REVISTA DE PRENSA

Publicado en El Confidencial el 4 de enero de 2024

Pese a que haya otros sistemas donde no existe la figura del notario, esto no nos puede llevar a engaño y pensar que el coste que pagamos aquí no lo tienen los compradores de aquellos países. Todo lo contrario

Alejandro Sáez Ripoll
Notario de Sabadell
Miembro de la junta del Tribunal de Arbitraje de Barcelona

Cuando adquirimos una vivienda en Estados Unidos no interviene el notary public (que en EEUU es un mero legitimador de firmas), sino una serie de operadores jurídicos de carácter no funcionarial, como son los abogados especializados en materia de transacciones inmobiliarias (Real State Lawyer) y, en última instancia, en caso de conflicto, los tribunales. Es por ello que, en Estados Unidos, se celebran muchos más juicios sobre este tipo de conflictos que en España, con el alto coste que eso supone para el Estado.
Estos juicios no son tan comunes en nuestro país, al darse mayores garantías a las partes gracias a la seguridad jurídica preventiva existente. En Estados Unidos, al comprar una casa por un valor de 200.000 dólares, por ejemplo, y después de consultar a abogados especializados de allí, tendríamos que pagar primero los honorarios de los mismos, que por una adquisición de dicha cuantía nos cobrarían unos 5.000 dólares, cantidad muy superior a los honorarios que según nuestro arancel deberíamos pagar al notario por adquirirla en España (unos 800 euros). El precio pagado a los abogados estadounidense, según las bases consultadas, se desglosaría en la redacción del contrato; tareas sobre la investigación de los títulos de propiedad; asesoramiento al cliente, y ayuda en la contratación de un seguro de propiedad. Además, es muy probable que hubiera que añadir un coste adicional en caso de conflictos con la otra parte contractual por defectos en el título, reclamaciones de terceros u otros problemas que pudieran surgir derivados de la compraventa.
Cabe recordar, analizando este desglose de gastos, que el notario en España no cobra por asesorar. Dentro de sus servicios incluye, además del control de la legalidad y de la redacción y autorización de la escritura pública, asesoramiento jurídico imparcial y gratuito. Podríamos ir al notario para que nos diera su punto de vista acerca de la venta o compra que pretendemos realizar y si finalmente no la lleváramos a cabo, no tendríamos que desembolsar nada.
En cuanto a la investigación de los títulos de propiedad, en el sistema jurídico español y mayoritariamente en el europeo, el notario se encarga de comprobar que el propietario del inmueble es quien dice serlo y que el inmueble que se va a adquirir no tiene hipotecas u otras cargas no declaradas por el vendedor e incluso desconocidas por este, con un bajo coste en comparación con los gastos del abogado estadounidense. Ese seguimiento es continuado hasta el momento de la autorización y firma de la escritura pública de la compraventa, para evitar que en el mismo momento de la firma hubiera entrado alguna carga sobre el inmueble. A continuación, el notario envía copia electrónica autorizada de la escritura de compraventa al registro de la propiedad para su inscripción (unos 400 euros a pagar al registro), de forma que también terceras personas o empresas puedan tener acceso a esta información. De esta forma, en España, se presta al comprador mayor seguridad jurídica que en el mercado estadounidense. Aunque todavía son más altos los costes que suelen darse en Estados Unidos cuando, por la existencia de defectos en los títulos de propiedad, tienen que intervenir los abogados ya en la esfera judicial. En España, se presta al comprador mayor seguridad jurídica que en Estados Unidos Como mencionaba antes, estos juicios son mucho más habituales en Estados Unidos, ya que, al no disponer de un sistema de seguridad jurídica preventiva como el español (o el que siguen 22 países de la Unión Europea), para que el comprador pueda adquirir un inmueble con seguridad tiene que recurrir a la contratación de un seguro que le garantizará recuperar el dinero invertido si tuviera que renunciar a la vivienda por habérsela comprado a una persona que, en realidad no era la verdadera propietaria. Estos seguros son caros y hay que pagarlos cada año, como aquí un seguro de vida o de hogar, por poner un ejemplo. Aunque la contratación del seguro para adquirir una vivienda no es obligatoria en todos los Estados de EEUU, es cierto que siempre viene impuesta por la entidad prestamista. Incluso en las compraventas sin hipoteca, el particular suele acceder a su contratación, ya que es la única garantía que tiene ante posibles problemas que pudieran surgir. Después de consultadas varias aseguradoras de Estados Unidos, encontramos varios problemas. El primero de ellos, su coste, ya que las aseguradoras suelen cobrar de media el 0,5% del valor de la vivienda de forma anual, teniendo, por ejemplo, una vivienda de 200.000 dólares, un coste anual de unos 1.000 dólares. La contratación del seguro para adquirir una vivienda no es obligatoria en EEUU, pero siempre viene impuesta por la entidad prestamista Pero el problema de este seguro ya no es solo el alto coste que supone, sino la falta de garantía real sobre la vivienda. Es decir, se trata solo de un seguro de indemnizaciones económicas, ya que, en caso de pérdida de la vivienda por defectos en el título de propiedad y ante una posterior reclamación en los tribunales, solo se percibiría un resarcimiento económico. Es aquí, en este punto, donde se demuestra que nuestro sistema (que es seguido por 88 países del mundo) es mucho más seguro para las partes, sin hablar de su menor coste económico. En nuestro sistema el notario es un funcionario público, que presta un asesoramiento imparcial y gratuito, por lo que cualquier persona puede acceder al asesoramiento adecuado antes de comprar una vivienda, teniendo la garantía de haberla adquirido en las condiciones examinadas por el propio notario. Como conclusión señalaría que pese a que haya otros sistemas donde no exista la figura del notario como la entendemos nosotros, esto no nos puede llevar a engaño y pensar que el coste que pagamos aquí que no lo tienen los compradores de aquellos países. Todo lo contrario, ya que nuestro sistema es el más económico y seguro.

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