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Por: MATILDE CUENA CASAS
Catedrática de Derecho Civil
Universidad Complutense
Vicepresidenta de la Fundación Hay Derecho


COVID-19: LA HORA DEL DERECHO

La crisis sanitaria que estamos viviendo y el confinamiento de los ciudadanos establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, tiene un impacto económico y social grave. Las relaciones de Derecho privado se ven también afectadas por estas circunstancias y de la que más se habla es del impacto que en los contratos de arrendamiento puede tener una incapacidad de pago derivada del cese (obligado) de la actividad profesional dictado por las autoridades. Un hecho imprevisible e inevitable como es la pandemia y el confinamiento que conlleva provoca un incumplimiento por una de las partes, un incumplimiento, por ello, no imputable. Hechos imprevisibles o previstos inevitables hay muchos (paro, enfermedad etc…) pero ahora estamos ante uno poco frecuente y que afecta a muchas personas: una pandemia.

El problema que se plantea es determinar quién soporta el riesgo del incumplimiento no culpable en los contratos con obligaciones recíprocas, es decir, cuando incumplo no por dolo, culpa o negligencia, sino que lo hago por caso fortuito o fuerza mayor (dejo de trabajar porque me obligan las autoridades que implantan el estado de alarma y no tengo ingresos).
Este problema general se plantea en el contrato de arrendamiento de vivienda y en el de local de negocio (arrendamiento de uso distinto de vivienda) ¿Qué ocurre si el arrendatario no puede pagar la renta porque, tratándose de un local de negocio, se ha paralizado su actividad y no ha obtenido ingresos?
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) no prevé nada al respecto y rige la regla que hay que estar a lo pactado (pacta sunt servanda) y sigue obligado al pago de la renta. El arrendatario se encontraría en la misma situación que si, por ejemplo, tratándose de un autónomo tiene que dejar de trabajar por razón de enfermedad. Se trata de una circunstancia sobrevenida fortuita ¿Puede por eso dejar de pagar la renta? La respuesta es no. Precisamente para cubrir estos eventos sobrevenidos se pactan garantías accesorias: fianza, aval u otra modalidad de garantía real o personal. Ninguno estamos a salvo de la mala suerte y si nos toca, ello no nos exonera de cumplir salvo que la prestación sea imposible. Esto es así siempre en los casos de fuerza mayor. Con esto quiero decir que la crisis del coronavirus no genera una situación nueva… Lo malo de esta pandemia es que esta mala suerte es generalizada, afecta a mucha gente.
Falta en la LAU una norma parecida al artículo 1575 del Código Civil aplicable a los arrendamientos rústicos que prevé la posible rebaja de la renta “por pérdida de más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos, salvo pacto especial en contrario. Se entendía por caso fortuito extraordinario: el incendio, la guerra peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado y que los contratantes no hayan podido razonablemente prever”. La epidemia por el coronavirus bien podía entrar en este listado y, como se ve, la propia norma reparte entre ambas partes las consecuencias de la mala suerte. Y lo hace con acierto y mesura porque no parece justo cargar sobre una sola de las partes los riesgos de una situación extraordinaria.
¿Qué solución brinda la LAU? El arrendador de local de negocio no está obligado a rebajar la renta al arrendatario cuando éste no puede cumplir por caso fortuito. No se produce imposibilidad sobrevenida fortuita porque estamos hablando de entrega de dinero, la cual no deviene imposible. El riesgo lo padece el arrendatario. Esta, a mi juicio, es la solución legal. Por ello la principal recomendación que se le puede hacer a un arrendatario en esta tesitura es que negocie con el arrendador.
Lo mismo sucede en el arrendamiento de vivienda. La mala suerte del arrendatario la padece éste y no hay legalmente suspensión de la obligación del pago de la renta por el hecho de que acontezca un hecho imprevisible o inevitable que le impida al arrendatario pagar la renta.

“Un hecho imprevisible e inevitable como es la pandemia y el confinamiento que conlleva puede provocar un incumplimiento por una de las partes, que será no imputable“

¿Es censurable esta solución? Siempre se puede pactar al respecto (con ciertos límites en el caso de arrendamiento de vivienda) y normalmente no se hace porque no se ponen las partes en un escenario tan tremendo como el que estamos padeciendo. Para el autónomo que “no puede” pagar la renta, la solución es injusta, pero si tomamos la perspectiva del arrendador cuya única fuente de ingresos es la renta que obtiene de su propiedad, pues también podemos entender que imponer legalmente una suspensión del pago de la renta como se ha defendido, puede ser injusto para el arrendador. No es una solución al problema, porque sencillamente estamos trasladando un problema de un sitio a otro. Aliviamos al arrendatario a costa de hundir al arrendador. Parece que se piensa que todos los arrendadores siempre son personas “pudientes” y hay gente que “vive de las rentas”, es su fuente de ingresos y hay que respetarlo. El 80% de los arrendadores son personas físicas y solo el 20% son personas jurídicas e -insisto- muchos arrendadores “viven” de esa renta e incluso pagan con la misma el préstamo hipotecario solicitado para adquirir el inmueble. El impago de la renta le puede arrastrar al arrendador al impago del préstamo.
No se olvide que cuando el legislador “impone” una suspensión de las rentas está atacando el derecho de propiedad no estableciendo un límite de la mano de la función social (art. 33 CE), sino una limitación, un recorte que afecta a determinados propietarios. De no haber justiprecio la constitucionalidad de la medida sería muy discutible. Por otro lado, estas medidas podrían producir otro efecto secundario indeseable a largo plazo y es la reducción de oferta de pisos en alquiler y el consiguiente aumento del precio. Por lo dicho no defiendo la imposición legal de una moratoria en el pago de alquileres. Cosa distinta es que se establezcan incentivos fiscales para que el propietario voluntariamente acepte una suspensión, tal y como planteó Fernando Gomá (1) y se ha hecho en Italia. La renta se paga y luego hay ayuda fiscal. Esta medida favorece, pero no obliga y podría suceder que el arrendador procediera a la resolución del contrato por lo que no soluciona totalmente el problema. No hay que olvidar que nos encontramos ante un problema transitorio.
¿Qué medidas deberían adoptarse? Lo que está claro es que deben ser proporcionadas y dirigidas a quien verdaderamente las necesita. Lo fácil y que vendería mucho en los medios es decretar la suspensión legal del pago de la renta, pero creo que las soluciones deben equilibrar los intereses en juego evitando situaciones de abuso o daño injustificado.
En relación con los beneficiarios de las medidas, hay que tener en cuenta que el Gobierno ha aprobado el aval público a la inyección de 20.000 millones de euros en créditos a empresas por parte de las entidades financieras. La mitad irán para Pymes y autónomos. Los arrendatarios que gocen de estas ayudas se entiende que podrán abonar las rentas por alquiler y no deben solaparse con otras medidas en materia de arrendamientos.
Asimismo hay que tener en cuenta que muchas personas afectadas por los numerosos ERTE que se están solicitando van a obtener ingresos del Estado y podrán pagar las rentas de alquiler. Por lo tanto, hay que centrar muy bien el colectivo al que se le pretende ayudar a pagar el alquiler para evitar situaciones de abuso. A mi juicio, un criterio razonable sería atender a los ingresos de la unidad familiar exigiendo el cumplimiento de los requisitos para obtener el beneficio de justicia gratuita (2). Hay que centrar las ayudas en los que lo necesitan.
Al objeto de solucionar los problemas referidos y proponer una regulación adecuada, conviene distinguir:
A. Arrendatarios de local de negocio o uso distinto de vivienda que no puedan, por imperativo legal derivado del estado de alarma, realizar su actividad profesional. Tienen que pagar por algo que no usan. De hecho, en Francia solo se han tomado medidas para los locales de negocio.
En relación con los locales de negocio, sería razonable implementar una norma en la línea del ya citado artículo 1575 del Código Civil o incluso proceder a su aplicación analógica al caso planteado dada la evidente identidad de razón. El objetivo es que el arrendatario pueda exigir una rebaja de la renta en la misma proporción a la rebaja de sus ingresos, incluidas las ayudas que pueda percibir por razón de esta crisis. Por ejemplo, si el arrendatario percibe el 80% de sus ingresos, pagará el 80% de la renta. Debe establecerse un “suelo” en la reducción que no puede superar el 50% de la renta.
La solución que propongo es una “rebaja de la renta” y no una “suspensión”. De esta forma, pasado este periodo transitorio de la epidemia, volverá a partir de ese momento el arrendatario a deber su renta original, pero no “deberá” la renta original devengada en el periodo de la pandemia. Se facilita la recuperación del deudor de manera que pasado este periodo de crisis no se encuentre con que tiene que pagar una importante cantidad por rentas atrasadas.
Me parece una solución que reparte de manera adecuada los riesgos de esta situación excepcional y lo hace de forma coherente con la transitoriedad de la situación. La reducción de la renta, obligatoria para el arrendador, hace que no sea necesario acudir al caro y tedioso remedio judicial de la cláusula rebus sic stantibus.
B. En cuanto a los arrendamientos de vivienda, hay que tener en cuenta que el arrendatario está disfrutando de la vivienda, aunque no tenga ingresos. A mi juicio, no debe plantearse una rebaja de la renta en este caso, ni una suspensión del derecho a reclamarla por las razones que he señalado.
Podría plantearse una norma procesal de inadmisión de demandas por desahucio por impago de renta durante un periodo de seis meses. Parece que por ahí va a ir la regulación en Alemania. Ello no priva al arrendador del derecho a la renta, ni entra en el equilibrio de las prestaciones de las partes. Ahora bien, esta inadmisión debe proceder cuando el arrendatario cumpla los requisitos señalados de incapacidad patrimonial con arreglo a los requisitos de la Ley para la obtención del beneficio de justicia gratuita. Hay que evitar que una familia se vea en la calle cuando hay un problema de salud pública, pero también hay que evitar el riesgo moral y los abusos.

“¿Qué solución brinda la LAU? El arrendador de local de negocio no está obligado a rebajar la renta al arrendatario cuando éste no puede cumplir por caso fortuito”

En fase de corrección de pruebas del presente trabajo se ha publicado en el BOE el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes y complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En el capítulo primero se establecen una serie de medidas que afectan a los contratos de arrendamiento.
La regulación aprobada, a mi juicio, no merece globalmente considerada una valoración positiva. Es sumamente restrictiva y no entra en un aspecto clave de esta crisis: lo que acontece con los arrendamientos de uso distinto de vivienda. El cese de actividad en el local de negocio impuesto por las medidas de confinamiento es el que genera una problemática específica. Las soluciones propuestas en este artículo siguen siendo, por tanto, útiles después de la regulación aprobada.
Pasando a las medidas concretas, desde el punto de vista objetivo se centran en los arrendamientos de vivienda sujetos a la Ley 29/1994.
Desde el punto de vista subjetivo, los arrendatarios afectados son aquellos que se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica sobrevenida a la que se refiere el artículo 5 del Real Decreto-ley:
- Debe haberse producido una pérdida de ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la medida, por circunstancias sobrevenidas a la celebración del contrato. Para ser beneficiario de estas medidas, los ingresos de la unidad familiar no deben alcanzar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante, IPREM) y que vienen a ser unos 1645 euros al mes. Asimismo se establecen límites específicos en función de determinadas circunstancias (hijos, personas mayores de 65 años, personas con discapacidad).
- Asimismo, se exige como requisito cumulativo que la renta arrendaticia más los gastos por suministros básicos (electricidad, gas, gasoil, agua corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil y gastos de comunidad de propietarios), sea superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar (3).
- No concurre situación de vulnerabilidad si el arrendatario o miembro de la unidad familiar es propietario o usufructuario de alguna vivienda en España, salvo que no sea ésta disponible por causa de separación o divorcio o cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda sea inaccesible para arrendatario o miembro de unidad familiar por razón de discapacidad.
Estas circunstancias deberán acreditarse con los documentos a que hace referencia el artículo 6 del Real Decreto-ley.

¿Cuáles son las medidas?
Suspensión de desahucios y de lanzamientos para hogares vulnerables sin alternativa habitacional (art. 1 RDL 11/2020). El plazo de suspensión es de seis meses y afecta a arrendatarios de vivienda. El arrendatario debe reunir los requisitos del artículo 5 que ya he expuesto. La medida me parece razonable y es una de las propuestas que he defendido en este trabajo.
- Prórroga extraordinaria no forzosa de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual. Los contratos en los que la prórroga forzosa del artículo 9 LAU o la tácita del artículo 10 LAU finalicen en el periodo que media desde la entrada en vigor de este Real Decreto-ley y los dos meses posteriores a la finalización del estado de alarma, se prorrogarán otros seis meses previa solicitud del arrendatario. Se requiere aceptación por parte del arrendador, por lo que no hay concesiones al arrendatario a pesar de que la norma se disfrace de norma protectora. Lo sería si esa prórroga fuera obligatoria para el arrendador (4), pero no es el caso.
- Moratoria o condonación de la deuda arrendaticia. Esta medida es exclusivamente aplicable a la vivienda habitual. Se prevé que la moratoria opere de forma diferente en función de la condición del arrendador. A pesar de la pésima redacción del precepto (art. 4 RDL) voy a tratar de exponer el régimen que parece querer implantar:
- Si el arrendador es calificado de gran tenedor (5) o se trata de una empresa o entidad pública de vivienda. En este caso el arrendatario puede solicitar al arrendador en el plazo de un mes a contar desde la entrada en vigor del Real Decreto-ley el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta.
Si no hay acuerdo, el arrendador en el plazo de siete días laborables (plazo que no se sabe cuándo empieza a contar) comunicará al arrendatario su decisión escogida entre dos alternativas:
a) Reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma” y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta que se aplica de manera automática durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad económica con un máximo de cuatro meses. Se trata de una suspensión del pago de la renta. ¿Cuándo tiene que devolver el arrendatario las mensualidades atrasadas? Se fraccionará la cantidad debida durante tres años. Las cantidades se devolverán sin intereses.
Como se puede apreciar, el arrendador puede optar por la condonación o por el aplazamiento, pero obligatoriamente debe conceder una de las dos. La condonación recuerda a la regla señalada del artículo 1575 del Código Civil, si bien impuesta la bajada del 50% sin tener en cuenta la disminución de ingresos. Ello en la línea propuesta de un “suelo” de renta que necesariamente se debe abonar.
- Si el arrendador no es un gran tenedor ni empresa o entidad pública de vivienda. En caso de fracaso de intento de acuerdo entre ambas partes contratantes, el arrendatario tiene que pagar la renta. Los propios artículos 8 y 4.4 del Real Decreto-ley prevén el acceso de los arrendatarios en situación de vulnerabilidad a la financiación bancaria con aval del Estado (art. 9 RDL). Las entidades financieras deben prestar a personas no solventes (sin capacidad de reembolso) sin intereses y con un plazo de devolución de seis años prorrogables otros cuatro. Estos préstamos solo pueden concederse para el pago de la renta y cubren el importe máximo de seis mensualidades de renta. A estas ayudas acceden arrendatarios en situación de vulnerabilidad como consecuencia del COVID-19.

“La solución que propongo para los arrendamientos de uso distinto de vivienda es una ‘rebaja de la renta’ y no una ‘suspensión’. De esta forma, pasado este periodo transitorio de la epidemia, volverá a partir de ese momento el arrendatario a deber su renta original, pero no ‘deberá’ la renta original devengada en el periodo de la pandemia”

De esta forma, las dificultades de pago de arrendamiento de vivienda quedan, en principio, cubiertas con recursos privados: bien préstamos concedidos por entidades financieras avalados por el Estado o condonaciones llevadas a cabo por grandes tenedores. O se sobreendeuda al arrendatario o pierde activos el arrendador “gran tenedor o empresa o entidad pública de vivienda”. Discriminación entre arrendadores algo discutible a mi juicio, desde el punto de vista constitucional.
¿Qué ocurre si esos arrendatarios no consiguen devolver las cantidades prestadas? Se prevé la incorporación al Plan estatal de Vivienda 2018-2021 de programa de ayudas al alquiler dirigidas a personas vulnerables fruto del COVID-19. Con estas ayudas se hará cargo el Estado de las cantidades impagadas por parte de los arrendatarios.
Los grandes tenedores no tienen incentivo a la quita, sino al aplazamiento de pago de la renta porque el arrendatario puede acceder a préstamos y pagar.
La norma es prolija, muy mal redactada, con reglas que crean una protección más aparente que real y que dejan sin solución los arrendamientos para uso distinto de vivienda que presentan una problemática particular por el cese de actividad del arrendatario. Se deja el tema abierto a la litigiosidad, algo que me parece criticable. Las soluciones que apunto en el presente trabajo creo que pueden resolver esta problemática no regulada en el Real Decreto-ley 11/2020. Lo que hay que celebrar es que en la mayoría de los casos no se traslade el riesgo de impago provocado por el COVID-19 al arrendador. Como ya dije, hay que resolver un problema y no trasladarlo a otra parte contratante, planteamiento que parece haber hecho suyo el Gobierno al evitar la tendencia inicial de “imponer” a todo arrendador la moratoria.
Además de estas soluciones no hay que olvidar que tenemos un régimen de segunda oportunidad para el caso de que el arrendatario devenga en situación de insolvencia (art. 178 bis Ley Concursal). Las rentas impagadas son crédito ordinario y serán exonerables para el deudor. Si hay un ejemplo de deudor honesto y desafortunado ese es el que impaga por el impacto de una epidemia. La realidad que vivimos evidencia que todos podemos de la noche a la mañana vernos en una situación de insolvencia no culpable… y todos necesitamos una segunda oportunidad.
Termino ya con una reflexión que me parece importante. Esta pandemia generará una crisis, pero transitoria. Se ha parado la economía real para priorizar la protección de la salud de los ciudadanos. Este parón no es eterno. La gran mayoría de los ciudadanos no tienen “colchón económico” para atender sus gastos ordinarios durante dos meses sin ingresos. En España la mayoría de los ciudadanos “viven al día”. Salarios muy bajos y una penalización fiscal al ahorro tienen mucho que ver con el escenario en el que hoy nos encontramos. Ninguno estamos a salvo de la mala suerte (generalizada o no) y todos deberíamos tener una política de consumo responsable y de ahorro que nos permita sobrevivir en circunstancias extremas como las que estamos padeciendo. Son los gobiernos los que con su política económica debe incentivar menos el sobreendeudamiento, más la existencia de salarios dignos y el ahorro de los ciudadanos. De esta forma, los casos de extraordinaria y urgente necesidad que justifican una intervención en las relaciones de Derecho privado no tendrían lugar de forma tan generalizada.

(1) “Una propuesta sobre arrendamientos: que el arrendador que aplace o condone la renta pague menos por IRPF” https://hayderecho.expansion.com/2020/03/24/una-propuesta-sobre-arrendamientos-que-el-arrendador-que-aplace-o-condone-la-renta-pague-menos-por-irpf/
(2) Art. 3 Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia Jurídica Gratuita.
(3) ¿Qué se entiende por unidad familiar? Lo dice el art. 5.2 RDL: el arrendatario y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos que residan en la vivienda con independencia de su edad, sujetos a tutela, curatela o acogimiento familiar y su cónyuge o pareja de hecho inscrita que resida en la vivienda. Como se puede comprobar del texto, quedan fuera las parejas de hecho no inscritas, aunque tengan efectos civiles. No en todas las Comunidades Autónomas se exige la inscripción.
(4) Cabría entender que puesto que se está refiriendo a las prórrogas del art. 9 y 10 de la LAU que son forzosas para el arrendador, esta prórroga extraordinaria sería también obligatoria para el arrendador. Es lo más acorde con la finalidad de la norma, a pesar de que choque con su tenor literal al exigir de manera expresa el consentimiento del arrendador.
(5) Se entiende por gran tenedor a la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados (art. 4 RDL).

Palabras clave: Crisis sanitaria, Arrendamientos, Incumplimiento de contratos.

Keywords: Health crisis, Leases, Breach of contracts.

Resumen

La crisis sanitaria que estamos viviendo y el confinamiento de los ciudadanos establecido por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, tiene un impacto económico y social grave. Las relaciones de Derecho privado se ven también afectadas estas circunstancias y de las que más se habla es del impacto que en los contratos de arrendamiento puede tener una incapacidad de pago derivada del cese (obligado) de la actividad profesional dictado por las autoridades. El problema que se plantea es determinar quién soporta el riesgo del incumplimiento no culpable en los contratos con obligaciones recíprocas, es decir, cuando incumplo no por dolo, culpa o negligencia, sino que lo hago por caso fortuito o fuerza mayor (dejo de trabajar porque me obligan las autoridades que implantan el estado de alarma y no tengo ingresos). Este problema general se plantea en el contrato de arrendamiento de vivienda y en el de local de negocio (arrendamiento de uso distinto de vivienda) ¿Qué ocurre si el arrendatario no puede pagar la renta porque, tratándose de un local de negocio, se ha paralizado su actividad y no ha obtenido ingresos? Asimismo, se hace referencia a las novedades introducidas en materia de alquiler de vivienda habitual en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes y complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Abstract

The health crisis we are experiencing and the confinement of citizens in accordance with Royal Decree 463/2020 of 14 March is having a severe economic and social impact. Private law relations are also affected by this situation, and one of the relations subject to these circumstances which is subject to extensive discussion is the impact that an inability to pay due to the (obligatory) cessation of professional activity dictated by the authorities may have on leasing contracts. The problem that arises is that of determining who bears the risk of a non-culpable breach in contracts with reciprocal obligations, i.e. when the breach is not a result of fraud, fault or negligence, but instead due to unforeseen circumstances or force majeure (e.g. having to stop working due to being forced to do so by the authorities implementing the state of alert and having no income). This general problem arises in housing lease agreements and in business premises contracts (leases for use other than housing). What happens if a tenant is unable to pay the rent on a business premises because he is unable to work and he has not obtained any income? The article also refers to the new provisions for rentals of main residences introduced in Royal Decree-Law 11/2020 of 31 March, which adopts urgent and complementary measures in the social and economic sphere to address COVID-19.

 

 

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