DERECHO CIVIL

COMPRAVENTA

COMPRAVENTA DE DERECHO REAL DE VUELO
Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 28 de septiembre de 2023). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de compraventa de fincas registrales consistentes en derechos de vuelo, sin que conste expresado en el Registro, ni tampoco ahora en la escritura, el plazo de ejercicio de este derecho de vuelo, y si bien tal dato debió exigirse para publicar por vez primera el derecho, al no constar inscrito, y transmitirse ahora este derecho de vuelo, debe determinarse ahora el plazo de ejercicio, con acuerdo de la junta de propietarios del edificio, ya que la ejecución de este derecho, que tuvo acceso al Registro de la Propiedad sin reunir todos los requisitos exigibles, no puede perjudicar a los que con posterioridad a su constitución adquirieron el dominio o derechos sobre los distintos elementos privativos de la propiedad horizontal, que de otro modo quedarían indefinidamente sujetos a su ejercicio.

La Dirección General concluye que la transmisión del derecho de vuelo que fue objeto de inscripción (en un asiento que está bajo la salvaguardia de los tribunales) podrá́ ser inscrita, si bien para el ejercicio del derecho transmitido será́ necesaria la determinación del plazo de ejercicio.

COMPRAVENTA OTORGADA CON PODER DE SOCIEDAD MERCANTIL REVOCADO
Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 28 de septiembre de 2023). Descargar

De la documentación presentada en el Registro de la Propiedad resulta que la revocación del poder del representante de la sociedad vendedora se produjo el día 22 de marzo de 2023, día en que se presentó́ en el Registro Mercantil la escritura de revocación, procediéndose a la inscripción el día 27 de marzo de 2023. Consta igualmente que la publicación en el “Boletín Oficial del Registro Mercantil” se produjo el día 10 de abril de 2023, por lo que el contenido de la inscripción de revocación es oponible a quien, el mismo día 10 de abril de 2023, compró los inmuebles.
Cuestión distinta es que, al no haber transcurrido el plazo de los quince días siguientes a la publicación en el “Boletín Oficial del Registro Mercantil”, la revocación del poder inscrita y publicada no sea oponible a la compradora si prueba que no pudo conocerla (cfr. arts. 21, apartado 2, CCom., y 9, apartado 2, RRM, antes transcritos), de modo que la ahora recurrente tiene abierta la vía jurisdiccional para la defensa de su posición jurídica.

COMPRAVENTA DE PARTICIPACIÓN INDIVISA DE FINCA CON CONCRECIÓN DE USO EN UNA PLAZA DE APARCAMIENTO: ES NECESARIA LA DESCRIPCIÓN PORMENORIZADA DE DICHA PLAZA
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de compraventa de participación indivisa de finca con concreción en una plaza de aparcamiento señalando como defecto el registrador la ausencia de la descripción de dicha plaza de aparcamiento, conforme al artículo 53.b) del Real Decreto 1097/1997, de 4 de julio. Antes de entrar en el fondo del asunto, se cuestiona el Centro Directivo si procede o no la admisión del recurso ante la posibilidad de haber sido presentado fuera de plazo, concluyendo que la aplicación del principio in dubio pro actione y razones de economía procesal, conducen a la admisibilidad del mismo, pues una nueva presentación del título seguida de la misma calificación podría conducir al mismo recurso. Respecto a la cuestión de fondo, la Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, recordando que es doctrina reiterada que la fijación de determinadas cuotas indivisas, como consecuencia de la pretendida división de un local-garaje que forma parte de una propiedad horizontal, no da lugar a que dichas cuotas puedan ser calificadas jurídicamente como fincas independientes dentro de un nuevo régimen de subpropiedad horizontal constituido sobre dicho local, respecto de las cuales puedan operar en todo su rigor los principios hipotecarios, y en especial el de tracto sucesivo. Para que pueda hablarse de propiedad separada en un régimen de propiedad horizontal no basta con definir una cuota abstracta respecto del todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecte ese derecho singular y exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concrete esa participación abstracta.

VENTA DE CUOTA INDIVISA DE FINCA RÚSTICA SIN LICENCIA NI LOS REQUISITOS DE LA UNIDAD MÍNIMA DE CULTIVO
Resolución de 6 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se discute en el presente expediente si la transmisión de una participación indivisa de un 20% de una finca rústica puede implicar una parcelación encubierta que requiera de la preceptiva intervención administrativa y del cumplimiento de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo cuando los vendedores se limitan a transmitir la cuota indivisa de la que eran titulares registrales. El registrador así lo defiende por entender que no se trata de la simple transmisión de una cuota previamente inscrita en el Registro, sino que lo que es objeto de compraventa es una parcela catastral perfectamente identificada, cuya certificación se incorpora a la escritura, que está delimitada con su propia superficie y sus linderos dentro de la finca registral concreta.
La Dirección General confirma que la transmisión de una participación indivisa de una finca rústica, en este caso con incorporación a la escritura de una certificación catastral de una parcela perfectamente identificada, su propia superficie y sus linderos, puede implicar una parcelación encubierta que requiera de la preceptiva intervención administrativa (art. 26 RDLeg. 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana) y del cumplimiento de la legislación sobre unidades mínimas de cultivo (arts. 23 y 24 Ley 19/1995, de 4 de julio, de Modernización de las Explotaciones Agrarias).

EN LAS ELEVACIONES A PÚBLICO DE COMPRAVENTAS ANTIGUAS HAY QUE HACER CONSTAR LA SITUACIÓN ARRENDATICIA ACTUAL
Resolución de 15 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se eleva en 2023 a pública una compraventa efectuada en documento privado en 2004, en el que constan que las viviendas, al tratarse de una venta de “una cuarta parte indivisa de cada uno de los pisos bajo y cuarto” de un edificio, estaban arrendadas, según se expone en la escritura en el momento de la firma del documento privado se encontraban arrendados con contratos indefinidos, sin que en el momento del otorgamiento de la escritura se dejara calara cuál es la situación a efectos de hacer constar la notificación a los arrendatarios, en su caso.

VENTA DE FINCA POR CÓNYUGE CASADO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES: ES NECESARIO HACER CONSTAR SI CONSTITUYE O NO SU VIVIENDA HABITUAL
Resolución de 26 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura de compraventa porque, aunque en la misma se expresa que el vendedor está casado en régimen de separación de bienes de Derecho británico, falta la mención a si la finca vendida es o no la vivienda habitual del vendedor. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, recordando que la finalidad del artículo 1320 del Código Civil no es otra que la de evitar que por un acto dispositivo realizado por un cónyuge sin consentimiento del otro o sin la autorización judicial supletoria tengan el no disponente o los componentes de la familia que abandonar una vivienda para cuya ocupación existía título jurídico suficiente. Añade, que el Tribunal Supremo ha señalado al respecto que “el consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como ‘declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno -es decir, concluido por otro- por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en el que no es parte’, siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión”.

CONTRATOS

CANCELACIÓN DE UNA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE UN DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES INMUEBLES
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador a inscribir un mandamiento de cancelación de la inscripción del dominio de un derecho de aprovechamiento por turnos, por entender que la cancelación de la referida inscripción supone necesariamente un acrecimiento en las cuotas de los demás titulares, que deberá verse reflejado en el Registro mediante el asiento correspondiente, por lo que es necesario el consentimiento del titular registral o, en su defecto, resolución judicial.
La Dirección General efectúa una serie de consideraciones sobre el régimen de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, entre ellas, la dos diferentes situaciones en las que puede encontrarse el derecho de aprovechamiento: en un estado de latencia estatutaria, en cuyo caso el derecho existe de manera meramente potencial, y dado que no se extingue por confusión; y no puede existir un derecho subjetivo carente de titular, estaríamos en presencia de un derecho con titular transitoriamente indeterminado, cuya extensión y contenido están perfectamente caracterizados y especificados en el título constitutivo; y una vez es transmitido, momento en el que el derecho adquiere plena efectividad.
Considera el Centro Directivo que los argumentos esgrimidos por el registrador no pueden sostenerse, dado que los adquirentes, no adquirieron el pleno dominio, si no un derecho real limitado. Por este mismo motivo, tampoco ostentan una cotitularidad sobre los elementos comunes del inmueble; pues la titularidad del inmueble corresponde al constituyente del régimen, de suerte que los recurrentes únicamente gozan de un derecho de aprovechamiento temporalmente limitado; ni puede hablarse de cuotas ni de acrecimientos en las cuotas, pues las únicas cuotas a las que alude la ley son las cuotas por satisfacer por la prestación de los servicios complementarios, que son específicas para cada aprovechamiento, en los términos fijados en la escritura constitutiva del régimen, e invariables, salvo que sean objeto de modificación. Concluye que la cancelación de dicha inscripción de dominio provocaría que el derecho, cuya transmisión ha sido declarada nula, volvería a su estado de latencia libraria, sin que puedan resultar consecuencias perjudiciales para los demás, por lo que estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador.

PERMUTA Y DESEQUILIBRADA RESOLUCIÓN EN CASO DE INCUMPLIMIENTO
Resolución de 18 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar

Se rechaza, por el Centro Directivo, el pacto por el que, en caso de incumplimiento, el acreedor pueda instar la resolución del contrato (dudoso, toda vez que es de esencia de estas el tornar las cosas al estado que antes tenían, lo cual no sucedería en este caso) reteniendo en su poder tanto las fincas dadas como la recibida en permuta y las cantidades ya entregadas a cuenta del pago de la deuda. Esa retención, además, se hace en concepto de cláusula penal, sin que en ningún momento tenga una finalidad solutoria, quedando el deudor debiendo pagar las cantidades no abonadas. Y, en ningún momento, se establece un procedimiento objetivo de valoración de las fincas permutadas que permita, llegado el caso de la resolución, determinar si el valor de las mismas excede del importe de la deuda de modo que el exceso pueda ser entregado al deudor o, en su caso, a los terceros titulares de derechos sobre la finca.
En definitiva, tal y como está configurado el ejercicio de la facultad resolutoria, está claro, señala la Dirección General, que la operación carece del necesario carácter conmutativo, produciéndose un enriquecimiento injusto para el acreedor que todo se queda, una situación absolutamente desfavorable para el deudor, que no solo pierde la propiedad de las fincas permutadas si no que queda debiendo la cantidad no pagada y, por último, sin salvaguardar los intereses de posibles terceros que podrían verse afectados por la resolución.

EXTINCIÓN DE CONDOMINIO Y COMUNIDAD POSTGANANCIAL: ES NECESARIO EL CONSENTIMIENTO DE AMBOS CÓNYUGES
Resolución de 25 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir una escritura extinción de comunidad en virtud de la cual se adjudica íntegramente un inmueble, dado su carácter indivisible, a una de las copropietarias, pues al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de ésta. El notario recurrente alega que no es posible practicar la inscripción de la adquisición con carácter ganancial, por haberse extinguido la sociedad de gananciales tras haberse convenido un régimen matrimonial convencional de separación de bienes, alegando que la escritura cuya calificación es objeto de este recurso, denominada de extinción de condominio en sentido impropio por cuanto conlleva una reducción del número de comuneros, también es en puridad una cesión onerosa por precio en dinero de las cuotas del resto de copropietarios.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando que no se trata de una extinción de condominio en sentido impropio, ni se trata de un negocio de cesión onerosa de cuotas indivisas mediante precio en dinero por dos condueños al restante comunero, sino que se trata inequívocamente de un negocio de extinción de la comunidad stricto sensu, que termina con la situación de condominio y constituye un derecho de propiedad exclusiva a favor de la comunera que se adjudica el bien. Respecto al consentimiento del cónyuge de la adjudicataria, concluye que un negocio jurídico como el realizado, que se deriva o trae causa de esa titularidad registral ganancial reflejada tabularmente en favor de los dos esposos, ha de ser realizado conjuntamente por ambos cónyuges, o por uno cualquiera de ellos con el consentimiento del otro o con la autorización judicial supletoria; lógica consecuencia, por tanto, de la legitimación que se deriva de los asientos registrales y del principio registral de tracto sucesivo. Además, concurre en el presente caso una específica comunidad postganancial en el condominio preexistente que ahora se pretende extinguir y que determina que los cónyuges mantengan una comunidad, dentro de otra comunidad, cuya extinción, si está pendiente, requiere de un común acuerdo. Por ello, la extinción de comunidad objeto de debate es una decisión que corresponde conjuntamente a ambos titulares del patrimonio postganancial.

DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO ARRENDATICIO RÚSTICO
Resolución de 3 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

En una escritura de compraventa se manifiesta que se notificó al arrendatario previamente la intención de vender la finca, a efectos de que pudiera decidir sobre el ejercicio o no de su derecho de adquisición preferente, y que, al no haberse ejercido dicho derecho en el plazo legal, se lleva a cabo dicha venta. No obstante, el registrador señala que, más allá de que sea discutible si la notificación previa se hizo de forma "fehaciente", es necesario comunicar la compraventa a efectos de que pueda decidir sobre el ejercicio de su derecho de retracto. Lo cual es lógico, porque mediante la notificación fehaciente del contenido de la escritura de enajenación podrá la arrendataria conocer íntegramente las condiciones esenciales de la venta, de suerte que si no coinciden con las contenidas en la notificación previa realizada por el vendedor, o en esta se han omitido, o no se ha realizado dicha notificación de forma fehaciente, podrá la arrendataria ejercitar el derecho de retracto, sirviendo la posterior notificación para fijar el dies a quo a efectos del cómputo del plazo de ejercicio de tal derecho.

LA DONACIÓN DE ACTIVOS QUE SUPERA EL PATRIMONIO NETO DE LA SOCIEDAD SEGÚN SUS PROPIAS CUENTAS REQUIERE ACUERDO DE JUNTA GENERAL
Resolución de 13 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Una Sociedad Limitada representada por su administrador y sin que conste acuerdo de junta, dona doce fincas a una fundación. El registrador niega la inscripción alegando que excede del objeto social, que se trata de activos que superan el valor del patrimonio neto de la sociedad según las cuentas anuales depositadas, por lo que exige acuerdo de la Junta General.
La Dirección General confirma la calificación, tras hacer un análisis pormenorizado del ordenamiento en relación a la protección del interés social, en concreto del capital social y de las normas imperativas que lo protegen frente a actos discrecionales, citando la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre el art. 160.f) de la Ley de Sociedades de Capital, que afirma que dicho artículo entronca con la doctrina de las denominadas “competencias implícitas o no escritas” de la junta general, que había sido asumida por la jurisprudencia del propio Tribunal. La Dirección General concluye que el artículo 160 de la Ley de Sociedades de Capital no ha derogado el artículo 234.2 del mismo texto legal, por lo que la sociedad queda obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave. No existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. Una vez fijada la posición en cuanto a la escritura, precisa el Centro Directivo que el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar, y en el presente caso la donación tiene trascendencia equiparable a una modificación estructural o estatutaria significativa o altera de forma sustancial el cálculo original del riesgo que asumió el socio, de modo que está justificada la atribución de la decisión a los socios reunidos en la junta general.

OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

MODIFICACIÓN DE ESTATUTOS DE JUNTA DE PROPIETARIOS: MAYORÍAS PREVISTAS EN LA LEY
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de modificación de los estatutos de una Junta de Propietarios al haberse adoptado determinados acuerdos relativos al uso de las viviendas o locales, sin la unanimidad prevista en el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, y sin que quepa aplicar lo dispuesto en el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que reduce la mayoría necesaria al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación para adoptar el acuerdo, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, por el que se limite o condicione el ejercicio de lo que se conoce como alquiler o explotación turística de las viviendas, como pretenden los recurrentes. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador.

CONFIGURACIÓN DEL DERECHO DE SUBEDIFICACIÓN Y SOBREELEVACIÓN
Resolución de 29 de agosto de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura por la que la sociedad propietaria de dos fincas colindantes constituye un derecho real de sobreelevación y subedificación sobre una franja de terreno de una de dichas fincas que discurre de norte a sur a lo largo del lindero común a ambas, para que el titular de tal derecho mismo pueda apoyar y construir hasta su terminación parte del edificio que levante sobre parte de la otra finca colindante, extendiendo o expandiendo la construcción sobre la parte del solar gravada con aquel derecho tanto en plantas bajo rasante como sobre rasante del suelo, adquiriendo la plena y permanente propiedad de la construcción levantada, de tal forma que la construcción sobreelevada y edificada pase a ser parte integrante del edificio que se construya. Frente a ello se oponen los siguientes defectos:
1º) Al implicar el derecho de sobreedificación y subelevación la construcción de un único edificio en una finca registral y parte de otra quedando la parte en esta construida integrada en la primera, es necesario que previamente se proceda a la segregación de la porción de la finca gravada con el derecho de vuelo y su posterior agregación a la finca a cuyo favor se constituye. La Dirección lo rechaza sobre la base de que el derecho real de sobreedificación y subedificación constituido no coincide exactamente con el contemplado expresamente en el artículo 16.2 del Reglamento Hipotecario, pues aquél no tiene por objeto una construcción que se vaya a integrar físicamente en el edificio ya existente o por existir en el inmueble gravado (de modo que, al compartir elementos constructivos, haya de integrarse necesariamente en el régimen de propiedad horizontal de dicho edificio), sino que faculta para apoyar o extender una edificación ajena sobre parte del solar gravado, edificación que será independiente físicamente de la que se construya por el propietario de dicho solar.
2º) La configuración que de este derecho se realiza en la escritura sobrepasa los límites establecidos por la doctrina de la Dirección en cuanto a la teoría del numerus apertus de modo que no puedan tener acceso al Registro derechos cuya configuración no sea clara y precisa. Sin embargo, como dice la Dirección, la modalización que del derecho de sobreedificación o subedificación se realiza en la escritura calificada debe ser admitida con base en el principio de autonomía de la voluntad.
No sólo está permitida la constitución de nuevas figuras de derechos reales no específicamente previstas por el legislador, incluyendo cualquier acto o contrato innominado de transcendencia real que modifique alguna de las facultades del dominio sobre bienes inmuebles o inherentes a derechos reales (cfr. arts. 2.2.º LH y 7 RH, sino también la alteración del contenido típico de los derechos reales legalmente previstos (cfr. arts. 392, 467, 470, 523, 594 y 1648.2.º CC) y, por ejemplo, sujetarlos a condición, término o modo (cfr. arts. 11, 23 y 37 LH). Pero el ejercicio de esta libertad tiene que ajustarse a determinados límites y respetar las normas estructurales (normas imperativas) del estatuto jurídico de los bienes, dado su significado económico-político y la trascendencia erga omnes de los derechos reales, de modo que la autonomía de la voluntad debe atemperarse a la satisfacción de determinadas exigencias, tales como la existencia de una razón justificativa suficiente, la determinación precisa de los contornos del derecho real, la inviolabilidad del principio de libertad del tráfico. Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de “casas superpuestas”, “casas a caballo”, “casas empotradas”, o la más técnica de “engalabernos”, pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad horizontal sobre todo el conjunto puede ser el más adecuado, por ser el aplicable directamente cuando concurran los presupuestos del mismo o por su aplicación analógica a los complejos inmobiliarios privados (cfr. art. 24 LPH), lo cierto es que no pueden descartarse otras soluciones distintas, como puede ser la de la medianería horizontal, según ha admitido el Tribunal Supremo, o la de comunidad sui generis sobre cada una de las casas colindantes. Y, se concluye, que el derecho objeto de debate ha sido configurado con determinación de los elementos esenciales configuradores del derecho real de vuelo.

OBRA NUEVA ANTIGUA: PLAZO DE PRESCRIPCIÓN DE LA ACCIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 7 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se discute en este expediente si es posible inscribir una obra nueva declarada por antigüedad en escritura autorizada el día 9 de marzo de 2023, presentada el mismo día para su inscripción en el Registro, y respecto de la cual las obras finalizaron en noviembre de 2012. La registradora considera que es aplicable un plazo de caducidad de la acción de restauración de la legalidad urbanística de la Administración de quince años, conforme al artículo 236 de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, razón por la cual suspende la inscripción de la obra nueva.
La Dirección General estima el recurso, señalando que en la fecha de finalización de la obra -2012- la norma aplicable era el artículo 224 Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana, que establece un plazo de caducidad -prescripción en realidad- de cuatro años, y este es el plazo a aplicar, con independencia de que en el momento de entrada en vigor de la nueva norma no hubiese finalizado todavía dicho plazo de cuatro años, pues la norma no hace esta salvedad.

URBANISMO

SISTEMA DE COMPENSACIÓN Y FINCAS EN PROINDIVISIÓN
Dos Resoluciones de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar. Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a practicar una nota marginal de iniciación de un expediente de compensación urbanística y la consiguiente afección de determinadas fincas a las resultas del mismo, señalando como defecto que las dos entidades mercantiles que promueven el sistema de actuación por compensación no reúnen el requisito de ser titulares de más del 50% de los terrenos de la Unidad de Ejecución sino que mantienen una titularidad compartida siendo, por tanto, necesaria la unanimidad para iniciar dicho sistema.
La Dirección General procede a analizar el funcionamiento del sistema de compensación para la resolución del recurso, señalando que en dicho expediente se produce una profunda transformación de los derechos de cada propietario, que no es consecuencia de la adhesión a la junta de compensación, al afectar tanto a los propietarios adheridos como a los no adheridos. Subraya que la causa de dicha transformación se encuentra en la delimitación de la unidad de ejecución y en la elección del sistema: producida ésta, los propietarios deberán promover la iniciativa mediante la presentación de las bases y estatutos o la documentación requerida por la legislación aplicable para la constitución de la junta de compensación. Constituida la junta, todos los terrenos comprendidos en el polígono o unidad de actuación quedan directamente afectos al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema, y los propietarios son libres de adherirse a ella o no. Si lo hacen, participarán de la reparcelación, con la consiguiente sustitución de las fincas o derechos aportados por las fincas de resultado que les sean adjudicadas. Si, por el contrario, no se adhieren oportunamente, sufrirán la expropiación de sus derechos o, en su caso, quedarán sometidos a la reparcelación forzosa. Y esta situación, afecta también a las fincas en proindivisión, pues cada uno de los comuneros podrá decidir si se adhiere o no a la Junta con su cuota en la finca común. No se trataría de aportar la finca común en su totalidad, sino de la aportación por cada comunero de su participación indivisa, que se traduciría en la correspondiente cuota de participación en la junta como si se tratara de una finca más; procediendo la expropiación forzosa de las cuotas de los comuneros que no se hayan adherido voluntariamente; por lo que el Centro Directivo estima el recurso y revoca la nota de calificación.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

PROCEDIMIENTO DE LIQUIDACIÓN RÉGIMEN ECONÓMICO-MATRIMONIAL: ARTÍCULO 810.4 DE LA LEY DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
Resolución de 24 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

En el presente caso, de la documentación objeto de calificación y de los asientos registrales resulta que la finca cuya participación indivisa es objeto de adjudicación era la vivienda familiar. El artículo 91, apartado 3, del Reglamento Hipotecario, señala para hacer constar en el Registro de la Propiedad -mediante nota marginal- la determinación de la cuota indivisa de la vivienda familiar habitual que haya de tener carácter ganancial, en aplicación del artículo 1357.2 del Código Civil, exige el consentimiento de ambos cónyuges. No obstante, es indudable que, habida cuenta de la finalidad de esta norma reglamentaria, no puede impedir que dicha determinación resulte de una resolución judicial mediante la que se apruebe la liquidación de gananciales contenciosa por incomparecencia de una de las partes (ex art 810.4 LEC), como acontece en el supuesto de este expediente.

DOCUMENTO EXTRANJERO DE DIVORCIO Y PARTICIÓN DE BIEN SITUADO EN ESPAÑA
Resolución de 29 de agosto de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se trata de dilucidar el carácter y naturaleza de un documento o escrito procedente de un juzgado danés, pero sin intervención de interesados, en que se procede a divorcio y partición de bien situado en España. Resuelve la Dirección que, aun reconociendo, que el documento es de origen judicial, incurre en las causas del artículo 46 de la Ley 29/2015, en cuanto no concurre la persona afectada por la decisión de privatividad adoptada, por lo que se conculcan las normas de procedimiento y tutela efectiva conforme a la ley española, concluyendo que, en el supuesto planteado, será preciso probar la ley aplicable y el Derecho resultante de la misma y en todo caso, en cuanto no fue probado al inscribir el bien en su momento, será precisa la conformidad de la esposa a la atribución y mantenimiento tras el divorcio -que tampoco se ha acreditado- del carácter privativo del bien, sin que el documento presentado pueda ser objeto de reconocimiento incidental por vulnerar las normas de defensa y con ello el orden público español.

DERECHO DE USO DEL ARTÍCULO 96 DEL CÓDIGO CIVIL: LÍMITE TEMPORAL
Resolución de 30 de agosto de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

En el supuesto de hecho de este expediente se presentó en el Registro de la Propiedad testimonio de sentencia dictada en procedimiento sobre divorcio de mutuo acuerdo por la que se aprueba el convenio de los efectos de éste por el que se pactó que los hijos del matrimonio quedarán bajo la guardia y custodia de la madre, sin perjuicio de la patria potestad que se ejercerá de forma compartida entre ambos progenitores, y que la madre continuará en el uso y disfrute de la vivienda familiar que se indica.
El registrador exige que se determine el plazo de duración del derecho de uso. Sin embargo, de la nueva redacción del artículo 96 del Código Civil, resulta que, sólo cuando no existen hijos o éstos son mayores es necesario fijar un límite temporal a la atribución del uso de la vivienda familiar. En el presente caso es determinante el hecho de que, como resulta de la misma sentencia por la que se aprueba el convenio regulador de los efectos del divorcio, existen hijos menores de edad, por lo que el defecto es revocado.

PUEDE DISOLVERSE UNA COMUNIDAD CON ADJUDICACIÓN GANANCIAL A UN COMUNERO QUE LO ERA CON CARÁCTER PRIVATIVO
Resolución de 6 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se disuelve una comunidad adjudicando con carácter ganancial toda la finca a un comunero que tenía su cuota inscrita como privativa y que paga a los demás la cantidad correspondiente. La registradora suspende la inscripción solicitada porque no se ha realizado la previa aportación a la sociedad de gananciales o no se ha pactado de forma expresa la atribución de ganancialidad al amparo del artículo 1355 Código Civil explicitando la naturaleza de la relación económica subyacente que justificaría dicho pacto de atribución de ganancialidad; y añade que, no obstante, los cónyuges de común acuerdo podrán atribuirle carácter ganancial al amparo de lo dispuesto en el artículo 1355 o bien aportar dicho bien privativo a la sociedad de gananciales.
Señala la Dirección que cabe dicha atribución de ganancialidad ex artículo 1355 del Código Civil, sin que sea necesario siquiera expresar la onerosidad o gratuidad de dicho negocio atributivo, pues este dará lugar -salvo pacto en contrario- al reembolso previsto en el artículo 1358 del Código Civil, exigible al menos en el momento de la liquidación, y que no es propiamente precio (STS -3.ª- 2 de octubre de 2001).

ADQUISICIÓN DE CUOTA INDIVISA CON CARÁCTER GANANCIAL Y EXTINCIÓN POSTERIOR DE CONDOMINIO EN RÉGIMEN DE SEPARACIÓN DE BIENES
Resolución de 25 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

Mediante la escritura calificada, se extingue la comunidad existente sobre una vivienda que habían adquirido por compra tres hermanos adjudicándose íntegramente, dado su carácter indivisible, a una de las copropietarias. Se hace constar que el régimen económico-matrimonial de la adjudicataria es el de separación de bienes, que se acredita mediante copia autorizada de capitulaciones matrimoniales. La registradora suspende la inscripción solicitada porque considera que, al estar inscrita con carácter ganancial la cuota indivisa que ya pertenecía a la adjudicataria, es necesario el consentimiento del esposo de ésta.
Señala la Dirección General que, en el presente caso es determinante que, al haberse pactado el régimen de separación de bienes después de la compraventa de la cuota que pertenecía previamente a la adjudicataria y a su esposo con carácter ganancial, concurre una específica comunidad postganancial en el condominio preexistente que ahora se pretende extinguir y que determina que los cónyuges mantengan una comunidad, dentro de otra comunidad, cuya extinción, si está pendiente, requiere de un común acuerdo.

DERECHO DE SUCESIONES

HERENCIA DE CAUSANTE EXTRANJERO: LA ELECTIO LEGIS DEBE ESTAR SUFICIENTEMENTE ACREDITADA
Resolución de 24 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

En la escritura de aceptación y manifestación de herencia de una causante italiana, en la que sólo se identifica a la testadora por el documento nacional de identidad italiano, y nada más, no hay elementos suficientes, para entender realizada una professio iuris a una ley y a una sola ley (que presuntamente según el criterio registral sería la italiana) -dato esencial en la aplicación de los artículos 39 y 40 del Reglamento (UE) 650/2012)-, con la suficiente entidad para desplazar la regla general de aplicación de la ley de la residencia habitual del causante como única rectora de la sucesión.

APROBACIÓN JUDICIAL DE ACEPTACIÓN DE HERENCIA CON INTERVENCIÓN DE CURADOR REPRESENTATIVO
Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

Es ineludible, señala el Centro Directivo, aplicar los artículos 289 (“no necesitarán autorización judicial la partición de herencia o la división de cosa común realizada por el curador representativo, pero una vez practicadas requerirán aprobación judicial (...)”) y 1060, párrafo segundo, del Código Civil (“tampoco será́ necesaria autorización ni intervención judicial en la partición realizada por el curador con facultades de representación. La partición una vez practicada requerirá́ aprobación judicial”). La revisión de las medidas vigentes, y su adaptación a la concreta situación de la persona respecto de las que se establecieron, es tarea reservada al Juez, que es quien decidirá́, conforme a Derecho y procedimiento, lo que proceda y mejor convenga a los intereses de esa persona. Y en tanto no medie esa revisión, y aun constatado que la persona con discapacidad pueda eventualmente requerir, como medida de apoyo, una curatela asistencial y no representativa, esa decisión final escapa de las competencias atribuidas al notario.

PARTICIÓN HEREDITARIA: DOCUMENTACIÓN A PRESENTAR Y CONFLICTO DE INTERESES
Resolución de 5 de septiembre 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia en la que concurren las circunstancias siguientes: la escritura es de fecha 27 de febrero de 2003; se otorgan las operaciones particionales causadas por la herencia de don J. C. M., fallecido el día 26 de junio de 2001, en estado de casado con doña M. G. C., dejando dos hijos, llamados doña C. M. y don J. M. C. G., este último incapacitado con patria potestad prorrogada de su madre en virtud de sentencia de fecha 18 de diciembre de 2002; en su último testamento, de fecha 5 de septiembre de 1985, ordena legado a favor de su esposa de usufructo universal y vitalicio de la herencia e instituye herederos por partes iguales a sus dos hijos; en la partición se adjudican lotes de bienes a cada uno de los interesados.
La registradora señala tres defectos: a) no es aportada la sentencia firme por la que se modifica judicialmente la capacidad, prorrogando la patria potestad, necesaria para acreditar dicha circunstancia; b) en relación a lo anteriormente expuesto, no se aporta el correspondiente certificado del Registro Civil donde conste inscrita dicha modificación de la capacidad, y c) no consta que se haya nombrado defensor judicial que salve el conflicto de intereses existente entre la madre y el hijo cuya patria potestad está prorrogada, dado que se realiza la adjudicación de la herencia de forma distinta a la ordenada por el causante, realizando lotes que se adjudican a cada heredero y realizando una división del caudal ganancial adjudicando bienes de manera desigual, siendo los intereses entre ambos en este caso contrapuestos y no paralelos.
La Dirección confirma todos los defectos. Centrándonos en el problema del conflicto de intereses y la necesidad de nombramiento defensor judicial, el centro directivo siguiendo su doctrina determina la existencia del conflicto, porque la madre no sólo decide qué bienes irán para su hijo sujeto a patria potestad prorrogada, y los que ella misma recibe, pero, además, que es donde radica el verdadero conflicto, lleva a cabo una valoración de los bienes que en última instancia da lugar a la igualdad o no en la formación de lotes. Existe, por tanto, conflicto de intereses.

CONTADOR PARTIDOR Y CONFLICTO DE INTERESES: NECESIDAD DE DEFENSOR JUDICIAL
Resolución de 5 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

En el ámbito de una escritura de partición se dan las siguientes circunstancias: 1) el testador impone una serie de normas en cuanto al destino y organización del patrimonio; 2) uno de los herederos es declarado incapaz y sujeto a tutela; 3) un el apartado de las adjudicaciones se hace constar que la partición se realiza por la contadora-partidora, y que “no habiendo en la misma metálico suficiente para el pago de los legados de cantidad de dinero ordenados por el causante, lleva a cabo la partición de la herencia de don R. C. F., mediante las siguientes adjudicaciones, tanto de bienes relictos que tiene el valor de activos, como de deudas hereditarias existentes, como de la obligación del pago de los legados de cantidad dispuestos, y destino del tercio de libre disposición, una vez se obtenga metálico suficiente para ello, mediante la venta de bienes hereditarios”; el único inmueble existente en el inventario se adjudica por cuartas partes indivisas a cada uno de sus cuatros hijos y herederos. Al hijo discapacitado, entre el pasivo que se le adjudica, consta “la obligación de poner a disposición del mencionado administrador del fondo de encuentros familiares, el resto del tercio de libre disposición de la herencia, lo que supone una disminución del haber hereditario de cada uno de los herederos, este en una cantidad de 48.238,50 euros”, y la cuarta parte de un saldo pendiente de una tarjeta de crédito por importe de 30,49 euros. Posteriormente la tutora ratifica dicha escritura.
De los defectos señalados por la registradora nos interesa, por su sustantividad, que es confirmado por la Dirección el siguiente: existe conflicto de intereses que requiere de la intervención de defensor judicial al concurrir a la partición realizada por el contador partidor la tutora y heredera del causante. Porque la toma de decisiones que se aparten de los establecido por el testador o la ley, implica un conflicto de que debe ser salvado por el defensor judicial, y en el presente supuesto, la opción de cargar al heredero con una obligación consistente en el pago de ciertas cantidades en metálico supone una toma de decisión, que en el caso de la persona discapacitada precisa del consentimiento de quienes han de cubrir las medidas de apoyo. Siendo que la tutora está además interesada como heredera en la sucesión, existe un conflicto de intereses que exige la intervención de un defensor judicial. Por tanto, se señala, este defecto señalado debe ser confirmado.

ESCRITURA DE PARTICIÓN DE HERENCIA OTORGADA EN SENEGAL: JUICIO DE CAPACIDAD
Resolución de 7 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura autorizada por una notaría de Senegal, de un convenio amistoso de partición entre herederos en la que concurren las circunstancias siguientes: se autoriza por notaria en Dakar (Senegal) el día 3 de noviembre de 2009; intervienen los cuatro otorgantes por sí y otro está representado por los demás comparecientes, haciendo uso de un poder autorizado por notario de Vancouver (Canadá), de 15 de febrero de 2008; los referidos señores, como coherederos del difunto, proceden a la formación de lotes y adjudicación de los bienes de la herencia; en la escritura de partición no se realiza juicio de suficiencia alguno ni declaración de conocimiento o capacidad de los intervinientes. El registrador señala como defecto que ninguno de los dos documentos contiene juicio de conocimiento o de capacidad por parte de los notarios autorizantes, y no se acredita que el documento cumple con las formas y solemnidades exigidas por el derecho aplicable en cada caso para producir los efectos equivalentes a los del documento público español de partición hereditaria o de apoderamiento, de forma que puedan acceder al Registro de la Propiedad español.
La Dirección General confirma este defecto, porque del artículo 36 del Reglamento Hipotecario y de la reiterada doctrina de este Centro Directivo resulta que el documento extranjero solo es equivalente al documento español cuando concurren en su otorgamiento aquellos elementos estructurales que dan fuerza al documento público español; en cuanto a la capacidad, la cuestión se resolvió por este Centro Directivo afirmando que conforme al artículo 60 de la Ley 29/2015, de cooperación jurídica internacional en materia civil, la equivalencia tiene lugar sólo si se cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen; esa equivalencia ha de suponer que el documento refleja adecuadamente los juicios de identificación, capacidad y, en su caso, suficiencia de la representación de los otorgantes. No es exigible sin embargo que tales juicios se realicen en idéntica forma a la exigida para el documento español, siendo suficiente una certificación o declaración notarial o la observancia de cualquier otra forma que según la ley extranjera aplicable sea equivalente.

EL CONTADOR PARTIDOR PUEDE APRECIAR EL CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIÓN IMPUESTA POR EL CAUSANTE
Resolución de 19 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar

Se incluyen entre sus funciones tal acreditación, en el ámbito extrajudicial, del cumplimiento o incumplimiento de condiciones a efectos de la práctica de inscripciones, siempre que se trate de hechos determinables objetivamente, no de hechos susceptibles de valoración o de posible contradicción. Según las instrucciones del testador, el contador partidor atribuye el prelegado de tercio de mejora y libre disposición al hijo que ha cuidado y convivido con el testador; tal adjudicación se confirma por todos los herederos menos uno. El Centro Directivo da luz verde a tal disposición habida cuenta de los intentos infructuosos de establecer contacto con el heredero no compareciente y notificarle tal decisión. Se considera suficientemente probado el cumplimiento de la condición a la que se refiere el testamento (cfr. la Sentencia del Tribunal Supremo mencionada por los recurrentes, de 12 de diciembre de 1906, en un caso de albaceazgo universal, que admitió la exclusión de un heredero por los albaceas por estimar que no se había cumplido la condición impuesta a uno de los instituidos de seguir conviviendo con el causante hasta su muerte). De no admitir esa facultad del albacea contador-partidor, no se podría llevar a cabo la partición de la herencia en los términos ordenados en el testamento.

PARTICIÓN DE HERENCIA: DETERMINACIÓN DE LA LEY APLICABLE Y PRUEBA DE LA VECINDAD CIVIL
Resolución de 3 de octubre 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de aceptación y adjudicación de herencia, otorgada únicamente por el heredero instituido -esposo de la causante-, con las siguientes circunstancias relevantes: en el testamento que constituye el título sucesorio, otorgado diez meses antes de su fallecimiento, la causante afirmó que era vecina de Yaiza, provincia de Las Palmas, que tiene nacionalidad española y vecindad civil común, no habiendo residido en comunidad foral alguna con las condiciones legalmente previstas para la adquisición de alguna vecindad especial. Y, además de instituir heredero a su esposo, legó a sus padres lo que por legítima les corresponda. En la escritura cuya calificación es impugnada el otorgante manifiesta que la Ley rectora de la sucesión es la de la vecindad civil de la causante, esto es, la de Ibiza, y no la vecindad civil común como erróneamente se hizo constar en su testamento, al haber residido más de diez años en las Islas Baleares, y no haber residido en Canarias desde hace más de diez años en las condiciones previstas por el Código Civil para la adquisición de la vecindad civil común. Y la notaria afirma que le acredita dicho extremo mediante dos certificados de empadronamiento expedidos por el Ayuntamiento de Santa Eulalia del Río (Ibiza, Baleares) y por el Ayuntamiento de San Antonio Abad (Ibiza, Baleares). El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, dadas las manifestaciones de la causante en su testamento, es necesario que consientan sus padres, por ostentar la condición de legitimarios en Derecho común.
El defecto es confirmado por el Centro Directivo señalando que el elemento determinante para la adquisición de la vecindad civil es el de la residencia, identificándose el lugar de residencia habitual con el de domicilio civil, según el artículo 40 del Código Civil, siendo independiente de la vecindad administrativa o de la inscripción en el padrón municipal o en registros fiscales (la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2009, que cita, a su vez, la de 8 de marzo de 1983 que afirmó que “las vecindades administrativas no siempre coinciden con el efectivo domicilio, teniendo escasa influencia las certificaciones administrativas que derivan de los datos del padrón municipal de habitantes, siendo el lugar de residencia habitual aquel que corresponde a la residencia permanente e intencionada en un precisado lugar debiendo tenerse en cuenta la efectiva vivencia y habitualidad, con raíces familiares y económicas)”. Por lo demás, debe tenerse en cuenta que el Código Civil dispone en su artículo 14 que la sujeción al derecho civil común o al especial o foral se determina por la vecindad civil, estableciendo una norma de cierre en dicho precepto, que actúa como una verdadera presunción iuris tantum, cual es que en caso de duda prevalecerá la vecindad civil que corresponda al lugar de nacimiento.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

REDUCCIÓN DE CAPITAL Y RESERVA INDISPONIBLE: SU CUANTÍA
Dos Resoluciones de 24 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar. Descargar

Se compran las participaciones a uno de los socios, por precio superior a su valor nominal, reduciendo el capital en la cuantía correspondiente y dotando con cargo a reservas libres, una reserva indisponible. Pues bien, señala el Centro Directivo que basta con que su importe sea el de la suma del valor nominal de las acciones amortizadas, y no el del precio pagado por la venta como se pretendía registralmente, dado que con dicha reserva se ha de garantizar a los acreedores la existencia de una responsabilidad o vinculación de elementos patrimoniales idéntica a la cifra del capital anterior a la reducción cualquiera que fuera el patrimonio social.

IDENTIDAD DE DENOMINACIÓN SOCIAL
Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

En el presente caso procede la revocación de la nota de calificación por cuanto si bien existe una identidad parcial entre la denominación solicitada y las existentes “Soluciones Sostenibles, SL” y “3R3 Soluciones Sostenibles, SL”, la existencia de un tercer término en aquella hace que pueda considerarse como suficientemente diferenciada de las anteriores y, en consecuencia, como denominación distinta y única.

DENOMINACIÓN SOCIAL: PRINCIPIO DE ORIGINALIDAD
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa del registrador mercantil a inscribir el cambio de denominación social de una sociedad al coincidir con la de una sociedad preexistente de nacionalidad luxemburguesa. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación del registrador, pues la nueva denominación social vulnera el principio de originalidad plasmado en el artículo 7.1 de la Ley de Sociedades de Capital, desarrollado reglamentariamente en el artículo 407 del Reglamento del Registro Mercantil.

UNIPERSONALIDAD SOBREVENIDA: FORMA DE ACREDITARLA
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de elevación a público de acuerdos sociales en virtud de la cual, además de tomar conocimiento de la dimisión del administrador único de la sociedad y del nombramiento de nuevo administrador único, se deja constancia de que, en virtud de escritura de compraventa de participaciones sociales otorgada ante el mismo notario el mismo día con número de protocolo inmediatamente anterior, la sociedad adquirió la condición de unipersonal. La registradora suspende la inscripción de declaración de unipersonalidad, por no constar la exhibición al notario del libro registro de socios, testimonio de éste o certificación de su contenido, ni la declaración del órgano de administración asumiendo el compromiso de hacerlo constar en el libro registro de socios.
La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, al concurrir en el presente caso una serie de circunstancias peculiares, como es el hecho de que en la escritura de compraventa de participaciones sociales aparecen satisfechas todas las garantías que se pretende lograr con la base documental a que se refiere el artículo 203.1 del Reglamento del Registro Mercantil al regular el supuesto de la unipersonalidad sobrevenida, pues el administrador único, como órgano competente para la llevanza y custodia del mencionado libro registro de socios, declara que la transmisión de las participaciones ya ha producido el efecto señalado y la escritura es otorgada tomando como base la certificación expedida por el administrador entrante, con la firma del administrador inscrito saliente.

PACTO ESTATUTARIO: DETERMINACIÓN DE VALOR RAZONABLE Y REPERCUSIÓN DE LOS HONORARIOS DEL EXPERTO INDEPENDIENTE
Resolución de 28 de agosto de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se discute sobre si es inscribible o no la siguiente cláusula estatutaria a propósito de la transmisibilidad de las participaciones y la exclusión del socio: "Valor razonable: en todos los casos en los que este artículo se refiere al ‘valor razonable’ de las participaciones sociales, se entenderá por tal el valor contable que resulte del último balance aprobado por la Junta, debiendo considerarse a todos los efectos ese criterio, como delimitación general del contenido económico del derecho del socio, y como acuerdo predeterminado entre la sociedad y el socio afectado. No obstante, si el socio afectado no estuviese conforme con el valor razonable así determinado, en los quince días siguientes a aquél en que se le notifique, podrá solicitar del Registro Mercantil de la provincia del domicilio social, la designación de un experto independiente para que, siendo a su costa la totalidad de sus honorarios, fije el valor real de las participaciones sociales afectadas, tomándose entonces como ‘valor razonable’ el resultado de su tasación, salvo que la sociedad no lo acepte, en cuyo caso, en los quince días siguientes a aquel en que el socio le comunique el resultado de la tasación, podrá, también a su costa, solicitar del Registro Mercantil de la provincia del domicilio social la designación de otro experto independiente para una nueva tasación, tomándose entonces como ‘valor razonable’ la media de las valoraciones fijadas por ambos expertos".
En primer lugar, y aunque no sea objeto de recurso, es reseñable el estudio que hace la Dirección sobre su doctrina a propósito de la posibilidad de establecer una cláusula estatutaria que permita establecer como valor razonable el valor contable del último balance aprobado; así como la posibilidad de que en ámbito de la expulsión del socio pueda este acudir a un sistema de valoración distinto, a través de experto. Pero lo que decide la Dirección, revocando la nota y dando la razón al notario, es sobre la posibilidad de que los estatutos establezcan que los gastos del experto deban ser a cargo del socio que acude a él.

AMPLIACIÓN DE CAPITAL MEDIANTE APORTACIÓN DINERARIA: FECHA DEL INGRESO Y FECHA DEL ACUERDO
Resolución de 5 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se trata de un aumento de capital de una sociedad limitada mediante aportación dineraria, en la que el certificado bancario acreditativo del desembolso es anterior en más de dos meses a la fecha de otorgamiento de la escritura, pero no a la de celebración de la junta general en que decidió el aumento.
La Dirección General se refiere a la aparente contradicción entre el artículo 62.4 Ley de Sociedades de Capital, que cuenta dos meses de vigencia de la certificación a contar de su fecha, y el artículo 189.1 Reglamento del Registro Mercantil, que exige la antelación máxima del depósito de dos meses a la escritura de constitución o a la del acuerdo de aumento de capital; y, siguiendo la Resolución de 11 de abril de 2005, entiende que la entidad bancaria, al certificar, renueva el depósito que fue efectuado en su día, computándose desde esta fecha el plazo de dos meses previsto para la vigencia de la certificación; y que la certificación ha de estar vigente en la fecha de la escritura de constitución de la sociedad (cuando no hay junta que la decida), pero no en la aumento de capital una vez constituida la sociedad, en las que la antelación se fija con relación a la fecha del acuerdo de ampliación de capital.

JUNTA GENERAL: NECESARIA APROBACIÓN DE ACTOS SOBRE ACTIVOS QUE SE DICEN ESENCIALES
Resolución de 6 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Una sociedad de responsabilidad limitada, representada por un administrador solidario, compró determinado inmueble. En dicha escritura, dicho administrador manifiesta que la finca que se adquiere tiene la consideración de activo esencial de la sociedad compradora “a los efectos previstos en el artículo 160 letra f) de la Ley de Sociedades de Capital”. El registrador suspende la inscripción porque no se acredita por el representante de la sociedad compradora la autorización de la operación por la junta general a pesar de manifestar expresamente, y, por tanto, resultar del propio documento presentado el carácter esencial del activo objeto de compraventa.
La Dirección confirma que es necesaria la autorización por la junta general para la compra por la sociedad de un inmueble, que, según el propio administrador representante, tiene la consideración de activo esencial de la sociedad (art. 160.f LSC), pero no existe ninguna obligación de aportar un certificado o de hacer una manifestación expresa por parte del administrador de que el activo objeto del negocio documentado no es esencial, si bien con la manifestación contenida en la escritura sobre el carácter no esencial de tal activo se mejora la posición de la contraparte en cuanto a su deber de diligencia y valoración de la culpa grave [art. 234.2 LSC]. No obstante, la omisión de esta manifestación expresa no es por sí defecto que impida la inscripción. En todo caso el registrador podrá calificar el carácter esencial del activo cuando resulte así de forma manifiesta (caso, por ejemplo, de un activo afecto al objeto social que sea notoriamente imprescindible para el desarrollo del mismo) o cuando resulte de los elementos de que dispone al calificar (caso de que del propio título o de los asientos resulte la contravención de la norma por aplicación de la presunción legal).

EL DEPÓSITO EN NOTARÍA PARA LA CONSTITUCIÓN SE DEBE HACER EFECTIVO SIN QUE QUEPA SUSTITUCIÓN COMO DERECHO DE CRÉDITO
Resolución de 11 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

En la constitución de una sociedad limitada se deposita la aportación dineraria en la cuenta del notario autorizante, a la espera de designar una cuenta de la sociedad para hacer la transferencia de dicha suma. Ante la falta de dicha cuenta, el notario extiende diligencia de conformidad con el artículo 153 del Reglamento Notarial, haciendo constar que el capital social se aporta mediante compensación del crédito que la socia fundadora tiene contra el propio notario en razón de dicho depósito, lo que provoca una calificación negativa, entendiendo que es necesario el consentimiento expreso de la socia.
La Dirección General confirma la misma recordando su doctrina sobre el citado artículo del Reglamento Notarial, que ha de ser en todo caso, objeto de interpretación restrictiva, y en este supuesto, el notario recurrente interpreta la eventual voluntad de la entidad fundadora y le atribuye un determinado valor modificatorio del contenido de la escritura pública en atención a las circunstancias que del mismo resultan.

DISOLUCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE SOCIEDAD DE RESPONSABILIDAD LIMITADA: NECESIDAD DE IDENTIFICACIÓN DE LOS SOCIOS. REQUISITOS DEL ACTA DE LA JUNTA
Resolución de 26 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

Presentada a inscripción escritura de elevación a público de acuerdos de disolución y liquidación de sociedad de responsabilidad limitada es objeto de calificación negativa por dos motivos: no resulta la identificación de los socios; y porque no resulta la fecha y modo de aprobación del acta de la citada junta. El recurrente alega, respecto al primer defecto, que la exigencia de identificación debe entenderse limitada al supuesto de que la cuota de liquidación sea positiva; es decir, aquellos supuestos en que efectivamente existe un reparto del activo resultante; y respecto al segundo, que dicha exigencia no es necesaria por resultar de la escritura que la junta se celebró en el domicilio social en determinada fecha, con carácter de universal y que los acuerdos se adoptaron por unanimidad según resulta de la transcripción literal que lleva a cabo el liquidador.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, señalando, respecto al primer defecto, que la regulación legal obedece a una lógica que no está vinculada a la existencia de haber repartible, si no que la necesidad de identificar a los socios existe aun cuando la cuota de liquidación sea cero en ese momento por inexistencia de un neto repartible. No se condiciona la identificación de los socios a la existencia de un haber repartible sino a la existencia de una cuota de liquidación; cuota que existe siempre porque, a salvo las especialidades estatutarias especialmente previstas, es equivalente a la proporción en el capital de cada socio. Respecto al segundo defecto, señala que es doctrina reiterada del Centro Directivo, que el Reglamento del Registro Mercantil exige no ya la aprobación de las actas de la junta general, sino que en las certificaciones que de ella se expidan a efectos registrales conste de forma expresa la fecha y sistema o modo de aprobación, salvo que se trate de actas notariales. Exigencia que se extiende al supuesto de que para la elevación a público de los acuerdos se acuda al acta original, libro de actas, o testimonio notarial de los mismos, de modo que la escritura recoja todas las circunstancias del acta necesarias para calificar la validez de aquéllos, exigencia que en cuanto se refiere a la aprobación del acta, y siendo ésta presupuesto de la ejecutividad de los acuerdos ha de entenderse como de expresión también necesaria.

CONVOCATORIA DE JUNTA GENERAL POR LETRADO DE LA ADMINISTRACIÓN DE JUSTICIA
Resolución de 2 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Fuera de los casos establecidos en los artículos 169 y 171 de la Ley de Sociedades de Capital, el Letrado de la Administración de Justicia carece de competencias para la convocatoria de junta general.

ALCANCE DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL AL BALANCE FINAL DE LIQUIDACIÓN DE UNA SOCIEDAD
Resolución de 9 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Se plantea nuevamente en este recurso la extensión de la facultad calificadora del registrador en relación con el balance de liquidación de una compañía.
La Dirección General estima el recurso frente a las objeciones del registrador y aclara que en el sistema de la Ley de Sociedades de Capital, la rendición de cuentas de la actividad desarrollada en las operaciones de liquidación, el reflejo de la situación patrimonial y el proyecto de división entre los socios del haber social se lleve a cabo mediante los tres documentos que menciona en su artículo 390, y teniendo en cuenta que en el informe presentado se reseña la dotación de los fondos correspondientes y su consignación en una cuenta bancaria, no puede afirmarse que se esté ofreciendo una imagen distorsionada de la realidad.

OBJETO SOCIAL GENÉRICO NO IMPLICA INDETERMINACIÓN DEL MISMO
Resolución de 10 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Se constituye una SL en el que la actividad principal es “96.09/Otros servicios personales” con una certificación de denominación del registro mercantil central en el que el solicitante no aparece con su segundo apellido. El registrador niega la inscripción exigiendo mayor concreción del objeto social, señalando que podría englobar actividades con limitaciones legales, una previa autorización administrativa, una forma social concreta, o la reserva a favor de entidades especiales, y señalando como segundo defecto que no se indica el segundo apellido del peticionario.
La Dirección General revoca la calificación ante el recurso del notario autorizante, en el que expone claramente la doctrina del Centro Directivo sobre la admisión del objeto social y la flexibilización que progresivamente ha ido alcanzando en esta cuestión. Y en la resolución se toma como referencia la doctrina conformada en relación al contenido de los estatutos tipo y, específicamente, en relación a las actividades identificadas en el objeto social por relación a las previstas en el artículo 15 de la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, y en la Orden JUS/1840/2015, de 9 de septiembre, por la que se aprueba el modelo de escritura pública en formato estandarizado y campos codificados de las sociedades de responsabilidad limitada, así como la relación de actividades que pueden formar parte del objeto social, concluyendo que la definición estatutaria del objeto social según la descripción de actividades que consta en la relación vigente de la referida Clasificación Nacional de Actividades Económicas (conocida como CNAE-2009), excluye que, a los efectos de su inscripción en los términos antes expresados, se pueda calificar dicho objeto social como indeterminado y genérico. Respecto de la falta del segundo apellido, es una cuestión a tratar en la expedición de la certificación, pero no en la escritura en la que se utiliza el certificado.

SOLICITADA ACTA NOTARIAL DE JUNTA DEL ARTÍCULO 203 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL DEBEN CONSTAR LOS ACUERDOS EN DICHA ACTA, NO UN ACTA DE PRESENCIA ORDINARIA
Resolución de 11 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Se pretende inscribir una escritura de elevación de acuerdos sociales de una junta para la cual se había solicitado acta notarial conforme a los artículos 203 de la Ley de Sociedades de Capital y 101 a 104 del Reglamento del Registro Mercantil, constando la oportuna anotación preventiva en el Registro Mercantil. En vez de levantar dicha acta, se hizo un acta de presencia y referencia, que se presentó junto a la escritura de elevación de acuerdos que constan en certificación expedida por el secretario del consejo de administración con el visto bueno del presidente.
La Dirección General, confirmando la calificación, señala que sólo son inscribibles los acuerdos que constan en el acta autorizada de conformidad con la legislación mercantil citada, no siendo suficiente el acta de presencia ya que no cuenta con los requisitos legales que garanticen, entre otros, la legalidad y validez de la convocatoria.

CUENTAS ANUALES

REDUCCIÓN DE CAPITAL POR ADQUISICIÓN DE LAS PROPIAS PARTICIPACIONES: CUANTÍA DE LA RESERVA
Resolución de 24 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

La reserva debe constituirse únicamente por un importe equivalente al valor nominal de las participaciones amortizadas, y se refiere al importe equivalente al valor nominal de las participaciones amortizadas, toda vez que se trata de garantizar a los acreedores la existencia de una responsabilidad o vinculación de elementos patrimoniales equivalente a la cifra del capital anterior a la reducción cualquiera que fuera el patrimonio social.

OBLIGACIÓN DE VERIFICAR CUENTAS EN LAS SOCIEDADES ANÓNIMAS DEPORTIVAS
Resolución de 25 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

A diferencia de lo que afirma la calificación, no existe, una disposición legal que sujete a las sociedades anónimas deportivas a la obligación de verificar sus cuentas anuales por la mera circunstancia de ostentar dicha forma jurídica

OBLIGACIÓN DE VERIFICAR CUENTAS EN LAS AGRUPACIONES DE INTERÉS ECONÓMICO
Dos Resoluciones de 26 de julio de 2023 (BOE 28 de septiembre de 2023). Descargar. Descargar

El recurso no puede prosperar pues dado que la agrupación de interés económico que solicita el depósito de sus cuentas reúne los requisitos legales para estar obligada a realizar el estado de información no financiera, cosa que en ningún momento se discute, debe llevarlo a cabo, verificarlo y depositarlo en el Registro Mercantil de conformidad con la legislación vigente.

NOMBRAMIENTO DE AUDITOR ESTANDO EL REGISTRO CERRADO POR FALTA DE PRESENTACIÓN DE CUENTAS
Resolución de 25 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

El recurso trata la inscripción de un auditor de cuentas, nombrado en una junta general, cuando el Registro Mercantil se encuentra cerrado por falta de depósito de cuentas, y la respuesta claramente ha de ser negativa

NOMBRAMIENTO DE AUDITOR: CIERRE REGISTRAL
Resolución de 25 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

No cabe la inscripción de un auditor de cuentas nombrado en una junta general, cuando el Registro Mercantil se encuentra cerrado por falta de depósito de cuentas, conforme a lo dispuesto en el artículo 282 de la Ley de Sociedades de Capital.

FALTA CUMPLIMENTAR LA IDENTIFICACIÓN DEL TITULAR REAL
Dos Resoluciones de 18 y 19 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar. Descargar

Ya se había presentado en ejercicios anteriores la oportuna declaración por medio de los modelos entonces vigentes por lo que así lo hace constar en el impreso ahora presentado en el que se expresa que no existe actualización de datos. Sin embargo, es inaceptable el argumento de que no existiendo alteración de la situación no es precisa aportación de información adicional pues, no constando en la declaración de titularidad real depositada con anterioridad, se perpetuaría la ausencia de un dato como es el tipo de control que se ejerce y que se considera de obligada declaración tal y como ha quedado expuesto. El Real Decreto 609/2023, de 11 de julio, por el que se crea el Registro Central de Titularidades Reales y se aprueba su Reglamento que si bien no es de aplicación directa al supuesto de hecho (al entrar en vigor según su disposición final quinta el día 19 de septiembre de 2023), contempla como dato que debe ser facilitado al Registro el relativo al criterio que cualifica a una persona como titular real así como la expresión del tipo de control, por participación en el capital o en los derechos de voto (artículo 4.1.h.i). Téngase en cuenta que a dichos datos tendrán acceso las personas legitimadas conforme al propio contenido del reglamento (artículo 5), cuyos legítimos intereses deben ser respetados.

REGISTRO DE BIENES MUEBLES

VENTA DE GLOBO AEROSTÁTICO EN EL EXTRANJERO
Resolución de 24 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

En cuanto a dicha venta celebrada ante un notario checo por una sociedad vendedora no residente y sin establecimiento permanente en España, que cuenta con el VAT (…), que es el número de identificación que disponen las empresas a nivel europeo, a un comprador residente en España, para su inscripción en el Registro de Bienes Muebles a su favor, no cabe exigir NIF de la empresa no residente, dado que no está obligada a ello ex artículo 254 de la Ley Hipotecaria.

EL ARTÍCULO 197 QUATER DEL REGLAMENTO NOTARIAL ES APLICABLE A TODAS LAS PÓLIZAS, NO SÓLO A LAS ELECTRÓNICAS
Resolución de 12 de septiembre de 2023 (BOE 25 octubre de 2023). Descargar

La Dirección General estima el recurso del notario que interviene una póliza en el que no había un juicio de suficiencia de facultades de los representantes tanto de la entidad acreedora y beneficiaria de la pignoración, como de la entidad pignorante. Y no hay tal juicio expreso porque el artículo 197 quater del Reglamento Notarial establece que la expresión “Con mi intervención” implica el control de legalidad por el notario y, en particular: (…) c) El juicio de capacidad de los otorgantes para el acto o contrato intervenido y, en su caso, que los poderes relacionados son suficientes para el acto o contrato intervenido.
El registrador consideraba que sólo se aplica a los pólizas electrónicas, por la alusión que se hace al principio de dicho artículo del Reglamento al artículo 17 bis de la Ley del Notariado, pero la Dirección General aclara, en la línea defendida por el notario que carecería de sentido que el Reglamento Notarial, en su reforma de 2007, al introducir en la Sección Tercera del Capítulo II de su Título Cuarto la regulación de las pólizas, incluyera una previsión específica para una cuestión tan relevante como los requisitos y significado de la diligencia de intervención, y lo hiciera exclusivamente para la modalidad de pólizas a las que, momentáneamente, no tenía aplicación directa, dejando ayuno de regulación ese aspecto para las confeccionadas en soporte papel. En consecuencia, continúa el Centro Directivo debe concluirse que el mandato recogido en el artículo 197 quater del Reglamento Notarial tiene aplicación a la diligencia de intervención en general, extendida en formato papel o, en el futuro, en formato electrónico, y que la alusión al artículo 17 bis de la Ley del Notariado tiene sentido en relación con la igualdad sustancial proclamada entre ambos formatos.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

USUCAPIÓN Y CANCELACIÓN DE ASIENTOS CONTRADICTORIOS
Resolución de 25 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

Señala la Dirección General que la prescripción adquisitiva declarada en sentencia firme, es en sí misma el objeto de la inscripción. La existencia o no de justo título civil para la prescripción, y si es una prescripción ordinaria o extraordinaria, es una cuestión que habrá valorado el juez al adoptar su decisión, sin que el registrador pueda revisarla, al tratarse de una cuestión de fondo. Como es un modo de adquisición originario, que no trae causa de anteriores titulares, procede cancelar los asientos contradictorios, los que declaraban la titularidad registral del pleno dominio a favor de los demandados contra el que se entabla el procedimiento. Pero la adquisición derivada de la usucapión no cuestiona la validez del título de adquisición del anterior titular registral ni, en consecuencia, la de los derechos reales que hayan sido por el constituidos, la adquisición se producirá con subsistencia de las cargas anteriores. Solo se excluyen aquellos derechos que lleven aparejada la posesión, puesto que es esta, la posesión un requisito fundamental para apreciar la prescripción. Así resulta de lo dispuesto en el párrafo cuarto del artículo 36 de la Ley Hipotecaria cuando dice que: “Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión, causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo”.
En consecuencia, cuando los derechos que consten inscritos carezcan de contacto posesorio, es decir, derechos reales que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute de la cosa o derecho sobre el cual se han constituido como es el caso de la hipoteca, estos derechos no quedarán extinguidos por el hecho de que la cosa sobre la que recaen haya sido adquirida por prescripción como libre. A los titulares de estos derechos, adquiridos a título oneroso y de buena fe, no les afecta nunca la prescripción adquisitiva o en curso fuera del Registro, cualquiera que sea su naturaleza ordinaria o extraordinaria.

INSCRIPCIÓN DE SENTENCIA SIN FIRMA DEL JUEZ
Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

Se trata de dilucidar en este expediente si es inscribible una sentencia dictada en procedimiento ordinario en el que el demandante solicita que se declare la nulidad de la escritura de compraventa, en la que no consta la firma del juez ni el sello del Juzgado en todos los folios de la sentencia presentada. Tampoco contiene código seguro de verificación que permita comprobar la autenticidad del documento, por lo que el defecto debe confirmarse.

MANIFESTACIÓN SOBRE CONCORDANCIA DE DESCRIPCIÓN CATASTRAL CON LA REALIDAD FÍSICA
Dos Resoluciones de 6 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar. Descargar

Es objeto de este expediente decidir si procede la inscripción de una escritura de formalización de operaciones particionales en la que las fincas inventariadas han quedado descritas de igual manera que constan tabularmente inscritas, si bien protocolizan certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de las que resultan diferencias tanto en sus respectivas cabidas como en sus linderos, sin resultar del título la manifestación de los comparecientes relativa a la coincidencia de la realidad física de las fincas con la descripción de la base catastral.
La Dirección General estima el recurso, señalando que esta circunstancia no es defecto que impida la inscripción, ya que del artículo 18 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, Ley del Catastro Inmobiliario, resulta el carácter potestativo del procedimiento de subsanación; no cabe entender solicitada tácitamente la georreferenciación, por lo tanto deberá mantenerse la descripción que figura en el Registro, sin perjuicio de que, previa calificación del registrador, pueda incorporarse la referencia catastral o denegarse motivadamente la incorporación de la misma, con expresión en todo caso del procedimiento que, en su caso, pueda seguirse para subsanar dichas discrepancias.

MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO DE DIVISIÓN HORIZONTAL Y SEGREGACIÓN
Resolución de 7 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se plantea si es inscribible o no una escritura de extinción de derecho de vuelo, rectificación y modificación del título constitutivo de división horizontal y segregación en el que el registrador señala cuatro defectos: a) los elementos comunes esenciales son inseparables del régimen de propiedad horizontal; b) existe discordancia entre la escritura y la licencia de parcelación concedida por el Ayuntamiento; c) se reduce la superficie del solar sobre la que se asienta el conjunto, en el que la parte de solar sin edificar resultante debe tener una superficie de 770 metros cuadrados y no de 736 metros cuadrados como consta en la escritura. Asimismo, habrá que especificar de dónde proceden los 3 metros cuadrados añadidos a la finca 28.999, y d) deberá constar el consentimiento del acreedor hipotecario.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la configuración del terreno como elemento común no impide en absoluto la fragmentación de parte de ese terreno y la atribución a la misma del carácter de elemento privativo de la propiedad horizontal e incluso su desafectación y segregación como finca independiente, siempre y cuando exista unanimidad en la comunidad (art. 17 LPH) y licencia municipal de segregación (art. 26.2 RDLeg. 7/2015, de 30 de octubre, Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana), como ocurre en el caso. Respondiendo a otro defecto señalado en la nota de calificación, añade la Dirección que el estar determinado elemento independiente gravado con hipoteca a favor de terceros no obsta a la posibilidad de la indicada segregación, ya que la división de finca hipotecada no precisa el consentimiento del acreedor hipotecario, si bien, de no mediar dicho consentimiento, cada una de las nuevas fincas resultantes responden de la totalidad del crédito garantizado, pudiendo el acreedor pedir la ejecución de cualquiera de ellas o de todas simultáneamente (cfr. arts. 122 y 125 LH).

EN UNA REPARCELACIÓN SE DEBEN INSCRIBIR LOS DERECHOS CONSTITUIDOS SOBRE LAS FINCAS DE ORIGEN SOBRE LAS DE RESULTADO, AÚN EN CASOS EXTREMOS
Resolución de 11 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se pretende la inscripción de la constitución de un derecho de usufructo sobre una finca afectada por un proyecto de reparcelación. La registradora considera que no es posible al haber desaparecido la vivienda unifamiliar sobre la cual había de disfrutarse el derecho, pero la Dirección General revoca la calificación pues del hecho de que la edificación que existía en la finca de origen haya sido declarada incompatible e incluso demolida no se deduce per se la conclusión de que no sea posible apreciar la correlación directa, por subrogación real, entre la finca de origen y la cuota que en la finca de resultado corresponde a los que concedieron en usufructo sobre toda la finca de origen (y no sólo sobre la vivienda existente en ella).

EL NIF OBLIGATORIO LO ES TAMBIEN PARA LOS CONDUEÑOS Y HEREDEROS, AUNQUE NO SEAN LOS ADJUDICATARIOS DE LOS BIENES A INSCRIBIR
Resolución de 12 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Entre otros defectos de una escritura de adjudicación hereditaria se hace constar que uno de los herederos no tiene NIF, alegando la recurrente que no es necesario porque no recibe ninguna cuota de los bienes que pretende inscribir la propia recurrente.
Ante ello, la Dirección General, confirmando este defecto de la calificación registral, recuerda su doctrina, interpretando el artículo 23 de la Ley del Notariado y artículo 254 de la Ley Hipotecaria, como una exigencia no a los adjudicatarios que reciben los bienes, sino de todos los otorgantes de la escritura, ya que la obligación de consignación del NIE no está limitada al hecho de adquirir o transmitir un bien inmueble, sino que se extiende a todos los supuestos de participación en una relación jurídica con trascendencia tributaria.

USUCAPIÓN EN VIRTUD DE SENTENCIA INCOMPLETA
Resolución de 18 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar

En el supuesto de que las edificaciones declaradas adquiridas por usucapión sean la casa de 65,25 m2 y la edificación anexa de 36 m2 y estuvieran ubicadas en la parte de la finca registral número 5176 afectada por la ordenación urbanística sería necesaria que así se declarase por la sentencia y además efectuar la necesaria segregación de la finca matriz aportando la correspondiente licencia de segregación o declaración de innecesariedad así como las coordenadas georreferenciadas de la parte segregada y además, respecto de la edificación anexa de 36 m2 la correspondiente declaración de obra nueva acreditando el cumplimiento de los requisitos de la legislación urbanística (art. 202 LH). Conforme al nuevo artículo 9 LH, la inscripción de la parcela resultante de alguna de dichas operaciones habrá de contener necesariamente, entre otras circunstancias, la representación gráfica georreferenciada de la finca que complete su descripción literaria, expresándose, si constaren debidamente acreditadas, las coordenadas georreferenciadas de sus vértices. Exigencia que, por ser aquellos actos de carácter estrictamente registral, es aplicable a todos las que se presenten en el Registro después de entrada en vigor la Ley (1 de noviembre de 2015), aunque estén formalizados en un documento de fecha anterior.
Asimismo, han de constar todas las circunstancias personales del adquirente a cuyo favor ha de practicarse la inscripción, y aclarar en su caso si la adquisición lo es con carácter privativo o ganancial, y ello de conformidad con lo dispuesto en los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51-9 del Reglamento Hipotecario. Las circunstancias personales de aquel a cuyo favor deba hacerse la inscripción son esenciales para la configuración del derecho inscrito, no solo en cuanto a la perfecta identificación del titular registral, sino también por ser determinantes para delimitar las facultades de disposición y administración de las fincas sobre las que recae aquél.

SERVIDUMBRE APARENTE
Resolución de 25 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de formalización del contenido de una servidumbre aparente respecto de una instalación fotovoltaica ubicada en la cubierta de una nave, señalando el registrador como defectos la falta de tracto y que no procede practicar ninguna operación registral, pues la resolución de la Dirección General de Industria y Energía aportada no es el documento hábil para hacer constar la titularidad en el Registro de la Propiedad, siendo necesario el otorgamiento e inscripción de la correspondiente escritura de transmisión del derecho de uso de la cubierta. La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación.

RECTIFICACIÓN DE ASIENTOS: ERROR DE CONCEPTO
Resolución de 26 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

Causante fallece habiendo otorgado testamento en virtud del cual instituye por su único y universal heredero de todos sus bienes, derechos y acciones presentes y futuros a su esposo y ordena sustitución vulgar y fideicomisaria de residuo a favor de una tercera persona, que recibirá los bienes hereditarios de los que el fiduciario no haya dispuesto. En virtud de escritura de manifestación y adjudicación de herencia, el heredero se adjudica la finca en cuanto a una mitad en pago sus derechos en la extinta sociedad conyugal y la otra mitad en pago de sus derechos en la herencia; y mediante escritura de compraventa otorgada bajo el número siguiente de protocolo, vende a un tercero la mitad indivisa adquirida por herencia; sin embargo, en la inscripción consta que la mitad indivisa vendida fue la parte libre, adquirida en pago de gananciales.
Al fallecer el fiduciario, se presenta instancia privada suscrita por su heredera universal, figurando en el inventario la mitad indivisa de la mencionada finca. La registradora suspende la inscripción pues en los antecedentes del Registro consta que la finca se encuentra gravada con una sustitución vulgar y fideicomisaria de residuo a favor de una tercera persona, por lo que debe entenderse que los bienes afectos a una sustitución fideicomisaria de residuo no forman parte de la herencia del fiduciario, sino que son propiedad del fideicomisario.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, planteando, como cuestión central, si para rectificar un asiento que fue indebidamente practicado es suficiente la solicitud o instancia privada suscrita por una de las partes afectadas (heredero llamado) o, por el contrario, al existir titulares de derechos inscritos (fideicomisaria llamada en la mitad) con posterioridad a la práctica de la inscripción, es necesario el consentimiento de éstos, y en su defecto, autorización judicial, concluyendo que es necesario el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, acudir a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos.

PROYECTO DE REPARCELACIÓN SIN APROBACIÓN EXPRESA DEL AYUNTAMIENTO
Resolución de 4 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Se discute si es inscribible un proyecto de reparcelación formalizado en escritura pública por parte de la junta de compensación cuando no se acredita su aprobación expresa por parte del Ayuntamiento. El recurrente alega la aplicación de la figura del silencio administrativo positivo al haber transcurrido cuatro meses desde la remisión del proyecto al Ayuntamiento para su ratificación, en concreto el día 16 de septiembre de 2022. El registrador suspende la inscripción al no constar la ratificación del proyecto de reparcelación por parte del Ayuntamiento, que además ha manifestado su denegación dentro del plazo de cuatro meses prescrito en la legislación autonómica. Siendo éste el único defecto recurrido.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que, no habiendo obtenido la certificación administrativa, en los casos de silencio administrativo, la citada normativa sólo permite otorgar la escritura pública acreditando ciertos requisitos previstos en el artículo 158.3. Por lo que, admitiéndose en la legislación urbanística aplicable la posibilidad de considerar aprobado por silencio positivo un proyecto de reparcelación, a efectos registrales es indispensable la acreditación administrativa de su aprobación, por acto expreso o presunto. En el presente caso, no sólo no consta acreditada la misma, sino que consta un pronunciamiento expreso municipal que considera que el proyecto es contrario a las determinaciones previstas en las Normas Subsidiarias Municipales, por lo que el defecto debe ser confirmado.

NO ES POSIBLE UNA NOTA MARGINAL DE AFECCIÓN DE VÍA PECUARIA SIN EXPEDIENTE INCOADO
Resolución de 10 de octubre de 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Se solicita por el Servicio Forestal de la Dirección General de Medio Natural y Biodiversidad, Consejería de Desarrollo Sostenible de la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha la extensión de una nota marginal, para hacer constar que la posesión de la totalidad o parte de la citada finca registral podría ser atribuida a la Junta de Comunidades de Castilla-La Mancha en un futuro deslinde.
La registradora la deniega y la Dirección General lo confirma en el sentido de que no puede hacerse constar en el Registro que una finca está pendiente de deslinde, sin haberse incoado el oportuno expediente de deslinde con intervención del titular registral, ya que en el caso concreto, no resulta una concreta calificación urbanística, medioambiental o administrativa de la finca más allá de su colindancia con una vía pecuaria y no resulta de la solicitud la intervención del titular de la finca.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

INMATRICULACIÓN: ACTA DE NOTORIEDAD COMPLEMENTARIA
Resolución de 25 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

Se solicita la inmatriculación de sesenta fincas en virtud de una escritura de aceptación de herencia acompañada de acta de notoriedad tramitada para justificar la adquisición previa a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecaria. No es óbice para la inmatriculación que el titular catastral no coincida con el causante o heredero actual propietario, al no ser de aplicación el artículo 298 de la misma Ley.
En cuanto al acta de notoriedad complementaria de la escritura de herencia, basta que en un título previo se acredite la adquisición, no siendo necesario que ese título previo documente la propia adquisición; en este caso, el notario autorizante emitió el juicio sobre la previa adquisición; y, por otro, se refiere a la fecha de adquisición, ya que fija el momento temporal indicando que tal extremo es notorio desde hace más de un año, por lo que debe ser suficiente la expresión utilizada.
Por otra parte, se reprocha que en una de las fincas no se corresponde con la totalidad de una parcela catastral, sino con una parte de la misma. Por tanto, no se aporta una certificación catastral descriptiva y gráfica relativa a esta finca, de la que resulte una descripción de la misma idéntica a la que se declara en la escritura, luego no sería posible su inmatriculación ex artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
Por otra parte, admite una vez más el Centro Directivo que, cuando exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, por lo que, con carácter excepcional, podría admitirse que el interesado aporte la representación gráfica alternativa de la finca que complete la certificación catastral incompleta.

INMATRICULACIÓN DE NUDA PROPIEDAD
Resolución de 25 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

La escritura de donación con reserva de usufructo -constituido por deductio- no sirve título inmatriculador (acompañada de posterior venta de usufructo y nuda-propiedad) del pleno dominio de la finca, sino solo de su nuda-propiedad, consolidable en pleno cuando se cumpla la condición suspensiva del fallecimiento de una determinada persona, en este caso la supuesta titular extrarregistral del usufructo no inscrito. Si en el futuro se presenta en el registro el certificado de defunción de esa concreta persona citada en la inscripción, esto es, la supuesta titular extrarregistral inicial de ese usufructo no inscrito, será posible practicar la inscripción de consolidación del pleno dominio en la persona del titular registral de la nuda propiedad por cumplimiento de la condición suspensiva a la que estaba supeditada dicha consolidación. En cambio, si se presentara un título traslativo de dicho supuesto usufructo extrarregistral no inscrito, habría de denegarse (o suspenderse) su inscripción, precisamente por falta de previa inscripción a favor del transmitente, conforme al artículo 20 de la Ley Hipotecaria.

DUDAS DE DOBLE INMATRICULACIÓN: ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 25 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de la representación gráfica catastral de una finca, previa rectificación de su superficie registral, paralizándose el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria. Hay dudas fundadas de que el exceso de cabida hoy imputado a la base gráfica georreferenciada que se pretende inscribir como georreferenciación de una finca registral corresponda en todo o en parte a alguna o a varias de otras tres fincas registrales de la misma zona del mismo titular catastral. Las dudas pueden considerarse de tal entidad que, previsiblemente, no puedan subsanarse durante la tramitación del expediente, si no se adapta la descripción a la realidad física y jurídica, previamente, puesto que el exceso de cabida, cuya inscripción se solicita supone una alteración de la realidad física, que en su día fue amparada por el folio registral, que es el límite que tradicionalmente expresa esta Dirección General para inscribir los excesos de cabida. Además, la registradora alega la existencia de indicio de doble inmatriculación conflictiva, motivo suficiente para suspender la tramitación del expediente.

INMATRICULACION CON TÍTULO PÚBLICO Y ACTA DE NOTORIEDAD
Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar. Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 28 de septiembre de 2023). Descargar

Ya no es admisible la simple declaración de la notoriedad del hecho de que una determinada persona es tenida por dueña de una determinada finca, como venía admitiendo el artículo 298 del Reglamento Hipotecario, sino que, conforme a las exigencias expresadas en el nuevo artículo 205 de la Ley Hipotecaria, y a la regulación del artículo 209 del Reglamento Notarial, será́ necesario que, tras el requerimiento expreso en tal sentido y la práctica de las pruebas y diligencias pertinentes, el notario emita formalmente, si procede, su juicio sobre la acreditación de la previa adquisición y su fecha, siempre y cuando, como señala el mismo precepto reglamentario, tales extremos le “resultasen evidentes por aplicación directa de los preceptos legales atinentes al caso”.
Se trata de acreditar el hecho de la adquisición previa y su fecha, que son circunstancias que pueden ser objeto de acta de notoriedad para en este caso amparar la inmatriculación de la finca cuya primera inscripción de dominio estará́ casualizada en el preceptivo título público traslativo.

EXPEDIENTE ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA CON INVASIÓN DEL DOMINIO PÚBLICO FERROVIARIO
Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE 28 de septiembre de 2023). Descargar

El artículo 199 de la Ley Hipotecaria impone al registrador una calificación denegatoria, cuando se invade el dominio público, en el presente caso ferroviario. Dicha invasión resulta acreditada por las alegaciones presentadas por el Servicio de Ferrocarriles de Mallorca, que acompaña un plano acreditativo de tal invasión.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: NO TIENE POR OBJETO LA RESOLUCIÓN DE CONTROVERSIAS ENTRE COLINDANTES
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa de la registradora a inscribir la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al haberse presentado alegaciones contra la inscripción de la misma.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación, al señalar que ha quedado patente que existe controversia entre distintos titulares registrales colindantes acerca de la respectiva georreferenciación de sus fincas, sin que el recurso gubernativo pueda tener como objeto la resolución de tal controversia, sino sólo la constatación de su existencia; sin perjuicio de la incoación de un proceso jurisdiccional posterior que aclare la controversia o de que ambos lleguen a un acuerdo en el seno de una conciliación registral.

INMATRICULACIÓN A TRAVÉS DEL ARTÍCULO 206 DE LA LEY HIPOTECARIA: CABRÍA INVOCAR DUDAS FUNDADAS SOBRE INVASIÓN DE DOMINIO PÚBLICO NO INMATRICULADO
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Es objeto de recurso la negativa a la inmatriculación solicitada por el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de una Junta Vecinal, de tres fincas adjudicadas al Estado como heredero abintestato. Para la resolución del recurso, el Centro Directivo analiza si la falta de previsión expresa en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria acerca de la posibilidad invocar dudas fundadas sobre invasión de dominio público no inmatriculado pero recogido en la información territorial asociada facilitada por las administraciones públicas, supone excluir radicalmente tal posibilidad o no; concluyendo que en virtud de la superior protección constitucional del dominio público, y del reconocimiento de la existencia de diversas administraciones públicas titulares de bienes de dominio público con posibilidad de potenciales conflictos o invasiones entre ellas, ha de resultar aplicable dicha previsión, que sí es expresa en los artículos 203 y 205 de la Ley Hipotecaria. Sin embargo, en el presente caso, estima el recurso y revoca la nota de calificación de la registradora, debido a que las dudas formuladas, obstativas a la inmatriculación pretendida no están suficientemente fundamentadas.

INMATRICULACIÓN: DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA FINCA. LEGITIMACIÓN DE UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN PARA EFECTUAR ALEGACIONES
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se deniega la inscripción de la georreferenciación de una finca registral y consiguiente rectificación de la descripción, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, en el que se han practicado alegaciones contra la inscripción de la georreferenciación de la finca por parte de la junta de compensación y del colindante, y por invasión del dominio público hidráulico.
Comienza la Dirección General precisando que la tramitación del expediente del artículo 199, para lograr la inmatriculación de una finca por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, deriva de la Resolución de la Dirección General de 20 de octubre de 2022, que revocó parcialmente la nota de calificación de la registradora, al entender que, si bien existían indicios de una posible doble inmatriculación, debía tramitar el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para disipar tales dudas. Sin embargo, las dudas no han quedado disipadas, como queda patente al haberse presentado alegaciones, por lo que el recurso es desestimado y la nota de calificación de la registradora confirmada.
Respecto a la falta de legitimación para recurrir de la Junta de compensación alegada por el recurrente, afirma el Centro Directivo que, en el presente caso, la Junta actúa como fiduciaria, por lo que ostenta legitimación para defender la delimitación de las fincas, cuando considere que un acto puede suponer una agresión para cualquiera de las que están incluidas en la unidad de ejecución. Por lo que se refiere al fondo del asunto, señala la Dirección General que, constatado que existe una controversia, no sólo entre un titular registral y un titular catastral afectado acerca de su respectiva georreferenciación, no compete al Centro Directivo, en vía de recurso, decidir cuál deba ser la georreferenciación correcta de cada finca, o sugerir una diferente a la aportada o soluciones transaccionales entre colindantes.

ACTA DE NOTORIEDAD DE CONCORDANCIA ENTRE REGISTRO Y REALIDAD
Resolución de 30 de agosto de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se trata de una escritura para la concordancia del Registro y realidad, en la que concurren las circunstancias siguientes: la escritura es de fecha 27 de marzo de 2023; el propietario de una finca urbana, vivienda con altillo, de 130 metros cuadrados de superficie registrada, y cuota del 16%, sita en la planta de desván de un edificio en régimen de propiedad horizontal, otorga una “redescripción” de la finca en la que se hace constar que tiene 130,60 metros cuadrados útiles y 158 metros cuadrados construidos; incorpora a la escritura un certificado de arquitecto colegiado acreditativo de la superficie real y que se pretende sea inscrita sustituyendo la anterior.
El registrador opone dos defectos: 1. Se requiere acuerdo unánime de la comunidad de propietarios en tanto que modificación del título constitutivo. Que es confirmado por la Dirección General. 2. La inscripción del aumento de superficie requiere de nueva descripción del total edificio a través de los requisitos de la declaración de obra. Sin embargo, para la Dirección General se trata de una mera corrección de la medida superficial para que corresponda con la real, y se ha acreditado la superficie construida con certificado de técnico competente, por lo que no es precisa adaptación de la declaración obra que se hizo en su día.

TITULACIÓN AUTÉNTICA Y CANCELACIÓN DE HIPOTECA
Resolución de 4 de septiembre 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

No procede solicitar la cancelación de una hipoteca (ni de ningún derecho real) a través de instancia privada pues como pone de manifiesto el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que señala que las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos (…) Si constituida la inscripción o anotación por escritura pública, procediere su cancelación y no consintiere en ella aquel a quien ésta perjudique, podrá el otro interesado exigirla en juicio ordinario.

LAS AGRUPACIONES, SEGREGACIONES U OTRO TIPO DE MODIFICACIÓN HIPOTECARIA NO SON TÍTULOS TRASLATIVOS A LOS EFECTOS DE INMATRICULACIÓN DEL ARTÍCULO 205 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 8 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Se intenta inmatricular una finca con una escritura de compraventa como segundo título traslativo a los efectos del artículo 205 de la Ley Hipotecario, lo que se niega en la calificación registral, la cual se refrenda por la Dirección General, que considera que las escrituras de agrupación, segregación o cualquier otro título de modificación hipotecaria que, aunque impliquen actos de riguroso dominio, no son títulos traslativos, a diferencia de la flexibilidad que ha mantenido en otros supuestos como los casos de disolución del condominio (Resolución de 12 de mayo de 2016, reiterada posteriormente como por la Resolución de 1 de julio de 2016), la partición de herencia (Resoluciones de 14 de noviembre de 2016, 1 de junio de 2017 o 28 de septiembre de 2018) o la aportación a la sociedad de gananciales (Resolución de 27 de julio de 2018), porque en ellos hay un cambio de titularidad en el bien que no se produce en los supuestos de mera modificación hipotecaria.

EL REGISTRADOR DEBE CONSULTAR LOS REGISTROS PÚBLICOS PARA COMPLETAR EXPEDIENTES EN LOS QUE FALTEN LOS REQUISITOS LEGALES PARA LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 11 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

En un expediente judicial para la reanudación de tracto interrumpido, comenzado el año 2007 y finalizado mediante auto de 2010, y presentado en 2023 en el Registro de la Propiedad, el registrador, de conformidad con la reforma de la legislación hipotecaria de 2015, alega varios defectos. Aparte de los que la Dirección General confirma, relativos a la necesidad de licencia de segregación o declaración municipal de innecesariedad, las circunstancias personales de los requirentes del expediente, y sobre todo, la falta de notificación a los titulares registrales, requisito que ya era exigible en el momento de la tramitación del procedimiento, hay otros tres defectos que el Centro Directivo considera que se podían haber evitado si el registrador hubiera consultado el Catastro del cual hubiera obtenido los datos que faltaban relativos a la descripción del edificio, su antigüedad y las coordenadas georreferenciadas.

DENEGACIÓN DE INMATRICULACIÓN
Resolución de 21 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar

Para que las dudas del registrador acerca de la eventual identidad de la finca a inmatricular con otra ya inscrita puedan impedir la inmatriculación pretendida, han de estar debidamente justificadas. Si no lo están, no pueden constituir un obstáculo para la inmatriculación, lo que ocurre en el presente caso.

MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA DE FINCA: DUDAS FUNDADAS SOBRE LA IDENTIDAD DE LA MISMA
Resolución de 25 de septiembre de 2023 (BOE 1 de noviembre de 2023). Descargar

Se suspende la inscripción de una escritura de modificación descriptiva de finca por existir dudas en cuanto a la identidad de la misma pues se aprecia la posibilidad de que con la rectificación de superficie se esté encubriendo otra operación de modificación de entidades hipotecarias, concretamente la agrupación de la finca inscrita con otra colindante no inscrita.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación de la registradora, al haber aplicado correctamente la doctrina del Centro Directivo sobre la inscripción de las representaciones gráficas georreferenciadas, pues manifiesta dudas fundadas, al producirse cambios en los linderos fijos, sin que hayan quedado debidamente justificados esos cambios, y por examen de la ortofoto superpuesta a la cartografía catastral.

INMATRICULACIÓN DE FINCAS POR DOBLE TÍTULO
Resolución de 2 de octubre 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

Se pretende la inmatriculación de una finca por la vía del doble título del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, utilizando como títulos inmatriculadores una compraventa y una carta de pago. Lógicamente, no existen dos títulos traslativos, porque la carta de pago es un acto solutorio que constata el pago de una obligación y su extinción. Pero más allá, aunque se hubiera pactado condición resolutoria en garantía de precio aplazado, tampoco se podría inmatricular, pues aquélla es sólo una garantía de cumplimiento. Y tampoco se cumplieron los requisitos para el doble título aún en el caso de que se produjera la transmisión del dominio a favor del vendedor por incumplimiento de la condición.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Y TRACTO SUCESIVO
Resolución de 2 de octubre 2023 (BOE 2 de noviembre de 2023). Descargar

No se conculca el principio de tracto sucesivo cuando se eleva a público un contrato de arrendamiento entre el anterior titular registral (anterior arrendador) y el arrendatario, cuando la finca consta a nombre de titular registral distinto de quien eleva a público, por la sencilla razón que la titularidad del actual propietario deriva de un procedimiento de adjudicación en el que éste no tomó posesión de su finca precisamente porque se dejó a salvo del derecho de arrendamiento.

HIPOTECA/CONDICIÓN RESOLUTORIA

LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA CONTRA HERENCIA YACENTE
Resolución de 25 de julio de 2023 (BOE 27 de septiembre de 2023). Descargar

Se deniega su inscripción porque no se acredita el fallecimiento de la titular registral de la finca hipotecada, ni tampoco que la demanda se haya dirigido personalmente contra alguno de los herederos de la misma o, en defecto de éstos, se justifique la notificación por edictos a los ignorados herederos, así como la comunicación al Estado o a la Comunidad Autónoma llamada por la normativa civil aplicable a la sucesión intestada.

EJECUCIÓN JUDICIAL HIPOTECARIA: RETRACTO ARRENDATICIO, RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA Y ANOTACIÓN DE PROHIBICIÓN DE DISPONER
Resolución de 28 de julio de 2023 (BOE 12 de octubre de 2023). Descargar

Se presenta a inscripción el testimonio de un decreto de adjudicación y un mandamiento de cancelación dictados con ocasión de un procedimiento judicial de ejecución hipotecaria. El registrador suspende la inscripción considerando que el título presentado adolece de tres defectos que impiden su inscripción:
1) No consta la situación arrendaticia de las fincas en el momento del remate y adjudicación. Si bien el Centro Directivo considera que en supuestos de ventas judiciales procede también el derecho de retracto arrendaticio, considera que, en el presente caso, la referencia en la resolución judicial al hecho de que no constan arrendatarios y la manifestación del adquirente ante notario de que la finca adjudicada se encuentra libre de ocupantes e inquilinos, son suficientes para dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que el defecto debe ser revocado.
2) No resulta determinada la cantidad reclamada en la ejecución por capital, intereses ordinarios, intereses de demora y costas respecto de cada una de las fincas ya que las señaladas exceden de la cobertura hipotecaria. Comienza señalando el Centro Directivo que en el procedimiento de ejecución directa nada impide reclamar al deudor por todo lo debido al acreedor, aunque exceda de la cifra de responsabilidad hipotecaria, pero siempre que no existan terceros con cargas inscritas con posterioridad, ya que en tal caso la cifra de responsabilidad hipotecaria actúa como límite, pues si misión garantizar a los titulares de cargas posteriores que, si el precio de adjudicación es superior a esa cifra, el sobrante se destinará a la satisfacción de esos créditos inscritos o anotados posteriores a la hipoteca. Respecto de la posibilidad de utilizar el exceso la cobertura hipotecaria correspondiente a uno de los conceptos para garantizar la deuda correspondiente a otro concepto, la Dirección General ya ha manifestado que el registrador debe comprobar que en ninguno de los conceptos se ha sobrepasado la cantidad asegurada, pues la cantidad sobrante por cada concepto ha de ponerse a disposición de los titulares de asientos posteriores. En el presente caso, de la propia resolución judicial objeto de calificación, y especialmente del desglose de cantidades que contiene, resulta determinada la cantidad reclamada por los distintos conceptos, expresándose, además, que no excede del límite de cobertura hipotecaria, habiendo quedado consignada la cantidad sobrante a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados. Por tanto, este defecto también es revocado.
3) Según resulta del Registro, aparece anotada sobre la finca una prohibición de disponer ordenada por la Agencia Estatal de Administración Tributaria. Respecto al tercer defecto, también es revocado, pues es doctrina consolidada del Centro Directivo que la eficacia limitativa de las prohibiciones de disponer, cualquiera que sea su origen, ha de matizarse cuando se trata del acceso al Registro de actos de disposición forzosos, extraños a la voluntad del titular afectado por la anotación, es decir cuando vienen impuestos en procedimientos judiciales o administrativos de apremio u otros que impongan una condena o conducta sobre el bien o derecho sometido a la prohibición de disponer o enajenar.

ESCRITURA DE CANCELACIÓN DE AFECCIONES FISCALES
Resolución de 5 de septiembre de 2023 (BOE 25 de octubre de 2023). Descargar

Determinadas fincas procedentes de un proyecto de reparcelación son objeto de diversas transmisiones sujetas a limitaciones establecidas por el ayuntamiento, cuales son: 1) Administración y gestión por la cesionaria. 2) Los ingresos de explotación serán destinados a la conservación y ampliación del patrimonio. 3) Rendición de cuentas sobre la gestión.
Objeto de sucesivas transmisiones, en la última de ellas se solicita la cancelación de dichas limitaciones públicas, sin acuerdo del pleno, por silencio administrativo de la administración pública. Sin embargo, la Dirección general opone que la especial naturaleza de la calificación registral, de forma tal que no se admiten los consentimientos tácitos ni presuntos en el ámbito registral, sobre la base del principio de titulación auténtica, y la distinción entre título formal y material.

NEGATIVA A CANCELAR POR CADUCIDAD UNA CONDICIÓN RESOLUTORIA. INTERRUPCIÓN DE LA PRESCRIPCIÓN
Resolución de 19 de septiembre de 2023 (BOE 27 de octubre de 2023). Descargar

De los hechos resulta que por parte del acreedor o acreedores se han llevado a cabo actuaciones que suponen que consideran que el crédito está vigente y la prescripción interrumpida, sin que conste si en su momento el deudor hizo alegaciones frente al requerimiento de pago efectuado, como pudiera ser la pérdida de titularidad del crédito a que alude el recurrente; en definitiva, a la vista del historial registral de la finca, el registrador tiene indicios efectivos de que puede haberse interrumpido la prescripción. Por otro lado, en la instancia solicitando la cancelación, se realizan manifestaciones que sostienen la falta de titularidad del crédito a favor del requirente a la fecha del requerimiento, lo que no consta en el historial registral de la finca. Por tanto, existe una controversia sobre la interrupción de la prescripción en virtud de alguno de los supuestos del artículo 1973 del Código Civil. Ante esta controversia, a falta de acuerdo entre las partes sobre la existencia o no de la interrupción, deben ser los tribunales quienes en definitiva decidan si hubo o no tal interrupción.

IMPOSIBLE INSCRIBIR UNA CANCELACIÓN PRESENTANDO UNA MERA FOTOCOPIA DE ESCRITURA
Resolución de 20 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar

Se inculca el principio de legalidad al no haberse presentado un título público auténtico. el artículo 420.1 del Reglamento Hipotecario, en consonancia con el artículo 3 de la Ley Hipotecaria, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral.

PODER RECÍPROCO PARA SUBSANAR HIPOTECA
Resolución de 21 de septiembre de 2023 (BOE 26 de octubre de 2023). Descargar

Respecto de la objeción que opone la registradora según la cual el apoderamiento reciproco para subsanar -pactado en la escritura subsanada- es un poder genérico que no puede considerarse suficiente para llevar a cabo la subsanación por tratarse de elementos esenciales del negocio documentado, ha de tenerse en cuenta que dicho poder, en los términos en que está redactado, no autoriza una actuación unilateral de las partes; bien al contrario, implica una actuación bilateral en la que un solo otorgante actúa por cuenta de las tres partes contractuales, circunstancias que en sí misma no plantea problema alguno de aceptación conceptual. La autorización a las otras partes contratantes no puede tener otra lectura que la de salvar el inmanente conflicto de intereses que, por definición, existe cuando se otorga el poder a favor de la contraparte para actuar en el ámbito del propio contrato, lo que, además, excluye una interpretación reductora o basada en la distinción entre conflicto de intereses y autocontratación.