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Revista88

ENSXXI Nº 88
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2019

Por: DANIEL LOSCERTALES FUERTES
Abogado


En primer lugar dejar constancia que la renta ha sido libre desde la vigencia del Decreto 4104/1964, concretamente el 1 de enero 1965 y así se dispone en su artículo 97. La normativa posterior, Real Decreto Ley 2/1985, LAU 29/1994, LAU 4/2013 y Reales Decretos Leyes 21/2018 y 7/2019, no han modificado para nada esta libertad de pacto.

Hubo una propuesta de ley en marzo del año 2018, presentada por el PSOE cuando estaba en la oposición (en la que profesionalmente participé), determinando que los Ayuntamientos podían fijar un precio de referencia en determinadas zonas y que si el arrendador lo aceptaba tendría un descuento en los Impuestos que correspondan por dicho ingreso. Esa proposición de ley no fue aprobada, pero curiosamente cuando dicho partido entra en el Gobierno y tiene posibilidades reales de presentar otra ley similar, no lo hace, entre otras razones, según ha llegado a mi conocimiento, porque desde el Ministerio de Economía se negaron a ello, habida cuenta que ello supondría una rebaja considerable de ingresos.
Por lo tanto, la realidad actual es que los citados Reales Decretos Leyes 21/2018 y 7/2019 (este último es el actualmente vigente) han hecho la menor reforma del artículo 17 LAU 29/1994, con plena libertad de fijar la renta entre las partes que, como antes se ha dicho, ya venía desde el Decreto 4104/1964, hace 55 años. Es de esperar que cuando haya nuevo Gobierno mantengan la actual situación, sin perjuicio de “medidas sociales”, como las que corresponde a la Administración Pública para las familias más necesitadas, como se hace constar en este trabajo, que pretende ser lo más objetivo posible. En mi opinión, la propuesta del año 2018, antes mencionada, sería una buena medida que permitiría una disminución de la renta en las zonas más especiales socialmente.
Así pues, toda la legislación citada permite, desde hace muchísimos años, fijar la renta que acuerden las partes, aunque lógicamente aquí entra la oferta y la demanda, esto es, si hay muchas viviendas en alquiler el precio será menor y si ocurre lo contrario será mayor, como pasa ahora mismo en muchas ciudades y en zonas turísticas, pero es la Administración Pública quien no hace nada para facilitar pisos a los que carecen de medios y necesiten ayuda para alquilar una vivienda y fijar un domicilio, sobre todo familiar.

“En toda la legislación desde el Decreto 4104/1984, de 24 diciembre, la renta ha sido libre y no ha existido modificación posterior”

En cualquier caso, nunca se dice que hay cientos de miles de arrendamientos que tienen todavía renta “antigua”, y que solo se pudo actualizar a partir de enero 1995 simplemente aplicando el IPC conforme a las disposiciones transitorias 2.ª y 3.ª LAU 29/1994 y cuya posibilidad caducó a los 15 años y que, además, los inquilinos siguen teniendo derecho a permanecer en la vivienda hasta su fallecimiento y con derecho de subrogación al cónyuge, pareja de hecho o hijos en determinadas condiciones, a tenor de la citada disposición transitoria 2ª. Pues bien, en estos casos quien está realmente castigada es la propiedad, que son, en la inmensa mayoría, personas de pocos medios económicos y su situación real nunca se menciona, con independencia de la situación económica del arrendatario.
Pero lo que más sale en los medios de comunicación, especialmente en las cadenas de televisión, son las noticias de que unos arrendatarios, de poco nivel económico, reciben notificación de los nuevos propietarios, especialmente los citados “fondos buitre”, subiendo el alquiler cuando llega el vencimiento del plazo legal, pues en otro caso serán desahuciados, aunque, dicho sea de paso, tal y como ha quedado la Ley de Enjuiciamiento Civil por la reforma del Real Decreto Ley 7//2019, dicho proceso no será nada fácil y todavía menos rápido, más bien todo lo contrario, fundamentalmente porque interviene la Administración para determinar la situación de “vulnerabilidad” del demandado. Se supone que, en estos casos, los Servicios Sociales pagarán la deuda. Ya veremos…

“La Administración Pública ha vendido muchas de las fincas que tenía en arrendamiento a favor de fondos de inversión”

En todo caso es curioso que nadie se pregunte quién ha vendido la finca a esos “fondos buitre” ya que entonces la noticia tendría que ser distinta, toda vez que en la casi totalidad de los casos esa transmisión ha sido por parte de la Administración Pública, ya sean organismos del propio Estado, Autonomías y Ayuntamientos. Es decir, que por un lado se está todos los días diciendo que hay que facilitar “viviendas sociales” y resulta que las que había se han vendido en gran parte (deben quedar muy pocas), pues es un problema para el Organismo Oficial atender y coordinar una finca con inquilinos que, además, pagan muy poca renta o incluso dejan de hacerlo. Y para colmo la construcción de Viviendas de Protección Oficial, con alquiles bajos, ha dejado de existir.
Es, dicho con claridad, un abandono administrativo, que es contrario a lo que dispone el artículo 47 de la Carta Magna, que se menciona mucho, pero que se cumple poco, pues ese “derecho a una vivienda digna de todos los españoles” obliga precisamente a los organismos oficiales a llevar a cabo la construcción o ayuda a quien lo necesite y no tenga medios para ello. Desde luego, nunca se puede aplicar este precepto a los particulares, que tienen derecho a la propiedad privada conforme al artículo 33 de la misma Carta.

“Los llamados ‘fondos buitre’ son simplemente aquéllos que intentan rentabilizar las inversiones, sobre todo a efectos de pensiones de colectivos”

Creo que es necesario finalmente, después de todo lo dicho, aclarar qué son los “fondos buitre”, que parecen ser los “malos de la película”. Pues bien, salvo excepciones, son “fondos de pensiones” que intentan sacar rentabilidad al dinero que le han entregado los trabajadores de una rama determinada, los cuales existen en muchos colectivos, incluidos los colegios profesionales, para pagar pensiones cuando llega la jubilación. Por decir un ejemplo, determinado profesional de grandes conocimientos en inversiones y bolsa me dijo ya hace tiempo que uno de los fondos que más se movía era el de los bomberos de Nueva York, es decir, que intentan en todo momento sacar el máximo beneficio para sus afiliados. Por lo tanto, no se trata de fondos de “capitalistas” que sacan beneficio lanzando a la calle a muchos arrendatarios, sino que exigen, cuando el contrato llega a su vencimiento, precios actuales, en la mayor parte de los casos más bajos que el mercado general. Pero como digo y repito nuevamente, en general esas fincas les han sido vendidas por la Administración Pública, dato que nunca sale en los medios de comunicación.
En definitiva, dentro de lo dicho, se puede concluir que efectivamente hay un problema en el alquiler de viviendas a familias y otros de pocos ingresos, pero quien lo tiene que solucionar es la Administración Pública, bien facilitando “viviendas sociales” o ayudando a los que demuestren esa situación de necesidad o “vulnerabilidad”, frase esta última que se cita en la normativa procesal, pero sin aclarar las condiciones para dicha situación. Y, desde luego, no vendiendo las fincas que tiene todavía a terceros privados que, sean o no fondos buitres, intentarán poner el precio del alquiler que marca el mercado.

Palabras clave: Vivienda, Arrendamiento, Renta, Administración Pública, Fondos buitre.

Keywords: Housing, Leasing, Rent, Public Administration, Vulture Funds.

Resumen

La renta de las viviendas ha sido libre desde el Decreto 4104/1964 y no se ha modificado por ninguna normativa posterior -Real Decreto Ley 2/1985, LAU 29/1994, LAU 4/2013 y Reales Decretos Ley 21/2018 y 7/2019, siendo este último el actualmente vigente-. Son miles de familias las que se siguen rigiendo por el citado Decreto 4104/1964, normalmente con renta baja, con prórroga forzosa indefinida y derecho de subrogación, de cuya situación nada se habla, con independencia de la situación económica de cada una de las partes. La Administración Pública es la que ha vendido a terceros la mayor parte de las viviendas que tenía en su poder y no ha construido otras que puedan ofrecerse a precios adecuados para personas y familias con necesidad acreditada, olvidando la obligación que le impone el artículo 47 de la Constitución. En general, los compradores de esas fincas son los llamados “fondos buitre” que realmente invierten para sacar beneficio de sus asociados, especialmente para facilitarles una pensión adecuada, incluyendo la mayor parte de los colectivos profesionales. Los mismos actualizan la renta cuando corresponde, en todo o en parte.

Abstract

Rent obtained from housing has been subject to contractual freedom since Decree 4104/1964, and this situation has not been amended by any subsequent regulation - either Royal Decree Law 2/1985, Urban Leasing Law 29/1994, Urban Leasing Law 4/2013 and Royal Decree Laws 21/2018 and 7/ 2019, of which the latter is currently in force. Thousands of families, usually with low incomes, are still subject to Decree 4104/1964, with indefinite compulsory extensions and the right of subrogation. Their situation is never discussed, regardless of the economic situation of each of the parties involved. The public sector has sold most of the homes that it possessed, and others that can be offered at prices appropriate to people and families with a proven need have not been built, notwithstanding the obligation imposed by Article 47 of the Constitution. In general, these properties are purchased by "vulture funds" whose real reason for their investment is to obtain a profit for their shareholders, including most professional groups, and in particular to provide them with an adequate pension. They update the rent when this is possible, either in full or partially.

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