PUNTA DEL ESTE 2006

Cuál es el papel del notariado para favorecer el acceso al título de propiedad

La reunión de presidentes de la Unión Internacional del Notariado Latino, celebrada en esta ocasión en Punta del Este (Uruguay), tuvo esta vez, además de los trabajos habituales de los presidentes y de los consejeros permanentes, y de la valiosa Jornada Notarial Iberoamericana, el interés añadido de una importante reunión con el Banco Mundial, que estuvo representado por Ana Palacio, encaminada a estudiar y valorar fórmulas con las que el Notariado puede ayudar a la lucha del Banco Mundial contra la pobreza en el mundo. La diplomática Ana Palacio, antigua ministra de Asuntos Exteriores de España, detalló a los reunidos en Punta del Este los objetivos y estrategia del Banco Mundial en este aspecto esencial de su tarea. Los notarios Mario Miccoli (Italia) y Rodrigo Tena (miembro de la junta directiva del Colegio Notarial de Madrid) expusieron importantes ponencias al respecto. Recogemos seguidamente la ponencia de Rodrigo Tena sobre los importantes valores que el documento notarial aporta a un aspecto esencial de la lucha contra la pobreza como es el acceso al título de propiedad.

Pienso que hoy en día no se justifica perder tiempo en explicar una vez más la crucial vinculación existente entre seguridad jurídica en el ámbito del Derecho Privado y desarrollo económico y social de un país. Es un tema que ha sido tratado con gran profundidad por historiadores¹, economistas², expertos en desarrollo³, criminólogos⁴ y juristas⁵. Pretender insistir en ello aquí sería una completa temeridad, máxime cuando muchas iniciativas internacionales –además de la gran mayoría de las organizaciones multinacionales- han asumido ya francamente y sin tapujos esa realidad. Lo que aquí se pretende, por el contrario, es otra cosa: examinar qué puede ofrecer el Notariado a las sociedades del Tercer Mundo y en vías de desarrollo para conseguir fortalecer sus sistemas de seguridad jurídica, de tal manera que esos sistemas puedan servir como primer peldaño en la escalera del desarrollo para el 40% de la población mundial en situación de necesidad, al margen de permitir seguir ascendiendo por esa escalera por lo menos a otro 40%.⁶ Y anticipo ahora la conclusión: creo que lo que puede ofrecer es mucho.
El planteamiento básico que en la actualidad domina en esta materia parece bastante sencillo: convertir el capital muerto que hoy detentan los pobres del mundo en un “capital vivo” reconocible como tal en el mercado y en consecuencia, susceptible de servir de nueva fuente de riqueza⁷. El medio para conseguirlo parece más simple todavía: “la formalización”, es decir, la representación de los activos en títulos reconocibles y confiables. Pero lo cierto es que las dificultades prácticas son enormes a poco que se entra en el detalle. Es entonces cuando uno descubre que no resulta fácil imponer rápidamente “de arriba-abajo” en determinados países lo que en otros, hoy desarrollados, se ha impuesto “de abajo-arriba” durante un periodo de tiempo de siglos, a través de una lenta adaptación a las circunstancias cambiantes. Por supuesto que esto no significa que sea necesario fijar plazos de generaciones, faltaría más. Vamos a hacer algo ahora y con la confianza de que va a resultar. Pero lo importante es darnos cuenta de la perspectiva: la formalización no es sólo ni principalmente un problema de buenas o malas leyes ni menos aún un problema tecnológico que se pueda solucionar importando software, sino un problema social íntimamente vinculado a las costumbres y a la cultura jurídica de cada sociedad.
Para comprenderlo adecuadamente no hay más que detenerse un momento en los tres problemas básicos que el proceso de formalización ha presentado allí donde ha intentado desarrollarse: 1º.- La complejidad de determinar con precisión a quién pertenece qué, es decir, la persona propietaria de un objeto perfectamente determinado e identificable; 2º.- La complejidad de determinar con qué alcance le pertenece; en muchas ocasiones debido a las costumbres locales que tienden a restringir la comerciabilidad de la tierra, en otras por la dificultad de identificar la naturaleza jurídica de los derechos alegados; y 3º.- La dificultad de mantener los derechos, una vez “rescatados” para el mercado, dentro de la formalidad (lo que De Soto denomina la campana de vidrio) evitando que paulatinamente la informalidad reine de nuevo y el esfuerzo haya devenido absolutamente inútil.
Examinemos brevemente y por separado cada uno de estos inconvenientes, sin que por ello desconozcamos que los tres están muy vinculados entre sí y que resulta completamente ilusorio contemplarlos como tres fases separadas, conceptual y cronológicamente hablando. Todo proceso de formalización los plantea casi de forma simultánea.
1º. Determinar qué pertenece a quién, sólo puede hacerse a través de dos expedientes, más relacionados entre sí de lo que a primera vista puede parecer: un principio de prueba por escrito y la simple posesión.⁸ A esta finalidad no sólo coadyuva el notario proveyendo el título, sino allí donde no exista, que será lo más normal, acreditando de una forma imparcial, objetiva y ajustada a derecho las circunstancias fácticas y jurídicas que determinan un mejor título o un mejor derecho a poseer o simplemente el hecho de la pura posesión. La experiencia en al antigua República Democrática Alemana tras la unificación –aun reconociendo obviamente su singularidad- es en este punto interesantísima. La Ley sobre Regulación de Derecho de Cosas (SRBG) de 21 de septiembre de 1994 atribuyó a los notarios alemanes importantísimas facultades de mediación a la hora de resolver los conflictos originados como consecuencia de construcciones sobre suelo ajeno. La experiencia fue tan positiva que de los cerca de 200.000 casos de conflicto estimados menos de un 5% llegó a los Tribunales, y aun en esos casos la labor del notario resultó fundamental al presentar un claro estado de los hechos y desacuerdos puestos de manifiesto en el procedimiento de mediación que facilitó enormemente la decisión judicial.⁹ 

"La fórmula para evitar que el peaje notarial sea caro es su doble configuración profesional y funcionarial. Allí donde se ha desconocido el sistema no funciona adecuadamente. Esta combinación funcionarial y profesional tiene claras ventajas añadidas para los países en vías de desarrollo"

Piénsese además que el notario no sólo puede desempeñar una importantísima función a la hora de determinar el “quién”, es decir, la atribución de la titularidad a un sujeto determinado, sino también a la hora de definir adecuadamente el “qué”, el objeto de la propiedad atribuida, a través de los expedientes de deslinde de fincas, de amojonamiento y señalización de propiedades, de reconocimiento de cabidas o extensiones superficiales, controlando y vigilando los procedimientos de información pública involucrados en el proceso, etc.¹⁰
2º.- Determinar con qué alcance pertenecen los derechos a los titulares es una cuestión fundamental que muchas veces pasa desapercibida, porque el concepto de propiedad que manejamos los educados en el Derecho Romano es tan simple y elegante en la teoría de nuestros libros de texto, como complejo y difuso en la práctica diaria en muchos lugares del Tercer Mundo. Existen tradiciones seculares, especialmente en el ámbito rural, que modalizan los caracteres clásicos de la propiedad, especialmente en lo relativo a su comerciabilidad y que, debido a que responden a necesidades auténticamente sentidas, no cabe desconocer alegremente. Si lo hacemos no haremos otra cosa que crear una apariencia de formalidad legal que, por no ser verdaderamente sentida como propia, terminará por desconocerse en la realidad en un plazo breve. Por esa razón no debe ser el llegado de afuera, con muy buenas intenciones y con ideas claras y distintas sí, pero ajenas a la realidad social y cultural en la que deben implantarse, el llamado en última instancia a configurar el alcance de esos derechos, sino el incardinado en la propia cultura jurídica que tiene que interpretar y aplicar. El motivo del fracaso de muchas reformas es que las personas encargadas “desde arriba” de redactar las nuevas normas que han de impulsar el proceso, no advierten que la mayoría de los ciudadanos ya ha establecido sus propias normas por consenso social. Por eso, la posición del notario para desarrollar esta función es idónea. Cuenta con los conocimientos jurídicos y, al estar involucrado en la realidad social en la que vive, con la experiencia práctica para ello. Pero entiéndanme que cuando hablo aquí de notario empleo la expresión en un sentido muy amplio. En algunos lugares habrá propiamente notarios –en el sentido correcto que la UINL da a la expresión- y en otros no tanto. Pero lo que normalmente siempre habrá es un documentador de contratos en el que confían los particulares la redacción y conservación de los títulos. Por ejemplo, incluso en las zonas más pobres de Tanzania existe la figura del Mwenyekiti, hombre de prestigio y de confianza encargado de realizar estas funciones. Puede ser tan humilde –en comparación con nuestros modernos despachos y nuestros tecnificados instrumentos- como demuestran las láminas que les enseño ahora, {mostrar láminas}¹¹ pero debemos comprender que o son ellos los ladrillos sobre los que construiremos el proceso de formalización que ha de “rescatar” el capital muerto de los pobres, o simplemente no lo lograremos.
3º. Pero donde la labor del notario es absolutamente decisiva es en la conservación de la formalidad una vez alcanzada. Podemos realizar un extraordinario y costoso esfuerzo de identificación de titulares y fincas, podemos trasladar toda esa información a un sofisticado registro a la última en nuevas tecnologías, podemos promulgar leyes que definan perfectamente los efectos de los derechos atribuidos y el sistema de formalización y transmisión de los mismos, pero aún así estaremos condenados al fracaso más absoluto si no establecemos los incentivos necesarios para que a los propietarios no les resulte de nuevo más cómodo y tentador huir de la recién creada formalidad. Si no somos capaces de hacerlo, en unos pocos años estaremos otra vez en la situación de partida, pero eso sí, con unos cuantos millones de dólares de inversión tirados a la basura.
Pues bien, el notario puede ser el perfecto catalizador de ese conjunto de incentivos que deben mantener a los propietarios pegados a la formalidad, dentro de la famosa campana de vidrio. La experiencia de los países de la UINL así lo ha demostrado, incluso en zonas absolutamente deprimidas, como algunos lugares de mi país en los que se iniciaron a principios de los años cincuenta fenómenos de concentración parcelaria de propiedad atomizada y sin formalizar y que hoy se encuentra perfectamente integrada en el sistema.

"Tiene que haber un incentivo que compense al usuario pasar a través de ese control de legalidad. El notario va a ajustar la transacción a la legalidad y la va a mantener dentro de la formalidad. El incentivo es la eficacia privilegiada que el Estado atribuye al documento público"

Para comprender adecuadamente por qué el notario puede ser ese perfecto catalizador de incentivos debemos antes reflexionar un poco sobre una de las características esenciales que definen la institución¹²: el control de legalidad del negocio jurídico que se le pide formalizar, realizada de forma imparcial por delegación del Estado, y es precisamente esta función de control la única que puede permitir mantener la propiedad ya formalizada dentro de la campana de vidrio. Es imprescindible un control de legalidad que únicamente permita el acceso al tráfico jurídico de aquellos negocios que sustantiva y formalmente cumplan los requisitos legales (identidad, capacidad, autorizaciones, requisitos de fondo del negocio, etc.). Esta función ha sido calificada por la literatura económica con el nombre de “gatekeeping” (o función del guardabarreras) y consiste simplemente en “prevenir la ilegalidad mediante la denegación de la cooperación”; “esa cooperación –normalmente un servicio o una forma de certificación- es la puerta que el guardabarreras guarda”.¹³ El notario puede cumplir esta función de forma idónea precisamente por el momento en que interviene, en el instante en el que los negocios se perfeccionan y los derechos se constituyen. Ese es el momento en que interesa que un funcionario controle la legalidad y no cuando el precio se ha pagado, los préstamos se han consumido o la sociedad constituida ya está funcionando, en definitiva, cuando los negocios ya forman parte de la vida jurídica y han comenzado a producir efectos. Los teóricos del análisis económico del Derecho han demostrado –como intuitivamente cabía esperar- que la asesoría jurídica ex ante o preventiva, que es la que paradigmáticamente presta el notario como jurista cautelar, resulta altamente eficiente desde el punto de vista individual y social. En cambio, la asesoría ex post o defensiva despliega efectos muy dudosos en términos de bienestar social.¹⁴ En consecuencia, apostar por el notariado es apostar por evitar contaminar el tráfico con la incertidumbre. Cualquier otra solución nos terminaría llevando al mundo del seguro, al mundo de la compensación del riesgo, en el que este, por definición, existe. Un Registro al que acceda el documento privado, por mucho que se ponga a su entrada un funcionario controlador, es un Registro amenazado de inmediata contaminación. La experiencia de los registros públicos estadounidenses es en este punto clarísima y si el sistema se mantiene en ese país es por la combinación de unos tribunales enormemente eficientes con poderosísimas compañías de seguro de títulos que no sólo hacen de notarios (a un coste más elevado y con mayor ineficiencia, como demostrará seguidamente Ricardo Díez) sino que cuentan con sus propios registros privados. Exportar este sistema al Tercer Mundo es inviable.

"Si no establecemos los incentivos para que a los propietarios no les resulte más cómodo huir de la recién creada formalidad, en pocos años estaremos en la situación de partida, con millones de dólares de inversión tirados a la basura. El notario puede ser el perfecto catalizador de ese conjunto de incentivos"

Pero, evidentemente, para que el notario ejerza de “gatekeeper” tiene que haber una puerta que guardar que a los interesados les interese franquear. Es decir, tiene que haber algo detrás de la puerta. Esta es la verdadera clave del asunto. Tiene que haber un incentivo detrás que compense al usuario pasar a través de ese control de legalidad. Sencillamente: un peaje a cambio de algo. El peaje es ese notario, ese funcionario que va a ajustar la transacción a la legalidad y la va a mantener dentro de la formalidad. El incentivo es la eficacia privilegiada que el Estado atribuye al documento público. El que pase por la puerta sabe que va a contar con un título legitimador incuestionable en la esfera extrajudicial -nadie va a poder discutir su propiedad-, que va a contar con un título ejecutivo que le permita cobrar su precio aplazado o su crédito de forma rápida sin pasar por una fase judicial declarativa de derechos, por un título que le permita fácilmente retener o recuperar su posesión, por un título que le permita acceder al crédito hipotecario, por un título que le de paso franco a los registros públicos, etc. En definitiva, el incentivo es toda la eficacia del documento público. El que lo tenga puede beneficiarse de sus efectos privilegiados y el que no lo tenga no. Pero hay que insistir en que se trata de un privilegio justificado, porque es consecuencia de un control de legalidad previo realizado por un funcionario al que se le a ha atribuido esa función por el Estado. Por ello es obvio que el Estado debe guardarse muy mucho de atribuir el privilegio, el incentivo, a cualquier documento. Tiene que ser un documento digno de la eficacia que se le atribuye y para ello su autor tiene que estar controlado por el Estado de una manera especial.  De ahí que al notario se le atribuya esa doble condición de funcionario y profesional que tanta extrañeza produce en los que por primera vez se acercan a esta figura.
Esto nos conduce a un último requisito para que el sistema funcione: que ese peaje del que hablábamos hace un momento no sea caro en su relación coste beneficio. Es evidente que el peaje no puede ser excesivo, porque entonces, por mucho incentivo que haya detrás de la puerta, habrá gente que no esté en condiciones de afrontar el precio de cruzarla y quede relegada de forma necesaria a la informalidad (eluda la puerta) con consecuencias enormemente negativas, no tanto para él mismo a corto plazo, como para el medio y largo plazo de toda la sociedad.

"El Notariado puede ofrecer mucho a las sociedades del Tercer Mundo y en vías de desarrollo para fortalecer sus sistemas de seguridad jurídica, de manera que esos sistemas puedan servir como peldaño en la escalera del desarrollo para el 40% de la población mundial en situación de necesidad"

¿Cuándo podemos considerar que el peaje es caro? Es evidente que es caro cuando la remuneración del notario es excesiva en relación a las circunstancias de su medio social; es caro cuando es lento y exige un tiempo y unas formalidades desproporcionadas; y es caro, carísimo, cuando el notario no cumple adecuadamente sus funciones de asesoramiento y control de la legalidad. (Por supuesto que también lo es cuando el Estado liga a la formalización notarial cargas que el usuario no está en condiciones de afrontar -básicamente impuestos excesivos- pero este es un tema en el que ahora no podemos detenernos pese a su importancia). Pues bien, la mejor fórmula para evitar que el peaje notarial sea caro es precisamente su doble configuración profesional y funcionarial. Esa combinación permite ligar la agilidad del profesional al control funcionarial. El notario, en cuanto profesional, compite por su cliente en agilidad, pero el Estado, por cuanto que el notario es también un funcionario, le sujeta a un intenso control público que garantiza, entre otros efectos, su independencia e imparcialidad y, en consecuencia, la calidad del producto final.¹⁵ De esta manera se consigue evitar el triple inconveniente que hace al peaje caro: un precio razonable, un servicio ágil y un producto de calidad y homogéneo (característica fundamental cuya importancia muchas veces se olvida).
Allí donde se ha desconocido la vertiente profesional o funcionarial del notario el sistema no funciona adecuadamente. Donde ha prevalecido la vertiente puramente funcionarial el fracaso ha sido absoluto. Y no estoy sólo pensando en la antigua Europa del Este y en los países comunistas, donde dicho fracaso podía tener una explicación mucho más amplia, sino en ciertos países de economía de mercado donde el sistema funcionarial se impuso, como Portugal, y que ha sido recientemente reformado adecuándolo a los principios de la UINL, dada la ineficiencia del mismo. Pero allí donde prevale la vertiente profesional el coste que supone la formalización notarial también es demasiado alto como para garantizar la fidelidad de la población, pese a lo que a primera vista pueda parecer. Y ello no sólo porque el coste directo –la remuneración satisfecha directamente al notario- no suele ser más baja que la determinada por el Estado, sino especialmente porque la falta de control estatal a todos los niveles genera efectos competitivos de selección adversa (dando lugar al llamado “mercado de limones”¹⁶, donde, debido a deficiencias de información, la calidad del producto ofertado desciende radicalmente). Al no cumplir adecuadamente su función de control de legalidad el producto resultante –el documento público- no merece los efectos privilegiados que el Estado le reconoce. Y como consecuencia ocurrirá algo todavía más importante: como el control es deficiente el riesgo hará su aparición en el tráfico jurídico y, por mucho que la Ley pretenda ampararlos, la gente empezará a desconfiar de unos documentos (y de los registros que en ellos se apoyan) que realmente no garantizan nada frente a posibles reclamaciones judiciales, y volverá paulatinamente a la informalidad.¹⁷
Esta combinación funcionarial y profesional tiene claras ventajas añadidas para los países en vías de desarrollo. Permite, en primer lugar, la autofinanciación del sistema a un coste controlado, sin perjuicio de que si la zona de actuación es tan pobre que los usuarios del sistema no estén en condiciones de retribuir al notario pueda este ser subvencionado por el Estado o por el conjunto de la corporación, como ocurre incluso con ciertas notarías localizadas en países desarrollados. Y, en segundo lugar, la obtención de un producto homogéneo -reconocible por usuarios y operadores- que pueda servir como verdadero título de tráfico, interno y externo, homologándose además dentro de un sistema internacional como el que representa la UINL, con todas las ventajas que ello implica.

"El planteamiento básico parece sencillo: convertir el capital muerto que hoy detentan los pobres del mundo en un “capital vivo” reconocible como tal en el mercado y susceptible de servir de nueva fuente de riqueza. El medio para conseguirlo parece más simple todavía: 'la formalización'"

Fortalecer a los notariados nacionales, o a esos humildes documentadores a los que antes hice referencia, en la dirección marcada por los principios que caracterizan la profesión de notario según la UINL, no sólo puede ser un instrumento idóneo para combatir los inconvenientes que hoy en día presenta la formalización, sino también para facilitar enormemente - por las mismas razones estudiadas -otro de los proyectos en los que está embarcado la comisión Legal Empowerment of the Poor: facilitar el acceso de los emprendedores pobres a las formas organizativas legales más idóneas para encauzar su actividad. La UINL presenta un acopio de información y de experiencias a través de sus comisiones científicas y de sus notariados nacionales de una enorme magnitud, que puede ponerse sin dificultad a disposición de este objetivo.
Por evidentes razones de tiempo, no podemos entrar en muchas cuestiones de interés íntimamente vinculadas.¹⁸ Quizá baste afirmar ahora, para concluir, que el valor añadido del documento notarial descansa en la eficacia preventiva de la forma pública -entendiendo el término preventivo en su sentido más profundo- en cuanto instrumento que coadyuva de una forma idónea a la creación y mantenimiento de un tráfico jurídico ágil y seguro.  

¹ Desde TUCÍDIDES, cuando al inicio de su famosa Historia de la Guerra del Peloponeso explicaba las causas de la preponderancia de Atenas y Esparta, hasta JONES, en su conocida obra “El milagro europeo”, al insistir en este dato como decisivo.
² Desde GALBRAITH, cuando explicaba la gigantesca trascendencia que para la historia del desarrollo económico supuso el Derecho Romano y su recepción posterior, hasta Douglas NORTH, premio Nobel de Economía en 1993 por destacar la importancia del reforzamiento de los derechos de propiedad para la propia existencia de un mercado eficiente, o Ronald COASE, premio Nobel en 1991 por demostrar como el valor de las cosas puede aumentar por el simple hecho de reducir el coste de información sobre las mismas.
³ Como Hernando DE SOTO, cuyas teorías son referencia universal en este punto y cuyos proyectos en todo el mundo son prueba empírica de las mismas.
⁴ Como Henner HESS, en sus conocidos estudios sobre las organizaciones mafiosas como proveedoras de seguridad.
⁵ Desde los clásicos como IHERING, en su inmortal “La lucha por el Derecho”, a los nuevos juristas adscritos al análisis económico del Derecho.
⁶ Según la conocida escala de pobreza propuesta por el economista Jeffrey SACHS (asesor de Kofi ANAN en la descripción de los Objetivos del Milenio, cuyo objetivo nº 1 es reducir a la mitad los niveles de pobreza en el mundo para el 2015), de los dos mil setecientos millones de pobres del planeta (los que viven con menos de dos dólares al día) al menos mil cien millones de personas en todo el mundo –los pobres extremos (menos de un dólar al día)- carecen del más mínimo apoyo para colocar el pié en el primer peldaño de la escalera del desarrollo que les permita salir de la pobreza.
⁷ Con independencia de otros muchos efectos vinculados, como los de la incorporación de la mujer al trabajo fuera del hogar (ya no tiene obligación de permanecer en él para defender una posesión siempre susceptible de discusión) y la escolarización de los niños (consecuencia de lo anterior).
⁸ Podría parecer que en situaciones de total informalidad el segundo es el más importante, pero lo cierto es que, a los efectos de la formalización, tiene de alguna manera que terminar reconduciéndose al primero, aunque sólo sea para determinar una posesión más antigua o efectiva.
⁹ Ponencia del notario de Dresde Dr. Joachim Püls presentada en el Simposio “Economía y Notariado” celebrado en Madrid el 24 de noviembre de 2000.
¹⁰ Es cierto que en caso de controversia la cuestión terminará llegando necesariamente a los Tribunales, pero lo que no es lógico es que empiece ya directamente por ellos cuando todavía no hay controversia ni signo alguno de que haya de producirse. Esta tendencia a descongestionar los juzgados en cuestiones de jurisdicción voluntaria es general en los países desarrollados, desde la famosa recomendación del Consejo de Europa de noviembre de 1986, pero desde luego resulta crucial para los que se encuentran en vías de desarrollo.
¹¹ Presentadas por Hernando de Soto en la reunión de Euromoney Global Borrowers & Investors Forum que tuvo lugar en Londres los días 21-23 de junio de 2005. (Véase www.euromoneyconferences.com/downloads/HernandodeSotoPresentation.ppt).
¹² Aprovechando la ocasión, además, para destacar que esas características esenciales no han sido el descubrimiento de un legislador genial, que un buen día se levantó de la cama con la intuición de crear este “gatekeeper” (guardabarreras, en la terminología del análisis económico del Derecho) que coadyuvase a la reducción de los costes de transacción en las transmisiones inmobiliarias y mercantiles, sino el resultado de un lento proceso de decantación histórica –de ensayo y error- que ha venido a demostrar bien a las claras la eficacia de la figura.
¹³ R.H. KRAAKMAN. Si el control de legalidad es la espina dorsal de los sistemas de notariado latino-germánico –como tantas veces se ha dicho con acierto- el Notario es, pues, un “gatekeeper”. Es más, como nos dice PAZ-ARES (“El sistema notarial. Una aproximación económica”) “es la figura arquetípica del gatekeeper”.
¹⁴ PAZ-ARES, Op. Cit.
¹⁵ El Estado establece los criterios de selección (licenciatura, exámenes, periodos de prácticas, oposiciones), fija la retribución o la controla dentro de unos baremos, determina el número mínimo y máximo de notarios y hasta su localización, obliga a jubilarse a una determinada edad, impone una rigurosa forma de ejercer la profesión, establece obligaciones de información a las autoridades tributarias, de recaudación de determinados impuestos, turnos de guardia, etc. Todo ello con las peculiaridades propias de cada país, pero con ese común denominador de intenso control público.
¹⁶ Modelo desarrollado por George Akerlof, donde las asimetrías informativas impiden que el mecanismo del precio excluya los limones (productos de mala calidad) del mercado. Al contrario, los limones terminan dominándolo completamente, aunque dicho mercado sea perfectamente competitivo. (En EEUU se utiliza el término “lemon” para designar a un coche usado, respecto de cuyo mercado opaco se desarrollo originariamente la teoría).
¹⁷ Por si la evidencia teórica –apoyada en el análisis económico y en el puro sentido común- no fuese todavía suficiente, contamos con un ejemplo idóneo que nos aclarará más, si cabe, esa realidad: la experiencia de Puerto Rico. En Puerto Rico existe un notariado muy debilitado por la natural influencia anglosajona (sin numerus clausus, sin arancel, con libertad de establecimiento y con un control previo de capacitación específica poco exigente) y un Registro llevado por funcionarios con facultades de calificación de la legalidad. Pues bien, el mecanismo del seguro ha terminado por imponerse, con el fin de asegurar al adquirente frente a riesgos de ineficacia del negocio concluido –incluidas calificaciones registrales denegatorias- y hoy domina completamente la isla.
¹⁸  Un tema interesante a destacar es el papel que puede jugar el notario en la prevención e identificación de la corrupción, problema fundamental que en muchas ocasiones lastra todas estas iniciativas. La razón es que el documento notarial, por su propia caracterización y siempre que el notario haya sido configurado como verdadero funcionario, deja un rastro perfectamente identificable al que los fenómenos de corrupción suelen ser refractarios; en definitiva, facilita la detección del delito y su prueba. En cuanto a la detección, el papel que en este ámbito puede jugar el notario ha venido a recibir un enorme impulso con las nuevas tecnologías, en cuanto permiten cruzar adecuadamente la información que, por razón de su condición de funcionarios, los notarios están obligados a poner a disposición de las autoridades públicas competentes. La información que puede obtenerse por esta vía es de tal calidad y cantidad que es necesario establecer las cautelas necesarias para que no pueda generar riesgo de pérdida de intimidad y abuso público, pero, aprovechada con los debidos controles, tiene un valor incalculable en la lucha contra el blanqueo de dinero, delincuencia organizada, fraude fiscal, información privilegiada, etc. España es pionera en este campo a través de la creación del Órgano Centralizado de Prevención de Blanqueo de Capitales (OPC) por Orden EHA 2963/2005, que nació con la aspiración de detectar aquellas operaciones que, por su complejidad, no pueden ser advertidas a título singular e individual por un notario.
Por otra parte, el reflejo indubitado del negocio en el documento o documentos públicos a través de los cuales se instrumentan las correspondientes operaciones facilita de forma evidente la prueba, lo que a su vez tiene un claro efecto disuasorio. Aunque podría ponerse muchos ejemplos (entre ellos las modificaciones introducidas en España por la inminente Ley de medidas para la prevención del fraude fiscal) me quedo con uno que, aunque sea un tanto anecdótico, no deja de ser significativo: la manera que tuvo el legislador argentino de acabar con las suplantaciones de personalidad y falsificación de documentos en las transmisiones inmobiliarias: obligar a imponer la huella digital en la matriz de la escritura. Las falsificaciones desaparecieron de inmediato, pues a ningún delincuente le gusta firmar su delito.