DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

PODER OBRANTE EN PROTOCOLO DE NOTARIO AUTORIZANTE: REQUISITOS PARA LA NO EXHIBICIÓN DE LA COPIA AUTORIZADA
Resolución de 27 de octubre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de partición de herencia en la que uno de los herederos interviene por medio de apoderada, en virtud de poder autorizado ante la misma notaria, sin que se haga constar en la escritura que se haya exhibido al notario autorizante copia autorizada del mismo o resulte facultado el apoderado para obtener copias del poder.

La notaria recurrente alega ser la propia autorizante de la escritura de poder y que en la escritura de partición cuya inscripción se suspende la representación está acreditada y que el juicio de suficiencia de las facultades representativas cumple todas las exigencias legales.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador al no constar de forma expresa, tal y como exige el artículo 166 del Reglamento Notarial, que el apoderado se halla facultado para obtener copia del mismo y que no consta en la matriz nota de su revocación.

JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA: FORMA DE HACER CONSTAR LA EXHIBICIÓN DE COPIA AUTORIZADA DEL PODER
Resolución de 16 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar. Otra idéntica de fecha 17 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

Se presenta una escritura de préstamo hipotecario en la cual, respecto de la representación de la entidad prestamista, el notario autorizante expresa que ha “tenido a la vista el título legítimo de representación formalizado en escritura de poder singular”, objeto de reseña; y añade que del examen de dicho título estima, bajo su responsabilidad, que son suficientes las facultades representativas que le han sido acreditadas para otorgar el indicado título de préstamo hipotecario.
El registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, no se especifica con claridad si el notario autorizante ha tenido a la vista documento auténtico o copia autorizada del poder utilizado por el apoderado de la entidad prestamista, mientras que respecto de las facultades representativas de la sociedad prestataria sí se hace constar que ha tenido a la vista “copia auténtica”.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que el notario debe dejar constancia de que se le ha exhibido documentación auténtica, eso es, la copia autorizada de la escritura o directamente la matriz si consta en su protocolo. Son imprecisas las referencias a la “'copia' de escritura o simplemente ‘escritura’ que pudieran incluir medios insuficientes de acreditación como la copia simple o los testimonios”. Tampoco es suficiente la expresión “previo examen del título público exhibido”, que puede comprender, por ejemplo, el testimonio notarial de una copia autorizada de la escritura de apoderamiento, el cual no equivale a tal copia a los efectos establecidos en el citado artículo 98 de la Ley 24/2001. Tampoco resulta suficiente la expresión “documentos fehacientes exhibidos”, que se puede predicar también de los testimonios de la copia autorizada de la escritura de poder.

COMPRAVENTA

INADMISIÓN DE DOCUMENTOS INSCRIBIBLES SI NO SE ACREDITA LA PRESENTACIÓN Y PAGO DEL IMPUESTO CORRESPONDIENTE
Resolución de 27 de octubre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de compraventa en la que el administrador de la herencia de un causante de nacionalidad alemana, en ejercicio de las facultades reconocidas por el Derecho alemán al albacea para enajenar bienes del causante, vende determinados inmuebles, sin que se haya acreditado, a juicio del registrador, la presentación a liquidación del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones por el hecho imponible derivado de la adquisición hereditaria constando extendida, en cambio, en el documento presentado, la nota de autoliquidación por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
El recurrente alega que el causante de la liquidación falleció en el mes de septiembre de 2013, por lo que estaría prescrita, a todos los efectos, la obligación de liquidar el Impuesto sobre Sucesiones.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, ya que la inadmisión de los documentos inscribibles en los registros públicos si no se acredita el cumplimiento fiscal del contribuyente, constituye una de las medidas establecidas por el legislador en orden a evitar el fraude fiscal y garantizar el cumplimiento por los sujetos pasivos de la obligación de presentación que les impone la Ley General Tributaria; y dicha obligación de no puede entenderse suplida por la mera constancia en la matriz de haberse producido el pago, ni por la presentación al pago de otro impuesto diferente, sino que deberán acompañarse los documentos de la presentación y pago del impuesto expedidos por la Administración competente (en el presente caso, la Delegación de Hacienda de Madrid, al no tener el causante residencia habitual en España), que son los únicos acreditativos del cumplimiento de la exigencia del pago del Impuesto correspondiente.

COMPRAVENTA. DIFERENCIAS ENTRE LA COPIA AUTORIZADA ELECTRÓNICA Y LA PRESENTADA EN PAPEL CON UNA DILIGENCIA ADICIONAL
Resolución de 23 de noviembre de 2021 (BOE 9 de diciembre de 2021). Descargar

Se trata de una escritura de compraventa que se había presentado electrónicamente el mismo día de su otorgamiento; con posterioridad se autorizó una diligencia para incorporar documentos acreditativos de las transferencias realizadas como medio de pago. El registrador señala como defecto que difiere la copia autorizada electrónica de la copia en papel aportada, sin que de esta última resulte rectificación alguna.
La Dirección General estima el recurso, porque la cuestión se resuelve con un análisis del tracto temporal de las actuaciones, que aclaran cualquier duda; no hay lugar a dudas respecto al contenido del documento, en el cual no ha habido rectificación alguna que haya que justificar.

CONDICIÓN RESOLUTORIA

CONDICIÓN RESOLUTORIA Y TRANSACCIÓN HOMOLOGADA JUDICIALMENTE
Resolución de 22 de diciembre de 2021 (BOE 4 de enero de 2022). Descargar

Se trata de decidir si es o no inscribible un testimonio de auto de homologación judicial sobre la resolución de un contrato de compraventa por ejercicio de condición resolutoria. Se señala con defecto que falta la consignación por existir titulares de cargas posteriores inscritas.
Resuelve la Dirección General que: 1). El registrador puede y debe entrar a calificar el fondo de una transacción homologada judicialmente pues ésta no implica revisión de fondo del juez. Estamos ante un documento privado cuya naturaleza no se ha visto modificada por la homologación. 2).- Con arreglo a lo establecido en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria y en el artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario, y de la reiterada doctrina del Centro Directivo, siempre que existan titulares registrales de cargas posteriores será necesaria la consignación de las cantidades entregadas. El carácter ex tunc de la resolución no puede perjudicar los derechos de terceros inscritos, y los pactos en escrituras de cláusula penal están sujetos a moderación judicial. 3).- Sin embargo, se hace alusión a que no existe pacto de renuncia a la moderación judicial de la cláusula penal, pacto cuya validez entre sociedades mercantiles analizó la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 29 de agosto de 2019. Será interesante saber que concluirá la Dirección cuando se de este caso concreto.

CONTRATOS

DOCUMENTO PREVIO CALIFICADO NEGATIVAMENTE: COMPATIBILIDAD ENTRE EL DERECHO DE SUPERFICIE Y EL DE SERVIDUMBRE. RESEÑA DE PODER NO INSCRITO
Resolución de 8 de noviembre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de constitución de derechos de servidumbre de paso de energía eléctrica y cesión de uso de terreno señalando el registrador los siguientes defectos:
1º) Figurar presentado y calificado negativamente un título relativo a la misma finca objeto de la escritura cuya inscripción se pretende, en virtud del cual las partes constituyen un derecho de superficie sobre la misma finca registral, citando como fundamento jurídico el artículo 17 de la Ley Hipotecaria. La Dirección General estima el recurso y revoca nota de calificación, señalando que el derecho de superficie y el derecho de servidumbre son derechos compatibles entre sí atribuyendo a sus titulares derechos sobre distintas facultades que integran el dominio concurriendo, además, la circunstancia de que el titular de todos los derechos reales potencialmente en conflicto es la misma entidad, por lo que no hay colisión alguna entre los dos derechos reales cuya inscripción se pretende.
2º) No consta debidamente delimitado el objeto de los derechos de uso y de servidumbres de paso y de paso de energía eléctrica constituidos, al no aportarse el correspondiente archivo electrónico de coordenadas en formato GML, firmado digitalmente por el técnico competente, relativo tanto a la parte de la finca registral afectada por tales derechos como a la totalidad de la finca. La Dirección General también estima el recurso y revoca la nota de calificación, pues la georreferenciación sólo es obligatoria para los supuestos de modificación de entidad hipotecaria, resultando evidente que la constitución de derechos reales sobre una finca no constituye dicho supuesto, siendo suficiente el cumplimiento de los requisitos necesarios para el acceso de las servidumbres al Registro de la Propiedad. Además, en el presente caso, la delimitación de la porción de finca sobre la que se constituyen los referidos derechos de uso y servidumbre se encuentra claramente determinada en el título con la incorporación de plano georreferenciado y un listado de coordenadas de las que resulta la ubicación indubitada de aquella porción, con pleno respeto al principio de especialidad registral.
3º) No acreditarse debidamente la existencia y vigencia de la representación alegada por uno de los comparecientes para otorgar en nombre de una entidad mercantil el acto objeto del documento calificado, al no constar la inscripción en el Registro Mercantil correspondiente la escritura de poder en virtud de la cual la apoderada actúa en representación de la poderdante ni, en su caso, haberse identificado las personas, cargos e inscripción de quienes otorgaron dicho poder. El último de los defectos es confirmado por la Dirección General pues el notario autorizante ha omitido en la reseña del poder toda referencia a su eventual inscripción en el Registro Mercantil, a la persona concedente del poder, al título representativo que vincule a este último con la sociedad, y a la inscripción registral de dicho título, así como respecto del carácter general o especial del citado poder, lo que impide apreciar si estamos ante el ejercicio de un poder general no inscrito o ante un poder especial que exigiría la reseña de las circunstancias anteriormente especificadas a fin de verificar debidamente la licitud de la actuación representativa.

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD O TRANSMISIÓN DE CUOTAS INDIVISAS A TÍTULO ONEROSO
Resolución de 16 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de disolución de comunidad en virtud de la cual tres personas son dueñas por iguales partes indivisas de una finca registral y dos de ellas adjudican a la tercera dos terceras partes indivisas de la misma, quedando esta última como único propietario de la finca, quien, como consecuencia del exceso de adjudicación efectuada a su favor, abona una determinada cantidad de dinero equivalente a una tercera parte del valor total atribuido a la finca en la misma escritura, a los otros dos. La registradora se opone a la inscripción señalando que no cabe la extinción parcial del condominio y que en el presente caso lo que se hace es transmitir unas cuotas indivisas de la finca de un copropietario a otro, pero no hay extinción de la comunidad.
La Dirección General, tras un breve repaso a la comunidad de bienes y a las causas de disolución de la misma en nuestra normativa, estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, teniendo en cuenta lo dispuesto en los artículos 1281 y 1285 del Código Civil, pues la escritura se titula “disolución de comunidad” y en el juicio de capacidad el notario autorizante considera a los otorgantes con capacidad legal necesaria para otorgar esa escritura de “disolución de comunidad”, y si bien es cierto que dos de los comuneros adjudican dos terceras partes indivisas de la finca al tercero (cuando en una disolución de comunidad sobre cosa indivisible lo que se adjudica es la totalidad de la misma), la propia escritura señala que existe un exceso de adjudicación a favor del adjudicatario, lo cual solo puede suceder en una disolución de comunidad y no en una venta o cesión onerosa por precio en dinero de cuotas indivisas.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

DERRIBO DE EDIFICIO CONSTITUÍDO EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
Resolución de 14 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Se ha producido por desaparición del objeto derribado, la extinción automática de la propiedad horizontal, y su conversión en propiedad ordinaria, debiendo practicarse (con la sola presentación del documento judicial de declaración de derribo) los asientos que dicha extinción provoca, sin que llegue a ser precisa la solicitud específica del cierre registral de las dos fincas independientes y la cancelación del historial registral de las mismas, pues tales peticiones van ínsitas en la sola presentación. Según el Centro Directivo, solicitado en el título calificado tanto “la registración” del mismo, como “la conversión en la parcela descrita en el expositivo segundo”, debe entenderse cumplido el principio de rogación de la actuación registral consagrado en el artículo 6 de la Ley Hipotecaria, correspondiendo a la funcionaria calificadora la determinación de los oportunos asientos registrales a practicar. Por otra parte, existiendo un defecto de cabida de escasa entidad, se solicitó expresamente la inscripción con la descripción registral de la finca, en el caso de apreciar cualquier obstáculo registral, y que, el consentimiento del titular colindante debe entenderse concedido tácitamente al ser la misma mercantil titular de ambas fincas.

VENTA DE CUOTA INDIVISA INICIAL DE UNA COMUNIDAD QUE ATRIBUYE EL USO EXCLUSIVO DE UN TRASTERO
Resolución de 18 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

La necesidad de una “descripción pormenorizada” se predica únicamente respecto de la cuota o participación indivisa objeto de transmisión, que, en definitiva, es aquella cuya inscripción se pretende; no así respecto de los restantes elementos de la subcomunidad (plazas de garaje o trasteros) proyectados. En efecto, la completa descripción de tales elementos podrá hacerse en un momento ulterior, ya mediante la formalización de la constitución de la subcomunidad en un título ad hoc, ya con ocasión de la progresiva transmisión de los restantes trasteros proyectados, si bien en estos supuestos la determinación de tales elementos descriptivos requerirá, en todo caso, el consentimiento de todos los titulares y partícipes integrantes de dicha comunidad, de conformidad con lo antes expuesto. Por ello, aunque sea aconsejable que desde el inicio vengan descritas todas las diversas plazas de garaje o trasteros, sin embargo, su omisión inicial no impide, en este caso, la inscripción de la inicial transmisión de la cuota.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: NECESIDAD DE GEORREFERENCIACIÓN DE LA PARCELA EN LA QUE SE UBICA
Resolución de 10 de noviembre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de declaración de obra nueva por antigüedad al resultar de la misma que la vivienda declarada delimita con dos fincas colindantes, al considerar necesaria la previa inscripción de las coordenadas georreferenciadas de la parcela para poder calificar que las coordenadas de ocupación de la edificación aportadas se encuentran dentro del perímetro de la finca registral.
El notario recurrente alega que si la edificación delimita con dos fincas registrales ya no invade otras fincas registrales puesto que la edificación está delimitada por las mismas.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación señalando que el fundamento de dicha exigencia radica en que para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, es requisito imprescindible que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella, pudiendo ser necesario en determinadas ocasiones en las que el registrador albergue dudas fundadas a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique.

LA AMPLIACIÓN DE SUPERFICIE DE UN ELEMENTO PRIVATIVO REQUIERE ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS
Resolución de 16 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura mediante la cual se declara la “ampliación de obra nueva finalizada por prescripción urbanística” de una finca en régimen de propiedad horizontal, de modo que pasa de tener una superficie de 128 metros cuadrados construidos destinados a vivienda, más una terraza de 65 metros cuadrados, y un anexo privativo sótano-almacén de superficie útil 84 metros cuadrados, a tener una superficie total construida de 223,94 metros cuadrados, una superficie total útil de 194,38 metros cuadrados, y unas terrazas exteriores abiertas y balcones que ocupan una superficie de 62,08 metros cuadrados. El registrador suspende la inscripción de la escritura presentada por entender necesario el cumplimiento de los requisitos establecidos en la Ley sobre propiedad horizontal para la modificación del título constitutivo de la misma, en particular el acuerdo adoptado por la unanimidad de los propietarios de los elementos privativos del complejo en que radica la finca, lo que además advierte expresamente el notario autorizante.
La Dirección General observa que se pretende un incremento de la superficie privativa a costa de los elementos comunes de la división horizontal, y una modificación como esa en la descripción de un elemento privativo, en cuanto excede de ese ámbito de actuación individual que se reconoce por la ley a su propietario, no puede llevarse a cabo sin que se acredite el acuerdo unánime de la junta de propietarios.

LA AGRUPACIÓN DE ELEMENTOS PRIVATIVOS REQUIERE O NORMA ESTATUTARIA EXPRESA QUE LO AUTORICE O ACUERDO DE LA JUNTA DE PROPIETARIOS SIN QUE SEA POSIBLE UN CONSENTIMIENTO TÁCITO
Resolución de 24 de noviembre de 2021 (BOE 9 de diciembre de 2021). Descargar

Se pretende inscribir una agrupación de tres locales de una división horizontal presentando una certificación de la secretaria en la que consta que no hay disposición estatutaria que prohíba expresamente la agrupación. La registradora no permite la inscripción exigiendo acuerdo expreso de la Junta de Propietarios, ante lo que la entidad recurrente opone que la situación de una sola finca está reconocida de facto en la comunidad de propietarios.
La Dirección General desestima el recurso, exigiendo o bien norma estatutaria que permita la segregación o, conforme a la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal producida por la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, que dispone en su artículo 10.3.b), la aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, el consentimiento de los titulares afectados y la fijación de las nuevas cuotas de participación.

LA NUEVA MAYORÍA DEL ARTÍCULO 17.12 DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL SOLO ES APLICABLE A VIVIENDAS VACACIONALES
Resolución de 1 de diciembre de 2021 (BOE 22 de diciembre de 2021). Descargar

Se modifican unos estatutos de una comunidad de propietarios, relativa no sólo a viviendas vacacionales, sino a aquellos elementos de la división horizontal que se destine a actividades profesionales o comerciales, por lo que se requiere unanimidad, y no aplicar la nueva mayoría del voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, introducida por la reforma Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

LA ANTIGÜEDAD ACREDITADA POR CERTIFICACIÓN CATASTRAL DEBE SER COINCIDENTE CON EL REGISTRO
Resolución de 22 de diciembre de 2021 (BOE 4 de enero de 2022). Descargar

Se plantea si es inscribible una obra nueva por antigüedad, al amparo del artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo, cuando ésta se acredita por certificación catastral, sin que coincidan en la descripción, superficie y linderos la descripción de la parcela catastral y la de la finca registral. La registradora suspende la inscripción solicitada por no acreditarse la correspondencia de la finca registral con la de la parcela catastral, cuya certificación descriptiva y gráfica se incorpora al título calificado para acreditar dicha antigüedad, recurriendo el presentante la nota de calificación, por no expresarse que documento sirve para acreditar dicha correspondencia.
La Dirección General confirma que no es inscribible y señala que hay que acudir a los otros medios de acreditar la antigüedad de la construcción a que se refiere el artículo 52 RD 1093/1997, que son: la certificación del Ayuntamiento, la certificación técnica o el acta notarial, que acrediten la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título.

URBANISMO

COMPRA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA EN ANDALUCÍA
Resolución de 16 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

Se cuestiona la negativa del registrador de la Propiedad a inscribir la venta de un 50% del que es titular el transmitente; un 0,50% a favor del otro cotitular y un 49,50% a favor de un tercero. Su negativa a la práctica de la inscripción radica en la presunción de existencia de parcelación prohibida. El registrador lo comunica a la Delegación Territorial de Agricultura, Ganadería y Pesca (art. 80 RD 1093/1997) y recibe resolución administrativa que declara que “la división planteada es nula por incumplimiento de lo dispuesto en el artículo 24 Ley 19/1995, de Modernización de las Explotaciones Agrarias” (división o segregación que dé lugar a parcelas de extensión inferior a la unidad mínima de cultivo).
La Dirección General confirma la calificación pues dados los términos del pronunciamiento no puede procederse a la inscripción, sin perjuicio de que por el interesado se ejerciten los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada.

RECTIFICACIÓN DE DESCRIPCIÓN Y NÚMERO DE POLICÍA POR MEDIO DE CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Resolución de 17 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

Se presenta una escritura de adjudicación de herencia, en la que se modifica el número de la calle de situación y se hace constar la superficie de la edificación. El registrador señala como defectos: no se incorpora, ni se aporta, certificación administrativa municipal alguna acreditativa de que dicho número se corresponde con el antiguo número en el que se encuentra situada la finca, según el Registro (art. 437 RH), y no consta el consentimiento expreso de los interesados solicitando el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para rectificar la descripción registral.
La Dirección General confirma, en primer lugar, que la certificación catastral es instrumento hábil para acreditar circunstancias tales como el nombre o el número de la calle, siempre que no existan dudas de identidad de la finca, la cuales no se manifiestan en la nota de calificación en el presente supuesto. En cuanto a la constancia de la superficie, reitera la doctrina de la Resolución de 13 de diciembre de 2016 de que la inscripción de la superficie de una finca que hasta ese momento no la tenía consignada en su historial registral, sin ser en sentido técnico una inmatriculación, tiene cierta entidad inmatriculadora, por lo que ha de estar dotada de las debidas garantías. De ahí́, que no sea posible acceder sin más a la constatación registral de la superficie ahora alegada ex novo, sino que se deba acreditar cual es la ubicación y delimitación geográfica que definen dicha superficie, y todo ello con las debidas garantías de notificación a los propietarios colindantes potencialmente afectados, utilizando para ello, tras la entrada en vigor de la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, bien el procedimiento registral que se regula en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria o bien el expediente notarial regulado en el artículo 201.1 del mismo texto legal.

SEGREGACIÓN REALIZADA DURANTE LA VIGENCIA DE LA REGULACIÓN ANTERIOR: DERECHO INTERTEMPORAL
Resolución de 15 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir una escritura de segregación y compraventa otorgada en el año 1976, al apreciar indicios de existencia de parcelación urbanística, exigiendo el otorgamiento de licencia o la declaración de innecesariedad por parte del Ayuntamiento respectivo. El recurrente alega que la escritura es inscribible sin necesidad de licencia de segregación o declaración de innecesariedad, pues dada la antigüedad de la segregación han prescrito las acciones encaminadas a la restauración del orden urbanístico vulnerado, en el caso de haber existido.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando que el problema de derecho intertemporal que se plantea por la presentación en el Registro en la actualidad, de una división o segregación realizada durante la vigencia de la regulación anterior, debe resolverse en el sentido de que la segregación es un acto jurídico cuya inscripción queda sujeta a los requisitos impuestos por las normas de carácter registral vigentes en el momento de presentar la escritura o la sentencia en el Registro, aunque el otorgamiento de aquélla se haya producido bajo un régimen normativo anterior; por lo que no cabe más que exigir que se acompañe a la misma la licencia, la declaración de innecesariedad o la declaración de la Administración competente acerca de la efectiva prescripción de la acción administrativa para restablecer la legalidad urbanística infringida.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

DACIÓN EN PAGO DE DEUDA A EXCÓNYUGE EN AUTO JUDICIAL
Resolución de 14 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Contradiciendo el criterio registral que exige otorgamiento de escritura de dicha dación, el Centro Directivo estima que en este caso ha quedado acreditada la conexión del acuerdo transaccional de dación en pago de deuda con la liquidación de régimen económico-matrimonial derivada de un proceso de divorcio previo de las partes. Por tanto, el documento objeto de la calificación impugnada es susceptible de inscripción registral.

DISOLUCIÓN DE COMUNIDAD Y PAGO DE PLUSVALÍA: CONSTANCIA DEL RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL
Resolución de 25 de octubre de 2021 (BOE 22 de noviembre de 2021). Descargar

En el presente supuesto se plantea si es necesario acreditar o no la declaración o autoliquidación de dicho impuesto, por contener el documento presentado actos o contratos determinantes de las obligaciones tributarias por dicho impuesto, y en su caso, si basta para poder practicar la inscripción con acreditar la comunicación al Ayuntamiento de Barcelona de la realización del hecho imponible de dicho Impuesto.
La Dirección General entiende que en este caso nos encontramos con un supuesto de sujeción al Impuesto por transmisión a título oneroso, pues existe un exceso de adjudicación a favor del adjudicatario que este compensa mediante la adjudicación al otro comunero de un inmueble de su propiedad, por lo que debe admitirse la comunicación al Ayuntamiento de Barcelona por el adquirente de la realización del hecho imponible para poder practicar las correspondientes inscripciones en el Registro de la Propiedad.
La constancia del régimen económico matrimonial y del carácter habitual de la vivienda debe ser clara y hacerse constar así en la escritura no bastando manifestaciones genéricas.

CUANDO LA ATRIBUCIÓN DEL USO DE LA VIVIENDA CORRESPONDE A LOS HIJOS DEBEN CONSTAR SUS DATOS DE IDENTIFICACIÓN
Resolución de 29 de noviembre de 2021 (BOE 17 de diciembre de 2021). Descargar

Se modifica una sentencia que atribuía el uso de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, concediéndoselo a la hija y hasta que ésta termine su carrera universitaria. Al omitirse en la sentencia los datos de identificación de la hija, la registradora niega la inscripción, lo que confirma la Dirección General, exigiendo la constancia de sus datos, conforme al artículo 9 de la Ley Hipotecaria y al artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

DERECHO DE SUCESIONES

INTERPRETACIÓN LÓGICA DE TESTAMENTO POR LA HEREDERA
Resolución de 14 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

El causante instituye heredera a su hermana “mientras ésta permanezca soltera”, sustituida por sus descendientes o en su defecto por sobrinos. Al fallecer, la hermana estaba divorciada y lo llevaba estando desde antes de haberse otorgado el testamento. Señala el Centro Directivo que resulta claro que el testador quiso nombrarla heredera en tanto no contrajese nuevo matrimonio, confundiendo su estado de divorciada con el de soltera; la exigencia literal del “estado de soltera”, lleva a la imposibilidad del cumplimiento de la condición, por lo que se debe tener por no puesta; si se interpretara que el llamamiento estaría condicionado a que tras la apertura de la sucesión la heredera no contrajera matrimonio, no sería posible por aplicación del principio semel heres semper heres; considerar la suposición de que el testador pudiera ignorar que su hermana designada heredera era divorciada -lo era diez años antes del otorgamiento del testamento-, resultaría absurdo, por lo que esta apreciación llevaría de nuevo a la imposibilidad de cumplimiento de la condición, y por tanto se debería entender por no puesta. Y conforme estos razonamientos, aun cuando el elemento literal o gramatical no sea conforme, es indudable que los elementos sistemático, lógico y finalista llevan a que no quepa otro tipo de interpretación, y que la interpretación hecha no es en absoluto forzada. Por ello, no es precisa una interpretación consensuada por todos los posibles nombrados en el testamento ni tampoco, resolución judicial que lo interprete.

TRANSACCIÓN PARTICIONAL: DOCUMENTOS INSUFICIENTES
Resolución de 15 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

No se acompañan al acta de protocolización de la resolución judicial de homologación del acuerdo transaccional de cuaderno particional, copias autorizadas de los testamentos de los causantes, así como originales de los certificados de defunción y certificados del Registro General de Actos de Última Voluntad de la última. Tampoco se acredita la sustitución en favor de los tres nietos, como descendientes de uno de los herederos, por cuanto no se presenta original del certificado de defunción y documento acreditativo de la filiación como pudiera ser testimonio o copia compulsada del libro de familia, entre otros. El Juez, al homologar el acuerdo, se ha limitado a comprobar la capacidad de las partes para transigir, pero no ha llevado a cabo una valoración de las pruebas ni un pronunciamiento sobre las pretensiones de las partes no alterándose el carácter privado del documento.

INTERPRETACIÓN CLÁUSULA TESTAMENTARIA: SERÁN TODOS LOS LLAMADOS A UNA SUCESIÓN LOS QUE TENGAN LA POSIBILIDAD DE DECIDIR SOBRE EL CUMPLIMIENTO E INTERPRETACIÓN DE LA VOLUNTAD DEL TESTADOR
Resolución de 21 de octubre de 2021 (BOE 22 de noviembre de 2021). Descargar

Es posible que todos los interesados en la sucesión, si fueren claramente determinados y conocidos, acepten una concreta interpretación del testamento. En algunos casos, matizados y perfilados asimismo jurisprudencialmente, podrá también el albacea, máxime si en él, además confluye la condición de contador-partidor, interpretar la voluntad del testador. A falta de interpretación extrajudicial, corresponde a los Tribunales de Justicia decidir la posibilidad de cumplimiento de la voluntad del testador y su alcance interpretativo.

PARTICIÓN DE HERENCIA: NECESIDAD DE APORTAR DOCUMENTACIÓN SUCESORIA DEL CAUSANTE. REQUISITOS INMATRICULACIÓN
Resolución de 27 de octubre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Se presenta a inscripción escritura de protocolización de partición de herencia judicial para la inmatriculación de tres fincas contenidas en la misma. El registrador señala como defectos que no se acompañan los certificados de defunción ni del Registro General de Actos de Última Voluntad del causante, ni tampoco la copia autorizada del testamento, y que no se presenta título hábil para practicar la inmatriculación ya que únicamente se aporta un título traslativo.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando respecto al primero de los defectos que dichos documentos son imprescindibles para la calificación del título particional que contenga la atribución de los derechos hereditarios sobre bienes concretos; y respecto del segundo, confirma que el título presentado no puede considerarse título hábil para practicar la inmatriculación, pues no viene acompañado del expediente de dominio regulado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria para el caso de optar por la inmatriculación a través de este procedimiento, y, en el caso de optar por el procedimiento regulado en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, tampoco se presentan dos títulos públicos traslativos que cumplan los requisitos exigidos en el mismo.

NATURALEZA DE LA LEGÍTIMA GALLEGA: PARS VALORIS
Resolución de 2 de noviembre de 2021 (BOE 25 de noviembre de 2021). Descargar

Se resuelve en el presente expediente si es necesario o no el concurso de la legitimaria en una escritura de adición de herencia sujeta al derecho gallego. Mediante escritura de fecha 27 de junio de 2005, los herederos y una de las hijas, legataria de la legítima, aceptaron y se adjudicaron la herencia del mismo. El citado causante, de vecindad civil gallega, falleció con testamento de fecha 4 de abril de 2003, en el cual entre otras disposiciones legó a su esposa el usufructo vitalicio de su herencia, legó a una de sus hijas, en pago de su legítima, la cantidad de 60.000 euros y la cama de sus padres e instituyó herederos del resto de los bienes, por iguales partes, a sus otras hijas. Posteriormente, el 2 de junio de 2021 se otorga escritura de adición y compraventa de finca rústica, sin el concurso de la legitimaria que, sin embargo, fue notificada. Por tanto, se trata de dilucidar si la adición se sujeta a la ley 4/1995, que establecía una legítima pars valoris bonorum, o, al contrario, ha de sujetarse a la Ley 2/2006, en cuyo caso la legitimaría ostentaría un mero derecho personal (pars valoris). Aunque la Dirección no resuelve esta cuestión directamente y parece decantarse por la aplicación de la normativa anterior, sostiene que el derecho que la legitimaria tendría es una acción de complemento que tutela un derecho de naturaleza personal con arreglo a legislación de 1995, y que su interés ha quedado debidamente protegido con la notificación que se realizó con motivo de la escritura de adición.

REQUISITOS FORMALES DE LA SUCESIÓN TRANSFRONTERIZA
Resolución de 3 de noviembre de 2021 (BOE 26 de noviembre de 2021). Descargar

Se trata de un supuesto de sucesión transfronteriza abierta antes de la entrada en aplicación del Reglamento (UE) n.º 650/2012, concretamente el día 20 de noviembre de 2004, en la que la causante era nacional del Principado de Andorra. Se presenta ante el registrador copias auténticas de la escritura de herencia y entrega de legado, sin embargo, a esta escritura se incorpora copia simple de testamento cerrado y, lógicamente, debe incorporarse la copia auténtica del mismo, apostillada y traducida. El Centro Directivo no entra a valorar la sustantividad del asunto, dada la calificación del registrador. Sorprende, no obstante, que el propio registrador rectifique su calificación en el informe, tal y como reconoce la Dirección General en el recurso. Es necesario reiterar que el informe no es el cauce adecuado para rectificarla calificación, aunque esta sea equivocada, porque ello va en contra de la seguridad jurídica preventiva y de la predictibilidad del sistema en supuestos idénticos. En este caso no se recogen nuevos defectos (Resolución 11 de febrero de 2008), pero al ser una fase de mero trámite, no es el cauce adecuado para corregir la nota errónea del registrador. Cualquier otra cosa genera indefensión.

PARTICIÓN DE HERENCIA EN LA QUE UN COHEREDERO ESTÁ REPRESENTADO POR SU ESPOSA COMO TUTORA: REQUIERE AUTORIZACIÓN Y APROBACIÓN JUDICIAL
Resolución de 14 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

En supuestos en que no sea necesario el nombramiento de defensor judicial por no existir entre el tutor y el tutelado intereses contrapuestos, y aunque se adjudique a los herederos iguales participaciones pro indiviso del bien, esa innecesariedad de la intervención de defensor judicial no trae consigo el que no sea necesaria la aprobación judicial de la partición, pues el artículo 272 del Código Civil exige tal aprobación. Y no puede alegarse que en realidad no exista partición al hacerse las adjudicaciones en partes pro indiviso, pues tal adjudicación trae consigo consecuencias civiles, fiscales y de todo orden que requieren, en un sistema como el de tutela de autoridad, la aprobación de la autoridad judicial (cfr., en el mismo sentido, la Resolución de 21 de diciembre de 2017).

INSTITUCIÓN DE HEREDERO CON SUSTITUCIÓN VULGAR Y RENUNCIA: NECESIDAD DE ACREDITAR QUE NO EXISTEN DESCENDIENTES
Resolución de 15 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de aceptación y adjudicación de varias herencias en la que concurren las siguientes circunstancias: uno de los causantes otorgó testamento en virtud del cual legaba a su esposo el usufructo universal y vitalicio de su herencia, mejoraba a uno de sus hijos con el tercio de mejora y, en el resto de sus bienes, instituía herederos a sus dos únicos hijos, con sustitución vulgar a favor de sus respectivos descendientes. Al tiempo del otorgamiento de la escritura objeto de calificación negativa, donde únicamente comparece como otorgante el hijo mejorado, el marido de la causante ya había fallecido y el hijo no mejorado había renunciado a la herencia. El registrador suspende la inscripción pues ha de acreditarse que el renunciante no tenía descendientes y, por tanto, no existen sustitutos en la herencia de su difunta madre. La recurrente alega que al renunciante solo le corresponde el tercio de legítima estricta, por lo que no opera la sustitución vulgar sino la norma especial recogida en el párrafo segundo del artículo 985 del Código Civil, de tal forma que, en el caso en que la parte repudiada fuere la legítima, sucederán los demás herederos por derecho propio y no por derecho de acrecer. Sin embargo, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, ya que no concurren en el presente caso las circunstancias que ampararían el escrito de interposición del recurso, pues la propia testadora atribuye al renunciante el carácter de heredero universal y no de simple legitimario, con todas las consecuencias inherentes a dicha condición.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

OBJETO SOCIAL: INTERPRETACIÓN DE LAS CLÁUSULAS ESTATUTARIAS
Resolución de 10 de noviembre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de elevación a público de acuerdos sociales en virtud de los cuales se modifica el objeto social de una entidad mercantil, incluyéndose como actividades que constituyen su objeto social las labores de “consultoría y servicios relacionados con el desarrollo empresarial, la estrategia comercial y las finanzas”, añadiendo en otro punto el clausulado que “las actividades también incluyen la inversión y participación en otras sociedades y otras propiedades, incluida entre otras, como opciones de compra de acciones, criptomonedas e inmuebles”. El registrador califica negativamente el documento señalando que los fragmentos transcritos establecen como actividades del objeto social asesoramiento e inversión financiera que está reservado, en exclusiva, a las empresas de servicios de inversión, cuyos requisitos, autorización e inscripción en los correspondientes registros administrativos, no son cumplidos por dicha sociedad.
Para resolver el recurso, la Dirección General analiza cada una de las frases controvertidas para comprobar si, efectivamente, acotan tareas encomendadas en exclusiva a sociedades de servicios de inversión sometidas a la disciplina de la Ley del Mercado de Valores, concluyendo que la expresión “finanzas” se orienta a completar el asesoramiento sobre la faceta organizativa y comercial de una empresa con el dirigido a costear los gastos e inversiones requeridos para su desarrollo, sin que pueda confundirse dicho vocablo, sustantivo evocador de “caudales, bienes”, o “Hacienda Pública”, con el vocablo “financiero”, adjetivo que califica al sustantivo a que acompaña como “perteneciente o relativo a la Hacienda Pública, a las cuestiones bancarias o bursátiles o a los grandes negocios mercantiles”; y que la actividad a que se refiere el texto controvertido no consiste en la prestación de servicios a terceros, sino en la inversión del patrimonio de la propia compañía, por lo que estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

GRUPO SINDICAL DE COLONIZACIÓN: NATURALEZA JURÍDICA. NECESIDAD DE ACREDITACIÓN DE LAS FACULTADES DE REPRESENTACIÓN
Resolución de 11 de noviembre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Se deniega la inscripción de una adjudicación de finca efectuada con ocasión de la escritura de disolución y liquidación de un Grupo Sindical de Colonización, otorgado por los que manifiestan ser los únicos miembros de dicho grupo, sin acreditarlo documentalmente. El Centro Directivo analiza, antes de resolver el recurso, el carácter de los Grupos Sindicales de Colonización, concluyendo que se trata de entidades asociativas de interés particular con personalidad jurídica y patrimonio propios e independientes de los de sus asociados, cuya naturaleza jurídica no se define de manera nítida en ninguna disposición; no son simples asociaciones civiles de interés particular reguladas en el artículo 35 del Código Civil, sino que sus finalidades económicas, industriales o comerciales y el hecho de aportarse un capital a las mismas, junto con otras características de su regulación, las aproximan a las sociedades. Sentada esta premisa, y a la vista de las circunstancias del caso concreto, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, pues siendo una persona jurídica la titular registral, la formación de la voluntad de la misma se realiza a través de sus órganos de representación o de representantes voluntarios designados por estos, por mediación en todo caso de personas físicas, quienes han de acreditar que tienen efectivamente atribuida esa representación, sin que baste una manifestación al respecto por los comparecientes.

AUMENTO DE CAPITAL POR COMPENSACIÓN DE CRÉDITO EN SOCIEDAD ANÓNIMA: DERECHO DE INFORMACIÓN
Resolución de 15 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

Se trata de una escritura de aumento de capital por compensación de créditos de una sociedad anónima deportiva. El defecto alegado, de carácter formal, encuentra su centro de gravedad en el importante derecho de información, porque en la convocatoria no se hace alusión expresa a la puesta a disposición de los socios del certificado de los auditores, sino que se hace mención del informe de los administradores y alusión genérica al artículo 301 de la Ley de Sociedades de Capital, sin embargo, dicho certificado se incorpora a la escritura pública.
Si bien el derecho de información en materia societaria se configura como un derecho esencial instrumental del derecho de voto, imperativo e irrenunciable, afirma el Centro Directivo que, según el caso concreto, puede atemperarse siempre que, atendiendo a las circunstancias del caso, los defectos de carácter meramente formales sean de escasa relevancia, y no comprometan los derechos individuales del socio.
Si bien en otros casos la Dirección confirmó la nota, porque en que la convocatoria solo se hacía referencia en el anuncio a la puesta a disposición de los socios de los documentos que con carácter general establece para los aumentos de capital el artículo 287 de la Ley de Sociedades de Capital, con omisión de los especiales del artículo 301; en el presente caso, las circunstancias permiten evitar los efectos perniciosos que pudieran tener la nulidad del acto, pues en la convocatoria se hace referencia genérica al artículo 301 de la Ley de Sociedades de Capital (aunque cierto es que se refiere expresamente al informe de los administradores, y omite el relativo al certificado de los auditores), pero se considera que mientras el informe de los administradores es un documento esencial para satisfacer el derecho de información, el certificado de auditores es auxiliar y complementario; y, además, el acuerdo se adoptó por unanimidad de los todos los asistentes, que representaban más del 99% del capital social.

NO CABE COMO OBJETO SOCIAL SIN LA PERTINENTE Y NECESARIAMENTE PREVIA AUTORIZACIÓN: COMERCIO AL POR MAYOR DE PRODUCTOS FARMACÉUTICOS
Resolución de 17 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

Se presenta una escritura de constitución de sociedad con el siguiente objeto social: Comercio al por mayor de productos farmacéuticos. El registrador fundamenta su negativa en la falta de acreditación de la autorización que para esta actividad exige la legislación especial aplicable.
La Dirección General confirma la calificación, puesto que la actividad de distribución mayorista de medicamentos se encuentra regulada y sujeta a previa autorización administrativa para su ejercicio; y, frente a las alegaciones de la recurrente, dice que la ausencia del título habilitante no puede quedar suplida por el hecho de que el artículo estatutario cuya inscripción se pretenda comprenda, como ocurre en el supuesto de hecho, la previsión de que si la ley exige una autorización o licencia administrativa no se podrá iniciar dicha actividad sin su obtención; dicha previsión no puede tener el efecto taumatúrgico de convertir lo ilícito en lícito ni puede tener el alcance de dejar para un momento posterior lo que la ley exige de presente, soslayando un régimen que por expresa declaración legal es imperativo. Lo contrario llevaría al absurdo de poder comprender en el objeto social cualquier actividad con la simple previsión de que, de ser precisos requisitos especiales se llevarían a cumplimiento, dejando vacíos de contenido principios esenciales del Registro Mercantil y del tráfico jurídico como el principio de veracidad y exactitud y el de publicidad frente a terceros.

ESTABLECIMIENTOS DE LOTERÍAS Y APUESTAS: EL REGISTRO NO PUEDE EXIGIR MÁS QUE LO QUE LA LEY LO HACE
Resolución de 3 de diciembre de 2021 (BOE 22 de diciembre de 2021). Descargar

Se constituye una sociedad limitada que tiene por objeto una administración de loterías, concretamente se dice “Actividad principal: la comercialización de juegos, apuestas, loterías y otras actividades, gestionados y patrocinados por Loterías y Apuestas del Estado (LAE), así como la comercialización de otros juegos, apuestas, loterías y otras actividades, en tanto que sean compatibles con los de LAE que se encuentra comprendida en el epígrafe CNAE (9200)”.
Y en el mismo artículo de los estatutos sociales se incluye expresamente: “Si las disposiciones legales exigieran para el ejercicio de alguna de dichas actividades, algún título profesional, autorización administrativa o inscripción en algún registro público, dichas actividades deberán realizarse por medio de personas que ostenten la titulación, autorización o acreditación requerida, y en su caso no podrán iniciarse antes de que se hayan cumplido los requisitos exigidos”.
El registrador exige que se haga constar en los estatutos que la sociedad se indique que la citada actividad se regulará por la Ley del Juego, Ley 13/2011, de 27 de mayo, y que, a pesar de lo ya dicho, se supedite el ejercicio del objeto social, a la necesaria autorización administrativa.
La Dirección General revoca la calificación, dando la razón al notario recurrente, señalando que en ninguna disposición de la Ley 13/2011, se impone dicha cita en la constitución de las sociedades, tras acreditar que la actividad de las administraciones de loterías dependientes de la Sociedad Estatal de Loterías y Apuestas del Estado establecidas después del 1 de enero de 2010 no se encuentra sometida a la Ley 13/2011.
Y el segundo defecto también lo revoca, tras dejar en evidencia el irregular comportamiento del registrador, que, en una segunda calificación, tras subsanar el primer defecto en aras a no perjudicar aún más a los fundadores de la sociedad, califica de forma extemporánea lo que no recogió en la primera calificación, e, incluso, tras una inscripción parcial, insiste taciturnamente en la calificación negativa, lo que es objeto de justa reprimenda por el Centro Directivo.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE ACUERDOS SOCIALES. DEBE INDICARSE LA MAYORÍA CON LAS QUE SE ADOPTÓ EL ACUERDO. CONVOCATORIA
Resolución de 13 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

En este caso no aparece reflejado con claridad en su texto, donde únicamente figura que asistieron dos socios, titulares del 80% de los derechos de voto, y que las decisiones se tomaron “sin oposición alguna”, conjetura en la que cabe tanto el supuesto de que los dos socios hayan votado a favor como el de que alguno de ellos lo haya hecho en blanco o se haya abstenido. En consecuencia, este motivo del recurso debe ser desestimado y confirmada la nota de calificación en relación con el primer defecto.
Por otra parte, consta en la certificación y en la escritura que a los dos socios asistentes se les citó de manera personal con anterioridad a la convocatoria, que concurrieron a la junta y que tomaron parte en las decisiones “sin oposición alguna”, es decir, sin haber denunciado ningún defecto de convocatoria. En consecuencia, el segundo defecto opuesto en la nota de calificación debe ser revocado.

ADMINISTRADORES

INTERPRETACIÓN DE LA CLÁUSULA RELATIVA A LA RETRIBUCIÓN DE LOS ADMINISTRADORES
Resolución de 16 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

En la modificación de estatutos de una sociedad limitada se incluye una cláusula estatuaria sobre el órgano de administración. La Dirección General estima el recurso frente a los defectos señalados por el registrador. El primero de ellos es la falta de concreción del número de administradores, tanto si son solidarios como mancomunados o, en su defecto, el mínimo y el máximo de los que podrán ser nombrados. Pero el párrafo controvertido estaba inscrito en los mismos términos, porque, aunque aquella concreción se exige en el artículo 23.3 LSC, no la exigía la anterior Ley de Sociedades de Responsabilidad Limitada; “el cambio, como tal, solo podía afectar a las sociedades de constitución posterior o que expresamente reformaran a partir de ese momento esa cláusula estatutaria [pues] como tal, el nuevo texto legal no generó deber alguno de adaptación”; y en el caso concreto, “el problema que se plantea es de orden puramente formal, pues, al tener que incluir literalmente la nueva redacción del artículo de los estatutos que se modifica (art. 158.1.5 RRM), la parte no alterada también se recoge en la nueva redacción íntegra total del artículo afectado, generando la falsa impresión de que también es objeto de reforma”. El segundo se refiere al “régimen de retribución de los administradores, al entender el registrador que la cláusula no es suficientemente clara, pues, de un lado, señala la gratuidad del cargo de administrador, solo por ‘el desempeño de las facultades inherentes a dicho cargo que sean indelegables’, pero, de otro lado, dispone la posible existencia de una posible retribución, cuyos conceptos no detalla, por ‘prestaciones distintas a las indelegables como administrador’”. Ciertamente, señala, el concreto sistema de retribución de los administradores debe estar claramente establecido en estatutos. Pero la Dirección entiende que resulta indubitado que el cargo de administrador es gratuito para todos los administradores, sin perjuicio de la remuneración que pueda corresponderles por prestaciones distintas a las indelegables como administrador, que no cabe sino entender que se trata de servicios o relaciones laborales ajenos a las facultades inherentes al cargo de administrador, sin que nada se exprese que conduzca a concluir, como hace el registrador en su calificación, que aquellos sean derivados de su condición de administradores.

NO ES POSIBLE LA INSCRIPCIÓN DEL CESE DE ADMINISTRADOR CUANDO LA SOCIEDAD ESTÁ DADA DE BAJA EN EL ÍNDICE DE ENTIDADES DEL MINISTERIO DE HACIENDA
Resolución de 14 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

La Dirección General afirma que no pueden confundirse las consecuencias de este cierre registral provocado en el ámbito de las obligaciones de naturaleza fiscal con las del cierre que se deriva de la falta de depósito de cuentas anuales, respecto del cual se admite expresamente como excepción la inscripción del cese o la dimisión de administradores, aunque no el nombramiento de quienes hayan de sustituirles en dicho cargo. Por lo demás, la distinta solución normativa respecto de los efectos del cierre registral por falta de depósito de cuentas y por baja en el Índice de en relación con el cese y renuncia de administradores, está plenamente justificada, dado que en el segundo caso se produce por un incumplimiento de obligaciones fiscales por parte de la sociedad, acreditado por certificación de la Administración Tributaria, de las que puede responder el administrador, por lo que no debe facilitarse su desvinculación frente a terceros.

FUERA DE LOS CASOS DE COOPTACIÓN, EL PLAZO DE NOMBRAMIENTO DE LOS ADMINISTRADORES DEBE SER EL FIJADO EN LOS ESTATUTOS SOCIALES
Resolución de 23 de diciembre de 2021 (BOE 4 de enero de 2022). Descargar

En una sociedad en que los miembros del consejo de administración se nombran por seis años, se realiza un nombramiento por seis meses, lo que se niega por el Registrador y se confirma por la Dirección General, señalando que es doctrina consolidada del Centro Directivo (Resoluciones de 9 de diciembre de 1996, 29 de septiembre de 1999 y 9 de febrero de 2013) que la Junta General, al proceder al nombramiento de un administrador, no puede fijar un plazo de duración del cargo de administrador inferior al establecido en los estatutos, fundamentando tal decisión tanto en la contundencia de los términos legales específicamente referidos al tema, como en la circunstancia de ser una mención necesaria de los estatutos sociales (artículo 23 de la Ley de Sociedades de Capital) y en la ilimitada facultad de destitución por la junta general (arts. 223 y 224 LSC).

CUENTAS ANUALES

DEPÓSITO: IMPRESCINDIBLE INFORME DE AUDITOR
Resolución de 13 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Se trata de una sociedad no obligada legalmente a verificación contable, pero que cuenta en su hoja registral con una inscripción de nombramiento de auditor, “para todos aquellos actos de la sociedad en los cuales sea necesaria la actuación de un auditor de cuentas”; posteriormente se inscribe un aumento de capital social con cargo a reservas, cuyo balance fue auditado, por el auditor inscrito. Como esta operación de aumento se produjo el mismo año del nombramiento, y el auditor que ha verificado ese balance no podía ser nombrado sólo para esa operación específica, sino que debió serlo el que auditó las cuentas anuales, para depositar las cuentas del ejercicio 2020 era necesario acompañar el informe del citado auditor.

DEBE FIGURAR LA IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL EN LAS CUENTAS PARA SU DEPÓSITO
Resolución de 7 de diciembre de 2021 (BOE 22 de diciembre de 2021). Descargar

El administrador de una sociedad se niega a incluir en las cuentas anuales el formulario relativo a declaración de identificación del titular real. El recurso, lleno de argumentos, se centra en que la Orden JUS/319/2018, de 21 de marzo, carece de rango para exigir la obligación de presentación del citado formulario, que la calificación se extralimita al no resultar dicho formulario parte de las cuentas anuales sujetas a depósito y, finalmente, que la publicidad prevista para dicho formulario violenta las normas sobre protección de datos. La Dirección General desestima el recurso, confirmando la escueta calificación registral.

NOTA DE CALIFICACIÓN NO FUNDAMENTADA: CONTENIDO DEL INFORME DEL REGISTRADOR
Resolución de 20 de diciembre de 2021 (BOE 4 de enero de 2022). Descargar

Se trata de un supuesto en que se solicita el depósito de cuentas del ejercicio 2020. El Registrador rechaza el depósito porque es necesario el informe del auditor. Se da la circunstancia de que en enero se revocó por justa causa al auditor, quien aceptó. Lo interesante del caso no el supuesto en sí, sino el devenir de las circunstancias. Resulta que la nota es escueta e insuficiente pues simplemente exige que se presente informe de auditor, y es en el informe donde manifiesta el registrador que esto es así porque la revocación data de enero de 2021 y que, por tanto, para el ejercicio 2020 existía auditor. Es decir, la nota es incorrecta e inadecuada. El hecho de que el contenido del registro sea público y accesible por todos, no es motivo para justificar que las notas de calificación sean escuetas, injustificadas o simplemente erróneas.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NO SE PUEDE DENEGAR LA EXPEDICIÓN DE CERTIFICACIÓN POR PARECER UN NEGOCIO TRASLATIVO ENCUBIERTO
Resolución de 13 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Presentada el acta notarial prevista en los artículos 201 en relación con el 203 de la Ley Hipotecaria, en la que se solicita la expedición de certificación registral; ésta se deniega al albergarse dudas de que la alteración pretendida realmente no sea rectificación de la descripción y en realidad encubra un negocio traslativo encubierto, dada la gran diferencia de superficie entre la cabida inscrita y lo que se pretende reflejar; la procedencia de la finca por segregación y las diferencias superficiales entre el Registro y el Catastro en las fincas colindantes y en la matriz de la que proceden, apuntando la posibilidad de una doble inmatriculación.
Sin embargo, señala el Centro Directivo, tales dudas no justifican per se la suspensión del procedimiento, por tanto, lo procedente en estos casos es la expedición de la certificación solicitada con exposición de los indicios apreciados que pueden dar lugar a dudas de identidad, permitiendo la continuación del procedimiento en el que se deberán practicar las diligencias correspondientes a la vista de tales indicios.

REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA: OPOSICIÓN COLINDANTE
Resolución de 13 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Iniciado el expediente del artículo 199 LH, a la luz de la documentación obrante en el mismo, se evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica que se pretende inscribir, resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, pudiendo afectar a dominio público, atendiendo además a los planos de un previo procedimiento de concentración parcelaria, según manifiesta la Administración en su escrito de oposición. Por ello, se deniega la inscripción de la misma, extremo que confirma la Dirección General. Sin perjuicio de ello, pueden ejercitarse por el interesado los recursos o actuaciones correspondientes ante dicha autoridad administrativa o incluso judicial para instar la rectificación de la resolución dictada de no inscripción, o bien entablar el juicio declarativo que corresponda en defensa de sus derechos.

NOTA DE CALIFICACIÓN TOTALMENTE INSUFICIENTE
Resolución de 14 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

No expresa los extremos del pacto sobre ejercicio unilateral del derecho de opción de compra que –a juicio del registrador– han quedado incumplidos, sin que en el informe pueda subsanarse esta carencia -como pretende el registrador-, pues el recurrente no ha tenido posibilidad de contradicción. No obstante, puede emitirse nueva nota de calificación con motivación suficiente, sin perjuicio de la eventual responsabilidad en que pudiera incurrir el registrador por contradecir la exigencia legal de que la calificación sea global, unitaria y motivada (arts. 19 bis y 258 LH).

MANDAMIENTO JUDICIAL SIN CANCELACIONES IMPLÍCITAS
Resolución de 15 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Faltan los requisitos legales de claridad y determinación, al no reflejarse exactamente el ámbito de la cancelación ordenada, no bastando a estos efectos, expresiones genéricas o indeterminadas, sin poder ser completadas por una de las partes del proceso mediante instancia privada que determine nuevas cancelaciones.

GANANCIALIDAD INSCRITA: RECTIFICACIÓN INSUFICIENTE SI NO MEDIA EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES TITULARES REGISTRALES
Resolución de 15 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Inscrita una compraventa con carácter ganancial según lo manifestado por la compradora, ésta misma solicita a posteriori la rectificación del carácter ganancial de la adquisición, aduciendo que su régimen matrimonial era el británico y no de gananciales y que en la actualidad estaba en trámites de divorcio y, además, aportando documentos privados, o mera fotocopia de los mismos.
Se señala, que no ha quedado probado documentalmente, en forma fehaciente, la ley aplicable a los efectos patrimoniales del matrimonio, ni el régimen económico vigente en el momento de la adquisición del bien, por ello, la escritura de rectificación otorgada sin el consentimiento expreso de ambos titulares registrales no constituye título apto para la rectificación del asiento. No obstante, aún puede lograrse la rectificación pretendida, sin consentimiento del excónyuge de la recurrente, si media resolución judicial adecuada.

SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO CONTRA HERENCIA YACENTE: NOTIFICACIÓN A LA ADMINISTRACIÓN
Resolución de 25 de octubre de 2021 (BOE 22 de noviembre de 2021). Descargar

Debe hacerse constar la fecha del fallecimiento de la titular registral, al haberse alegado la prescripción adquisitiva ordinaria o, en su caso la extraordinaria, de la finca por haberla poseído en concepto de dueña, publica, pacífica e ininterrumpidamente durante más de veinte años y el titulo en virtud del cual se hereda. Entiende la Dirección General que, además de emplazar a los ignorados herederos por edictos, se debe comunicar al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada a falta de otros, la pendencia del proceso, conforme al citado artículo 150.2 LEC.

EXPEDIENTE NOTARIAL DE RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA CON ALLANAMIENTO DEL PROMOTOR TRAS LA OPOSICIÓN DE DOS COLINDANTES
Resolución de 26 de octubre de 2021 (BOE 14 de noviembre de 2021). Descargar

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible un expediente notarial de rectificación descriptiva de finca en el que, formulada oposición por dos colindantes, el promotor del expediente se allana a la misma y propone nueva georreferenciación, que es consentida por uno de los colindantes que se opusieron y notificada al otro sin formular oposición.
El artículo 200 de la Ley Hipotecaria regula el procedimiento notarial de deslinde de fincas y el artículo 198 dispone que “los procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación”, lo que corrobora la posibilidad de que el promotor pueda allanarse a las alegaciones de los colindantes o lograr un acuerdo con los mismos en el curso del procedimiento de rectificación de descripción.
En cuanto al defecto consistente en la falta de notificación de la segunda georreferenciación a todos los colindantes primeramente notificados, tampoco puede ser estimado, puesto que dichos colindantes ya han sido notificados y se les ha dado trámite de audiencia para poder efectuar las alegaciones que crean conveniente, sin que la nueva georreferenciación aportada varíe la situación respecto de la primeramente presentada en cuanto a las fincas de las que son titulares, por lo que debe considerarse redundante una nueva notificación a los mismos, contraria al principio de economía de trámites que debe presidir la tramitación de cualquier procedimiento o expediente.

NO CABE RECTIFICAR EL CONTENIDO DE LOS ASIENTOS POR MEDIO DE RECURSO
Resolución de 27 de octubre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a rectificar una nota practicada en el Registro, al no tratarse de un asiento registral, si no de una mera indicación “de oficina” practicada voluntariamente por el Registrador con la finalidad de facilitar el manejo de los libros del Registro, pero sin valor jurídico alguno. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recalcando la ausencia de valor jurídico de las notas de oficina y reiterando su doctrina sobre la imposibilidad de modificar asientos ya practicados por medio de recurso, el cual ha de versar exclusivamente sobre si la calificación negativa es o no ajustada a Derecho, pues una vez practicado un asiento, el mismo se encuentra bajo la salvaguardia de los tribunales produciendo todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud por la parte interesada o por los tribunales de Justicia de acuerdo con los procedimientos legalmente previstos.

NO CABE APLICAR EL PROCEDIMIENTO DE CANCELACIÓN DE CARGAS A LOS CENSOS ENFITÉUTICOS
Resolución de 27 de octubre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Se deniega la cancelación de un censo enfitéutico por medio de instancia privada, al considerar el registrador que no ha transcurrido el plazo de 60 años exigido por el artículo 201 de la Ley Hipotecaria, pues si bien la inscripción de constitución del censo enfitéutico data del año 1917, la última inscripción relativa al dominio útil data de 1994.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, señalando que siendo el titular del dominio directo en derecho común el verdadero propietario de la finca, y el censualista el titular del gravamen, sólo este podrá cancelarse por caducidad legal conforme al artículo 210 de la Ley Hipotecaria; fuera de ello sólo procederá la cancelación por redención del derecho conforme al Código Civil. Concluye señalando que, si se pretendiera la cancelación del dominio útil por aplicación del artículo 210 de la Ley Hipotecaria, tampoco procedería la cancelación, toda vez que constan practicados asientos posteriores relativos al dominio útil, de modo que no habría transcurrido el plazo previsto en el precepto recogido en la regla octava del artículo 210.1 de la Ley Hipotecaria.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA EN REBELDÍA: REQUIERE EL TRANSCURSO DE LOS PLAZOS PARA RECURSO
Resolución de 23 de noviembre de 2021 (BOE 9 de diciembre de 2021). Descargar

Se presenta un testimonio de una sentencia dictada en juicio ordinario, por la que se declara que los demandantes son propietarios del pleno dominio de una finca registral, habiéndose declarado la parte demandada en situación de rebeldía procesal y sin que conste, en el mismo testimonio, el transcurso de los plazos indicados en el artículo 502 LEC para el ejercicio de la acción de rescisión, pese a constar la firmeza de la misma.
La Dirección General confirma la calificación negativa, exigiendo que transcurra el plazo extraordinario de que goza el declarado rebelde que ha permanecido en esa situación desde el inicio del proceso hasta su finalización mediante sentencia firme tiene el derecho a ejercitar la acción de rescisión de la misma, recogiendo el artículo 501.1 LEC los presupuestos objetivos de dicha rescisión. Además, el Centro Directivo exige que el transcurso de tales plazos debe resultar del propio documento presentado a la calificación o bien de otro documento que lo complemente, indicando la imposibilidad de ejercicio del procedente recurso por transcurso del plazo aplicable al supuesto concreto y todo ello complementado con el artículo 502.2 LEC, que se pone en relación con el número 2 del artículo 134 de la misma ley, que excepciona la regla general de la improrrogabilidad permitiendo la interrupción de los plazos y de mora de los términos si existe fuerza mayor que impida cumplirlos. En este supuesto, la concurrencia de fuerza mayor habrá de ser apreciada por el letrado de la Administración de Justicia mediante decreto, de oficio o a instancia de la parte que la sufrió, con audiencia de las demás. Por lo tanto, no caben deducciones presuntivas respecto a la existencia o no de fuerza mayor.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

TRACTO SUCESIVO Y LEVANTAMIENTO DEL VELO
Resolución de 15 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

En testimonio judicial, se ordena la cancelación de una adjudicación como consecuencia de haberse declarado nula, por abusiva, la cláusula de vencimiento anticipado que ha dado lugar a una ejecución hipotecaria. Sin embargo, la finca adjudicada está inscrita a un tercero que es una sociedad que, por título de aportación social, había adquirido el pleno dominio de la finca por parte de la entidad bancaria ejecutante y demanda, que por ende es socia de la titular registral.
Confirma el Centro Directivo, la negativa registral a practicar la cancelación solicitada, considerando que no concurre ninguna excepción admisible legalmente a la falta de tracto sucesivo, dado que ni se trata de ninguna transmisión universal, ni existe pronunciamiento judicial previo de levantamiento del velo. Si bien el defecto aducido es subsanable, en virtud del principio de conservación de los actos procesales. La regla general es la subsanabilidad de los trámites procesales, dada la limitación de las causas de nulidad de los actos procesales (Sentencia del Tribunal Constitucional número 79/2012, de 17 de abril).

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO
Resolución de 3 de noviembre de 2021 (BOE 26 de noviembre de 2021). Descargar

Es inmatriculable con arreglo a lo establecido en el artículo 205 LH una compraventa con confesión de privatividad y posterior aportación gananciales siempre que: 1. Cumpla el requisito temporal. 2.- No haya coetaneidad o proximidad de ambos negocios. 3. Ni la inexistencia de título original de adquisición. 4.- Ni hay transmisiones circulares, ni el nulo o bajo coste fiscal de la operación.

INMATRICULACIÓN CON ARREGLO AL ARTÍCULO 205 LH. DESPLAZAMIENTO DE LA GEORREFERENCIACIÓN CATASTRAL CON POSIBLE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 4 de noviembre de 2021 (BOE 26 de noviembre de 2021). Descargar

Importante resolución que da solución a un problema habitual, como es el del desplazamiento de la georreferenciación catastral con invasión del dominio público, pues trata de dar solución a la posibilidad de inmatriculación de fincas a través de georreferenciación alternativa y los medios para realizarlo.
A pesar de que el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige “identidad en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto”, el Centro Directivo se remite a su doctrina ya sentada en la resoluciones de 22 de septiembre de 2017 y de 18 de diciembre de 2020, cuando dice: “en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podrá admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa”. “Esta Dirección General, para un supuesto de inmatriculación, ya señaló, en resolución de 22 de septiembre de 2017 que ‘en los supuestos en los que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral’ siendo admisible la aportación por el interesado de la representación gráfica alternativa”.
La Resolución de 23 de septiembre 2020, conjunta de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe pública y la Dirección General de Catastro dispone que “las situaciones de desplazamiento y/o giro de la cartografía catastral (…) no suponen, por sí mismas, invasión real de parcelas colindantes ni del dominio público, ya que la geometría, superficie, relaciones topológicas y de colindancia con las parcelas afectadas permanecen invariables”. La solución que propone la Dirección para evitar el costoso procedimiento del anexo II de la resolución y del artículo 18.4 de la Ley del Catastro, que supone un ajuste masivo de todo el área o sector afectado (y no solo de la finca en cuestión), es aceptar en este caso, en que existe una inconsistencia catastral en su georreferenciación por estar desplazada, la inmatriculación con arreglo a georreferenciación alternativa que corrija este error. Para ello deberán aportarse dos ficheros en formato GML, uno referido a las coordenadas derivadas del levantamiento técnico y otro a las de coordenadas catastrales correspondientes, adjuntando, además los parámetros de transformación utilizados. Resulta así la finca en estado de pre-coordinación pendiente de ajuste por desplazamiento.

PROCEDIMIENTO DE COORDINACIÓN REGISTRAL DEL ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN DE COLINDANTE CUYA REPRESENTACIÓN GRÁFICA CONSTA YA INSCRITA
Resolución de 4 de noviembre de 2021 (BOE 26 de noviembre de 2021). Descargar

En el curso de un procedimiento de coordinación el colindante plantea oposición dándose la circunstancia de que su representación gráfica ya consta inscrita en el registro de la propiedad. EL centro directivo determina que existe una controversia que debe solventarse en vía judicial.
La importancia de este caso pivota en que la representación gráfica inscrita del colindante ha sido modificada posteriormente por el catastro, por lo que ha sobrevenido la descoordinación por lo que habría que tener en cuanto lo establecido en el artículo 10.3 de la Resolución Conjunta de 23 de septiembre de 2020.

REANUDACIÓN DE TRACTO
Resolución de 15 de noviembre de 2021 (BOE 3 de diciembre de 2021). Descargar

En el presente caso no existe una verdadera interrupción del tracto ya que consta la formalización pública de los sucesivos documentos de adquisición desde el titular registral. La circunstancia de que algunos de estos títulos adolezcan de defectos, como señala el registrador, o que hayan sido objeto de anteriores calificaciones negativas, no justifica la utilización del procedimiento excepcional para la reanudación del tracto, siendo lo procedente presentar los títulos para su calificación e inscripción y, en su caso, tratar de subsanar tales defectos .

DUDAS FUNDADAS EN LA TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 199 LH
Resolución de 22 de noviembre de 2021 (BOE 9 de diciembre de 2021). Descargar

Es objeto de este expediente decidir si es inscribible la representación gráfica catastral correspondiente a una finca registral y consiguiente rectificación de su descripción. El registrador deniega la inscripción solicitada, una vez tramitado el expediente previsto en el artículo 199 LH, oponiendo que se han presentado alegaciones por un colindante afectado a las que se acompaña informe técnico. La Dirección estima fundadas las dudas de identidad de la finca, valorando especialmente que la oposición del colindante está “debidamente sustentada con plano elaborado por técnico”; si bien “podrá acudirse al deslinde de fincas, sin perjuicio de poder acudir al juicio declarativo correspondiente (cfr. art. 198 LH)”.

RECTIFICACIÓN DESCRIPTIVA EX ARTÍCULO 199 LH. OPOSICIÓN LITIGIOSA
Resolución de 13 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

Se deniega, por riesgo de invasión de colindantes, la rectificación de cabida y georreferenciación de una finca registral para incluir junto al edificio existente, un patio trasero. Se oponen varios titulares registrales colindantes que sostienen que esa zona de patio no es de pertenencia exclusiva del promotor, sino común o mancomunada aportando documentación técnica y gráfica al respecto y expresando que la controversia permanece sub iudice. Hay que esperar a la resolución judicial. Si bien, apunta el Centro Directivo, que también dicha controversia podría solventarse mediante un procedimiento de conciliación, conforme al artículo 103 bis de la Ley Hipotecaria ante el registrador, notario o letrado de la Administración de Justicia, a elección de los interesados.

NO COINCIDEN ESCRITURA Y REGISTRO. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Resolución de 13 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

En una escritura de herencia se adjudica una participación indivisa que da derecho a utilizar unas plazas de garaje, pero ¿cuáles son realmente? Las que constan en la escritura no son las mismas que indica el catastro.

PROCEDIMIENTO DE COORDINACIÓN REGISTRAL Y OPOSICIÓN DE COLINDANTES
Resolución de 22 de diciembre de 2021 (BOE 4 de enero de 2022). Descargar

La oposición justificada de colindantes en el procedimiento de coordinación del artículo 199 LH obliga a solventar la contienda en vía judicial.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

PRÉSTAMO HIPOTECARIO A EMPLEADO DEL BANCO: SE APLICA LA LEY 5/2019 CUANDO HAY HIPOTECANTE NO DEUDOR QUE NO ES EMPLEADO
Resolución de 28 de octubre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar. Resolución de 23 de noviembre de 2021 (BOE 9 de diciembre de 2021). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de préstamo con garantía hipotecaria sobre dos viviendas, una perteneciente en pleno dominio al deudor, y la otra perteneciente al deudor y a su pareja de hecho (hipotecante no deudora) adquirida por éstos el mismo día. En dicha escritura se hacer constar expresamente que el préstamo se concede en las condiciones establecidas por el acuerdo suscrito entre “Liberbank, S.A.” y los representantes sindicales de los trabajadores, para empleados fijos de su plantilla, dada la condición de empleado de “Liberbank, S.A.” que tiene el prestatario, quedando, por tanto, fuera del ámbito de aplicación de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.
La registradora suspende la inscripción porque el préstamo sólo se entrega al empleado, adquiriendo la hipotecante no deudora sólo responsabilidades, puesto que no recibe cantidad alguna, siendo aplicable a la misma la norma del artículo 2.1.a) de la Ley 5/2019, en su condición de fiador o garante, con la doble consecuencia de aplicación respecto de dicho garante de las limitaciones que se derivan de las normas imperativas de la Ley y de la obligatoriedad de autorización del acta previa; así como la de la constancia de una dirección de correo electrónico del garante como requisito para la inscripción registral de la escritura.
El recurrente alega que la aplicabilidad del artículo 2.1.a) de la Ley 5/2019, se refiere a préstamos cuyo importe se destine a atenciones exclusivas del empleado, en que el cónyuge o pareja de hecho adquiere sólo responsabilidades, pero no los beneficios; lo que patentemente no es el caso, pues con la cuenta del préstamo se adquiere una vivienda para la pareja, por lo que la hipotecante no deudora en el presente supuesto “adquiere solo beneficios, no responsabilidades” ni riesgos, puesto que la vivienda se adquiere con la cuenta de un préstamo del que no asume responsabilidad.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación en los términos expresados por la registradora, sin tener en cuenta las consideraciones del notario recurrente, dado que la escritura calificada no contiene manifestación alguna de los hipotecantes sobre su condición de pareja de hecho y la escritura de compraventa previa no fue presentada a calificación, por tratarse de la formalización de una venta de una finca perteneciente a un distrito hipotecario distinto.
Además, en la segunda resolución citada, la cláusula décima de la escritura se determina como domicilio del deudor para la práctica de requerimientos, notificaciones y citaciones en caso de ejecución judicial “la finca que se hipoteca en esta escritura”, remitiéndose la cláusula décima bis, relativa a la venta extrajudicial ante notario a la anterior para fijar el domicilio del hipotecante. Aquí se revoca la calificación registral al afirmar la Dirección General que “debe entenderse que el domicilio fijado es el de la respectiva finca hipotecada que sea objeto del citado procedimiento de ejecución directa o de la venta extrajudicial a que se refiere el artículo 129 LH”.

NOVACIÓN DE PRÉSTAMO HIPOTECARIO: NO ES EXIGIBLE LA EXPRESIÓN DEL CARÁCTER HABITUAL DE LA VIVIENDA. CLÁUSULAS ABUSIVAS
Resoluciones de 28 de octubre de 2021 y de 15 de noviembre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021 y 29 de diciembre de 2021). Descargar. Descargar

Se plantea en el presente caso si en una escritura de novación de préstamo con garantía hipotecaria ha de expresarse si la finca hipotecada tiene el carácter de vivienda habitual, tal y como exige el registrador en su nota de calificación, citando como fundamento jurídico el artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria. El notario recurrente alega que dichos fundamentos jurídicos resultan de aplicación a la escritura en la que se formaliza la constitución de la hipoteca y no al supuesto de novación del préstamo hipotecario ya constituido.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación, señalando que se trata de requisitos exigidos únicamente para la escritura de constitución de la hipoteca, no pudiendo extenderse la misma exigencia a la posterior novación del préstamo hipotecario, ni exigirse tampoco su actualización en ningún caso, a menos que afectara específicamente al requisito que se trate de modificar.
Asimismo, en el primer caso, el registrador señala como segundo defecto que el hecho de incluir una cláusula que prevea el devengo de intereses de demora desde el día siguiente al de la falta de pago da a entender que el mismo es automático, y el devengo automático se considera abusivo, en los términos del artículo 82.1 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios. El notario recurrente alega que ni al notario ni al registrador les corresponde apreciar la abusividad de dicha cláusula, debiendo limitar su actuación a lo que se les encomienda por la normativa vigente, debiendo rechazar la inclusión en el contrato y el acceso al registro de todas aquellas cláusulas que hayan sido declaradas nulas por abusivas por sentencia del Tribunal Supremo con valor de jurisprudencia o por sentencia firme inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación, lo que no ocurre en el presente caso.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador, señalando que el rechazo por notarios y registradores de las cláusulas afectadas, no queda subordinada a la previa declaración judicial de su nulidad cuando se trate de cláusulas que contravengan una norma imperativa o prohibitiva o cuyo carácter abusivo pueda apreciarse objetivamente siempre que no sea necesaria valoración alguna de las circunstancias concurrentes en el caso concreto propia de la actividad jurisdiccional en procedimiento contradictorio, y a la vista del título calificado y de los asientos del Registro no resultan datos suficientes para que el registrador pueda concluir con una valoración como la que alega para impedir la inscripción de la cláusula debatida.

EJECUCIÓN HIPOTECARIA SIMULTÁNEA
Resolución de 2 de noviembre de 2021 (BOE 25 de noviembre de 2021). Descargar

Procede la ejecución simultánea de hipotecas a través de la acumulación de procedimientos siempre que: 1º) Consten inscritas a nombre del mismo acreedor. 2º) Sean propiedad del mismo deudor. 3º) Graven las mismas fincas.

EJECUCIÓN DE HIPOTECA SOBRE LOCAL EXISTIENDO ARRENDAMIENTO INSCRITO
Resolución de 3 de noviembre de 2021 (BOE 26 de noviembre de 2021). Descargar

La ejecución de una hipoteca determinará la extinción del derecho del arrendador y, en consecuencia, del propio arrendatario siempre que este sea de uso distinto a vivienda y no conste inscrito en el registro con anterioridad a la hipoteca o a la anotación de embargo.

HIPOTECA. VIVIENDA HABITUAL Y CALIFICACIÓN INSUFICIENTE
Resolución de 4 de noviembre de 2021 (BOE 26 de noviembre de 2021). Descargar

En escritura de préstamo hipotecario se hace constar la siguiente manifestación: situación familiar y convivencial: manifiesta la parte propietaria que sobre la vivienda descrita no existe limitación alguna a sus facultades dispositivas derivadas de su carácter familiar o convivencial, conforme a lo establecido en el artículo 1.320 del Código Civil. La registradora califica por no constar en la escritura la constancia de si la vivienda es habitual o no.
De esta resolución pueden obtenerse las siguientes conclusiones: 1. A efectos de hipoteca, la referencia al artículo 1320 del Código Civil no equivale a la constancia o no de vivienda habitual a efectos del artículo 21.3 de la Ley Hipotecaria, sobre la base de que vivienda habitual del disponente puede no coincidir con la vivienda habitual de la familia. 2. Cuando la calificación es revocada por falta de motivación ello no supone la inscripción del documento, en aras al principio de legalidad, sino que debe el registrador emitir nueva calificación extemporánea, sin perjuicio de la responsabilidad que proceda exigirle.

LA CANCELACIÓN DE HIPOTECAS TRANSMITIDAS POR SUCESIÓN UNIVERSAL DE ENTIDADES FUSIONADAS NO EXIGE QUE EN LA ESCRITURA SE HAGA CONSTAR LA CADENA DE TITULARIDADES
Resolución de 24 de noviembre de 2021 (BOE 9 de diciembre de 2021). Descargar

Se autoriza una escritura de cancelación de hipoteca que en la nota informativa figura ya a favor de la última entidad sucesora con carácter universal de la antigua entidad a cuyo favor se constituyó la hipoteca. A pesar de que consta en la nota informativa, la registradora exige que en la escritura figure la transmisión de la hipoteca, lo cual recurre el notario autorizante, poniendo en evidencia esa incoherencia y alegando la propia doctrina de la Dirección General, en reiteradas ocasiones, según la cual si de los asientos del propio registro, constando la sucesión, o del registro mercantil, del que se derive la sucesión universal de activos, resulta la transmisión de la hipoteca no es necesario que se haga constar de modo expreso en la escritura de cancelación.

PRÉSTAMO HIPOTECARIO PARA UN EMPLEADO SIN OFERTA VINCULANTE
Resolución de 13 de diciembre de 2021 (BOE 28 de diciembre de 2021). Descargar

El hecho de que el préstamo se conceda a un empleado en aplicación de lo acordado en el convenio colectivo del sector o de la política laboral de la empresa, debe ser suficiente -aunque no necesario- para acreditar su condición de préstamo exceptuado la Ley 5/2019 LRCCI. No existe precepto legal ni reglamentario que obligue al notario a incorporar a la escritura la oferta vinculante; y, si no es obligatoria la incorporación de esa oferta precontractual (concretamente la denominada “Ficha Europea de Información Normalizada” -FEIN-) a las escrituras que formalizan los préstamos plenamente sujetos al ámbito de aplicación de la referida Ley 5/2019, menos aún puede serlo en los que, como es el caso, quedan fuera de su ámbito de aplicación.

CANCELACIÓN DE HIPOTECAS A FAVOR DE LA AGENCIA ESTATAL DE ADMINISTRACIÓN TRIBUTARIA. CONCURSO
Resolución de 13 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Según el criterio registral, para cancelar las hipotecas constituidas por entidad declarada posteriormente en concurso, a favor de la AEAT, ésta última, como acreedora privilegiada, debe consentir la transmisión por debajo del tipo de subasta art. 210 TRLC) -de lo contrario, se entiende que hay subsistencia del gravamen conforme al artículo 212 TRLC, con acumulación de deudores en caso de créditos tributarios dado el artículo 212.2 TRLC-. No obstante lo anterior, el Centro Directivo entiende que, si en el procedimiento judicial, como ha sido en este caso, se ha considerado que se habían cumplido los requisitos que la Ley Concursal prevé para que se pueda llevar a cabo la cancelación de las hipotecas existentes sobre la finca, entendiendo que los acreedores con privilegio especial afectados han tenido la intervención adecuada en el proceso concursal, excede de las facultades de calificación del artículo 100 del Reglamento Hipotecario el hecho de discrepar de esa valoración y entender incumplidos dichos requisitos.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE HERENCIA YACENTE DEL TITULAR REGISTRAL
Resolución de 14 de octubre de 2021 (BOE 12 de noviembre de 2021). Descargar

Resultaba necesario que se hubiera nombrado un defensor judicial que representara los intereses de dicha herencia yacente, dado que no se había dirigido el procedimiento contra algún heredero identificado personalmente.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO DE DERECHOS HEREDITARIOS
Resolución de 2 de noviembre de 2021 (BOE 25 de noviembre de 2021). Descargar

No procede la anotación preventiva de embargo sobre los derechos hereditarios que pudieran corresponder al ejecutado, si estando inscritos a nombre del causante, no se acreditan los títulos sucesorios que acreditan la condición de heredero de los bienes embargados.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE SENTENCIA: HA DE CONSTAR CON CLARIDAD LA OPERACIÓN REGISTRAL QUE HA DE PRACTICARSE
Resolución de 10 de noviembre de 2021 (BOE 23 de noviembre de 2021). Descargar

Se suspende la práctica de una anotación preventiva de sentencia al considerar la registradora que del fallo de la sentencia no resulta con la suficiente claridad si la operación registral que ha de practicarse es la cancelación de todos y cada uno de los asientos que componen el historial registral de determinadas fincas registrales, o si ha de limitarse a rectificar la descripción de dichas fincas reduciendo su superficie exclusivamente en cuanto a la parte que se declara doblemente inmatriculada en dicha sentencia.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, ya que la anotación debe recoger de forma precisa las consecuencias que, de devenir firme la sentencia, van a producirse respecto de la titularidad de las fincas o la extensión objetiva de los derechos inscritos, sin que el registrador pueda hacer deducciones o presunciones, ya que la oscuridad de los pronunciamientos registrales puede acarrear graves consecuencias para la seguridad del tráfico porque quien consultase los asientos del Registro no podría conocer por los datos de los mismos cuál es el alcance, contenido y extensión del derecho inscrito.

ANOTACIÓN DE EMBARGO PREVENTIVO SOBRE BIENES GANANCIALES: NECESIDAD DE NOTIFICAR AL CÓNYUGE DEL DEUDOR
Resolución de 14 de diciembre de 2021 (BOE 29 de diciembre de 2021). Descargar

El hecho de que el bien tenga carácter ganancial no es obstáculo para que pueda decretarse la medida cautelar sobre el mismo, ya que será́ en el momento de su conversión en ejecutivo cuando se exigirá́ dicha notificación evitando así́ la indefensión procesal pudiendo el cónyuge proceder de conformidad con los artículos 1373 del Código Civil y 541 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Si con posterioridad a la anotación de embargo preventivo no se practica en el Registro la conversión del embargo preventivo en ejecutivo y, por tanto, no consta la notificación al cónyuge del demandado, el registrador podrá́ denegar la inscripción del auto de adjudicación.

NECESIDAD DE NOTIFICAR EL EMBARGO AL CÓNYUGE DEL DEUDOR
Resolución de 23 de diciembre de 2021 (BOE 4 de enero de 2022). Descargar

La registradora suspende la práctica de una anotación de embargo sobre una finca propiedad del deudor en procedimiento de ejecución de títulos judiciales porque, según consta en el Registro, dicha finca tiene carácter de vivienda habitual de aquél y no consta que el embargo haya sido notificado a su cónyuge (art. 144.5 RH). Advierte de que el artículo 144.5 RH es una norma dirigida al órgano jurisdiccional, pues lo que se condiciona es el embargo mismo y la adopción y confirmación de la traba es competencia de aquél, por lo que el registrador no puede revisar las decisiones judiciales cuando no hay obstáculos derivados del Registro, pero añade que salvo que de los libros a su cargo resulte que el bien embargado es la vivienda habitual del deudor, en cuyo caso podrá y deberá suspender el asiento en tanto se le acredite debidamente que de los autos resulta de modo indubitado lo contrario, o que se ha practicado la notificación del embargo -que no de la demanda- al cónyuge del deudor.

ANOTACIONES PREVENTIVAS Y ESTADO DE ALARMA DERIVADO DEL COVID19: HAY QUE SUMAR 88 DÍAS NATURALES A SU PLAZO
Resolución de 23 de diciembre de 2021 (BOE 4 de enero de 2022). Descargar

Ante una solicitud de cancelación de anotaciones de embargo a favor de la AEAT, la Dirección General recuerda su consulta por parte del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, sobre la forma de cómputo de los plazos de vigencia de los asientos, al haber estado suspendidos desde el día 14 de marzo de 2020, que entró en vigor el estado de alarma, hasta el 9 de junio de 2.020, ambos inclusive, pues el levantamiento de la suspensión ha tenido lugar el día 10 de junio de 2020, y así, se dispone expresamente que: “El plazo de vigencia (ordinariamente cuatro años desde su fecha según el artículo 86 de la Ley Hipotecaria) de las anotaciones preventivas, se computarán de fecha a fecha y habrá que sumar los 88 días en que ha estado suspendido el cómputo de los plazos registrales”.
Así pues, en materia de anotaciones preventivas sujetas al plazo ordinario del artículo 86 de la Ley Hipotecaria, practicado y vigente a fecha 14 de marzo de 2020, el cómputo para su caducidad habrá de hacerse de fecha a fecha, ampliándose en 88 días naturales adicionales a la misma. Debe tenerse en cuenta que dicha ampliación especial de plazos opera a todos los efectos, también respecto al titular de las anotaciones, Hacienda Pública, por lo que, si durante la ampliación de su vigencia se ordena una nueva prórroga, esta impediría igualmente la cancelación por caducidad pretendida por los interesados, dado que ello supondría, de acuerdo con el artículo 86 de la Ley Hipotecaria, un nuevo período de cuatro años de vigencia de las anotaciones referidas.