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Por: FÉLIX GARCÍA DE PABLOS:.Doctor en Derecho

 

MÁS SOBRE EL CRÉDITO HIPOTECARIO

La sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 26 de marzo de 2019, asunto Abanca Corporación Bancaria [STJUE de 26 de marzo de 2019 (C-70/17 y 179/17), ECLI:EU:C:2019:250], ha arrojado algo de luz en el espinoso tema de los préstamos hipotecarios para la adquisición de vivienda.

El Tribunal Europeo tuvo que pronunciarse sobre dos casos, el primero referente al préstamo hipotecario de una entidad financiera, la cual tenía en el contrato la posibilidad de dar por vencido el préstamo y exigir judicialmente la totalidad de la deuda, tanto de las cantidades vencidas como pendientes de vencer, con sus intereses, demoras, gastos y costas, en el caso de falta de pago de cualquiera de los vencimientos por intereses o cuota de amortización. Mientras que el segundo caso, el vencimiento anticipado del préstamo se produciría por la falta de pago de uno, varios o de todos los plazos por parte del deudor hipotecario.
Los Tribunales españoles plantearon sendas cuestiones prejudiciales, al considerar dichas cláusulas como abusivas, sobre la base la interpretación de los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en el sentido de que:
- Si cuando una cláusula de vencimiento anticipado fuera declarada abusiva, como es el caso, ésta podía conservarse parcialmente mediante la supresión de los elementos que la hacían abusiva.
- O bien, en caso contrario, el procedimiento de ejecución hipotecaria iniciado por la aplicación de esa cláusula abusiva puede seguir tramitándose y aplicando supletoriamente una norma española interna, en la medida de que la imposibilidad de recurrir a este procedimiento puede ser contraria a los intereses de los consumidores.

"La Directiva 93/13/CEE obliga a los Estados miembros a establecer un mecanismo que permita el control de una cláusula contractual no negociada individualmente para apreciar su posible carácter abusivo y atribuye a los jueces determinar el carácter abusivo de la citada cláusula"

En efecto, el sistema de protección establecido en la Directiva 93/13/CEE se fundamenta en el hecho de que el consumidor se halla en una situación de inferioridad respecto a una entidad financiera, en este caso, tanto en lo referente a la capacidad de negociación como al nivel de información, situación que coadyuva a que el consumidor se adhiera a las condiciones redactadas de antemano por dichas entidades sin poder influir en su contenido, asunto Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid [STJUE de 3 de junio de 2010 (C-484/08), UE:C:2010:309, apartado 27].
Por tanto, la Directiva 93/13/CEE obliga por una parte a los Estados miembros a establecer un mecanismo que permita el control de una cláusula contractual no negociada individualmente para apreciar su posible carácter abusivo y, por otra, atribuye a los jueces españoles en este caso determinar el carácter abusivo de la citada cláusula, es decir “si, pese a las exigencias de la buena fe, causan en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato”, en definitiva si de han respetado los principios de buena fe, equilibrio y transparencia recogidos en la Directiva indicada (arts. 3.1 y 5 Directiva 93/13/CEE) .
Los Tribunales españoles consideraron las dos cláusulas como abusivas, dado que habilitan a las entidades bancarias a declarar el vencimiento anticipado de los contratos y exigir la devolución del préstamo en caso de que el deudor hipotecario dejara de pagar una mensualidad. Por tanto, dichos órganos judiciales no deben aplicar las cláusulas abusivas por los efectos negativos sobre el consumidor, salvo que el consumidor se oponga a ello, asunto Banco Español de Crédito [STJUE de 14 de junio de 2012 (C-618/10), UE:C:2012:349, apartado 65].
En segundo lugar, los jueces españoles no pueden modificar el contenido de las cláusulas abusivas para aplicar el citado contrato, a tenor del artículo 6.1 de la Directiva 93/13/CEE y asunto Kásler y KáslernéRábai [STJUE de 30 de abril de 2014 (C 26/13), EU:C:2014:282, apartado 79].

"Corresponde a los Tribunales españoles examinar si la supresión de este tipo de cláusulas abusivas tendría como consecuencia que los contratos de préstamo no pueden subsistir y, por tanto, en este caso deberán también comprobar si la anulación de este tipo de contratos determina unos efectos esencialmente perjudiciales para el consumidor"

Por tanto, en estos supuestos, los jueces españoles no pueden suprimir la causa de vencimiento anticipado y causante del abuso, y así modificar el contrato, como regla general.
Sin embargo, ello no impide que los jueces españoles puedan eliminar la cláusula abusiva y sustituirla por una disposición supletoria del Derecho español en estos casos en que la declaración de nulidad de un cláusula abusiva obligue al juez a anular el contrato en su totalidad, con el perjuicio consiguiente para el consumidor, asunto Kásler y KáslernéRábai [STJUE de 30 de abril de 2014 (C 26/13), apartados 80, 83 y 84]. En efecto, el objeto del citado artículo 6.1 de la indicada Directiva es sustituir el equilibrio formal por un equilibrio real, de modo que puede sustituirse una cláusula y no anular todo el contrato, asunto asunto Kásler y KáslernéRábai [STJUE de 30 de abril de 2014 (C 26/13), apartados 81 y 82]. En definitiva, si no se sustituyera la cláusula abusiva de vencimiento anticipado por una disposición supletoria interna, el juez debería anular el contrato en su totalidad y en perjuicio del consumidor (exigencia de la totalidad del pago). En este caso, los jueces españoles pueden evitar la nulidad de los citados contratos de préstamo, con la aplicación de esa cláusula con la nueva redacción del precepto (art. 693.2 LEC, vencimiento anticipado, por falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales).
Por tanto, corresponde ahora a los Tribunales españoles examinar si la supresión de este tipo de cláusulas abusivas tendría como consecuencia que los contratos de préstamo no pueden subsistir y, por tanto, en este caso deberán también comprobar si la anulación de este tipo de contratos determina unos efectos esencialmente perjudiciales para el consumidor. En este caso, teniendo en cuenta que si se anulan los contratos de préstamo, el cobro de los Bancos se realizaría por el procedimiento de ejecución ordinaria, mientras que si se sustituye la cláusula abusiva, se aplicaría el procedimiento especial de ejecución hipotecaria, con la nueva redacción del artículo 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, es decir, el vencimiento anticipado por el impago de al menos tres mensualidades. Procedimiento especial de ejecución de la vivienda habitual que permite al deudor liberar el bien hipotecado antes del cierre de la subasta, teniendo la posibilidad de obtener además una reducción parcial de la duda y con la garantía de que el bien hipotecado no será vendido por un precio inferior al 75% de su valor de tasación.

"Con la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, procederá el vencimiento anticipado cuando el importe impagado sea al menos un 3% del principal o 12 cuotas durante la primera mitad del contrato, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después"

Por lo que, para el Tribunal de Justicia de la Unión Europea existiría en principio un deterioro de la posición del deudor hipotecario si no se sustituyera la cláusula y se estableciera el procedimiento de ejecución ordinaria, situación que ha de ser comprobada por los jueces españoles, lo que da un respiro a las entidades bancarias españolas.
Por el contrario, si lo Tribunales españoles llegan a la conclusión de que el contrato de préstamo hipotecario puede subsistir sin la cláusula abusiva citada, no deberán aplicar dicha cláusula, salvo que el consumidor se oponga a ello, en concreto, en el supuesto que se considere que una ejecución hipotecaria tramitada de conformidad con dicha cláusula, resulta más favorable para el consumidor que el procedimiento de ejecución ordinaria, asunto Banco Primus [STJUE de 26 de enero de 2017 (C 421/14), EU:C:2017:60, apartado 71].
En definitiva, para el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE deben interpretarse en el sentido a que una cláusula abusiva de vencimiento anticipado sea conservada parcialmente, mediante la supresión de los elementos que la hagan abusiva, si tal supresión afecta a su esencia. No obstante, dichos artículos permiten a los Tribunales españoles poner remedio a la nulidad de la citada cláusula abusiva mediante la sustitución por la nueva redacción del artículo 693.2 LEC, aplicable en caso de acuerdo entre las parte, siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pueda subsistir en caso de supresión de la cláusula abusiva y la anulación del mismo perjudique al consumidor en su conjunto. Mientras que si el citado contrato pueda mantenerse sin la cláusula, dicho contrato se aplicará sin otra modificación, salvo que el consumidor se oponga a ello.
Por último, la nueva Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, establece en su artículo 24.1 un nuevo criterio, dado que procederá el vencimiento anticipado cuando el importe impagado sea al menos un 3% del principal o 12 cuotas durante la primera mitad del contrato, y un 7% o 15 cuotas si los impagos se producen después. Previsiones aplicables a los contratos anteriores a la citada Ley, salvo que las mismas perjudiquen al consumidor, y siempre que no se haya producido ya el vencimiento anticipado, de conformidad con la Disposición Transitoria primera de la indicada Ley, en cuyo caso se aplicará la citada jurisprudencia.

Palabras clave: Préstamos hipotecarios, Vencimiento anticipado, Cláusulas abusivas.
Keywords: Mortgage loan, Early termination, Unfair abusive clauses.

Resumen

Para el Tribunal de Justicia de la Unión Europea los artículos 6 y 7 de la Directiva 93/13/CEE deben interpretarse en el sentido a que una cláusula abusiva de vencimiento anticipado sea conservada parcialmente, mediante la supresión de los elementos que la hagan abusiva, si tal supresión afecta a su esencia. No obstante, dichos artículos permiten a los Tribunales españoles poner remedio a la nulidad de la citada cláusula abusiva mediante la sustitución por la nueva redacción del artículo 693.2 LEC, aplicable en caso de acuerdo entre las parte, siempre que el contrato de préstamo hipotecario no pueda subsistir en caso de supresión de la cláusula abusiva y la anulación del mismo perjudique al consumidor en su conjunto. Mientras que si el citado contrato pueda mantenerse sin la cláusula, dicho contrato se aplicará sin otra modificación, salvo que el consumidor se oponga a ello.

Abstract

According to the Court of Justice of the European Union, Articles 6 and 7 of Directive 93/13/EEC must be interpreted to mean that an unfair clause with early termination is partially preserved by removing the items that make it abusive, if this removal affects its essence. However, those articles allow the Spanish Courts to rectify the nullity of the unfair clause by replacing it with the new wording of article 693.2 of the Civil Procedure Law, which is applicable in the event of an agreement between the parties, provided that the mortgage loan agreement cannot remain in force if the removal of the unfair clause, and its cancellation is prejudicial to the consumer as a whole. However, if the contract can be maintained without the clause, the contract will be applied without any further amendments, unless the consumer opposes it.