En 1920, Buster Keaton, para su primer cortometraje en solitario, quería una historia original, y la encontró en un documental de la Ford Motor Company sobre casas prefabricadas. "One week" cuenta la historia de una pareja de recién casados que recibe como regalo una casa en piezas. “Para darle a esta casa un aspecto elegante, colócala según los números de las cajas”, reza el intertítulo. Pero alguien cambia la numeración de las cajas, y el resultado no es la elegante casa que esperaba la joven pareja.

El sector de la construcción se enfrenta a numerosos retos y a una paradoja: cómo ser capaz de producir vivienda ante la creciente demanda en un contexto donde la mano de obra comienza a ser un bien escaso.
Al igual que en el corto de Keaton, parece que hemos encontrado la solución: la construcción industrializada. Tal y como le ocurre a la pareja de recién casados, cuando nos ponemos a armar las piezas descubrimos que el resultado no es el esperado. En la película alguien ha cambiado la numeración de las cajas donde están las piezas; en nuestro caso, aunque no hay un malo, también nos enfrentamos a una falta de comprensión de cómo unir los elementos de un nuevo sector que parece no acabar de encontrar las instrucciones adecuadas.
La industrialización de la construcción, si se me permite este cambio en el orden de las palabras que ya avanza parte de lo que desarrollaremos aquí, se enfrenta a numerosas barreras; son parte de ese cambio en la numeración de las cajas que impide montar bien el modelo de negocio.
AFI, en su informe de marzo de 2025 sobre "La Financiación para impulsar la construcción industrializada", señala las siguientes barreras: la insuficiente conciencia privada sobre el potencial de estas tecnologías en la construcción, la insuficiente oferta de materiales y componentes específicos, la necesidad de instrumentos financieros, el desconocimiento por parte de la Administración Pública de las necesidades específicas de la construcción industrializada, la falta de una regulación específica y, finalmente, la falta de una metodología estándar (1).

“La implantación de la construcción industrializada como respuesta a la demanda de vivienda de nuestra sociedad enfrenta diversos desafíos. Entre ellos, destaca con especial relevancia la falta de productos financieros adecuados, barrera que se erige como el principal obstáculo para el florecimiento de este prometedor sector”

De entre todas estas, como señala también AFI en su estudio para la Fundación ICO (2), destaca con especial relevancia la falta de productos financieros adecuados, barrera que se erige como el principal obstáculo para el florecimiento de este prometedor sector.
Quizá, antes de seguir más adelante, conviene definir qué es eso de la construcción industrializada. En el informe sobre la Medición del grado de Industrialización de los edificios del Clúster de la Edificación se ofrece esta definición: define los sistemas de construcción industrializada como aquellos en los que los componentes que entran a formar parte del sistema para construir una edificación son fabricados industrialmente en un lugar distinto a la obra (off-site), y posteriormente son trasladados a esta para ser montados y ensamblados (3).

Qué hacen por ahí
En la Unión Europea hay varias iniciativas destinadas a solventar este problema. El programa Horizonte Europa de la Comisión Europea ofrece un paquete de subvenciones de 95.000 millones de euros para proyectos que incentiven la investigación y la innovación en el sector de la construcción; en Reino Unido, el programa Homes England fomenta la construcción de vivienda asequible estipulando la utilización de la construcción modular en al menos el 25% de estas viviendas; en Alemania el Climate-Friendly New Construction in the Low-Price Segment; en EEUU cuentan con la modalidad C2P (Construction to Permanent loan) que combina la financiación para la fabricación, que luego se transforma en un préstamo hipotecario. Una iniciativa interesante son las Sociedades de Inversión que están desarrollándose en Reino Unido. Ofrecen instrumentos de financiación para los fabricantes de paneles mediante hipotecas Offsite-Build.
Entre todas las iniciativas internacionales, la que más desarrollo en propuestas ofrece es la china. Un modelo en el que presentan incentivos fiscales, subsidios directos, mejoras en las condiciones de financiación a través de bancos estatales y otras instituciones financieras, políticas de planificación urbana en las que se favorece la construcción industrializada, programas de investigación y desarrollo I+D, creación de estándares, y programas de capacitación.

Qué hacemos por aquí
Aterrizando en nuestro país, los industriales enfrentan problemas para acceder a los instrumentos financieros públicos en las fases iniciales, lo que lastra su desarrollo. Si por la parte pública el acceso a capital para inversiones es complejo e insuficiente, por la parte de la financiación privada también encontramos resistencias. Como indica AFI en el informe ya citado inicialmente, un primer elemento de dificultad es que el acceso a financiación bancaria ha venido generalmente asociado a la figura del préstamo promotor, en que las disposiciones se han vinculado al avance de la ejecución del proyecto y a valoraciones intermedias de obra que soportaban, mediante garantía hipotecaria, dichas disposiciones. Con este esquema, los fabricantes de elementos de construcción industrializada no tienen acceso a financiación, salvo que el promotor y el constructor que utilice dichos elementos aporten dicha financiación, sin soportarse en valoraciones intermedias de obra, dado que la regulación existente sólo permite valorar los elementos instalados en el edificio en construcción.

“Los fabricantes encuentran dificultades para acceder a instrumentos financieros tanto públicos como privados. La financiación bancaria tradicional, basada en el préstamo promotor con garantía hipotecaria, no se adapta a las necesidades de la construcción industrializada, pues no permite valorar los elementos fabricados fuera de la obra”

Al ser una actividad enfocada a sectores emergentes, los stakeholders no comparten la misma información. Esta asimetría en el acceso a la información es especialmente relevante en el caso de las Entidades Financieras, que están muy entrenadas en el análisis de operaciones hipotecarias para promoción inmobiliaria, porque conocen el mercado y a sus clientes, lo que les permite tener controlado el riesgo, pero que en el caso de este nuevo sector emergente carecen de este conocimiento profundo del mercado, lo que incremente el nivel de incertidumbre.
La utilización del préstamo promotor con garantía hipotecaria sobre el suelo y el inmueble en construcción (Ley 2/1981, de 25 de marzo) como única herramienta de financiera termina concentrando en el promotor la financiación de todo el ciclo de vida del proyecto inmobiliario, con la dificultad añadida de que el marco jurídico del préstamo promotor no permite cubrir las partes que quedan fuera del colateral, dejando sin garantía toda la construcción ejecutada off-site.

Uniendo las piezas
Como avanzábamos al enunciar el concepto de industria de la construcción, la solución al problema debe partir de una correcta interpretación de este. La herramienta que intentamos usar para la financiación de los industriales desplaza el peso de las obligaciones asumidas sobre alguien que no es el titular del proceso productivo, el promotor. Nuestros sesgos, y una cierta aversión al riesgo a la hora de innovar pueden que no nos estén permitiendo ver soluciones alternativas.
AFI, en su informe, propone diseñar una figura que denomina "Préstamo fabricante" que contemple financiación para el fabricante de piezas de construcción industrializada, sin individualizar en una sola obra o pedido, sino tomando en cuenta la financiación global del proceso de fabricación del fabricante. La garantía aplicable podría ser la figura "prenda sin desplazamiento"; los bienes sobre los que recae podrían ser: las máquinas y demás bienes muebles identificables por sus características propias, como marca y número de fabricación, modelo y otras análogas, las mercaderías y las materias primas almacenadas.
Esta fórmula daría garantías también en el caso de la declaración del concurso de acreedores del industrial; uno de los riesgos que suele preocupar al financiador. El derecho real de la prenda sin desplazamiento funcionaría de forma análoga a la hipoteca inmobiliaria.
Esta figura del Préstamo fabricante debiera estar arropada por un trabajo de todo el sector para conseguir unos niveles de estandarización que permitan que los elementos industrializados más relevantes puedan usarse en distintos proyectos. Iniciativas como la desarrollada por el Clúster de la Edificación en su informe "Medir y clasificar la industrialización de los edificios" entregan una metodología que cuantifica el grado de industrialización, permitiendo así evaluar correctamente la financiación. El aprovechamiento de todas las tecnologías BIM, el blockchain y la monitorización de la producción, de forma análoga a lo que ya ocurre en la fase de obra en el solar, ofrecerían un marco de seguridad y control del riesgo adecuados para el financiador.

“Como solución, se propone crear un ‘Préstamo fabricante’ que financie globalmente el proceso de fabricación, utilizando como garantía la "prenda sin desplazamiento" sobre máquinas, mercaderías y materias primas”

En el último encuentro del Financing Forum in Real Estate celebrado en Madrid a finales de febrero, en el que estuvieron presentes gran parte de los agentes que intervienen en la financiación inmobiliaria en este país, se valoró muy positivamente la cada vez más numerosa presencia de lo que se ha venido en denominar "Financiación alternativa". Cuentan con más flexibilidad y mayor apetito al riesgo que la Banca, lo que les posiciona como un agente que en el futuro puede llegar ocupar este hueco, quizá replicando la figura británica de las Sociedades de Inversión.
Pero esto no puede hacerse sin el apoyo de la administración pública. En el estudio A BIM-Based Study on the Comprehensive Benefit Analysis for Prefabricated Building Projects in China (4), se concluye que los dos beneficios que más hacen por impulsar la construcción industrializada son la reducción del periodo de construcción y las políticas de recompensa públicas. El camino emprendido por China nos da unas pistas de por dónde la administración pública podría actuar: incentivos fiscales, subsidios directos, y mejoras en las condiciones de financiación a través de organismos estatales.
La primera secuencia de "One week" que lleva a los novios de la iglesia al solar donde comienzan a montar su casa transcurre con la sincronización de un reloj, todas las piezas encajan, todo fluye en armonía. No haré un spoiler del final -invito al lector a ver el cortometraje completo para que lo descubra-. El final de la historia no nos interesa aquí, lo que nos interesa es cómo Buster Keaton supo unir todas las piezas de su cortometraje para entregarnos una de esas pequeñas obras maestras del cine. El reto para este incipiente sector de la construcción industrializada es unir bien las piezas. Los elementos están ahí, el arte del montaje es lo que ahora toca acometer.

(1) AFI, La Financiación para impulsar la construcción industrializada, Madrid, marzo 2025.
(2) ICO, La construcción industrializada: palanca para la sostenibilidad y la asequibilidad de la Vivienda, 2024.
(3) CLÚSTER DE LA EDIFICACIÓN, Medición del grado de industrialización de los edificios, Madrid, octubre 2024.
(4) Yingbo Ji, Siwei Chang , Yuan Qi, Yan Li, Hong Xian Li , and Kai Qi, Research Article: A BIM-Based Study on the Comprehensive Benefit Analysis for Prefabricated Building Projects in China, mayo 2019.

Palabras clave: Construcción industrializada, Préstamo Promotor, Préstamo fabricante.
Keywords: Industrialised construction, Developer's loan, Manufacturer's loan.