Los efectos de la regulación de precios en el mercado del alquiler han sido un tema de interés para los economistas desde hace décadas. La clave de este debate está en la relación que históricamente se ha identificado entre rebaja de precios como consecuencia de la regulación y los efectos negativos sobre la oferta de vivienda en alquiler. Para los defensores de la regulación, es dudoso que esta relación exista y, en el caso de que existiese, las rebajas de precios sin duda compensarían la disminución del número de viviendas en alquiler. Sin embargo, para sus detractores la regulación de precios es una medida que, a largo plazo, acaba por perjudicar a los más pobres, que se ven directamente privados del acceso a una vivienda en alquiler por la falta de oferta disponible.

La regulación catalana de precios del alquiler
Por desgracia, la que hasta hace poco era la última regulación de precios que existía en España, establecida por Franco en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, no podía evaluarse por falta de datos tan antiguos. La nueva regulación de precios aprobada en septiembre de 2020 en Cataluña ofrece un caso de estudio único para evaluar los efectos de una regulación de control de precios de segunda generación, donde se limita el crecimiento del precio del alquiler no únicamente mientras está en vigor el contrato, sino también en los sucesivos contratos que puedan firmarse. Esta normativa afecta únicamente a los alquileres situados en municipios cuyo mercado de alquiler se considera tensionado, esto es, que cumpla alguna de estas cuatro condiciones: i) en los últimos cinco años, el crecimiento del alquiler ha sido, anualmente, tres puntos superior a la inflación (que representan aquellas en las que el precio del alquiler había crecido más de un 20% durante el periodo 2014-2019); ii) la renta de alquiler media ha aumentado a un ritmo mayor que el promedio regional; iii) los hogares destinan al pago del alquiler más del 30% de su renta media o iv) los hogares jóvenes -menores de 35 años- gastan más del 30% de sus ingresos en alquileres.

“La nueva regulación ofrece un caso de estudio único para evaluar los efectos de una regulación de control de precios que afecta no sólo al contrato en vigor sino a los sucesivos”

Dentro de los municipios que están afectados por la política, el precio no puede incrementarse respecto al precio del año previo y tampoco podrá superar un precio de referencia que fija el gobierno autonómico de Cataluña. Hay ciertas excepciones a la regulación, esencialmente en el caso de pisos reformados recientemente o construidos en los últimos cinco años, con el fin de no desincentivar la construcción de nueva vivienda y los pisos que exceden los 150 metros cuadrados. Estas excepciones, el hecho de que la regulación se centra en limitar el crecimiento de los precios y la concentración creciente de la propiedad de vivienda, especialmente en las grandes ciudades, son factores que pueden contribuir a limitar el efecto negativo de la regulación sobre la oferta de vivienda. Para dilucidar los efectos de la regulación sobre los precios y la oferta de vivienda, desde EsadeEcPol hemos publicado los resultados de un análisis empírico, llevado a cabo por Joan Monrás, José García Montalvo y Josep María Raya que evalúa, con los mejores datos disponibles hasta la fecha, cuáles han sido sus efectos.
El problema principal para conocer los verdaderos efectos de la regulación son las grandes diferencias entre los municipios tratados y aquellos excluidos por la política. Por regla general, los municipios afectados por la política se sitúan cerca de Barcelona y la costa, están más densamente poblados y, habitualmente, tienen precios del alquiler más elevados respecto a los municipios del grupo de control. Esta falta de comparabilidad inicial hace necesario acceder a microdatos individuales de las fianzas de cada inmueble procedentes de Incasól. Además, estos datos permiten calcular el precio de referencia que fija el gobierno autonómico, algo fundamental, puesto que es el límite de precio que los arrendatarios no pueden superar a la hora de elaborar un nuevo contrato. Empleando esta novedosa base de datos, se aplica un método de diferencias en diferencias que permite aislar el efecto final de la política sobre precios y oferta, que se medirá como el número de nuevos contratos firmados.

“El límite de precios fijado por el gobierno se convierte en una suerte de ‘techo pegajoso’ que, a medida que pasa el tiempo, va concentrando los alquileres que previamente se situaban por debajo del umbral”

Efectos sobre los precios
En términos agregados, el control de alquileres logró reducir el precio medio de alquiler en un 5%. Aunque este primer resultado no sea sorprendente, sí lo es la distribución del cambio de precios entre diferentes grupos de viviendas. Los autores dividen las viviendas en alquiler que se sitúan en los municipios tratados por la política y aquellos situados en municipios no afectados en seis grandes grupos en función de sus precios y calidad. En los dos primeros grupos, es decir, en el 33% de los “peores” inmuebles en alquiler, el efecto de la política fue el contrario al deseado, resultando en un incremento del precio medio del alquiler de alrededor de un 4%, especialmente grande en el 16% de “peores” inmuebles, donde los precios llegaron a incrementarse en más de un 6%. En el resto de los inmuebles el efecto de la política sí que fue el esperado, incrementándose el efecto sobre los precios a medida que mejora la calidad/precio del inmueble, de tal modo que entre el 16% de los mejores inmuebles el efecto de la política sobre los precios llegó a ser del -9,5%.
Estos efectos que los autores encuentran sobre los precios del alquiler son probablemente los opuestos a los que buscaban los impulsores de la regulación de precios cuando la concibieron. Si las personas de renta más baja tienden a concentrarse en los “peores” y más baratos inmuebles disponibles, entonces estos resultados implican que la regulación benefició a los inquilinos relativamente más ricos a costa de perjudicar a aquellos con menor capacidad económica.

Estos resultados, que inicialmente pueden parecer poco intuitivos, pueden entenderse mejor al pensar en cómo los propietarios de vivienda en alquiler ven el precio de referencia fijado por el gobierno. En el caso de los propietarios que tenían inmuebles “mejores”, cuyos precios normalmente excedían el límite de precios fijado por el gobierno, observan este umbral de precios como una limitación y muchos de ellos rebajaron sus precios para ajustarse a él, si bien hay una cantidad no despreciable que seguían por encima un año después de la entrada en vigor de la norma, lo cual da cuenta de las dificultades para el gobierno regional de aplicar plenamente la regulación. Sin embargo, los propietarios de pisos “peores” en alquiler, que normalmente cobran precios inferiores al umbral del gobierno autonómico, ven este límite de forma muy diferente, como un precio aceptable al que pueden situar sus alquileres. De este modo, el límite de precios fijado por el gobierno se convierte en una suerte de “techo pegajoso” que, a medida que pasa el tiempo, va concentrando a los alquileres que previamente se situaban por debajo del umbral.

Efectos sobre los nuevos contratos firmados
Ahora bien ¿cuál ha sido el coste, en términos de la oferta de vivienda, de esta ligera caída de los precios en un 5%? En términos agregados, la caída de los nuevos contratos de alquiler firmados asciende a un 10% que, como ya pasaba con los efectos de los precios, varía mucho en función del tipo de inmueble del que estemos hablando. Concretamente, en el top 33% de mejores inmuebles es donde se ha concentrado la caída de la oferta, con un descenso que llega hasta el 70% en el grupo de “mejores” inmuebles, mientras que el 67% del mercado restante el efecto habría sido ligeramente positivo o cero.

La idea principal detrás de estos resultados es más intuitiva que en el caso de los precios. Los “mejores” inmuebles en alquiler, que estaban de forma mayoritaria por encima del límite de precios, se vieron obligados a ofrecer rebajas sustanciales en sus rentas. Para evitar esta situación, muchos de ellos decidieron sacar sus viviendas del mercado del alquiler o, al menos, dejaron de declarar sus inmuebles. Este descenso tan abrupto del número de contratos firmados entre los “mejores” inmuebles puede haberse transferido a otros mercados, como a la compraventa de vivienda, el alquiler turístico o directamente el mercado de alquiler residencial en negro. En última instancia, estos resultados implican que la calidad media de los inmuebles en alquiler residencial en Cataluña ha descendido considerablemente como consecuencia de la regulación.

Conclusiones
Pese a las intenciones de los legisladores, la regulación de precios del alquiler en Cataluña se ha revelado como la enésima demostración de la relación negativa entre precios y oferta disponible en el mercado. Concretamente, la regulación ha conseguido rebajar los precios en un 5%, con subidas para los inquilinos más pobres y rebajas sustanciales para los más pudientes, a costa de reducir en un 10% el número de nuevos contratos firmados, con caídas especialmente pronunciadas entre los “mejores” inmuebles.

“La calidad media de los inmuebles en alquiler residencial en Cataluña ha descendido considerablemente como consecuencia de la regulación”

Merece la pena comentar que existen otros trabajos académicos, principalmente Jofre Monseny, Martínez Mazza, & Segú, (2022) que, pese a emplear una metodología similar, obtienen resultados diferentes en cuanto al efecto que la regulación ha tenido sobre el número de los nuevos contratos firmados. Esta diferencia de resultados puede explicarse esencialmente por dos razones. Al disponer solo de datos agregados del número de contratos a nivel de municipio, y no de datos individuales de inmuebles, medir cómo ha cambiado la oferta de vivienda en alquiler no es posible sin cometer un grado de error de medición, ya que no puede saberse si, para un mismo inmueble, se han firmado varios contratos a lo largo del año. Además, al no disponer de datos a nivel de inmueble, tampoco puede saberse si el alquiler de la vivienda supera, o no, el límite establecido por el gobierno regional, algo que, como hemos visto anteriormente, es clave para estudiar los efectos heterogéneos de esta regulación.
Los resultados que se han presentado aquí indican que, ante un crecimiento de los precios que es fruto de una creciente carestía de oferta de vivienda en alquiler, establecer regulaciones de precios no logra solucionar el problema original, sino que lo agrava con consecuencias aún más inciertas en el largo plazo. Si a esto le sumamos que los efectos distributivos de la política, potencialmente positivos, se han visto muy limitados por los incrementos de precios en los “peores” inmuebles en alquiler, las razones para mantener la regulación sencillamente brillan por su ausencia y deberían motivar a los legisladores a recurrir a otras recetas para mejorar el acceso a la vivienda en ciudades densamente pobladas, pese a que estas son tradicionalmente impopulares entre los propietarios de vivienda, que temen ver reducido el valor de mercado de sus viviendas si se amplía la oferta cercana a ellos.
Finalmente, los expertos coinciden en aumentar la oferta de vivienda en alquiler, principalmente la pública, aunque también la privada, como solución al problema. El parque de viviendas públicas en España es de los menores de la Unión Europea (0,9 viviendas por cada 100 habitantes, frente a los 12,5 de Países Bajos o 10,3 de Austria). Para ello hay muchos caminos: la colaboración público-privada (Garcia Montalvo, Raya y Sala, 2021), reservar un porcentaje de cada promoción al alquiler (privado o social), un impuesto a las viviendas vacías (Segú, 2020) o, en positivo, incentivos fiscales para que los propietarios saquen sus viviendas vacías al mercado del alquiler (y en especial en el segmento de alquiler social) o para que fijen un precio del alquiler asequible.

“Pese a las intenciones de los legisladores, la regulación de precios del alquiler en Cataluña se ha revelado como la enésima demostración de la relación negativa entre precios y oferta disponible en el mercado”

Asimismo, mejorar la seguridad jurídica del propietario ante impagos u ocupaciones reduce la prima de riesgo que exigen los propietarios para poner sus viviendas en el mercado del alquiler regular y aumenta la oferta reduciendo los incentivos para el alquiler turístico, una actividad que debe estar regulada adecuadamente para impedir la competencia desleal y rentabilidades altas fruto de un mero arbitraje tributario. Estas no son medidas milagrosas, ni seguramente tenga un impacto inmediato, pero son efectivas. En términos de urgencia habitacional, para aumentar de la forma más rápida posible el parque de viviendas en alquiler social, se podría estudiar comprar, por parte del estado, el derecho a un alquiler temporal de paquetes de viviendas procedentes de grandes tenedores y fondos de inversión. Este mecanismo podría estructurarse de forma que fuera análogo a una subvención al alquiler, pero sin el peligro del traslado de toda, o parte, de la subvención a los propietarios.

Palabras clave: Regulación, Alquiler, Precios.
Keywords: Regulation, Rental, Prices.