Para advertir la importancia de los datos basta con reflexionar acerca de la cantidad de servicios e información que podemos obtener en internet sin entregar dinero a cambio, pagando con el suministro de nuestros datos el coste de su provisión.

Las decisiones económicas de particulares, empresas y gobiernos están cada vez más basadas en los mismos y uno de los problemas de las sociedades modernas es el riesgo de que los mejores datos se encuentren, de forma creciente, en manos privadas. El riesgo es a la vez económico y político. Por un lado, existe el peligro de un excesivo poder económico de las grandes empresas tecnológicas que pueden condicionar el acceso a la información a un previo pago cada vez más elevado. Por otro lado, está el peligro social y político de un uso interesado y parcial de los datos en beneficio de su poseedor. Ello explica que exista una creciente preocupación por la desinformación, curiosamente en el momento histórico en el que con mayor facilidad podría constatarse la falsedad de muchas teorías.
Las Administraciones Públicas tienen a su disposición muchos datos, pero por sus limitaciones presupuestarias tienen dificultades para su recopilación y tratamiento. Por ello debe ser acogida con entusiasmo cualquier iniciativa que ponga a disposición de forma gratuita y neutral datos de interés general cuya veracidad es indubitada. Todos estos adjetivos son predicables del Portal Notarial de la Vivienda, a través del cual se puede acceder a una información actualizada y completa de las operaciones de compraventa y préstamo hipotecario que se formalizan en escritura pública, que son prácticamente todas en España. Con ello se dota de transparencia al mercado de la vivienda, tan necesitado de medidas que faciliten el acceso a la propiedad . Es de esperar que, con estos y otros datos, las decisiones públicas y empresariales sean más eficientes y se logre poner a disposición del ciudadano a un precio razonable un bien hoy escaso.
Con la importante aportación de los datos notariales puede afirmarse que existe una información suficiente del mercado de la vivienda en propiedad. La situación en el ámbito del alquiler es casi opuesta: al margen de los datos de los que disponen algunas plataformas tecnológicas, las bases de datos públicas son escasas e incompletas. Por ello, muchas de las medidas que se adoptan en sede de arrendamiento se basan en conjeturas y predicciones, con el agravante de que también es difícil la comprobación posterior de sus resultados y, por tanto, de los efectos positivos o negativos de las políticas adoptadas.

“Para advertir la importancia de los datos basta con reflexionar acerca de la cantidad de servicios e información que podemos obtener en internet sin entregar dinero a cambio, pagando con el suministro de nuestros datos el coste de su provisión”

El Reglamento UE 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo de 11 de abril de 2024 pretende dotar de transparencia al mercado de alquiler, aunque sea en el reducido de campo de los arrendamientos de temporada que se ofertan a través de plataformas en línea, imponiendo a los Estados la creación de un procedimiento de registro único de las ofertas.
El Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, se ha apresurado a incorporar a nuestra legislación la obligación de registrar las ofertas pero, como se explica con profundidad en este número de la revista, con una finalidad que va más allá de la norma comunitaria pues se aprovecha el registro para la creación de un nuevo control administrativo a la actividad económica del arrendamiento turístico.
Se incurre, con ello, en dos defectos frecuentes en nuestra legislación: la utilización de la excusa europea para introducir medidas que nada tienen que ver con las exigencias comunitarias y la desnaturalización de instituciones civiles cuando se convierten en instrumentos para la instauración de controles públicos.
El contrato de arrendamiento de vivienda ha sido tradicionalmente víctima de esta tendencia y, bajo la excusa de la mayor debilidad de la parte arrendataria, se han impuesto límites a los derechos de los arrendadores que suponen cargar a sujetos privados con el deber de suministrar a las personas vulnerables una protección que, en rigor, corresponde proveer a las Administraciones Públicas.
Ahora le ha tocado al Registro de la Propiedad institución a la cual se ha recurrido para introducir un control administrativo contando con el celo de los registradores y aprovechando la competencia exclusiva que sobre el mismo corresponde al Estado. Poco importa que con ello se desnaturalicen sus fines y sus principios, publicando el anuncio de una oferta que supone la incorporación de una vivienda al mercado de alquiler turístico. La nota marginal que da noticia de esa circunstancia sólo generará confusión para quien consulte la hoja registral dando una apariencia de existencia de alquiler que puede no corresponderse con la realidad.
La utilización del Registro para fines diversos de la publicación de los hechos inscribibles es una línea que ha transitado del Registro Mercantil al de la Propiedad en los últimos tiempos y es novedosa la incorporación a las hojas registrales de circunstancias de las fincas que nada tienen que ver con su situación jurídica real (declaraciones acerca de la realización de actividades contaminantes, calificación energética, coordinación con el Catastro o, ahora, la pretensión de arrendarlos por temporada). El acceso de estos datos al Registro suele tener por base la mera declaración, muchas veces ni siquiera formalizada en documento público por lo que no gozan de la autenticidad y certidumbre que rodea al resto de la información registral. Si se sigue esta tendencia, en el futuro quienes consulten el Registro se verán obligados a discriminar qué datos registrales gozan de la presunción de veracidad y legalidad ofreciendo por ello protección a quienes confían en su contenido, y cuáles son publicaciones con un valor meramente informativo. Como se observa, lo que se gana en extensión se pierde en simplicidad, de tal forma que sólo un experto jurista será capaz de comprender la información registral.

“Las instituciones civiles no deben desnaturalizarse con la excusa de alcanzar fines de interés público preferente”

Con ello se está produciendo un efecto paradójico. En la era de los datos, los máximos exponentes de los Registros con efectos jurídicos están sufriendo un deterioro de la calidad de su información. Al margen de que esta situación venga favorecida en ocasiones por motivos coyunturales (como ha ocurrido con los arrendamientos turísticos), la tendencia tiene por causa el olvido de la finalidad principal del Registro: proporcionar seguridad jurídica ofreciendo una información exacta y de fácil acceso.
Respecto de esta última cuestión se da también noticia en este número para poner de manifiesto cuál es la situación actual y cuál debe ser la evolución en relación al acceso al contenido del Registro Mercantil.
Hace treinta años cuando se iniciaba el despegue de las nuevas tecnologías la mejor información jurídica societaria e inmobiliaria estaba en los libros de los Registros de la Propiedad y Mercantil, cuyo contenido era el más fácilmente accesible si se comparaba con el resto de datos en poder de las Administraciones Públicas. Hoy en día la información sigue siendo exacta, aunque con preocupantes excepciones, pero no puede decirse ya que sea la de más sencillo acceso (como comparación puede citarse el Catastro que ha pasado de ser un Archivo de difícil consulta a ofrecer los datos catastrales por vía telemática en abierto y gratuitamente). Frente a esta situación debe procederse a la reforma para conseguir obtener de los datos registrales toda su potencialidad en beneficio de los ciudadanos.
Las instituciones civiles no deben desnaturalizarse con la excusa de alcanzar fines de interés público preferente. El resultado de estos rodeos suele ser el fracaso: no se cumplen las finalidades públicas que se pretendían y se altera gravemente la coherencia del ordenamiento jurídico.
La conflictividad que está suscitando la aplicación del Real Decreto 1312/2024 esperemos que destierre toda idea de utilización del Registro de la Propiedad como mecanismo para dotar de transparencia al mercado del alquiler residencial.
En este punto lo más seguro será volver al contrato y al momento de su perfección incentivando, mejor que imponiendo, su formalización en escritura para dotar a las partes de seguridad jurídica, obteniendo como beneficio indirecto de la actuación notarial unos datos ciertos y auténticos que, a través del Portal Notarial de la Vivienda, serán de acceso público y gratuito.