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Por: DANIEL LOSCERTALES FUERTES
Abogado


NOVEDADES EN LOS ARRENDAMIENTOS URBANOS

Soy consciente de que el tema afecta poco o nada a las Notarías, pues no creo que los “contratos” de referencia se celebren en estos despachos, aunque quizá en determinados supuestos tengan intervención y fe notarial. Pero en todo caso, esta publicación me parece un lugar adecuado para hacer constar la problemática legal y material actual de los “arrendamientos turísticos”, especialmente a la vista de que todos los días los medios de comunicación están haciendo referencia al tema, aunque no faciliten casi ninguna aclaración u orientación sobre la manera de actuar unos y otros, comprendiendo que ésta no es su misión.

Dicho lo anterior, es necesario aclarar algunas cosas, sobre todo ahora que se acerca la época de verano y vacacional máxima, que es donde más proliferan los arrendamientos turísticos y temporada. Y, en cualquier caso, el tema tiene siempre mucha confusión, sobre todo en capitales y zonas donde el turismo es realmente importante para su economía. Pues bien, de entrada hay que decir que el ordenamiento estatal es en la actualidad totalmente insuficiente y lo peor es que no se respeta para nada por las Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, estos últimos se supone (solo se supone) que tienen delegadas las competencias de las primeras, que son las que únicamente señala el artículo 148.18 de la Constitución, sin perjuicio de las facultades del Estado a tenor del artículo 150.3 de la Carta Magna.
Ahora, después de ser ratificado por la Diputación Permanente del Congreso el Real Decreto-ley 7/2019, el artículo 5 e) del mismo establece que serán turísticos… “el alquiler de las viviendas COMPLETAS”, cumpliendo los demás requisitos que dice la Administración competente. Pues bien, esta disposición, como viene ocurriendo, no tendrá ninguna efectividad, a pesar de que dicho precepto debe ser interpretado en el sentido que se ofrezca “todas” las habitaciones del piso en alquiler turístico, pero en todo caso estoy seguro que ninguna Autonomía o Ayuntamiento harán caso a esta norma si no concuerda con las suyas propias, y seguirán siendo “turísticos” todos aquéllos que así se consideren por dichas Administraciones, incluidos los arrendamiento de parte de la vivienda. Es decir, como hasta la fecha y desgraciadamente (desde un punto de vista legal) se impondrá la normativa autonómica y/o municipal a la estatal, a pesar de las facultades del citado artículo 150.3 de la Constitución, que aquí se podría aplicar, tanto en relación al artículo 3 b), como al artículo 5 e) LAU, para toda España. Y creo, en todo caso, que es un buen apoyo para cualquier tipo de recursos donde las normas sean contradictorias.

"Las nuevas normas que se dicten por las distintas Administraciones no pueden afectar a arrendadores que ya contaban con licencia al respecto"

Dicho lo anterior, lo importantes es determinar si cuando una vivienda no tenga autorización del Ayuntamiento o Comunidad Autónoma como arrendamiento “turístico”, porque es imposible cumplir con los requisitos anteriores y actuales, es decir, está fuera de su alcance prestar los servicios del piso y de la finca para ser “turístico” ¿qué se hace entonces? Pues en mi opinión alquilar la vivienda con normalidad, ya sea para turistas, personas que se trasladan para un tiempo determinado por circunstancias de trabajo o cualquier otra, estudiantes, etc., etc., pues el artículo 3 b) de la propia LAU permite este tipo de arrendamientos y los califica como de “temporada”. Y se puede hacer por días, semanas o meses, siempre que NO se publicite en “canales de oferta turística” y se ofrezcan servicios complementarios, algo que igualmente señala el artículo 5 e) LAU actual y las reglas administrativas para este tipo de alquileres. En estos casos (arrendamiento de temporada) no hay infracción alguna, pues es la misma norma de la Administración la que impide la calificación de “turístico”. Y si, a pesar de todo, hay sanciones de la Comunidad Autónoma o Ayuntamiento, la propiedad tendrá que acudir a los recursos correspondientes, ya que, en otro caso, está condenado al cierre permanente de una propiedad, aunque la jurisdicción contencioso-administrativa sea realmente costosa, pero solo cuando existe sanción económica por medio, que (sin mucha justificación) suele ser alta y es necesario que se deposite o se presente aval para que el recurso sea admitido, pero obviamente todo antes que cerrar el piso, cuando hay una norma legal estatal que permite estos arrendamientos de “temporada”, como es el citado artículo 3 b) LAU.

"Si una vivienda no reúne los requisitos para ser 'turística' será un claro arrendamiento de 'temporada'"

Ahora mismo, uno de los mayores problemas es determinar si son preferentes las normas de la Comunidad Autónoma de Madrid o del Ayuntamiento (como de otras partes de España), porque la primera tenía dictado el Decreto 79/2014 y ahora aprueba el Decreto de 29/2019, modificando el anterior y, por si faltaba algo, el Ayuntamiento ha publicado el Plan Especial de Regulación del Hospedaje el 27 de marzo de 2019, aunque realmente está destinado a los arrendamientos “turísticos”. Es decir, una auténtica encrucijada jurídica sobre dichos alquileres, pues la pregunta es ¿qué norma hay que cumplir? Desde mi punto de vista, como ya se ha dicho antes, el artículo 148.18 de la Constitución declara la competencia de las Comunidades Autónomas y considero que las Ordenanzas de los Ayuntamientos pueden complementar, pero nunca sustituir o rectificar lo que hayan establecido las primeras. En todo caso, el problema existe, sobre todo porque los que tenían ya licencia deben obtener una nueva autorización, algo que considero es absolutamente contrario a la seguridad jurídica, esperando que haya (como se anuncia) recursos contencioso- administrativos y que los Tribunales decidan, con la firme esperanza de que, con rigor legal, determinen a favor de los derechos del ciudadano que tenga licencia anterior o aquéllos que decidan arrendar su propiedad en concepto de “temporada”, naturalmente sin prestar servicios turísticos de ningún tipo.

"El RDL 7/2019 permite a las comunidades de propietarios prohibir los arrendamientos 'turísticos' por acuerdo de 3/5 (art. 17-12 LPH)"

No es satisfactorio, pero sí obligatorio, decir todas estas cosas y que no se tome como que el autor de estas líneas es favorable plenamente y sin condiciones a los arrendamientos “turísticos”, pues no sería verdad. Desgraciadamente, como expongo en mis actuaciones ante profesionales, especialmente Colegios de Abogados, no puedo aportar otras mejores soluciones. La “dejadez” del Estado y las disposiciones tan diferentes en Comunidades Autónomas y Ayuntamientos no permiten otras conclusiones. Ahora se ha perdido una ocasión con el Real Decreto-ley 7/2019, a pesar de que el Proyecto de Ley que presentó el PSOE en marzo de 2018, cuando no estaba en el Gobierno y en cuya redacción participé, contemplaba unas normas [(los citados arts. 3 b) y 5 e)] determinando las características de unos y otros. Estas reglas generales de una Ley estatal han sido retiradas, con seguridad, por las presiones de las propias Comunidades Autónomas y Ayuntamientos, con independencia del color político de estos órganos administrativos.
Por último, hay que hacer constar que el citado Real Decreto-ley 7/2019 permite que este tipo de arrendamientos “turísticos” se prohíban por acuerdo de los 3/5 de propietarios y cuotas, con un nuevo precepto, el artículo 17.12 (en Cataluña con 4/5, conforme al art. 553.26.2.a del propio Código civil). Está bien, aunque se parte de la base de que los “turistas” son siempre molestos para los demás habitantes de la finca, lo que en muchos casos es verdad, pero vuelvo a hacer referencia al artículo 3 b) LAU, que permite el arrendamiento de “temporada”, y también los de residencia “permanente” del artículo 9 de dicha normativa. En ambos supuestos puede pasar lo mismo, incluso por los mismos propietarios que residen en la finca, aunque lógicamente con mucha menos frecuencia. En cualquier caso para esas circunstancias está el artículo 7.2 de la misma LPH, que habrá que utilizar de una manera u otra, en cualquiera de los supuestos, sin perjuicio de la denuncia administrativa cuando proceda. Considero necesario que, igual que se ha hecho para los arrendamientos urbanos (art. 249.1.6 LEC por el RDL 7/2019), se modifique también el artículo 249.1.8 de la misma LEC para que éstos y otros juicios se puedan tramitar por el proceso verbal, siempre más rápido y económico que el actual y obligado proceso declarativo ordinario, que, desde luego, podrá dar la razón a la Comunidad, pero después de varios meses o años.
Como final, algo importante, que esta prohibición de la Junta por los 3/5 de propietarios y cuotas, sin efectos retroactivos, debe constar en el Registro de la Propiedad para que afecte a los nuevos propietarios, por lo que la Comunidad, caso de que adopte dicho acuerdo, debe hacer cuanto antes los trámites pertinentes para inscribir esta prohibición, teniendo en cuenta lo que dispone el artículo 5 de dicha LPH.

Palabras clave: Arrendamientos turísticos, Arrendamientos de temporada, Comunidades de propietarios.
Keywords: Tourist rentals, Seasonal leases, Owners' Associations.

Resumen

La regulación de los arrendamientos “turísticos” es competencia de las Comunidades Autónomas, conforme al artículo 148.18º de la Constitución, aunque muchos Ayuntamientos, con facultades cedidas por las mismas, o incluso sin ese requisito, tienen su propia Ordenanza al respecto. El cumplimiento de las normas administrativa es obligatorio para los “arrendamientos turísticos”, pues en otro caso las sanciones son bastante altas. En todo caso, si un piso no reúne los requisitos exigidos para ser “turístico”, a tenor de las normas administrativas, es evidente que se puede arrendar en concepto de “temporada” conforme el artículo 3.2 LAU. En el Real Decreto-ley 7/2019 se establece la posibilidad de que las comunidades de propietarios pueden prohibir los arrendamientos “turísticos”, sin efectos retroactivos, así como subir la cuota, por acuerdo de 3/5 de propietarios y cuotas, a tenor del nuevo artículo 17.12 LPH (en Cataluña 4/5 conforme al art. 553.2.2 de su propio Código civil, que regula el régimen de propiedad horizontal).

Abstract

According to Article 148.18 of the Spanish Constitution, regulating "tourism" rentals is a competence of the country's Autonomous Regions, although many municipal councils, with powers assigned by the regional governments, or even without them, have their own Ordinance on the subject. Compliance with administrative regulations is mandatory for "tourism rentals," and failure to do so is subject to quite high penalties. In any event, if a flat does not meet the administrative regulations' requirements to be "tourist" accommodation, it can obviously be rented as a "seasonal" lease according to article 3.2 of the Urban Rentals Law. Royal Decree-Law 7/2019 states that owners' associations can prohibit "tourist" rentals, albeit not retrospectively, and increase the fees allocated to them, subject to agreement of 3/5 the owners and shares, according to the new article 17.12 of the Horizontal Property Law (4/5 in Catalonia according to article 553.2.2 of the region's own Civil Code, which regulates horizontal property).