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Por: JUAN CARLOS MARTÍNEZ ORTEGA
Doctor en Derecho
Abogado

 

Vivimos en el siglo de la globalización, el ocio y el turismo. Los vuelos low cost facilitan que millones de personas viajen de un país a otro de forma regular: No en vano, en España durante el año 2018 doce ciudades recibieron más de un millón de turistas como Madrid, Barcelona, Sevilla, Palma de Mallorca, Benidorm, Granada o Valencia, entre otras.

No cabe duda que, el auge turístico, que afortunadamente ha acompañado a nuestro país desde los años sesenta, ha sido fuente de ingresos, riqueza y divisas, constituyendo una de las principales “empresas” nacionales, que exigen cada día más hoteles y lugares de alojamiento idóneos y adecuados para tantos millones de huéspedes. Existen zonas urbanas creadas para el turismo de sol y playa, como Benidorm o Marbella, donde un número elevado de apartamentos tiene como fin el uso turístico. Pero por otra parte, las históricas capitales españolas como Madrid o Barcelona pese a encabezar la lista de turistas no están planificadas para acoger a tantos visitantes y, de ahí, el auge del establecimiento de apartamentos turísticos que suelen ser más económicos y de fácil consecución a través de internet.
El alquiler de los pisos turísticos se realiza generalmente por particulares o por agencias especializadas y las estancias no pueden superar el límite de un mes. Es más, para poder alquilar apartamentos turísticos hay que cumplir una serie de requisitos que fijan las Comunidades Autónomas, variando de unas a otras, entre los que podemos destacar: la obtención de licencia municipal expresa para tal actividad (actualmente se ha limitado en algunas ciudades las zonas dónde se pueden establecer estos apartamentos), tienen que disponer de cédula de habitabilidad que refleje el número máximo de personas que pueden alojarse en los mismos; deben estar en perfecto estado de higiene y disponer de muebles y enseres para ser habitados adecuadamente. Además, debe proporcionarse a los inquilinos un número de teléfono disponible las 24 horas del día para atender las incidencias y consultas sobre el apartamento en cuestión y poder proporcionar la asistencia y mantenimiento de imprevistos durante la estancia.
También, los arrendadores deberán recabar, como hacen los hoteles, los datos de todas las personas que se alojen y transmitirlos a las fuerzas de seguridad del Estado.
Ante la proliferación excesiva de los apartamentos turísticos en nuestras ciudades que está alterando la pacífica convivencia en muchos edificios, el Derecho, que siempre evoluciona al unísono de las realidades sociales, debe buscar las soluciones menos traumáticas para todos los sectores implicados, procurando conciliar todos los intereses en juego.

El alquiler de los pisos turísticos se realiza generalmente por particulares o por agencias especializadas y las estancias no pueden superar el límite de un mes

El régimen de propiedad horizontal no atribuye a su titular un derecho absoluto de propiedad, ya que tal régimen puede condicionar el destino y aprovechamiento del inmueble y aunque el dueño de un departamento independiente tiene libertad para hacer en su hogar lo que estime conveniente, su comportamiento debe ceñirse a unos estándares “normales” de convivencia y a un uso acorde con el fin previsto para dicho inmueble como preconiza el art. 7.2 LPH que determina que al propietario u ocupante, incluyendo por tanto cualquier arrendatario, no les está permitido desarrollar en la vivienda actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Naturalmente, no todas las actividades prohibidas tienen que ser molestas o nocivas, simplemente pueden estar vedadas por fijación estatutaria en el título constitutivo o en sus estatutos, como por ejemplo, la instalación de bares, discotecas o apartamentos turísticos que, en principio, son actividades lícitas, pero que, por una razón u otra, pueden no convenir a los promotores de la edificación o a las características personales de la mayoría de los vecinos integrantes del edificio.

Ante la proliferación excesiva de los apartamentos turísticos en nuestras ciudades que está alterando la pacífica convivencia en muchos edificios, el Derecho, que siempre evoluciona al unísono de las realidades sociales, debe buscar las soluciones menos traumáticas para todos los sectores implicados

Respecto del establecimiento de los apartamentos turísticos podemos afirmar que ha pasado, casi de puntillas, la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal por el RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, por virtud del cual, se añade un apartado 12 al art. 17 de aquélla, que determina que “el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representante las tres quintas partes de las cuotas de participación” (1). 
De manera que, desde el 6 de marzo de 2019, el legislador deshace la unanimidad existente en el régimen de propiedad horizontal para alterar la mayoría cualificada precisa para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de la explotación de apartamentos turísticos, fijándola en las 3/5 partes de propietarios y de cuotas de participación. Es más, el nuevo apartado 12 del art. 17 LPH permite agravar las cuotas especiales de gastos o incrementar la participación en los gastos comunes de la vivienda donde se realice la actividad turística, siempre que las modificaciones no supongan un incremento superior al 20%.
Termina el precepto indicando que el acuerdo de la Junta de propietarios no tendrá efectos retroactivos, ya que, el propietario que viniese explotando un apartamento turístico conserva un derecho previamente adquirido, que le habilita para seguir destinando la vivienda a tal actividad, mientras siga cumpliendo los requisitos administrativos indicados. Asimismo, tampoco podrá verse afectado por el incremento en las cuotas de participación que puedan gravarse sobre los citados apartamentos tras el acuerdo de la Junta de vecinos.
Es innegable el desarrollo normativo con el que cuentan actualmente las Comunidades de propietarios para combatir el uso desmedido del alquiler de este tipo de apartamentos o paliar, en lo posible, sus peores consecuencias derivadas de huéspedes que no se compartan civilizadamente.

De manera que, desde el 6 de marzo de 2019, el legislador deshace la unanimidad existente en el régimen de propiedad horizontal para alterar la mayoría cualificada precisa para limitar o condicionar el ejercicio de la actividad de la explotación de apartamentos turísticos, fijándola en las 3/5 partes de propietarios y de cuotas de participación

Pero ¿qué puede hacer una Comunidad de propietarios ante vecinos que alquilan apartamentos turísticos ocasionando un flujo de molestias al resto de vecinos?
Lo primero, verificar si los estatutos de la Comunidad recogen este asunto, que salvo los estatutos más recientes, seguramente no abordarán este tema.
Si existiese un vacío estatutario al respecto, simplemente, habrá que incluir la prohibición o gestión del establecimiento de los pisos turísticos como un punto más a debatir en el Orden del día de la Junta de propietarios convocada y que, el acuerdo, sea aprobado por el voto favorable de las tres quintas partes de propietarios que a su vez representen a las tres quintas partes de las cuotas de participación, debiendo seguirse el procedimiento de comunicaciones y publicidad regulado en la LPH.
La Junta de copropietarios, como órgano soberano, podrá dar el visto bueno a la posibilidad de destinar las viviendas para uso vacacional o prohibirlo. Por ello, los acuerdos que adopten los vecinos, seguramente, modificarán los estatutos incorporados al título constitutivo o si aquéllos no trataran específicamente dicho asunto habría que añadir un nuevo párrafo o artículo concreto para el establecimiento de la prohibición o el incremento del pago de la cuota de participación que deberá satisfacerse para la utilización del departamento con fines turísticos. En este sentido, en las oficinas notariales sería oportuno aconsejar a los clientes la inclusión estatutaria en las escrituras de división horizontal de cláusulas que se ocupen sobre este asunto.
Por supuesto, el acuerdo debe certificarse y elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad correspondiente con el fin de vincular a los propietarios y terceros, puesto que la mera inscripción en el Registro de la Propiedad del acuerdo de prohibición o habilitación de la instalación de apartamentos turísticos restringirá sin remedio, el fin de los mismos.
Finalmente, podemos decir que las Comunidades de propietarios tienen un papel relevante en el devenir del uso y destino de los departamentos independientes donde rige la propiedad horizontal. Pueden condicionar la propiedad de los vecinos, ocupantes y arrendatarios, debiéndonos todos felicitar que el legislador esté atento a las nuevas situaciones urbanas originadas por el turismo y la explotación masiva de viviendas turísticas que, en muchos casos, desvirtúan el uso racional y equilibrado de los edificios.

(1) En Cataluña se exige la mayoría de 4/5 o el 80 % de sus propietarios.

Palabras claves: Apartamentos turísticos, quórum, Propiedad Horizontal, Cuota de participación.

Keywords: Tourist apartments, quorum, Horizontal Property, Share of ownership.

Resumen

El turismo está cambiando la forma de vida de muchas ciudades, generando nuevos problemas inexistentes en el pasado como el alquiler de apartamentos turísticos que para su establecimiento requieren licencia municipal y el cumplimiento de determinados requisitos administrativos.
El régimen de propiedad horizontal no atribuye a su titular un derecho absoluto de propiedad, y por esta razón, actualmente, para el establecimiento o modificación de apartamentos turísticos se requiere el voto favorable de las 3/5 partes de los propietarios y de las 3/5 partes de las cuotas de participación.

Abstract

Tourism is changing the way of life in many cities, creating new problems that did not exist in the past. These include rentals of tourist apartments, which require municipal licenses and must comply with certain administrative requirements.
The horizontal property system does not give owners an absolute right of ownership, and for this reason, a favourable vote of 3/5 of the owners and 3/5 of the ownership shares is currently required to establish or change the use of tourist apartments.

 

 

 

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