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Por: FRANCISCO CABRILLO RODRÍGUEZ
Catedrático de Economía
Universidad Complutense
franciscocabrillo@gmail.com


La regulación de los arrendamientos urbanos se ha convertido, una vez más, en tema de actualidad en España. El pasado 1 de marzo el gobierno aprobó el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Parte este texto legal de la idea de que la reforma que se realizó en 2013 -con el objetivo de introducir algo más de flexibilidad en una norma bastante rígida como es la Ley de Arrendamientos Urbanos- no ha producido los resultados esperados; y el gobierno, en vez de plantearse por qué el mercado continúa funcionando mal, ha preferido seguir la estrategia de que, cuando algo falla, lo que hay que hacer es regular más. Y así ha decidido intervenir con mayor intensidad en cuestiones como la duración de los contratos, las garantías que puede pedir un propietario a un inquilino potencial o las trabas legales a los desahucios en caso de impago.

El Real Decreto Ley introduce, además, normas que discriminan en contra de las sociedades que sean arrendadoras de viviendas. La argumentación del gobierno de que el Tribunal Constitucional ha considerado en alguna ocasión que la discriminación de las personas jurídicas frente a las personas físicas no es necesariamente contraria a la Constitución no justifica en absoluto su conveniencia. En una conocida sentencia, el juez Potter Stewart, del Tribunal Supremo de los Estados Unidos, afirmó que el hecho de que una ley o una decisión de un gobierno sea estúpida -o incluso digna de un asno- no implica que sea contraria a los principios de la Constitución. Por lo tanto, pobre argumento es decir que la norma no es inconstitucional, cuando el problema es que es absurda. Y en nuestro caso tal discriminación lo es, entre otras cosas porque, en un país que tanto necesita la entrada de empresas en este sector para lograr una mayor profesionalización de la gestión, se aprueban medidas que pueden conseguir justamente el efecto contrario.

"El gobierno, en vez de plantearse por qué el mercado continúa funcionando mal, ha preferido seguir la estrategia de que, cuando algo falla, lo que hay que hacer es regular más"

Y sobre la mesa están hoy propuestas de regulación mucho más radicales que incluyen el control de rentas e incluso la fijación de precios máximos en los arrendamientos urbanos. Esta tendencia a una mayor intervención pública en el sector no se da, desde luego, solo en España. En otras grandes ciudades del mundo en las que se ha registrado un alza de precios significativa en el sector de la vivienda en alquiler se han propuesto soluciones similares. Y ha sido bastante comentada en nuestro país la reforma recientemente aprobada por el gobierno de izquierdas del Estado de Berlín. Esta consiste, básicamente, en congelar las actuales rentas durante los próximos cinco años con efectos retroactivos a la fecha de aprobación de la ley por el parlamento regional. Y abre la puerta al establecimiento de un límite máximo a la cuantía de los alquileres que, de aplicarse, podría incluso exigir a algunos propietarios una reducción de las rentas que perciben en la actualidad.
No sabemos si tal reforma llegará realmente a entrar en vigor, ya que será seguramente impugnada en los tribunales al menos por dos motivos. El primero por constituir un ataque a la propiedad privada que el tribunal de Karlsruhe podría considerar contrario a la Constitución alemana. Y el segundo porque es dudoso que el Estado de Berlín sea competente para promulgar una norma de esta naturaleza. Pero el caso ha sido utilizado en España para defender la idea de que algunas de las propuestas más radicales de intervención pública en el sector son defendidas también en otros países e, incluso, que la regulación futura debe pasar por fórmulas que atribuyan a la Administración poderes cada vez mayores.

"Parezcan o no 'modernas', lo cierto es que estas propuestas intervencionistas tienen muy poco de novedosas"

Parezcan o no “modernas”, lo cierto es que estas propuestas intervencionistas tienen muy poco de novedosas. La mayor parte de los países han pasado en algún momento de su historia por situaciones en las cuales mucha gente tenía problemas para encontrar una vivienda a un precio adecuado a sus ingresos salariales. En muchas ocasiones los conflictos bélicos han sido los responsables de estas dificultades, al reducir de forma considerable la oferta de viviendas. Fue lo que sucedió, entre otros muchos casos, en España, en los años posteriores a la guerra civil. Pero otras veces el origen del problema ha estado en la demanda, ya que los responsables de la escasez han sido procesos de industrialización rápidos que han concentrado una gran masa de población en determinadas zonas sin que fuera posible edificar, a corto plazo, el número de viviendas necesario para alojar a todos los trabajadores atraídos por las nuevas posibilidades de empleo. La situación actual guarda cierta semejanza con esta experiencia histórica. No se trata, desde luego, de que se estén creando ahora grandes zonas industriales que saquen a los trabajadores del campo para llevarlos a las fábricas. Pero en las últimas décadas se está produciendo una concentración de la actividad económica -basada esta vez en el sector servicios- en grandes metrópolis; resultado que, por cierto, va en contra de lo que muchos habían pronosticado cuando afirmaron que el desarrollo de la informática permitiría a un gran número de personas trabajar en sus propias casas y que la situación geográfica de éstas resultaría cada vez menos relevante. Pero no ha sido así. Lo que ha sucedido es justamente lo opuesto; y las nuevas grandes áreas urbanas generan cada vez mayor actividad económica y atraen, por tanto, a trabajadores de todo tipo. El problema de la escasez de viviendas -y la consecuente alza que experimentan sus precios- no tiene, por tanto, carácter general, sino que se centra en determinadas zonas de cada país, en especial en sus grandes ciudades.

"Existen, por tanto, razones que explican el problema del encarecimiento de la vivienda en determinadas ciudades por la evolución de la economía y de la sociedad. Pero es importante señalar también que las propias políticas adoptadas para tratar de solucionar -o al menos paliar- el problema en muchos casos han contribuido a agravarlo, al reducir los incentivos tanto para construir nuevas viviendas destinadas al alquiler como para poner en el mercado muchas de las casas ya existentes"

La demanda se ve afectada, además, por otro factor: el número creciente de personas que viven solas y el menor número de residentes por hogar. Este es un hecho que se da, en forma creciente, en todas partes; pero es mucho más acusado en las grandes ciudades. Y la elasticidad de la oferta es pequeña, en el corto plazo, para dar respuesta a los nuevos patrones de la demanda. Pueden encontrarse, desde luego, otros factores de menor importancia, que actúan en la misma dirección. Se menciona, por ejemplo, con frecuencia el efecto de la economía colaborativa en el sector del turismo, que habría contribuido a reducir la oferta de vivienda en alquiler para residentes permanentes al dedicarse un mayor número de pisos al alquiler turístico. Pero no tenemos datos precisos de tal efecto; y, en todo caso, su influencia en los precios se concentraría en los barrios más céntricos de las ciudades, con mucha menor influencia en otras zonas.
Existen, por tanto, razones que explican el problema del encarecimiento de la vivienda en determinadas ciudades por la evolución de la economía y de la sociedad. Pero es importante señalar también que las propias políticas adoptadas para tratar de solucionar -o al menos paliar- el problema en muchos casos han contribuido a agravarlo, al reducir los incentivos tanto para construir nuevas viviendas destinadas al alquiler como para poner en el mercado muchas de las casas ya existentes. Y también España es un buen ejemplo de este tipo de intervención. La legislación enormemente restrictiva e intervencionista que se aplicó en nuestro país desde la guerra civil, acompañada por una jurisprudencia en el mismo sentido y una política pública orientada a la promoción de la vivienda en propiedad tuvieron como efecto que España se convirtiera en un país con un número extraordinariamente reducido de viviendas en alquiler. El argumento tantas veces utilizado de la preferencia innata de los españoles por ser dueños de su propia casa no se sostiene si se observa la evolución experimentada por nuestro país a lo largo de la historia en este campo. Los resultados son el efecto de unos incentivos generados por la ley a inquilinos y propietarios que, con el paso del tiempo, resultaron nefastos. Toda norma legal tiene un doble efecto. El primero, sobre la distribución de la renta; el segundo, sobre la asignación de recursos. Por ello las normas protectoras de los inquilinos no solo generaron una sustancial transferencia de rentas de los arrendadores a sus arrendatarios; también tuvieron como consecuencia que no se dedicaran recursos a la inversión en vivienda en alquiler como sucedió en otros países en los que los propietarios de inmuebles no fueron tan perjudicados por la regulación.

"Una de las frases más famosas en economía es la que afirma que hay dos formas de destruir el centro de una ciudad: bombardeándolo y estableciendo un control de las rentas de los alquileres. Y suele añadirse que, si bien la primera es más rápida, ambas son igualmente eficientes para lograr tan poco deseable objetivo"

Las propuestas actuales tienen, por tanto, poco de originales. Y los argumentos con los que se intenta justificar el mayor intervencionismo público en este sector tampoco son nuevos. Por una parte, insisten en el carácter “social” de la vivienda, exactamente el mismo principio que inspiró toda la legislación franquista en la materia. Y no parece que sus promotores actuales se hayan planteado siquiera que una norma que va a crear problemas a muchas personas a la hora de alquilar una casa para vivir en ella difícilmente puede ser considerada “social”. Por otra, utilizan el viejo argumento de los “fallos de mercado” -como ha hecho el actual gobierno- sin explicar por qué falla el mercado en este sector ni preguntarse si la razón por la que el mercado es poco eficiente es por su propia naturaleza, como parecen suponer, o más bien por una regulación inadecuada y una Administración de Justicia que, en este campo, sigue funcionando con una lentitud exasperante.
Una de las frases más famosas en economía es la que afirma que hay dos formas de destruir el centro de una ciudad: bombardeándolo y estableciendo un control de las rentas de los alquileres. Y suele añadirse que, si bien la primera es más rápida, ambas son igualmente eficientes para lograr tan poco deseable objetivo. Son muy numerosas, en efecto, las experiencias -en España y fuera de nuestro país- que confirman los efectos negativos de este tipo de normas, aunque se hayan aprobado con la mejor voluntad por parte del legislador. Desde el punto de vista del análisis económico, el gran error de los controles de rentas radica en presuponer que la oferta de viviendas en alquiler es estable y no va a cambiar como consecuencia de una reforma legal que perjudica de forma evidente a los propietarios de las viviendas. Pero tal cosa, ciertamente, no va a suceder. Con una regulación que limite en un grado aun mayor el principio de libertad de contrato para favorecer a los inquilinos, quienes tienen pisos que podrían alquilar lo pensarán dos veces antes de hacerlo y -si finalmente deciden entrar en el mercado- pedirán rentas más altas y mayores garantías a sus potenciales inquilinos. Esto tendrá como resultados que a las personas de menores ingresos y a las que no puedan conseguir los avales requeridos les resultará todavía más difícil encontrar una casa en alquiler. Y la historia, seguramente, no acabará aquí ya que cuando se compruebe que, tras aplicar las nuevas medidas, la situación del mercado es aún peor que antes, se argumentará que el problema es que no se ha intervenido lo suficiente y se tratará de controlar los arrendamientos en un grado aun mayor.

"El gran error de los controles de rentas radica en presuponer que la oferta de viviendas en alquiler es estable y no va a cambiar como consecuencia de una reforma legal que perjudica de forma evidente a los propietarios de las viviendas"

Una de las cuestiones fundamentales que se plantean los economistas que trabajan en el campo de la regulación es por qué se aprueban tantas normas que, previsiblemente, van a tener efectos negativos para la economía y que, incluso, pueden perjudicar a aquellos grupos a los que se pretende favorecer con ellas. Y la respuesta es doble. En unos casos, se trata de intentar redistribuir la renta en favor de determinados grupos sociales cuya ayuda necesita el político en su permanente esfuerzo por conseguir votos que le permitan mantenerse en el poder, o alcanzarlo, si se encuentra en la oposición. En otros, la razón es, simplemente, la presunción ingenua -y a menudo bienintencionada- de que el regulador puede hacer las cosas mejor que los propios agentes que actúan en un mercado y que éstos no van a reaccionar ante normas legales contrarias a sus intereses. Y ambas explicaciones son compatibles. La regulación de los arrendamientos urbanos es un buen ejemplo.

Palabras clave: Arrendamientos urbanos, Mercados, Regulación.
Keywords: Urban rentals, Markets, Regulation.

Resumen

El Real Decreto Ley de medidas urgentes en materia de alquiler aprobado el pasado mes de marzo ha incrementado el intervencionismo del Estado en un sector ya fuertemente regulado con anterioridad. Y sobre la mesa están hoy propuestas de regulación mucho más radicales que incluyen el control de rentas e incluso la fijación de precios máximos en los arrendamientos urbanos. Desde el punto de vista del análisis económico, el gran error de los controles de rentas y otras políticas dirigidas a proteger a los arrendatarios radica en presuponer que la oferta de viviendas en alquiler es estable y no va a cambiar si se aprueban reformas legales contrarias a los intereses de los propietarios. Pero su resultado previsible es que tales medidas lleven a una reducción de la oferta y acaben perjudicando también a los futuros inquilinos.


Abstract

The Royal Decree Law on urgent measures regarding rentals approved last March has increased the State's intervention in a sector that was already heavily regulated. Much more radical regulatory proposals are currently under discussion, including rent controls and even the establishment of maximum prices for urban rentals. From the point of view of an economic analysis, the serious error of rent controls and other policies aimed at protecting tenants lies in assuming that the supply of rental housing is stable, and will not change if legal reforms running contrary to the owners' interests are passed. But the foreseeable result is that these measures will lead to a reduction in the supply, and have detrimental effects on future tenants.