CONFERENCIA DICTADA EN EL ILUSTRE COLEGIO NOTARIAL DE MADRID, SALÓN ACADÉMICO, EL 23 DE ABRIL DE 2026

La relación entre el Catastro y el Notariado ha evolucionado desde una mera incorporación formal de datos hasta un verdadero sistema de interoperabilidad, en el que la información catastral, la actuación notarial y la realidad física de la finca se condicionan recíprocamente. En este contexto Carmen Rodríguez Pérez puso de manifiesto en su conferencia que la correcta delimitación de la parcela, la adecuación del Catastro a la realidad y la implicación del Notariado en esta tarea, no son opciones sino condiciones indispensables para el buen funcionamiento del sistema.

La relación entre el Catastro y el Notariado en España ha dejado de ser un mero intercambio formal de datos para convertirse en un sistema complejo de interoperabilidad, transformación que busca un objetivo ambicioso: que la descripción de las fincas en el tráfico jurídico se aproxime de forma cada vez más precisa a la realidad física sobre el terreno.

El punto de partida: la descripción literaria y la cartografía
El primer gran hito de acercamiento se produjo con la Ley 13/1996, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, que impuso la obligación de incorporar la referencia catastral en las escrituras públicas y reguló por primera vez la certificación catastral descriptiva y gráfica.

El Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario
Este esquema se consolidó con el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario de 2004. Del texto se desprende que la colaboración entre las dos instituciones se produce en una doble vía. Por un lado, en la información que el Catastro proporciona al Notariado; por otro, en la que el Notariado proporciona al Catastro. Esta última se centra fundamentalmente en dos aspectos: en primer lugar, los cambios de titularidad, ya previstos en la Ley 13/1996, y, en segundo lugar, los cambios en la configuración física de la parcela, cuestión mucho más ambiciosa y compleja.

“La Ley 13/1996, de medidas fiscales, administrativas y del orden social, impuso la obligación de incorporar la referencia catastral en las escrituras públicas y reguló por primera vez la certificación catastral descriptiva y gráfica”

En cuanto a la información que el Catastro proporciona al Notariado, el documento fundamental, sin el cual hoy no se concibe la realidad del tráfico jurídico inmobiliario, es la certificación catastral descriptiva y gráfica. La certificación catastral descriptiva y gráfica es el documento que se obtiene en la Sede Electrónica del Catastro y contiene los datos básicos de carácter físico, jurídico y económico de la parcela, entre otros: localización, clase y uso principal, superficie gráfica, fichero en formato GML con la delimitación de la parcela, titularidad catastral, con sus datos, así como los de los colindantes, y la representación gráfica de la parcela. Es la base gráfica de la que se parte, en todo caso, para dejar claramente delimitado el objeto del negocio. El notario comprueba con los otorgantes si la descripción contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica coincide con la realidad, ofreciendo la tramitación, en caso de discrepancia, del procedimiento de subsanación de discrepancias regulado en el artículo 18 de la Ley del Catastro Inmobiliario.
En cuanto a las comunicaciones del Notariado al Catastro podemos distinguir entre las comunicaciones, reguladas en el artículo 14 del Texto Refundido, y los suministros de información, regulados en el artículo 36. Las comunicaciones evitan al ciudadano tener que presentar la declaración a que todo titular catastral está obligado en los casos de alta, baja o cambio en la descripción de la parcela. En lo relativo al cambio de la configuración física de la parcela, la Ley 13/2015 dio un paso más en las comunicaciones entre el Catastro y el Notariado.

El cambio de paradigma: la Ley 13/2015
La Ley 13/2015 modifica varios artículos tanto de la Ley Hipotecaria como de la Ley del Catastro Inmobiliario con el objetivo, señalado en su propio preámbulo, de “conseguir la deseable e inaplazable coordinación Catastro-Registro”. Entre otros preceptos, modificó el artículo 14, relativo a las comunicaciones, para ampliar su ámbito de aplicación, y también el artículo 18.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario para permitir que el propio notario pueda tramitar el procedimiento de subsanación de la discrepancia catastral cuando los otorgantes manifiesten, con su consentimiento, que la descripción contenida en la certificación catastral no coincide con la realidad.
También se modificó la Ley Hipotecaria. En primer lugar, para establecer que la base de la representación gráfica de las fincas registrales es la cartografía catastral, conforme establecía -y sigue estableciendo- el artículo 10. Solo en los casos expresamente previstos en la Ley se admitía una representación gráfica alternativa a la catastral. Asimismo, la Ley establecía algunos supuestos de coordinación obligatoria: básicamente los casos en los que se forman nuevas fincas: modificaciones hipotecarias, reparcelaciones e inmatriculaciones; en el resto de los casos la coordinación es potestativa. Todo ello sin perjuicio de la necesaria constancia de la referencia catastral en el documento público, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, la inclusión del juicio notarial de si la descripción catastral coincide con la que consta en el título y la constancia de la manifestación de los interesados de si la descripción catastral coincide o no con la realidad, aspecto que resulta esencial para una adecuada delimitación del objeto del negocio jurídico. No era objetivo de la Ley crear todo un sistema gráfico paralelo al del Catastro.

“La Resolución Conjunta de la Dirección General del Catastro y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 29 de marzo de 2021, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, introduce el informe de validación gráfica alternativo (IVGA)”

Para solventar las dificultades que se planteaban en las notarías al tramitar expedientes de coordinación cuando la descripción catastral de la finca no coincidía con la realidad, la Resolución Conjunta de la Dirección General del Catastro y de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, de 29 de marzo de 2021, por la que se aprueban las normas técnicas para la incorporación de la representación gráfica de inmuebles en documentos notariales, introduce el informe de validación gráfica alternativo (IVGA), el otro instrumento gráfico fundamental en el marco de la interacción entre el Catastro y el Notariado. Este informe permite acreditar el cumplimiento de los requisitos técnicos de las representaciones gráficas georreferenciadas alternativas (RGGA) para poder ser incorporadas al Catastro. Como dice la resolución, es condición indispensable en el proceso de coherencia entre la información del Catastro, el instrumento público y el Registro de la Propiedad. El IVGA se obtiene a través de la Sede Electrónica del Catastro y con él se acredita que el técnico que ha efectuado la representación gráfica alternativa ha cargado el archivo correspondiente en la Sede Electrónica del Catastro (el archivo GML) y que ese archivo ha sido validado por el Catastro como apto para efectuar la modificación pretendida.
Asimismo, en cumplimiento de lo indicado en la disposición adicional primera de la Resolución Conjunta, la Dirección General del Catastro y el Consejo General del Notariado crearon una funcionalidad en la citada Sede Electrónica que permite al Notariado comunicar, por un lado, las operaciones de modificación de fincas previstas en el artículo 40.2 de la Ley del Catastro Inmobiliario y, por otro, los procedimientos de subsanación de discrepancias tramitados en notaría y regulados en el artículo 18.2 de la misma Ley. Para ello es necesario que se aporte un IVGA positivo y coherente con la operación. El notario notifica a los colindantes afectados por la subsanación, sin que sea necesario notificar a todos los colindantes, y, una vez tramitado el procedimiento, siempre que no exista oposición fundada, el notario lo comunica al Catastro a través de su Sede Electrónica. La Dirección General del Catastro, en un plazo muy breve, comunica al notario, por la misma vía, la subsanación practicada, de modo que el ciudadano dispondrá ya de su parcela catastral modificada. Una vez modificada la parcela catastral, se podrá instar el procedimiento de coordinación con el Registro de la Propiedad que corresponda, si así se desea, partiendo de que ya se ha tramitado un procedimiento previo y que la descripción contenida en la certificación catastral descriptiva y gráfica coincide ya con la realidad. Debe destacarse que no se trata solo de preparar la coordinación con el Registro, sino de lograr previamente algo más esencial: que la cartografía catastral refleje correctamente la realidad física. De modo similar se actúa en los casos de modificación física de la parcela.

“El hasta ahora último hito legislativo que pone de manifiesto la necesidad de contar con un Catastro actualizado y la importancia del dato notarial es el relativo al valor de referencia”

Esta cooperación continúa ampliándose. En la actualidad, se está desarrollando un proyecto piloto en diversas notarías españolas para comunicar al Catastro, a través de la Sede Electrónica, los elementos resultantes de una división horizontal, y recibir del Catastro las referencias catastrales individualizadas de cada uno de ellos. El Catastro también ha introducido la posibilidad de generar un IVGA con un doble archivo GML para los casos de desplazamiento de la cartografía catastral, uno de los grandes escollos para lograr una coordinación ágil con la realidad. Seguiremos trabajando para comunicar al Catastro, de la manera más eficiente y rápida posible, los cambios que afecten a la descripción catastral, a fin de disponer de una cartografía catastral lo más actualizada y fiel a la realidad posible, para lo cual el Notariado, por su contacto directo con el ciudadano en el momento de la formalización del negocio jurídico, es agente indispensable. Sin la cooperación del Notariado, y sin que este adopte un papel activo y comprometido en lograr un Catastro armonizado con la realidad, seguiremos perpetuando un sistema que genera grandes disfunciones en el tráfico jurídico. Esta evolución no se agota en la delimitación física de las fincas. La calidad del dato catastral y notarial tiene hoy una proyección directa también en el ámbito fiscal, como demuestra la consolidación del valor de referencia.

El valor de referencia y la relevancia del dato notarial
El hasta ahora último hito legislativo que pone de manifiesto la necesidad de contar con un Catastro actualizado y la importancia del dato notarial es el relativo al valor de referencia. Fue la Ley 6/2018, de 3 de julio, de Presupuestos Generales del Estado para 2018, la que introdujo por primera vez en el artículo 3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario el concepto de valor de referencia, al señalar que, junto al valor catastral, el valor de referencia de mercado formaba parte de la descripción económica de los bienes inmuebles. Posteriormente, la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, eliminó la referencia a “de mercado”. Desde su definición inicial en una circular del año 2018, el valor de referencia se obtiene del análisis de los precios comunicados por el Notariado en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
El valor de referencia, en la actualidad, constituye la base imponible de varios impuestos, en particular en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. Es, por tanto, referencia esencial para la inmensa mayoría de las transacciones inmobiliarias que se llevan a cabo en las notarías. Esta interacción pone de manifiesto varias cuestiones:
1. En primer lugar, la información remitida al Catastro por el Notariado se utiliza para fijar el valor de referencia, el cual, a su vez, sirve de referencia en la actividad notarial para proporcionar seguridad jurídica en un ámbito especialmente necesitado de ella, como el fiscal.
2. En segundo lugar, pone de relieve la importancia crucial de mantener el Catastro permanentemente actualizado. Un Catastro desactualizado tiene consecuencias no solo para el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, sino para cualquier transacción inmobiliaria sobre la parcela. El valor de referencia puede servir también como impulso para actualizar los datos catastrales erróneos antes de que se celebre el negocio jurídico que tenga por objeto el bien en cuestión.
3. Por último, pone de manifiesto la trascendencia del dato, en particular del dato notarial, que el Notariado proporciona a través del Índice Único Informatizado Notarial. La correcta incorporación del dato y la adecuada intercomunicación entre el Catastro y el Notariado resultan esenciales también desde la perspectiva del valor de referencia.

“La interoperabilidad se convierte en uno de los ejes de la seguridad jurídica preventiva”

El Tribunal Constitucional, en su Sentencia de 12 de febrero de 2026 (STC 13/2026), ha confirmado la constitucionalidad del valor de referencia, señalando que no se trata de un mero acto de comprobación de valores, sino de una concreción normativa de la base imponible. La eficacia del sistema parece verse reforzada por una menor litigiosidad respecto del modelo anterior.
En conclusión, la relación entre el Catastro y el Notariado ha evolucionado desde una mera incorporación formal de datos hasta un verdadero sistema de interoperabilidad, en el que la información catastral, la actuación notarial y la realidad física de la finca se condicionan recíprocamente. Se trata, además, de una relación con un amplio margen de desarrollo futuro.
Hoy, el Catastro no es solo una base cartográfica con trascendencia para algunos tributos, sino una infraestructura esencial con efectos jurídicos y económicos inmediatos, de acceso público y gratuito para el ciudadano, y el Notariado no es, para el Catastro, un mero transmisor de información, sino un agente clave en la calidad del dato que alimenta el sistema.
La introducción del valor de referencia y su posterior delimitación por el Tribunal Constitucional ponen de manifiesto que la adecuada interacción entre ambas instituciones ya no se proyecta únicamente sobre la identificación del objeto del negocio, ámbito en el que resulta esencial, sino también sobre sus consecuencias jurídicas y fiscales. La interoperabilidad se convierte así en uno de los ejes de la seguridad jurídica preventiva. En este contexto, la correcta delimitación de la parcela, la adecuación del Catastro a la realidad y la implicación del Notariado en esta tarea no son opciones, sino condiciones indispensables para el buen funcionamiento del sistema.