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REVISTA85

ENSXXI Nº 85
MAYO - JUNIO 2019

Por: DANIEL LOSCERTALES FUERTES
Presidente Comité Editorial SEPIN y abogado


REFORMA DE LOS ARRENDAMIENTOS

Nadie está exento de culpa, en especial los profesionales y por supuesto los medios de comunicación con las televisiones y radios a la cabeza, ya que a todo se le llama desahucio, confundiendo a la opinión pública que puede considerar que los arrendadores, incluidos las personas físicas, son realmente unos seres sin escrúpulos.

Pues bien, es hora que llamemos las cosas por su nombre: es muy diferente dejar de pagar la hipoteca y que la entidad bancaria lleve a cabo la oportuna ejecución o que un particular proceda al desahucio por falta de pago o expiración del término legal y convenido de un alquiler, dejando claro que -a mi criterio- el artículo 47 de la Constitución al declarar el derecho de los españoles a una “vivienda digna y adecuada” se refiere a la Administración Pública. Sin embargo a mi juicio lo anterior no afecta directamente a las entidades financieras, y mucho menos a los particulares, teniendo en cuenta, además, que el artículo 33 de la Carta Magna permite y defiende la “propiedad privada”. Esto no quiere decir que personalmente yo sea un defensor de las primeras en términos generales y, en algunos casos, tampoco de las personas privadas, en especial cuando cometen abusos, aunque es muy difícil para los arrendamientos de viviendas ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) marca los derechos y obligaciones de las partes de forma taxativa, como luego se verá.
En todo caso, voy a hacer una diferenciación, con el ánimo de que, por lo menos los profesionales, no demos origen a equívocos graves en la opinión pública.

Ejecución hipotecaria

Creo que todo el mundo sabe y conoce que cuando el propietario de una vivienda ha firmado un préstamo hipotecario sobre dicha finca, con obligación de satisfacer el mismo en determinado tiempo y por cantidades normalmente mensuales, debe ser consciente de que el incumplimiento tiene malas consecuencias pues la entidad correspondiente, cuando falta el pago convenido, puede proceder a ejecutar con los requisitos y trámites del artículo 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), así como otros concordantes en materia procesal.
De ahí que si el firmante del préstamo no cumple con su compromiso, a pesar de todos los requerimientos previos que recibe de la propia entidad financiera (incluso con conocimiento obligado de los servicios sociales del Estado y entes autonómicos o locales cuando la norma así lo establezca), al final no quedará más remedio que llevar a cabo la ejecución hipotecaría, con los efectos pertinentes de desalojo de la persona que ha dejado de pagar en los plazos estipulados en la propia escritura pública.

"Las ejecuciones hipotecarias no pueden ser calificadas como desahucios"

¿Que la Administración Pública ayude, paralice temporalmente, o incluso se haga cargo de la deuda? Pues muy bien, pero lo que no se puede exigir al prestamista o a quien se subrogue en sus derechos es que deje de cobrar la deuda y que perdone la misma por el hecho, lamentable, de que el deudor no tenga medios para hacer frente a la hipoteca. Reitero que toda ayuda que pueda dar la Administración, bienvenida sea, siempre que el receptor cumpla los requisitos establecidos, pero no tiene nada que ver con el derecho (insisto con toda la demora que la Ley establezca y con los requerimientos previos correspondientes) para que finalmente se lleve a cabo la ejecución hipotecaria con todas sus consecuencias.
Pero esto no es técnica ni procesalmente un desahucio, aunque el término se utilice casi siempre indebidamente, pues solo se produce en las circunstancias que se exponen a continuación.

Arrendamientos urbanos

Voy a hacer una diferenciación entre los dos supuestos más normales y que dan lugar a desahucios, reiterando una vez más que en ningún caso ello tiene nada que ver con la ejecución hipotecaria, a pesar de que se utiliza de forma indiscriminada cuando se lanza a una persona de la vivienda que ocupaba. Los supuestos son los siguientes:
- Falta de pago. Contemplado en artículo 250.1 LEC y que se determina igualmente en el artículo 22.4, párrafo 1, del mismo cuerpo legal, así como en otras normas complementarias, especialmente el artículo 559.3 en cuanto al lanzamiento del deudor que no ha enervado la acción en tiempo y forma y es condenado a dejar la vivienda por falta de pago.

"Las Administraciones Públicas pueden y deben ayudar a las personas necesitadas de vivienda"

Por otro lado, teniendo en cuenta que según estadísticas (más o menos oficiales) las viviendas son arrendadas por particulares en más de un 80% (y no todos ricos, ni mucho menos), la pregunta es ¿hay motivo para exigir a un propietario normal, a quien, en muchos casos, la renta le ayuda a los propios gastos, o a quien ha podido comprar la vivienda como inversión, o que la tiene para su jubilación, etc., deje de cobrar la renta pactada? Evidentemente la contestación es negativa, reiterando lo expresado anteriormente en el sentido de que no corresponde al particular facilitar ayuda a la vivienda a otro ciudadano, que en su caso deberá obtenerla de la Administración Pública, sobretodo cuando la parte arrendataria que es lanzada por falta de pago reúne los requisitos que se marquen para dichas ayudas sociales, de las que mucho se habla, pero que tienen poca efectividad material.
- Expiración del plazo. Regulado en el artículo 250.1 LEC, es el supuesto más habitual, cuando se cumple el plazo legal o convencional, el arrendador puede pedir la vivienda, bien sea para utilizarla para sí mismo o familia o para volver de nuevo a arrendarla en mejores condiciones, no olvidando nunca que la duración mínima está establecida en la propia Ley, aunque actualmente depende de cuándo se haya firmado el contrato, pues cada reforma de la LAU ha indicado una duración diferente, lo que me obliga a llamar la atención al profesional para que tenga en cuenta este punto absolutamente importante, del que depende el tratamiento jurídico.

"No se puede exigir a nadie, especialmente a los particulares, que renuncien a las acciones que la Ley permite y autoriza"

Pues bien, si las partes se han ajustado a la normativa vigente ¿dónde está el abuso? Por ello, dejando aparte las motivaciones de las partes, nadie se puede llamar a engaño y menos el arrendatario, consciente de que alquiló una vivienda para un plazo concreto cuando menos por el mínimo obligatorio que establece la Ley, aparte de que, salvo excepciones, cuando hay un ocupante que cumple bien sus obligaciones de pago, de cuidado de la casa, etc., es muy normal que la parte arrendadora no rescinda el arrendamiento, aunque pueda hacerlo, ya que esa seguridad, por lo menos para el firmante, vale mucho más que la posibilidad de arrendar por algo más de dinero. Pero esa decisión depende de cada uno y de los supuestos concretos.
Quiero y debo llamar la atención sobre la duración del arrendamiento y es que cuando se dice que una persona mayor que lleva 40 años de arrendataria ha sido desahuciada por vencimiento del contrato, es absolutamente falso, salvo que sea por falta de pago, pero nunca por expiración del término, pues los contratos hechos en base al TR 1964 (hasta el 9 de mayo de 1995) siguen totalmente vigentes, incluso con posibilidad de subrogación, a tenor de la disposición transitoria segunda de la LAU 29/1994.
Como ejemplo de esta falta de información de los medios, quiero suponer que por falta de asesoramiento jurídico, en un programa famoso de la TV fui invitado a explicar los abusos del arrendador. Pues bien, cuando les dije que eso no era posible porque el artículo 6 LAU determina que serán nulos los pactos contrarios a la Ley y que perjudiquen al arrendatario, la entrevista quedó anulada.

Nota final

Los contratos de viviendas anteriores al 9 de mayo de 1985 permiten al arrendatario actual seguir hasta su fallecimiento, con posibilidad de subrogación al fallecimiento a favor de esposa o pareja de hecho, padres e hijos, siempre que no hayan tenido lugar con anterioridad dos subrogaciones (DT 2ª LAU 29/1994).
Para los contratos firmados después del 9 de mayo de 1985 rige lo firmado por las partes, pues la libertad al respecto era plena. En otro caso, ver la Disposición Transitoria Primera de la misma LAU 29/1994, punto primero, igualmente con posibilidad de subrogarse quien corresponda si el plazo no ha terminado.
En caso de contratos celebrados con posterioridad a esta LAU 29/1994, la duración mínima era hasta cinco años, con renovación de tres años y derecho de subrogación (arts. 9, 10 y 16).
En el caso de los arrendamiento firmados a partir del 6 de junio 2013 el plazo mínimo es solo de tres años (Ley 4/2013) lo que parece un período escaso y que ha motivado protestas, incluidas las mías, además la renovación pasado el plazo obligado solo es anual, aparte de que quien ejecute cualquiera de los derechos del artículo 13 lleva consigo el término del arrendamiento.
Esta normativa sigue ahora siendo aplicable una vez que el Real Decreto-ley 21/2018 ha sido derogado y rechazado por el Congreso de los Diputados.

Palabras clave: Arrendamientos urbanos, Ejecución hipotecaria, Desahucio.
Keywords: Urban leases, Foreclosure, Eviction.

Resumen

Debemos contribuir para no generar confusiones entre las ejecuciones hipotecarias y los desahucios por falta de pago o expiración del término. El autor es partidario de que el Estado, Comunidades Autónomas y Ayuntamientos ayuden a las personas que necesiten una vivienda, bien construyendo fincas sociales con este fin o con subvenciones económicas, precisamente para cumplir con el artículo 47 de la Constitución. Sin embargo, hay que respetar igualmente que cuando se ha firmado un contrato cumpliendo con los requisitos previstos en la legislación, no se debe atacar a la parte arrendadora por el hecho de cumplir la norma, dictada por el Gobierno correspondiente y aprobada en las Cortes Generales, reiterando que el particular no está incumpliendo la normal legal (ni social) por el hecho de tener propiedades inmobiliarias, pues así lo reconoce el artículo 33 de la misma Carta Magna.

Abstract

We must contribute to avoiding confusion between foreclosures and evictions due to non-payment or expiry of the term. The author believes that the Spanish Government, those of the Autonomous Communities and municipal councils should help people who need housing, either by building social housing or with financial assistance, to comply with Article 47 of the Spanish Constitution. However, when a contract has been signed according to the requirements stipulated in the legislation, the lessee should not suffer as a result of complying with the law, which was passed by the Government and approved in the Cortes Generales, and the individual is not in breach of any legal (or social) norm due to possessing real estate, as recognised by Article 33 of the Constitution.