URBANISMO

Aprobado el Texto Refundido de la Ley del Suelo

Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo. BOE 26-6-08. Ir a la Disposición.

La presente norma, que entró en vigor al día siguiente de su publicación, refunde el texto de la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y los preceptos que aún quedaban vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, derogando ambos textos normativos y estableciendo que las referencias a los mismos se entenderán hechas al nuevo Texto Refundido que ahora se aprueba.
Esta tarea refundidora tiene básicamente dos objetivos: de un lado aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de ambos textos legales, y de otro, estructurar y ordenar en una única disposición general una serie de preceptos dispersos y de diferente naturaleza, procedentes del fragmentado Texto Refundido de 1992, dentro de los nuevos contenidos de la Ley de Suelo de 2007, adaptados a las competencias urbanísticas, de ordenación del territorio y de vivienda de las Comunidades Autónomas. De este modo, el objetivo final se centra en evitar la dispersión de tales normas y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislación estatal en la materia, excepción hecha de la parte vigente del Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, que tiene una aplicación supletoria salvo en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla.
Por otro lado, en la Exposición de Motivos se recuerdan los tres factores evolutivos en los que se fundamentaba la Ley del Suelo de 2007, aplicables también al presente Texto Refundido.
A continuación haremos un resumen esquemático del nuevo Texto Refundido, siguiendo para ello el que se hizo para la Ley del Suelo del 2007 en el número 14 de esta revista y destacando las novedades con relación al texto anterior.
El Título preliminar (arts. 1-3), que no ha variado, se dedica a aspectos generales, tales como la definición de su objeto y la enunciación de algunos principios que la vertebran.
Así, según el artículo 1, el objeto de esta ley es regular las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal; y establecer las bases económicas y medioambientales de su régimen jurídico, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.
Por otra parte, se establece que:
- Las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo tienen como fin común la utilización de este recurso conforme al interés general y según el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines específicos que les atribuyan las Leyes (art. 2).
- Y la ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes (art. 3).
El Título primero (arts. 4-9) se ocupa de las condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos, estableciendo el estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, los cuales inspiran todo el resto del articulado.
Teniendo en cuenta lo anterior, el artículo 4 recoge los siguientes derechos del ciudadano:
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible.
b) Acceder a la utilización de las dotaciones públicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso público.
c) Acceder a la información de que dispongan las Administraciones Públicas sobre la ordenación del territorio, la ordenación urbanística y su evaluación ambiental.
d) Ser informados por la Administración competente del régimen y las condiciones urbanísticas aplicables a una finca determinada.
e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboración y aprobación de cualesquiera instrumentos de ordenación del territorio o de ordenación y ejecución urbanísticas.
f) Ejercer la acción pública para hacer respetar las determinaciones de la ordenación territorial y urbanística.
Los deberes se enuncian en el artículo 5. Y el artículo 6 regula la iniciativa privada en la urbanización y la construcción o edificación.
Por otra parte, se establece que el régimen urbanístico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculación a concretos destinos. La previsión de edificabilidad por la ordenación territorial y urbanística, por sí misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonialización de la edificabilidad se produce únicamente con su realización efectiva y está condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del régimen que corresponda (art. 7).
El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotación del mismo conforme al estado, clasificación, características objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislación aplicable por razón de las características y situación del bien. Comprende asimismo la facultad de disposición, siempre que su ejercicio no infrinja el régimen de formación de fincas y parcelas y de relación entre ellas establecido en el artículo 17 (art. 8). En este artículo se añade que todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación territorial y urbanística
El derecho de propiedad del suelo (ahora se añaden también todo tipo de construcciones y edificaciones) comprende, cualquiera que sea la situación en que éste se encuentre y sin perjuicio del régimen al que esté sometido por razón de su clasificación, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenación territorial y urbanística; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; así como realizar los trabajos de mejora y rehabilitación hasta donde alcance el deber legal de conservación. En el suelo urbanizado que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable. En el suelo rural o esté vacante de edificación, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosión, incendio, inundación, para la seguridad o salud públicas, daño o perjuicio a terceros o al interés general, incluido el ambiental (art. 9).
En el Título II (arts. 10-20) se recogen las bases del régimen del suelo.
El artículo 10 establece los criterios básicos de utilización del suelo, señalando los siguientes deberes de las Administraciones Públicas:
a) Atribuir en la ordenación territorial y urbanística un destino que comporte o posibilite el paso de la situación de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanización, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulación con él y preservar de la urbanización al resto del suelo rural.
b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un régimen de protección pública. Esta reserva, como mínimo, comprenderá los terrenos necesarios para realizar el 30 % de la edificabilidad residencial prevista por la ordenación urbanística en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanización.
c) Atender, en la ordenación que hagan de los usos del suelo, a los principios de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de movilidad, de eficiencia energética, de garantía de suministro de agua, de prevención de riesgos naturales y de accidentes graves, de prevención y protección contra la contaminación y limitación de sus consecuencias para la salud o el medio ambiente.
Se han añadido dos apartados a los artículos 10 y 11.
Según el artículo 12, todo el suelo se encuentra en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado.
Está en la situación de suelo rural:
a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización.
b) El suelo para el que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuación de urbanización, y cualquier otro que no reúna los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.
Se encuentra en la situación de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población.
Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarán de conformidad con su naturaleza. Están prohibidas las parcelaciones urbanísticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización. Desde que los terrenos queden incluidos en el ámbito de una actuación de urbanización, únicamente podrán realizarse en ellos:
a) Con carácter excepcional, usos y obras de carácter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislación territorial y urbanística o la sectorial. Ahora se añade que el arrendamiento y el derecho de superficie de estos terrenos, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarán excluidos del régimen especial de arrendamientos rústicos y urbanos.
b) Obras de urbanización cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislación sobre ordenación territorial y urbanística, así como las de construcción o edificación que ésta permita realizar simultáneamente a la urbanización (art. 13).
Según el art. 14, se entiende por actuaciones de transformación urbanística: las actuaciones de urbanización y las actuaciones de dotación
El art. 16 recoge los deberes de la promoción de las actuaciones de transformación urbanística:
a. Entregar a la Administración competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones públicas.
b. Entregar a la Administración competente el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuación, que no podrá ser inferior al 5 % ni superior al 15 %.
c. Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanización previstas en la actuación correspondiente, así como las infraestructuras de conexión con las redes generales de servicios y las de ampliación y reforzamiento de las existentes.
d. Entregar a la Administración competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio público como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, así como también dichas instalaciones cuando estén destinadas a la prestación de servicios de titularidad pública.
e. Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del área de la actuación y que constituyan su residencia habitual, así como el retorno cuando tengan derecho a él.
f. Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse.
Los terrenos incluidos en el ámbito de las actuaciones y los adscritos a ellas están afectados, con carácter de garantía real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior.
En cuanto a la formación de fincas y parcelas y relación entre ellas, el art. 17 distingue:
- Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
- Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o sólo uso urbanístico independiente.
La división o segregación de una finca para dar lugar a dos o más diferentes sólo es posible si cada una de las resultantes reúne las características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y urbanística.
Esta regla es también aplicable a la enajenación, sin división ni segregación, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilización exclusiva de porción o porciones concretas de la finca, así como a la constitución de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilización exclusiva.
En la autorización de escrituras de segregación o división de fincas, los notarios exigirán, para su testimonio, la acreditación documental de la conformidad, aprobación o autorización administrativa a que esté sujeta, en su caso, la división o segregación conforme a la legislación que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito será exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripción.
Como novedad, se introduce en este artículo que los notarios y registradores de la propiedad harán constar en la descripción de las fincas, en su caso, su cualidad de indivisibles. Además, el acto administrativo que legitime la edificación de una parcela indivisible, por agotamiento de la edificabilidad permitida en ella o por ser la superficie restante inferior a la parcela mínima, se comunicará al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripción de la finca.
La constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público, ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a del apartado 1 del artículo anterior.
Por otra parte, el nuevo artículo 18 (que desarrolla parte del 17 anterior) regula las operaciones de distribución de beneficios y cargas, cuyo acuerdo aprobatorio produce el efecto de la subrogación de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuación, cuando sea retribuido mediante la adjudicación de parcelas incluidas en ella, y la Administración. A destacar que las transmisiones de terrenos a que den lugar las operaciones distributivas de beneficios y cargas por aportación de los propietarios incluidos en la actuación de transformación urbanística, o en virtud de expropiación forzosa, y las adjudicaciones a favor de dichos propietarios en proporción a los terrenos aportados por los mismos, estarán exentas, con carácter permanente, si cumplen todos los requisitos urbanísticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y no tendrán la consideración de transmisiones de dominio a los efectos de la exacción del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana; pero cuando el valor de las parcelas adjudicadas a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarán las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso.
Según el art. 19 (antes 18), la transmisión de fincas no modifica la situación del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente título:
a) La situación urbanística de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificación, cuenten con edificaciones fuera de ordenación o estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda.
b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estén sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artículo 14.
La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
Con ocasión de la autorización de escrituras públicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrán solicitar de la Administración Pública competente información telemática o, en su defecto, cédula o informe escrito expresivo de su situación urbanística y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estén afectas. Los notarios remitirán a la Administración competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido información urbanística, dentro de los diez días siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengará arancel.
En los títulos por los que se transmitan terrenos a la Administración deberá especificarse, a efectos de su inscripción en el Registro de la Propiedad, el carácter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporación al patrimonio público de suelo.
Y el artículo 20 (antes 19, pero sin modificar tampoco su redacción) establece que para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratándose de escrituras de declaración de obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, la acreditación documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la edificación para la entrega de ésta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislación de ordenación territorial y urbanística. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaración de obra nueva, los registradores exigirán el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.
El Título III (arts. 21-28), cuyo contenido no varía, aborda los criterios de valoración del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas.
Desde la Ley de 1956, la legislación del suelo ha establecido ininterrumpidamente un régimen de valoraciones especial que desplaza la aplicación de los criterios generales de la Ley de Expropiación Forzosa de 1954. Lo ha hecho valorando el suelo a partir de cuál fuera su clasificación y categorización urbanísticas, esto es, partiendo de cuál fuera su destino y no su situación real.
Con la presente Ley, y para impedir la especulación, se cambia de criterio, desvinculando clasificación y valoración. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categorías urbanísticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones básicas ya mencionadas: suelo rural y suelo urbanizado. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, de forma que los criterios de valoración establecidos persiguen determinar el valor de sustitución del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situación.
En el suelo rural, se abandona el método de comparación y se adopta el método de la capitalización de rentas, pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbanísticas, la localización influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posición un factor relevante en la formación tradicional del precio de la tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoración que se establecen tratan de dar lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, distinguiéndose entre el suelo edificado y el que no lo está.
El Título IV (arts. 29-35), en el que sí se han introducido variaciones respecto a la Ley del 2007, se ocupa de las instituciones de garantía de la integridad patrimonial de la propiedad: la expropiación forzosa y la responsabilidad patrimonial.
En materia de expropiación forzosa, se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya contenía la Ley sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. A destacar que el acta de ocupación para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio será título inscribible, siempre que incorpore su descripción, su identificación conforme a la legislación hipotecaria, su referencia catastral y su representación gráfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompañe del acta de pago o justificante de la consignación del precio correspondiente. Como novedad, los actos administrativos de constitución, modificación o extinción forzosa de servidumbres serán inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para las actas de expropiación; y se entenderá que la Administración ha adquirido libre de cargas.
En materia de reversión y de responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la concepción de esta Ley sobre los patrimonios públicos de suelo y las actuaciones urbanizadoras, respectivamente, manteniéndose en lo demás también los criterios de la Ley anterior.
El Título V (arts. 36-39), que no cambia, contiene diversas medidas de garantía del cumplimiento de la función social de la propiedad inmobiliaria.
Los artículos 36 y 37 se refieren a la venta o sustitución forzosas, estableciendo que el incumplimiento de los deberes de edificación o rehabilitación previstos en esta Ley habilitará para la expropiación por incumplimiento de la función social de la propiedad o la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas,.
La venta o sustitución forzosas se iniciará de oficio o a instancia del interesado y se adjudicará mediante procedimiento con publicidad y concurrencia. Dictada resolución declaratoria del incumplimiento de deberes del régimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicación del régimen de venta o sustitución forzosas, la Administración actuante remitirá al Registro de la Propiedad certificación del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la última inscripción de dominio. La situación de venta o sustitución forzosas se consignará en las certificaciones registrales que de la finca se expidan. Resuelto el procedimiento, la Administración actuante expedirá certificación de la adjudicación, que será título inscribible en el Registro de la Propiedad. En la inscripción registral se harán constar las condiciones y los plazos de edificación a que quede obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la adquisición.
Los artículos 38 y 39 regulan los llamados patrimonios públicos de suelo, integrados por los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administración en virtud del deber a que se refiere la letra b del apartado 1 del artículo 16, y deberán ser destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública.
Los terrenos adquiridos por una Administración en virtud del deber a que se refiere la letra b del apartado 1 del artículo 16, que estén destinados a la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública que permita tasar su precio máximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no podrán ser adjudicados, ni en dicha transmisión ni en las sucesivas, por un precio superior al valor máximo de repercusión del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate, conforme a su legislación reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenación se hará constar esta limitación.
Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio público de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artículo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolución de la enajenación.
El contenido del Título se cierra con una regulación del régimen del derechode superficie (arts. 40 y 41) dirigida a superar la deficiente situación normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Destacamos lo siguiente:
El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo.
Para que el derecho de superficie quede válidamente constituido se requiere su formalización en escritura pública y la inscripción de ésta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deberá fijarse necesariamente el plazo de duración del derecho de superficie, que no podrá exceder de noventa y nueve años.
El derecho de superficie puede constituirse a título oneroso o gratuito; y se rige por las disposiciones de este Capítulo, por la legislación civil en lo no previsto por él y por el título constitutivo del derecho.
El derecho de superficie es susceptible de transmisión y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo. Cuando las características de la construcción o edificación lo permitan, el superficiario podrá constituir la propiedad superficiaria en régimen de propiedad horizontal con separación del terreno correspondiente al propietario, y podrá transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo.
El propietario del suelo podrá transmitir y gravar su derecho con separación del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de éste.
El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenación territorial y urbanística en el plazo previsto en el título de constitución y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duración del derecho. A la extinción del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duración, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado.  Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarán gravándolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie.
Por último, el Texto Refundido ha introducido un último Título VI (arts. 42-54), completamente nuevo. Se trata de una serie de preceptos que, localizados hasta ahora de manera fragmentada en el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, se han agrupado bajo la denominación de «Régimen Jurídico». En él se contienen las actuaciones con el Ministerio Fiscal a consecuencia de infracciones urbanísticas o contra la ordenación del territorio, las peticiones, actos y acuerdos procedentes en dichos ámbitos, las posibles acciones y recursos pertinentes y las normas atinentes al Registro de la Propiedad que ya han sido objeto de desarrollo reglamentario mediante el Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprobaron las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.
En cuanto a este último capitulo dedicado al Registro de la Propiedad, el artículo 51 cita los actos inscribibles:
1. Los actos firmes de aprobación de los expedientes de ejecución de la ordenación urbanística.
2. Las cesiones de terrenos con carácter obligatorio.
3. La incoación de expediente sobre disciplina urbanística.
4. Las condiciones especiales a que se sujeten los actos de conformidad, aprobación o autorización administrativas,.
5. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanístico.
6. La interposición de recurso contencioso-administrativo.
7. Las sentencias firmes en que se declare la anulación a que se refiere el apartado anterior.
8. Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo de los instrumentos de ordenación o ejecución urbanísticos modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas.
Estos actos podrán inscribirse mediante certificación administrativa expedida por órgano urbanístico actuante (artículo 52). Y el artículo 53 se refiere a la clase de asiento que producirán dichos actos en el Registro.  
Por último, el artículo 54 regula los expedientes de distribución de beneficios y cargas. La iniciación del expediente se hará constar en el Registro por nota al margen de la última inscripción de dominio de las fincas correspondientes, que tendrá una duración de tres años prorrogable por otros tres años. La inscripción de los títulos de distribución de beneficios y cargas podrá llevarse a cabo, bien mediante la cancelación directa de las inscripciones de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes, bien mediante agrupación previa de la totalidad de la superficie comprendida en la actuación de transformación urbanística y su división en todas y cada una de las fincas resultantes. El título en cuya virtud se inscribe el proyecto de distribución de beneficios y cargas será suficiente para la modificación de entidades hipotecarias, rectificación de descripciones registrales, inmatriculación de fincas o de excesos de cabida, reanudación del tracto sucesivo, y para la cancelación de derechos reales incompatibles.
Por último, el Texto Refundido ha añadido dos disposiciones adicionales, que tratan, respectivamente, de las enajenaciones por los Ayuntamientos (disponiendo que son competencia del Pleno las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de bienes inmuebles) y de los actos promovidos por la Administración General del Estado; y una disposición transitoria sobre edificaciones existentes (según la cual, las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenación urbanística aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición, se entenderán incorporadas al patrimonio de su titular).

MEDIDAS ESTRUCTURALES Y FINANCIERAS

El Gobierno rebajará los aranceles y reformará el modelo de seguridad jurídica preventiva

Orden PRE/2424/2008, de 14 de agosto, por la que se da publicidad al Acuerdo del Consejo de Ministros de 14 de agosto de 2008, sobre medidas de reforma estructural y de impulso de la financiación de las pequeñas y medianas empresas. BOE 15-8-08. Ir a la Disposición.

La infracción de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro años y exigir la indemnización que proceda conforme a la legislación civil.
Según el Preámbulo de la presente Orden, "con el objetivo de acelerar la puesta en marcha de las reformas estructurales previstas por el Gobierno, este acuerdo de Ministros establece un programa de actuaciones en sectores estratégicos que comprometen a todos los Ministerios económicos a acelerar su puesta en marcha y establecer un calendario de ejecución de corto plazo".
Se trata de seis grupos de medidas, que pasamos a resumir a continuación, destacando por afectarnos directamente las medidas 22 y 23:
I. Actuaciones para facilitar la financiación de pequeñas y medianas empresas. Se dirigen a mitigar los problemas de liquidez.
1º.-El Ministerio de Economía y Hacienda presentará una propuesta para otorgar avales, con la garantía del Estado, destinados a facilitar la financiación de pequeñas y medianas empresas.
2º.-El Instituto de Crédito Oficial pondrá en marcha una línea de mediación para la financiación de medianas empresas.
II. Actuaciones en el mercado de la vivienda y edificación. El objetivo es flexibilizar su marco regulador, de forma que pueda adaptarse a un nuevo escenario de moderación en la construcción de nuevas viviendas y encuentre nuevas vías de actividad.
3º.-El Instituto de Crédito Oficial renovará en 2009 y 2010 la línea de avales destinados a impulsar la financiación de vivienda de protección oficial.
4º.-El Ministerio de Vivienda presentará un nuevo marco normativo que impulse la renovación y rehabilitación de edificios y viviendas.
5º.-Los Ministerios de Vivienda y de Industria, Turismo y Comercio presentarán una propuesta de Plan RENOVE de edificación para impulsar la rehabilitación de viviendas e infraestructuras hoteleras.
6º.-Los Ministerios de Vivienda y de Justicia presentarán un anteproyecto de Ley de medidas de fomento del alquiler de viviendas y la eficiencia energética de los edificios.
7º.-Los Ministerios de Justicia, de Vivienda y de Sanidad y Consumo informarán sobre la posibilidad de poner en marcha un sistema arbitral de resolución rápida, sencilla y económica de conflictos arrendaticios.
III. Actuaciones en el transporte. Una de las prioridades es impulsar el transporte ferroviario y mejorar las condiciones de competencia y la competitividad de este sector. También mejorar la gestión de los puertos y aeropuertos.
IV. Actuaciones en energía y cambio climático. Se trata de incentivar la eficiencia energética, reducir las emisiones de gases de efecto invernadero y liberalizar el mercado interior de la electricidad y del gas.
V. Actuaciones en telecomunicaciones y sociedad de la información.
VI. Actuaciones para reducir costes, mejorar la competencia en la prestación de servicios y reforzar la independencia y capacidad de supervisión de los organismos reguladores sectoriales.
19º.-El Ministerio de Economía y Hacienda impulsará la tramitación del anteproyecto de Ley sobre el libre acceso y ejercicio de las actividades de servicios.
20º.-El Ministerio de Economía y Hacienda elaborará una propuesta de modificación de la normativa estatal de rango legal dirigida a garantizar el principio de libre acceso y ejercicio de las actividades de servicios, en la que se introducirán los cambios normativos necesarios para la supresión o adaptación de cualquier régimen de autorización, traba o requisito que limite o restrinja la realización de una actividad de servicios.
21º.-El Ministerio de Economía y Hacienda presentará un anteproyecto de Ley de Servicios Profesionales, que deberá fortalecer el principio de libre acceso a las profesiones, favorecer su ejercicio conjunto, suprimir restricciones injustificadas a la competencia y reforzar la protección de los usuarios y consumidores, impulsando la modernización de los Colegios Profesionales.
22º.-Los Ministerios de Economía y Hacienda y de Justicia presentarán al Gobierno para su aprobación una propuesta de rebaja de los aranceles de notarios y registradores. Los Ministerios de Economía y Hacienda y de Justicia presentarán para su aprobación por el Gobierno, en el plazo de cuatro meses desde la publicación de este Acuerdo, un proyecto de Real Decreto que rebaje con carácter general los aranceles de notarios y registradores en un promedio del 20 por ciento. Dicha rebaja deberá entrar en vigor el 1 de enero de 2009 e incluir un supuesto de reducción adicional del importe del arancel en caso de que la operación no se inscriba por medios telemáticos en el Registro debido a motivos atribuibles al notario o registrador.
Al respecto, el Preámbulo dice: "El Gobierno introducirá rebajas en los aranceles de notarios y registradores, que en promedio supondrán una reducción de un 20 por 100. Adicionalmente, para garantizar el derecho de los usuarios a que sus transacciones y demás actos jurídicos se realicen de forma más ágil, se establecerá una reducción adicional de los aranceles aplicables a las escrituras de los actos susceptibles de inscripción en el Registro cuando el ciudadano no pueda realizarlas por medios telemáticos."
23º.-Los Ministerios de Economía y Hacienda y de Justicia presentarán a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos una propuesta de reforma del modelo de seguridad jurídica preventiva. Los Ministerios de Economía y Hacienda y de Justicia crearán un grupo de trabajo que en el plazo de cuatro meses presente a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos una propuesta de reforma del modelo de seguridad jurídica preventiva y una «hoja de ruta» con los pasos a dar para transitar hacia ese nuevo modelo. La propuesta estará orientada evitar duplicidades y solapamientos entre las funciones de notarios y registradores de la propiedad que generan costes innecesarios, reforzar los mecanismos de supervisión y control sobre la actividad de los fedatarios públicos, así como facilitar información integral e integrada de los datos registrales y catastrales, para potenciar la calidad del sistema. El fin último de la propuesta será simplificar y reducir los trámites para ciudadanos y empresas, facilitar y mejorar la gestión y reducir los costes.
24º.-El Ministerio de Economía y Hacienda presentará a la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos, antes del 31 de diciembre de 2008, una propuesta para revisar la normativa sobre organismos reguladores sectoriales, con el objetivo de reforzar su independencia, su capacidad de supervisión y su responsabilidad frente a los ciudadanos.

PROYECTOS DE LEY EN TRAMITACIÓN

IMPUESTOS
Proyecto de Ley por la que se suprime el gravamen del impuesto sobre el Patrimonio, se generaliza  el sistema de devolución mensual en el Impuesto sobre el Valor Añadido, y se introducen otras modificaciones en la normativa tributaria
Presentado el 18/08/2008, calificado el 02/09/2008
Autor: Gobierno
Situación actual: Comisión de Economía y Hacienda. Enmiendas

Comentario: Contempla varias novedades de ámbito fiscal. Por lo que se refiere al Impuesto sobre el Patrimonio, se establece una bonificación estatal del 100 por 100 de la cuota del Impuesto a partir del 1 de enero de 2008 y se elimina la obligación de declarar. Se beneficiarán también de esta medida los no residentes, lo que contribuirá a aumentar el atractivo de la inversión en vivienda en España por parte de extranjeros.
Se incluye también la implantación de un nuevo sistema de devoluciones del IVA de carácter mensual. En el caso del Impuesto sobre Actividades Económicas, se establece una bonificación del 50 por 100 en las cuotas del sector del transporte por carretera para el año 2008.
Respecto al Impuesto sobre las Primas de Seguros, la bonificación será del 75 por 100 durante los años 2008 y 2009 para las operaciones de seguro relacionadas con el transporte público urbano y por carretera de mercancías o viajeros.
Se delimita la tributación de motocicletas en el Impuesto de Matriculación según los niveles de emisión de CO2.
Dentro del Impuesto sobre Sociedades, se incluyen determinadas correcciones técnicas encaminadas a incrementar la seguridad jurídica de las empresas ante los cambios introducidos en el Plan General de Contabilidad de las nuevas normas contables y llevaron a modificar el sistema de pagos fraccionados del ejercicio 2008. Se amplía el ámbito de aplicación de las deducciones por I+D+i en el Impuesto sobre Sociedades que, a partir de 2008, podrán aplicarse también las empresas que realizan más del 25 por 100 de su actividad investigadora en otro país de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo.
Por otra parte, se elevan las cuantías de los productos que pueden introducirse en España libres de impuestos.

PRÉSTAMOS HIPOTECARIOS
Proyecto de Ley por la que se regula la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito
Presentado el 08/07/2008, calificado el 15/07/2008
Autor:  Gobierno
Situación actual: Comisión de Sanidad y Consumo. Enmiendas

Comentario:  Créditos y préstamos hipotecarios concedidos por empresas que no son entidades de crédito y también servicios de intermediación del créditos;  dos fenómenos, que hasta la fecha, no contaban con una previsión normativa específica, y que ahora constituyen el objetivo de regulación de esta  determinada Ley, con el propósito de salvaguardar los intereses económicos y los derechos de los consumidores y usuarios.
Se insiste en la obligación de transparencia en relación con los precios en el contexto de la Ley de 23 de julio de 1908, en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, en materia de cláusulas abusivas y en la Orden de5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios.
En su artículo 18, además del deber de información al consumidor del valor y alcance de las obligaciones que asume, recoge la denegación del ministerio notarial ante créditos o préstamos alejados de los requisitos legales, basada en el deber genérico notarial de control de legalidad de los actos y negocios que autorizados.  La decisión del notario por la que deniegue la autorización del préstamo o crédito con garantía hipotecaria deberá efectuarse mediante escrito motivado ordenado en hechos y fundamentos de derecho. Dicha decisión será recurrible ante la Dirección General de los Registros y del Notariado en los plazos y forma previstos para el recurso de alzada.

PROPIEDAD INTELECTUAL
Proyecto de Ley relativa al derecho de participación en beneficio del autor de una obra de arte original
Presentado el 25/06/2008, calificado el 02/07/2008
Autor: Gobierno
Situación actual: Comisión de Cultura. Enmiendas

Comentario: La participación en un porcentaje del precio de reventa de la obra aplicando un sistema de porcentajes decrecientes por tramos y no porcentaje único, percibido por un profesional del mercado del arte, como comprador, vendedor o intermediario, constituye una de las principales novedades, que se completa con la previsión imperativa de la Directiva 2001/84/CE que a través de esta ley se incorpora, de que el obligado no pagará en ningún caso más de 12.500 euros como consecuencia de la aplicación del derecho de participación.
Desaparece la obligación de ingresar el importe de los derechos no reclamados en el Fondo de Ayuda a las Bellas Artes, que se nutrirá únicamente del importe de los derechos recaudados por la entidad de gestión que no hayan sido repartidos a sus titulares. La existencia del Fondo asegura un control público sobre la correcta administración del derecho, y a tal efecto le corresponde emitir un informe anual sobre la base de la información que le proporcionen las entidades de gestión.

REGISTRO CIVIL
Proyecto de Ley de reforma de la Ley de 8 de junio de 1957, sobre el Registro Civil, en materia de incapacitaciones, cargos tutelares y administradores de patrimonios protegidos, y de la Ley 41/2003, de 18 de noviembre, sobre protección patrimonial de las personas con discapacidad y de modificación del Código Civil, de la Ley de Enjuiciamiento Civil y de la normativa tributaria con esta finalidad
Presentado el 13/06/2008, calificado el 17/06/2008
Autor: Gobierno
Situación actual: Comisión de Justicia. Enmiendas

Comentario:  En el número anterior.

SOCIEDADES MERCANTILES
Proyecto de Ley sobre modificaciones estructurales de las sociedades mercantiles
Presentado el 19/05/2008, calificado el 27/05/2008
Autor: Gobierno
Situación actual: Comisión de Justicia. Enmiendas

Comentario: En el número anterior.

PODER JUDICIAL Y DERECHO COMUNITARIO
Proyecto de Ley Orgánica de modificación de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, y complementaria a la Ley para la ejecución en la Unión Europea de resoluciones que impongan sanciones pecuniarias
Presentado el 09/05/2008, calificado el 13/05/2008
Autor: Gobierno
Situación actual: Comisión de Justicia. Dictamen

Comentario: En el número anterior.

SANCIONES PECUNIARIAS
Proyecto de Ley para la ejecución en la Unión Europea de resoluciones que impongan sanciones pecuniarias
Presentado el 09/05/2008, calificado el 13/05/2008
Autor: Gobierno
Situación actual: Comisión de Justicia. Aprobación con competencia legislativa plena

Comentario: En el número anterior.