VARIA

Comentario crítico de la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de marzo de 2023

En las Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública emitidas desde la de 4 de noviembre de 2021 (la Ley 13/2015 entró en vigor el 1 de noviembre de 2015) se construye el proyecto de primar la descripción de la finca definida por el registrador mediante un supuesto “pronunciamiento jurídico” sobre la finca real. En un planteamiento que desmonta la esencia de nuestro derecho civil inmobiliario busca sustentar que el objeto del dominio y los derechos reales no es la finca real sino la que después de un procedimiento con notificaciones, alegaciones, etc. delimita el registrador. Al final de este proceso, si la finca real no coincide con la registral, es la realidad la que debe adaptarse a la conclusión del registrador. El mundo al revés. Ante todo se impone analizar con qué mimbres se construye este cesto. Qué garantías ofrece el procedimiento registral.

El método
Debemos empezar preguntándonos en base a qué formula el registrador el juicio de identidad entre la finca registral y la catastral. Catastro y Registro emplean dos distintos leguajes, el literario y el gráfico, que no se reconocen entre sí. Afirmar que la finca literariamente descrita por el Registro se corresponde o, aún más, es idéntica a la finca gráficamente descrita por el Catastro sería algo así como como afirmar que una novela es idéntica a una sinfonía. A lo sumo se puede formular un juicio de concordancia en la forma que prevé el artículo 9 LH para llegar a la conclusión de que, cito literalmente, la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca se refieran básicamente a una misma porción de terreno.

“Si el final de cualquier debate entre colindantes que pretenden una inscripción gráfica es el juicio declarativo y el juez decide atendiendo a diferentes medios de prueba, entre ellos la inspección de la finca real, es indiscutible que el objeto de derecho no es el supuesto “pronunciamiento jurídico” del registrador -finca registral como metaverso de la real- sino la finca real”

Ni siquiera hay en el registro un sistema de actualización de lindes, razón por la cual los vecinos acostumbran a ser antiquísimos, cuando no desconocidos, de tal forma que no se puede siquiera localizar la finca. No hace mucho, intentando la inmatriculación de una finca en la calle Mayor de un pueblo de mi distrito, con su correspondiente referencia catastral y su descripción gráfica, la registradora, al emitir la certificación del artículo 203 LH, decía literalmente siguiendo un modelo de uso generalizado: “CERTIFICO. Que una vez revisados los archivos de este Registro a mi cargo, no se ha encontrado la finca situada en la calle Mayor número 15 de..., que se identifique con la descripción, titularidad y referencia catastral que se ha hecho constar en el documento aportado. Lo cual no quiere decir que no pueda estar inscrita con otros lindes y a nombre de titulares distintos porque los datos aportados sobre titularidad y descripción son muy limitados”. Es decir, se manifestaba incapaz de cohonestar los titulares y lindes que resultaban de la certificación catastral con cualesquiera que figuraran en el Registro. Obviamente, lo insuficiente no eran los datos aportados sino la actualización registral de los lindes. No cabe, pues, juicio de identidad basado en comparar la descripción literaria registral y la gráfica catastral. Ni de concordancia, casi, cuando no se está seguro de si está o no inmatriculada una finca de la calle Mayor.
Así pues, ¿de dónde obtiene el registrador su juicio de identidad? La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante DGSJFP) de 25 de enero de 2023 lo descubre: la superposición de planos que hace la registradora (sic). Es decir, el registrador superpone planos.
¿Y qué planos superpone? Cuantos más, mejor. Aparte de los georreferenciados que aportan los interesados, superpone a la vez planos normativos y no normativos. En la Resolución de la DGSJFP de 12 de mayo de 2022 la registradora incluso pretende que se aporte el plano del Departament d’Agricultura de la Generalitat cuando la única competencia de este organismo es la determinación de los usos agrarios, no la zonificación. Planos, por otra parte, que el registrador no puede comprobar sobre el terreno porque no es topógrafo y porque no tiene competencias para actuar en la eufemísticamente llamada “realidad extrarregistral”. El registrador carece de medios para verificar su juicio de identidad.
A través de la superposición de planos el registrador obtiene meros indicios, como delata el apdo. 3º.5 de la Resolución conjunta de 2020: “Cuando se trate de contrastar mediante indicios la representación gráfica catastral y la resultante el recinto foto-interpretado sobre ortografía del PNOA u otras cartografías oficiales que delimiten el dominio público...”.
Tendría más sentido priorizar la información catastral por cuanto el Catastro dispone de los mismos medios que el registrador y aún más para constatar la coincidencia entre la finca real, la catastral y la registral. Entre tales medios, y a diferencia del registrador, cuenta con la inspección directa de la finca sobre el terreno en la forma que prevé la Circular del Catastro 03/2006, de 27 de abril; la ortofoto del PNOA -que, dicho sea de paso, tiene su origen en el Catastro y no en el Registro-; la competencia para elevar planos topográficos in situ; todo el archivo histórico del Catastro y un largo etcétera de documentos administrativos. En esta línea va toda Europa.
Volvamos al análisis del método empleado por el registrador español. Cuando el registrador, después de superponer planos, normativos unos y no normativos los otros, no le coinciden, afirma, sin más, que no aprecia identidad. Como sea que el registrador, a diferencia del Catastro, no tiene la competencia para proceder en caso de duda a realizar las comprobaciones sobre el terreno, no le cabe otra salida que abrir un procedimiento del artículo 199 LH consultando a los colindantes para que formulen alegaciones.

“Los procedimientos catastrales y registrales buscan una aproximación gráfica a la finca real, no sustituirla por otro objeto de derecho distinto”

Por ello, la DGSJFP, a partir de la Resolución de 17 de noviembre de 2015 y la Resolución Circular de 3 de noviembre de 2015, ha ampliado el procedimiento del artículo 199 LH para que:
a) se equipare al procedimiento del artículo 201.1 LH puesto que, tras una argumentación poco convincente, lo considera aplicable a cualquier rectificación descriptiva más allá del 10%, cuando el artículo 199,2 LH dispone que la representación gráfica será calificada conforme al artículo 9, que exige correspondencia, esto es, una diferencia de superficie no superior al 10%;
b) se entienda rogado siempre que se solicita una rectificación;
c) quede al arbitrio del registrador siempre que considere que puede haber colindantes registrales que pudieran resultar afectados por la inscripción de dicha representación (Res. 21 de marzo de 2018).
A mi entender las anteriores resoluciones de la DGSJFP son abiertamente contrarias a la Ley 13/2015. Entiendo que no cabe dar al procedimiento del artículo 199 LH el mismo abasto que al procedimiento del artículo 201 LH. Es decir, el artículo 199 LH no debe aplicarse a las modificaciones que impliquen más de un 10% de la superficie registral porque es un procedimiento con menos garantías que las previstas en el artículo 201 LH. Salta a la vista cuando comparamos las notificaciones. En el procedimiento del artículo 199 LH la única preocupación son los colindantes. Sólo a ellos se les notifica. A los colindantes registrales solamente, salvo cuando se manifiesta que la finca catastral no se corresponde con la realidad física, que se notifica también a los titulares catastrales. A diferencia del procedimiento del artículo 201 LH no se tiene en cuenta a los titulares de derechos reales sobre la finca. A éstos el artículo 199 LH sólo les notifica el procedimiento ya acabado, cuando el asiento está ya supuestamente bajo la salvaguardia de los Tribunales. Tampoco se tiene en cuenta ni se notifica en el procedimiento del artículo 199 LH, y sí en el del artículo 201 LH, a los titulares de derechos reales sobre las fincas colindantes. Ni a los propietarios o titulares de derechos no inscritos o de fincas no inmatriculadas a los que el artículo 201 LH notifica mediante edictos en el BOE. Tampoco se oficia al Ayuntamiento donde radica la finca, titular del dominio público. Es más, el artículo 201 LH remite a la tramitación del procedimiento más garantista, el de las inmatriculaciones del artículo 203 LH. Salta a la vista que no se desenvuelven al mismo nivel.
Pensemos, además, que la rectificación no siempre se produce para incluir una mayor superficie. Para la reducción se sigue el mismo procedimiento. En este último supuesto ¿se entendería que se disminuyera la cabida de una finca en un 90% sin conocimiento del acreedor hipotecario? ¿O que en un sistema de inscripción registral voluntaria no se hiciera ningún llamamiento a los titulares de fincas colindantes no inscritas?
El sistema de notificaciones falla, además y en todo caso, porque no existe un sistema adecuado de actualización de titulares de fincas colindantes. Como dice VICTOR ESQUIROL (La realidad física de la finca... p. 203) la notificación a los colindantes es difícil pues los linderos no siempre son personales, no suelen estar actualizados e incluso mal determinados en origen por lo que el valor que se puede dar a los linderos personales resultantes de la descripción registral es escaso. Los domicilios son inciertos en muchos casos. Se trata de una importantísima carencia que hasta hoy no ha merecido la atención de la DGSJFP. Se da la circunstancia añadida de que en algunos procedimientos la notificación es previa, en otros posterior, e incluso, si la diferencia es inferior al 5%, se puede prescindir de ella.
Por otra parte, los efectos de la notificación son limitados. No se requiere consentimiento expreso del colindante, pues ante su silencio el procedimiento sigue adelante. Olvida la DG que cuando se rectifica una finca también resultan igualmente rectificadas las colindantes igualmente protegidas por el Registro y para que eso pueda suceder es necesario el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos sobre las fincas colindantes. De lo contrario se rompe el fundamental principio del artículo 40 LH consistente en que los asientos sólo se modifican por consentimiento expreso del titular o por resolución judicial. Aquí basta el silencio. Basta con pillar despistado al colindante.

“Cualquier rectificación de una descripción gráfica de una finca registral afecta inevitablemente a las colindantes igualmente protegidas por el Registro lo que implica que de acuerdo con el artículo 40 LH es preciso el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos sobre las mismas lo que no contempla ninguno de los procedimientos de coordinación”

Falla asimismo el consentimiento informado del colindante que, salvo alguna excepción, carece de conocimientos topográficos suficientes para realizar su propio juicio de identidad, ese sí necesariamente, entre la representación gráfica y la realidad física de la finca. Si cada colindante debe buscar la asistencia de topógrafo tal vez sea más barato el sistema suizo, en el que delimita la finca sobre el terreno un único funcionario topógrafo oficial.
Pero no es eso lo más grave. Si un colindante, que en una comprobación sobre el terreno no habría tenido más remedio que plegarse a la realidad, quiere detener el procedimiento, se basta y se sobra con formular una alegación con un mínimo fundamento. Raro será el registrador que asumirá la responsabilidad de desestimar la alegación e inscribir la alteración pese a ella. La consecuencia es funesta para el titular de la finca que pretende coordinar: deberá acudir al correspondiente juicio declarativo porque, obviamente, tampoco saldrá ningún resultado positivo de una conciliación. Tal como están los Tribunales, unos cuantos años con la finca parada.
Al final, el registrador -que no es topógrafo ni tiene competencia para elaborar un plano a partir de la finca real y decidir las dudas mediante la inspección directa del terreno como los funcionarios del Catastro- acaba retirando la finca del comercio hasta que decida el juez. Juez que normalmente no resolverá sin haber procedido a la inspección de la finca que no realizó el registrador. Así el sistema de coordinación acaba judicializado con el consiguiente coste en tiempo y dinero, particular y del común.
A la vista está, pues, que el juicio de identidad del registrador es insuficiente porque:
a) es imposible contrastar descripciones registrales literarias con descripciones gráficas catastrales;
b) deriva de una superposición de planos todos ellos de elaboración “extrarregistral” generando meros indicios;
c) el registrador ni siquiera tiene facultades para contrastar in situ si el resultado de su pronunciamiento jurídico sobre una cuestión de hecho se ajusta en la realidad.
d) se basa en alegaciones de colindantes que pueden ser ciertas, erróneas, espurias o simplemente no formularse por cualquier causa, pues basta el silencio para seguir adelante con el procedimiento;
e) fomenta la judicialización.
Sobre estas bases tan poco sólidas en los despachos de la DG se quiere nada menos que priorizar la finca registral derivada del “pronunciamiento del registrador” sobre la finca real como objeto del derecho de propiedad. Así, en la Resolución DGSJFP de 25 de enero de 2023 podemos leer:
“La inscripción de las coordenadas de los límites de una finca registral no son un simple dato de hecho, sino un pronunciamiento jurídico formal y solemne que tras los procedimientos, trámites, garantías, alegaciones y calificación registral que procedan en cada caso, proclama y define con plenos efectos jurídicos y bajo la salvaguardia de los tribunales cuál es la delimitación del objeto jurídico sobre el que recae la propiedad inscrita”.
Y, en palabras de la registradora: “…con la inscripción de la representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral…”.
El mundo al revés. La realidad no determina la descripción de la finca sino que la descripción registral determina la realidad. Se trata de un artificio que ya puse de manifiesto en mi artículo “La finca registral como metaverso” publicado en EL NOTARIO DEL SIGLO XXI, número 105, septiembre/octubre 2022 al que me remito. La finca ha sido y sigue siendo una circunstancia de hecho, no un pronunciamiento jurídico del registrador exceptuado de la presunción de exactitud del Catastro (art. 3 LCI).

“El limitado procedimiento registral sólo puede dar lugar a una presunción de exactitud débil. En ningún caso, sustituir a la finca real como objeto del derecho de propiedad”

En una palmaria contradicción con el objetivo a que apunta la DG, del FD 13º se desprende que sólo el consentimiento expreso de los titulares registrales o la sentencia judicial pueden definir fincas, no el registrador. Lo reconoce así explícitamente al decir “el promotor podrá proceder al deslinde del artículo 200 LH… también puede los interesados acudir al acta de conciliación del artículo 103bis de la Ley Hipotecaria... o a la vía arbitral… Y en último término siempre quedará expedita la vía judicial…”. En definitiva, concluye lo que resulta también del artículo 40, d) LH: sólo cabe la rectificación con plenos efectos jurídicos por consentimiento expreso del titular del derecho afectado o resolución judicial.
Esta afirmación del FD 13º requiere tres aclaraciones adicionales:
a) Parece que está pensando solamente en el consentimiento expreso del titular que pretende la rectificación olvidando lo que ya hemos dicho, que cualquier rectificación de una finca tiene como efecto reflejo la de la colindante, igualmente protegida por el Registro y, por tanto, se precisa el consentimiento expreso de todos los titulares de derechos sobre la misma si ha de producir plenos efectos y quedar bajo la salvaguardia de los Tribunales. En realidad las descripciones de las fincas son circunstancias de hecho que sólo generan una presunción de exactitud débil salvo que medie dicho consentimiento expreso o resolución judicial.
b) Si las alegaciones de los colindantes desembocan en el juicio declarativo, abierto a todos los medios de prueba, el juez tendrá en cuenta la finca real que, siendo diligente, inspeccionará. Eso implica necesariamente que el objeto del derecho, al final, no es la finca creada por el registrador mediante un pronunciamiento jurídico sino la real que el juez delimitará teniendo en cuenta la finca real.
c) No deja de ser una limitación que el registrador carezca de facultades para comprobar sobre terreno la adecuación o no de su “pronunciamiento jurídico” a la finca real. Algunos resultados son sorprendentes. Por ejemplo, tengo sobre la mesa una considerable invasión de vía pública de varias parcelas por no haber caído el registrador en la cuenta de la existencia de un desplazamiento de la cartografía catastral. Un error que es consecuencia de operar mediante superposición de planos y no sobre la finca real. No se trata de un caso aislado. La pregunta: ¿está en los planes de la DG que el Registro indemnice a quien haya podido legítimamente confiar en la finca registral como objeto de derecho y vea reducida su adquisición?

El argumentario de la Resolución DGSJFP de 30 de marzo de 2023
A día de hoy el caballo de batalla es el artículo 3LCI que dispone que los datos contenidos en el Catastro se presumen ciertos, salvo prueba en contrario y “sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán”. De siempre se ha entendido que estos pronunciamientos jurídicos del Registro se referían a las titularidades jurídicas. En caso de conflicto entre titulares en el Registro y en el Catastro, prevalece el primero aunque cabe que el segundo publique el verus dominus basado en documentación que no ha accedido al Registro. Pero actualmente las tesis más registralistas intentan ampliar precepto a las circunstancias físicas de las fincas. Es decir, al inscribir las circunstancias físicas de la finca el registrador no introduce datos de hecho que relacionan el Registro con la realidad que pretende publicar, sino que formula un pronunciamiento jurídico que sustituye la finca real por la registral como objeto de derecho.
La Resolución DGSJFP de 30 de marzo de 2023 refuerza el argumentario de las anteriores resoluciones pero incurre en petición de principio. La petición de principio forma un bucle falaz. La finca deriva de un pronunciamiento del registrador que es jurídico porque produce determinados efectos jurídicos y, en un razonamiento circular, produce los efectos porque deriva de un pronunciamiento jurídico. Esta argumentación da por supuesta la mayor: que la finca la define el registrador y prevalece sobre la finca real porque el objeto de derecho no es la finca real sino la que ha definido el registrador a partir de indicios (sic en la Resolución conjunta de 2020) derivados de la superposición de planos (sic en la Resolución de 25 de enero de 2023) y de los recintos fotointerpretados (sic en la Resolución conjunta de 2020) garantizado todo ello mediante un procedimiento de notificación que ya se ha demostrado que es netamente deficiente. ¡¡¡Con lo fácil que es entender que el registrador realiza una aproximación lo más ajustada posible a la finca real, pero que sólo la finca real es idéntica a sí misma y que se identifica in situ!!! ¡¡¡Y que si la controversia sobre los lindes acaba en un juicio declarativo el juez lo resolverá sobre la finca real, ergo la finca real es el objeto de derecho y no la registral!!! Con todo, vamos a entrar en la argumentación de la DGSJFP.

“No estamos ante un pronunciamiento jurídico, creador de un nuevo objeto de derecho, sino ante un intento de representación de la finca real pues sólo la finca real es idéntica a sí misma”

Al enumerar los efectos del pronunciamiento jurídico del registrador la DG cita los artículos 17, 20, 38, 35 y 40 LH, haciendo un refrito con el texto de la ley y unos añadidos de propia cocina, concretamente el inciso “ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento”, cuando el texto legal sólo hace referencia a los títulos por los que se declaran, transmiten, gravan, modifican o extinguen el dominio y los derechos reales, es decir, las titularidades jurídicas. La extensión de los principios enumerados en estos preceptos a las circunstancias físicas de las finca se basa en la petición de principio a la que se alude anteriormente. La lectura de los preceptos, ninguno de los cuales hace referencia a la “ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo” no admite duda: contemplan derechos, no datos fácticos. Así:
El artículo 17 LH, que regula el tracto sucesivo sólo nos dice que: “Inscrito a anotado en el Registro cualquier título traslativo o declarativo del dominio de los inmuebles o derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que le sea incompatible, por el cual se transmita a grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real”. Es obvio que el precepto se refiere a titularidades jurídicas. La extensión a las circunstancias físicas de las fincas no aparece por ningún lado.
Lo mismo puede decirse respecto del artículo 20 LH, regulador también del tracto sucesivo; del artículo 38 LH, regulador de la presunción de exactitud; o del artículo 35 LH, regulador de la presunción posesoria. La DG formula una interpretación que va más allá de la extensión para pasar a la creación de derecho, incluyendo dentro del ámbito de dichos preceptos lo que no dicen, el inciso “ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento respectivo”. Nótese que a todos estos preceptos les une la DG la misma coletilla inexistente en el texto legal. No cabe atribuir a un descuido del legislador que en cuatro artículos se incurra en el mismo olvido.
También cita el artículo 40 LH, pero pasando de puntillas sobre el problema del consentimiento expreso de los colindantes afectados por la rectificación para decir que la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. Olvida a todos los titulares de derechos sobre fincas colindantes afectados que se supone que están igualmente protegidos por el Registro y, por consiguiente, el registrador precisa su consentimiento expreso para rectificar.
A la vista de tan importantes carencias, la presunción de exactitud que pueda generar el supuesto pronunciamiento jurídico del registrador sólo puede ser una presunción débil y, en ningún modo, quedar directamente bajo la salvaguarda de los Tribunales porque se alteraría el principio de igualdad de armas entre quien pretende la inscripción y sus colindantes. El procedimiento por indicios que sigue el registrador no puede obligar al vecino ignorante o silente a tener que someterse a un juicio declarativo para defender su finca que, no se olvide, está igualmente protegida por el Registro.
La DG refuerza sus argumentos a través de la magnificación del solapamiento cartográfico como supuesto de doble inmatriculación. Esto enlaza con la alusión que se hace en la Resolución de 30 de marzo de 2023 al procedimiento del artículo 199 LH: “el Registrador denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca si la misma coincidiera en todo o en parte con otra base gráfica”. Es obvio, el Registro no puede contradecirse. Pero ello no significa que el colindante tenga que ir necesariamente a un declarativo. El registrador puede tramitar perfectamente el procedimiento del artículo 199 LH a favor de este segundo inscribiente y citar al colindante que ya tiene inscrita la identificación gráfica de la finca para que formule alegaciones a la vista de las cuales el registrador podrá decidir cual de las dos pretensiones es merecedora de protección. Sólo así se preserva al principio de igualdad de armas. A falta de acuerdo -y dado que el registrador carece de medios para efectuar comprobaciones sobre la finca real- deberán acudir a la autoridad judicial para que sea el juez quien, a la vista de las alegaciones y de la realidad de la finca, dicte la resolución a que se refiere el artículo 40 LH. Entre tanto, caben dos soluciones. Que el Registro deniegue cualquier inscripción sobre la finca y la aparte -innecesariamente- del tráfico. O que se tome anotación preventiva del conflicto y la finca pueda seguir su curso de transmisiones. Me inclino por la segunda. Cualquier interesado en la finca queda suficientemente advertido y podrá evaluar su riesgo mediante la inspección de la finca y/o, en su caso, tratar directamente con el colindante. No sucede otra cosa con las anotaciones preventivas de demanda que no comportan prohibición de disponer.

“Si la controversia sobre los lindes acaba en un juicio declarativo el juez lo resolverá sobre la finca real, ergo la finca real es el objeto de derecho y no la registral”

Otro argumento de la DG, abiertamente contrario al intercambio bidireccional de información que propone la E. M. de la Ley 13/2015, es el de la supuesta unidireccionalidad de la presunción de exactitud. En la colisión entre la presunción de exactitud del Registro y la presunción de exactitud del Catastro, la DG nos dice que la delimitación registral vincula al Catastro sin que haya a la inversa precepto alguno que prevea que la georreferenciación catastral resultante de alguno de los procedimientos de incorporación catastral haya de ser vinculante o de obligada inscripción en el Registro de la Propiedad. Cita para ello los artículos 9.4 y 11.3 LCI. Añade “con la única salvedad temporal que luego cita”. En ambos preceptos el tiempo no es una salvedad incidental sino la esencia de los mismos.
El artículo 9.4 LCI dice: En caso de discrepancia entre el titular catastral y el del correspondiente derecho según el Registro de la Propiedad… se tomará a efectos del Catastro, la titularidad que resulte de aquél, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación al Catastro sea posterior a la del título inscrito en el Registro de la Propiedad”. Por tanto, no se da preferencia al Registro sobre el Catastro sino al título posterior sobre el anterior. El elemento temporal no es una salvedad sino el núcleo del precepto.
Y el artículo 11.3 LCI dice: “En caso de fincas que hayan sido objeto de coordinación conforme a la legislación hipotecaria, se tomará en cuenta a los efectos del Catastro, la descripción gráfica coordinada, salvo que la fecha del documento por el que se produce la incorporación sea de fecha posterior a la coordinación”. Es lo mismo: el documento posterior, sea público o privado, vence al anterior. Poco dura, pues, el pronunciamiento jurídico del registrador o la salvaguarda de los Tribunales cuando el Catastro no los tiene en cuenta frente a cualquier documento posterior.
La argumentación de la DG dando prevalencia al Registro no encaja con los preceptos que cita. Es más, posiblemente la última intención del legislador fuera la contraria. El artículo 10.1 LH dice: “La base de representación gráfica de las fincas registrales será la cartografía catastral, que estará a disposición de los Registradores de la Propiedad”, lo cual parece insinuar la vía inversa a la pretendida por la DG. Lo corrobora el artículo 9 b) LH cuando dice: “Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral”.

A modo de coda
La idea de coordinación Catastro-Registro obedece a una antigua aspiración de mejorar la identificación de las fincas reuniendo las respectivas competencias de ambas instituciones. Se inició así la fase, que duró más de cincuenta años, de las pruebas-piloto, todas ellas invariablemente fracasadas. Fracaso que no puede atribuirse a factores técnicos. Tras la gran crisis inmobiliaria del año 2007 se evidenció que muchas fincas inscritas en el Registro y adquiridas por los grandes fondos de inversión no podían situarse en la realidad por su insuficiente o anticuada descripción literaria registral. Se hacía imperativo atacar la Coordinación.
La Ley 13/2015 aborda el reto en la línea que señala la Exposición de Motivos de intercambio bidireccional de información con la aspiración de lograr una representación gráfica única, proceda la regularización del Catastro o del Registro. Así lo dice el artículo 9.b) LH: “Los Registradores de la Propiedad no expedirán más publicidad gráfica que la que resulte de la representación gráfica catastral”.
Recientemente, desde los despachos del la DGSJFP se ha iniciado una deriva que ya no puede denominarse de Coordinación sino de dotación de bases gráficas al Registro. Utiliza para ello toda la labor del Catastro realizada desde su origen hace siglos. En especial, la ortofotografía y toda la cartografía accesible al ciudadano que el Catastro ha puesto al día en los últimos veinticinco años.
Con el mismo objetivo se hace nacer una finca registral que ya no persigue la finalidad del artículo 18 LCI de adecuación a la realidad inmobiliaria. La finca registral deriva del pronunciamiento del registrador que, sin acceder a la finca real ni ser topógrafo hábil para levantamientos in situ, superpone planos de distinto origen, obtiene indicios y, finalmente, formula dicho pronunciamiento que se califica de jurídico. Si el resultado no coincide con la realidad es ésta realidad la que deberá adaptarse al pronunciamiento. Se blinda con la unidireccionalidad: la presunción de exactitud del Catastro no afecta al Registro. Se acaba aquí la Coordinación.
El procedimiento, aparte de las carencias de orden técnico-jurídico expuestas a lo largo de este texto, carece de toda viabilidad en una propiedad que está ya atribuida en la realidad inmobiliaria desde hace siglos.
En cualquier caso, lo que se intenta desde los despachos de la DGSJFP no es la aplicación de la Ley 13/2015 sino su derogación. La historia no se repite, pero rima.

Palabras clave: Registradores de la propiedad, Catastro, Georreferenciación.
Keywords: Property Registrars, Land Register, Georeferencing.