El Notario del Siglo XXI - Revista 84

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Por: FERNANDO GOMÁ LANZÓN
Notario de Madrid



LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO

La Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (en adelante LCI), entre otras muchas novedades, ha traído una muy relevante respecto de la regulación de las subrogaciones hipotecarias de acreedor. Del mecanismo por medio del cual un deudor hipotecario puede llevarse su hipoteca de un banco a otro, en definitiva.

Esa novedad podría calificarse como de una vuelta a los orígenes, pues supone retornar en lo sustancial al modelo previsto en la Ley de 1994, mucho más beneficiosa para el deudor que la reforma de 2007. Hagamos un poco de historia, para empezar.
La Ley 2/1994, de 30 de marzo, que es de la que hablamos, en su versión inicial habilitó un sistema que resultó muy eficaz y barato (aunque bastante confuso técnicamente) para permitir que un deudor hipotecario pudiera cambiar la hipoteca de banco con unos costes muy reducidos. Lo fundamental y muy novedoso consistió en que la decisión final acerca de si el deudor se cambiaba de banco o no, era del propio deudor, el cual tenía siempre la última palabra.

“La Ley de Crédito Inmobiliario vuelve al sistema de 1994, en el que es el deudor, y no el banco, quien decide si va a haber o no subrogación hipotecaria, lo cual merece una crítica muy positiva”

Sin embargo, todo cambió de manera radical con una reforma que se produjo en 2007, en la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de regulación del mercado hipotecario. A partir de ese momento, ya no era el deudor, sino el banco que tiene la hipoteca, el que decidía finalmente si puede o no haber subrogación. El poder de decisión pasó del deudor al banco. Desde entonces y hasta la LCI si el banco no quería perder a su cliente (aunque éste tuviera la firme voluntad de irse a otra entidad) podía obligarle a quedarse. Le bastaba con declarar que igualaba o mejoraba la oferta del segundo banco para bloquear la subrogación y frustrar el deseo del deudor.
Nótese que, a los efectos de la subrogación, la reforma operada en la Ley 41/2007 venía a minimizar los servicios que ofrece a la banca puesto que los reduce a una institución para dar y recibir dinero, pero lo curioso es que esa minusvaloración lo es en beneficio de la propia institución bancaria. La Ley de 2007 no admite que uno quiera cambiarse de banco, además de por las condiciones financieras, por otras muchas: mal servicio en la sucursal o mala relación personal, descontento con otros servicios del banco, mejores productos o servicios o más confianza del segundo banco, etc. Para la Ley todo esto no contaba, no era un valor digno de protección. Si el primer banco iguala la oferta, el deudor no tiene nada que decir y se queda forzosamente atrapado, debiendo pagar además los costes generados por la subrogación frustrada.
Esta opinión crítica acerca de la reforma he tenido ocasión de expresarla en varias ocasiones (1), una de ellas en esta misma revista, muy poco tiempo después de la entrada en vigor de la Ley, en un artículo con un expresivo título: “Mientras yo te siga queriendo, tú no te cambias de banco” (2).

“La entidad que quiere quedarse con el préstamo presenta al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones del préstamo hipotecario”

Pues bien, la LCI supone la afortunada contrarreforma de esta institución que vuelve a atribuir al deudor hipotecario la decisión final acerca de si finalmente se produce o no la subrogación, eliminando cualquier derecho de enervarla por parte del banco inicial. La Ley modifica el artículo 2 de la Ley 2/1994, que queda con la siguiente redacción:
“Artículo 2. Requisitos de la subrogación.
El deudor podrá subrogar a otra entidad financiera de las mencionadas en el artículo anterior sin el consentimiento de la entidad acreedora, cuando para pagar la deuda haya tomado prestado el dinero de aquélla por escritura pública, haciendo constar su propósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1.211 del Código Civil.
La entidad que esté dispuesta a subrogarse presentará al deudor una oferta vinculante en la que constarán las condiciones financieras del nuevo préstamo hipotecario.
La aceptación de la oferta por el deudor implicará su autorización para que la oferente se la notifique a la entidad acreedora y la requiera para que le entregue, en el plazo máximo de siete días naturales, certificación del importe del débito del deudor por el préstamo hipotecario en que se ha de subrogar.
La certificación deberá ser entregada con carácter obligatorio en el plazo máximo de siete días naturales por parte de la entidad acreedora.

“El deudor acepta la oferta; ello implica que el segundo banco la notifique al primero y le requiera para que le entregue la certificación del saldo deudor en siete días naturales”

Entregada la certificación y durante los quince días naturales siguientes a esa fecha, la entidad acreedora podrá ofrecer al deudor una modificación de las condiciones de su préstamo, en los términos que estime convenientes. Durante ese plazo no podrá formalizarse la subrogación.
Transcurrido el plazo de quince días sin que el deudor haya formalizado con la entidad acreedora la novación modificativa del préstamo o crédito hipotecario, podrá otorgarse la escritura de subrogación.
Para ello bastará que la entidad subrogada declare en la misma escritura haber pagado a la acreedora la cantidad acreditada por ésta, por capital pendiente e intereses y comisión devengados y no satisfechos. Se incorporará a la escritura un resguardo de la operación bancaria realizada con tal finalidad solutoria. En ningún caso, la entidad acreedora podrá negarse a recibir el pago.
En caso de discrepancia en cuanto a la cantidad debida, y sin perjuicio de que la subrogación surta todos sus efectos, el juez que fuese competente para entender del procedimiento de ejecución, a petición de la entidad acreedora o de la entidad subrogada, citará a éstas, dentro del término de ocho días, a una comparecencia, y, después de oírlas, admitirá los documentos que se presenten, y acordará, dentro de los tres días, lo que estime procedente. El auto que dicte será apelable en un sólo efecto, y el recurso se sustanciará por los trámites de apelación de los incidentes”.

“La entrega de la certificación de deuda por parte del banco acreedor pasa a ser obligatoria”

La regulación es muy parecida a la del año 1994, y el mecanismo de subrogación quedaría como sigue:
1.- La entidad que quiere quedarse con el préstamo presenta al deudor una oferta vinculante con las nuevas condiciones del préstamo hipotecario. Se suprime la mención expresa a la posibilidad de subrogar créditos hipotecarios, pero deben entenderse incluidos según la doctrina de la DGRN (3).
2.- El deudor acepta la oferta; ello implica que el segundo banco la notifique al primero y le requiera para que le entregue la certificación del saldo deudor en siete días naturales. En la versión de 2007 esta notificación era por medio de acta notarial, la cual servía de soporte además para todas las posibles declaraciones posteriores del banco acreedor en orden al derecho que tenía de enervar la subrogación, igualando o mejorando la oferta inicial del segundo banco.
En la nueva versión desaparece la necesidad de acta notarial, aunque obviamente se puede utilizar para efectuar la notificación.
3.- La entrega de la certificación de deuda por parte del banco acreedor pasa a ser obligatoria. Por sorprendente que parezca, hasta ahora el legislador dejaba a criterio del banco acreedor el entregar o no algo tan básico como es la información sobre el préstamo del deudor, lo que forzaba al banco subrogante a calcularla bajo su responsabilidad y a proceder a notificaciones, trámites y gastos que existían solamente por esa negativa (4). La nueva ley acaba con esta anomalía y suprime cualquier posibilidad de no dar esa información.

“Una vez entregada la certificación, se abre un nuevo plazo de quince días naturales para que el banco acreedor, si quiere, haga una contraoferta al deudor, y para que éste, también si quiere, acuerde una novación de su préstamo en vez de una subrogación, pero de manera completamente voluntaria para el deudor”

4.- Una vez entregada la certificación, se abre un nuevo plazo de quince días naturales para que el banco acreedor, si quiere, haga una contraoferta al deudor, y para que éste, también si quiere, acuerde una novación de su préstamo en vez de una subrogación, pero de manera completamente voluntaria para el deudor.
Durante estos quince días el deudor no puede cambiarse de banco ni otorgar la escritura de subrogación, pero esto no es una carga para el deudor, sino, por el contrario, un beneficio para él como parte más débil, ya que puede escuchar y valorar las proposiciones del primer banco con tranquilidad y sin ninguna presión.
5.- Si han pasado los quince días y no se ha formalizado una novación con el banco acreedor, ya se puede otorgar la escritura de subrogación, en la cual se hará constar el pago de la cantidad correspondiente al banco acreedor. El nuevo artículo 2 elimina una segunda anomalía de la anterior redacción, como es que el banco acreedor podía negarse aceptar el pago. Ahora no puede hacerlo, y si hay discrepancias entre las entidades respecto a la cifra, las ventilarán judicialmente como se indica al final del mismo artículo 2, y sin que afecte al deudor.

“Si han pasado los quince días y no se ha formalizado una novación con el banco acreedor, ya se puede otorgar la escritura de subrogación, en la cual se hará constar el pago de la cantidad correspondiente al banco acreedor”

Con la nueva regulación debe entenderse derogado el párrafo segundo de la disposición adicional segunda del Real Decreto 716/2009, que especificaba una serie de trámites relativos al derecho a enervar la subrogación por parte por parte del banco acreedor, dado que dicho derecho ha sido suprimido.
Asimismo, con la Ley de 2019 desaparece la obligación de la nueva entidad de subrogase en todos los préstamos que tuviese el deudor con la entidad acreedora, si hubiera más de uno, lo que permite una mayor flexibilidad y facilidad para la subrogación.
Aparte de la reforma del artículo 2 de la Ley 2/1994, la LCI en su artículo 14 establece una novedosa obligación por parte del banco subrogante de compensar al banco acreedor en la parte proporcional del impuesto y los gastos que le correspondieron en el momento de la constitución del préstamo, y establece unas reglas que tienen cierta dificultad de interpretación, como ha señalado el notario Segismundo Alvarez (5). Coincido con él en que en ningún caso la determinación de esta compensación debe afectar al deudor hipotecario ni al proceso de subrogación.
Otras novedades en la LCI respecto de la subrogación de acreedor son: limitación en la compensación por reembolso (art. 23.6); obligaciones de conservación de la documentación por parte del banco prestamista (disp. adic. 4ª); y mención a los aranceles notariales y registrales (disp. adic. 9ª).

(1) Así, en el blog de la Fundación Hay Derecho, www.hayderecho.com, he publicado: “Sobre las grandes dificultades que impone la ley para cambiar la hipoteca de un banco a otro”, de 26 de junio de 2016; “¿Por qué es tan difícil cambiar de banco su hipoteca? Por una ley y por un fraude de ley”, de 14 de noviembre de 2016; “¡Dejadme salir! La imperiosa necesidad de no dificultar legalmente el llevarse la hipoteca de un banco a otro”, de 26 de febrero de 2018. En este último artículo formulé una propuesta de reforma del artículo 2 de la Ley 2/1994, que es la que literalmente se ha aprobado en el texto final de la LCI.
(2) EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, enero-febrero 2008, número 17.
(3) La resolución de 14 de mayo de 2015 acepta la subrogación sea en préstamos o en créditos hipotecarios al decir “La circunstancia de referirse el supuesto de hecho objeto del recurso a una hipoteca de máximo en garantía del saldo de una cuenta de crédito no altera la solución anterior, ya que, por un lado, es reiterada la doctrina de este Centro Directivo de ser aplicables las normas de la Ley 2/1994, tanto las relativas a la subrogación como a la modificación, a los préstamos y a los créditos hipotecarios“.
(4) Véase el penúltimo párrafo del artículo 2 de la Ley 2/1994, en la versión de la Ley 41/2007.
(5) “¿Será más difícil cambiar de Banco su hipoteca con la nueva Ley de Crédito Inmobiliario?”, publicado en el blog de la Fundación Hay Derecho, www.hayderecho.com, el día 19 de febrero de 2019.

Palabras clave: Subrogación hipotecaria, Deudor hipotecario, Bancos.
Keywords: Mortgage subrogation, Mortgage debtor, Banks.

Resumen

La recién aprobada Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, supone la afortunada contrarreforma de las subrogaciones hipotecarias de acreedor, institución que vuelve a atribuir al deudor hipotecario la decisión final acerca de si finalmente se produce o no la subrogación, eliminando cualquier derecho de enervarla por parte del banco inicial.

Abstract

The recently passed Law 5/2019, of 15 March regulating mortgage contracts is a positive reinstitution of creditors' mortgage subrogations, and once again allows the mortgage borrower to make the final decision about whether or not the subrogation will finally take place, removing any right of the initial bank to render it ineffective.