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Por: RAIMUNDO FORTUÑY MARQUÉS
Decano del Colegio Notarial de las Islas Baleares


LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO

Mucho se ha escrito recientemente, a raíz de la aprobación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, acerca de la plataforma notarial, sobre su necesidad y su funcionalidad. En estas líneas trataré de explicar el origen de la plataforma SIGNO, su virtualidad y su imprescindibilidad en el ejercicio de la función pública.

El notariado español nada tiene que ver con el arquetipo del escribano o amanuense tantas veces mentado como compendio de arcaísmo y reproductor de viejas fórmulas jurídicas. Sobre la base de una formación jurídica contrastada y con la experiencia acumulada por generaciones de notarios, hace muchos años que la tecnología ha entrado en las notarías españolas, lo que ha permitido agilizar desde la recepción de la documentación, pasando por la elaboración de los diferentes instrumentos, hasta su remisión a las diferentes instituciones públicas. El salto cualitativo a partir del año 2007 con la aprobación del Índice Único Informatizado ha supuesto un cambio de primera magnitud: la obtención de toda la información de nuestros protocolos debidamente parametrizada, donde diariamente los 2800 notarios, distribuidos por toda la geografía española, introducen la totalidad de los datos esenciales procedentes de los instrumentos públicos autorizados por éstos. Gracias a este primer paso, el notariado -a través de su empresa tecnológica Agencia Notarial de Certificación, S.L.U., en anagrama ANCERT- ha impulsado un sistema de transmisión de información a todas las Administraciones Públicas (Administración Tributaria Estatal y de cada Comunidad Autónoma, Diputaciones Forales, Instituto Nacional de Estadística, Boletín Oficial del Estado, Ministerio de Justicia, Ministerio de Administraciones Públicas, Catastro, Ayuntamientos, Diputaciones Provinciales…) a través de una securizada y compleja red de comunicaciones, punto a punto, única en el Estado español, cuyos resultados están a la vista y son unánimemente reconocidos.

"Hace muchos años que la tecnología ha entrado en las notarías españolas, lo que ha permitido agilizar desde la recepción de la documentación, pasando por la elaboración de los diferentes instrumentos, hasta su remisión a las diferentes instituciones públicas"

El desarrollo de un sistema de firma electrónica cualificada ha supuesto un hito dentro del notariado mundial, permitiendo que los notarios sigamos ejerciendo nuestra función pública más allá del despacho en el mundo de las nuevas tecnologías. Este salto cualitativo permitió en el año 2006 conectar todas las notarías de España con los Registros de la Propiedad y Mercantiles, así como interconectar todas las notarías entre sí, con sus respectivos Colegios Notariales, con el propio Consejo General del Notariado y su empresa tecnológica ANCERT, lo que ha facilitado en tiempo real remitir digitalmente copias autorizadas de documentos públicos y su impresión bajo firma del notario receptor, sustituyendo las viejas prácticas de envíos postales. Baste un ejemplo: el año pasado se firmaron electrónicamente casi 30 millones de operaciones, sin que existiera un solo problema.
Desde entonces y en consonancia con las nuevas exigencias legales, ANCERT ha desarrollado toda la infraestructura necesaria para los nuevos retos que la sociedad ha demandado del notariado: así, a modo de ejemplo, se han incorporado a nuestros sistemas notariales, al tiempo de escaneo del DNI, los listados de personas de responsabilidad pública que elabora y actualiza el Órgano Central de Prevención de Blanqueo de Capitales (OCP) y que permiten el control demandado por la legislación vigente; se ha proporcionado a OCP un software, conocido como GEX, único a nivel de órganos de compliance, así como y más recientemente, la Base de Datos de titularidad real, reconocida por instituciones internacionales como el GAFI y en nuestro país por la práctica totalidad de las instituciones encargadas de velar por el control en la prevención del blanqueo de capitales.
Pues bien, esta plataforma notarial conocida como SIGNO, con una experiencia acumulada de más de once años al servicio notarial y de la sociedad en general, es la designada por la Ley de Crédito Inmobiliario para recepcionar la información de las entidades financieras y sus intermediarios al objeto de que el notario controle la fase precontractual del crédito inmobiliario.
De entrada debe aclararse que el notariado no ha impuesto la plataforma, antes al contrario, el legislador ha creído conveniente, a la vista de la experiencia acumulada, que sea la plataforma SIGNO la receptora de la información suministrada por muy diversas razones.

"El desarrollo de un sistema de firma electrónica cualificada ha supuesto un hito dentro del notariado mundial, permitiendo que los notarios sigamos ejerciendo nuestra función pública más allá del despacho en el mundo de las nuevas tecnologías"

La primera, porque el notario, en su nuevo rol en la fase precontractual del contrato, ejerce función pública, para cuyo ejercicio requiere de un instrumento digital securizado que solo la plataforma notarial, propiedad de ANCERT (sociedad a su vez perteneciente al 100% al Consejo General del Notariado) puede procurar (como en su día fue dispuesto por las Leyes 24/2001 y 24/2005).
La segunda, porque la ley encomienda al notario, entre otras labores, la de controlar la fecha de puesta a disposición de la documentación al prestatario así como el contenido de la misma. Solo una plataforma de función pública, a la que está obligado el notario como funcionario público, puede reunir unas determinadas condiciones técnicas de seguridad y sellado de tiempo que permita fijar el momento entendido como día, hora, minuto y segundo del depósito de dicha información en la plataforma notarial, momento en el cual queda acreditado el contenido de la documentación realmente entregada, inalterada y sin posibilidad de modificación.
La tercera, porque resulta patente que el medio telemático a través del cual el notario ejerce su función pública en dicho ámbito precontractual no puede ser el del sujeto (entidad financiera controlada o el del representante de ésta), pues cualquier manifestación de función pública, y la profesión notarial lo es, requiere no solo que el notario sea independiente, sino también el medio telemático a través del cual se ejerce su función. ¿Alguien se imagina a un inspector de Hacienda o del Banco de España sumándose a una plataforma privada para ejercer su función pública?
Y la cuarta, porque siendo el principio de libre elección de notario un elemento vertebral en la configuración legal, la plataforma permite a cualquier prestatario persona física mediante un sistema digital sin sugerencia de terceros, la designación del notario de su elección para la autorización de su préstamo o crédito. La absoluta certeza de que la plataforma está conectada en igualdad de condiciones con los 2800 notarios de España es otro de los argumentos por los que el legislador ha depositado sin duda la confianza en la misma.

"La plataforma notarial conocida como SIGNO, con una experiencia acumulada de más de once años al servicio notarial y de la sociedad en general, es la designada por la Ley de Crédito Inmobiliario para recepcionar la información de las entidades financieras y sus intermediarios al objeto de que el notario controle la fase precontractual del crédito inmobiliario"

Frente a ciertas críticas contra el supuesto monopolio notarial, los argumentos caen por su propio peso. La existencia de una plataforma de destino -cual es la notarial- no restringe ni limita en absoluto el principio de libre competencia, antes al contrario, lo fomenta. Las entidades financieras o sus intermediarios -gestores inclusive- tienen el libérrimo derecho de conectarse con la plataforma notarial o de destino, a través de las plataformas de origen que designen, lo que nada tiene que ver con la pretendida exigencia de que el notario se sume a una plataforma ajena y, por ende, privada. Al notariado, a través de su sociedad ANCERT, ha correspondido -de hecho está correspondiendo- la labor de conexión con todas y cada una de ellas, facilitando con todos los medios técnicos y humanos a su alcance que aquéllas puedan conectarse con la mayor celeridad. A día de hoy, y aunque hay diferentes niveles de integración según el momento de inicio, la práctica totalidad de las entidades financieras han realizado las pruebas pertinentes y ya se ha subido a la plataforma notarial -en el escaso plazo de quince días desde la entrada en vigor de la ley- documentación relativa a cerca de cuatro mil expedientes. No se entiende en qué puede restringir la competencia un sistema como el establecido por la ley -y amparado por sucesivas consultas e instrucciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado- en el que se permite al prestatario elegir libremente el notario que debe autorizar su escritura (con un sistema de elección por nombre y apellidos de notario y/o plaza de ejercicio que respeta absolutamente la igualdad entre todos los notarios de España, inclusive seleccionando el orden de los notarios de la misma plaza al azar evitando el mismo orden en sucesivas consultas) y en el que cualquier entidad financiera puede facilitar toda la documentación reglada por la ley a través de la plataforma de origen propia o de su representante o gestor libremente designada.
El proceso es sencillo. La entidad financiera procede a la entrega y explicación de la documentación al prestatario, quien firma bajo su conformidad dicha entrega. A continuación la entidad remite dicha documentación (tasada por el art. 14 de la Ley) a la plataforma notarial, cuya fecha de recepción marca el inicio del periodo de diez días fijado -como mínimo- para la firma de la escritura de préstamo o crédito. Entretanto, el prestatario ha procedido a la elección del notario, bien telemáticamente o bien mediante presencia física en cualquiera de las oficinas notariales (pudiendo incluso de esta manera, modificar una primera elección). El notario recibe un aviso de recepción de la documentación, y tras su comprobación, procede a la autorización del acta precontractual, donde verifica la existencia de la documentación concorde con el préstamo o crédito, recibe al prestatario, avalista e hipotecante no deudor persona física, procede a explicar el contenido de la Fein y de la Fiae, asesora, resuelve dudas y realiza el test acreditativo de la comprensión por parte de aquel/llos. El acta finaliza con la conformidad del notario para la autorización del préstamo o su negativa, bien por incomparecencia de los interesados, o por la disconformidad de cualquiera de ellos con el contenido de la documentación aportada o excepcionalmente por la apreciación del notario, tras las explicaciones oportunas y la cumplimentación del test, de que la persona física compareciente no comprende las consecuencias jurídicas del préstamo o crédito a otorgar.

"Como toda red tecnológica, la plataforma SIGNO ha sufrido los ataques cibernéticos habituales del mercado (cerca de 15.000 al año), ha superado hasta la fecha con total éxito cualquier agresión exterior"

Pues bien, más allá de la fase receptora de la documentación, todo el proceso hasta su conclusión requerirá a menudo de notificaciones o comunicaciones entre notario y entidad financiera, que por tratarse de función pública notarial, exigirán la utilización de la plataforma notarial, única admitida para el desarrollo de aquella función con las mismas garantías de trazabilidad, seguridad y firma que la carga inicial de la documentación. Así, no podrá el notario remitir una incidencia a la entidad financiera por medio diferente de la plataforma SIGNO, como tampoco podrá el banco remitir documentación complementaria o aclaratoria al fedatario sin hacerlo por la vía de la plataforma SIGNO. Del mismo modo, la conclusión del acta en sentido positivo o negativo, exigirá la remisión del pertinente testimonio o copia a la entidad financiera, comunicación que, una vez más, solo podrá realizarse vía plataforma notarial. Insistimos una vez más, ni atisbo de restricción a la competencia (de quién… nos preguntamos, si el prestatario ha elegido al notario que ha creído conveniente) ni de monopolio (en desarrollo de función pública la plataforma SIGNO es el único cauce formal de trabajo).
La plataforma se ha diseñado por las mujeres y hombres de ANCERT en tiempo récord y con el sistema de fiabilidad y seguridad que constituyen la marca de la casa. Aunque como toda red tecnológica, la plataforma ha sufrido los ataques cibernéticos habituales del mercado (cerca de 15.000 al año), ha superado hasta la fecha con total éxito cualquier agresión exterior. La duplicación de la red primaria y secundaria en diferentes localizaciones otorga mayor seguridad, si cabe. No se olvide que la empresa tecnológica no ha distribuido nunca beneficios, invirtiendo cualquier excedente en seguridad, auténtico hilo conductor de su existencia.
Los próximos tiempos nos indicarán si las disposiciones de la Ley de crédito inmobiliario coadyuvan a la finalidad perseguida, si la transparencia material dispuesta por la Directiva traspuesta se cumple y en definitiva, si la seguridad jurídica ha vuelto al ámbito de la financiación inmobiliaria. En ese íter, el notariado, una vez más, ha aceptado el reto al que el legislador ha querido someterlo en correspondencia a la confianza nuevamente depositada en esta corporación.

Palabras clave: Crédito inmobiliario, Plataforma notarial, Función pública.
Keywords: Mortgage loan, Notarial platform, Civil service.

Resumen

Mucho se ha escrito recientemente, a raíz de la aprobación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, acerca de la plataforma notarial, sobre su necesidad y su funcionalidad. En su trabajo, el autor trata de explicar el origen de la plataforma SIGNO, su virtualidad y su imprescindibilidad en el ejercicio de la función pública.

Abstract

A great deal has recently been written following the approval of Law 5/2019 of 15 March regulating mortgage contracts, regarding the notarial platform, the need for it and its workings. In this paper, the author examines the origins of the SIGNO platform, its virtual nature and its indispensability in the provision of services by the civil service.