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Por: JOSE ANTONIO MÁRQUEZ GONZÁLEZ
Notario de Orizaba (México)
Consejero de la UINL

 

MÁS SOBRE EL CRÉDITO HIPOTECARIO

(1) Los robo-signers saltaron a la fama hace apenas unos pocos años, con la explosión de la llamada “burbuja hipotecaria” en los Estados Unidos. Este problema surgió, entre otras cosas, a causa de una gigantesca acumulación de contratos de hipoteca con entidades financieras, especialmente con Fanny Mae y Freddie Mac, dos poderosas firmas hipotecarias de propiedad privada pero de constitución pública (Government-sponsored enterprises, GSE).

Cuando el mercado hipotecario se aceleró, las hipotecas fueron “empaquetadas” y cedidas en grandes cantidades a otras entidades financieras como Mortgage Electronic Registration Systems (MERS) y otras más. Empaquetadas como estaban, no fueron objeto de registro individual, y con frecuencia los impuestos y derechos fueron omitidos por esta misma razón.
Este fue el denominado “mercado secundario de hipotecas”: una especie de hipotecas “de segundo piso” y para decirlo con más claridad y en pocas palabras, de inferior calidad, es decir, insuficientemente garantizadas o “hipotecas basura”. Una vez reunidos, clasificados y etiquetados, estos préstamos hipotecarios se dividieron nuevamente en bonos o cédulas, a las cuales se asignó un cierto valor susceptible de volverse a negociar. Así es posible conseguir recursos frescos que reimpulsan una economía eventualmente aletargada o en recesión.
Las hipotecas del caso fueron presumiblemente firmadas por los particulares frente a los notaries public de cada una de las dependencias involucradas. Pero estos notaries public no están obligados a dar consejo jurídico, porque no tienen la formación de abogados. Se trata en realidad de empleados de banco, contadores, profesores de escuela, empleados administrativos, etc. Son, en suma, lo que los notarios del mundo latino llamamos, con cierta gracia, unos “firmones”. En otras palabras, su intervención se reduce exclusivamente a firmar, bajo su fe, que fulano efectivamente es quien dijo ser, o que una copia fotostática coincide exactamente con su original. Puesto que no son abogados, no pueden asesorar a sus clientes.

"Los robo-signers saltaron a la fama hace apenas unos pocos años con la explosión de la llamada 'burbuja hipotecaria' en los Estados Unidos"

Estos notaries norteamericanos revisaban cientos de expedientes por día, rubricando apenas los papeles con solo hojearlos, sin constatar efectivamente los nombres, los datos personales, las cantidades y los calendarios de amortización, ni la ubicación o las características físicas de los inmuebles que la certificación (llamada técnicamente affidavit) exigía.
Robo-signers, fue el nombre festivo que merecieron los veloces funcionarios que autorizaban masivamente esta clase de expedientes. En un país como los Estados Unidos, que gusta de las etiquetas expresivas y contundentes, el sobrenombre alcanzó rápidamente una gran popularidad.
La dramática saga legal de los robo-signers continuó algunos pocos años después, esta vez con el nombre de robo-signers II. Se trata ahora del episodio subsecuente de estas mismas certificaciones notariales apócrifas calificadas con el bondadoso adjetivo de “papeleo descuidado” (slipshod paperwork) y su consecuente falta de valor probatorio en los tribunales.
Sucedió que en las audiencias de ciertos juicios de ejecución hipotecaria en contra de los deudores, fue citado a declarar uno de estos notaries public, a la sazón, un empleado de la financiera acreedora, en este caso GMAC Mortgage. El funcionario, un tal Jeffrey Stephan, ostentaba según él mismo lo confesó, el cargo formal de un receptor de firmas con responsabilidades “limitadas”.
En efecto, el funcionario manifestó que su responsabilidad consistía en preparar los expedientes de ejecución de las hipotecas, añadiendo candorosamente y con toda seriedad, que llegaba a revisar hasta 400 expedientes por día (2). También admitió con franqueza que, en realidad, los expedientes no habían sido efectivamente revisados ni por él ni por nadie más, a pesar de las leyendas de rutina que aparecían en los documentos bajo declaración jurada.
La deposición en juicio del empleado Stephan se convirtió enseguida en una revelación escandalosa, sobre todo porque al propio tiempo otras dos instituciones, Bank of America y JPMorgan Chase, tan pronto fueron cuestionadas acerca del volumen masivo de las ejecuciones hipotecarias, admitieron lisa y llanamente haber procedido de la misma forma. Un juez federal comentó así el asunto: cuando Stephan decía en una declaración jurada que él tenía conocimiento personal de los hechos expuestos en sus declaraciones, en realidad no era así. Cuando afirmaba tener la custodia y el control de los documentos del préstamo, tampoco era así. Cuando decía que anexaba una copia “fiel y auténtica” de una nota o de una hipoteca, tampoco tenía idea de si esto era así, porque no las cotejó. Cuando afirmaba ciertos hechos, él no sabía si realmente eran ciertos.

"El problema surgió, entre otras cosas, a causa de una gigantesca acumulación de contratos de hipoteca con entidades financieras"

Hay incluso notas que rayan en la comicidad, y que aun cuando parecen difíciles de creer, son rigurosamente verídicas. Uno de los robo-signers de Asset Acceptance, una financiera que negocia con estos paquetes de deuda de los consumidores, manifestó en una audiencia que tenía tantos documentos para firmar, que su mayor preocupación era que le proporcionaran una buena pluma para hacerlo: “Ellos quisieron que me las arreglara con un Bic, pero yo no podía -sabía que no iba a funcionar- […] Fue igual cuando tuve que utilizar una pluma de plástico del tipo Paper Mate. Fue una pesadilla” (3).
Jay Mills, otro notary de la empresa Collect America, dijo espontáneamente -también en juicio- que él firmaba dos mil affidavits por día. The New York Times sacó la cuenta y concluyó que, restando media hora para el lunch y dos breves interrupciones para descansar o ir al baño, el robo-signer Mills revisaba -y firmaba- un expediente cada trece segundos. El abogado de la defensa dijo que esto equivalía a ser testigo en un accidente automovilístico sin haber estado nunca en el lugar.
Bajo el lema publicitario “Aquí tramitamos préstamos, no papeles” (“Process loans, not paperwork”), la empresa Mortgage Electronic Registration Systems, MERS, con sede en Washington, DC, se precia de haber ahorrado cientos de millones de dólares a las compañías financieras al evitarles gastos y demoras por la tramitación de documentos hipotecarios y el pago de derechos.
Según los funcionarios de MERS, sus registros electrónicos amparan unos 65 millones de hipotecas en todo el país, y afirman que su procedimiento, nacido en 1997, permite superar el obsoleto sistema de registro de títulos (land title system) que aún subsiste en los Estados Unidos. MERS se jacta de contar entre sus clientes a firmas como Fannie Mae, Freddie Mac, Bank of America, GMAC Mortgage, Washington Mutual, Wells Fargo y AIG’s United Guaranty Corp (4).

"Los notaries norteamericanos revisaban cientos de expedientes por día, rubricando apenas los papeles con solo hojearlos"

MERS afirma que su proceso es innovador y que simplifica la forma en que se originan, se transmiten y se da seguimiento a la titularidad y los derechos accesorios de una hipoteca. MERS es una creación de la industria de financiamiento de bienes raíces, y cree que su procedimiento elimina la necesidad de elaborar y asignar los registros al negociar préstamos hipotecarios residenciales y comerciales (5).
Todo parecía ir bien. El problema empezó con el registro en los condados y el pago consecuente de los derechos. Funcionarios locales comenzaron a denunciar la omisión del trámite legal y en consecuencia la ausencia de tractos registrales. Profesores universitarios alertaron sobre el hecho de que MERS cambiara el sistema de registro de títulos sin pedir el consentimiento ni de las legislaturas estatales ni del Congreso (6). Pero la empresa alegó actuar como apoderada (nominee) tanto de bancos como de acreedores, y no tuvo reparos en admitir que su carácter de acreedora hipotecaria (mortgagee) se originaba en la posesión del título hipotecario endosado en blanco (sí, en blanco): en los casos de ejecución hipotecaria, la demandante está legitimada como titular de la nota y de la hipoteca. Cuando MERS se adjudica el inmueble, es porque MERS es la acreedora hipotecaria y es la titular de los derechos debido a que un funcionario de la empresa está en posesión de la nota original endosada en blanco, lo que hace de MERS la beneficiaria de un título al portador. MERS no se adjudica el inmueble a menos que la nota esté endosada en blanco y en poder de ella  (7).

"Funcionarios locales comenzaron a denunciar la omisión del trámite legal y en consecuencia la ausencia de tractos registrales"

La situación llegó a tales extremos que incluso un juez de Long Island, N. Y., decidió cancelar la deuda y regresar el inmueble al deudor sin costo alguno (8). Otro juez, esta vez de Brooklyn, calificó la explicación del abogado de la financiera como “tan increíble, indignante, absurda y falsa que parece ciencia-ficción [...]” (9).
El viernes 8 de octubre de 2010 todos los grandes diarios norteamericanos dieron la noticia de que un juez en Vermont había ordenado la suspensión del procedimiento. La causa, según argumentó el tribunal, la constituyó “el uso de documentos de cancelación hipotecaria y de papeles judiciales defectuosos” por parte de la financiera acreedora (10).
La medida tuvo tal repercusión que incluso dos bancos gigantescos, JPMorgan Chase y Bank of America, suspendieron unilateralmente y en forma espontánea sus propias ejecuciones en proceso. De hecho, la suspensión de las ejecuciones tuvo lugar, en efecto, en un total de veintitrés entidades de la Unión cuya normativa exige la revisión minuciosa de todos los documentos -especialmente de aquellos concerniente a la titularidad del propietario-. Además, como la instauración de juicio es preceptiva, su legislación exige necesariamente la intervención de abogados colegiados (11).
Los Estados restantes, que forman mayoría, solo expiden la orden de ejecución (eviction) una vez que la acreedora hipotecaria presenta el expediente administrativo de cancelación (foreclosure). No substancian juicio alguno.
Los resultados fueron catastróficos. Cuando explotó esta burbuja hipotecaria, cientos de miles de prestatarios perdieron sus casas porque no pudieron pagar las cuotas para redimir sus hipotecas. Como consecuencia de la rapidez anglosajona en los procesos de adjudicación hipotecaria en favor de las entidades financieras, en 2010 un millón de personas habían perdido sus casas.
Pero otra buena parte de ellos pudo hacer valer la inconsistencia evidente de la documentación hipotecaria: los tribunales, en efecto, intervinieron eficazmente para suspender inmediatamente los procedimientos. El argumento principal fue el hecho de que los deudores hipotecarios nunca habían comparecido ante un notary (es decir, ante un robo-signer) ni para ratificar su firma, ni para presentar evidencias de los datos proporcionados, ni para ninguna otra cosa, en realidad.

(1) Una primera versión de este ensayo fue publicada con el título “Los robo-signers”, en Revista del Notariado, Colegio de Escribanos de Buenos Aires, año CXIV, nº. 904, Buenos Aires, págs. 261-273. Esta nueva versión, extensamente corregida, adicionada y actualizada, se reproduce con el permiso correspondiente.
(2) http://www.foxbusiness.com/news/2013/07/26/gmac-mortgage-to-pay-230-million-as-part-foreclosure-review/ (9 de noviembre de 2018).
(3) “They tried to get me to do it with a Bic, and I wasn’t going –I wasn’t having it […] It was bad when I had to use the plastic Paper Mate type pen. It was a nigthmare” (The New York Times, Monday, November 1, 2010, págs. A1, A3. Declaración en juicio de Michael Gazzarato).
(4) The Washington Post, Friday, October 8, 2010, pág. A12.
(5) “MERS is an innovative process that simplifies the way mortgage ownership and servicing rights are originated, sold and tracked. Created by the real estate finance industry, MERS eliminates the need to prepare and record assignments when trading residential and commercial mortgage loans” (www.mersinc.org, 9 de noviembre de 2018).
(6) Christopher L. Peterson, law professor, University of Utah, en The Washington Post, loc. cit., nº. 16.
(7) “In mortgage foreclosure cases, the plaintiff has standing as the holder of the note and the mortgage. When MERS forecloses, MERS is the mortgagee and it is the holder of the note because a MERS officer will be in possession of the original note endorsed in blank, which makes MERS a holder of the bearer paper. MERS will not foreclose unless the note is endorsed in blank and held by MERS” (www.mersinc.org/Foreclosures/index, 9 de noviembre de 2018).
(8) The Washington Post, Tuesday, November 9, 2010, págs. A1 y A13.
(9) “[…] so incredible, outrageous, ludicrous and disingenuous [that it seems] science-fiction[…]”. The Washington Post, Friday, October 8, 2010, pág. A12.
(10) “The use of flawed foreclosure documents and court papers” (The Express, Friday, October 8, 2010, pág. 3).
(11) Estos Estados son Dakota del Norte, Dakota del Sur, Nebraska, Kansas, Oklahoma, Nuevo México, Luisiana, Florida, Carolina del Sur, Wisconsin, Illinois, Indiana, Ohio, Kentucky, Pensilvania, Delaware, Nueva Jersey, Nueva York, Iowa, Connecticut, Vermont, Maine y Hawai.

Palabras clave: Estados Unidos, Burbuja hipotecaria, Entidades financieras, Robo-signer.
Keywords: United States, Mortgage bubble, Financial institutions, Robo-signer.

Resumen

Cuando en Estados Unidos explotó la burbuja hipotecaria, cientos de miles de prestatarios perdieron sus casas porque no pudieron pagar las cuotas para redimir sus hipotecas. Una buena parte de ellos pudo hacer valer la inconsistencia evidente de la documentación hipotecaria: los tribunales, en efecto, intervinieron eficazmente para suspender inmediatamente los procedimientos. El argumento principal fue el hecho de que los deudores hipotecarios nunca habían comparecido ante un notary (es decir, ante un robo-signer) ni para ratificar su firma, ni para presentar evidencias de los datos proporcionados, ni para ninguna otra cosa, en realidad.

Abstract

When the mortgage bubble bursted in the United States, hundreds of thousands of borrowers lost their homes. They were unable to meet their mortgage repayments. But a substantial part of them were able to assert the obvious inconsistencies in their mortgage documentation and indeed, the Courts interceded to suspend the legal proceedings immediately. The main grounds for doing so was the fact that the mortgagors had never appeared before a notary (quicknamed a robo-signer) neither to ratify their signature, nor to present evidence of the provided personal details, nor to any other reason for that matter.

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