DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICIÓN RESOLUTORIA INSCRITA Y REINSCRIPCIÓN DEL DOMINIO A FAVOR DEL TRANSMITENTE. NOTIFICACIÓN FEHACIENTE
Resolución de 16 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

En el año 2005 se otorga escritura de venta sujeta a condición resolutoria, la condición consiste en que el comprador queda obligado a construir en la finca objeto de venta un centro geriátrico en el plazo de tres años. SI en el plazo de cinco años no se ha puesto en funcionamiento dicho centro se establece una obligación de indemnización por parte de la compradora y su administrador. Además, se reconoce un derecho a participar en los beneficios en porcentaje que se determinen si en los quince años siguientes se produce un aumento en la edificabilidad que permita un mayor servicio y ganancia. En garantía del cumplimiento de dichas condiciones, se constituye obligación real sobre la finca cuyo titular en todo momento y durante el plazo de quince años, queda obligado al cumplimiento bajo condición resolutoria de la presente compraventa en cuyo caso el vendedor hará suya las cantidades recibidas procediendo a la devolución de la finca en el estado en que se encuentre incluidas las obras y mejoras realizadas en la misma. Para el ejercicio de la resolución de la presente compraventa, bastará la notificación fehaciente a la entidad compradora por parte del transmitente de su voluntad resolutoria al producirse el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones establecidas en el apartado precedente.
En el año 2020 se llevan a cabo distintas notificaciones por conducto notarial con objeto de notificar a la compradora la resolución de la venta por incumplimiento de la condición resolutoria. Se deniega la inscripción sobre dos fundamentos:
1.- La resolución presupone el incumplimiento grave del adquirente, incumplimiento que no ha sido acreditado.
2.- No consta la notificación fehaciente a la entidad compradora. Por lo que la resolución requiere el consentimiento de la entidad compradora y, por tanto, titular registral o resolución judicial al efecto en procedimiento dirigido contra la misma.
El primero es revocado por la Dirección General señalando que tal como alega el notario autorizante, el título por que se solicita la reinscripción, es el mismo que fue inscrito parcialmente en su día, y el interesado no contradice con su solicitud de reinscripción la situación registral anterior, sino que pretende hacerla valer en estricto rigor. Por ello, debe revocarse la calificación recurrida en cuanto a este defecto señalado, que exige que, a falta de acuerdo entre las partes, recaiga la correspondiente resolución judicial sobre la existencia de causa de ineficacia del negocio inscrito.
El segundo de los defectos sin embargo es mantenido, ya que sobre la base de los artículos que regulan la notificación notarial se mantiene el defecto por, infructuosa la notificación personal, debió haberse intentado otra con correo con acuse de recibo. Como ya tiene declarado la Dirección General de los Registros y del Notariado, a la vista de ambos artículos del Reglamento Notarial, debe tenerse por efectuada la notificación siempre que se cumplan los procedimientos establecidos en el primer precepto, ya se haga la entrega de la documentación objeto de notificación personalmente o a través del servicio de Correos, ya se constate la negativa a la recepción por la persona -que sea el interesado o su representante- con quien se haya entendido la diligencia, o en su caso (si en el domicilio que corresponda no hay persona idónea que la recibiera) se lleven a cabo los dos intentos infructuosos de entrega de la cédula de notificación (uno de ellos por el notario de forma personal). Y es que, con carácter general, basta con asegurar la posibilidad razonable de que el notificado pueda informarse y conocer el contenido de lo que haya de comunicársele, sin que se exija o se imponga el resultado de que tenga un conocimiento efectivo, máxime si se tiene en cuenta que la imposibilidad de llegar a ese conocimiento puede deberse exclusivamente a la negligencia o mala fe del destinatario de la notificación que no haya comunicado la modificación del domicilio pactado para la práctica de la misma y, por ende, no cabe alegar lesión alguna de las garantías constitucionales.

CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA. PAGO HECHO A TERCERO
Resolución de 25 de marzo de 2021 (BOE 29 de abril de 2021). Descargar

Se trata de dilucidar si procede la resolución unilateral por la parte compradora de la condición resolutoria explicita del artículo 1504 CC cuando el pago no se ha realizado al vendedor, sino a la Hacienda Pública, por requerimiento de ésta y de la entidad de crédito. Declara la Dirección que el pago hecho de la deuda por un tercero produce, en efecto, el derecho de repetición por parte del pagador frente al deudor, pero no produce, ex artículo 1209 CC, la subrogación del pagador en los derechos del acreedor. Si se paga ignorándolo el deudor, habrá derecho de repetición; es necesario el conocimiento, expreso o tácito del deudor, para que se produzca esa subrogación. Se requiere por tanto que haya consentimiento del deudor o resolución judicial, si no se confunden en la misma persona (el pagador) la condición de acreedor y deudor.

CONTRATOS

EXTINCIÓN DE COMUNIDAD SUJETA A CONDICIÓN SUSPENSIVA DE QUE LA SUCESIÓN SE RIJA POR UN DETERMINADO TESTAMENTO
Resolución de 10 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

Se declara la voluntad de sujetar la extinción de la comunidad con las correspondientes adjudicaciones a una condición suspensiva, consistente claramente en un suceso futuro e incierto (no el fallecimiento de uno de los copropietarios, sino, en realidad, el hecho de que la sucesión de este se rija por un testamento determinado). El hecho de que se añada un término (seis meses a contar del fallecimiento) para que el cumplimiento de la condición produzca sus efectos no puede ser obstáculo a la inscripción de dicha estipulación.
El negocio jurídico calificado no tiene por objeto la universalidad del patrimonio de la futura herencia de ninguno de los adquirentes por lo que no es un pacto sobre herencia futura, sin concurrencia de todos los herederos forzosos, prohibido por el párrafo segundo del artículo 1271 CC.

ENAJENACIÓN DE FINCA EN PROCEDIMIENTO DE EJECUCIÓN ADMINISTRATIVO. DERECHO DE RETRACTO
Resolución de 10 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

La registradora rechaza el ejercicio del derecho de retracto por parte de la sociedad recurrente (titular de la finca colindante con la que es objeto de subasta), por dos razones: no ser definitiva la adjudicación realizada a favor de la mejor postora y no ser rústica la finca objeto de enajenación.
Resulta especialmente determinante el momento en que se entienda consumada la venta o enajenación a la hora de determinar el diez a quo del ejercicio de los mismos. El comienzo del cómputo de los nueve días para el ejercicio del derecho de retracto, la fecha de inscripción de la venta, estima con presunción iuris et de iure que en ese momento conoce el retrayente la enajenación de la finca, con lo que aquel plazo se contará desde el día siguiente a realizarse la inscripción (inscripción que no consta se haya practicado en este caso), si bien cuando se acredite que conoció́ la venta con anterioridad a la fecha de la inscripción, el plazo deberá́ contarse a partir de dicho conocimiento, de modo que cuando se tiene conocimiento de la venta con anterioridad a practicar la inscripción en el Registro de la Propiedad, a aquélla fecha ha de contraerse el cómputo del plazo sin que, con la posterior inscripción, se vea revalidada la posibilidad de ejercitar el derecho de retracto. Así, carece de sentido analizar si la venta a favor de la primera postora se ha llegado o no a consumar, y con ello la transmisión dominical del bien, puesto que, como ha quedado expuesto, lo relevante es el momento en el que la persona que pretende ejercitar su derecho de adquisición preferente haya tenido conocimiento de la venta y sus condiciones, momento que determina el inicio de cómputo del plazo de nueve días fijado en el artículo 1524 CC.
Por otra parte, la interpretación restrictiva de la regulación del derecho de retracto de colindantes impone que no pueda extenderse su aplicación a supuestos distintos de los expresamente previstos, y, por ende, a supuestos de venta de fincas que no tengan carácter rústico, tal y como ocurre en el presente caso, en el que la finca forzosamente vendida constituye suelo urbanizable de acuerdo con el planeamiento municipal vigente.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

ALCANCE DE LA NOTA MARGINAL DE VINCULACIÓN DE LA TOTAL SUPERFICIE A UNA CONSTRUCCIÓN CON CARACTERÍSTICAS DETERMINADAS
Resolución de 25 de febrero de 2021 (BOE 22 de abril de 2021). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva terminada, a la que se acompaña, entre otra documentación, cédula de notificación del Ayuntamiento declarando que han transcurrido los plazos para la adopción de medidas de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado por parte de la Administración. El registrador señala como defecto que, constando por nota marginal la vinculación de la total superficie de la finca a una construcción con unas características previamente establecidas, es necesario que, con carácter previo a la inscripción de la ampliación de la edificación con otras características diferentes, el Ayuntamiento ordene la cancelación de la nota marginal, o bien su modificación, ya que dicha vinculación actúa a modo de nota de afección de expediente de infracción urbanística que impide la aplicación del artículo 52 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, señalando que la vinculación impuesta se limita a dar a conocer la situación de indivisibilidad de la finca en el momento a que se refiere, pero no impide que pueda ampliarse o modificarse la obra siempre que esté legalmente permitida esa ampliación y autorizada por licencia municipal o resulte de aplicación lo dispuesto en el artículo 28.4 de la Ley estatal de Suelo que habilita la inscripción de la ampliación de obra declarada sin licencia, al reconocer la propia Administración competente haber transcurrido los plazos de restablecimiento del orden jurídico perturbado.

VENTA DE PISO Y GARAJE COMO ANEJO INSEPARABLE
Resolución de 3 de marzo de 2021 (BOE 23 de abril de 2021). Descargar

Tras haberse inscrito la vivienda, se presenta de nuevo la escritura para que se inscriba la plaza de garaje vinculada a la anterior, dato que en un momento inicial se omitió. En contra del criterio registral, el garaje también debe ser inscrito por el mismo título de compraventa; si bien se ha dado al garaje la configuración de elemento privativo independiente con su propia cuota de participación, resulta su condición de anejo de la expresa vinculación a la vivienda, circunstancia que se hace constar en ambas fincas registrales. Dicha Resolución presenta un significado paralelismo con la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de octubre de 2014.

AMPLIACIÓN DE OBRA NUEVA SOBRE FINCA DE LA QUE NO HAY REFERENCIA CATASTRAL
Resolución de 24 de marzo de 2021 (BOE 29 de abril de 2021). Descargar

La registradora expresa sus dudas de identidad (entendiéndose esta expresión como “dudas sobre la ubicación de la edificación”) por la circunstancia de formar la finca parte de un diseminado al que Catastro únicamente asigna referencia catastral a la edificación y no así a la parcela en que se ubica la misma, que se incardina, junto con otras edificaciones en un “espacio en blanco”. Las dudas del registrador sobre una posible extralimitación de la finca deben motivarse de forma clara y suficiente en la nota de calificación. En consecuencia, en el presente caso, no estando debidamente fundadas en la calificación las dudas que justifiquen la necesidad de previa georreferenciación de la parcela, este defecto ha de ser revocado.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

DIVISIÓN DE COSA COMÚN: COMUNIDAD POSTGANANCIAL
Resolución de 25 de marzo de 2021 (BOE 29 de abril de 2021). Descargar

Se trata de dilucidar en este expediente si, constando determinada finca registral inscrita con carácter ganancial, estando los cónyuges divorciados sin que se produjese la liquidación de gananciales y habiendo fallecido uno de ellos, es necesario que, para inscribir la adjudicación derivada de un procedimiento de ejecución que dimana de otro procedimiento ordinario de extinción de comunidad promovido por el excónyuge supérstite contra las hijas y herederas de ambos, previamente se proceda a la inscripción a favor de los condueños mediante presentación de la escritura de liquidación de gananciales y adjudicación hereditaria, junto con el título sucesorio en cumplimiento del principio de tracto sucesivo consagrado en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en el supuesto de este expediente, no consta la existencia de más bienes que integren la disuelta sociedad de gananciales, con lo que la determinación de los derechos correspondientes a cada condueño es la correspondiente a sus derechos, siendo así que corresponderá al excónyuge el 50% de la finca y a las herederas el 50% por mitades partes indivisas ya que no concurre derecho hereditario en el cónyuge al estar divorciado, más exactamente, según consta en el certificado de defunción, separado legalmente, en el momento del fallecimiento de la esposa. El excónyuge titular de la finca ganancial ejerce la acción de división frente a las dos hijas del matrimonio y únicas herederas nombradas en el testamento de la exesposa fallecida. Las citadas herederas se allanan a su pretensión, dicho allanamiento en cuanto acto claudicante de sus derechos implica la aceptación tácita de la herencia, ya que no consta su renuncia, antes, al contrario, en la sentencia que puso fin al citado procedimiento se impone la obligación de “con reparto del precio entre las partes en proporción a su cuota de participación (…)”. Por todo lo anterior debe concluirse que no es necesaria ni puede exigirse la previa partición hereditaria, ni por lo tanto la aportación de la escritura de partición, para proceder a la disolución de la comunidad postganancial.

DERECHO DE SUCESIONES

CONTADOR PARTIDOR GALLEGO: PLAZOS Y NOTIFICACIONES
Resolución de 23 de febrero de 2021 (BOE 22 de abril de 2021). Descargar

No han transcurrido el plazo de los treinta días hábiles desde la última notificación a los llamados a la herencia previsto el artículo 298 de la Ley de Derecho Civil de Galicia 2/2006, de 14 de junio a efectos del nombramiento del Contador Partidor, ni tampoco la notificación, prevista en el artículo 307 de la misma ley, de la partición formalizada a la interesada que no compareció a la protocolización notarial del cuaderno particional, con lo cual no podrá ser inscrita. Explica el Centro Directivo que el carácter formal y procedimental de tales requisitos es evidente, ya que no se trata del plazo para el ejercicio de una acción sino de un plazo de jurisdicción voluntaria. Tanto el procedimiento como las garantías de las que se rodea se justifican con el fin de proteger el derecho de los no requirentes o promotores del mismo y de facilitar su concurrencia al sorteo. Lo mismo ocurre con la recta observancia de los artículos 307 y concordantes.

TESTAMENTO OTORGADO POR INCAPACITADA EN CATALUÑA
Resolución de 25 de febrero de 2021 (BOE 22 de abril de 2021). Descargar

Mediante escritura de aceptación y adjudicación de herencia una determinada fundación se adjudica en calidad de heredera una finca en pleno dominio, instituida como tal por la causante en un testamento notarial del año 2010 (cuya copia obra incorporada a aquella) y previa aceptación con beneficio de inventario de su herencia. El registrador rechaza la inscripción porque consta en el Registro la incapacitación de la testadora y estableciendo la Sentencia de incapacidad la imposibilidad de realizar actos de disposición, es necesario que el testamento reúna los requisitos del Código Civil Catalán para las personas incapacitadas, o siendo nulo el testamento se abra la sucesión intestada.
El recurrente alega que en virtud del artículo 421-3 Código Civil de Cataluña, pueden testar todas las personas, que, de acuerdo con la ley, no sean incapaces para hacerlo. Cita las sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña 25/2014, de 21 de junio y 37/2014, de 8 de mayo, que afirman que la capacidad de testar es la regla y la excepción es la incapacidad. Que el artículo 421-9 del Código Civil de Cataluña, a los efectos de la intervención de facultativos en el testamento notarial, distingue los casos según el testador esté incapacitado judicialmente o no. Si el testador no está incapacitado judicialmente, el notario debe apreciar la capacidad de acuerdo con el artículo 421-7, y, si lo considera pertinente, puede pedir la intervención de dos facultativos. En cambio, si el testador está incapacitado es cuando la presencia de dos facultativos es inexcusable. La causante no estaba incapacitada totalmente, sino parcialmente, y según consta en la sentencia de incapacitación, “padece un retraso mental leve o ligero” que la incapacita para los actos de disposición patrimonial. Que de la Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2018 se extrae que la disposición de bienes mortis causa no puede equipararse a los actos de disposición inter vivos y existe una regulación específica para el otorgamiento de testamento por las persones con discapacidad mental o intelectual. En este caso, la testadora tenía capacidad modificada judicialmente en virtud de sentencia en la que no la sometía a tutela, hecho que hubiera comportado una representación legal, sino a una curatela, régimen que exige complemento de capacidad para realizar determinados actos que establece la sentencia, entre los cuales está el de disposición de sus bienes, pero no el de otorgar testamento.
La Dirección General, después de examinar su competencia para resolver este recurso dado que versa sobre normas de Derecho Civil catalán, afirma no desconocer los recientes pronunciamientos del Tribunal Supremo, de 15 de marzo y 15 de junio de 2018. Ni tampoco la postura adoptada por Direcció General de Dret i d'Entitats Jurídiques de 9 de diciembre de 2019, según la cual, en el caso de incapacitación parcial con sujeción a curatela no es de aplicación el régimen del artículo 419-1 del Código Civil de Cataluña con la necesaria intervención de dos facultativos, salvo que en la sentencia exista un pronunciamiento expreso que prive a la persona de su capacidad de testar libremente, dado que no se la sometía a tutela, régimen que comportaría una representación legal, sino a una curatela, régimen que exige complemento de capacidad para realizar determinados actos que establece la sentencia; debiendo además interpretarse las limitaciones a la capacidad de manera restrictiva y siempre en favor de la persona con capacidad modificada.
Pero es que, además, se imponen los principios que derivan de la Convención de las Naciones Unidas sobre los derechos de las con discapacidad, de diciembre de 2006 y según la doctrina más reciente, que alude, más que a personas incapaces, a personas con la capacidad modificada judicialmente, debiendo fijar la sentencia determinados límites. Límites, por cierto, que, en el caso que motiva este recurso aparecen meridianamente fijados en la sentencia tantas veces reseñada; de modo que ha de estarse al artículo 421-4 del Código Civil de Cataluña, que considera “incapaces para testar a los que no tienen capacidad natural en el momento del otorgamiento”, algo que ha de apreciar el notario. Por ello, cuando el artículo 421-9 se refiere al “testador incapacitado judicialmente” habrá que entender esta previsión en el sentido de que aquel habrá de estar incapacitado judicialmente para testar. En lo que aquí interesa, debemos citar el artículo 12 de la citada Convención cuando proclama que las personas con discapacidad tienen capacidad jurídica en igualdad de condiciones con las demás en todos los aspectos de la vida y obliga a los Estados parte a adoptar las medidas pertinentes para proporcionar a las personas con discapacidad el apoyo que puedan necesitar en el ejercicio de su capacidad jurídica. Se quiere con ello respetar su voluntad y sus preferencias. El propio discapaz, como regla general, debe ser el encargado de adoptar sus propias decisiones por lo que estima el recurso y ordena la inscripción.

INSTANCIA DE ACEPTACIÓN DE LEGADO YA EN POSESIÓN DEL LEGATARIO
Resolución de 4 de marzo de 2021 (BOE 23 de abril de 2021). Descargar

Podría haberse acreditado la posesión desde antes de la apertura de la sucesión y por ende la falta de necesidad de entrega del legado, mediante acta de notoriedad; no obstante, al no haber sido ésta presentada, nada se puede comprobar y por eso la instancia privada presentada está abocada al fracaso.

SUBSANACIÓN DE PARTICIÓN HEREDITARIA VÍA ARTÍCULO 153 REGLAMENTO NOTARIAL
Resolución de 17 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

Dice literalmente la resolución: “es cierto que el correcto ejercicio de la función calificadora del registrador no implica, en vía de principio, que deba rechazarse la inscripción del documento presentado ante toda inexactitud del mismo cuando, de su simple lectura o de su contexto, no quepa albergar razonablemente duda acerca de cuál sea el dato erróneo y cuál el dato correcto; Ahora bien, lo que no puede hacer el notario autorizante de la escritura calificada es trasladar al registrador la responsabilidad de la subsanación del error padecido en el presente caso (error que resulta evidente de la realización de una mera operación matemática) cuando con una simple diligencia, conforme al artículo 153 del Reglamento Notarial (sin intervención de los otorgantes de la escritura, atendiendo a los medios que para ello dispone el notario), se daría adecuada respuesta al problema planteado”. El caso es el siguiente: escritura que formaliza la partición y adjudicación de las herencias de dos cónyuges por sus cuatro hijos instituidos herederos. Respecto de la herencia del padre -fallecido en el año 1999- se inventaría un único bien (una finca urbana, valorada en 140.000 euros) que era ganancial; y, mediante liquidación de la sociedad de gananciales, se añade que en pago de los respectivos haberes se adjudica a la viuda -fallecida el 18 de febrero de 2020-, por su participación en la sociedad de gananciales, una mitad indivisa de ese único bien inventariado (por un valor de 70.000 euros); y “a cada uno” de los cuatro hijos “una cuarta parte indivisa del bien inventariado”, por un valor respectivo de 17.500 euros (al que se suma 525 euros más por el ajuar). Como dice el notario en su recurso: “Eso es evidente de toda evidencia, por otro lado, atendiendo a que, habiendo en el inventario de la sociedad de gananciales del fallecido y el cónyuge supérstite un solo inmueble, valorado en 140.000 euros (como se recoge explícitamente en la escritura) y correspondiendo al cónyuge supérstite al disolverse la sociedad de gananciales 70.000 euros, la adjudicación a dicho cónyuge tiene que ser la mitad de la finca. La otra mitad, valorada en 70.000 euros, e incrementada en el ajuar doméstico (2.100 euros), se reparte por cuartas partes entre los hijos, arrojando un valor de 18.025 a cada uno, es decir la cuarta parte de la finca más la cuarta parte del ajuar doméstico a cada uno. Estas cifras se recogen expresamente en la escritura, por lo que disipan cualquier interpretación diferente, por absurda y, además, incongruente con el contexto jurídico y numérico en el que se halla el texto controvertido”.

ADMINISTRADOR TESTAMENTARIO CON FACULTADES DE DISPOSICIÓN SIN NECESIDAD DE AUTORIZACIÓN JUDICIAL EN CATALUÑA. NECESIDAD DE ESPECIFICAR EN EL TESTAMENTO QUE NO NECESITA AUTORIZACIÓN JUDICIAL
DIRECCIÓN GENERAL DE DERECHO Y ENTIDADES JURÍDICAS DE CATALUÑA
Resolución JUST/3519/2020, de 23 de diciembre, dictada en el recurso interpuesto contra la calificación que suspende la inscripción de una escritura de compraventa en la que el vendedor y la vendedora son menores de edad (DOGC 13 de enero de 2021). Descargar

Se trata de una escritura de herencia en la que una menor sujeta a tutela y otro menor sujeto a potestad parental venden una finca que adquirieron por herencia de su abuela donde ésta designó a sendos tutores y progenitores como administradores testamentarios con las más amplias facultades de administración y disposición.
La registradora no inscribe por considerar que para prescindir del requisito de la autorización judicial se debió haber previsto expresamente por la testadora. La DG, atendiendo a los artículos 222-43 y 236-27 del Código civil de Cataluña, entiende que es preciso excluir el requisito de dicha autorización de forma expresa por la testadora.
Visto el artículo 461-24.3 del Código y el principio de que la voluntad del testador es ley de sucesión (arts. 1281 a 1285 en sede de contratos, y art. 668, 675 y 814 CC), resulta cuanto menos discutible que la exclusión de la necesidad de la autorización judicial deba constar de manera expresa, por cuanto ello equivale a dejar en cierto modo sin autonomía de actuación a los administradores testamentarios, de forma que según este criterio, se aplican directamente las reglas de disposición en sede de tutela y patria potestad por lo que resultaría indiferente que el causante hubiera dispuesto un administrador testamentario o no. A nuestro juicio, en aquellos supuestos en los que el causante hubiera concedido al administrador testamentario facultades de disposición, debe entenderse que las mismas son sin necesidad de autorización judicial, por cuanto se le nombra y se le otorgan dichas facultades para evitar precisamente las rígidas reglas de la patria potestad y la tutela, salvo claro está, que del contenido general del testamento, pueda deducirse otra cosa.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

SOCIEDADES PROFESIONALES: FORMACIÓN, CONSULTORÍA Y ASESORAMIENTO EN EL CAMPO DE LA CONSTRUCCIÓN, LA INGENIERÍA Y LA ARQUITECTURA
Resolución de 10 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

La Dirección General niega que tengan el carácter de actividades profesionales a los efectos del artículo 1 de la Ley de Sociedades Profesionales.

NO ES POSIBLE LA MENCIÓN GENÉRICA DE ACTIVIDADES FINANCIERAS EN LOS ESTATUTOS SOCIALES
Resolución de 18 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

En los estatutos de la escritura de constitución de una sociedad limitada se incluye en su objeto social como actividad principal “Otras actividades de consultoría de gestión empresarial”, que son consideradas actividades profesionales por el registrador y englobadas dentro de la Ley 2/2007 de sociedades profesionales, y también “CNAE N.º 6492 - Otras actividades crediticias”, así como “CNAE N.º 6499 - Otros servicios financieros, excepto seguros y fondos de pensiones N.C.O.P.”, que tampoco son admitidas en la calificación por considerar que son actividades financieras a las que se aplica la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
La notario autorizante alega la indeterminación y vaguedad de la calificación que causa indefensión, lo que es reconocido por la Dirección General, que estima el recurso en cuanto a la actividad principal, que no es una actividad que requiere titulación universitaria ni colegiación obligatoria, si bien lo desestima en cuanto a las actividades crediticias y financieras, tras el examen de los epígrafes CNAE, y las actividades que engloban los mismos.

NO ES NECESARIA RESERVA CUANDO SE AMORTIZAN ACCIONES POR SUBASTA INFRUCTUOSA POR FALTA DE DIVIDENDOS PASIVOS
Resolución de 30 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

Se trata de una reducción de capital social por amortización de acciones por falta de desembolso de dividendos pasivos tras la celebración infructuosa de subasta notarial de los títulos.
La Dirección General, tras reprochar la actuación de la registradora, que rectifica una segunda calificación cuando se le presentan los anuncios y cambia de criterio en la segunda calificación, estima el recurso, tras analizar la eventual aplicación del régimen de amortización de las acciones propias adquiridas a título gratuito, recogido en el artículo 335.c) de la Ley de Sociedades de Capital, al de la que procede realizar de las acciones parcialmente desembolsadas cuando, por haber sido desatendida la reclamación de los dividendos pasivos, se hubiera intentado infructuosamente su venta por cuenta y riesgo del socio moroso, tal como ordena el artículo 84 de la Ley de Sociedades de Capital. Pero ambos supuestos de hecho no son identificables, según el Centro Directivo, por lo que no es exigible una reserva como pedía la registradora.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

TRACTO SUCESIVO. INSCRITO O ANOTADO TÍTULO EN EL REGISTRO NO PODRÁ INSCRIBIRSE NINGÚN OTRO DE IGUAL O ANTERIOR FECHA QUE SE LE OPONGA O SEA INCOMPATIBLE
Resolución de 25 de febrero de 2021 (BOE 22 de abril de 2021). Descargar

Se pretende la inscripción de una compraventa de participación indivisa celebrada en escritura pública el 9 de junio de 2016, constando en dicho momento inscrita a nombre de persona distinta del vendedor, quien lo adquirió de éste por escritura de herencia otorgada el 18 de febrero de 2020.
En efecto, uno de los principios esenciales del derecho hipotecario español, con fundamento en la seguridad jurídica preventiva, es que con independencia de la fecha en que se haya otorgado la escritura de venta, no puede acceder al registro de la propiedad cuando la escritura de herencia posterior lo ha hecho con anterioridad. El tracto sucesivo y la prioridad no atienden al criterio de buena fe, pues atienden al cierre registral favoreciendo a quien es más diligente a la hora de inscribir su título. Por tanto, y dado que los asientos registrales están bajo la salvaguarda de los tribunales con arreglo a los principios de legalidad y de legitimación, no puede ni el registrador ni la Dirección atender al criterio de buena o mala fe por parte del adquirente del vendedor, que civilmente es posterior al comprador, pero registralmente anterior. Deberán ser los tribunales los que decidan sobre tal cuestión cerrándose el registro entre tanto.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

AGRUPACIÓN DE FINCAS POR EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 23 de febrero de 2021 (BOE 22 de abril de 2021). Descargar

En el presente caso resultan fundamentadas las dudas del registrador expuestas en la calificación relativas a la coincidencia de la representación gráfica con otra finca registral. De la exposición del registrador puede apreciarse coincidencia en situación, superficie y longitud de linderos. Proceda la confirmar la calificación, puesto que la misma se encuentra debidamente fundamentada, con sólidos argumentos que determinan la localización física de la finca registral.

CALIFICACIÓN NEGATIVA Y RECTIFICACIÓN DEL REGISTRADOR
Resolución de 26 de febrero de 2021 (BOE 22 de abril de 2021). Descargar

Se presenta una escritura en la que se declara un exceso de cabida de 14 metros cuadrados en una finca de 660 metros cuadrados, para, seguidamente, declarar una obra nueva que ocupa una superficie total de 674 metros cuadrados.
El registrador suspende la calificación por tener dudas fundadas. El interesado presenta un recurso gubernativo directamente ante la Dirección General, y cuando se le comunica al registrador, éste dice que va a rectificar su calificación y a inscribir la escritura.
La Dirección General, a pesar de ello, y de acuerdo con el artículo 327 de la Ley Hipotecaria, entra en el fondo del asunto, al no constar la inscripción dentro del plazo legal.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA. COLINDANTES E INFORME TÉCNICO
Resolución de 1 de marzo de 2021 (BOE 23 de abril de 2021). Descargar

Si bien es posible la rectificación de una representación gráfica inscrita, en el presente caso lo impide la oposición del colindante fundada en un informe técnico contradictorio en el que, atendiendo a coordenadas georreferenciadas, se identifica con precisión una franja de terreno que invade la finca de su titularidad. La solución a este conflicto podría hallarse acudiendo expediente de deslinde regulado en el artículo 200 de la Ley Hipotecaria (tal y como prevé para estos casos el propio art. 199), sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH).

EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN POR INSTANCIA PRIVADA Y SIN APORTAR REPRESENTACIÓN GRÁFICA
Resolución de 4 de marzo de 2021 (BOE 23 de abril de 2021). Descargar

Se debate en el presente recurso si procede la iniciación de un expediente de doble inmatriculación en virtud de instancia privada en la que se limita a comunicar al registrador las sospechas de doble inmatriculación de una con relación a dos fincas propiedad de la recurrente.
La Dirección General deniega el recurso, mientras no exista una acreditación indiciaria de la posible doble inmatriculación, no procede la iniciación del expediente. En defecto de iniciación de oficio por el registrador, deberá́ ser el solicitante quien promueva el expediente y aporte esas pruebas, en particular la representación gráfica de las fincas afectadas.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

HIPOTECA UNILATERAL A FAVOR DE SOCIEDAD BRITÁNICA EN PARTNESHIP CON OTRA. FIGURA DEL TRUST
Resolución de 24 de marzo de 2021 (BOE 29 de abril de 2021). Descargar

A través de acta notarial que recoge documentación acreditativa de entrega del dinero prestado a favor de la entidad deudora, se considera acreditada la misma de un modo fehaciente, no circunscrito a la mera afirmación de una de las partes (cfr. arts. 1256 CC, 143 LH y 238 RH), lo que permitiría inscribir la hipoteca en garantía de una obligación existente y perfectamente determinada. Ahora bien, el acreedor hipotecario rectifica mediante acta la escritura de hipoteca unilateral sin intervención del deudor hipotecario, titular registral de la finca hipotecada y único otorgante de la escritura cuya rectificación se pretende cuyo consentimiento resulta inexcusable, máxime si se tiene en cuenta que la modificación pretendida afecta a un elemento esencial del derecho real de hipoteca, como es la determinación del acreedor hipotecario.
Añade el Centro Directivo que “no puede ser estimada la apreciación del notario respecto del trust, figura desconocida y sin encaje en el ordenamiento jurídico español (en el que existen instituciones que cubren las funciones de dicha figura -negocio fiduciario, mandato, fundación, donaciones y legados sub modo, albaceazgo, sustituciones fideicomisarias, etc.-), debiendo, en consecuencia, ser aplicadas las reglas generales impuestas por la legislación civil e hipotecaria (cfr. las Resoluciones de este Centro Directivo de 16 de junio de 2009 y 19 de febrero de 2020)”.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA: INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 11 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a practicar una anotación preventiva de demanda al constar inscrita la finca a favor de persona distinta de la demandada, sin que conste que el titular registral que haya sido citado en el procedimiento. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que el reflejo registral del principio constitucional de tutela judicial efectiva determina que todo título que pretenda acceder al Registro ha de venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él, lo que unido al principio de legitimación recogido en el artículo 38 de la Ley Hipotecaria, provoca el cierre registral a los títulos otorgados en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, tal y como ocurre en el presente caso.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE CRÉDITO REFACCIONARIO: INTERVENCIÓN DEL TITULAR REGISTRAL DE LAS FINCAS CUYO GRAVAMEN SE PRETENDE
Resolución de 11 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

Se deniega la práctica de anotación preventiva de crédito refaccionario sobre parcelas de los propietarios privados, solicitada por la sociedad acreedora ante falta de pago por parte de la junta de compensación de parte de las cantidades giradas derivadas de una ejecución urbanística, concurriendo la circunstancia de que la nota marginal de afección a los gastos de urbanización está cancelada por caducidad. Señala el registrador como defecto que las parcelas constan inscritas a nombre de titulares distintos de la junta de compensación. La Dirección General confirma la nota de calificación del registrador señalando que el hecho de que exista una afección real al pago de los gastos de urbanización no exime de la necesidad de llamar al procedimiento al titular registral de las fincas cuyo gravamen se pretende, como consecuencia del principio de tracto sucesivo, máxime cuando, como ocurre en el presente caso, dicha afección consta registralmente cancelada por caducidad, siendo el incumplimiento del principio de tracto sucesivo más patente.

CABE ANOTAR UN EMBARGO SI EN EL REGISTRO NO CONSTA EXPRESAMENTE EL CARÁCTER FAMILIAR DE LA VIVIENDA EMBARGADA
Resolución de 18 de marzo de 2021 (BOE 28 de abril de 2021). Descargar

Se suspende la práctica de una anotación de embargo ordenada en un mandamiento librado en un procedimiento de juicio verbal (pieza de medidas cautelares), seguido contra la titular de una de las viviendas de determinado edificio en régimen de propiedad horizontal por deudas con la comunidad de propietarios. El registrador se opone a la práctica del embargo porque considera que la finca embargada es la “vivienda familiar” de la demandada, lo que impide practicar la anotación preventiva de embargo mientras no se acredite la notificación al cónyuge de la demandada conforme a los artículos 1320 CC y 144.5 del Reglamento Hipotecario.
La Dirección General estima el recurso. Este centro directivo ha manifestado que el registrador solo puede rechazar la anotación del embargo en aplicación de este precepto cuando del Registro resultare que el bien embargado es la vivienda habitual de la familia del deudor y no se acreditare que el cónyuge de éste tiene conocimiento adecuado de ello. Más si tal carácter no resultare del Registro, no compete al registrador la defensa de los intereses que pudieran estar menoscabados en el procedimiento seguido. En el caso objeto del presente recurso, solo se puede concluir que en el Registro no consta que la finca embargada sea la vivienda habitual familiar de su titular registral, fijada con tal carácter de común acuerdo con su cónyuge, que es a la que alude el artículo 144.5 del Reglamento Hipotecario. Por tanto, no cabe basar la suspensión de la anotación del embargo ordenada en un presunto carácter familiar de la vivienda.

CABE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA CUANDO SE EJECUTAN OBRAS ILEGALES EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 25 de marzo de 2021 (BOE 29 de abril de 2021). Descargar

Una comunidad de propietarios demanda a una entidad propietaria de un local en el que, sin consentimiento de aquella y con su expresa oposición esta sociedad ha efectuado obras que suponen una alternación de la fachada comunitaria con apertura de cinco puertas de garaje y alteración de la distribución y estructura interna de un garaje con su compartimentación en nuevas plazas individuales. La registradora deniega la anotación preventiva por entender que carece de trascendencia real, ya que de prosperar la demanda principal no produciría una mutación con transcendencia jurídica real inmobiliaria.
Pero la Dirección General entiende todo lo contrario, ya que tras la reforma de la Ley de Enjuiciamiento civil se ha abierto la posibilidad de practicar anotaciones registrales también en los casos en que la publicidad registral sea útil para el buen fin de la ejecución (art. 727.6 LEC), y se trata de una acción dirigida a la demolición de obras al estado original por infracción de la normativa sobre propiedad horizontal, y al haber sido dictada según el juzgador para garantizar la ejecución de la reposición de las obras, cualquiera que sea el adquirente de la finca.