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Por: MIGUEL AMO FERNÁNDEZ
Licenciado en Ciencias Empresariales y Máster en Economía y Dirección de Empresas
miguelamof@gmail.com


VIVIENDA

Inicialmente esta nota iba a estar centrada en el efecto de la inflación en los mercados de vivienda e hipotecario, pero mientras la preparaba se inició la guerra en Ucrania que, sin que podamos dejar de lado la inmensa tragedia humana que supone, introduce un elemento que impregna cualquier reflexión previa.

Nadie duda de que el conflicto va a suponer menos crecimiento, mayor y más persistente inflación y mayor dificultad en la solución de los cuellos de botella en suministros y cadenas de producción que ha ocasionada la pandemia.
La intensidad de estos impactos dependerá de la duración del conflicto y del tipo de salida que tenga, pero en el momento de remitir este escrito parece claro que no va a ser la guerra rápida que Rusia pretendía y, aunque hay alguna esperanza en las conversaciones entre los dos países, el escenario más probable, dentro del altísimo nivel de incertidumbre existente, es que el conflicto se enquiste durante bastante tiempo.
Para profundizar en el impacto específico en el mercado de vivienda, parece necesario revisar la situación de partida, las características principales del mercado y el efecto de la pandemia.

El mercado de vivienda previo a la pandemia
La crisis de 2008 golpeó duramente la economía, al sector inmobiliario en general, y al residencial en particular, provocó la práctica desaparición del tejido empresarial del sector, una caída media del 35% en los precios de la vivienda y del 50% en las transacciones; y no es hasta seis años después, en 2014, cuando se inicia la recuperación.
Este mercado a partir de 2014 se caracterizó por el peso preponderante del comprador de reposición y el enorme crecimiento del mercado del alquiler.
El comprador de reposición -familias que ya eran propietarias, en general, menos afectadas por el impacto de la crisis en el empleo, y que tomaban la decisión de mejorar de vivienda- protagoniza la demanda de vivienda, ganando también importancia el inversor particular que, dada la baja rentabilidad de otras alternativas, y aprovechando la bajada de precios, opta por adquirir para explotar en alquiler.

“Este mercado a partir de 2014 se caracterizó por el peso preponderante del comprador de reposición y el enorme crecimiento del mercado del alquiler”

En la recuperación de las compraventas tuvo mucho menor peso el primer comprador, aquel que, generalmente por creación de nuevos hogares o porque procede del alquiler, accede por primera vez a adquirir una vivienda, que sí había sido el protagonista del mercado antes de la crisis.
Al principio este comprador desapareció al ser el segmento más impactado por el desempleo y, cuando la recuperación económica se fue consolidando y el empleo se fue recuperando, por no disponer de los ahorros necesarios para hacer frente a la parte de precio no financiada por el préstamo hipotecario (al menos el 20%) y a los impuestos y gastos asociados a la compra (aproximadamente un 10% adicional), teniendo que optar como primer usuario por el mercado del alquiler y protagonizando un crecimiento muy fuerte del mercado de alquiler.
A este fuerte incremento en la demanda de alquiler de vivienda permanente se añadió un aumento considerable de la necesidad de vivienda con carácter temporal, por motivos turísticos, de estudios o laborales.
Esta conjunción produjo un fuerte desequilibrio entre oferta y demanda con alzas muy importantes en las rentas, y subida en la rentabilidad que retroalimentó el apetito inversor, no solo del particular, sino también del institucional internacional, empezando a aparecer grandes plataformas de vivienda en alquiler.

“Antes de que se declarara la pandemia había una cierta sensación de que el mercado de compraventa de vivienda podía estar próximo a un cierto estancamiento”

La estadística da buen reflejo: entre 2001 y 2018 el número de viviendas en alquiler aumentó en 2 millones (de 1,4 a 2,4 millones), polarizándose mucho por edades: el número de hogares con cabeza de familia entre 19 y 26 años que vivía en alquiler pasó al 45% en 2018, cuando en 2006 era del 27%, y, más sorprendente, entre 30 y 44 años, en 2018 un 28% de las familias vivía de alquiler, frente al 15% en 2008.
El efecto en precios fue muy distinto en los dos mercados, al iniciarse 2020 el precio de la vivienda no había recuperado el nivel de 2011, mientras que la renta de alquiler superaba en un 35% las de dicho año.

El efecto de la pandemia en el mercado
Antes de que se declarara la pandemia había una cierta sensación de que el mercado de compraventa de vivienda podía estar próximo a un cierto estancamiento.
El demandante de reposición -procedente de la demanda embalsada durante los años de crisis- parecía estar disminuyendo, la demanda no se regeneraba a la misma velocidad en que se consumía; y, el inversor podía verse afectado negativamente por la subida de los precios de la vivienda, el ambiente general en su contra y el anuncio de legislación que limitaba rentas y otros derechos del propietario.
En 2020 la pandemia golpeó, con distintas intensidades, tanto a la compraventa como al alquiler, y ambos han vivido distintos grados de recuperación en 2021.
Durante 2020 las compraventas sufrieron paralización total en la época de mayores restricciones pero, cuando las medidas se fueron relajando, la demanda reaccionó rápidamente al alza y en cuanto a la oferta, inicialmente el lanzamiento de nuevos proyectos se paralizó tanto por las restricciones como por el incremento en la incertidumbre en el futuro, y la de producto usado se incrementó por el traspaso a venta de producto que estaba en alquiler, y por el dramático incremento en la tasa de mortalidad y el consiguiente de viviendas recibidas en herencia.

“En 2020 la pandemia golpeó, con distintas intensidades, tanto a la compraventa como al alquiler, y ambos han vivido distintos grados de recuperación en 2021”

Con esa rápida reacción de la demanda, el número de transacciones ha superado en 2021 al de prepandemia en 2019, los precios se han incrementado de media a nivel nacional un 4%, intensificándose las principales fuentes de demanda: al pasar más tiempo en casa hemos caído en la cuenta de la necesidad de mejorar la calidad, dando un nuevo impulso a la demanda de mejora, que parecía empezar a agostarse, y el ahorro acumulado durante la pandemia ha hecho crecer también la compra por parte de inversores.
En el mercado de alquiler el impacto negativo de la pandemia fue mucho más fuerte, la restricción de la movilidad y el incremento del desempleo golpearon al demandante de alquiler, tanto la necesidad de vivienda (sobre todo por la desaparición del demandante con necesidad temporal), como la solvencia sufrieron mucho; y simultáneamente la oferta se incrementó por el traspaso de alquiler temporal a permanente. Esta combinación provocó una caída notable de las rentas, en las grandes ciudades más del 10%; no ha sido hasta la segunda mitad de 2021 cuando ha empezado la recuperación de este mercado de alquiler, si bien de manera mucho más lenta que el mercado de compraventa, tanto por la absorción de la sobreoferta como por el inicio de la recuperación de las rentas en algunos mercados.

La situación antes del conflicto en Ucrania
En resumen, a inicio de 2022 la compraventa estaba en volúmenes prepandemia, con precios en aumento y el alquiler había absorbido la sobreoferta e iniciado la recuperación de niveles de renta. Situación apoyada por un mercado hipotecario muy activo y competido, con mucha liquidez y apetito de otorgar préstamos hipotecarios a tipos de interés bajos y con posibilidad de tipos fijos a muy largo plazo. El año 2021 se cerró con un fuerte crecimiento en el número de hipotecas.
Además, gracias al éxito científico del desarrollo de las vacunas y a la evolución hacia variantes menos agresivas, a principios de febrero se había extendido la sensación de que iniciábamos el proceso de dejar atrás la pandemia, y de mejora de la economía que nos permitiría, con el apoyo de los fondos Next Generation, tasas de crecimiento razonables en 2022 y 2023. Los principales riesgos de este escenario eran la inflación y los cuellos de botella en producción y logística.

“A inicio de 2022 la compraventa estaba en volúmenes prepandemia, con precios en aumento y el alquiler había absorbido la sobreoferta e iniciado la recuperación de niveles de renta”

Debido al fortísimo aumento de la demanda de productos una vez pasada la etapa de mayores restricciones, y a estrangulamientos de oferta ocasionados por desajustes en procesos de suministros y producción con motivo de la pandemia, todo ello agravado por tensiones especialmente importantes en la oferta de productos energéticos, desde la última parte de 2021 vivimos tasas de inflación desconocidas desde los años 80, que en el mes de febrero llegaron en España al 7,6% anual.
Pero las características de la inflación hacían pensar que se trataba de un efecto temporal y que, una normalización a la baja del nivel especialmente alto de demanda de productos, junto con un reajuste paulatino en los procesos de producción y suministros -que con la relajación de restricciones había empezado a producirse a finales de 2021- llevaría, durante la segunda mitad de 2022 o principios de 2023, hacia tasas de inflación normalizada en el entorno del 2% anual.
Conseguirlo iba a exigir retirada de estímulos y subidas de tipos de interés -aunque seguía en niveles negativos, ya había habido incrementos del Euribor- y, aunque se terminaba el coste del dinero 0%, el sentimiento era que las tasas se mantendrían en niveles razonablemente bajos, lo que, junto con la posibilidad de plazos largos de amortización de préstamos, haría que los incrementos en las cuotas mensuales de los préstamos fueran asumibles y el efecto en la demanda no muy relevante.

El conflicto en Ucrania
La guerra está agravando los riesgos: sufrimos fuertes distorsiones en los mercados de energía y materias primas, se intensifican las tensiones en producción y suministros, provocando mayor inflación que permanecerá más tiempo.
Ya hay estudios que indican que en España veremos inflaciones de dos dígitos en los próximos meses, y nadie se atreve a anticipar cuando remitirá, en el mejor escenario el crecimiento se va a ver reducido sobre lo previsto en el 1% anual, sabiendo además que el altísimo nivel de incertidumbre no permite mucha precisión en estas previsiones.
Al igual que la evolución económica, la situación del mercado de vivienda a corto y medio plazo se vuelve muy incierta.
El efecto en la demanda de compra de vivienda va a depender en gran medida del impacto final en el crecimiento y el empleo de las nuevas alzas en los precios de la energía y otros materiales, y las que se van a producir en los tipos de interés (pese al riesgo al crecimiento que supone la guerra, tanto la Reserva Federal como el BCE han confirmado la retirada de estímulos y la subida de tipos para luchar contra la inflación).
Por el lado de la oferta de producto nuevo, la inflación de los costes de construcción es muy superior a la media (dependiendo de la fuente se estima entre un 17% y un 23,5% el alza en 2021, y entre el 2 y el 3% mensual en enero y febrero), y a ésta se unirá la de los costes de financiación, y no parece viable que se pueda trasladar a los precios de venta, con lo que la oferta de producto nuevo se verá restringida, al menos temporalmente.
Para el inversor, la volatilidad de los mercados financieros y de otras alternativas de inversión hará crecer el interés en la vivienda como inversión refugio ante la inflación, y lo razonable es que tenga mayor peso que la reducción del nivel de confianza y el retraso en las decisiones de inversión que provoca la incertidumbre.

“La guerra está agravando los riesgos: sufrimos fuertes distorsiones en los mercados de energía y materias primas, se intensifican las tensiones en producción y suministros, provocando mayor inflación que permanecerá más tiempo”

Sería importante que la anunciada legislación del arrendamiento y el ambiente en la opinión pública no añadan incertidumbre que desaliente la inversión.
Para el mercado de reposición que, como decía, presentaba primeros signos de agotamiento, si bien con la pandemia ha vivido un resurgir, antes de la guerra los estudios indicaban que había fuelle para que se mantuviera fuerte al menos durante 2022 y quizás parte del 2023, salvo que las noticias económicas y el clima de confianza empeoren mucho los próximos meses, deberíamos esperar una cierta demanda sostenida en el corto plazo.
Si esto es así, como la incertidumbre, las alzas de costes y la falta de mano de obra van a restringir la oferta de producto de obra nueva, al menos temporalmente, es previsible que se produzcan desajustes entre oferta y demanda en este segmento del mercado.
El demandante que más puede verse afectado si la situación económica empeora mucho es el primer usuario, que está optando mayoritariamente por el alquiler.
Si la guerra no impacta hasta el nivel de estanflación, y se sigue generando empleo, el mercado de alquiler seguirá recuperando, sobre todo donde más empleo se genere, y es posible que, salvo improbables incrementos muy relevantes de la oferta, volvamos a vivir desequilibrios que tensionen los precios en los mercados principales.
Para evitarlo es importante que desde las administraciones se fomente la generación de nueva oferta, tanto incentivando la puesta en alquiler de viviendas por parte de inversor particular como facilitando el desarrollo de grandes carteras de alquiler por parte del inversor institucional.

“Al igual que la evolución económica, la situación del mercado de vivienda a corto y medio plazo se vuelve muy incierta”

Se están poniendo en marcha algunas iniciativas públicas positivas en este sentido, pero desgraciadamente, el debate se ha ideologizado, demonizando al inversor en vivienda, lo que pone en peligro ese imprescindible incremento de la oferta de calidad.
Sería muy importante a medio y largo plazo, y no parece que se esté afrontando seriamente, soluciones a la problemática del primer comprador, solvente para el pago de la mensualidad hipotecaria, pero sin ahorro suficiente para el pago del precio, impuestos y gastos no financiables.
Aunque se escuchan algunas buenas iniciativas en ese sentido (aval público para préstamo adicional al 80% para el comprador joven, plan de alguna entidad financiera de destinar fondos a préstamos al 95% con aval adicional durante los primeros 5 años…) parecen demasiado tímidas para que tengan efecto relevante en el mercado.
A medio y largo plazo, tanto por salud del mercado como, sobre todo, para que los jóvenes tengan la posibilidad de decidir cómo cubrir su necesidad de vivienda, será imprescindible que se implanten medidas valientes en este sentido: ¿reducir el impuesto a la compra – IVA o ITP – al primer comprador joven? ¿préstamos hipotecarios de cuota creciente, o carencia de amortización los primeros años, con aval público parcial si es necesario cubrir riesgo bancario? ¿préstamos de cuota de amortización variable en función de la renta futura del deudor, como se hace en algunos países para préstamos para estudios?
Desgraciadamente el debate vivienda en propiedad versus vivienda de alquiler está ideologizado, y se ha extendido la idea -errónea y perjudicial- de que ser propietario es de personas conservadoras e inquilino de personas progresistas, cuando el progreso no debe vincularse a la ideología ya que en estos temas, como en otros muchos, el progreso de la economía y de la sociedad solo vendrá de la mano de la seguridad jurídica en las inversiones y de políticas fiscales que tengan en cuenta los efectos globales en las cuentas públicas y el efecto dinamizador que una reducción fiscal vinculada a la compra de vivienda, ya sea como usuario final o como inversor, puede generar en los ingresos públicos.

MIGUEL DEL AMO ILUSTRACION

Palabras clave: Mercado de la vivienda, Inflación, Guerra en Ucrania.
Keywords: Housing market, Inflation, War in Ukraine.

Resumen

A principios de febrero la compraventa de viviendas en España había recuperado volúmenes prepandemia, y los precios estaban aumentando, se había absorbido la sobreoferta en el mercado de alquiler y se iniciaba la recuperación de los niveles de renta, se extendía la sensación de que dejábamos atrás la pandemia, y de que el empleo mejoraba. Los riesgos eran la inflación, sobre todo en productos energéticos y alimentación, y los desajustes en las cadenas de producción y suministros, pero parecía que a lo largo del año estos factores deberían ir corrigiéndose progresivamente.
El 24 de febrero Rusia invade Ucrania, lo que deja antiguas todas las previsiones de futuro.
¿Cómo se verá afectado el mercado de la vivienda en España ante este nuevo escenario? ¿Tendrá el mismo efecto en todos los segmentos?

Abstract

At the beginning of February, the sale of homes in Spain had recovered pre-pandemic levels, prices were rising, the oversupply in the rental market had been absorbed and income levels were beginning to recover. There was a growing feeling that we were leaving the pandemic behind, and that employment was improving. The risks were inflation, especially in energy and food products, and problems in the production and supply chains, but it appeared that these situations would gradually be remedied over the year.
Russia invaded Ukraine on 24 February, which rendered all the predictions for the future obsolete.
How will the housing market in Spain be affected by this new scenario? Will it have the same effect on all segments?

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