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Por: MATILDE CUENA CASAS
Catedrática de Derecho Civil Universidad Complutense. Vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho



LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

La evaluación de la solvencia como mecanismo de protección del prestatario persona física

Una deliberada concesión irresponsable de crédito, particularmente en el ámbito hipotecario, fue una causa relevante de la crisis financiera de 2008. La Directiva 2014/15 (1) (en adelante, DCI), se hace eco de la importancia que tiene la regulación de la obligación de evaluar la solvencia por parte del prestamista en la prevención de una nueva crisis financiera (vid. Considerandos 55 y 56) y la necesidad de evitar comportamientos irresponsables de los operadores del mercado (Considerando 3).
La regulación contenida en la DCI es manifiestamente mejorable (2), su indefinición y el amplio margen dejado a los Estados miembros permiten cuestionar su eficacia armonizadora. La recientemente publicada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante, LCI), dictada para la transposición de la norma europea no añade nada respecto de la regulación hasta ahora existente en materia de evaluación de la solvencia.

La LCI se centra en los abusos en la contratación bancaria y el legislador “se olvida” de que lo auténticamente novedoso del nuevo régimen establecido en la DCI es que la obligación de la obligación de evaluar la solvencia pasa del ámbito de la ordenación y supervisión bancaria (regulación que siempre ha existido y tiende a proteger la solvencia de la entidad) a ser un mecanismo de protección del prestatario persona física (3). Con la nueva regulación europea se pretende responsabilizar a las entidades financieras en la prevención del sobreendeudamiento privado. Este cambio de perspectiva debía haberse producido en la LCI, cosa que no ha sucedido. Seguimos igual, con normas prudenciales que dejan en manos del supervisor bancario el control del préstamo responsable, modelo que ha fracasado y buena prueba de ello es la crisis financiera de 2008. Por eso, los excesos del pasado se volverán a repetir.

“Lo auténticamente novedoso del nuevo régimen establecido en la DCI es que la obligación de evaluar la solvencia pasa del ámbito de la ordenación y supervisión bancaria a ser un mecanismo de protección del prestatario persona física. Con la nueva regulación europea se pretende responsabilizar a las entidades financieras en la prevención del sobreendeudamiento privado”

La obligación de evaluar la solvencia es definida en el artículo 4.16 LCI como la evaluación de “las perspectivas de cumplimiento de las obligaciones vinculadas a la deuda que se deriven del contrato de préstamo”. Es decir, se trata de evitar el denominado “sobreendeudamiento activo”, que el deudor asuma más compromisos de los que le permite su capacidad patrimonial. Una correcta evaluación de la solvencia no palía el sobreendeudamiento pasivo, aquél que se produce por circunstancias sobrevenidas que el deudor no puede prever ni controlar y, por supuesto, el prestamista tampoco, por ejemplo, un divorcio, la situación de desempleo o una enfermedad. Una correcta evaluación de la solvencia no blinda al prestamista frente al incumplimiento por parte del deudor.
El artículo 11 LCI se ocupa de la regulación de la obligación de evaluar la solvencia y prácticamente se “corta y pega” el artículo 18 DCI y, a mi juicio, no realiza la transposición exigida.
El sujeto obligado a evaluar la solvencia es el prestamista, no el intermediario de crédito y debe hacerlo respecto del potencial prestatario, fiador o garante. Se trata de un deber precontractual. La evaluación de la solvencia debe realizarse “antes de celebrar el contrato de préstamo” (art. 11.1 LCI) o de cualquier aumento significativo del importe tras la celebración del contrato de préstamo (art. 11.7 LCI).
La LCI concreta los factores pertinentes que deben ser valorados: “entre otros criterios, la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, los ahorros, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos. Así mismo, se valorará el nivel previsible de ingresos a percibir tras la jubilación, en el caso de que se prevea que una parte sustancial del crédito o préstamo se continúe reembolsando una vez finalizada la vida laboral”.
Con todo, debería haberse avanzado más, estableciéndose límites a la ratio préstamo-valor o a la ratio préstamo-ingresos, tal y como se sugería en el Considerando 55 de la DCI. Ello favorece el control del grado de cumplimiento de la obligación (4).

“Se trata de evitar el sobreendeudamiento activo, que el deudor asuma más compromisos de los que le permite su capacidad patrimonial. Una correcta evaluación de la solvencia no palía el sobreendeudamiento pasivo, aquél que se produce por circunstancias sobrevenidas que el deudor no puede prever ni controlar y, por supuesto, el prestamista tampoco”

Aunque nada diga la LCI, si el prestamista no evalúa la capacidad de reembolso y tan solo se limita a exigir un seguro de reembolso, habrá incumplido su obligación de evaluar la solvencia. La existencia de aquél no afecta a la necesidad de cumplimiento de su obligación de evaluar la solvencia.
Lo mismo cabe decir de la exigencia de fiadores o garantes. La diligencia profesional con la que el prestamista debe cumplir con su obligación de evaluar la solvencia es la misma, aunque el deudor aporte garantes o fiadores. El test de solvencia positivo no puede descansar en la existencia de garantías adicionales (5). Éstas constituyen un refuerzo del derecho de crédito que palía la posibilidad de incumplimiento fundamentalmente por circunstancias imprevisibles y sobrevenidas (sobreendeudamiento pasivo).

El aspecto clave: las consecuencias derivadas del incumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia

La DCI no entra en esta cuestión y se limita a exigir en su artículo 38 que las sanciones por incumplimiento de la DCI deben ser efectivas, proporcionadas y disuasorias.
Hay que distinguir dos aspectos desde el punto de vista del juicio sobre el grado de incumplimiento de la obligación.

La realización de operaciones de evaluación de la solvencia

El primero es valorar si el prestamista realizó o no las operaciones necesarias para evaluar la capacidad de reembolso. Así, por ejemplo, si exigió o no información sobre los factores pertinentes a que se hace referencia en el artículo 11.1 LCI (situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, los ahorros, los gastos fijos y los compromisos ya asumidos), consultó las bases de datos de solvencia patrimonial tal y como ordena el artículo 12.1 LCI, y estableció una prima de riesgo en función de los procedimientos a que se alude en el artículo 11.2 LCI.
El artículo 11.4 LCI dispone que “la incorrecta evaluación de la solvencia no otorgará al prestamista la facultad de resolver, rescindir o modificar ulteriormente el contrato de préstamo, salvo que se demuestre que el prestatario ha ocultado o falsificado conscientemente la información”. Se reproduce el artículo 18.4 DCI aunque con algunos cambios. El texto de la DCI alude a que “el prestamista no anule o modifique ulteriormente dicho contrato” aunque en el Considerando 58 se refiere a “rescindir”. Por el contrario, el artículo 11.4 se refiere a la facultad de “resolver, rescindir o modificar” y no se refiere a la nulidad. Cuando la evaluación incorrecta de la solvencia sea imputable al prestamista, éste no podrá resolver el contrato, lo que parece lógico cuando se trata de su propio incumplimiento. Sí podrá hacerlo cuando el incumplimiento es imputable a la actuación del consumidor por ocultar datos de solvencia o falsificarlos. Por otro lado, se podría entender que esta prohibición de resolver se establece, precisamente porque, de no imponerse, el prestamista podría hacerlo, lo cual no tiene mucho sentido cuando es por evaluación incorrecta del propio prestamista. Quien podría hacerlo sería solo el prestatario y pocos incentivos tiene para hacerlo, dado que le supondría la devolución total e inmediata del préstamo. La restricción de la legitimación al prestamista tiene sentido cuando se trata de nulidad (absoluta), como hace la DCI, pero no cuando se trata de resolución.

“Debería haberse avanzado más, estableciéndose límites a la ratio préstamo-valor o a la ratio préstamo-ingresos, tal y como se sugería en el Considerando 55 de la DCI”

No se prevé ningún tipo de consecuencia contractual específica, para el caso de que el prestamista haya evaluado incorrectamente la solvencia por causas a él solo imputables. Se ha alegado la posible resolución del contrato a instancias del prestatario y la posible exigencia de una indemnización de daños y perjuicios (6). Estas consecuencias tienen una nula eficacia disuasoria y violentarían el artículo 38 DCI. La resolución obligará al prestatario a devolver el capital prestado y la posibilidad de que un deudor sobreendeudado demande a una entidad financiera para reclamar unos daños y perjuicios es cercana a la ciencia ficción. En la práctica, parece que solo hay sanciones administrativas (art. 44 LCI) por mucho que la doctrina luche por defender sanciones contractuales que, a mi juicio, son ineficientes y absolutamente inútiles, tal y como la práctica ha puesto de manifiesto.

La actuación del prestamista ante un test de solvencia negativo

La segunda vertiente de la obligación de evaluar la solvencia, es si, una vez realizadas todas las operaciones para determinar la prima de riesgo del potencial cliente, el prestamista debe o no actuar en consonancia con el resultado (7). Es decir, si hay o no prohibición de contratar cuando el test de solvencia es negativo. Se trata de dos aspectos que, a mi juicio, no deben ser confundidos.
De nuevo el legislador español “no se moja” y reproduce la indefinición de la regla establecida en el artículo 18.5 DCI cuyo alcance ha sido discutido por la doctrina nacional y europea. Así, el artículo 11.5 LCI dispone que “el prestamista solo pondrá el crédito a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de crédito se cumplan según lo establecido en dicho contrato”.

“No se prevé ningún tipo de consecuencia contractual específica para el caso de que el prestamista haya evaluado incorrectamente la solvencia por causas a él solo imputables”

- Primera opción de interpretación: existe prohibición de contratar cuando el test de solvencia del cliente arroja un resultado negativo. Consecuencias.
Partiendo del tenor literal de la norma del artículo 18.5 DCI, reproducido en el actual artículo 11.5 LCI, no son pocos los autores (8) que entienden que hay prohibición de contratar ya que, de lo contrario, perdería toda virtualidad el propio régimen jurídico de la evaluación de la solvencia, cuyo objetivo es precisamente prevenir el sobreendeudamiento privado. Aquí residiría el endurecimiento del régimen de la DCI respecto de la DCC, prohibiendo la contratación.
Los partidarios de la existencia de una prohibición de contratar o bien consideran nulo el contrato o bien niegan este efecto por tratarse de una norma de conducta. En tal caso, se entiende que la violación de tal prohibición legal daría lugar a incumplimiento contractual y a la correspondiente indemnización y sanción administrativa. Se trata de una prohibición legal con efectos de incumplimiento de deber precontractual. 
Según este planteamiento, el cliente debería demandar a la entidad financiera para provocar la ineficacia del contrato, devolver el préstamo perdiendo el beneficio del plazo y cargar con los costes de reclamar daños y perjuicios al prestamista. Podrá también poner en conocimiento del supervisor la irregularidad, y que éste imponga una sanción al prestamista, siempre que la infracción “no tenga carácter ocasional o aislado” (art. 44 LCI), sanción administrativa con nulo impacto en el contrato con el prestatario. 

“El prestamista que concede un préstamo con un test de solvencia negativo solo debe responder en caso de impago del deudor. Si se mantiene que hay prohibición de contratar, para ser coherentes, el prestamista respondería incluso cuando el deudor está cumpliendo con sus obligaciones, lo cual es un efecto indeseable”

Además, como consideran que hay prohibición legal, el prestatario podría demandar a la entidad incluso aunque no hubiera incumplido su contrato de préstamo y el prestamista también podría ser objeto de sanción administrativa -insisto- aunque el prestatario hubiera cumplido. Así mismo, en el caso de que el deudor hubiera incumplido por circunstancias sobrevenidas (por ejemplo, paro, enfermedad, divorcio) también podría el prestatario demandar al prestamista porque habría concedido el préstamo en contra de una prohibición legal. Todos estos efectos son un sinsentido que pueden fulminar el mercado de crédito.
Segunda opción de interpretación: no existe prohibición legal de contratar. La regulación debe incentivar que los prestamistas solo concedan préstamos cuando el test de solvencia sea positivo.
A mi juicio, como ya mantuve en su momento (9), no hay prohibición de contratar y la mención que se hace en el artículo 18 DCI y que se reproduce en el artículo 11 LCI que ordena que el prestamista solo pondrá el crédito a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia es positivo significa que esta actuación debe tener algún tipo de consecuencia, pero solo en el caso de que el deudor devenga insolvente por razones que ya existían en el momento de la celebración del contrato. Se destaca este matiz en el Dictamen del Comité Económico y Social Europeo (CESE) cuando señala que “el objetivo perseguido por la evaluación de la solvencia del prestatario debería ser evitar el endeudamiento excesivo. En el caso de impago, el prestamista deberá asumir la responsabilidad si su decisión se ha basado en una evaluación mediocre de la solvencia del prestatario. Los costes que generan los préstamos irresponsables deben ser soportados por el prestamista (10)”.
Por tanto, el prestamista que concede un préstamo con un test de solvencia negativo solo debe responder en caso de impago del deudor. Si se mantiene que hay prohibición de contratar, para ser coherentes, el prestamista respondería incluso cuando el deudor está cumpliendo con sus obligaciones (11), lo cual es un efecto indeseable.

“¿Qué alcance tiene la norma contenida en el artículo 18.5 DCI y el artículo 11.5 LCI? Es un mandato para que el legislador imponga consecuencias para el caso de insolvencia del deudor por fruto de ese sobreendeudamiento activo, lo suficientemente efectivas como para que disuadan al prestamista, en el margen de su libertad contractual, de conceder el préstamo cuando el test de solvencia es negativo”

Pero sobre todo, a la hora de establecer el alcance del artículo 11.5 LCI, hay que tener en cuenta que la solución interpretativa que se adopte no puede desnaturalizar el negocio bancario. Y ello porque una cosa es controlar el riesgo bancario y otra anularlo. Lograr este equilibrio es complejo y, a mi juicio, la opción no debe ser prohibir la celebración del contrato, sino anudar consecuencias jurídicas cuando por consecuencia de la concesión del préstamo tras un test negativo de solvencia, el deudor incumple, fruto de ese sobreendeudamiento activo. Solo en ese caso cabe reacción por parte del prestatario y, en su caso, del supervisor bancario. No se castiga el haber dado un préstamo ante un test de solvencia negativo, sino el haberlo hecho y que ello haya provocado el incumplimiento del deudor. Sin éste, no debe haber consecuencias.
Si la DCI no prohíbe la contratación ¿qué alcance tiene la norma contenida en el artículo 18.5 DCI y el artículo 11.5 LCI? A mi juicio, es un mandato para que el legislador imponga consecuencias para el caso de insolvencia del deudor por fruto –insisto- de ese sobreendeudamiento activo, lo suficientemente efectivas como para que disuadan al prestamista, en el margen de su libertad contractual, de conceder el préstamo cuando el test de solvencia es negativo. Es en este terreno donde había que introducir cambios legales.
Hay que atender al efecto útil de la DCI sin desnaturalizar el negocio bancario y sin “transferir al prestamista la responsabilidad que incumbe al consumidor en caso de que este incumpla sus obligaciones en virtud del contrato de crédito” (Considerando 56 DCI). Defender planteamientos que desnaturalizan y directamente “se cargan” el mercado de crédito y generan una injustificada exclusión financiera no me parece razonable.

“La LCI no entra en las eventuales sanciones de Derecho privado que, a mi juicio, deberían haberse establecido de manera expresa evitándose las reglas generales que cabría deducir desde el punto de vista de la teoría general del contrato”

La LCI no entra en las eventuales sanciones de Derecho privado que, a mi juicio, deberían haberse establecido de manera expresa evitándose las reglas generales que cabría deducir desde el punto de vista de la teoría general del contrato. Tales sanciones debían consistir en la eventual pérdida del prestamista de intereses moratorios y remuneratorios tal y como se ha establecido en otros ordenamientos (12). Cuando el acreedor reclamara el cumplimiento al deudor éste podría oponer por vía de excepción el carácter irresponsable del préstamo y que se había concedido con un test de solvencia negativo. De esta forma, el deudor no tendría que demandar al prestamista ninguna indemnización, evitándose los costes que ello le conllevaría. El control del préstamo responsable se llevaría a cabo no solo por el supervisor bancario (sistema que ha fracasado como se comprueba con la crisis financiera de 2008), sino también por los jueces. Así se ha hecho en otros Estados miembros (Alemania, Francia, Bélgica).
También propuse que si el prestamista concedió el préstamo con test de solvencia negativo, en caso de declaración de concurso del consumidor, fruto de este sobreendeudamiento activo, la Ley Concursal debía contemplar la posibilidad de una subordinación judicial del crédito o, alternativamente, la posibilidad de que el crédito se pueda ver afectado por la exoneración del pasivo insatisfecho (art. 178 bis LC).
Con estas medidas está claro que el prestamista “solo pondrá el préstamo a disposición del prestatario si el resultado de la evaluación de la solvencia indica que es probable que las obligaciones derivadas del contrato de préstamo se cumplan según lo establecido en dicho contrato”. Y lo hará por voluntad propia, sin necesidad de prohibiciones legales. El mercado de crédito es un mercado privado y el legislador, en el ámbito de la contratación tiene que limitarse a establecer incentivos.

“La Ley Concursal debía contemplar la posibilidad de una subordinación judicial del crédito o, alternativamente, la posibilidad de que el crédito se pueda ver afectado por la exoneración del pasivo insatisfecho (art. 178 bis LC)”

El Grupo Parlamentario Ciudadanos presentó una enmienda en el Congreso de los Diputados (Enmienda nº 186) (13) que iba en la dirección adecuada (14) previendo la pérdida de intereses moratorios y remuneratorios por parte del prestamista.
Con objeto de facilitar la prueba de que el préstamo había sido responsable se obligaba al prestamista a informar de las razones para conceder el préstamo o para no concederlo, debiendo entregar una copia del resultado del estudio donde se identifiquen las fuentes y los criterios aplicados en su análisis.
También el Partido Socialista presentó una enmienda en el Congreso de los Diputados (nº 99) donde proponía la pérdida de intereses moratorios y remuneratorios.
Pues bien, el PSOE retiró la enmienda y la mantuvo el Grupo Parlamentario de Ciudadanos votándose como enmienda nº 182. Curiosamente el PSOE vota en contra de algo que primero defendió. La votación se perdió por UN VOTO: 165 votos a favor y 166 en contra (15). Tal y como consta en los resultados de la votación, la enmienda fue apoyada por Ciudadanos, Partido Popular, Grupo Parlamentario Mixto, un diputado de Grupo Parlamentario Confederal Unidos Podemos. Sorprendentemente la votación se pierde por la votación en contra de una diputada del Partido Popular…

“Tras la aprobación de la LCI el sistema sigue como hasta ahora: sanciones administrativas impuestas por el supervisor bancario y responsabilidad civil. Nada ha cambiado y se allana el camino hacia otra burbuja inmobiliaria”

Por lo tanto, tras la aprobación de la LCI, el sistema sigue como hasta ahora: sanciones administrativas impuestas por el supervisor bancario y responsabilidad civil. Nada ha cambiado y se allana el camino hacia otra burbuja inmobiliaria. No olvidemos que la crisis financiera no se ha producido por la falta de transparencia de la cláusula suelo, ni por la abusividad de la de vencimiento anticipado… Se ha producido por unos excesos en la concesión de préstamos. Este tema, lamentablemente, no se resuelve en la LCI a pesar de que en el Parlamento había partidos políticos que obtuvieron representación gracias a su aparente interés en defender a los “afectados por los desahucios”…

(1) Directiva 2014/17/UE del Parlamento Europeo y del Consejo de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial y por la que se modifican las Directivas 2008/48/CE y 2013/36/UE y el Reglamento (UE) nº 1093/2010.
(2) Cfr. CUENA CASAS, M., “Evaluación de la solvencia y crédito hipotecario”, RCDI, nº 764, págs. 2871 a 2924,
http://eprints.ucm.es/45896/1/PRUEBAS%20CUENA.RCDI.pdf
(3) Este cambio de orientación ya fue destacado por el TJUE en la sentencia de 27 de marzo de 2014 Le Crédit Lyonnais SA contra Fesih Kalhan. Asunto C 565/12 en relación con la Directiva a 2008/48/ de 23 de abril de 2008 relativa a los contratos de crédito al consumo (en adelante, DCC).
(4) Sí existen límites en el art. 5.2 Ley 2/1981, de 25 de marzo, de regulación del Mercado hipotecario, pero esta regulación solo es aplicable a determinados prestamistas, siendo su ámbito más restringido que el de la LCI.
(5) Así se recoge en el Anejo 6 de la Circular 5/2012 cuando dispone que la capacidad de reembolso del deudor “se estimará bajo el supuesto de la utilización de las fuentes de renta habituales del prestatario, sin depender de avalistas, fiadores o activos ofrecidos en garantía, que deberán ser siempre considerados como una segunda y excepcional vía de recobro para cuando haya fallado la primera”.
(6) ARROYO AMAYUELAS, E., “Contratos de crédito con consumidores para bienes inmuebles de uso residencial. Sanciones y remedios para el caso de incumplimiento de la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del prestatario”, Working paper 9/2018, Universidad de Barcelona, pág. 17.
(7) Este aspecto está claro en el art. 18.6 Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios (en adelante OTSB), que dispone: “la evaluación de la solvencia prevista en este artículo se realizará sin perjuicio de la libertad de contratación (…).
(8) DÍAZ-ALABART, S. (2015), “Evaluación de la solvencia del consumidor, tasación de inmuebles y consultas de ficheros de solvencia”, en DÍAZ-ALABART, S. (Dir.) y REPRESA POLO, P. (Coord.), La protección del consumidor en los créditos hipotecarios (Directiva 2014/17/ UE), ARROYO AMAYUELAS, E., op.cit., pág. 8. ANDERSON, M, “La Directiva 2014/17/UE, sobre créditos hipotecarios y su previsible impacto en el Derecho español, en ARROYO AMAYUELAS, E., y SERRANO DE NICOLÁS, A. (Dir.), La europeización del Derecho privado: cuestiones actuales, Marcial Pons, 2016, pág. 58.
(9) CUENA CASAS, “Evaluación de la solvencia y crédito hipotecario”, cit., pág. 2897 y ss. En el mismo sentido, ALVAREZ OLALLA, P., “La obligación de evaluar la solvencia”, en Vivienda e hipoteca, Asociación de Profesores de Derecho Civil, coordinado por DOMÍNGUEZ LUELMO, A., Ed. Tecnos, Madrid, 2018, pág. 166.
(10) Dictamen del Comité Económico y Social Europeo sobre la “Propuesta de Directiva del Parlamento Europeo y del Consejo sobre los contratos de crédito para bienes inmuebles de uso residencial” [COM(2011) 142 final - 2011/0062 (COD)]. https://eur-lex.europa.eu/LexUriServ/LexUriServ.do?uri=OJ:C:2011:318:0133:0138:ES:PDF
(11) ANDERSON, M, “La Directiva 2014/17/UE”, cit., pág. 58, nota 26, defiende que el consumidor pueda reclamar a la entidad prestamista antes de que se produzca el incumplimiento. También lo defiende ARROYO AMAYUELAS, op. cit., pág. 18.
(12) En Francia, los arts. L312-16 L341-27, L341-28, L341-31 y L.341-33 del Código de Consumo prevén la pérdida de intereses remuneratorios. En Bélgica el Code de Droit É conomique, art. VII.201, VII.209, prevé la pérdida de los intereses moratorios y la reducción de la obligación de restituir el capital.
(13) BOCG. Congreso de los Diputados, serie A, núm. 12-3, de 23/03/2018 http://www.congreso.es/portal/page/portal/Congreso/PopUpCGI?CMD=VERLST&BASE=pu12&DOCS=1-1&DOCORDER=LIFO&QUERY=%28BOCG-12-A-12-3.CODI.%29#(Página1)
(14) “Sin perjuicio del régimen sancionador previsto en los artículo. 44 y siguientes de la presente ley, cuando el deudor se vea imposibilitado de devolver el préstamo por circunstancias que estaban presentes y eran previsibles en el momento de su concesión, podrá oponerse a la reclamación realizada por el prestamista alegando, en su caso, el incumplimiento por éste de la obligación de evaluar la solvencia o la concesión del préstamo existiendo test negativo.
En este caso, el juez acordará la pérdida del derecho del prestamista al cobro de los intereses remuneratorios y moratorios, de conformidad con lo previsto en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La carga de la prueba del cumplimiento de la obligación de evaluar la solvencia corresponderá al prestamista”
(15) https://app.congreso.es/votacionesWeb/InvocaReport?sesion=167&votacion=30&legislatura=12

Palabras clave: Evaluación de la solvencia, Prestamistas, Prestatarios, Crédito hipotecario, Sobreendeudamiento.
Keywords: Creditworthiness assessment, Lenders, Borrowers, Mortgage credit, Overindebtedness.

Resumen

Se analiza en el presente trabajo la regulación de la obligación del prestamista de evaluar la solvencia del potencial prestatario en la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario. En particular, se estudia de las consecuencias derivadas del incumplimiento de tal obligación y, particularmente, lo que acontece cuando el resultado de la evaluación arroja un resultado negativo. Se denuncia la regulación aprobada y su escasa eficacia para la prevención del sobreendeudamiento privado.

Abstract

This paper analyzes the regulation of the assessment of creditworthiness of potential borrower’s by mortgage lenders in the recently Law regulating real estate credit agreements. In particular, we study the consequences derived from the breach of such obligation and, particularly, what happens when the result of the evaluation gives a negative result. We denounce the approved regulation and its limited effectiveness for the prevention of private over-indebtedness.