VIVIENDA

Es una verdad universalmente reconocida que comprar una casa es una decisión económica razonable. Así me lo han dicho mis padres muchas veces desde que cumplí 30 años, y a pesar del mal tiempo y la horrorosa comida por alguna razón he decidido quedarme a vivir en el Reino Unido, así que a finales del año pasado decidí que ya era hora de ser razonable y comprar mi primera vivienda en Manchester, la ciudad donde vivo en el norte de Inglaterra.

Cuando anuncias que te compras una casa en el Reino Unido sucede un fenómeno extraño. Por supuesto se crea una división y cierta incomodidad entre aquellos de tus amigos que pueden comprarse una vivienda (normalmente gracias al banco de papá y mamá, como es mi caso) y los que no pueden, pero esto también sucede en España. Lo que no sé si es tan normal en España es que tus compañeros de trabajo te miren con lástima cuando dices que te vas a comprar una casa. “Es uno de los momentos más estresantes de la vida de una persona”, me dijo un compañero que suele dirigir un programa de radio de la BBC.
No era precisamente lo que quería escuchar, pero junto con mi novio inglés, que lleva toda su vida viviendo en el Reino Unido y del que se esperaba que supiera algo del sistema de comprar una vivienda, me embarqué en la búsqueda de una casa con toda la ilusión del mundo. Digo casa y no piso porque un 77.9% de hogares en Inglaterra y Gales viven en una casa mientras que un 21.7% viven en un piso, dúplex o apartamento (1). En este país se desconfía profundamente de los pisos, como me dieron a entender las caras de estupefacción de mis compañeros de trabajo cuando les dije que quería comprar un piso. Al final me pudo la presión social, al igual que debido a los desorbitados gastos de comunidad de los pisos realmente nos salía más rentable comprar una casa. El siguiente paso era conseguir una hipoteca, ya que antes de hacer una oferta se recomienda tener un documento que garantice que el banco te va a prestar hasta cierta cantidad. En el Reino Unido es habitual contratar a un asesor para que te consiga la mejor hipoteca posible, que fue lo que hicimos nosotros. El trabajo de este asesor (cuyos servicios no paga el comprador sino el banco con el que acuerda la hipoteca) es conseguir la mejor oferta posible. A nosotros nos consiguió una hipoteca con un banco escoces, que prometía prestarnos hasta cuatro veces nuestro salario con un interés de 4.74% (bastante razonable para como están los intereses en el Reino Unido). Ya obtenida esta garantía, encontramos una casita que se ajustaba a nuestro presupuesto. Hicimos una oferta al vendedor, que fue aceptada. Esa noche brindamos con una botella de vino (modesta, que ya ese mismo día nuestra solicitor nos había mandado el informe de sus honorarios: unas 1.400 libras).

"'Comprar una casa es uno de los momentos más estresantes de la vida de una persona’, me dijo un compañero que suele dirigir un programa de radio de la BBC”

En el Reino Unido no hay firma de arras cuando se llega a un acuerdo para comprar una casa. La agencia inmobiliaria manda un memorando de venta que actúa como prueba escrita de que se ha aceptado una oferta y registra la cantidad de dinero que se ha acordado pagar. Hay ventajas e inconvenientes con este sistema. Por un lado, esto significa que no puedes estar 100% seguro de que a pesar de que el comprador haya aceptado tu oferta no vaya a aceptar otra en dos o tres días que le guste más, o que utilice la oferta de otra persona para pedirte más dinero cuando ya habíais acordado una cantidad. En inglés esto se llama gazumping y desafortunadamente ocurre bastante a menudo. En nuestro caso, la agencia inmobiliaria nos dejó muy claro que a menos que le mandásemos toda la información que se nos pedía (prueba del depósito, documentos bancarios, etc.) en las siguientes 48 horas el comprador podía decidirse por otra oferta. Esto crea un estrés que en mi opinión es francamente innecesario.
La ventaja que tiene un acuerdo que no es jurídicamente obligatorio consiste en que es probable que a lo largo del proceso de venta -que puede durar 12 semanas, 3 meses o incluso 6 meses si tienes malísima suerte- vayas a recibir información que te haga recapacitar sobre la compra. Una vez tu oferta ha sido aceptada, lo siguiente que tienes que hacer es contratar a un solicitor o conveyancer al no existir en Inglaterra una figura similar al notario español que asegure la legalidad de la operación, cuyo papel va a ser -además de tramitar la venta- el de recaudar toda la información que necesitas para saber si realmente te interesa comprar la casa. El vendedor también contrata a un solicitor, que debe mandar toda la información que tenga sobre la vivienda. Un tiempo medio de 3 meses para comprar una casa puede parecer disparatado, pero alrededor de un 30% de todas las ventas de viviendas en el Reino Unido terminan fracasando, muchas veces debido a la información que se va recabando a lo largo de este proceso.
Hay varias razones por las que una venta fracasa. Una razón común es que el banco decida que la casa no vale el dinero que has ofrecido al vendedor, ya que éste puede poner la vivienda en venta por el precio que le dé la gana. La página web Which? (2), una popular revista de ayuda a consumidores, aconseja que “los compradores investiguen cuidadosamente los precios de venta recientes en el área antes de hacer una oferta y no dejen que su cabeza domine su corazón”. Un envidiable consejo, pero difícil de seguir cuando el comprador no es un experto en tasación de propiedades y hay otras 15 personas queriendo comprar la casa. Lo que puede ocurrir es que en la ilusión del momento hagas una oferta y que el vendedor la acepte, pero que al pedir la hipoteca el banco decida que la casa no vale ese dinero y no te preste la cantidad ofrecida. En ese caso puedes intentar renegociar el precio de la casa con el vendedor y que éste decida ir con otra oferta, tal vez de una persona con un depósito más grande que no necesite que el banco le preste tanto dinero.

“Muchos leases se pueden comprar, siempre que el dueño del lease esté dispuesto a venderlo. Este es un proceso complejo que además puede resultar bastante costoso”

Otra razón común por la que una venta de vivienda puede fracasar es debido a la inspección del estado de la propiedad. Según me cuenta nuestra solicitor, hace muchos años los bancos llevaban a cabo estas inspecciones, pero en la última década esta responsabilidad ha recaído en compañías privadas, que te puedan cobrar de 300 a 800 libras por esta inspección, dependiendo de lo grande que sea la casa y lo exhaustiva que quieres que sea. Estas inspecciones no son obligatorias pero la presión para hacerlas es inmensa, ya que la edad media de una casa en el Reino Unido es de 50 años y si hay algo de lo que viven aterrorizados los británicos es de tener un problema de humedades.
Nuestra solicitor nos recomendó que hiciéramos una inspección. Cuando nos llegó el informe vimos que alrededor de un 80% estaba subrayado en rojo y naranja, colores que no suelen ser indicadores de buenas noticias. Las frases más preocupantes estaban escritas en tiempo condicional: “el techo de esta habitación podría estar dañado…”, “hay indicaciones de que podría haber problemas con la humedad”..., “se recomienda una inspección más en profundidad para descartar un posible problema de amianto”... A primera vista parecía que nos habíamos convertido en los protagonistas de la película de los años 80 “Esta casa es una ruina”. Decidimos llamar al inspector que había realizado el informe, y lo que pudimos entrever es que este tipo de informes con un montón de problemas potenciales son muy comunes, ya que lo que la compañía pretende evitar a toda costa es que les denuncies si hay algún problema con la casa. Por lo tanto, es mejor prevenir todos los problemas posibles, aunque haya una baja probabilidad de que estos ocurran.
Aun así, era nuestra primera vez comprando una casa, y queríamos ir sobre seguro. Por lo tanto, aceptamos dos de las recomendaciones del informe: realizar una inspección de problemas de humedad y otra de amianto. La inspección de humedad, que costó alrededor de 300 libras, fue una pérdida de tiempo y de dinero: en efecto, había problemas de humedad con la casa, pero no podían decirnos de dónde venían ni cómo de serios eran. El informe recomendaba ventilar la casa con regularidad y tender la ropa en el jardín, soluciones que me habría podido dar mi ahijada de cuatro años.
El segundo informe confirmó que, en efecto, el techo estaba recubierto de amianto. Según averiguamos en varias páginas web de especialistas, el simple hecho de estar en contacto con el amianto no supone casi riesgo para la salud, pero el peligro aumenta si las fibras pasan al aire. Esto sucede en derribos, si el techo está dañado o si el material está muy envejecido. Nuestra primera inspección nos había advertido de que el techo podría estar dañado y/o envejecido (siempre en condicional), por lo que podría no haber ningún problema o podríamos pasarnos los siguientes 40 años respirando fibras dañinas. Tres inspecciones y 600 libras gastadas en informes después estábamos más confundidos que cuando habíamos empezado.

“En el Reino Unido no hay firma de arras cuando se llega a un acuerdo para comprar una casa”

 

La verdad es que al llegar a este punto estábamos bastante desalentados, pero aun así conservamos el optimismo y decidimos que mejor casa con amianto que seguir alquilando a un precio exorbitado. Ahí fue cuando nuestra solicitor nos dio una información que lo cambiaría todo.
Para entender lo que pasó a continuación es necesario explicar brevemente el sistema feudal de tenencia de tierra que sigue vigente en el Reino Unido y según el cual hay dos tipos de propiedades: freehold y leasehold. El dueño de una vivienda freehold es su propietario absoluto, incluyendo el terreno donde está construida. Sin embargo, quien compra una vivienda bajo el sistema de leasehold adquiere el bien por un periodo determinado de tiempo. La práctica tiene su origen en la Edad Media, como explicó un abogado en un artículo de BBC Mundo (3): bajo este sistema feudal y medieval, el aristócrata era el propietario de las tierras y las alquilaba a alguien, generalmente un agricultor o granjero, a cambio de una renta por un periodo determinado de tiempo. De esta manera las familias poderosas aumentaban sus ingresos y podían arrendar sus terrenos por largos períodos de tiempo sin perder su propiedad definitivamente. Este régimen se ha mantenido durante siglos, y aunque ha habido algunas modificaciones para proteger más a los inquilinos, el principio original del leasehold - que el que compra el lease paga anualmente un alquiler de la tierra, que se conoce como ground rent, y que la tierra debe volver al propietario cuando se acabe el lease- sigue en vigor.
Según las últimas estadísticas oficiales (4), se estima que existen unas 4.98 millones de viviendas bajo el sistema de leasehold en Inglaterra. Esto equivale al 20% de las viviendas, pero en Londres y el noroeste de Inglaterra (donde yo vivo) son un 36% y un 32% respectivamente. Un inconveniente de comprar una propiedad leasehold puede ser el ground rent (un ground rent típico suelen ser unas 400 libras anuales, pero en algunos casos la renta se duplica cada 10 a 25 años) pero el principal problema es si queda poco tiempo en el lease.
En nuestro caso, el lease de la propiedad que queríamos comprar era de 88 años. El agente inmobiliario que nos había enseñado la casa nos había asegurado que 88 años es muchísimo para un lease, y yo, que en aquel entonces no tenía ni idea de lo que era un leasehold, no indagué más. Sin embargo, nuestra solicitor nos informó de que 88 años es realmente muy poco para un lease y que en cuanto este número bajase a 80 tendríamos muy difícil vender la casa, ya que muy pocas personas querrían comprar una casa que en 80 años perdiese todo su valor y muchos bancos no les darían una hipoteca incluso si estuviesen dispuestos a comprarla. Muchos leases se pueden comprar, siempre que el dueño del lease esté dispuesto a venderlo. Este es un proceso complejo que además puede resultar bastante costoso. Si extender un lease ya es complicado, una vez baja de los 80 años el costo de extenderlo aumenta dramáticamente, según nos explicó nuestra solicitor.

“Hoy en día la mayoría de leases son propiedad de fondos de inversión, pero en mi cabeza sigo imaginándome a un aristócrata inglés, frotándose las manos y esperando a que el lease finalice para que sus herederos se queden con la que yo pensaba que iba a ser mi casa”

Nunca llegamos a saber cuánto podría habernos costado. Nuestra solicitor estuvo varias semanas intentando ponerse en contacto con la persona dueña del lease de la propiedad, que al fin contestó que no le interesaba vender. Dos meses y medio después de que empezáramos el proceso de compra así terminaba nuestra triste historia. Nunca llegamos a saber quién era el dueño. Hoy en día la mayoría de leases son propiedad de fondos de inversión, pero en mi cabeza sigo imaginándome a un aristócrata inglés, frotándose las manos y esperando a que el lease finalice para que sus herederos se queden con la que yo pensaba que iba a ser mi casa.
No todos los leases son tan cortos. Hay algunos que son de hasta 999 años, y en este caso puedes vivir tranquilo sabiendo que nadie te va a desalojar ni a ti ni a tus descendientes. Nosotros tuvimos mala suerte. También tuvo mala suerte el abuelo de mi suegra, que parece ser que perdió su propiedad cuando expiró su lease. Según cuenta mi suegra, un día llegaron unos hombres con el contrato expirado y le desalojaron de su propiedad. No sé por qué no nos contó esta historia antes de embarcarnos en este proceso (según ella se olvidó), pero lo cierto es que la mayoría de las personas que compran una casa en el Reino Unido no tienen ni idea de lo que es un leasehold. Hay personas que ya se han comprado una casa y no tienen ni idea de si lo que han comprado es leasehold o freehold, como mi amiga Dani, que compró una casa hace ocho años y después de contarle mi historia corrió a comprobar lo que decía su contrato de venta (tuvo suerte, es leasehold pero le quedan 800 años).
Como ya he mencionado, alrededor de un 30% de las ventas de vivienda terminan fracasando y nosotros pasamos a formar parte de esta triste estadística. Afortunadamente muchos de los solicitors que se especializan en ventas de propiedad operan bajo el arreglo no sale no fee (si no hay venta, no cobran todas las tasas legales) y pudimos recuperar parte de nuestro dinero, aunque calculo que aún así, perdimos unas 1.200 libras en total entre pagos al solicitor y los gastos por los diversos informes del estado de la propiedad.
Ya han pasado siete meses desde nuestro intento frustrado y mi novio y yo hemos empezado el proceso de comprar otra casa. Por supuesto lo primero que miramos fue el leasehold y nos hemos quedado satisfechos, ya que el lease es de 982 años. Ya hemos pedido el informe del estado de la propiedad y una vez más está repleto de condicionales sobre posibles catástrofes que probablemente no vayan a ocurrir. Ahora que vuelvo a comenzar este proceso, coincido totalmente con mi compañero de trabajo que me dijo que comprar una casa es más estresante que dirigir un programa de la BBC. Solo espero que esta vez terminemos comprando algo.

(1) Según el censo de 2021 https://www.ons.gov.uk/census.
(2) Which Magazine, “Five reasons house sales fall through and how to avoid them”, https://www.which.co.uk/news/article/five-reasons-house-sales-fall-through-and-how-to-avoid-them-a8ce39G7iRMv.
(3) BBC News Mundo, “Leasehold, el sistema ‘feudal’” por el que millones de personas en Inglaterra no son propietarias del terreno en el que están sus casas”, https://www.bbc.com/mundo/noticias-internacional-65562187.
(4) Gov.uk, Official Statistics Leasehold dwellings, 2021 to 2022, https://www.gov.uk/government/statistics/leasehold-dwellings-2021-to-2022/leasehold-dwellings-2021-to-2022#.

Palabras clave: Compra de vivienda en Reino Unido, Sistema leasehold y freehold, Proceso hipotecario en Inglaterra.
Keywords: Purchasing a home in the United Kingdom, Leasehold and freehold system, Mortgage process in England.