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REVISTA100

ENSXXI Nº 100
NOVIEMBRE - DICIEMBRE 2021


DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

DISCREPANCIAS ENTRE COPIA ELECTRÓNICA Y COPIA EN PAPEL. INSCRIPCIÓN DE CASOS DUDOSOS
Resolución de 20 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se presenta en el registro una escritura de reconocimiento de deuda y dación en pago otorgada por un hermano que actúa en nombre propio como acreedor y cedente y en representación de su hermana, que es la deudora y cesionaria del inmueble, en virtud de un poder fechado en 1989. Posteriormente la representada presenta en el registro una instancia privada declarando que el poder había sido revocado en 2018 y notificado al apoderado, su hermano, tras el otorgamiento de la escritura de dación en pago. Tras ello, se presenta la copia en poder de la escritura primera, pero en la que ya no aparece una dación en pago, sino una compraventa con precio aplazado, pero sin aparecer una diligencia en la que conste el cambio del negocio traslativo.

En cuanto a la revocación del poder, la Dirección General, aplica el artículo 1738 CC al no poder probarse la notificación de la revocación del poder al apoderado y, por tanto, presumiendo su buena fe. Pero, confirma la calificación que niega el recurso presentado por la representada al considerar que la diferencia entre la copia electrónica y la copia en papel no está justificada por parte del notario autorizante y, ante la existencia de un caso dudoso, opta por considerar que no es posible la inscripción de la escritura.

RESEÑA IDENTIFICATIVA DEL PODER ESPECIAL MERCANTIL: CONSTANCIA DE LA INSCRIPCIÓN O DEL TÍTULO REPRESENTIVO DEL CONCEDENTE DEL PODER
Resolución de 8 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

En la escritura de constitución de un derecho de superficie, el registrador alega fundamentalmente dos defectos: uno, en cuanto al derecho de superficie, y otro respecto de la reseña identificativa del poder en virtud del cual actúa el representante de la sociedad superficiaria.
En cuanto al primero de los defectos, es revocado por la Dirección General, ya que no se requieren los requisitos exigidos por el registrador, al no tratarse de una segregación, ni parcelación, quedando bien clara en la escritura la parte del terreno de la finca a la cual afecta el derecho de superficie, aportándose planos, que son, como señala el Centro Directivo, parte misma de la escritura.
Respecto del segundo de los defectos, la Dirección General señala que el notario, en su reseña del apoderamiento, ha omitido toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil, a la persona concedente del poder, al título representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción registral de dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado poder, con lo que, según el Centro Directivo, no puede saberse si estamos ante el ejercicio de un poder general no inscrito o ante un poder especial que exigiría la reseña de las circunstancias anteriormente especificadas a fin de verificar debidamente la licitud de la actuación representativa, diferenciando la Dirección General que, tratándose de poderes inscritos en el Registro Mercantil, se presume la exactitud y validez de los asientos del Registro (art. 20 CCom.) con lo que, en estos supuestos, resulta prescindible la expresión de quién concedió el poder, pero tratándose de poderes no inscritos, no puede invocarse dicha presunción, por lo que la reseña debe comprender también el título representativo del concedente del poder, de modo que el registrador pueda comprobar que el notario ha ejercido, con la precisión necesaria, su función de examen de la existencia y vigencia del poder y de la suficiencia de las facultades que confiere de forma completa y rigurosa.

COMPRAVENTA

PRINCIPIO DE PRIORIDAD REGISTRAL
Resolución de 10 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Presentada en el Registro de la Propiedad escritura de compraventa no procede su despacho si consta pendiente de calificación otra presentada con anterioridad, aun cuando está ultima sea de fecha posterior. En efecto, la seguridad en el tráfico jurídico impone que aun cuando el dominio se adquiere desde la escritura de venta traditoria, por virtud de la teoría del título y el modo, en el caso de que el vendedor haya vendido luego y el segundo comprador no tenga noticia ni posibilidad de conocer esa primera compraventa, debe ser protegido en su adquisición por virtud del principio de fe pública registral. En el caso que nos ocupa, no se ha llegado a ese punto porque todavía está pendiente de despacho el título presentado con anterioridad por lo que más bien rigen los principios de prioridad y tracto sucesivo y legitimación registral.

LA MANIFESTACIÓN SOBRE EL CARÁCTER DE VIVIENDA HABITUAL HA DE SER EXPRESA SIN QUE SE ADMITAN EXPRESIONES GENÉRICAS
Resolución de 5 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de compraventa de vivienda en la que dos de los seis copropietarios vendedores, se encuentran casados, y en la que se incluye la manifestación de que los vendedores no se encuentran “en situación alguna que implique la necesidad legal de recabar el consentimiento ajeno para esta operación”, al no constar la manifestación de los vendedores casados de no ser la finca enajenada la vivienda familiar de ninguno de ellos, en los términos exigidos por el art. 91 RH. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues la trascendencia que la ley atribuye en la actualidad a la manifestación sobre el carácter de vivienda habitual de la familia en los actos dispositivos sobre la misma, exige rigor en su constancia en el instrumento público, sin que sean válidas expresiones genéricas, imprecisas o ambiguas.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CABE PACTAR LA CADUCIDAD DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN DE UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA
Resolución de 30 de septiembre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar

En una escritura de compraventa se pacta, en garantía del precio aplazado, una condición resolutoria, señalando que quede extinguida por el transcurso del plazo de seis meses a contar desde el día del último pago de los plazos pactados, y, además, se pacta la caducidad del asiento relativo a la condición resolutoria, lo que es objeto de calificación registral negativa, y revoca la Dirección General, recordando su doctrina clara y reiterada, por la cual si se expresa que dicho plazo lo es no solo de vigencia del derecho en cuestión, sino también del asiento que lo refleja en el Registro para que su transcurso tenga plena virtualidad cancelatoria, es perfectamente admisible, como en el caso de la cláusula pactada en la escritura, de la que puede concluirse de manera clara y directa la caducidad del asiento y que no hay impedimento para su cancelación automática, para lograr que el contenido del Registro que publica el aplazamiento de pago con la amenaza de resolución de su compra, se adecúe a la realidad extrarregistral de haber sido satisfecho íntegramente el precio o haber decaído el derecho, sin hacerlo depender de la actividad de las partes.

CONTRATOS

RESOLUCIÓN UNILATERAL DE CESIÓN DE FINCA POR PERMUTA: CONSIGNACIÓN DEL VALOR DE LA FINCA DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN EL ARTÍCULO 175.6.ª DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 28 de septiembre de octubre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar

En el caso concreto, al no haber realizado el cesionario ninguna contraprestación, no procede consignación alguna pero la Dirección General exige el consentimiento del titular registral de las cargas reseñadas cuya cancelación total o parcial se pretende como efecto del ejercicio de la condición resolutoria.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DIVISIÓN HORIZONTAL: NO CABE LICENCIA MUNICIPAL POR SILENCIO POSITIVO
Resolución de 21 de julio de 2021 (BOE 14 de octubre de 2021). Descargar

Puede concurrir una situación de inexistencia o nulidad radical del pretendido acto administrativo presunto sin necesidad de que la Administración deba iniciar un expediente de revisión del acto producido por silencio. Todo ello genera, a falta de una manifestación expresa del Ayuntamiento relativa al hecho de que las facultades adquiridas no son contrarias a la ordenación urbanística, una situación jurídica claudicante, en la que no puede entenderse acreditada la existencia y validez de un acto de autorización de la obra declarada, por lo que su acceso al Registro, según resulta de las Resoluciones de 15 de septiembre de 2009 y 11 de mayo de 2011, no puede ser admitida.

DECLARACIÓN DE OBRA ANTIGUA: CATASTRO Y REGISTRO NO COINCIDEN
Resolución de 2 de septiembre de 2021 (BOE 14 de octubre de 2021). Descargar

La considerable diferencia de cabida de la parcela catastral y la finca registral impide acreditar la antigüedad de la obra nueva a declarar por medio de la sola certificación catastral descriptiva y gráfica. Se requiere, entonces, no solo la previa inscripción de las coordenadas georreferenciadas de los vértices del terreno ocupado por la edificación que se pretende declarar y cerciorarse así de que no sobrepasa la obra los límites de la finca y, asimismo, se requiere un certificado de técnico competente ex artículo 50 del Real Decreto 1093/1997 que acredite la antigüedad. Resulta inadmisible a todas luces la aportación documental que tiene lugar en el presente caso referente a un testimonio notarial de “Tarjeta del Colegio de Arquitectos”, en la que no figura fecha de expedición ni de validez, por lo que no queda acreditado que quien emite el certificado tenga facultades, cualificación y habilitación profesional para ello vigentes en el momento de la emisión de dicho certificado.

LA VENTA DE PARTES INDIVISAS POR SÍ SOLA NO EVIDENCIA PARCELACIÓN URBANÍSTICA, SALVO ESTIMACIÓN DE LA ADMINISTRACIÓN
Resolución de 15 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se trata de una escritura de venta de una finca rústica a dos personas por mitades indivisas, sin pacto alguno de asignación de uso de partes determinadas. El registrador, entendiendo que la compra por dos personas de una finca por mitades es un acto revelador de una parcelación ilegal, exige licencia municipal de división de terrenos y lo comunica a la Junta de Andalucía que contesta en plazo declarando nula la división de terrenos contenida en dicha escritura sin ningún otro razonamiento.
La Dirección confirma calificación negativa, toda vez que, si bien en principio la venta de partes indivisas por sí sola no evidencia parcelación urbanística, y sin perjuicio de que la autoridad administrativa, utilizando medios más amplios de los que se pueden emplear por el registrador, pueda estimar la existencia de una parcelación ilegal, se sostiene que en el caso concreto no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada.

LA AMPLIACIÓN DE SUPERFICIE IMPLICA UNA MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO Y REQUIERE UNANIMIDAD
Resolución de 20 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Los titulares de una finca integrada en la propiedad horizontal de un conjunto residencial de 36 viviendas, declaran una mayor superficie y la ampliación de la obra sobre ella. La Dirección confirma la calificación registral en el sentido de que ambas cosas implican la modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal, por lo que “es necesario el consentimiento unánime de todos los propietarios de dicho conjunto urbanístico, expresado en la correspondiente junta”, y por unanimidad (art. 17.6 LPH).

SEGREGACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO PARA CONVERTIRLO EN COMÚN PARA INSTALACIÓN DE ASCENSOR: ARTÍCULO 10.1.B) DE LA LEY SOBRE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 28 de septiembre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar

La registradora fundamenta su negativa a la práctica de la inscripción solicitada en que, conforme al artículo 17, regla segunda, de la Ley sobre propiedad horizontal, es necesario acreditar que el referido acuerdo se ha tomado al menos por la mayoría de los propietarios de la comunidad que representen a su vez la mayoría de las cuotas. El recurrente alega, en esencia, que según el artículo 10.1.b) de la Ley sobre propiedad horizontal no se requerirá acuerdo previo de la junta de propietarios y tendrá carácter obligatorio la realización de obras para mejora de la accesibilidad si lo solicitan personas mayores de 70 años que residan en la vivienda
En el título presentado a inscripción no se acredita que se cumplan tales requisitos subjetivos y es en el escrito de impugnación donde el recurrente alega que un vecino tiene más de 70 años y aporta copia de su documento nacional de identidad a tal efecto, por lo que la Dirección General desestima el recurso.

La segregación o división de pisos o locales en régimen de propiedad horizontal no requiere acuerdo de la comunidad de propietarios si los estatutos expresamente lo permiten

De lo contrario, será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio

CABE LA SEGREGACIÓN DE ELEMENTO PRIVATIVO SIN ACUERDO DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS CUANDO HAY UNA CLAÚSULA ESTATUTARIA QUE ASÍ LO PERMITA
Resolución de 6 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

Se segregan cuatro locales de determinada finca en régimen de propiedad horizontal. Según los estatutos sociales, “los propietarios o titulares en cada momento de cada uno de los locales podrán por sí solos, en todo tiempo y sin límite de veces, realizar en él las actuaciones que se recogen a continuación, para lo cual se considerarán investidos de amplios poderes irrevocables de todos los restantes copropietarios, que se entenderán conferidos por el solo hecho de la adquisición de sus propiedades particulares: a realizar operaciones de agrupación, agregación, división, subdivisión y unión o comunicación horizontal o vertical sin necesidad de agrupación hipotecaria, con otros colindantes del mismo o diferentes inmuebles (…)”.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque considera necesario el acuerdo de la junta general de la comunidad de propietarios del edificio, pues según el artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, para llevar a cabo la división de un piso o local es imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio.
La Dirección General estima el recurso, señalando que con la actual redacción del artículo 10.3.b) de la Ley sobre propiedad horizontal, y conforme al criterio sostenido por el Tribunal Supremo y por la propia Dirección General, para llevar a cabo la división de un departamento independiente será imprescindible contar con la previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, o bien, que presten su consentimiento interviniendo en la escritura, además del propietario del elemento dividido, los propietarios de los restantes elementos del edificio, a menos que figure recogida en los estatutos de la propiedad horizontal una cláusula que autorice al propietario de dicho departamento para realizar esta operación sin el referido acuerdo de la comunidad.

 

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

Es posible atribuir directamente carácter privativo en adquisiciones onerosas realizadas por cónyuges casados en régimen de gananciales sin necesidad de acudir a la figura de la confesión de privatividad

Los cónyuges, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 CC. El pacto de privatividad entre cónyuges es admisible siempre que esté causalizado, considerando suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación o que la misma se deduzca de los términos de la escritura

ATRIBUCIÓN PACTADA DE PRIVATIVIDAD EN ADQUISICIONES ONEROSAS
Resoluciones de 8 y 9 de septiembre de 2021 (BOE 18 y 25 de octubre de 2021). Descargar. Descargar. Descargar

Una cooperativa de viviendas adjudica el pleno dominio de una cuarta parte indivisa de determina finca a cada una de dos personas que lo adquieren, haciéndose constar por ellas y sus respectivos cónyuges -casados en régimen legal de gananciales- que acuerdan que cada una de esas cuartas partes indivisas tenga carácter privativo del cónyuge adquirente “y solicitan que se inscriba a nombre de la citada adquirente por haber sido adquirido con tal carácter por acuerdo entre los cónyuges y no por confesión, teniendo este pacto causa onerosa, por ser los fondos empleados para el pago de la cuarta parte del valor de adquisición privativos de la mencionada adquirente, y no procederá el reembolso previsto en el artículo 1358 CC”.
Admite la Dirección General esta cláusula y la inscripción privativa definitiva del bien a nombre del adquirente, y no por confesión, señalando que los cónyuges, por pacto, están determinando el carácter privativo de los bienes comprados por el respectivo consorte, abstracción hecha de que no se haya acreditado el carácter privativo de la participación indivisa adquirida mediante aplicación directa del principio de subrogación real por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado (a falta en el Derecho común de una presunción legal como la establecida en el art. 213 Código de Derecho Foral de Aragón), de modo que los cónyuges otorgantes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, excluyen el juego de la presunción de ganancialidad del artículo 1361 CC; y, como alega el recurrente, en la escritura calificada queda explicitado el carácter oneroso del negocio entre los respectivos esposos.
Reconoce el Centro Directivo que el pacto de privatividad entre cónyuges es admisible siempre que esté causalizado, si bien la especificación causal del negocio ha de ser interpretada en sus justos términos, considerando suficiente que se mencione la onerosidad o gratuidad de la aportación o que la misma se deduzca de los términos de la escritura, aunque no haya podido acreditarse el carácter privativo de tal aportación mediante aplicación del principio de subrogación real por faltar la prueba fehaciente del carácter privativo del dinero empleado.

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA CON PACTO SUCESORIO ALEMÁN SIN CERTIFICADO SUCESORIO
Resolución de 25 de agosto de 2021 (BOE 14 de octubre de 2021). Descargar

Se señala por la Dirección General que es inscribible la herencia de dos inmuebles en España en virtud de contrato sucesorio alemán otorgado por unos cónyuges alemanes residentes en España ante notario de Alemania. El pacto sucesorio alemán, tras la entrada en aplicación del Reglamento, es un título sucesorio incluido en el artículo 14 LH, aún sujeto a la ley alemana. El Centro Directivo, en contra del criterio registral, no considera preciso exigir el certificado sucesorio europeo, habida cuenta que la herencia se formaliza ante notario español, se refiere a bienes raíces sitos en España y se liquida en España; o sea, no hay ningún elemento sucesorio a reconocer en Estado miembro distinto de aquel en que se liquidó la sucesión (arts. 62 y 63 Regl. UE n.º 650/2012).
En segundo término, también cuestión de relevancia práctica, habiéndose aportado certificado del registro de últimas voluntades español, donde consta tal título sucesorio, no es necesario aportar certificado de registro equivalente alemán. La aplicación del Reglamento y el tratamiento que éste concede a la validez material y formal de los títulos sucesorios en los artículos 26 y siguientes hace innecesaria la exigencia de su búsqueda en el Registro del Estado de su nacionalidad. Además, en el presente caso, el pacto sucesorio por el que se rige la sucesión expresamente reconoce el compromiso contractual de que no podrá ser modificado, alterado ni rescindido conforme a su propia ley reguladora que determina además su admisibilidad, validez material, fuerza vinculante y posibilidad de desistimiento.

PACTO DE MEJORA Y HERENCIA GALLEGA
Resolución de 13 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se trata de una escritura de herencia sujeta a derecho gallego otorgado por tres de los cuatro hijos del causante, siendo los tres únicos herederos. Uno de los legados a favor de una de los hijos fue objeto de pacto de mejora y el registrador exige conocer su contenido. No obstante, la Dirección General revoca la nota y ordena la inscripción de la escritura sobre la base de que la legítima gallega es una pars valoris y que, por tanto, no es necesaria la intervención de los legitimarios en la partición. Y no es necesario aportar la escritura de pacto de mejora porque como bien alega el notario, el pacto sucesorio, al igual que la donación, la compraventa o cualquier título dispositivo realizado en vida del causante, puede modificar el quantum del haber hereditario reduciéndolo, si bien, a través de pacto sucesorio en Galicia, no puede modificarse la institución de herederos hecha en testamento, lo que solo puede tener lugar por un testamento posterior válido. Efectivamente, el testador puede en vida disponer de cualquier bien o derecho que integre su patrimonio y ello tendrá como consecuencia la reducción del haber hereditario, quedando sin efecto las disposiciones testamentarias de legado de bien determinado que ya no forme parte de su haber hereditario -art. 869 CC-, pero ello no obliga a los herederos a aportar al Registro las escrituras de donación, compraventa y otros títulos respecto de bienes que ya no forman parte del caudal hereditario.

La partición otorgada por contador partidor existiendo heredero con capacidad modificada no requiere autorización judicial posterior

Salvo que el contador partidor se extralimite en sus facultades y realice operaciones de carácter dispositivo que exigirán dicho consentimiento judicial

PARTICIÓN POR CONTADOR PARTIDOR EXISTIENDO HEREDEROS CON CAPACIDAD MODIFICADA: NO HACE FALTA AUTORIZACIÓN JUDICIAL POSTERIOR SALVO QUE CONTENGA ACTO DISPOSITIVO
Resolución de 13 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Didáctica resolución que recoge la doctrina establecida por la Dirección General en las particiones realizadas por contador partidor cuando intervienen en la misma, personas con capacidad modificada. La regla general es que en el caso de la partición hecha por el contador-partidor, y, por tanto, no habiendo oposición de intereses, no es precisa la autorización ni la intervención judicial en ninguno de los supuestos de representación de menores o personas con capacidad modificada judicialmente, por parte de los tutores o padres que ejercen la patria potestad, a diferencia del caso de intervención de los tutores directamente en la partición, que exigiría por la ley la aprobación judicial de la partición efectuada.
En el caso de existir oposición de intereses -lo que no se ha señalado en este expediente-, se exigiría el nombramiento de un defensor judicial que requeriría la aprobación del juez si el Letrado de Administración de Justicia no hubiera dispuesto otra cosa en el nombramiento. Sin embargo, en el presente caso se entiende que la contadora se ha excedido de las facultades particionales llevando a cabo un acto dispositivo al reducir el legado de uno de los incapaces, lo que exige la necesidad de aprobación judicial.


SI SE CONTRADICE LA CAUSA DE DESHEREDACIÓN Y SE OTORGA LA PARTICIÓN CON EL DESHEREDADO, ES NECESARIA LA INTERVENCIÓN DE SUS HIJOS O DESCENDIENTES COMO “AFECTADOS” EX ARTÍCULO 857 CC

Resolución de 20 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se trata de una escritura de herencia cuya inscripción suspende el registrador al haber sido desheredados los dos hijos del causante pero interviniendo los mismos en el título calificado junto con su madre, y heredera instituida, para manifestar no ser cierta la causa de la desheredación y acordar la adjudicación a favor de aquéllos de la legítima larga, falta que intervengan y consientan tal extremo los descendientes de los desheredados; ya que, según el artículo 857 CC, conservarán los derechos de herederos forzosos respecto a la legítima, por lo que deben ser considerados como “afectados” a los efectos de prestar la conformidad que evite la resolución judicial.

EL DERECHO DE VIUDEDAD ARAGONÉS NO REQUIERE LA CONSTANCIA REGISTRAL DE LA IDENTIDAD DEL CÓNYUGE DEL PROPIETARIO
Resolución de 21 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia porque no se expresa el nombre y apellidos del cónyuge de la adjudicataria, ni su régimen económico matrimonial, todo ello justificado en la calificación, por la protección del derecho de viudedad aragonés.
El notario recurrente señala que el derecho de viudedad no depende del régimen económico matrimonial, sino de la simple existencia del matrimonio, pero en el momento del fallecimiento del cónyuge propietario, por lo que el cónyuge en ese momento puede ser el mismo o no, del momento de la adjudicación del bien.
La Dirección General estima el recurso, confirmando los argumentos del notario, en el sentido de que el derecho de viudedad tiene dos fases, una de expectativa, antes del fallecimiento del cónyuge propietario (derecho expectante), y otra futura, el usufructo viudal que se produce a su fallecimiento, y cuya protección no deriva de la constancia en el registro de la propiedad, sino de la propia legislación, de igual modo que están protegidas determinadas servidumbres aparentes o prohibiciones legales. Sin perjuicio de lo dicho, el Centro Directivo señala que no sería mala práctica notarial hacer constar tal identidad del cónyuge, para diferenciarlo de los bienes de los cónyuges sometidos al régimen de derecho común, por ejemplo, en situaciones como las ejecuciones forzosas de bienes privativos.

LA PARTICIÓN HEREDITARIA NO ES UN NEGOCIO ABSTRACTO
Resolución de 4 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

No puede justificar cualquier transmisión patrimonial si no queda suficientemente causalizada y sin perjuicio de que pueda implicar la existencia de excesos o defectos de adjudicación, declarados o comprobados; es decir, no puede hacerse acervo común de tres herencias porque no resultan herederos de ellas las mismas tres personas. Resulta que en la herencia del segundo causante -hijo premuerto- solo uno de ellos es el heredero junto con su padre legatario legitimario, y no se hace en el cuerpo de la escritura liquidación separada de cada una de las tres herencias, ni aun siquiera de la del hijo premuerto, sino tan solo aportación a un acervo común para a continuación adjudicar los bienes. Debe tenerse en cuenta: a) la exigencia de una causa lícita y suficiente para todo negocio traslativo (cfr. arts. 1274 y ss. CC); b) la extensión de la calificación registral a todos los extremos determinantes de la validez del negocio inscribible (art. 18 LH); c) la necesidad de reflejar en el Registro de la Propiedad de forma completa el negocio jurídico determinante del derecho real a inscribir (cfr. arts. 9 LH y 51 RH), y d) las distintas exigencias en cuanto a validez de los diferentes tipos negociales, así como las específicas repercusiones que el concreto negocio adquisitivo tiene en el régimen jurídico del derecho adquirido (adviértase las diferencias entre las adquisiciones a título oneroso y las realizadas a título gratuito, así en parte a su protección -cfr. arts. 34 LH y 1297 CC- como en su firmeza -cfr. art. 644 y ss. CC-.

INTERPRETACIÓN DE SUSTITUCIONES FIDEICOMISARIAS
Resolución de 5 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

El debate trata sobre la interpretación que se haya dado a la cláusula testamentaria en cuestión: el notario autorizante la interpretó conforme a una sustitución fideicomisaria y en ese sentido se ha producido la inscripción. La disposición, aunque utiliza literalmente la palabra “ruego”, hace un llamamiento sucesivo que implica la posibilidad de disponer por parte de la fiduciaria, facultad que no utilizó. Por tanto, aun la literalidad de “ruego” y en ese sentido parece que se interpreta ahora, también puede entenderse una sustitución fideicomisaria de residuo, tal y como fue calificada por el notario autorizante e inscrita en el año 2012. Esta inscripción, no obstante, es susceptible de revisión y rectificación, pero cumpliendo los parámetros exigidos por la Ley, estando practicada la inscripción del año 2012 como una sustitución fideicomisaria, y no concurriendo al otorgamiento de la escritura de aclaración y rectificación los llamados como fideicomisarios, no puede causar la escritura inscripción en el Registro.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD MERCANTIL SIENDO SOCIO EL AYUNTAMIENTO
Resolución de 10 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Frente a lo que sostiene el registrador, no es aplicable a la escritura de disolución y liquidación de sociedad mercantil las normas relativas a la valoración pericial derivada de la Ley de Haciendas Locales. Este es un precepto pensado para las adquisiciones a título oneroso en que sea adquirente un Ayuntamiento. Son negocios con causas distintas que no justifica esa exigencia. No es equiparable la adquisición por precio o contraprestación a la restitución de activo social a los socios, con salvaguarda de los intereses de los acreedores sociales.

DONACIÓN DE ACTIVO ESENCIAL COMO ANTICIPO DE LA DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE UNA SOCIEDAD MERCANTIL
Resolución de 28 de septiembre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de cesión gratuita de fincas efectuada por una sociedad anónima unipersonal a favor de un ayuntamiento, en la que consta que la donación fue aprobada por la junta general de la sociedad y que las fincas objeto de donación, constituyen un activo esencial de la misma, a los efectos del artículo 160 letra f de la Ley de Sociedad de Capital.
La registradora deniega la inscripción señalando como defectos que la donación o cesión gratuita de bienes que constituyen activos esenciales de una sociedad es contraria a las normas imperativas sobre protección del capital social, al ser un acto de disposición a título gratuito inicialmente incompatible con la consecución última del objeto social, y que de la propia escritura y de la documentación aportada resulta de modo patente que la donación contradice el objeto de la sociedad donante.
El recurrente alega, entre otros argumentos, que la sociedad cedente ya está extinguida, tras haberse realizado su disolución y liquidación por acuerdo de su socio único, y sin que existan acreedores; y que la junta de socios, en las sociedades mercantiles, es soberana, y en su mano está su liquidación, y por consiguiente también la donación de su principal activo, que no es más que un anticipo de la disolución y liquidación de la misma, tras dicha donación.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, recordando que en anteriores pronunciamientos, tras haber afirmado la capacidad general de la sociedad para realizar actos jurídicos, ha añadido que la admisibilidad de tales donaciones tiene como presupuesto el cumplimiento de las normas imperativas sobre protección del capital social, habida cuenta de la función que el capital social desempeña como cifra de garantía y de la afección de los bienes que constituyen el patrimonio social, de modo que tales normas de protección a los acreedores tienden a procurar la integración de dicho patrimonio; pero tales premisas han de ponerse siempre en relación con el caso concreto y, dado que en el presente caso el acuerdo que aprueba y autoriza la realización del acto dispositivo fue adoptado por el único socio, que es a su vez quien, al poco tiempo, acuerda la disolución y liquidación de la sociedad, que se inscribe en el Registro Mercantil; sin entender qué ventaja podría derivarse de concluir que el bien en realidad no donado, según la calificación impugnada, vuelva a manos del socio único que en su día adopto el acuerdo de donarlo y luego disolver la sociedad. Y ello, siempre y cuando la donación no incurra en alguno de los supuestos legalmente previstos que la harían perder su virtualidad traslativa del dominio, siendo ésta una cuestión que excede de la a la calificación registral y entra de lleno en el ámbito de lo jurisdiccional.

AUMENTO DE CAPITAL CON APORTACIÓN DE INMUEBLE SUJETO A USO FAMILIAR DEL ARTÍCULO 96 DEL CÓDIGO CIVIL
Resolución de 29 de septiembre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar

Se trata de dilucidar si es inscribible en el Registro Mercantil una escritura de ampliación de capital en la que se aporta un inmueble que está sujeto a un derecho de uso familiar de los recogidos en el artículo 96 CC, lo que se advierte en la propia escritura pues en certificación de junta se aclara que la aportación se hace con pleno respeto del derecho de uso familiar existente que por tanto no quedará afectado. La registradora exige consentimiento del cónyuge del aportante o autorización judicial. El Centro Directivo revoca la nota en base a otra Resolución de 9 de agosto de 2019, señalando que el objeto propio de la inscripción en el Registro Mercantil no son los singulares negocios de asunción de las nuevas participaciones creadas, y las consiguientes titularidades jurídico-reales que se derivan de ellos, sino el hecho de que la aportación cubre la cifra del capital social y que, dado que en el Registro Mercantil no se inscribe el desplazamiento patrimonial, aquél no puede impedir la inscripción de la escritura. Pero, manifiesta que estamos ante un acto claudicante que podría ser anulado por la otra parte. Se aparta así de los fundamentos jurídicos alegados por el recurrente y por el notario, que plantea una inseguridad jurídica patente porque intentar resolver desde un punto de vista formal en vez de zanjar el problema sobre el fondo y la sustantividad de los preceptos. Es evidente el problema que plantea esta situación si luego el Registro de la Propiedad deniega la inscripción y luego el Centro Directivo confirma la nota. En contra de la seguridad del tráfico.
Son dignas de mención las alegaciones del recurrente y del notario, que entran en el fondo del asunto e intentan resolverlo desde un punto de vista sustantivo: que, de forma análoga al artículo 1320 CC, la interpretación que debe darse al artículo 96 es estricto, con finalidad sociológica y no gramatical, porque en caso contrario la norma no sirve a la sociedad para la que fue creada. El objeto de la norma no es que el titular del derecho de uso consienta en la disposición del bien, sino que, por negocios transmisivos del propietario, el titular de este derecho se vea privado de su derecho y expulsado de la vivienda. Sin embargo, la oponibilidad frente a terceros que hoy tiene y no se discute sobre el uso familiar inscrito, unido a que en el caso concreto se prevé en la escritura de aumento el pleno respeto al derecho de uso, hace innecesario el consentimiento del cónyuge. Se puede estar de acuerdo o no con la argumentación, pero es un fundamento jurídico que resuelve el problema desde la naturaleza de las instituciones, sin duda, lo que demanda la sociedad de los operadores jurídicos.

CLÁUSULA ESTATUTARIA INCOMPLETA SOBRE CONVOCATORIA DE JUNTA
Resolución de 4 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

No cabe la inscripción de regla estatutaria que prevé la convocatoria de junta mediante carta certificada con quince días de antelación, sin contemplar la especialidad del artículo 98 de la Ley 3/2009 del caso del traslado internacional de la sede social. A juicio de la Dirección General, “en cuanto no contiene salvedad alguna, contradice directamente una norma legal (…) por lo que no se trata de uno de los supuestos en que una regulación estatutaria incompleta puede ser integrada directamente por la norma imperativa no recogida en los estatutos sociales”. Dado el carácter inderogable de la previsión del citado artículo 98, así como la exigencia de claridad y precisión de los asientos registrales no puede accederse a la inscripción de la cláusula discutida que, al no exceptuar la hipótesis apuntada, generaría en conexión con la presunción de exactitud y validez del contenido del Registro (cfr. art. 20 CCom.), la duda sobre cuál sería la forma y la antelación requeridas para convocar una junta general que deba decidir sobre el traslado internacional del domicilio social.

ADMINISTRADORES

NOMBRAMIENTO DE ADMINISTRADORES: MAYORÍAS REFORZADAS
Resolución de 8 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Debe decidirse en este expediente sobre la inscripción de un acuerdo social relativo al nombramiento de dos administradores mancomunados en una sociedad anónima, adoptado en junta universal, con el voto a favor del 75% de los votos correspondiente a las acciones concurrentes y el voto en contra del restante 25%, exigiendo los estatutos mayoría reforzada.
La Dirección General da la razón al registrador y entiende que debe cumplirse la mayoría reforzada, la redacción de la cláusula estatutaria es meridianamente clara y, frente al designio de que todas las decisiones corporativas cuenten con un amplio respaldo de la base social, nada prueba un efecto que no es más que la consecuencia del régimen de mayorías libremente fijado dentro del marco de autonomía que la ley permite.

CIERRE REGISTRAL POR BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DE LA AEAT
Resolución de 2 de septiembre de 2021 (BOE 14 de octubre de 2021). Descargar

No puede practicarse inscripción alguna relativa a dichas entidades que causaron baja. Solo podrán extenderse los asientos ordenados por la autoridad judicial o aquellos que hayan de contener los actos que sean presupuesto necesario para la reapertura de la hoja, así como los relativos al depósito de las cuentas anuales.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

HIPOTECA NAVAL: CANCELACIÓN POR CADUCIDAD. DERECHO TRANSITORIO
Resolución de 9 de septiembre de 2021 (BOE 25 de octubre de 2021). Descargar

Se deniega la cancelación al haber sido solicitada por un embargante posterior; es decir, no por el titular registral del buque, cualidad exigida por el artículo 142 de la Ley 14/2014, de 24 de julio, de Navegación Marítima (LNM). El recurrente alega que el artículo 142 LNM no puede aplicarse retroactivamente, por lo que, a su juicio, debe aplicarse el artículo 42 del Reglamento de la LHMPSD, en relación con los artículos 77 y 79 de esa Ley, y con los artículos 82 y 210.1.8.ª LH, que establecen que puede solicitar la cancelación de la hipoteca por caducidad cualquier interesado.
La Dirección General recuerda que el artículo 142 LNM establece la posibilidad de cancelación por caducidad a solicitud del titular registral, transcurridos seis años desde el vencimiento, si no consta que ha sido novada, interrumpida la prescripción o ejercitada la acción hipotecaria. Conforme a la regulación anterior (Ley de Hipoteca Naval) solo podían ser canceladas por consentimiento del acreedor o por auto o sentencia firme.
Ya dijo la Dirección General que el artículo 142 LNM no puede aplicarse de una manera automática respecto de las hipotecas constituidas con anterioridad a su entrada en vigor; porque ello podría implicar la cancelación de hipotecas respecto de las cuales aún no hubiera prescrito la acción hipotecaria, lo cual constituiría un gravísimo quebranto de la seguridad jurídica. Ya que la prescripción de la acción hipotecaria naval pasó de diez a tres años al aprobarse la ley en el año 2017, para estas hipotecas constituidas con anterioridad a la entrada en vigor de la LNM, solo será aplicable la cancelación por caducidad transcurridos seis años desde la fecha de entrada en vigor de la ley, sin perjuicio, lógicamente, de poder obtenerse la cancelación conforme a la normativa anterior, es decir, por consentimiento del acreedor o por sentencia. El recurrente alega la aplicación de la LHMPSD por ser embarcación de recreo y no sujeta por tanto a la LHN; pero la Dirección General concluye que tratándose de solicitar la cancelación por caducidad de una hipoteca sobre una embarcación una vez entrada en vigor la LNM debe aplicarse ésta.

CONCURSO DE ACREEDORES

DISOLUCIÓN DE SOCIEDAD CONCURSADA EXISTIENDO BIENES: POSIBLE REHABILITACIÓN. INTERVENCIÓN DE LOS LIQUIDADORES
Resolución de 4 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

La reapertura del concurso del deudor persona jurídica por liquidación o por insuficiencia de la masa activa solo podrá tener lugar cuando, después de la conclusión, aparezcan nuevos bienes. En el supuesto de este expediente, no estamos ante un supuesto de bienes que, siendo de titularidad de la concursada, no hubieran sido tenidos en cuenta en la tramitación del concurso o que hubieran aparecido con posterioridad. Por lo tanto, conforme a lo anteriormente expuesto, no se da el supuesto para la reapertura del concurso. Además, para llevar a cabo la liquidación es preciso el nombramiento de un liquidador y su previa inscripción en el Registro mercantil.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

DEFICIENTE IDENTIFICACIÓN DE FINCAS EN DOCUMENTO JUDICIAL
Resolución de 2 de septiembre de 2021 (BOE 14 de octubre de 2021). Descargar

La expresión “participaciones proindiviso de las fincas rústicas descritas en el informe pericial (que no consta firmado ni rubricado, ni sellado por el letrado competente)” resulta totalmente imprecisa y, en cualquier caso, no puede considerarse suficiente para entender comprendida en ella la referencia a una participación indivisa de finca registral.

EJECUCIÓN DIRECTA SOBRE BIENES HIPOTECADOS: MANIFESTACIÓN ESPECÍFICA DE QUE NO HAY INDEFENSIÓN DEL EJECUTADO
Resolución de 9 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de un decreto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados y su correspondiente mandamiento de cancelación de cargas, señalando como defecto el registrador que, existiendo un tercer poseedor que tenía inscrito su dominio con anterioridad a la presentación de la demanda, es necesario que haya sido demandado y requerido de pago, de conformidad con los artículos 685 y 686 LEC, a los efectos de evitar su indefensión. El recurrente alega que por medio de mandamiento de adición se hace constar expresamente la notificación y requerimiento al tercer poseedor, sin embargo, la Dirección General desestima el recurso y confirma la calificación del registrador ya que, si bien consta dicho extremo, no hay una manifestación específica de la autoridad judicial que dirigió la ejecución de que no ha existido indefensión del ejecutado.

REPARCELACIÓN DE FINCAS: DUDAS DE UBICACIÓN DE LAS FINCAS OBJETO DE REPARCELACIÓN
Resolución de 5 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

Se discute sobre la ubicación de fincas objeto de un proyecto de reparcelación, de forma que en éste aparecen en un término municipal (el del ayuntamiento que lo lleva a cabo) y en el registro pertenece a otro municipio. Será necesario acudir al procedimiento de rectificación establecido en el artículo 3 RH, sin que la reparcelación sea cauce adecuado para ello.

LAS NOTAS MARGINALES DE REFERENCIA NO SE CANCELAN POR CADUCIDAD PERO PUEDEN PRACTICARSE OTRAS NOTAS MARGINALES QUE LAS DEJEN SIN EFECTO
Resolución de 6 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

Se solicita la cancelación de una nota marginal en una finca matriz en la que se hacía constar la extensión de anotaciones preventivas en las diferentes fincas de la división horizontal. Al cancelarse estas anotaciones, se solicita la cancelación de la nota marginal, lo que se deniega en la calificación.
La Dirección General, tras señalar que hay dos tipos de notas marginales: principales, como son las notas marginales de modificación jurídica y las sucedáneas de asientos principales; o de mera referencia, también llamadas de oficina para relacionar diversos asientos, y que las primeras están sometidas normalmente a caducidad, y no así las segundas. Pero lo que se puede hacer es extender otra nota marginal de referencia en la que se diga que en el folio de las fincas independientes se ha cancelado la referida anotación preventiva.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

EXPEDIENTE DE DOBLE INMATRICULACIÓN. LEGITIMACIÓN
Resolución de 8 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

El registrador no puede ser instado por un particular para que inicie de oficio el expediente de subsanación de una doble inmatriculación sin acreditar que es titular de algún derecho inscrito o anotado en alguno de los diferentes historiales registrales coincidentes.

RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN
Resolución de 8 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se cuestiona si procede la inscripción de una rectificación de descripción de finca acreditada en expediente notarial oponiéndose como defecto que existen dudas de identidad sobre la finca, las cuales se advirtieron en la certificación expedida tras el acta inicial. Se basan en encubrir el exceso de cabida la “adhesión” a una finca registral de una cabaña colindante, así como un muro de piedra que vuela sobre vía pública y en tener ya la representación gráfica catastral inscrita recientemente. Se advierte en la calificación que, en cuanto al informe de validación gráfica con resultado negativo, conforme a la Resolución de 7 de octubre de 2020 “la falta de aportación del informe o la aportación de este cuando sea negativo impedirán la coordinación de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas”.
Se señala que las dudas manifestadas en la certificación inicial y fundamentadas en la calificación justifican la negativa a practicar la inscripción, al no haber quedado desvirtuadas por lo actuado en la tramitación del expediente de rectificación de superficie, considerando la circunstancia de constar anteriormente inscrita la representación gráfica de la finca en virtud de una operación de agrupación de finca inscrita con otra no inmatriculada, en el año 2018, y quedando entonces coordinada gráficamente con el Catastro.
En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro, pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 LH en el que deberán intervenir los colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica.

CAMBIO DE UBICACIÓN DE FINCA
Resolución de 10 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

El cambio de ubicación de una finca, de una localidad a otra debe realizarse por algunos de los medios establecidos por la legislación hipotecaria, como el procedimiento de inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (art. 199 LH), el deslinde (art. 200 LH) o el expediente regulado en el artículo 201 (en su párrafo primero), en cuya tramitación podrían practicarse las diligencias necesarias para disipar las dudas expuestas, en particular la intervención de los colindantes cuya notificación no ha podido cumplimentarse. No procede sin embargo por el establecido en el artículo 201.2 LH.

Ante la imposibilidad de notificar personalmente a los colindantes se tiene que recurrir a la notificación edictal nominal

La identificación de la persona a la que se dirige el edicto es indispensable para que ésta pueda acceder o conocer dicha notificación

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA INMATRICULACIÓN: IMPOSIBILIDAD DE NOTIFICACIÓN PERSONAL. SE EXIGE NOTIFICACIÓN EDICTAL NOMINAL A LOS COLINDANTES
Resolución de 10 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se suspende la inscripción de un acta notarial de expediente de dominio para inmatriculación de fincas al señalar como defectos la registradora que no son correctas las notificaciones realizadas a dos colindantes, al haberse realizado tres intentos infructuosos por correo y publicado un edicto que no consta dirigido nominalmente a los notificados. El notario recurrente alega que es suficiente con que conste el nombre del notificado en la descripción de la finca contenida en el edicto, tesis que no comparte el Centro Directivo al desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación de la registradora, exigiendo que, en caso de acudir a la notificación edictal ante la imposibilidad de efectuarla personalmente, esta ha de ser nominal dada la existencia de un sistema de búsquedas y alertas en el Suplemento de Notificaciones del “Boletín Oficial del Estado”, en los que la identificación de la persona notificada, a la que se dirige el edicto, es indispensable para que ésta pueda acceder o conocer dicha notificación.

DOBLE INMATRICULACIÓN Y OBRA POR ANTIGÜEDAD
Resolución de 13 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

En escritura de herencia se procede a rectificar la descripción de una finca registral como consecuencia de que la misma fue objeto en parte de concentración parcelaria por lo que esa parte ya consta con otro número de finca registral: podemos sacar las siguientes conclusiones en caso concreto: 1.- Es admisible la descripción de resto cuando la recogida en la escritura coincida con la descripción establecida por el catastro, que coincidente en cuanto superficie y linderos. 2.- La declaración de obra por antigüedad requiere entregar las coordenadas de la superficie donde se ubica la edificación que se declara. 3.- Acreditada la doble inmatriculación el registrador debe iniciar de oficio el procedimiento establecido en el artículo 209 LH.

REANUDACIÓN DE TRACTO INTERRUMPIDO: REQUISITOS
Resolución de 24 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Ante diferentes defectos señalados en la calificación podemos destacar diferentes conclusiones:
- No es necesario acreditar las anteriores transmisiones a la del promotor. Es de aplicación el último párrafo del artículo 285 RH, aunque sea anterior a la Ley 13/2015.
- No puede exigirse al título adquisitivo aportado al procedimiento de reanudación del tracto reúna los mismos requisitos que se exigirían si pretendiera acceder directamente al Registro.
- Además, la existencia de un precio aplazado en el documento privado, no permite denegar la inscripción porque falte la acreditación del pago, ya que es una circunstancia meramente obligacional, no afecta a la transmisión del dominio y por tanto es completamente ajena a la inscripción del documento.
- Si la inscripción tiene más de treinta años, se cumple con la notificación si hay edictos y se hacen de forma nominal.

INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA Y OPOSICIÓN DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 29 de septiembre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar

Ante la oposición expresa por parte de la Administración, el registrador no debe, ni puede (cfr. art. 99 RH), cuestionar el fondo del informe emitido por la Administración, esto es, su oposición a la inmatriculación. En cualquier caso, quien debería justificar su oposición es el Ayuntamiento, no la registradora, quien no puede cuestionar el informe Ayuntamiento ni entrar a valorar si realmente puede o no la Administración oponerse a la inmatriculación por los motivos que parecen inferirse del informe, si bien es cierto, como sostiene el recurrente, que el Ayuntamiento solo debería poder oponerse a la inmatriculación conforme al artículo 205 LH en caso de invasión del dominio público por la finca a inmatricular.

OPOSICIÓN A LA INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Resolución de 5 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral al constar la oposición de tres Administraciones Públicas y varios titulares de fincas colindantes al no ser pacífica la delimitación gráfica de las fincas. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, al existir dudas fundadas que impiden la inscripción de la representación gráfica solicitada, recordando que no es competencia del Centro Directivo resolver un conflicto entre colindantes, debiendo acudir al expediente de deslinde regulado en el artículo 200 LH, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente.

INMATRICULACIÓN Y DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 5 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

De esta extensa resolución pueden sacarse las siguientes consideraciones:
1.- La protección registral del dominio público impide la inmatriculación de fincas que afecten o puedan afectar al dominio público, como una vía pecuaria.
2.- Que la adquisición por doble título requiere del lapso temporal de un año entre adquisiciones, si bien es posible inmatricular si media al menos un año desde el otorgamiento del antetítulo; sin embargo el principio de rogación exige que así se requiera del registrador.
3.- El documento que ha de presentarse al Registro para la calificación e inscripción de documento debe ser auténtica, y no son admisibles fotocopias, testimonios notariales ni copias simples: solo copia autorizada.
4.- En las daciones en pago, por su propia naturaleza, no existe entrega de dinero.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

NOVACIÓN Y AMPLIACIÓN DE HIPOTECA: DUDAS DE CONSTITUCIÓN DE SEGUNDA HIPOTECA
Resolución de 8 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

La novación que se pretende inscribir fija la responsabilidad por intereses ordinarios y de demora con referencia a la cantidad ampliada, por tipos máximos distintos a los de la hipoteca inicial, y a continuación se suman estas nuevas responsabilidades a las iniciales ya garantizadas. Asimismo, se fijan unas cifras de responsabilidad hipotecaria para costas judiciales y gastos extrajudiciales, en unos casos disociadas (hipoteca primitiva), y en otros casos unificadas (ampliación de la hipoteca y cifras totales).
Señala el Centro Directivo que la concurrencia de incertidumbre con la repetida necesidad de claridad de los asientos registrales imponen la aclaración de la escritura por parte del acreedor en el sentido de indicar si quiere que se inscriba la ampliación de la hipoteca como una sola hipoteca sumada a la anterior, o que se inscriba como segunda hipoteca con distinto rango; debiendo en el primer caso, recalcularse de forma uniforme la responsabilidad hipotecaria total por intereses ordinarios y moratorios, aplicando el mismo régimen de plazo y tipos máximos al antiguo y al nuevo principal.
En cuanto a las cifras de la responsabilidad hipotecaria señaladas para las costas y gastos garantizados, la inexistencia de límites legales frente a terceros (arts. 114 LH y 220 RH) y la innecesariedad de su determinación inter partes, como ocurre con los intereses, permite la consideración de la misma como una cantidad abstracta, que si bien se puede fijar como un porcentaje del principal o como una cifra alzada, al no depender su determinación de otros factores, tiene un carácter autónomo que posibilita su suma y confusión con la cantidad también abstracta fijada de acuerdo con otro porcentaje o de forma aleatoria.

ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY 2/2009, DE 31 DE MARZO: CESIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS
Resolución de 10 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de cesión de créditos hipotecarios al no haberse acreditado el cumplimiento por parte del cesionario de créditos hipotecarios de lo dispuesto en la Ley 2/2009, de 31 de marzo, por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito, esto es, que la entidad cesionaria está inscrita en el Registro a que se refiere el artículo 3 y que tenga un seguro de responsabilidad civil vigente a que se refieren los artículos 7 y 14 de la Ley 2/2009, de 31 de marzo, desarrollada por el Real Decreto 106/2011, de 28 de enero, al haber sido confirmada la aplicación de dicha Ley a las cesiones de créditos y préstamos con consumidores por la Dirección General en Resolución de 22 de julio de 2016. El Centro Directivo desestima el recurso y confirma la nota de calificación, reiterando dicha doctrina, dado que a pesar de que la cesionaria en el escrito de interposición de recurso manifiesta estar debidamente inscrita en la Comunidad donde radica su domicilio social y cumplir los requisitos exigidos por la Ley 2/2009, no acredita el cumplimiento de los mismos.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA POR CADUCIDAD
Resolución de 13 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Las normas de cancelación por caducidad recogidas en el artículo 82 LH se refieren al derecho real de hipoteca y su reflejo registral, pero no al plazo de duración de las obligaciones que garantiza.

NO CABE PACTAR UN INTERÉS DE DEMORA INFERIOR A TRES PUNTOS SOBRE EL ORDINARIO EN PRÉSTAMOS SUJETOS A LA LEY DE CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO
Resolución de 14 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

La Dirección General reitera su doctrina en el sentido de que en préstamos sujetos a la Ley 5/2019, el interés de demora de tres puntos sobre el ordinario no admite pacto en contrario; sin perjuicio de que ninguna limitación se establece en cuanto a la negociación de la cifra de responsabilidad hipotecaria (cfr. art. 114 LH) que puede ser inferior.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA UNILATERAL NO ACEPTADA
Resolución de 30 de septiembre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar

Se solicita la cancelación de una hipoteca unilateral constituida a favor del Comisionado para el Mercado de Tabacos por falta de aceptación de la misma. El registrador suspende la práctica de la cancelación solicitada porque, a su juicio, es necesario que conste el consentimiento del acreedor hipotecario o el requerimiento al mismo para realizar tal aceptación conforme a lo dispuesto en los artículos 141 LH y 237 RH, sin que resulte suficiente, para entender realizado el requerimiento de aceptación, el conocimiento por parte de la Abogacía del Estado en el seno del procedimiento contencioso administrativo ni, en su caso, el traslado dentro del mismo.
La Dirección General confirma la calificación registral en el sentido de que es necesario que conste el consentimiento del acreedor hipotecario o el requerimiento al mismo para realizar tal aceptación conforme a lo dispuesto en los artículos 141 LH y 237 RH, sin que resulte suficiente, para entender realizado el requerimiento de aceptación, el conocimiento por parte de la Abogacía del Estado en el seno del procedimiento contencioso administrativo ni, en su caso, el traslado dentro del mismo.

CANCELACIÓN DE HIPOTECA DERIVADA DE PROCEDIMIENTO DE APREMIO: NECESIDAD DE NOTIFICACIÓN
Resolución de 5 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

Los créditos derivados de los gastos de urbanización, en caso de impago, se hacen efectivos a través del correspondiente procedimiento de apremio, ya judicial, ya administrativo. Uno de los trámites de dicho procedimiento de apremio es la práctica de una anotación preventiva de embargo que determine de forma concreta el importe objeto de reclamación. Para que dicha anotación pueda gozar de la prioridad registral será preciso que se realice la oportuna notificación a los eventuales titulares de derechos inscritos o anotados sobre la finca entre la fecha de inscripción del proyecto de equidistribución en la que se hizo constar la afección prevista en el artículo 19 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y la de presentación del mandamiento por el que se ordena la práctica de la anotación de embargo.
En el presente caso existen otras actuaciones en el expediente de apremio de las que sí resulta que el acreedor hipotecario tuvo conocimiento de que se estaba tramitando una ejecución que podría tener como consecuencia la cancelación de su inscripción de hipoteca.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN DE EMBARGO SOBRE BIEN INSCRITO CON CARÁCTER GANANCIAL: ARTÍCULO 144 DEL REGLAMENTO HIPOTECARIO
Resolución de 9 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se deniega la práctica de una anotación preventiva de embargo sobre determinadas fincas propiedad de la demandada, casada en régimen de gananciales, al no constar, tal y como exige el artículo 144.1 RH, la notificación de embargo al esposo de la misma. El recurrente aporta al escrito de recurso el certificado de defunción del esposo, alegando que no son de aplicación dichos artículos al haberse extinguido la sociedad de gananciales.
El Centro Directivo comienza recordando que el expediente de recurso contra las calificaciones de los registradores de la propiedad debe resolverse atendiendo únicamente a la documentación presentada al tiempo en que se produjo la calificación, sin que puedan valorarse los documentos que se aporten con el escrito de impugnación y no se presentaron en el momento de la calificación impugnada, tal y como ocurre en el presente caso, por lo que confirma la calificación de la registradora, dado que para que resulte anotable un embargo sobre un bien inscrito con carácter ganancial, es imprescindible que la demanda se haya dirigido contra ambos esposos, o que, habiéndose demandado solo al que contrajo la deuda, se le dé traslado de la demanda ejecutiva y del auto que despache ejecución al cónyuge no demandado.

CÓMPUTO DEL PLAZO DE VEINTE DE AÑOS DEL ARTÍCULO 210.1 REGLA OCTAVA DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 9 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar. Resolución de 30 de septiembre de 2021 (BOE 28 de octubre de 2021). Descargar. Resolución de 4 de octubre de 2021 (BOE 3 de noviembre de 2021). Descargar

Se solicita la cancelación de una anotación preventiva de embargo en virtud de instancia privada por aplicación del artículo 210.1, regla octava, LH. La registradora suspende la cancelación por no haber transcurrido veinte años desde la fecha de la última nota de expedición de certificación de cargas derivada del mismo procedimiento. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, pues según la doctrina del propio Centro Directivo dicho plazo ha de computarse desde el último asiento practicado en relación con el procedimiento en el que se reclama la deuda, en este caso, la nota marginal de expedición de certificación de cargas.

NO CABE SOLICITAR LA CANCELACIÓN DE ANOTACIÓN PREVENTIVA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 10 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se suspende la presentación en el Libro Diario de una instancia privada solicitando la cancelación de anotaciones preventivas de embargo a favor de la AEAT practicadas de forma errónea, al no poder provocar asiento registral alguno al amparo del artículo 420.1 RH, alegando el recurrente que es un error que puede ser rectificado por la registradora de oficio.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, al tratarse de un documento que no puede provocar asiento registral alguno y que no cabe que la registradora, de oficio, deje sin efecto anotaciones preventivas ya practicadas, dado que los asientos del registro están bajo la salvaguardia de los tribunales.

EMBARGO DE CUOTA INDIVISA INSCRITA A NOMBRE DEL DEMANDADO FRANCÉS CON SUJECIÓN A SU RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 14 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

El registrador suspende la práctica de una anotación de embargo sobre finca que figura inscrita a nombre del demandado, de nacionalidad francesa, “con sujeción a su régimen matrimonial”, por no haberse acreditado el régimen económico matrimonial de dicho señor y no constar que la demanda haya sido dirigida contra ambos cónyuges o bien que se ha notificado a la esposa, (arts. 144.1 RH y 541.2 LEC).
La Dirección General confirma la calificación, ya que, como puso de relieve desde la Resolución de 26 de febrero de 2008, el artículo 92 RH admitió por razones prácticas que en el caso de adquirentes casados cuyo régimen económico matrimonial estuviera sometido a una legislación extranjera, no se expresase el régimen concreto, sino una referencia “con sujeción a su régimen matrimonial”; pero en el momento de la disposición de tal bien “no es posible mantener la indeterminación y en consecuencia debe acreditarse el contenido y la vigencia del Derecho extranjero concreto aplicable al caso”. Con esto “se imponía al acreedor la carga de la prueba del régimen económico-matrimonial y del Derecho extranjero aplicable al caso concreto o, alternativamente, la carga procesal de dirigir la demanda contra ambos cónyuges, lo que, a su vez, dificulta la obtención de la tutela judicial efectiva en vía ejecutiva”; por ello el artículo 144 RH dispuso “de forma menos gravosa para el acreedor” que la demanda o el apremio fueran dirigidos contra los dos cónyuges, o que, estando demandado o apremiado uno de los cónyuges, hubiera sido notificado al otro el embargo.

LA SUBROGACIÓN EN UNA ANOTACIÓN PREVENTIVA ANTERIOR REQUIERE LA INTERVENCIÓN DEL ACREEDOR SUBROGADO
Resolución de 21 de septiembre de 2021 (BOE 18 de octubre de 2021). Descargar

Se presenta acta notarial de entrega de cantidad, a los efectos del artículo 659.3 LEC, otorgada por la viuda del titular de una anotación preventiva de embargo, letra C, con el objeto de subrogarse en la posición de una anotación de embargo previa, letra A.
Ello no es posible, según la calificación registral, al no estar legitimada la viuda para la sucesión procesal, y porque no interviene el acreedor de la anotación letra A, lo que confirma el Centro Directivo, de acuerdo con los artículos 659.3 y 540 LEC, en relación al primer defecto recurrido, y el argumento de que no acredita la entrega al acreedor anterior ni que este haya tenido conocimiento del depósito efectuado, aplicando el propio artículo 659.3 citado.

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