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Por: RICARDO CABANAS TREJO / AMANAY RIVAS RUIZ
Notarios de Fuenlabrada


COVID-19: LA HORA DEL DERECHO

Sirva la cita de autoridad (MAFALDA dixit, se nota que uno de los autores ya tiene una edad) para enmarcar este breve comentario a una de las medidas estrella del tsunami normativo que está siguiendo a la proclamación del estado de alarma por RD 463/2020, de 14 de marzo. Se trata de una singular moratoria hipotecaria, primeramente implantada por el RDL 8/2020, de 17 de marzo, y después modificada por el RDL 11/2020, de 31 de marzo (se citan los artículos del primero, destacando, en su caso, de qué versión se trata).

En el preámbulo de este segundo RDL la reforma del anterior se justifica por “ciertos ajustes técnicos para facilitar” su aplicación, al objeto de “clarificar” algunos puntos que -debemos suponer- no quedaron muy claros en el primero. Lamentablemente, siguen quedando puntos oscuros. Nadie niega la urgencia de la situación, pero tampoco debemos obviar la importancia de regular con rigor y de forma coherente. Nos lo recuerda en el título el personaje de QUINO, que la urgencia no nos haga perder de vista lo importante, sobre todo en temas donde debe primar la seguridad jurídica. Dicho esto, a grandes rasgos la regulación sigue la senda del RDL 6/2012, de 9 de marzo, cuya vigencia temporal ya se extendió a los contratos posteriores con la Ley 5/2019, de 15 de marzo (art. 2.I del primero, modificado por la disposición final décima de la segunda).
1.- ¿En qué consiste la moratoria?: en una suspensión de la deuda hipotecaria durante un determinado plazo (art. 14.1). Pero la deuda como tal no se suspende, sigue estando ahí, simplemente se quiere evitar al deudor la obligación de pagar las cuotas que debieran vencer durante un determinado plazo, por la vía de evitar el vencimiento mismo de esas cuotas. Es como si, durante un tiempo, no hubiera préstamo, las cuotas no vencen, no hay impago y, por consiguiente, ni habría interés de demora por unas sedicentes cuotas impagadas, ni podrían computarse esos plazos a efectos de un posible vencimiento anticipado. Dicho esto ¿qué pasa con las cuotas que hubieran debido vencer durante ese plazo? ¿se dan por pagadas? ¿una quita parcial implícita? Que nadie se entusiasme más de la cuenta, simplemente se alarga el plazo del préstamo, no se pagan ahora, pero se pagarán después, y en caso de no haber cuotas mensuales que hubieran debido pagarse en ese plazo, simplemente se abre un “agujero negro” que no computa, pero estira el plazo. En el RDL 11/2020 se han dado cuenta de ello y, por eso, se añade ahora al artículo 13 un nuevo apartado 3 para dejar muy claro que “la ampliación del plazo inicial” habrá de inscribirse en el Registro de la Propiedad -RP-, pues, como señala el preámbulo del RDL 11/2020, las cuotas suspendidas no se deben liquidar una vez finalizada la suspensión, “sino que todos los pagos futuros se deben posponer lo que haya durado la suspensión”. En definitiva, con esta moratoria lo que ha hecho el legislador es introducir una carencia absoluta legal, pues durante su vigencia no vence el capital y no se devengan intereses (último inciso del art. 14.2 RDL 8/2020).

“En definitiva, con esta moratoria lo que ha hecho el legislador es introducir una carencia absoluta legal, pues durante su vigencia no vence el capital y no se devengan intereses”

2.- ¿Y una suspensión general de la exigibilidad del préstamo? ¿y de los intereses de demora?: pero el artículo 14.2 RDL 8/2020 parece ir un poco más lejos, ya que durante la moratoria la entidad acreedora no podrá exigir el pago de la cuota hipotecaria, ni de ninguno de los conceptos que la integran (capital/interés), ni íntegramente, ni en un porcentaje. Si solo se tratara de las cuotas afectadas por la moratoria, realmente la regla nada añadiría a la consecuencia natural de la suspensión prevista en el apartado primero, pero, probablemente, lo que se quiere prohibir en este apartado sea la reclamación de cuotas anteriores, no pagadas. Cuando concluya la moratoria estas cuotas vuelven a ser exigibles, y de manera inmediata, pues no se posponen, esto solo ocurre con las mensualidades suspendidas. En parecido sentido dispone el artículo 15 RDL 8/2020 que en todos los contratos de crédito/préstamo garantizados con hipoteca inmobiliaria en los que el deudor se encuentre en los supuestos de vulnerabilidad económica y acredite ante la entidad que se encuentra en dicha circunstancia, “no se permitirá la aplicación de interés moratorio por el período de vigencia de la moratoria”, regla que no será aplicable a deudores o contratos distintos de los regulados en dicho RDL (cuyo ámbito subjetivo se ha ampliado por el RDL 11/2020, según veremos infra). Respecto de las cuotas afectadas por la moratoria esta regla vuelve a ser innecesaria, por eso solo tiene sentido en cuanto referida a los intereses demora correspondientes a cuotas que dejaron de pagarse antes y ya estaban incursas en mora. Es decir, no solo resultan inexigibles durante la moratoria, es que tampoco devengarán intereses moratorios por ese tiempo. La condición, no obstante, será haber solicitado la moratoria que podemos llamar general, pues no hay una específica, solo para los intereses moratorios de cuotas vencidas con anterioridad.
3.- ¿Cuánto dura la moratoria?: en la versión inicial del RDL se dispuso que la suspensión se alargaría “durante el plazo estipulado para la misma”, pero tal plazo en ningún otro lugar se fijaba. Una opción era entender que se dejaba entonces al acuerdo entre las partes, lo que no tendría mucho sentido al hacer necesario el consentimiento del acreedor, mientras la otra era limitarse a las cuotas que hubieran debido vencer durante la vigencia del RDL 8/2020. Quizá en el subconsciente del legislador era esto último, unido a la esperanza de que el estado de alarma no se prolongara durante muchos meses, por eso, cuando el RDL 11/2020 reforma el artículo 14.1 para especificar que la suspensión será “durante el plazo de tres meses”, en su preámbulo se presenta como una “ampliación” del plazo inicial, que debemos imaginar más corto. Por tanto, son tres los meses que, a estos efectos, habrá de considerarse como si no hubieran transcurrido. El RDL 11/2020 incorpora, no obstante, la posibilidad de que la duración de la suspensión pueda ser ampliada por Acuerdo del Consejo de Ministros -CM-, es decir, una auto-habilitación reglamentaria para alargarlo, se supone que solo mientras esté en vigor el RDL que le sirve de cobertura. Es decir, una vez haya perdido vigencia el RDL, y no se puedan solicitar nuevas moratorias, el CM no podría alargar los plazos de suspensión que aún estuvieran vigentes.
4.- ¿Es obligatoria la suspensión para el acreedor?: sin ninguna duda. Dentro del plazo que examinamos a continuación, el deudor podrá solicitar la moratoria del acreedor, acreditando las condiciones subjetivas que dan derecho a ella en la forma que después se indica. Si cumple esos requisitos, el acreedor viene obligado a implantar la suspensión de la deuda durante el plazo visto de tres meses, y tiene que hacerlo dentro de los quince días siguientes a la solicitud (art. 13.1). Por eso, el nuevo apartado tercero del artículo 13 deja muy claro que la aplicación de la moratoria “no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos”. Sin embargo, una novación realmente se ha producido, pues se alarga el plazo del préstamo en tres meses, solo que la escritura pública y la inscripción en el RP podrán tener lugar con posterioridad, probablemente cuando haya decaído la suspensión. En riguroso acatamiento a las limitaciones deambulatorias que padecen los ciudadanos, el otorgamiento de la escritura se hará cuando las mismas hayan desaparecido y acreedor/deudor puedan desplazarse libremente a la oficina notarial (nuevo art. 16.ter.2 RDL 8/2020), ya que no hay razón alguna de urgencia para firmar durante el confinamiento, pues su aplicación efectiva no depende de aquel otorgamiento. En relación con los acreedores intermedios inscritos, y por razón del carácter forzoso de la ampliación del plazo, se decreta el mantenimiento del rango sin necesidad de que aquellos presten su consentimiento expreso (nuevo art. 13.3 RDL 8/2020 en relación con el art. 4.3 Ley 2/1994, de 30 de marzo; v. Res. de 21 de abril de 2014).

“La aplicación de la moratoria ‘no requerirá acuerdo entre las partes, ni novación contractual alguna, para que surta efectos’. Sin embargo, una novación realmente se ha producido, pues se alarga el plazo del préstamo en tres meses, solo que la escritura pública y la inscripción en el RP podrán tener lugar con posterioridad”

5.- ¿A qué operaciones y a qué acreedores se aplica?: la moratoria hipotecaria se aplica a toda deuda hipotecaria contraída para la adquisición de los inmuebles reseñados en el artículo 19 RDL 11/2020, ya se trate de préstamos o créditos hipotecarios, y ello a pesar de que el artículo 8.1 RDL 8/2020, con ocasión de su reforma por el RDL 11/2020, curiosamente pasa a hablar solo de préstamos (en su versión anterior, también de créditos). Cierto que el referido artículo 19 RDL 11/2020 formula la disyuntiva entre la deuda hipotecaria y el préstamo hipotecario, pero el artículo 15 RDL 8/2020 con más precisión distingue entre préstamo y crédito hipotecario, igual que al regular la exención fiscal de las escrituras de novación, ésta se aplica tanto a las de préstamo como a las de crédito hipotecario. En cuanto a la identificación del acreedor hipotecario, creemos que se ha de seguir un criterio similar el del Código de Buenas Prácticas, o mejor al más reciente de la Ley 5/2019, e incluir a cualquier persona física o jurídica que intervenga en el mercado de servicios financieros con carácter empresarial o profesional o, aun de forma ocasional, con una finalidad exclusivamente inversora.
6.- ¿Cuándo y hasta cuándo se puede solicitar la moratoria?: desde la publicación del RDL 8/2020 en el BOE de 18/03/2020, hasta los quince días después del fin de su vigencia. Recordemos que, según la versión inicial de su DF décima, las medidas previstas en ese RDL mantendrían su vigencia durante el plazo de un mes desde su entrada en vigor, sin perjuicio de que, previa evaluación de la situación, se pueda prorrogar su duración por el Gobierno mediante nuevo RDL. El posterior RDL 11/2020 modifica la redacción de dicha DF décima, de manera que las medidas previstas en el RDL 8/2020 mantendrán su vigencia hasta un mes después del fin de la vigencia de la declaración del estado de alarma, que ha sido extendida en el momento de redactar este artículo hasta el próximo 12/04/2020 (RD 476/2020, de 27 de marzo). Por tanto, podrá solicitarse la moratoria hasta un mes después de la finalización del estado de alarma, en su caso nuevamente prorrogado, y quince días más.
7.- ¿Quiénes tienen derecho a la moratoria?: en la versión inicial del RDL 8/20202 solo el deudor persona física que lo sea por razón de la hipoteca suscrita para la adquisición de su vivienda habitual. Lógicamente, este deudor también podía ser un empresario/profesional, pero la moratoria solo se aplicaba a su vivienda habitual. No vale cualquier vivienda, solo la habitual, sin que pueda aplicarse por analogía la presunción del artículo 21.3 LH, ya que el deudor debe aportar un certificado de empadronamiento referido a la vivienda hipotecada (art. 11.1.c.ii). Por tanto, una vivienda que se adquirió e hipotecó para ser la habitual, puede que haya dejado de serlo con posterioridad y, a la inversa, una que no lo fue en un inicio, ahora se haya convertido en habitual. Pero solo incluye el préstamo en su día concedido para su adquisición. Una hipoteca sobre vivienda habitual que responda a un motivo distinto no entra en el ámbito de aplicación del RDL. Sí que lo haría, en cambio, el nuevo préstamo destinado a refinanciar el anterior o a satisfacer el pago de todo o parte del precio de la adquisición, en caso de que éste hubiese sido aplazado o diferido en todo o en parte a fecha posterior a la del préstamo hipotecario (Res. de 18 de noviembre de 2013). No opera en el ámbito hipotecario la excepción, que sí se ha previsto para la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de ser el solicitante propietario o usufructuario de alguna otra vivienda en España (art. 5.3 RDL 11/2020). Además, es necesario que el deudor padezca extraordinarias dificultades para atender el pago de la hipoteca como consecuencia de la crisis del COVID-19, lo cual ya resultaría de la situación de vulnerabilidad a la que después nos referimos. Sin embargo, el RDL 11/2020 ha decidido ampliar el círculo de beneficiarios de la moratoria con la inclusión de dos nuevos grupos:
+ Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales: aquí se plantean dos cuestiones. Respecto del inmueble que fue hipotecado para financiar su adquisición, puede ser cualquiera, siempre que esté afecto a la actividad, y para calificar esta afectación deberán aplicarse criterios fiscales (art. 95.2 Ley 37/1992, de 28 de diciembre). En la vertiente subjetiva, solo personas físicas que cumplan las condiciones del artículo 5 Ley 37/1992 para ser considerados empresarios/profesionales. También han de satisfacer el requisito de padecer extraordinarias dificultades para atender el pago de la deuda hipotecaria, en la forma que después se indica.
+ Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler: el beneficiario ahora es el arrendador y, obviamente, no puede ser “su” vivienda habitual, ya que la tiene alquilada. En este caso, el arrendador, que solo puede ser una persona física (recordemos que la persona física también puede ser gran tenedor, artículo 4.1 RDL 11/2020), es necesario que se haya hipotecado para su adquisición y, además, que haya dejado de percibir la renta arrendaticia “desde” la entrada en vigor del estado de alarma, o deje de percibirla hasta un mes después de la finalización del mismo. Bastará con que el impago de la renta se produzca en esa franja temporal, aunque sea justo cuando esté a punto de transcurrir el plazo de un mes, sin que el artículo 19.c) RDL 11/2020 se refiera a la causa por la cual se haya dejado de pagar el alquiler. Ahora bien, si el impago se hubiera iniciado antes de esa fecha, parece que ya no se entra en este grupo. Hasta aquí la letra del precepto, pero el preámbulo del RDL 11/20202 plantea una duda no menor al señalar que esta moratoria es para los arrendadores, “que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las medidas en favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de alarma”. Este inciso restringe enormemente el ámbito de aplicación de la norma, pues ya no se trataría del simple impago de la renta, aunque sea por un motivo relacionado con la epidemia, sino de haber obtenido previamente el arrendatario una moratoria de la renta arrendaticia (vale la negociada voluntariamente), para que después al arrendador pueda disfrutar de la moratoria hipotecaria, solo respecto de esa vivienda (puede tener más alquiladas). Ocurre, sin embargo, que solo en el caso de grandes tenedores la moratoria de la renta puede ser impuesta al arrendador (la alternativa es una reducción del 50%, art. 4 RDL 11/20202), mientras, en los otros casos, la negativa del arrendador simplemente abre el camino para obtener acceso al programa de ayudas transitorias a la financiación (art. 8 RDL 11/2020). Además, cualquier otro arreglo distinto de la condonación total o el aplazamiento de la renta (p. ej., una condonación parcial), no serviría a estos efectos. Por esta vía también se introduce una nueva limitación del alcance de la norma, pues el arrendatario habrá de serlo -ahora, sí- de “su” vivienda habitual. Por otro lado, a este requisito se añade al más específico de la extraordinaria dificultad del arrendador/deudor para atender al pago de la deuda hipotecaria. Es decir, aunque esta dificultad exista, mientras el arrendatario pague, el arrendador no puede solicitar la moratoria y, al revés, aunque el inquilino le deje de pagar, debería acreditar la extraordinaria dificultad del pago de la hipoteca. De todos modos, en relación con este supuesto los autores del RDL 11/2020 revelan cierta imprecisión, pues lo incluyen en la nueva redacción del artículo 7.1 RDL 8/2020 y en la del artículo 19 del propio RDL 11/2020, sin embargo, después se olvidan de mencionarlo en el nuevo artículo 8.1 RDL 8/2020, justo el dedicado al ámbito de aplicación de la moratoria, y está claro que no puede entrar como vivienda habitual, pues se trata de una vivienda arrendada. Por coherencia, hemos de pasar por alto esta última omisión, y entender que prevalece la identificación de beneficiarios del artículo 19 RDL 11/2020, pero siempre en las condiciones de vulnerabilidad del artículo 16 RDL 11/2020, que son las que permiten deducir que existe aquella dificultad.

“La moratoria hipotecaria se aplica a toda deuda hipotecaria contraída para la adquisición de los inmuebles reseñados en el artículo 19 RDL 11/2020, ya se trate de préstamos o créditos hipotecarios”

8.- ¿En qué consiste la situación de vulnerabilidad económica?: las dificultades extraordinarias para atender al pago de la deuda hipotecaria se vinculan a una situación de vulnerabilidad económica inicialmente definida en el artículo 9 RDL 8/2020. Decimos “inicialmente” porque el posterior RDL 11/2020 redefine esas condiciones en un precepto propio, el artículo 16 de dicho RDL, pero no modifica, ni deroga en su disposición final primera, el artículo 9 RDL 8/2020 que, aparentemente, sigue con otro contenido. En aplicación de la regla de “ley posterior” se ha de entender tácitamente derogado y sustituido por el artículo 16 RDL 11/2020. Remitimos a este precepto para su detalle, donde ahora se exige claramente que el cumplimiento de las condiciones sea “conjunto”, es decir, se han de cumplir todas ellas. Destacar, únicamente, que en relación con los empresarios/profesionales y arrendadores quizá se deba proceder a un ajuste de los requisitos a la situación algo especial de estos beneficiarios. En particular, respecto de los primeros, no parece tener mucho sentido que opere la variable referida a los ingresos de los miembros de la unidad familiar, debiendo bastar con la caída de facturación prevista en la letra a) (cuantificada en un 40%), del mismo modo que el límite del 35% de la letra c) habrá de referirse a los ingresos de la actividad, no a los de unidad familiar, sin que se aplique la “alteración significativa” de la letra d), pues no hay esfuerzo de acceso a la vivienda. Al no tratarse de la vivienda habitual, sino de un inmueble afecto a una actividad empresarial, carece de sentido -por ejemplo- que se deban tener en cuenta los ingresos de un hijo mayor de edad que vive en la casa -sin hipoteca- de su padre empresario. En cualquier caso, no se tendrán en cuenta los gastos y suministros básicos para determinar el “peso” de la deuda hipotecaria, pues solo computan cuando se trata de vivienda habitual (art. 16.1.c RDL 11/2020). Más complejo con el arrendador persona física, pues sí que se habrá de estar entonces a su unidad familiar, pero sin incluir los gastos y suministros básicos, ni tener en cuenta la letra d), al no tratarse de la vivienda habitual del mismo.
9.- ¿Cómo se acredita?: el artículo 17 RDL 11/2020, que en este punto también vendría a sustituir al artículo 11 RDL 8/2020, regula la forma de acreditar las condiciones subjetivas de acceso a la moratoria, habiendo adaptado sus requerimientos a los nuevos posibles beneficiarios y, por eso, será necesario aportar el contrato de arrendamiento cuando se trate de arrendador. No obstante, llama la atención, respecto de los trabajadores por cuenta propia, que solo se contemple la acreditación del cese de actividad, cuando la pérdida sustancial de ingresos o la caída en la facturación, sin necesidad de haber cesado en la actividad, también es un supuesto habilitante. De todos modos, la documentación necesaria puede sustituirse por una declaración responsable del interesado, que dispondrá de un mes tras la finalización del estado de alarma para aportarla, si de modo transitorio no puede hacerlo al tiempo de formular la solicitud. Se ha de tener en cuenta que el deudor beneficiado indebidamente de esta moratoria será responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de la misma, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que su conducta pudiera dar lugar (art. 16 RDL 8/2020, similar al art. 7 RDL 6/2012). En todo caso, el importe de los daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma, aunque, realmente, ese beneficio no es fácil de calcular. Está claro que incluirá los intereses ordinarios por esos tres meses “en blanco”, y en su caso los gastos de la novación, pero no estaría justificado un planteamiento ucrónico que volviera al plazo inicial para computar esas cuotas como impagadas y en demora.

“El RDL 11/2020 ha decidido ampliar el círculo de beneficiarios de la moratoria con la inclusión de dos nuevos grupos: inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen empresarios y profesionales, y viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler: el beneficiario ahora es el arrendador y, obviamente, no puede ser ‘su’ vivienda habitual, ya que la tiene alquilada”

10.- Fiadores y avalistas: en términos que recuerdan al artículo 2.2 RDL 6/2012, el artículo 8.2 RDL 8/20202 dispone que las mismas medidas se aplicarán a los fiadores/avalistas, “respecto de su vivienda habitual y con las mismas condiciones que las establecidas para el deudor hipotecario”. Es indudable que, si hay moratoria para el deudor principal, esta también aprovecha al fiador/avalista, que puede obligarse a menos, pero nunca a más que aquél (art. 1826 CC), por eso tampoco era necesario el recordatorio. Pero, además, resulta poco clara la alusión a la vivienda habitual ¿de quién? ¿del avalista? Quizá esté pensando en el hipotecante no deudor (mencionado en el art. 10, pero no en éste), pero en ese caso el préstamo no estaría garantizando la adquisición de “su” vivienda. Al incluir esta mención genera una duda innecesaria sobre la situación de quien haya hipotecado un inmueble que no sea su vivienda habitual, para garantizar la deuda de otro. Otro tanto cabe decir del artículo 10 RDL 8/2020 al disponer que el fiador/avalista/hipotecante que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica puede exigir que la entidad agote el patrimonio del deudor principal, antes de reclamarles la deuda garantizada (también inspirado en el art. 3.bis RDL 6/2012). Salvo que se pretenda una aplicación ilimitada en el tiempo y general en cualquier caso de vulnerabilidad económica, por completo al margen de que se haya obtenido la moratoria hipotecaria, es obvio que esta última no permite hablar de incumplimiento que habilite para ejecutar la garantía. La inclusión de esta regla, lejos de aclarar, viene a complicar su interpretación. Por otro lado, obviamente, no es aplicable el artículo 1851 CC al tratarse de una moratoria legal y, por tanto, el fiador no queda liberado. Ni siquiera sería necesario su consentimiento a la escritura de novación limitada a este punto
11.- Escritura pública de la moratoria hipotecaria: en el nuevo artículo 16 RDL 8/2020 se prevé un arancel reducido para la escritura de novación y para su inscripción en el RP, no solo cuando se trate estrictamente de la moratoria hipotecaria, también cuando la novación incluya otras modificaciones (art. 13.4 RDL 8/2020). Los gastos serán a cargo del acreedor.
12.- Exención fiscal: la exención por AJD para las escrituras de novación ya estaba prevista en la disposición final primera del RDL 8/2020, pero ahora se añade un nuevo párrafo en la disposición final primera del RDL 11/2020, para dejar claro que la exención se limita a las novaciones que tengan su fundamento en los supuestos regulados en los artículos 7 a 16 del RDL 8/2020, “referentes a la moratoria de deuda hipotecaria para la adquisición de vivienda habitual”. Este último inciso sobre adquisición de la vivienda habitual arroja dudas sobre la extensión del beneficio fiscal a las moratorias que obtengan empresarios/profesionales y arrendadores. Parece que se trata de un lapsus, como evidencia que ni siquiera se tenga en cuenta el articulado completo del RDL 8/2020, que ahora incluye, además, los artículos 16 bis y ter. Creemos que se ha de estar a la nueva extensión subjetiva de la moratoria.

Palabras clave: Moratoria, Deuda hipotecaria, Vulnerabilidad económica, Estado de alarma.

Keywords: Grace period, Mortgage debt, Economic vulnerability, State of alert.

Resumen

Entre las medidas aprobadas por el gobierno para paliar los efectos derivados de la crisis del coronavirus se encuentra una moratoria hipotecaria, introducida inicialmente por el RDL 8/2020 solo para deudores hipotecarios de vivienda habitual y que ha sido ampliada y modificada por el RDL 11/2020. La regulación definitiva de la misma plantea diversas dudas interpretativas que en este artículo se tratan de aclarar a través del análisis de su ámbito, requisitos y contenido.

Abstract

The measures approved by Government in order to dampen the effects derived from the coronavirus crisis include a mortgage debt grace period for individuals with debt financing on their primary residence, introduced by the RDL 8/2020 that has been extended and modified by the RDL 11/2020. The final text raises some questions on its proper interpretation that this work tries to clarify through an analysis of the scope, requirements and content of said regulation.

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