Resoluciones de la DGRN. Número 62

ENSXXI Nº 62
JULIO - AGOSTO 2015

Detalles: Escrito por María Teresa García Ludeña / Ariel Sultán Benquiqui / Santiago Tomás Roy / María de Zulueta Sagarra / Miguel Yuste Rojas; Categoría: Revista 62 , DGRN Resoluciones

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

NATURALEZA DE LA AFECCIÓN REAL POR RAZÓN DE LA CONCESIÓN DE UNA SUBVENCIÓN
Resolución de 15 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

La cuestión central del presente recurso consiste en determinar la naturaleza de la afección real de la finca al reintegro de la subvención concedida, para el caso de incumplimiento de la obligación de destino y que está prevista en el artículo 31.4.b de la Ley General de Subvenciones. Se presenta un mandamiento de cancelación de cargas dimanante de un procedimiento de ejecución hipotecaria. La adjudicación y cancelación fueron en su día objeto de inscripción, excepto la afección real por razón de la concesión de una subvención que ahora se solicita y que es posterior a la inscripción de la hipoteca.
La Registradora defiende que el mandamiento de cancelación no es bastante para cancelar dicha afección, al entender que la constancia registral de esta afección real no supone reflejar en el Registro un crédito actual, sino que cumple la función de impedir la aparición de un tercero protegido por la fe pública registral.
La Dirección General, por el contrario, estima el recurso y afirma la prioridad del adjudicatario en un proceso de ejecución directa hipotecaria deriva de la propia inscripción de hipoteca que, como resulta de los antecedentes de hecho, es anterior a la de la afección por subvención.

RECTIFICACIÓN DE ERROR DE CONCEPTO: ES NECESARIO QUE CONSTE EL CONSENTIMIENTO DE TODOS LOS TITULARES DE DERECHOS INSCRITOS O ANOTADOS QUE PUEDAN VERSE PERJUDICADOS SALVO QUE EL ERROR SE PUEDA PROBAR DE MODO ABSOLUTO CON DOCUMENTO FEHACIENTEResolución de 16 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea como cuestión central si para rectificar la cancelación de un asiento que, a juicio del solicitante, fue indebidamente practicada, es suficiente la solicitud o instancia privada suscrita por una de las partes afectadas o, por el contrario, al existir titulares de derechos inscritos con posterioridad a la práctica de tal cancelación, es necesario el consentimiento de éstos, y en su defecto, autorización judicial.
La Dirección General señala que es admisible la posibilidad de rectificar el contenido del Registro sin necesidad de acudir al procedimiento general de rectificación, siempre que el hecho básico que desvirtúa el asiento erróneo sea probado de un modo absoluto con documento fehaciente, independiente por su naturaleza de la voluntad de los interesados, pues en tales casos bastará para llevar a cabo la subsanación tabular, la mera petición de la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error padecido. Pero en este supuesto y de las circunstancias concurrentes hacen que este medio de rectificación del Registro, mucho más simplificado, no pueda ser de aplicación y, por tanto, será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado contra aquéllos.

SENTENCIA DECLARATIVA DE DOMINIO POR USUCAPIÓN. EL PROCEDIMIENTO SEGUIDO PARA SU DECLARACIÓN DEBERÁ SER ENTABLADO CONTRA EL TITULAR REGISTRAL PARA EVITAR SU INDEFENSIÓN

Resolución de 16 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

El presente recurso tiene por objeto la posibilidad de inscribir una sentencia por la que se declara la titularidad por usucapión de un edificio a favor de un Ayuntamiento. Se suspende la inscripción pretendida, señalándose que la demanda debió de dirigirse contra el Estado y no contra los desconocidos causahabientes del titular registral, porque no consta debidamente identificada la finca objeto de la sentencia y porque es necesario un mandamiento judicial de cancelación de la titularidad anterior, ya que los documentos judiciales aportados no aparecen firmados.
La Dirección General revoca el primer defecto, pues el recurso no es el cauce adecuado para decidir sobre la consideración del Estado como causahabiente del titular registral, ya que, además, éste no ha inscrito su supuesto derecho. En el caso de la usucapión extraordinaria, puesto que el procedimiento seguido para su declaración alterará el contenido de los libros del Registro, deberá ser entablado, en todo caso, contra el titular registral para evitar su indefensión. Dictada la sentencia en rebeldía procesal de los demandados, resulta de aplicación lo dispuesto en el artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y cumplidos los plazos legales nada impide la inscripción o cancelación de asientos.
En cuanto a los otros defectos se confirman por una cuestión meramente formal por faltar la firma en los documentos judiciales aportados. Se hace necesario, además, aportar el mandamiento de cancelación pues la adquisición por usucapión es originaria y no trae causa de la titularidad registral que hay que cancelar.

EJECUCIÓN DE SENTENCIA CONTENCIOSO ADMINISTRATIVA POR LA ADMINISTRACIÓN
Resolución de 21 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro de la Propiedad certificación de la Secretaria General del Ayuntamiento de Lepe de la que resulta que, dando cumplimiento a sentencia firme del Juzgado de lo Contencioso-Administrativo número 1 de Huelva, el alcalde resuelve anular el proyecto de normalización de fincas que afecta a tres registrales. El Registrador de la Propiedad de Lepe rechaza la inscripción en base a dos argumentos: 1º) que la resolución no ha sido sometida a información pública y publicidad y 2º) que falta el dato de domicilio de los notificados titulares de las fincas afectadas así como la expresa indicación de que doña A. J. M. D. haya sido notificada en el expediente.
Pues bien, la DGRN revoca la nota en cuanto al primer defecto, señalando que cuando la Administración Pública se limita a reproducir miméticamente el fallo de la sentencia que decreta la nulidad del acto o actos, difícilmente podrá exigirse que se haya dictado respetando los trámites e incidencias esenciales ni con las mismas garantías procedimentales propias de un acto de contenido positivo. En cambio, en cuanto al segundo defecto, se desestima el recurso, ya que la inscripción de actuaciones que surten efectos frente al titular registral exige que su posición jurídica sea respetada, y rigiendo en materia de gananciales el principio de codisposición, ni la sola conducta de uno de los cónyuges, ni la decisión judicial o administrativa que la supla, basta para entender que es plenamente válida la actuación cuya inscripción se pretende; lo contrario implicaría su indefensión y vulneración del principio constitucional del derecho a la tutela jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos de aquellos a quienes el Registro reconoce derechos (art. 24 CE).

RENUNCIA DE DERECHOS: REQUIERE ESCRITURA PÚBLICA NO CABIENDO ACTA DE MANIFESTACIONES
Resolución de 5 de mayo de 2015 (BOE 9 de junio de 2015). Descargar Resolución.

La renuncia de participación indivisa de finca, que le fue reconocida en sentencia judicial a la titular registral, solicitando además la cancelación de dicho asiento, debería haberse hecho en escritura pública, pues según la legislación notarial el acta no es la forma adecuada para tal contenido pues en ellas se acreditan hechos y no derechos. Por tanto, falta un título material adecuado para tal objeto.
Además, no es factible, según la pretensión de la renunciante, reactivar los asientos registrales anteriores al suyo sin contar con los titulares anteriores de los mismos. En definitiva, se persigue la cancelación de la inscripción practicada a favor de la renunciante, junto a la modificación de su asiento, sin concurrir ninguna de las causas del artículo 40 de la Ley Hipotecaria, ni las establecidas en los artículos 82 y 83 de la citada Ley para la cancelación del asiento.

HIPOTECA

DUDOSA CADUCIDAD CONVENCIONAL DE HIPOTECA DE MÁXIMO
Resolución de 8 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

La duda latente en la configuración de la caducidad de dicha hipoteca, según el parecer registral confirmado luego por el Centro Directivo, impide su cancelación automática. Así pues, se resuelve que debe esperarse al transcurso del plazo establecido por el párrafo 5º del artículo 82 de la Ley Hipotecaria para la desaparición de su asiento registral. Según el Centro Directivo, no se distingue con claridad si el plazo señalado constituye el término duración de la hipoteca misma, o bien se trata de un simple margen temporal en que debe surgir la obligación para que quede asegurada con la hipoteca de máximo, pues la escritura permite a cualquiera de las partes denunciar con antelación la finalización del contrato.

EJECUCIÓN DE UNA HIPOTECA AMPLIADA FIGURANDO INSCRITO CON POSTERIORIDAD UN DERECHO DE USO FAMILIAR A FAVOR DE EX-CÓNYUGE
Resolución de 8 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Confluyen, en este caso, diversas cuestiones que son analizadas por el Centro Directivo:
A) El derecho de uso familiar, inscrito posteriormente, no impide la ejecución de hipoteca constituida antes del matrimonio, aunque el titular de este derecho debe ser parte en el procedimiento, análogamente a un tercer poseedor; no obstante, la consecuencia de la ejecución sería la purga del derecho de uso ulterior.
B) Se plantea la problemática de ampliación del préstamo inicial con incremento de la responsabilidad hipotecaria: dada la accesoriedad de la hipoteca respecto del préstamo, desde la perspectiva del procedimiento de ejecución, hay un tratamiento simultáneo de la responsabilidad original y la ampliación. Además este caso, no existiendo acreedores intermedios (sólo existiendo éstos se equipararía la ampliación a segunda hipoteca según la Dirección General) y siendo la hipoteca posterior a favor del mismo acreedor, nada obsta a que la ejecución opere de forma unitaria.
C) Por otra parte, si no se desprende ni del Registro ni de la documentación presentada que la hipoteca se constituyó para adquisición de la vivienda habitual, no hay por qué exigir el sometimiento a los límites que para intereses de demora señala el artículo 114.3 de la Ley Hipotecaria. Distinto sería el caso de que la hipoteca financiara el precio aplazado de vivienda ya adquirida o se refinanciase el crédito en su día concedido para tal finalidad.
D) Finalmente, en cuanto al sobrante resultante de la ejecución, el Registrador es competente para determinar la parte del precio de subasta correspondiente a cada finca hipotecada, así como la cantidad referente a principal, intereses, costas y gastos. Sin embargo, tal exigencia se debe ajustar a los intereses de cada supuesto, como en este caso en el que el ejecutante es el propio adjudicatario (aunque luego ceda el remate).

CANCELACIÓN DE CONDICIÓN RESOLUTORIA EN GARANTÍA DE PRECIO APLAZADO: PRECISA CONSENTIMIENTO DEL VENDEDOR O BIEN EL TRANSCURSO DEL PLAZO ESTABLECIDO PARA LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN
Resolución de 13 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Se plantea la cancelación de una condición resolutoria en garantía de un precio aplazado en una compraventa, solicitada únicamente por la parte compradora en la que se prevé expresamente que “una vez transcurrido el plazo de seis meses desde el último vencimiento sin que se haya hecho constar en el Registro de la Propiedad el impago de todo o parte del precio aplazado o la demanda de resolución, caducará de pleno derecho la condición resolutoria pactada y se podrá cancelar registralmente por todos los medios legalmente previstos, incluso en la forma que establece el artículo 353.3 del Reglamento Hipotecario...”. El pago aplazado se preveía fuera satisfecho “en el mes de octubre de 2014”, la escritura calificada se otorga el día 28 de octubre de 2014. Se incorpora un resguardo bancario del ingreso de una cifra coincidente con la adeudada en la cuenta bancaria designada al efecto en la escritura de compra.
La Registradora deniega la inscripción y la Dirección General confirma la calificación, ya que no comparece la parte vendedora para prestar su consentimiento a la cancelación en cuanto reintegrada del pago del precio; no se acredita fehacientemente el pago; ni se cumplen las condiciones en las que el consentimiento se prestó en forma anticipada -transcurso de seis meses desde el fin del plazo pactado sin constancia registral del impago de todo o parte del precio aplazado o la demanda de resolución-. Todo ello sin perjuicio de transcurrido el plazo requerido, en los términos previstos en el artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, pueda volver a presentarse el título a fin de obtener su inscripción.

CÓMO SE DETERMINA EL VALOR DE TASACIÓN PARA SUBASTA EN UNA HIPOTECA SOBRE UNA OBRA NUEVA EN CONSTRUCCIÓN
Resolución de 22 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en el presente expediente si son o no inscribibles las cláusulas de ejercicio de la acción hipotecaria, por vía judicial y mediante venta extrajudicial del bien hipotecado, contenidas en una escritura de préstamo hipotecario sobre obra nueva en construcción cuando en dichas cláusulas, a efectos de lo dispuesto en el artículo 682.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, se establece como precio en el que los interesados tasan la finca hipotecada para que sirva de tipo de subasta que en su caso corresponda, el de su valor de tasación, fijándose para ello un valor en hipótesis de terminación del edificio que se encuentra en construcción.
La DGRN desestima el recurso argumentando que la tasación, para la hipótesis de edificio terminado, debe de concretarse en un momento posterior y además no se ajusta a la normativa aplicable que exige una correlación entre el valor real y el valor para subasta, en interés tanto del acreedor como del deudor. Apunta como solución que el certificado de tasación adecuado sería el último que se emita para la entrega de fondos del préstamo. Si se inscribiera el llamado valor hipotético, de obtenerse con el fin de obra un mayor valor en la finca que el reflejado en la certificación se estará vulnerando, en perjuicio del prestatario, la finalidad de equiparación entre valor de finca-precio de tasación que actualmente persigue el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y que, como señaló la Resolución de este Centro Directivo de 29 de octubre de 2013, pretende evitar, para el acreedor, que un tipo excesivamente elevado dificulte la realización del bien, y para el deudor, que un tipo excesivamente bajo deje la deuda perseguida en parte insatisfecha con mantenimiento de la acción de responsabilidad personal del acreedor por la diferencia.

La “recarga” de hipoteca inscrita: cambio en la interpretación del artículo 4.3 de la Ley 2/1994

Resolución de 14 de mayo de 2015 (BOE 9 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se presenta en el Registro escritura de novación y ampliación de la responsabilidad hipotecaria de una hipoteca de máximo en garantía de cuenta corriente de crédito, por la que las partes convienen la ampliación del plazo de amortización del mismo, en la que también se amplía el límite de la cuenta de crédito garantizada que pasa de 300.000 euros a 500.000 euros, existiendo tres anotaciones preventivas de embargo posteriores en rango a la hipoteca que es novada.
La Dirección General, tras dar un repaso al alcance del artículo 4, número 3, de la Ley 2/1994, tras la reforma introducida por la Ley 41/2007, señala que las conclusiones anteriormente fijadas no resultan totalmente satisfactorias desde una triple perspectiva: 1º) no se aborda el tema clave de la reforma de la Ley 41/2007, que era si el reformado artículo 4.3 de la Ley 2/1994 permitía la denominada “recarga” de la hipoteca; 2º) porque no se determina en qué consistía una llamada “segunda hipoteca” por el plazo en que se amplíe la duración de la obligación; y 3º) la ampliación del plazo de la obligación garantizada con una hipoteca perjudicará a los titulares de derecho inscritos posteriores y mermará sus expectativas de mejora de rango por la cancelación de la hipoteca previa, en la medida que la norma no determinara el mantenimiento del rango para tal supuesto, pero no cuando sí determinara ese mantenimiento del rango porque, en tal caso, el acreedor posterior al inscribir ya sería conocedor de ese efecto jurídico y, por tanto, de cuáles son sus reales expectativas.
Debido a ello, el Centro Directivo entiende que la correcta comprensión del artículo 4.3 tiene que fundamentarse en una interpretación fundamentalmente finalista y sistemática. Lo único que queda claro de la lectura del artículo es la existencia de dos supuestos diferenciados ya que en tal sentido se pronuncian los incisos segundo, tercero y cuarto del mismo que utilizan las expresiones: “en estos casos”, “en ambos supuestos” y “en ningún caso”.
Por ello, llega el centro Directivo a las siguientes conclusiones:
1º) La ampliación del capital por sí sola no genera un incremento de la responsabilidad hipotecaria pues entonces carecería de razón de ser su inclusión en el apartado 2º, ni tampoco por sí sola la ampliación del plazo puede generar una pérdida de rango de la hipoteca por implicar una ampliación del plazo por esa misma razón. La expresión “en ningún caso… excepto cuando…” sólo puede interpretarse en el sentido de que la ampliación del capital o del plazo necesitan la concurrencia de otra circunstancia para generar ese efecto, debiendo la labor de interpretación centrarse en determinar cuál es ese factor en cada uno de los casos y debiendo buscarse la respuesta en la disposición transitoria única de la propia Ley 41/2007 que al establecer que “la ampliación de capital, sin alteración o pérdida de rango de la hipoteca inscrita, en los términos previstos en el artículo 13, apartado 2, de la presente Ley (…) sólo será aplicable a las hipotecas constituidas a partir de la entrada en vigor de la presente Ley”, parece configurar, por tanto, a partir de su entrada en vigor, un nuevo modelo de hipoteca que se distingue del precedente.
2º) Por tanto, deduce la Dirección General, parece obligado reconocer que ese nuevo modelo es el que se debe desprender de la voluntad de los redactores de la norma de introducir la “recarga” de la hipoteca, como medio de flexibilización de la accesoriedad de la misma a fin de convertirla en un instrumento financiero más útil para el deudor.
3º) Ahora bien, sigue señalando, la ampliación del capital no supondrá, en ningún caso, una alteración o pérdida del rango de la hipoteca inscrita, excepto cuando implique un incremento de la cifra de responsabilidad hipotecaria o exista una ampliación del plazo del préstamo por este incremento de la responsabilidad hipotecaria o ampliación del capital. Se reconoce, así, la posibilidad de la recarga de la hipoteca, entendida como la facultad de compensar las cantidades amortizadas del principal con los nuevos importes concedidos, siempre que la suma de éstos con el capital pendiente de amortización del préstamo primitivo no supere la cifra de capital inicialmente concedido, aunque existan acreedores intermedios, y con el mantenimiento del rango de la hipoteca que seguirá siendo única. La hipoteca, por tanto, se puede “recargar” manteniendo su rango, es decir, que si se vuelve a prestar dinero hasta el límite de las cantidades que han sido amortizadas, el nuevo importe prestado sigue estando garantizado con la misma hipoteca, sin aumentar las cifras de responsabilidad hipotecaria, y con el mismo rango registral, aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso. Por el mismo motivo, es posible ampliar el plazo de la obligación garantizada con la hipoteca y la obligación novada seguiría estando garantizada con la misma hipoteca y con el mismo rango aunque hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso. Ahora bien, la recarga de la hipoteca con mantenimiento de rango sólo es posible llevarla a cabo durante el plazo inicial.
4º) Ello permite dar coherencia al contenido de la segunda hipoteca en los dos supuestos en que va a operar la división de la garantía: El primero, que tendrá lugar cuando la ampliación del capital exceda de la recarga posible en los términos antes indicados, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la cifra en que se traduzca dicho exceso, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios (intereses, costas, etc.). Por tanto, si la “recarga” excede del importe de las cantidades previamente amortizadas, y hubiera titulares de inscripciones o anotaciones intermedias que no presten su consentimiento expreso, el exceso no puede mantener el rango, sino que ha de garantizarse con segunda hipoteca, con sus propias cifras de responsabilidad hipotecaria por el exceso, y con su propio rango.
Y el segundo supuesto, cuando la ampliación del capital vaya acompañada, precedida o seguida, de una ampliación del plazo de la obligación garantizada, en cuyo caso la responsabilidad hipotecaria de la segunda hipoteca vendrá determinada por la total cifra del nuevo capital concedido, es decir, por la cifra íntegra de la ampliación o aumento del capital sin que opere la recarga en cantidad alguna, más las correspondientes cifras para los conceptos accesorios y complementarios.
5º) Y se señala como argumentos de esta interpretación la propia reforma llevada a cabo por la Ley 41/2007 que añadió un nuevo párrafo al artículo 2 de la Ley 2/1994 que regula el procedimiento de subrogación en los préstamos hipotecarios, que impone a la entidad de crédito que pretenda subrogarse activamente en un préstamo o crédito hipotecario de otra entidad del mismo tipo, la obligación de subrogarse no sólo en ese concreto préstamo o crédito sino en todos los demás de carácter hipotecario de los que la misma entidad fuere titular sobre la misma finca gravada, lo que exige el mantenimiento del rango, y también la normativa posterior, especialmente por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, que reconociendo en su artículo 5.5 que las novaciones forzosas que regula “tendrán los efectos previstos en el artículo 4.3 de la Ley 2/1994, de 30 de marzo, sobre Subrogación y Modificación de Préstamos Hipotecarios”, luego en el número 1 del Código de Buenas Prácticas impone forzosamente como una de las medidas de reestructuración de la deuda de los prestatarios comprendidos dentro del ámbito de su aplicación por encontrase en riesgo de exclusión social: “la ampliación del plazo de amortización hasta un total de 40 años a contar desde la concesión del préstamo”, lo que no se aviene bien con que esa ampliación forzosa del plazo pueda provocar, por sí sola, la pérdida de rango de la hipoteca que garantiza esa operación.
6º) Se confirma, además, que la reiterada doctrina de la Dirección General en el sentido que la Ley 2/1994 se aplica por igual a los préstamos hipotecarios y a los créditos hipotecarios. Y es que los créditos, por su propia naturaleza, son recargables, pues es habitual pactar que de las cantidades amortizada se pueda volver a disponer por parte del acreditado, con la garantía de la misma hipoteca y del mismo rango. Por esta misma característica, si se amplía el plazo del crédito, pero suprimiendo expresamente la posibilidad de nuevas disposiciones, se conservaría el rango hipotecario; en cambio, si se amplia el plazo del crédito pero se pacta, o se mantiene el pacto, de que el acreditado pueda volver a disponer de las cantidades ya amortizadas, no será posible la conservación del rango.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

IMPOSIBLE ANOTACIÓN DE DEMANDA SOBRE FINCA DE UN TERCERO
Resolución de 1 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Irrelevante es que, al tiempo de la interposición de la demanda, la finca estuviera inscrita a favor del demandado. De forma más reciente, según Resolución de 14 de julio de 2011, el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos y de interdicción de la indefensión procesal, limita los efectos de la cosa juzgada a quienes hayan sido parte en el procedimiento.

ANOTACIÓN CADUCADA: NO PERMITE CANCELAR CARGAS POSTERIORES
Resolución de 22 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Presentados en el Registro de la Propiedad decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas en procedimiento judicial de ejecución, el Registrador inscribe el decreto de adjudicación y deniega la cancelación de las anotaciones de embargo posteriores por haber caducado la anotación practicada en seguridad de la ejecución de que se trata. El recurrente no discute el transcurso del citado plazo de caducidad, pero sostiene su tesis impugnativa sobre el argumento de que en el momento de la adjudicación de la finca se encontraba vigente dicha anotación.
La Dirección General desestima el recurso, señalando que conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria, las anotaciones tienen un plazo de vigencia de cuatro años y una vez transcurrido, si no han sido prorrogadas, su caducidad opera ipso iure careciendo desde entonces de todo efecto jurídico, entre ellos la posición de prioridad que las mismas conceden a su titular y que permite la inscripción de un bien con cancelación de cargas posteriores a favor del adjudicatario, que ha adquirido en el procedimiento del que deriva la anotación, de modo que los asientos posteriores mejoran su rango en cuanto dejan de estar sujetos a la limitación que para ellos implicaba aquel asiento y no podrán ser cancelados en virtud del mandamiento prevenido en el artículo 175.2 del Reglamento Hipotecario si al tiempo de presentarse aquel en el Registro, se había operado ya la caducidad.

Embargo sobre finca de una sociedad concursada: sólo es competente el juez del concurso

Dos Resoluciones idénticas de 24 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución. Descargar Resolución.

Se plantea en este expediente si procede anotar en el Registro de la Propiedad un mandamiento de embargo de la Tesorería General de la Seguridad Social habida cuenta que la sociedad titular de la finca tiene anotado en dicho Registro la declaración de concurso, así como la apertura de la fase de liquidación, y tanto la providencia de apremio como la diligencia de embargo son posteriores a la fecha del auto por el que se declaró el concurso.
La Dirección General confirma la nota y reitera su doctrina, señalando que una interpretación sistemática de los artículos 8, 9, 84 y 154 de la Ley Concursal conduce a afirmar que la consideración de un determinado crédito como crédito contra la masa, al efecto de obtener la anotación preventiva del embargo decretado como consecuencia de su impago, no corresponde realizarla al propio titular del crédito por sí, ni menos aún puede entenderse apreciable de oficio por el Registrador dado lo limitado de los medios de que dispone a este efecto, sino que deberá ser el Juez del concurso el que deba llevar a cabo esta calificación, de acuerdo con la vis atractiva que ejerce su jurisdicción durante la tramitación del concurso y a la vista del informe que al efecto presenta la administración del concurso.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO

POSIBLE INVASIÓN DE VÍA PECUARIA: DEBE DECIDIR EL ÓRGANO COMPETENTE DE LA COMUNIDAD AUTÓNOMA
Resolución de 9 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Según el punto de vista registral hacia el que se inclina dicha resolución, no sólo el segundo título público aportado (disolución de condominio) pudiera considerarse instrumental del previo de herencia, sino que se señala que el certificado administrativo aportado, del que resulta que invade parte del dominio público, procede de órgano incompetente; es decir, del Ayuntamiento, en vez de la Consejería de Medio Ambiente de la Comunidad Autónoma a que la finca corresponda, según la Ley 3/1995 de Vías Pecuarias.

POSIBLE OBTENCIÓN DE CERTIFICADO CATASTRAL DE OFICIO POR PARTE DEL REGISTRADOR
Resolución de 9 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Se admite una inmatriculación en virtud de expediente judicial de dominio, desestimando los dos obstáculos de la calificación. Así, se señala que el título inscribible expresa todas las circunstancias exigidas por los artículos 9 de la Ley Hipotecaria y 51 de su Reglamento, incluido el título adquisitivo, que es por herencia, ya debidamente valorado por el Juez, lo cual no puede ser rechazado por el Registrador. Además, si bien es cierto que no se aporta certificado catastral original, sino copia, sin embargo, es indudable que el Registrador, en aras de promover la práctica de inscripciones, puede acceder al catastro y cotejarla, bien sea para evitar o bien para corroborar una calificación negativa.

EL AUTO JUDICIAL EN LOS EXPEDIENTES DE REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO DEBE MANDAR EXPRESAMENTE LA CANCELACIÓN DE LOS ASIENTOS CONTRADICTORIOS
Resolución de 28 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

De acuerdo con el artículo 286 del Reglamento Hipotecario, que es taxativo en este asunto, “el auto aprobatorio del expediente de dominio, cuando se trate de reanudación del tracto sucesivo interrumpido, dispondrá la cancelación de las inscripciones contradictorias a que se refiere el artículo 202 de la Ley…”, por lo que no puede deducirse del auto dicha petición, sino que debe ordenarse expresamente.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA REANUDACIÓN DEL TRACTO: TÍTULO DE ADQUISICIÓN
Resolución de 13 de mayo de 2015 (BOE 9 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se debate en este recurso la inscripción del testimonio de un auto dictado en expediente de dominio para reanudación de tracto. Junto con el testimonio del auto, que declara justificado el dominio por terceras partes indivisas a favor de tres personas físicas por título de herencia, se aportan por el presentante escrituras de herencia, subsanación y adición de herencia, para justificar la adquisición de aquéllos, es decir, se aporta el título material de los adquirentes últimos. El Registrador practica la inscripción respecto de una de las fincas, pero suspende respecto de otra por entender que la misma no figura inventariada en las escrituras antedichas. Expresa, literalmente, que de los “títulos públicos aportados para la tramitación de dicho expediente, no se desprende que la finca 1319 de Mirabel figure inventariada, faltando, en consecuencia, el título material de adquisición”.
La DGRN estima el recurso, señalando que el hecho de que en el auto recaído en expediente de dominio haya de hacerse constar el título adquisitivo alegado por el promotor no quiere decir que el Registrador pueda calificar la validez de dicha adquisición, pues es esta una cuestión sustraída a su función calificadora, toda vez que ello supondría poner en cuestión el acierto de la propia decisión judicial, y, con ello, se invadiría el ámbito de la propia función jurisdiccional, reservada en exclusiva a los Jueces y Magistrados (ex arts. 117 CE, 18 LH y 100 de su Reglamento).

URBANISMO, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

ANDALUCÍA: PASO DEL SISTEMA DE COMPENSACIÓN AL DE COOPERACIÓN POR FALTA DE EJECUCIÓN
Resolución de 1 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Ya inscrito el proyecto de reparcelación derivado del sistema de compensación, el incumplimiento de los deberes de urbanizar precipita la sustitución de un sistema puramente privado por un sistema más intervencionista, sin que quepa reproche registral alguno respecto a dicho extremo. Tal alteración -predicable de la unidad de actuación íntegra y no sólo de algunas fincas puntuales- no puede ser automática, sino fruto de un procedimiento cuyos trámites esenciales están sujetos al control registral (lo cual ha de ser confirmado), especialmente si se ha dado audiencia o no a los titulares de derechos inscritos o anotados, previos a la presentación del documento calificado.
Se da la razón al criterio registral en tanto denuncia la falta de la fecha de inicio del procedimiento declarativo del incumplimiento del deber de urbanizar, así como el indebido silencio acerca de la firmeza del acto, poniendo fin a la vía administrativa.

CONSTANCIA REGISTRAL DE PRESCRIPCIÓN DE INFRACCIÓN URBANÍSTICA EN ELEMENTO COMÚN: DEBE SOLICITARSE POR LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS
Resolución de 14 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Las cuestiones que se plantean en el presente recurso son: si puede hacerse constar a solicitud del titular registral de un elemento privativo de una división horizontal, por nota al margen de la última inscripción de dominio de su finca, la prescripción de una infracción urbanística por obras ejecutadas sobre una zona común del edificio por el titular de dicho elemento privativo y si la ampliación de las obras ejecutadas sobre dicho elemento pueden inscribirse con la citada documentación.
La Dirección General entiende que la legitimación para la declaración de la obra realizada correspondería a la comunidad de propietarios, salvo que se procediese a la previa desafectación del elemento común y su posterior transmisión al titular del elemento privativo que ejecutó indebidamente las obras. Además, en el caso que nos ocupa la obra nueva no está declarada por lo que su inscripción en los términos antes señalados es un presupuesto previo a la extensión de la nota marginal, pero además la particularidad de encontrarnos sobre un edificio en propiedad horizontal y recaer la nota marginal sobre un elemento común conlleva necesariamente a que deban también en este caso ser los copropietarios a través del pertinente acuerdo.

POSIBILIDAD DE LEGALIZACIÓN DEL LIBRO DE ACTAS DE UNO DE LOS PORTALES QUE COMPONEN UNA EDIFICACIÓN COMPLEJA SIN QUE ESTE CONFIGURADA COMO SUBCOMUNIDAD
Resolución de 14 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Versa el presente expediente sobre si es posible la legalización de un libro de actas relativo a uno de los portales que componen una edificación compleja, sin que esté configurada formalmente como una subcomunidad.
Señala el Centro Directivo, confirmando doctrina reiterada, que no se precisa la previa constitución formal e inscripción registral del complejo inmobiliario para la legalización. El título constitutivo de propiedad horizontal no puede perjudicar a terceros si no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Por eso, en casos como el que nos ocupa, al no constar la previa inscripción registral, se deben consignar sus datos en el libro fichero a que se refiere el artículo 415 del Reglamento Hipotecario.
Para evitar confusiones y clarificar los efectos registrales, sería necesario que en la diligencia de legalización se expresara que por no resultar de los asientos del Registro de la Propiedad la constitución de la comunidad de usuarios no se ha consignado, por nota al margen de la inscripción de las fincas que según el título la componen, la legalización del presente libro y que la consignación en el fichero auxiliar no implica ningún efecto propio de los asientos registrales.

SEGREGACIÓN Y AGRUPACIÓN SIMULTÁNEA DE FINCAS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: NECESIDAD DE LICENCIA Y DETERMINACIÓN DE CUOTA
Resolución de 15 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Se debate si es inscribible una escritura de segregaciones y agregaciones simultáneas de las parcelas de un complejo inmobiliario en régimen de propiedad horizontal, en la no se señalan números independientes ni cuotas de participación a las porciones segregadas para luego agruparlas y en las resultantes se señala directamente las cuotas de participación; no se acompaña la licencia para la segregación concedida por el Ayuntamiento; no se acredita la referencia catastral de una de las parcelas y no coincide la de la escritura con la inscrita en el Registro ni se expresan las referencias catastrales tras las respectivas agregaciones.
La Dirección General entiende, mencionando la legislación aplicable al supuesto, que el informe emitido por el arquitecto municipal no puede considerarse como título habilitante para la segregación y agregación pretendida, haciendo falta la licencia administrativa pertinente.
Respecto a la determinación de las cuotas, señala que cuando dichas cuotas puedan obtenerse a través de simples cálculos matemáticos no será defecto que impida la inscripción su no constancia en la escritura.
Y, en cuanto a la no acreditación de la referencia catastral, tampoco impide la inscripción, pero el Registrador deberá advertir de forma expresa y escrita al interesado o al presentante de la obligación de aportar los documentos a los que se refiere el artículo 18 apartado cuarto, dentro del plazo de despacho del documento, y que, en caso de no hacerlo, incurre en el incumplimiento de la obligación establecida a tal efecto.

ES INSCRIBIBLE LA SEGREGACIÓN REALIZADA EN 1986 Y PRESENTADA EN EL REGISTRO EN 2014 AL HABER PRESCRITO LA POSIBLE INFRACCIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 5 de mayo de 2015 (BOE 8 de junio de 2015). Descargar Resolución.

La Dirección General, tras exponer los diferentes grados de retroactividad de las Leyes, conectado con la doctrina fijada en la jurisprudencia de los Tribunales de la Unión Europea y del Tribunal Supremo español, entiende, ante un supuesto concreto en que se otorgó una segregación en 1986 en la Comunidad Valenciana y, a pesar de la nueva regulación existente en el momento de presentación de la escritura en el Registro, que es la aplicable al supuesto, según el Centro Directivo, han transcurrido sobradamente los plazos de prescripción de la posible infracción, y no se han ejercido por parte del Ayuntamiento acciones para el restablecimiento de la legalidad urbanística, al contrario, en la certificación aportada se declara expresamente la innecesaridad del otorgamiento de licencia.

LA DESVINCULACIÓN DE UN ANEJO EN VIRTUD DE CLÁUSULA ESTATUTARIA NECESITA LA APROBACIÓN DE LA JUNTA SI HAY UNA SUPERFICIE NUEVA QUE NO CONSTABA INSCRITA
Resolución de 6 de mayo de 2015 (BOE 8 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende la inscripción de una desvinculación de un anejo en virtud de estatutos inscritos, pero se califica negativamente porque la determinación de unos linderos determinados y de una superficie determinada del anejo que pasa a ser finca independiente, que no constaban con anterioridad inscritos, no puede llevarse a cabo sin autorización de la junta de propietarios por constituir una alteración del título constitutivo, lo que es confirmado por la Dirección General.

CONTRATOS

ADQUISICIÓN DE INMUEBLES POR AYUNTAMIENTO MEDIANTE PROCEDIMIENTO DE NEGOCIACIÓN DIRECTA
Resolución de 17 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Se debate si son inscribibles una escritura de compra por un Ayuntamiento mediante el procedimiento de negociación directa, sin publicidad ni concurrencia de ofertas y con la aprobación por Decreto del Alcalde, incorporándose a la escritura varios certificados municipales suscritos por los técnicos del Ayuntamiento en los que se justifica a juicio de todos ellos que el procedimiento de adquisición elegido era el adecuado.
La Dirección General estima que no están suficientemente justificadas las circunstancias que lo habilitan legalmente, teniendo en cuenta la documentación aportada. El procedimiento elegido no es el adecuado por cuanto no es de aplicación a las entidades locales la normativa aplicable al patrimonio del Estado y tampoco la aplicable al patrimonio de la Comunidad Autónoma de Valencia. Y en cuanto a la legislación aplicable a las entidades locales para el procedimiento elegido de adquisición por negociación directa sin concurrencia de otras ofertas, no se cumplen los requisitos exigidos, en particular lo dispuesto en el artículo 169 y siguientes del Real Decreto Legislativo 3/2011 que recoge el texto refundido de la Ley de Contratos del Sector Público.

ELEVACIÓN A PÚBLICO DE DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRAVENTA COMPARECIENDO LOS HEREDEROS DEL ADQUIRENTE FALLECIDO
Resolución de 13 de mayo de 2015 (BOE 9 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se debate la inscripción de una escritura en la que se vende y entrega la finca y reconoce satisfecho el precio dándose carta de pago del mismo. En el expositivo de la escritura se testimonia una fotocopia de un documento privado otorgado por un representante de la vendedora y la compradora y su difunto cónyuge. Comparecen en la escritura para la compraventa, la vendedora, la compradora y los herederos del difunto comprador, justificándose tal condición por acta notarial de declaración de herederos abintestato.
Entienden tanto la Dirección General como el Registrador que está perfeccionada la venta, y por tanto, no puede celebrarse una nueva a favor de los herederos del propietario ya fallecido, por lo que éstos, previa acreditación de su condición de herederos podrán elevar a público el contrato de venta ya celebrado con anterioridad. La transmisión a favor de éstos tendrá lugar en virtud de otro título, previa liquidación de la sociedad de gananciales y partición de herencia del matrimonio adquirente en el documento privado, y no como una venta directa.

SOCIEDAD DE GANANCIALES

RUPTURA DE LA PRESUNCIÓN DE GANANCIALIDAD
Resolución de 10 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Carecen de virtualidad confesoria de privatividad aquéllas capitulaciones en que se pacta el régimen de separación de bienes y se hace constar genéricamente sin referencia a fincas concretas que no hay bienes gananciales, sino que todos tendrían carácter privativo. Asimismo, no existe causa alguna propia de un negocio de atribución de privatividad. Por tanto, no desvirtúan per se el carácter presuntivamente ganancial de finca adquirida en previa escritura de compraventa. En tal caso, sólo judicialmente podría considerarse probado que el precio en cuestión fuera privativo.

RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL: PRUEBA DEL DERECHO EXTRANJERO
Resolución de 27 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se constituye una hipoteca en garantía de un reconocimiento de deuda por una señora de nacionalidad alemana. No se hizo constar su régimen matrimonial en el momento de la adquisición. La hipotecante es viuda y declara ahora que cuando la adquirió estaba casada bajo el régimen legal supletorio alemán de participación en ganancias y por tanto que el bien le pertenece con carácter privativo. Por último, en caso de ejecución se fijan unas costas nunca superiores al 5% de la cantidad reclamada. El Registrador rechaza la inscripción por falta de acreditación del régimen matrimonial y porque la cantidad garantizada para costas y gastos excede del 5%, por lo que considera que hay un error material que rectificar.
La Dirección General desestima el recurso en cuanto al primer defecto, ya que, señala, no se acredita el régimen ni el derecho extranjero aplicable, en concreto la acreditación del régimen, incluido su contenido y vigencia, al cual quedó sujeto en su día la finca cuya titularidad consta exclusivamente a nombre de la disponente. El segundo defecto, en cambio, lo revoca por cuanto el 5% por ciento de la cantidad reclamada (que incluye no sólo el principal, sino también intereses) no se conoce en el momento de constitución de la hipoteca.

DERECHO DE SUCESIONES

IMPOSIBLE ENTREGA DE PRELEGADOS FALTANDO ALGUNOS HEREDEROS
Resolución de 13 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

El Centro Directivo se atiene al tenor del artículo 885 del Código Civil, considerando que el legatario no heredero único, previamente no poseedor, o que no esté facultado para posesionarse por el testador, no puede actuar unilateralmente, propiciando una dispersión de bienes contraria a la integridad del caudal relicto y perjudicial para los intereses de los eventuales acreedores; pues en definitiva antes es pagar que heredar, hallándose los legatarios supeditados a los intereses de los acreedores hereditarios y de los legitimarios, si existiesen.

NO ES POSIBLE INSCRIBIR UNA SENTENCIA CONTRA UNA HERENCIA YACENTE SI NO HAN SIDO DEMANDADOS LOS HEREDEROS, NI SIQUIERA MEDIANTE USUCAPIÓN
Resolución de 29 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se pretende inscribir una sentencia dictada contra los herederos desconocidos de una herencia yacente, adoptada en situación de rebeldía procesal de la parte demandada. El Registrador lo niega y la parte recurrente pretende que se inscriba por usucapión, lo cual no ha sido objeto del procedimiento y, además, la sentencia no es firme, por lo que la Dirección General confirma la calificación negativa.

FUERO DEL BAYLÍO: ES NECESARIO CONCRETAR EL ESTADO CIVIL Y RÉGIMEN MATRIMONIAL DE LOS HEREDEROS PARA VER SI SE APLICA LA COMUNIDAD UNIVERSAL A LA HERENCIA
Resolución de 6 de mayo de 2015 (BOE 8 de junio de 2015). Descargar Resolución.

En una escritura autorizada en Olivenza, territorio donde se aplica el Fuero del Baylío, una de las herederas consta como viuda, sin determinar el estado civil al tiempo del fallecimiento de los causantes y, en su caso el régimen económico matrimonial, a los efectos de determinar si es necesario el consentimiento de los herederos de su esposo para la operaciones particionales.
La Dirección General considera que es necesario expresarlo, tras un meticuloso examen tanto del derecho de transmisión, como del propio Fuero del Baylío, cuyo régimen origina en el momento de la disolución del matrimonio por fallecimiento de uno de los esposos una comunidad universal en la que quedan incluidos todos los bienes y derechos de contenido patrimonial adquiridos por uno y otro cónyuge, antes y durante el matrimonio, por título oneroso y lucrativo y por tanto también los bienes adquiridos por la esposa en la herencia de sus padres deferida en el momento del fallecimiento de dichos padres si en tal momento se encontraba aún en estado de casada la después heredera viuda.
Se plantea la cuestión de si el derecho de transmisión, forma parte de la comunidad universal o tan solo los bienes obtenidos como consecuencia de la aceptación en su caso. Al no existir una regulación de ley escrita sobre la materia, la cuestión se resuelve por la costumbre y la jurisprudencia, optando el Tribunal Supremo por la teoría moderna de la adquisición directa o por doble capacidad, que defiende que los bienes del primer causante pasan directamente al heredero transmisario cuando este ejercita positivamente el ius delationis. El derecho de transmisión, en sí mismo considerado, ni configura ni altera la naturaleza y caracterización del ius delationis, verdadera cuestión de fondo del caso planteado.
En definitiva, de la jurisprudencia, como señala la Dirección General, se deduce que por un lado está el derecho a aceptar o repudiar la herencia, lo que puede ejercitar la heredera de los causantes sin necesidad de consentimientos de los herederos de su difunto cónyuge con el que estaba casada en régimen supletorio del Fuero de Baylío. Y por otro, las operaciones de adjudicación de la herencia, que en el caso de realizarse conforme las disposiciones del testamento, también por sí sola puede concretar, puesto que aun cuando estaba casada al tiempo de la apertura de la sucesión, no supone una disposición de los bienes integrantes de la comunidad de bienes creada a la disolución del matrimonio. Y, para ello, es necesario saber cuándo falleció el marido de la heredera, antes o después que sus suegros.

EJECUCIÓN CONTRA HERENCIA YACENTE REPRESENTADA POR VIUDA
Resolución de 11 de mayo de 2015 (BOE 9 de junio de 2015). Descargar Resolución.

No es preciso en este específico supuesto demandar al cónyuge, no obstante lo establecido en el artículo 144.4 del Reglamento Hipotecario. Consta en autos que se dio traslado de la demanda y auto despachando ejecución al cónyuge supérstite representante de la herencia yacente del premuerto, quien formuló oposición a la ejecución en virtud de motivos varios, entre ellos la nulidad del título ejecutivo por falta del consentimiento de su esposo fallecido y la no responsabilidad de los bienes entonces gananciales. De lo que se desprende que no ha existido indefensión de la viuda como justiciable.

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

FUSIÓN Y DERECHO DE INFORMACIÓN A LOS ACREEDORES: GARANTÍAS DE LA COMPLETA COMUNICACIÓN INDIVIDUAL A LOS ACREEDORES
Resolución de 9 de abril de 2015 (BOE 4 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Se trata de la fusión de dos sociedades unipersonales con el mismo socio y administrador cada una, en la que se confirma el deber del administrador de manifestar expresamente que se ha puesto a disposición de los acreedores no sólo el balance de fusión, sino también el texto íntegro del acuerdo adoptado, ex artículo 43.1 de la Ley de modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles y 227.1.1ª del Reglamento del Registro Mercantil. Según la Dirección General, en la elevación a público de los acuerdos de fusión, el otorgante ha de confirmar explícitamente que dicha obligación de puesta a disposición de los correspondientes documentos en favor de los acreedores ha sido cumplida.

DERECHO DE ADQUISICIÓN PREFERENTE EN ADQUISICIONES MORTIS CAUSA
Resolución de 23 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

En unos Estatutos se estipula que la transmisión de participaciones sociales se regirá por lo dispuesto en los artículos 106 y siguientes de la Ley de Sociedades de Capital, y se añade: “En consecuencia, será libre la transmisión voluntaria de participaciones por actos intervivos entre socios, o a favor del cónyuge, ascendientes o descendientes del socio o de Sociedades pertenecientes al mismo grupo que la transmitente, así como las transmisiones mortis causa a favor de otro socio o del cónyuge, ascendientes o descendientes del socio fallecido. La sociedad tendrá derecho de adquisición preferente, y de subrogarse en lugar del rematante, o en su caso del acreedor, en los términos que determina el artículo 109 TRLSC, para el caso de transmisión forzosa de participaciones sociales”. El Registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, deberá expresarse si la voluntad social es establecer un derecho de adquisición en favor de los socios en el resto de supuestos regulados, como parece desprenderse, y en este caso, las condiciones de su ejercicio, ya que en los términos expresados dicho precepto no reúne la suficiente claridad (arts. 110 Ley de Capital y 188 Reglamento del Registro Mercantil).
La Dirección General confirma la nota, señalando que el régimen de transmisiones mortis causa es el legal, es decir, el de la libertad, pero una vez producida la transmisión hereditaria se deja a la autonomía de la voluntad de los propios socios la posibilidad de limitar la transmisión mortis causa de las participaciones intensificando así el carácter cerrado que es inherente a esta forma social, dentro de ciertos límites estructurales como es el hecho de que tales limitaciones actuarán una vez que se haya producido la adquisición por el heredero o legatario, ajustándose así al sistema romano de sucesión, toda vez que se adquiere la participación del causante desde el momento mismo del fallecimiento, conforme a los artículos 657, 659, 661, 881, 882, 989 y concordantes del Código Civil (Resolución de 18 de abril de 2000). En el presente caso la cláusula debatida adolece de falta de claridad, precisamente porque el artículo 110.2 de la Ley de Sociedades de Capital no establece un derecho de adquisición preferente de participaciones que entre en juego con carácter supletorio sino que se limita a disponer que tal derecho puede establecerse en los estatutos.

FIJACIÓN DE FECHA CONTABLE EN UNA FUSIÓN POR ABSORCIÓN CON EL MISMO SOCIO MAYORITARIO
Resolución de 24 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se elevan a público determinados acuerdos de fusión adoptados el 10 de noviembre de 2014 por dos sociedades cuyo socio mayoritario y administrador es la misma persona.
El Registrador suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, al tener las sociedades participantes un socio mayoritario común, la fecha contable correspondiente a la fusión no puede ser la fijada (31 de diciembre de 2014) sino la del primer día del ejercicio en que se aprueba la fusión, conforme a la Norma 21ª del Plan General de Contabilidad, en relación con la Norma 13ª de elaboración de las cuentas anuales y el artículo 42 del Código de Comercio, la Resolución número 13 del año 2011 del Instituto de Contabilidad y de Auditoría y la Resolución de esta Dirección General de 21 de octubre de 2014.
La DGRN confirma la nota, centrando la cuestión en determinar si nos encontramos ante una fusión por absorción regulada por la norma 21 de las normas de Registro y Valoración del Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad, como operaciones entre empresas del grupo; o, si nos encontramos ante un supuesto de la norma 19 de las “normas de Registro y Valoración” del mismo Real Decreto 1514/2007, como “combinaciones de negocios”:
1º) En el primer supuesto, norma 21, operaciones entre empresas del grupo, el apartado 2.2.2 dispone que en las operaciones de fusión y escisión entre empresas del grupo, la fecha de efectos contables será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubiesen incorporado al grupo. Si una de las sociedades se ha incorporado al grupo en el ejercicio en que se produce la fusión o escisión, la fecha de efectos contables será la fecha de adquisición.
2º) En el segundo supuesto, norma 19, “combinaciones de negocios”, el apartado 2.2 determina que la fecha de adquisición es aquélla en la que la empresa adquirente adquiere el control del negocio o negocios adquiridos.
En cuanto a la cuestión básica de cuando una empresa forma parte del grupo nos dice que la norma 13 que se entenderá que otra empresa forma parte del grupo cuando ambas estén vinculadas por una relación de control, directa o indirecta, análoga a la prevista en el artículo 42 del Código de Comercio para los grupos de sociedades o cuando las empresas estén controladas por cualquier medio por una o varias personas físicas o jurídicas, que actúan conjuntamente o se hallen bajo dirección única por acuerdos o cláusulas estatutarias. Sin embargo, en el presente expediente, hay un socio mayoritario de ambas sociedades, la sociedad absorbente y la sociedad absorbida, es el administrador único de ambas sociedades, siendo el otro accionista de la absorbida, la misma sociedad absorbente. Por tanto, concluye, que estamos ante grupo de sociedades, y por ello la fecha según el apartado 2.2.2 de la norma 21 será la de inicio del ejercicio en que se aprueba la fusión siempre que sea posterior al momento en que las sociedades se hubieran incorporado al grupo.

LA DOCTRINA SOBRE DERECHO DE MARCAS NO ES APLICABLE AL DERECHO MERCANTIL EN RELACIÓN A LA DENOMINACIÓN DE LAS SOCIEDADES: PETICIÓN DE “TABACALERA ESPAÑOLA, S.A.”
Resolución de 5 de mayo de 2015 (BOE 8 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se pretendía la reserva de la denominación “Tabacalera Española, S.A.”, en base a los artículos 408.1 y 407.2 del Reglamento del Registro Mercantil, exigiendo el Registrador la autorización de la persona afectada, señalando como tales a la sociedad “Tabacalera, S.L.”, y a “Altadis, S.A.”, como titular de la marca “Tabacalera”. La Dirección General, en un minucioso análisis de las diferencias entre Derecho de Marcas y el Derecho Mercantil en la cuestión relativa a las denominaciones sociales, destaca que no podrán reservarse por el Registro Mercantil Central denominaciones sociales que coincidan con signos distintivos notorios o renombrados, en los términos del artículo 8.2 de la Ley de Marcas, es decir, los que sean generalmente conocidos por el sector pertinente del público al que se destinen los productos, servicios o actividades que distinguen dicha marca o nombre comercial, en tanto que se considerarán como renombrados cuando sean conocidos por el público en general, distinción ésta entre notoriedad y renombre que establece el legislador sobre la base de la generalidad del conocimiento de una marca o nombre comercial (limitado a un sector de la actividad económica en el primer caso y general en el segundo), algo que es difícil de dilucidar si puede aplicarse con los mismos criterios con que se resuelve su confrontación entre ellas al ámbito de colisión que se plantea entre las mismas y una denominación social.
Una de las finalidades básicas del Registro Mercantil Central, se señala, es la función identificadora de las sociedades y que no es su finalidad primordial la prevención del riesgo o confusión acerca de las actividades empresariales desarrolladas en el tráfico, que está atribuida en el ordenamiento a las normas sobre la protección del nombre comercial y, subsidiariamente, a las que regulan la competencia desleal.

REDUCCIÓN DE CAPITAL CON AMORTIZACIÓN DE ACCIONES EN SOCIEDAD ANÓNIMA: DEBE CONSTAR LA NO OPOSICIÓN DE LOS ACREEDORES Y SE DEBE PUBLICAR
Resolución de 7 de mayo de 2015 (BOE 8 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se autoriza una escritura de reducción de capital con amortización de acciones propias sin que conste que no se ha opuesto ningún acreedor y sin constar su publicación en el BORME, página web o periódico. Todo ello determina una calificación negativa, confirmada por la Dirección General, al entender que si no se dice que la reducción se ha hecho a cargo de reservas o beneficios libres, eliminando, en ese caso, la oposición de los acreedores y siendo necesario, en todo caso, que la reducción deba ser publicada en el Boletín Oficial del Registro Mercantil y en la página web de la sociedad o, en el caso de que no exista, en un periódico de gran circulación en la provincia en que la sociedad tenga su domicilio, debe ser rechazado el recurso planteado.

ES POSIBLE UNA REDUCCIÓN “MIXTA DE CAPITAL” DE UNA SOCIEDAD ANÓNIMA: CONDONACIÓN DE DIVIDENDOS PASIVOS Y RESTITUCIÓN DE APORTACIONES SOCIALES, PREVIA SU TRANSFORMACIÓN EN SOCIEDAD LIMITADA, PERO SE DEBE PUBLICAR LA REDUCCIÓN
Resolución de 8 de mayo de 2015 (BOE 8 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Se autoriza una escritura por la que se reduce el capital social de una Sociedad Anónima, mediante condonación de dividendos pasivos y restitución de aportaciones sociales, reducción que no se ha publicado en la forma prevista por el artículo 319 de la Ley de Sociedades de Capital y, a continuación, se transforma la sociedad en Sociedad de Responsabilidad Limitada, lo cual se admite por la Dirección General, como tal acuerdo único de “reducción mixta” previo a un acuerdo de transformación, transformación que deriva también de la imperatividad de los preceptos de la Ley de Sociedades de Capital (arts. 343 y 345) que no permiten la disminución de la cifra de capital por debajo del mínimo legal -ni su inscripción-, si no se acompaña de la pertinente transformación o aumento, la interconexión de ambos acuerdos y su simultaneidad en la misma junta y la expresa voluntad de someter la disponibilidad de la reserva creada a los mismos requisitos que la reducción, no existe perjuicio alguno respecto de terceros en general y acreedores en particular, no mereciendo calificación negativa, si bien la reducción del capital necesita la correspondiente publicación señalada en el artículo 319 de la Ley de Sociedades de Capital.

ADMINISTRADORES

Un administrador mancomunado por sí solo no puede revocar poderes otorgados a terceras personas por parte de los dos administradores mancomunados de la sociedad

Resolución de 15 de abril de 2015 (BOE 19 de mayo de 2015). Descargar Resolución.

Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de revocación de poderes otorgada por uno solo de los administradores mancomunados sin la concurrencia del otro, aunque se le notifica. El Registrador señala como defecto que la revocación corresponde conjuntamente a los dos administradores.
El recurrente alega que siendo necesaria la concurrencia de las voluntades de los administradores mancomunados para la concesión del poder, cesando una de ellas, debe entenderse revocado; que el Centro Directivo ha admitido la revocación unilateral, no sólo en el caso del poder recíproco entre administradores sino cuando el poder es a favor de la persona física representante de un administrador; que el apoderado no reúne ya la voluntad conjunta de ambos administradores por lo que debe entenderse revocado; que la única posibilidad de eludir la responsabilidad por parte del administrador disconforme es la revocación.
La Dirección General desestima el recurso, confirmando la nota de calificación, señalando que no basta la voluntad de uno de ellos cuando el nombrado apoderado es una persona física o jurídica que ni ostenta el cargo de administrador ni es su representante físico; ya que ello desnaturalizaría la esencia de la actuación conjunta o mancomunada, exigida por el artículo 233 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, a cuyo tenor, en la Sociedad de Responsabilidad Limitada, si hubiera más de dos administradores conjuntos, el poder de representación se ejercerá mancomunadamente al menos por dos de ellos en la forma determinada en los estatutos.

LA REDACCIÓN ACTUAL DEL ARTÍCULO 230 DE LA LEY DE SOCIEDADES DE CAPITAL NO PERMITE OTORGAR PODERES GENERALES CON AUTOCONTRATACIÓN
Resolución de 28 de abril de 2015 (BOE 1 de junio de 2015). Descargar Resolución.

Los dos administradores solidarios otorgan un poder a favor de un tercero salvando la autocontratación, alegando el Notario autorizante que la nueva redacción del artículo 230.3 de la Ley lo permite, ya que recoge unos nuevos supuestos en que los propios administradores dispensen a alguno de ellos de tal facultad, sin que se cuente con la aprobación de la Junta General. La Dirección General considera que tal regulación no motiva un cambio en su doctrina en esta materia, sino, que al contrario, confirma que la posibilidad de una dispensa general sólo puede ser realizada por la junta de la sociedad en cuanto principal de la relación representativa (art. 1259 CC). Las dispensas concretas e individuales sí tienen cabida en la nueva regulación, pero no las generales, como es el caso.

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Resoluciones de la DGRN. Número 62