Una propiedad privada “con regalo”
Según la taxonomía de las tenencias de la vivienda en Europa propuesta por el Prof. C. Schmid (2022), las Golden visa suponen un tipo de tenencia “ownership+”, es decir, un tipo de propiedad privada con algún “regalo” añadido.

En los esquemas Golden visa, este “regalo” que acompaña la adquisición de inmuebles por parte de extranjeros proviene del derecho público, y puede consistir, en nuestro entorno europeo, tanto en la concesión más o menos exprés y usualmente sin requisitos ulteriores de obligación de residir efectivamente del derecho a vivir y/o trabajar en un determinado país y la libertad para viajar sin cortapisas dentro del espacio Schengen; como, incluso, la obtención de la nacionalidad del mismo. Ejemplos del primero serían Italia, que desde 2017 otorga dos años de residencia con inversión mínima de 500.000 euros, la misma cantidad en ciudades y zonas clave que en Grecia desde enero de 2023. Y un ejemplo paradigmático del segundo sería Malta, que exige para ello la adquisición de una vivienda por al menos 700.000 euros o contratando un alquiler por al menos 16.000 euros/año por cinco años, acompañados de ciertas donaciones e inversiones cuantiosas, conforme el artículo 16 Granting of Citizenship for Excepcional Services Regulation de 20-11-2020.

“Es habitual justificar los esquemas Golden visa argumentando la atracción de inversiones, de talento y de promoción de la desestacionalización del turismo”

Es habitual justificar los esquemas Golden visa argumentando la atracción de inversiones, de talento y de promoción de la desestacionalización del turismo. En España, además, se promocionó en un principio como una forma de dar salida a los inmuebles acumulados por los efectos del estallido de la burbuja inmobiliaria a partir de 2008. Además, a nivel teórico, dado que las Golden Visa son un tipo de tenencia de la vivienda, en principio deberían ser bienvenidas, en tanto que la diversificación de las formas de tenencia de la vivienda ha sido identificada como una buena práctica en Europa para facilitar la asequibilidad y el acceso a la a vivienda (Nasarre-Aznar, 2021).
Sin embargo, el pasado 9 de abril de 2024 el gobierno español anunció la retirada del esquema, sobre todo en lo relacionado con la compra de inmuebles, considerándose una “buena noticia para las personas que viven en ciudades donde existe una tensión en los precios y una falta de oferta residencial” (1). Quiere seguir los pasos iniciados por el Reino Unido e Irlanda que terminaron esquemas similares en 2022 y Portugal que lo finalizó en cuanto a su obtención por inversión inmobiliaria en octubre de 2023, tras haberse efectuado 10,668 transacciones inmobiliarias por valor de 6.7 billones de euros entre 2012 y enero de 2023 (2).

“Únicamente Cataluña se ha destacado estos años por regular unas tenencias estables del tipo ‘ownership–‘ como son la propiedad compartida y la propiedad temporal”

Cabe añadir que las Golden visa no son el único tipo de tenencia “ownership+”. Otra lo son, por ejemplo, las “gated communities” o comunidades cerradas que, esta vez desde el derecho privado, darían acceso a los propietarios de las viviendas a servicios exclusivos de la comunidad, como gimnasios, piscina, pistas de deportes, guarderías, etc. Algunas propiedades horizontales o algunas cooperativas de vivienda españolas podrían entrar en esta categoría.
Sin embargo, la mayor parte de la política de vivienda de España con relación a las tenencias de la vivienda desde la crisis financiera mundial de 2007 se ha centrado fundamentalmente en potenciar las “rent–", es decir, las que están por debajo del alquiler, las más precarias. En concreto, el amparo de las situaciones de okupación desde 2021 y, muy especialmente, desde la Ley 12/2023, lo que a nuestro juicio es un error, especialmente porque muchas situaciones son de auténtico sinhogarismo oculto, para gente a menudo vulnerable, que simplemente no pueden ser aceptadas ni legalizadas.
Únicamente Cataluña se ha destacado estos años por regular unas tenencias estables del tipo “ownership–" como son la propiedad compartida y la propiedad temporal (Ley 19/2015), que facilitan el acceso al dominio de una manera sostenible a familias con ingresos medios y medios-bajos, lo que les permite huir del carísimo e inestable mercado de alquiler. El trabajo de prospectiva de Presidencia del Gobierno España 2050 (2021) prevé la extensión de estas dos tenencias intermedias catalanas al resto del Estado, pero de momento no han considerado hacerlo, lo que no podemos más que lamentar.

“Los datos públicos que ofrece el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones de las Golden visa son insuficientes para determinar su impacto sobre la vivienda”

La regulación española de las Golden visa y sus efectos sobre la vivienda
En España se introdujo la Golden visa por inversión inmobiliaria en el artículo 63.1 y 2 b) Ley 14/2013, modificada en 2015: “1. Los extranjeros no residentes que se propongan entrar en territorio español con el fin de realizar una inversión significativa de capital podrán solicitar el visado de estancia, o en su caso, de residencia para inversores (3) que tendrá una duración de un año. 2.b) La adquisición de bienes inmuebles [vivienda o no, uno o varios] en España con una inversión de valor igual o superior a 500.000 euros por cada solicitante”. Este precepto sigue en vigor actualmente a pesar del mencionado anuncio gubernamental de hace un mes.
Los trámites para obtener el visado de estancia y residencia por esta vía se aligeraron de manera importante: resolución y notificación en 10 días hábiles (art. 75.5), para una, dos o múltiples entradas (art. 75.2) y eximen a su titular de tramitar la tarjeta de identidad de extranjero (art. 75.4). Y, en cuando a las autorizaciones de residencia para inversores (para aquellos que quieran residir en España +1 año; art. 66), se resuelven en 20 días y su silencio es positivo (art. 76.2), lo que ha sido identificado como una facilitación al blanqueo de capitales y la falta de comprobación del origen del dinero (Transparency International España, 2023). Las autorizaciones de residencia para inversores se conceden inicialmente por tres años y se podrán ir renovando por períodos de cinco años, sin que conste límite de renovaciones (art. 67); no es necesario residir en España. Todo ello mientras que la DA 1ª LO 4/2000, en cambio, prevé plazos de resolución generales de tres meses y silencio administrativo negativo.

“Las Golden visa han participado todos estos años en el 0,25% de las transacciones totales”

Los datos públicos que ofrece el Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones de las Golden visa son insuficientes (4) para determinar el impacto de las Golden visa sobre la vivienda, el motivo alegado para retirarlas. Transparency International España (2023) consiguió obtener datos parciales de visados entre 2013 y septiembre de 2023 de la Dirección General de Españoles en el Exterior y de Asuntos Consulares del MAEC. Los datos son que, en esos 10 años, se concedieron 6.200 visados a inversores, de los cuales el 96,18% por inversión en inmuebles (pero no se especifica de qué tipo). En cambio, el gobierno afirmó en su comparecencia de 9-4-2024 que el número total de visados (Golden visa, le llaman) fue de 14.576 ligados a inversiones de inmuebles (tampoco dicen de qué tipo), acumulados en “Barcelona, Madrid, Málaga, Alicante, Baleares y Valencia, que concentran el 90% de las autorizaciones concedidas en todo el territorio nacional”. Las nacionalidades más beneficiadas han sido, por este orden, los chinos, los rusos y los iraníes. En cuanto a las autorizaciones de residencia de la Ley 14/2013, entre 1 de enero de 2017 y 31 de marzo de 2022 se concedieron 99.091 entre titulares y familiares, con una ligera ventaja de los primeros. 484 autorizaciones se dieron por silencio administrativo. Las nacionalidades más beneficiadas por los permisos de residencia a titulares fueron, por este orden, los chinos, los rusos, los colombianos y los indios.

“Si nos centramos solamente en términos de política de vivienda su impacto ha sido necesariamente limitado”

Finalmente, si nos fijamos en las viviendas adquiridas por extranjeros (sin que ello quiera decir que se acojan al programa Golden visa) (Registradores de España, 2023), estas representaron el 14,85% en 2023 del total de las 583.042 compraventas, lo que supone un récord desde 2009, cuando suponían únicamente el 4,24%. También es cierto que superan esta media todas las Comunidades Autónomas mediterráneas (más concretamente, sus provincias costeras) más Canarias (en Baleares, supusieron el 31,50%). Atendiendo únicamente a las viviendas de más de 500.000 euros, las adquisiciones por extranjeros supusieron el 9,71%, de las cuales la mitad fueron adquiridos por ciudadanos extracomunitarios (unas 28.510 unidades), concentradas en la Comunidad de Madrid, Baleares, Cataluña y Andalucía.
En cualquier caso, el número de compraventas de vivienda entre 2013 y 2023 fue de 5.728.641. Cogiendo el dato de Golden visa concedidas totales declarado por el Gobierno de 14.576 ligados a inversiones de inmuebles de cualquier tipo, esto implica que las Golden visa han participado todos estos años en el 0,25% de las transacciones totales.

“Piénsese que mucho más han impactado y negativamente otras políticas que han dificultado o impedido a las clases medias comprarse una vivienda”

¿Ha valido la pena?
Más allá de la duda moral que genera la “venta” del derecho a residir o, incluso en algunos países, de la nacionalidad a cambio de dinero, el laxo control que permiten las diferentes normativas a nivel europeo para conceder las Golden visa llevó en 2019 a la Comisión Europea a afirmar que: “investor citizenship and residence schemes pose risks for the Member States and the Union as a whole, including in terms of security, money laundering, corruption, circumvention of EU rules and tax evasion”. A nivel de atracción de inversión, no hemos hallado el impacto económico total del esquema Golden visa en España, aunque en 2018 se calcularon que implicaba unos ingresos de 976 millones de euros anuales (Transparency International, 2018).
Si nos centramos solamente en términos de política de vivienda, su impacto ha sido necesariamente limitado, al menos a nivel macro. Efectivamente, tanto cuantitativa (el número de operaciones relacionadas con Golden visa en relación con las totales ha representado en 10 años ese citado 0,25% en el peor de los casos) como cualitativamente (no se discrimina entre tipos de inmuebles; el poder adquisitivo de los beneficiarios es muy alto, así como probablemente el alto valor de los inmuebles adquiridos) no ha podido ser tan importante como para condicionar el precio de la vivienda en nuestro país, especialmente la vivienda de la clase media, o a ayudar a dar salida con cierto volumen a los inmuebles afectados por la crisis financiera de 2007 del Sareb o a la desestacionalización del turismo; lo de la atracción de talento, otra de las buenas intenciones que mencionábamos al inicio del texto, merecería un estudio aparte. En cambio, al no exigirse a los inversores tener que vivir necesariamente en España, probablemente sí haya contribuido de algún modo a aumentar la oferta de vivienda en alquiler.

"La introducción del esquema Golden visa en Portugal por inversión en inmuebles en 2012 implicó hasta su derogación en 2023 un aumento del 60% de viviendas vendidas por 500.000 euros”

Piénsese que mucho más han impactado, y negativamente (en 2022 los españoles estaban más sobreendeudados a causa de la vivienda que en 2011, uno de los peores años de la crisis, según datos de Eurostat), otras políticas que han dificultado o impedido a las clases medias comprarse una vivienda (Leyes 1/2013 y 5/2019 y reglas macroprudenciales del préstamo hipotecario impuestas por las instituciones europeas todos estos años), la inseguridad jurídica provocada por las reglas intrusivas en las relaciones jurídico-privadas de muchas Comunidades Autónomas entre los años 2015 y 2017 avaladas muchas de ellas por el Tribunal Constitucional (ej. expropiación de las viviendas por mantenerlas vacías) o los controles forzosos de renta de los alquileres, primero en Cataluña por Ley 11/2020 (declarada inconstitucional), y llevada luego a nivel nacional a la Ley de vivienda, la Ley 12/2023.
No obstante, debemos destacar que sí existen provincias (las costeras de las Comunidades Autónomas mediterráneas, Canarias y la Comunidad de Madrid) que presentan mucha mayor incidencia potencial de este esquema y que pueden haber notado efectos concretos. Por ejemplo, a nivel internacional sí hay un estudio reciente (Pereira y Strohmaier, 2024) que evidencia que la introducción del esquema Golden visa en Portugal por inversión en inmuebles en 2012 implicó hasta su derogación en 2023 un aumento del 60% de viviendas vendidas por 500.000 euros (la cantidad exigida para obtenerla) en comparación a la situación pre-2012 y un aumento medio del 10% (38.000 euros) del precio en las viviendas de alto standing a causa de esos visados.

Bibliografía
European Commission (2019), Investor Citizenship and Residence Schemes in the European Union, Bruselas. 
Nasarre-Aznar, S. (dir.) (2021), Concrete actions for social and affordable housing in the EU, FEPS (Foundation for European Progressive Studies). 
Pereira dos Santos, J. y Strohmaier, K. (2024), All That Glitters? Golden Visas and Real Estate, IZA Institute of Labor Economics.
Presidencia el Gobierno de España (2021), España 2050. Fundamentos y propuestas para una estrategia nacional de largo plazo. 
Registradores de España (2023), Estadística Registral Inmobiliaria.
Schmid, C. ed. (2022), Ways out of the European Housing Crisis, Edward Elgar.
Transparency International (2018), European Getaway. Inside the murky world of Golden visas. 
Transparency International España (2023), “Golden visas”: la adquisición de permisos de residencia por inversión en España. 

(1) "Sánchez vuelve a vender humo: las Golden Visa suponen el 0,1% de las transacciones de vivienda", LibertadDigital, 9 de abril de 2024.
(2) "Guía de las Golden Visa de Portugal: pros y contras en 2024", Nomad/Gate, 13 de marzo de 2024.
(3) Su efecto es ser “título suficiente para residir y trabajar en España durante su vigencia” (art. 65).
(4) Observatorio Permanente de la Inmigración (OPI), Ministerio de Inclusión, Seguridad Social y Migraciones. Solo aparece la categoría “Ley 13/2013 y otras”, no distingue si es por vía inmobiliaria u otras vías (inversión en deuda pública española, un proyecto empresarial, etc.), ni qué tipos de inmuebles ni aporta datos de nacionalidades beneficiadas.

Palabras clave: Golden visa, Vivienda, Residencia.
Keywords: Golden visa, Housing, Residency.