La cuestión de la vivienda en España ocupa un lugar central en los titulares y en el debate político actual. En los últimos informes del CIS, la vivienda emerge como la principal preocupación, llegando en el mes de octubre a ser mencionado por el 37,1% de la ciudadanía, en las respuestas espontáneas de qué es lo que más le preocupa.

El problema en algunos territorios de nuestra geografía es evidente pues se conjuga déficit de oferta, con aumentos de población, teniendo todo ello un significativo impacto en los precios, lo que dificulta el acceso a la vivienda a los segmentos con menor renta, fijando especial atención a los jóvenes.
Tres temas recurrentes en el debate: precio de la vivienda, compradores extranjeros y jóvenes. Gracias a la existencia del Índice Único Informatizado Notarial (IUIN), que contiene el dato auténtico de la escritura pública, podemos poner cifras a estos tres aspectos. La iniciativa del Consejo General del Notariado de lanzar el Portal Estadístico del Notariado (www.penotariado.com) permite poner a disposición de la ciudadanía los datos del mercado de la vivienda, presentando una exhaustiva información para los distintos territorios, llegando a nivel de código postal, accediendo a datos desde el 2014 a la actualidad, relacionados con precios, superficies, incluso obteniendo perfil de compradores por nacionalidad y edad, en el último año.

“La cuestión de la vivienda en España ocupa un lugar central en los titulares y en el debate político actual”

La transparencia de los datos permite un mejor funcionamiento del mercado, ya que reduce la asimetría en la información de la que disponen la oferta y la demanda, de manera que, si todas las partes conocen el mercado, podrán tomar decisiones más ajustadas a sus intereses. Asimismo, es imposible conseguir un diseño eficaz de políticas públicas sin datos fiables.
Algunas reflexiones respecto a los datos que nos da el IUIN, en cuanto a los tres vectores mencionados: precios, extranjeros y jóvenes.

Una realidad de precios dual
En cuanto a precios, el gráfico 1 ilustra que el precio/m2 de la vivienda (1) en España desde el 2007 a 2025 ha aumentado un 3,6%. De hecho, hasta este año no se ha llegado a cotas del año 2007. No obstante, si comparamos los precios en términos reales, es decir ajustando con la inflación, el precio hoy en día sería un 27% inferior que en el 2007.

Dos etapas muy diferenciadas en estos 18 años: una primera etapa claramente recesiva, del 2007 a 2013, donde se vivió una de las peores crisis económica que se recuerda, el precio de la vivienda se redujo el 37% en esos años, el número de transacciones se redujo cerca de dos tercios y el número de hipotecas formalizadas cayó alrededor de un 80%, lo que evidenció el colapso del mercado inmobiliario e hipotecario; una segunda etapa de recuperación, del 2014 a la actualidad, donde el precio de la vivienda entre 2013 y 2025 ha aumentado un 64%, como consecuencia de la recuperación económica que hemos vivido, el aumento de la población y la escasa oferta. Este aumento del 64% del precio contrasta con el aumento del 38% en la renta neta familiar en el mismo periodo.
Sin embargo, si consultamos el Portal Estadístico del Notariado, se puede concluir que el mercado de la vivienda, por lo que afecta al precio, es dual. Hay territorios donde el aumento ha sido muy significativo, mientras que en otros el precio de la vivienda se ha correlacionado con la evolución de la renta neta familiar. Así, si consultamos la evolución del precio de la vivienda en la Comunidad de Madrid, desde el 2014 a la actualidad, el precio de la vivienda plurifamiliar ha aumentado un 103%, Baleares un 113%, lo que contrasta con Extremadura un 33% o Castilla La- Mancha un 37%.

“La transparencia de los datos permite un mejor funcionamiento del mercado, ya que reduce la asimetría en la información de la que disponen la oferta y la demanda”

Podemos observar que hay zonas muy tensionadas en cuanto a precios, que se focalizan en algunas ciudades como Madrid, Barcelona, Donostia y los territorios insulares, donde se conjuga el déficit de oferta con el crecimiento demográfico, lo que supone la exclusión del mercado para determinados segmentos de renta.
En los municipios que son capital de provincia, como Madrid o Barcelona, donde los precios resultan prohibitivos para muchos de sus ciudadanos, debemos ver el problema con una dimensión metropolitana. Es decir, cuánto debemos alejarnos del municipio de Madrid o Barcelona, para conseguir una vivienda a un precio que pueda facilitar el acceso. En el nuevo Portal Estadístico del Notariado (www.penotariado.com) encontramos la respuesta. Los gráficos 2 y 3 muestran el precio/m2 en el municipio de Madrid y su conurbación, y en el municipio de Barcelona y sus coronas metropolitanas. En ambos casos, puede observarse que, si nos desplazamos entre 20 y 30 km, la reducción del precio/m2 se sitúa alrededor del 50%. Esto evidencia que las políticas públicas para facilitar el acceso a la vivienda deben focalizarse en ofrecer una adecuada oferta de transporte público.

Gráfico 2: Precio/m2 de Madrid y municipios de la corona metropolitana

Gráfico 3: Precio/m2 de Barcelona y municipios de la corona metropolitana

Un análisis objetivo de la compra por extranjeros
Otro debate que se genera a menudo, no exento de demagogia, es el impacto en el mercado por parte de los compradores extranjeros. El gráfico 4 nos muestra la evolución del comprador extranjero en España en los últimos 18 años. Obsérvese que en el año 2007 las compras por parte de extranjeros eran del 7,5%, es decir, una de cada trece viviendas las compraba un extranjero, mientras que en la actualidad supone una de cada cinco viviendas.

Puede observarse que entre el año 2007 y 2013 aumenta de forma significativa, coincidiendo con la reducción del precio de la vivienda, que sin duda atrajo al comprador extranjero. La cifra del 2013 se ha mantenido de una forma bastante asintótica hasta la actualidad. Es interesante diferenciar entre el comprador residente del no residente, donde puede observarse que salvo momentos muy puntuales el residente siempre está por encima del no residente.

“Es evidente que un problema como el de la vivienda no se resuelve sólo con datos, pero no hay duda de que disponer de información rigurosa es de gran utilidad para la ciudadanía”

Para analizar si los extranjeros no residentes capturan una importante parte del mercado, es interesante analizar los extranjeros desde el punto de vista de la posición vendedora. Así, el gráfico 5 nos muestra los vendedores extranjeros, y vemos que, si comparamos el comprador no residente respecto el vendedor no residente, la diferencia es aproximadamente de un punto porcentual, lo que nos lleva a concluir que no es una captura significativa del mercado por parte del extranjero no residente. En cuanto al extranjero residente, no puede perderse de vista que es un ciudadano que trabaja y contribuye con sus impuestos en nuestro país.

Adicionalmente, el Portal Estadístico del Notariado nos permite analizar los compradores extranjeros en los distintos territorios, en los últimos doce meses, diferenciando entre residentes y no residentes, e incluso obtener información sobre sus nacionalidades.

Los jóvenes en el mercado de la vivienda
Especial atención merecen los jóvenes en cuanto a las dificultades de acceso a la vivienda. En el gráfico 6 se puede observar la evolución de los compradores jóvenes desde 2007 a la actualidad. En el año 2007, los compradores jóvenes suponían un 22,5%, cifra que se ha ido reduciendo, situándose, en la actualidad, en torno al 9%.

Es interesante comparar la evolución de los compradores jóvenes con el peso que este segmento representa sobre el total de la población sobre el total. En el año 2007, el segmento de jóvenes de 18 a 30 años suponía un 18,5% de la población, mientras que, en la actualidad, se sitúa alrededor del 13%.
Obsérvese que hasta el año 2012, el porcentaje de compradores jóvenes era mayor que el peso de los jóvenes en la población, lo que nos lleva a concluir que hasta el 2012 teníamos un mercado inclusivo para los jóvenes. A partir de 2013, los compradores jóvenes se sitúan por debajo de su peso en la sociedad, lo que indica que desde ese año asistimos a un mercado excluyente para los jóvenes.

“La iniciativa del Consejo General del Notariado de poner a disposición de todos los datos de la vivienda de forma accesible, intuitiva y con la máxima granularidad es, sin duda, un ejercicio ejemplar de responsabilidad social”

Esta situación se ha prolongado en los últimos doce años, lo que significa que el problema de la vivienda trasciende del segmento actual de 18 a 30 años. Es decir, el problema lleva una década en gestación. De ahí la importancia de focalizar las políticas públicas a este colectivo, por ejemplo, dando facilidades para acceder a una financiación del 100% de la vivienda, tal como prevé la línea de avales ICO del Ministerio de la Vivienda. Asimismo, las Comunidades Autónomas deberían hacer el esfuerzo para bonificar de forma sustancial el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales que grava la adquisición de la vivienda.
El Portal Estadístico del Notariado (www.penotariado.com) también nos ofrece información correspondiente a los doce últimos meses desglosando la edad de los adquirentes.
Es evidente que un problema como el de la vivienda no se resuelve sólo con datos, pero no hay duda de que disponer de información rigurosa es de gran utilidad para la ciudadanía, ya que permite objetivar los debates y favorece un eficaz diseño de las políticas públicas.
La iniciativa del Consejo General del Notariado de poner a disposición de todos los datos de la vivienda de forma accesible, intuitiva y con la máxima granularidad es, sin duda, un ejercicio ejemplar de responsabilidad social.

(1) Se toma como precio/m2 el valor del precio de la vivienda plurifamiliar (pisos), ya que permite una comparación más homogénea.

Palabras clave: Mercado de la vivienda, Compradores extranjeros, Jóvenes y acceso a la vivienda.
Keywords: Housing market, Foreign buyers, Young people and access to housing.