COUSO PASCUAL
Abogado. Consejero Delegado de Chávarri Abogados



RETOS URGENTES DEL MERCADO HIPOTECARIO
 

Las consecuencias de la gran crisis no han terminado. El sector bancario español ha conseguido disipar los enormes riesgos que se cernían sobre él en 2012, lo que le permite afrontar con buenas perspectivas los grandes retos tecnológicos, la aparición de nuevos competidores extrabancarios y la actual estrechez en los márgenes del negocio tradicional. Pero es evidente que, en estos últimos años, hemos asistido a obligados procesos de concentración bancaria y, también, a la aparición de agentes gestores de activos problemáticos que aglutinan ingentes carteras de activos “tóxicos” bancarios procedentes de operaciones financieras dudosas. ¿Constituye este proceso de concentración en los denominados “Servicers” y en los Fondos inversores una consecuencia más de la gran crisis padecida?

 "Ahora es el momento para abordar el desagüe de estos préstamos tóxicos, ya que el ciclo positivo no durará siempre"

En mi opinión, resulta incuestionable que la crisis bancaria está en el origen de este proceso de concentración del negocio bancario en grandes Entidades Financieras, pero también lo está detrás de la tendencia a la transformación y a la profesionalización del negocio “malo”, esto es, el de las recuperaciones de deuda morosa (NPL’s) y al de la gestión de activos adjudicados (REO’s). 
El gran paso inicial se dio de la mano de la Troika como consecuencia de un desbocado crecimiento de la morosidad en 2012 en algunas entidades financieras, en su mayoría antiguas Cajas de Ahorro, lo que determinó la creación, a finales de ese año, de Sareb, sociedad cesionaria de miles y miles de préstamos e inmuebles de las entidades bancarias rescatadas (“Cedentes”). Con la puesta en marcha de Sareb se propició la gestión unitaria y profesionalizada de una gigantesca cartera de activos (se pagó por ella más de 50.000 MM €) destinada a ser liquidada de manera ordenada y racional para mantener un difícil equilibrio: de una parte, no inundar el mercado con una oferta que hubiera lastrado la recuperación inmobiliaria y, de otra, proporcionar un marco estable y seguro a los potenciales inversores que pudieran estar interesados en precios atractivos, y todo ello, amortizando deuda con garantía pública para que los contribuyentes salieran lo menos perjudicados que fuera posible por los efectos de la crisis bancaria. 

"La crisis bancaria está en el origen de este proceso de concentración del negocio bancario pero también lo está detrás de la tendencia a la transformación y a la profesionalización del negocio 'malo'"

Aumento de cesiones de carteras a fondos extranjeros
El sostenido y estrecho margen de tipos de interés no ha facilitado estos últimos años la recapitalización de nuestros Bancos que han debido acudir, entre otras vías, al aumento de capital, al refugio en filiales y participadas del exterior y a la rentabilidad de otros sectores para robustecer sus cuentas de explotación, pero también a la venta de carteras problemáticas con la doble finalidad de conseguir liquidez y evitar incrementar dotaciones al sanear sus balances.
En 2018 el panorama del mercado inmobiliario ha cambiado sustantivamente. Abundan las noticias relativas a la imparable subida del precio de la vivienda y aunque las compraventas sufren algunos altibajos mensuales, la tendencia justifica el optimismo de los agentes del sector. Algunas entidades, como Bankia, han vuelto decididamente a la financiación selectiva a promotoras inmobiliarias y varios fondos extranjeros han adquirido importantes carteras de inmuebles adjudicados o de créditos vinculados a garantías hipotecarias, como es el caso del Fondo Blackstone al Banco Santander (por 15.000 MM € procedentes del absorbido Banco Popular) o de Cerberus Capital Management LP al BBVA (por 13.000 MM €).
Este vigoroso entorno relacionado con el “ladrillo” está motivado, en gran parte, por la recuperación económica global, pero también por el apetito inversor ante la atractiva política desinversora de los Bancos y a la exigencia de mayores dotaciones contables.
La tendencia, sin embargo, no ha finalizado, porque se sigue anunciado por parte de otros acreedores bancarios nuevos procesos de cesión de carteras, lo que es observado con interés y simpatía por las Autoridades Bancarias, según el informe de 21 de febrero de este mismo año de S&P.
Sareb comunicó este pasado mes de marzo la creación de una sociedad conjunta (proyecto Ebro) con alguno de los grandes fondos internacionales, vehículo en el que residenciaría 10.000 MM € de préstamos hipotecarios en la que Sareb tendría una participación minoritaria, operación societaria con el objetivo de formalizarse a finales de 2018 o principios de 2019.
Otra importante vía de desagüe de activos adjudicados para la Banca, y que continuará incrementando su ritmo en 2018, es la procedente de las ventas de pisos adjudicados (retail), ventas que durante 2017 han ascendido a 6.955 MM € en el global de los Bancos del Ibex 35, lo que ha supuesto un incremento de ventas de un 6% frente a la cifra alcanzada en 2016; estas ventas de pisos se efectúan, en gran medida, por las sociedades gestoras de activos que colaboran con los Bancos, los denominados “Servicers” tales como Aliseda, Anida, Servihabitat, Solvia, Altamira, Haya Real Estate, Anticipa, Aktúa, etc. 

"El estrecho margen de tipos de interés no ha facilitado estos últimos años la recapitalización de nuestros Bancos que han debido acudir, entre otras vías, a la venta de carteras problemáticas con la doble finalidad de conseguir liquidez y evitar incrementar dotaciones"

El regulador bancario insiste en el saneamiento
En el discurso inaugural pronunciado por el presidente del BCE y de la Junta Europea de Riesgo Sistémico, en la segunda conferencia anual de la JERS, el 21 de septiembre de 2017, Mario Draghi insistió en que: “Pese a los últimos avances, el nivel de préstamos dudosos (non-performing loans, NPL) en el balance de las entidades de crédito europeas continúa siendo alto. Al final de 2016, el volumen de préstamos dudosos brutos del sector bancario de la UE estaba en torno a un billón de euros. Esta cifra no tiene en cuenta, no obstante, el importante papel de los préstamos garantizados en Europa. Por ejemplo, incluyendo los activos de garantía y las provisiones, la cobertura de los préstamos dudosos alcanza una media del 82 % en la zona del euro. En cualquier caso, la rentabilidad de las entidades de crédito se ve afectada por la menor rentabilidad que aportan los préstamos dudosos, dado el peso de las exposiciones brutas sobre los activos totales: los préstamos dudosos brutos representan el 4 % de los activos totales de las entidades de crédito de la zona del euro, frente a solo el 0,8 % en el caso de las estadounidenses.”

"La Comisión Europea ha anunciado recientemente el endurecimiento de las provisiones bancarias, el desarrollo de mercados secundarios específicos para activos dudosos bancarios y la promulgación de una nueva Directiva para reforzar los procedimientos extrajudiciales de liquidación"

De otra parte, desde la Comisión Europea su vicepresidenta Valis Dombrovskis ha anunciado recientemente el endurecimiento de las provisiones bancarias, el desarrollo de mercados secundarios específicos para activos dudosos bancarios y la promulgación de una nueva Directiva para reforzar los procedimientos extrajudiciales de liquidación. Según datos de la Comisión Europea, el porcentaje de activos morosos en la Banca Española es del 6,3% y cuenta con una cobertura de provisiones del 59,2 %, pero hay, al menos, otros 6 países donde el porcentaje es superior al 15%, como Irlanda (15,4%), Italia (15,7%), Croacia (15,8 %), Bulgaria (18,6%), Grecia (50,4%) y Chipre (51,3%).
Junto a estas advertencias que, sin duda, están dirigidas a incentivar, aún más, el proceso de enajenación de activos “improductivos” por parte de la Banca, hay que destacar que Elke König, presidente de la Junta Única de Resolución, organismo de la Unión Europea encargado de la gestión de las situaciones de insolvencia bancaria, manifestaba hace unas semanas que: “…el Banco Central Europeo está insistiendo mucho en que las entidades reduzcan sus activos improductivos”, insistiendo en que ahora es el momento para abordar el desagüe de estos préstamos tóxicos, ya que el ciclo positivo no durará siempre.
La Agencia calificadora de riesgos Fitch sostiene (según se publica en abril 2018) la opinión de que el sector bancario español tardará unos años más en completar la limpieza de sus balances en cuanto de activos “improductivos” derivados de la gran crisis inmobiliaria, a pesar de las urgencias regulatorias y de la necesidad de desaguar los activos adjudicados o en vías de adquisición, procedentes de ejecuciones hipotecarias en curso, eventuales daciones en pago o liquidaciones concursales.

El inversor valora la garantía hipotecaria y el cedente facilitar su realización
¿Qué problemas prácticos tienen los Bancos y Servicers en la gestión diaria de estos inmuebles ya adjudicados y de las operaciones financieras con garantía hipotecaria que motivarán una previsible adjudicación a los acreedores de los mismos?
Toda operación financiera con garantía hipotecaria tiene un valor intrínseco, al margen de la posible solvencia de prestatario y fiadores, ese valor es, por supuesto, el de su garantía hipotecaria o “colateral”; no obstante, el coste financiero temporal y material que supone adquirir, gestionar y sanear ese futuro “REO” (Real Estate Owned) o activo adjudicado es el quid de la cuestión. Para alcanzar la adjudicación del inmueble hipotecado o, incluso, para cobrar el préstamo mediante la venta a un tercero del “colateral” desde el balance del deudor/prestatario (lo que aligera el proceso y evita costes fiscales y de gestión), es necesario iniciar un procedimiento judicial, implementar la solución paccionada en sede concursal o alcanzar un acuerdo extrajudicial, si ello es posible, teniendo en cuenta la existencia e importe de las cargas preferentes.

"Ahora es el momento para abordar el desagüe de estos préstamos tóxicos, ya que el ciclo positivo no durará siempre"

En mi opinión, hay que diferenciar claramente el universo de los NPL’s (Non-performing loans), o préstamos dudosos y muy dudosos en reclamación judicial (o en fase previa prejudicial) de la problemática de los inmuebles ya adjudicados o REO’s. 
En cuanto a los NPL’s su posible monetización dependerá de la duración del procedimiento (judicial o extrajudicial) para la adquisición del inmueble hipotecado (“colateral”), de su efectiva puesta en comercialización y del valor de mercado que tenga en ese momento. La conjunción de estos tres factores determinará el potencial precio de una eventual venta de una operación hipotecaria, a saber, cuándo va a producirse la efectiva adjudicación del inmueble hipotecado, cuándo voy a poder venderlo y cuál será su precio de mercado en ese día futuro.
Uno de los problemas más relevantes es, precisamente, el de gestionar el proceso de adquisición del “colateral” de manera segura y rápida; en algunos casos los problemas surgen incluso antes de iniciar una ejecución hipotecaria: hay una especial incidencia en la conformación del título de ejecución válido, por la dificultad de reunir las copias de carácter ejecutivo de sucesivas operaciones de financiación, especialmente en préstamos a promotores inmobiliarios; refiramos un caso habitual en esta tipología, como pueda ser el de un préstamo dado para la adquisición de un suelo, posteriormente ampliado en su importe o en el plazo, luego novado a préstamo para la promoción, después modificado, de nuevo, en capital o duración, más tarde traspasado a otra Entidad Bancaria (recordemos los casos de Cajas de Ahorro que aportaron su negocio bancario a diversos Bancos desde 2010) e, incluso, traspasado posteriormente ministerio legis a Sareb.

"En cuanto a los NPL’s su posible monetización dependerá de la duración del procedimiento (judicial o extrajudicial) para la adquisición del inmueble hipotecado ('colateral'), de su efectiva puesta en comercialización y del valor de mercado que tenga en su momento"

Además de los problemas iniciales de conformación del título de ejecución, no es menor la actual problemática de los procesos de ejecución hipotecario contra particulares, a la espera de la anunciada reforma de la Ley Hipotecaria, a lo que se une la disparidad de criterios judiciales en las distintas Audiencias Provinciales y la suspensión en algunos Juzgados de las ejecuciones hipotecarias a la espera del pronunciamiento del Tribunal de Justicia de la Unión Europea respecto de la cuestión prejudicial planteada por nuestro Tribunal Supremo el 8 de febrero de 2017 sobre el alcance de la declaración de abusividad de una cláusula de vencimiento anticipado en un contrato de préstamo hipotecario con consumidores, tras la Sentencia del TJUE de 26 de enero de 2017. 
De igual modo, muchos procesos concursales, incluso los que se iniciaron en 2008, aún se encuentran en fase de liquidación y pendientes de la adjudicación de los activos a los acreedores bancarios; en más de un 95 % de los supuestos la conclusión de estos procesos concursales implica la liquidación de la sociedad, con la consiguiente pérdida de la actividad empresarial y productiva y la muy previsible adjudicación de los inmuebles hipotecados a los acreedores bancarios, en muchos casos vandalizados, con pérdida de su calificación urbanística, con situaciones de “okupación” ilegítima, etc.
Las dificultades por parte de los acreedores bancarios para la adquisición del “colateral”, esto es, para poder resarcirse del impago de las operaciones financieras mediante la adjudicación de los inmuebles hipotecados, no son pocas, según lo que hemos comentado, pero lo más relevante es la incertidumbre temporal: ¿cuándo podrá adquirir o liquidar esa garantía hipotecaria con seguridad jurídica?

Maximizar el valor de los activos
Ante el reto del saneamiento de los balances bancarios enajenando carteras de impagados o de activos inmobiliarios adjudicados, se plantea la necesidad de maximizar el valor de los mismos: ¿Es esto posible?, ¿cómo pueden incrementarse el valor de los llamados “activos improductivos” para que el importe de una eventual transacción reporte un mayor ingreso para la Entidad Bancaria?, ¿cómo pueden los Acreedores Bancarios maximizar los precios de las transacciones de carteras o la ventas singulares de activos?
Un préstamo hipotecario cuyo deudor no es solvente pero que cuenta con un “colateral” interesante, tendrá mucho más valor cuando más cercana y jurídicamente segura sea la posibilidad de su enajenación: bien porque sea posible transacción (dación en pago, venta a tercero desde el balance del prestatario, etc.), bien porque, si no cabe esa solución negociada, ese préstamo ya está demandado y avanzado el trámite judicial, bien porque ya está adjudicado e inscrito el inmueble, en cuyo caso será mucho más valioso, a la espera de verificar la situación de cargas y gravámenes y la ocupacional. El valor máximo del activo adjudicado se obtiene, en pura lógica, cuando está disponible para la venta, sin cargas, con una situación posesoria conocida y sin otro obstáculo para su comercialización. Por el contrario, el valor será muy inferior si no cabe un acuerdo extrajudicial y ni tan siquiera se ha interpuesto una demanda de ejecución hipotecaria.
Como decíamos antes, la problemática de los REO’s es muy distinta de la de los NPL’s; una vez tengamos evidencia temporal inminente de que el Banco va a adquirir el inmueble, el saneamiento jurídico de los activos adjudicados o en vías de adjudicación es determinante para que se pueda maximizar el valor de los mismos.

"Un préstamo hipotecario cuyo deudor no es solvente pero que cuenta con un 'colateral' interesante, tendrá mucho más valor cuando más cercana y jurídicamente segura sea la posibilidad de su enajenación"

Pero los Bancos, aunque soporten una gran presión del Regulador Bancario, no pueden malvender sus activos: tienen que lograr el máximo valor factible de los mismos y conseguir, por tanto, el mayor ingreso posible para su cuenta de explotación. Aunque haya una evidente razón contable que aconseje la venta de activos “tóxicos” por tener ya provisionadas esas operaciones dudosas, y a pesar del empuje del Regulador Bancario para proceder a este desagüe de activos “improdutivos”, debe tenerse muy en cuenta que obtener el máximo valor dependerá, en gran medida, de la capacidad para sanear jurídicamente esos REO’s, de resolver las dificultades derivadas de la reclamación judicial, de la efectiva puesta en comercialización y del acortamiento de los plazos recuperatorios.
En el momento actual la venta de los activos adjudicados o en vías de adjudicación resulta crucial, con una premisa fundamental: maximizar el valor de los mismos.
La oportunidad clara de negocio para los fondos inversores ante la situación del mercado español y de otros países europeos como Italia, en cualquier caso, dependerá en gran medida del proceso de saneamiento de las carteras adquiridas a las Entidades Bancarias. Los llamados “Servicers”, que han llegado al mercado para quedarse y, sin duda, son esenciales en el proceso recuperatorio, aportan interesantes oportunidades al mercado inmobiliario y, claro está, tienen la evidente orientación de obtener el mejor rendimiento para su inversión. Si los Fondos adquieren carteras sin sanear jurídicamente, deberán hacerlo después. Si no están depuradas las cargas y gravámenes de los inmuebles cedidos o no están confirmadas la situación urbanística y la posesoria de los mismos, su incidencia fiscal o las contingencias registrales, catastrales o los riesgos reputacionales, los Fondos cesionarios deberán hacerlo para maximizar el valor de los REO’s cedidos.
Para que el importe de una venta de carteras sea lo más elevado posible o para que un Fondo obtenga el mayor retorno a su inversión, cuando la negociación no es posible en un asunto concreto, por la inviabilidad material o su dificultad legal, la mejor fórmula es aportar soluciones prácticas y jurídicas al proceso. El saneamiento jurídico debe industrializarse y enriquecerse con la contribución de una experiencia jurídica exigida para situaciones complejas; la solución aportada por el saneamiento jurídico facilita un importante incremento de valor del inmueble adjudicado porque se obtiene la posibilidad de su comercialización y, en definitiva, el recobro.
Los Bancos y los Fondos deben contar con profesionales jurídicos externos que dirijan con rigor y eficiencia el proceso recuperatorio, desde la inicial demanda judicial hasta la efectiva puesta en disposición de venta del “colateral” (de forma extrajudicial o judicial, desde el balance del deudor o una vez adjudicado) solventando la eventual oposición del deudor ejecutado, agilizando el trámite de la subasta electrónica y, sobre todo, implementando la efectiva posesión del inmueble adjudicado y su registración en Catastro y Registro de la Propiedad y dotando de seguridad a la situación posesoria, para enajenar o poner en alquiler, lo antes posible dicho activo y maximizar el valor del mismo.
Sin olvidar la sempiterna pugna entre el mundo registral y el judicial al tiempo de la calificación de los títulos de adjudicación procesal de los inmuebles, el saneamiento jurídico no tiene otro objeto que aportar soluciones a la gestión de los REO’s, mitigar y solventar las dificultades legales y materiales, estén suscitadas por la dificultad en la conformación del título judicial de ejecución, o por la falta de solución o negociación en sede concursal, o, incluso, por la depuración de las situaciones posesorias, registrales o de gravámenes y cargas, para, en definitiva, facilitar alternativas jurídicas a las dificultades de comercialización.

Palabras clave: Saneamiento, Activos bancarios, Sector inmobiliario.
Keywords: Restructuring, Bank assets, Real estate sector.

Resumen

El gran reto que deben afrontar en el momento actual, por exigencias del Regulador Bancario y por la propia oportunidad del sector inmobiliario, los Acreedores Bancarios y los Adquirentes de carteras bancarias es el saneamiento jurídico de REO’s, e incluso de los NPL’s cuyos inmuebles hipotecados, sí o sí, se adjudicarán antes o después. Cuando antes se profesionalice y parametrice esta actividad, antes se podrá dar cumplimiento a las exigencias regulatorias, al saneamiento de los balances bancarios y a movilizar los activos improductivos, convirtiéndolos en oportunidades de negocio.

Abstract

The major challenge that banking creditors and purchasers of banking portfolios currently face, due to the requirements of the Banking Regulator and the situation in the real estate sector, is the legal restructuring of REOs and even of NPLs on mortgaged properties that must be awarded in the short or long term. The sooner this activity is professionalised and parametrised, the sooner it will be possible to comply with regulatory requirements, to restructure bank balance sheets and to mobilise unproductive assets, turning them into business opportunities.