DERECHO CIVIL

PARTE GENERAL

EL REGISTRADOR NO PUEDE REVISAR EL JUICIO NOTARIAL DE SUFICIENCIA DE PODER
Dos Resoluciones de 11 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar. Descargar

Compete en exclusiva al notario emitir un juicio de suficiencia de las facultades de representación, con una reseña del documento auténtico del que resulta la representación, que debe ser congruente con el negocio jurídico representativo. No cabe, por ello, la negativa a inscribir una compraventa aduciéndose que no consta la persona que otorga el poder especial al apoderado de la sociedad vendedora, cuando sí figura en la reseña notarial efectuada, la validez y vigencia de su cargo o apoderamiento y facultades.

El contenido de esa reseña se centra en los datos identificativos de la copia autorizada de la escritura de poder, sin que por el hecho de que se trate de una copia expedida y remitida electrónicamente, con firma electrónica avanzada, por el notario autorizante de la misma, se exija que dicha reseña contenga referencia alguna a la finalidad y destinatario de la copia, como tampoco se exige referencia a otros requisitos de validez de la misma, toda vez que se trata de extremos cuya valoración también se atribuye, bajo su responsabilidad, al notario autorizante de la escritura otorgada por el apoderado.
La calificación registral debe limitarse a revisar que el título autorizado contenga los elementos que permitan corroborar que el notario ha ejercido el control que la ley le encomienda respecto la validez y vigencia de las facultades representativas, y que su juicio de suficiencia sea congruente con el negocio y así se exprese en el título presentado, a efectos de que eso, y solo eso, pueda ser objeto de calificación.

ADQUISICIÓN DE FINCA POR USUCAPIÓN
Resolución de 4 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

Se suspende la inscripción de una sentencia firme por la que se declara la adquisición de una finca por usucapión, apreciando la registradora los siguientes defectos, todos ellos confirmados por la Dirección General:
1º) No se especifican las circunstancias personales de la parte demandante a favor de quien se declara justificado el dominio, ya que es un requisito exigido por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria y por el artículo 51.9 del Reglamento Hipotecario.
2º) El procedimiento se ha seguido contra una herencia yacente, sin constar la intervención de defensor judicial ni la intervención en el procedimiento de alguno de los interesados en la misma, al ser doctrina reiterada del Centro Directivo que se cumpla alguno de dichos requisitos para evitar la indefensión de los herederos demandados.
3º) No se acredita el transcurso de los plazos previstos en el artículo 502 de la Ley de Enjuiciamiento Civil para que una sentencia dictada en rebeldía pueda ser objeto de inscripción, ya que en tanto no transcurran los plazos para ejercitar la acción de rescisión de la sentencia dictada en rebeldía únicamente procederá la anotación preventiva de la misma.
4º) No se describe de forma completa la finca objeto de la presente, ya que dicha exigencia viene impuesta por el artículo 9 de la Ley Hipotecaria.

COMPRAVENTA/MEDIOS DE PAGO

COMPRAVENTA: NECESIDAD DE CONSTANCIA DEL NIE DE TODOS LOS COMPARECIENTES
Resolución de 24 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

Se formaliza un acto con trascendencia tributaria y la ley exige la constancia en la escritura de los números de identificación fiscal de todos los comparecientes y de los que actúen como representantes. Dicho defecto ha de ser subsanado mediante la constancia en el propio título del número de identificación fiscal requerido.

LAS PROHIBICIONES DE DISPONER EN COMPRAVENTAS NO TIENEN ACCESO AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Resolución de 26 de noviembre de 2019 (BOE 27 de diciembre de 2019). Descargar

Se vende un derecho de usufructo sobre un inmueble, no inscribiendo el registrador lo siguiente: “el usufructo se constituye de forma personalísima e intransferible, de modo que no podrá ser transmitido por ningún título a terceros, ni título gratuito ni oneroso; no se podrá gravar el inmueble con ningún tipo de garantía, sea personal o hipotecaria”, así como la frase “dado su carácter personalísimo”.
La Dirección General confirma la calificación, señalando que tales pactos son válidos en el Derecho español, pero no tienen eficacia real, de conformidad con la interpretación de los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria que es clara: se admite la posibilidad de registrar las prohibiciones de disponer cuando tengan su origen en actos a título gratuito, pero no si derivan en actos onerosos, en este último caso, la única forma de que una prohibición de disponer derivada de actos onerosos tenga acceso al Registro es asegurar su cumplimiento con hipoteca u otra forma de garantía real garantía real.

REQUIERE AUTORIZACIÓN MILITAR LA COMPRA DE UN INMUEBLE EN ZONA DE PROTECCIÓN CUANDO LOS COMPRADORES ESTÁN CASADOS BAJO UN RÉGIMEN LEGAL DE COMUNIDAD Y UNO DE LOS CÓNYUGES NO ES NACIONAL DE UN ESTADO MIEMBRO DE LA UNIÓN EUROPEA
Resolución de 26 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

Se trata de una compraventa en que la parte compradora está formada por un matrimonio sujeto al régimen legal holandés de comunidad. Ella es nacional holandesa y él, estadounidense. Se discute sobre si es necesario o no la autorización militar por hallarse la finca en zona de protección con arreglo a la Ley 8/1975, de 12 de marzo, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional. El notario se opone sobre la base de que no resultan aplicables al presente caso las limitaciones derivadas de los citados preceptos al estar casados los adquirentes bajo el régimen económico-matrimonial legal de comunidad propio del Derecho holandés, que, afirma, es similar a la sociedad de gananciales del Derecho español, por lo que el cónyuge de nacionalidad estadounidense no adquiere la propiedad de ninguna cuota indivisa sobre la finca que le permita su disposición de forma autónoma; sin embargo el Centro Directivo exige dicha autorización porque el hecho de que en las comunidades de tipo germánico no haya atribución de cuotas sino hasta su disolución, ni posibilidad de enajenar dichas cuotas o de ejercitar la acción de división, no supone que los cónyuges no sean titulares indistintos del bien adquirido y, por tanto, que gocen de una cualidad dominical.

CONTRATOS

LA HOMOLOGACIÓN JUDICIAL DE UN ACUERDO TRANSACCIONAL NO ALTERA EL CARÁCTER DE DOCUMENTO PRIVADO
Resolución de 14 de noviembre de 2019 (BOE 3 de diciembre de 2019). Descargar

Nuestro sistema hipotecario se basa, para justificar los extraordinarios efectos que nuestro derecho otorga al registro de la propiedad y sus asientos, en el principio de legalidad, que a su vez tiene una doble vertiente: la calificación registral y el de titulación pública. Éste último supone que solo pueden acceder al registro de la propiedad determinados títulos que cumplen determinados requisitos, salvo contadas excepciones; entre los que no se encuentra el mero acuerdo transaccional por el que el titular de la nuda propiedad renuncia a ella a favor del usufructuario. La homologación judicial de este acuerdo no altera la naturaleza privada del documento porque la revisión del organismo jurisdiccional se limita al poder de disposición de las partes en cuanto al objeto del pleito, pero no implica un verdadero análisis y comprobación del fondo del acuerdo que supone la transacción.

EN LA ESCRITURA POR LA QUE SE ELEVE A PÚBLICO UN DOCUMENTO PRIVADO SE PUEDE COMPLEMENTAR Y ACLARAR ÉSTE
Resolución de 28 de noviembre de 2019 (BOE 27 de diciembre de 2019). Descargar

Se otorga una escritura de elevación a público de un documento privado de constitución de derecho de superficie, si bien los términos de éste último no son muy claros y la registradora niega la inscripción porque de tal documento parece resultar la idea de ser un compromiso de constituir el derecho de superficie, pero no lo constituye, sin que cuente con las exigencias de carácter constitutivo que establecía y establece las sucesivos leyes del Suelo: escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad.
La Dirección General estima el recurso y ordena la inscripción al resultar de los términos de la escritura pública clara la constitución del derecho de superficie, reconociendo a la elevación a público de un documento privado eficacia meramente recognoscitiva, sino que también una eficacia complementadora del negocio, a modo de renovatio contractus, de acuerdo con el artículo 1224 CC.

DONACIONES

ES POSIBLE LA DONACIÓN DE LA NUDA PROPIEDAD CON RESERVA DE USUFRUCTO Y FACULTAD DE DISPONER DEL MISMO POR TESTAMENTO A FAVOR DE LA ESPOSA DEL DONANTE. TEORÍA DEL NUMERUS APERTUS
Resolución de 8 de noviembre de 2019 (BOE 28 de noviembre de 2019). Descargar

Declara el Centro Directivo que es conforme a derecho la donación por la cual el donante se reserva el usufructo, y a favor de su esposa el derecho a disponer en testamento del mismo, aunque no se haya constituido el mismo como sucesivo entre los consortes y en base al principio de numerus apertus recogido en los artículos 2.2 y 7 de la Ley y del Reglamento Hipotecario respectivamente. En el presente caso la figura respeta los límites de dicha teoría. Es posible la pervivencia de la desmembración del dominio y el usufructo aun después del fallecimiento del usufructuario: el usufructo es natural pero no esencialmente vitalicio, como se observa en diversos preceptos del Código civil (arts. 467, 469, 521, 640).

SEGREGACIÓN, OBRA NUEVA Y DIVISIÓN HORIZONTAL

CANCELACIÓN DE RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL POR NO HABERSE LLEVADO A EFECTO LA CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO
Resolución de 23 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

El edificio está dividido en elementos independientes, que constituyen otras fincas registrales, las cuales se encuentran gravadas con una hipoteca cuya responsabilidad está distribuida entre las mismas. El registrador señala como defecto que, para la cancelación del régimen de propiedad horizontal y consiguiente cancelación registral de las indicadas siete fincas, es preciso el consentimiento del acreedor hipotecario.
La Dirección General entiende que al quedar extinguido el régimen de propiedad horizontal y cancelados los folios reales de los elementos independientes, la hipoteca pasará a gravar la totalidad del solar resultante y la distribución antes efectuada recaerá sobre cuotas del mismo correspondientes a los elementos cancelados, de manera que la posición jurídica del acreedor en lo que respecta a la configuración de la garantía (y su eventual ejecución) no se ve alterada por la extinción del régimen. Y todo ello sin perjuicio de que resultase aplicable el artículo 117 de la Ley Hipotecaria o cualquier otra acción que se estimase oportuna a consecuencia de la alteración acaecida en el objeto de la garantía, lo cual es independiente de la posibilidad de practicar la inscripción de la extinción del régimen de propiedad horizontal. Distinto sería el caso en que se pretendiese la liberación de la hipoteca de alguna cuota o finca resultante de las operaciones que se realizan en el documento, lo cual no podría llevarse a efecto sin el consentimiento del acreedor.

CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRES RECÍPROCAS DE MANCOMUNIDAD PARA LA INSTALACIÓN DE ASCENSOR: ES UN ACTO COLECTIVO
Resolución de 25 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura pública de constitución de servidumbres recíprocas de mancomunidad para la instalación de ascensor entre dos edificios y recayente sobre el portal de acceso, escaleras y ascensor, al haber sido adoptado el acuerdo de la comunidad de propietarios del edificio en propiedad horizontal por unanimidad de los asistentes a la junta, que representaban el 78% de las cuotas de la comunidad, esgrimiendo el registrador en su nota de calificación que dicho acto requiere el consentimiento individualizado de todos y cada uno de los propietarios de conformidad con la regla general del párrafo primero del artículo 597 CC.
La Dirección General tras un repaso a la doctrina de los actos colectivos, estima el recurso y revoca la nota de calificación al entender que no se trata de un acto que por afectar a la totalidad del edificio afecte también a sus partes o elementos privativos; ni de acuerdos que directa o indirectamente perjudiquen el derecho de alguno de los condueños al adecuado uso y disfrute de su propiedad; ni se suprime o restringe derechos atribuidos a los copropietarios en el título constitutivo; ni, en definitiva, se hace inservible alguna parte del edificio que impida su uso y disfrute, sino que, por el contrario, se mejoran las condiciones de accesibilidad a dicho inmueble.

DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA: INSCRIPCIÓN DE LAS CONDICIONES GENERALES DE LA LICENCIA
Resolución de 31 de octubre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

Se deniega la inscripción de una escritura de declaración de obra nueva en construcción a la que se incorpora notificación firmada electrónicamente por el secretario municipal del acuerdo de concesión de licencia de obra entre cuyas condiciones generales consta la de inscribir en el registro de la propiedad las condiciones a las que se somete la misma, oponiendo como defectos la falta de constancia expresa del consentimiento del titular registral a la inscripción de las condiciones de la licencia en el registro o, en otro caso, la renuncia expresa a su inscripción por parte del Ayuntamiento; y la falta de constancia de la firmeza en vía administrativa del acto.
La Dirección General estima parcialmente el recurso respecto al primero de los defectos, ya que el otorgamiento de la escritura de declaración de obra nueva por parte del titular registral conlleva la aceptación de su contenido sin que resulte preciso un consentimiento adicional expreso respecto a las condiciones cuyo reflejo registral se prevé; y lo desestima respecto al segundo, ya que la firmeza del acto administrativo no consta acreditada sin que sea posible presumirla en ningún caso, si no que la misma debe resultar del certificado que formalice el acto administrativo cuyo contenido pretende tener relevancia registral.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL TUMBADA NO IMPLICA UNA PARCELACIÓN URBANÍSTICA
Resolución de 21 de noviembre de 2019 (BOE 24 de diciembre de 2019). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura por la cual la sociedad titular de una parcela (con superficie de 9.761 metros cuadrados) sobre la que hay construida una vivienda unifamiliar, dispone que, por estar la finca descrita compuesta por elementos privativos, susceptibles de su aprovechamiento individual, y previa la obtención de las licencias municipales correspondientes, constituye sobre la misma el régimen de propiedad horizontal, sometido a las disposiciones de la Ley sobre Propiedad Horizontal y subsidiariamente del Código Civil, con formación de dos elementos privativos, una parcela de terreno con una superficie de 5.810 metros cuadrados, en la que se ha construido un chalet destinado a vivienda de 904,27 metros cuadrados, con una cuota de participación del 59,52%; y otra parcela de terreno de 3.951 metros cuadrados y una cuota de participación del 40,48%, todo ello con la oportuna licencia municipal.
El registrador entiende que las operaciones realizadas no suponen una división horizontal, sino una auténtica parcelación del terreno, siendo exigible la correspondiente licencia de parcelación de conformidad con los artículos 26.2 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y 143 y siguientes de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.
La Dirección General estima el recurso, señalando que la regla general es que la división horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas ni tampoco de segregación o cualesquiera otros actos de división y es por ello por lo que no es necesaria la licencia municipal para su inscripción en el Registro de la Propiedad. Por excepción, si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada a la división material de la finca con asignaciones de uso exclusivo de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, no se podría calificar la operación como acto de división, pese a lo estipulado por las partes, debiéndose exigirse a efectos registrales la oportuna licencia urbanística. En el caso que nos ocupa, la finca se divide en dos elementos independientes, consistentes en dos porciones de terreno, quedando la vivienda integrada únicamente en uno de los dos elementos, aunque sus estatutos disponen la existencia de “dos viviendas residenciales dentro de las dos parcelas que la integran, susceptibles ambas de aprovechamiento autónomo e independiente y de propiedad separada…”.
Es por ello por lo que considera que se trata de una verdadera división de terrenos constitutiva de un fraccionamiento, de conformidad con la legislación urbanística estatal y autonómica antes citada, pero en contra de lo que concluye el registrador, los interesados han obtenido autorización por parte de la Administración competente, que debe considerarse como título administrativo habilitante, mediante el cual el Ayuntamiento lleva a cabo un control preventivo sobre la actividad de los ciudadanos relacionada con los actos y usos de naturaleza urbanística, autorizando a éstos para el ejercicio de un derecho preexistente, una vez comprobado que dicho ejercicio cumple con los requisitos legales o reglamentarios y que es el resultado de un procedimiento regulado por ley.

SEGREGACIÓN: PROTECCIÓN TERRENO DE DOMINIO PÚBLICO
Resolución de 29 de noviembre de 2019 (BOE 8 de enero de 2020). Descargar

Se presenta en el Registro de la Propiedad escritura de segregación y compraventa autorizada con la preceptiva licencia de segregación emitida por el Ayuntamiento correspondiente. Iniciado el trámite regulado en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, durante el plazo de alegaciones, se presenta escrito de oposición por parte del Alcalde del Ayuntamiento ya que parte de las parcelas segregadas invaden camino público catastrado a su favor, alegando que las segregaciones efectuadas no se ajustan a la legalidad siendo intención del Ayuntamiento revisar de oficio la licencia concedida. La registradora deniega la inscripción al resultar del expediente una posible invasión del dominio público y la Dirección General confirma la nota de calificación invocando que una de la finalidades operadas por la reforma de la Ley 13/2015, de 24 de junio, es que los registradores tomen medidas preventivas en orden a la protección del terreno de dominio público, cuya inscribibilidad como finca de dominio privado generaría graves consecuencias dado el carácter inalienable e imprescriptible del mismo; y que, en el presente caso, la defensa de los derechos del propietario debe encauzarse a través de los cauces legales oportunos en la vía administrativa o judicial.

DERECHO DE FAMILIA/SOCIEDAD DE GANANCIALES

NO CABE LA ADJUDICACIÓN EN CONVENIO REGULADOR DE UN INMUEBLE ADQUIRIDO POR LOS CÓNYUGES ANTES DEL MATRIMONIO
Resolución de 31 de octubre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

Es objeto de la presente la suspensión de la inscripción de un decreto de declaración de divorcio con convenio regulador en el que se adjudica un inmueble adquirido en proindiviso ordinario por los cónyuges antes del matrimonio sin que constituya su vivienda habitual.
La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación ya que la adjudicación de dicho inmueble es un negocio ajeno al contenido típico del convenio regulador, siendo necesario escritura pública o sentencia firma para su acceso al registro; no procediendo su asimilación a vivienda familiar cuyo precio aplazado hubiera sido abonado con dinero ganancial.

LOS FRANCESES CASADOS EN RÉGIMEN PACTADO DE SEPARACIÓN DE BIENES FRANCÉS HAN DE ACREDITAR LA CELEBRACIÓN DEL MATRIMONIO
Resolución de 6 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

Se trata compraventa en que la compradora, de nacionalidad francesa, está casada en régimen de separación de bienes según escritura prenupcial autorizada ante notario francés, que le es exhibida al notario autorizante, y en la que éste advierte de la necesidad de acreditar la celebración del matrimonio, y es que en el derecho francés la certificación de matrimonio ha de contener mención sobre si los contrayentes han otorgado o no contrato matrimonial, pues aquéllos siempre han de otorgarse antes de la celebración del matrimonio pero no adquieren eficacia sino a la celebración del mismo. Sin embargo, no es necesario acreditar, frente a lo que señala la registradora, el régimen de administración y disposición del régimen económico francés de separación de bienes, lo cual solo será necesario al tiempo de la disposición, pero no al tiempo de la adquisición.

HA DE ACREDITARSE LA VIGENCIA Y EL CONTENIDO DEL DERECHO EXTRANJERO EN EL MOMENTO DE LA EXTINCIÓN Y LIQUIDACIÓN DE UN RÉGIMEN ECONÓMICO MATRIMONIAL EXTRANJERO, ASÍ COMO LA POSIBILIDAD DE MODIFICAR DICHO RÉGIMEN Y SUJETARLO A NORMA ESPAÑOLA
Resolución de 7 de noviembre de 2019 (BOE 28 de noviembre de 2019). Descargar

Se trata de dilucidar si es aplicable o no la doctrina del Centro Directivo relativa al artículo 92 del Reglamento hipotecario cuando se lleva a cabo una extinción y liquidación de régimen económico matrimonial extranjero. Los recurrentes sostienen que sí, y que no es necesario acreditar la vigencia y contenido del derecho extranjero porque la liquidación se realiza con el consentimiento de ambos cónyuges. Sin embargo y frente a ello, sostiene la Dirección que es necesario que cuando lleve a cabo dicha extinción y liquidación ha de acreditarse el contenido, la vigencia del derecho extranjero, así como la posibilidad de modificar dicho régimen y sujetarlo a la ley española. Dicha acreditación puede suplirse por la indagación o conocimiento directo por parte del notario o del registrador, pero que ello supone una facultad y no una obligación. En caso contrario, habrá de acudirse a tanto a los artículos 33 y siguientes de la Ley 29/2015, de 30 de noviembre, de cooperación jurídica internacional en materia civil, como al artículo 36 del Reglamento Hipotecario, que no ha sido modificado ni afectado por aquella norma.

DERECHO DE SUCESIONES

VECINDAD CIVIL ARAGONESA Y CATALANA: CONSENTIMIENTO VIDUAL
Resolución de 14 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

En este curioso caso, tras un riguroso análisis de la trayectoria jurídico civil del causante, la notaria autorizante llega a la conclusión que, no obstante el reflejo registral inexacto del régimen económico matrimonial del causante (que figura como ganancial) en una compra hecha en vida del mismo, su régimen matrimonial era consorcial aragonés y su sucesión se regía por el Derecho catalán.
Así las cosas, el Centro Directivo, sin involucrarse en más polémicas opta por una solución salomónica: para la rectificación del Registro del carácter de aquélla finca, y adjudicación de la misma tras la rectificación de su carácter ganancial inscrito, deberán concurrir o bien los legitimarios conforme el derecho común o bien la acreditación de la vecindad catalana del causante a los efectos posibilitar la inscripción con la sola intervención de la viuda heredera única testamentaria.

NATURALEZA PARTICIONAL DE LA ENTREGA DE LEGADO POR LA PRELEGATARIA SIN INTERVENCIÓN DEL RESTO DE HEREDEROS
Resolución de 23 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

En el supuesto concreto de este expediente, no se formula inventario alguno ni se mencionan ni adjudican de forma directa, aunque sea parcialmente, bienes determinados. Esta serie de instituciones de herencia y legados, con designaciones y delimitaciones de cuotas, hace que cualquier partición y adjudicación dependa de la valoración de los bienes prelegados, ya que lo que corresponda en “el remanente” tanto a los hijos de la causante como a los demás llamados, será un conjunto que está sujeto, además, a las valoraciones contradictorias de los restantes bienes. En consecuencia, en el concreto supuesto, se hace necesaria la partición por los herederos.
Habida cuenta de la inexistencia de contador-partidor o albacea facultado para la entrega, es de aplicación lo previsto en el citado precepto reglamentario, y corresponde a los herederos designados la entrega de la cosa legada, de manera que no cabe la eventual toma de posesión por sí de los legatarios favorecidos en el testamento, dado que tal posibilidad tiene como presupuesto ineludible la de la entrega por los herederos.

VENTA POR COMUNIDAD HEREDITARIA: NO ES NECESARIA LA LIQUIDACIÓN DE LA SOCIEDAD DE GANANCIALES SI LA VENTA SE CELEBRA POR TODOS LOS INTERESADOS
Resolución de 7 de noviembre de 2019 (BOE 28 de noviembre de 2019). Descargar

No puede exigirse la previa liquidación de la sociedad de gananciales cuando la venta del bien se realiza por todos los miembros de la comunidad postganancial de forma tal que a través de la actuación conjunta de todos ellos se agota la plena titularidad del bien. Nos hallamos, como sostiene el notario, ante un caso de tracto sucesivo abreviado celebrado por todos los interesados y que por tanto no requiere del otorgamiento de otra escritura.

DERECHO MERCANTIL

SOCIEDADES/JUNTA GENERAL

SE APORTA FINCA NO INMATRICULADA: COINCIDENCIA CATASTRAL
Resolución de 11 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

La finca cuya aportación al capital social se admite, según se manifiesta, tiene una referencia catastral coincidente con otras inscritas, lo cual no es óbice para la inscripción de la ampliación del capital, toda vez que no se presenta justificación alguna consistente en datos fácticos (como identidad de superficie o linderos) que puedan conducir a la certeza y convencimiento de la identidad de la finca no inscrita objeto de aportación social con otras ya registradas.

DERECHO DE SEPARACIÓN DE SOCIOS POR FALTA DE REPARTO DE DIVIDENDOS. EL DERECHO DE SEPARACIÓN TIENE CAUSA LEGAL Y NO ESTATUTARIA, POR LO QUE NO ES NECESARIO QUE CONSTE EN EL ORDEN DEL DÍA DE LA JUNTA
Resolución de 24 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

El reconocimiento explícito del derecho de separación que en la Junta General se ha hecho en favor de la socia que ha votado en contra de la modificación estatutaria de supresión del ius separationis por falta de distribución de dividendos tiene inequívoca base en la norma legal y esta circunstancia tiene como consecuencia que tal reconocimiento no requiera una mención específica en el orden del día de la junta (a mayor abundamiento, el complemento de la convocatoria solicitado por la misma socia minoritaria revela que no se le ha impedido que tuviera un cabal conocimiento de tal reconocimiento como uno de los asuntos sobre los fue llamada a pronunciarse).
Y, por la misma razón, no puede entenderse que exista falta de determinación del derecho de separación reconocido por la mayoría en favor de la socia discrepante, pues se fija claramente el plazo de su ejercicio y -precisamente por tener base legal ese reconocimiento- los demás aspectos de su régimen jurídico tienen acomodo en las normas generales sobre el derecho de separación.

LUGAR DE CELEBRACIÓN DE LA JUNTA: LIMITADO A TÉRMINOS MUNICIPALES O ESPACIOS MENORES
Resolución de 30 de octubre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

La Dirección General desestima el recurso y confirma la nota de calificación por la que se suspende la inscripción de la siguiente cláusula estatutaria: “Las juntas generales se celebrarán en cualquier parte del territorio de la Comunidad Autónoma donde la sociedad tenga su domicilio y en la fecha señalada en la convocatoria, pero sus sesiones podrán ser prorrogadas durante uno o más días consecutivos”, ya que la posibilidad establecida en el artículo 175 de la Ley de Sociedades de Capital para fijar lugares alternativos de celebración de la junta distintos de aquel en el que tenga su domicilio social debe entenderse limitada a la fijación de otros términos municipales, o espacios menores, perfectamente determinados, sin que quepa la posibilidad de que la sociedad pueda decidir libremente el lugar de celebración de la junta dentro de un ámbito geográfico mayor.

LA CONVOCATORIA DE JUNTA HA DE REALIZARSE CUMPLIENDO ESTRICTAMENTE CON ARREGLO A LA FORMA ESTABLECIDA EN LOS ESTATUTOS
Resolución de 6 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

La junta ha de convocarse observando estrictamente los requisitos establecidos en los estatutos y no cabe acudir válida y eficazmente a otros sistema, pues el derecho de asistencia de los socios ha de ser integrado con el de ser convocados no de cualquier forma, sino a través de la que específicamente se ha prevista para dicha finalidad.
Únicamente el operador postal universal goza de la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales (y por ende también de las que hayan de surtir efecto en la esfera notarial y registral), tanto las realizadas por medios físicos como telemáticos.

NO ES ADMISIBLE EN UN TRASLADO DE DOMICILIO SOCIAL INCORPORAR UNA CERTIFICACION LITERAL UNIDA DIGITALIZADA HECHA POR EL NOTARIO
Resolución de 20 de noviembre de 2019 (BOE 10 de diciembre de 2019). Descargar

En una escritura de traslado de domicilio social se solicita la expedición de la certificación literal del registro de origen (art. 19 RRM) en formato electrónico, si fuere posible. Se añade que, si no lo fuera, es decir si se expide en papel, se requiere al notario para que proceda a su digitalización bajo su firma electrónica y que la misma sea almacenada en el servidor de su notaría, conforme al artículo 114.1 de la Ley 24/2001. Finalmente, se le autoriza para la presentación telemática o en el soporte que juzgue conveniente, de todo ello. La escritura se presenta en el registro de origen y se expide la certificación literal en formato papel. El sistema empleado por el notario para materializar el traslado no convence a la registradora la cual exige en su nota de calificación que se acompañe la certificación original para traslado del domicilio social del Registro de procedencia conforme al artículo 19 del Reglamento del Registro Mercantil.
La Dirección General confirma la nota de calificación, recordando cuál es el procedimiento de traslado de domicilio a provincia distinta, en el que destacan dos trámites: primero, la expedición de una certificación literal de todas sus inscripciones, por el registro de origen, y segundo, la práctica por el registro de destino de dos inscripciones: una, de transcripción del contenido literal de la hoja de la sociedad en el Registro Mercantil de origen tal y como resulta de la certificación del registrador mercantil, y, dos, la inscripción de traslado de domicilio. Para ello debe presentarse toda la documentación que permita la práctica de la inscripción de traslado en términos coherentes con el contenido del Registro, documentación que debe ser objeto de una calificación global y unitaria pues es la valoración del conjunto la que permite o no llevar a cabo la inscripción.

SOLO CABE LA ELEVACIÓN A PÚBLICO DE LOS ACUERDOS SOCIALES POR QUIEN TIENE FACULTAD CERTIFICANTE
Resolución de 21 de noviembre de 2019 (BOE 24 de diciembre de 2019). Descargar

Se pretende la inscripción de una escritura en la cual los dos únicos socios de una S.L., previa acreditación de la titularidad de sus participaciones sociales mediante exhibición de copias de las correspondientes escrituras de adquisición de aquellas, y juicio notarial de capacidad, dan a dicho acto el carácter de junta general universal y por unanimidad adoptan el acuerdo de reducir el capital social con restitución de aportaciones. A dicha junta no asistió la administradora única. El registrador suspende la inscripción porque, a su juicio, es necesario que dicho acuerdo se eleve a público por quien tiene facultades para ello -la administradora única-, pues los socios, a excepción del socio único, carecen de tal facultad conforme a los artículos 107 y 108 del Reglamento del Registro Mercantil.
La Dirección General desestima el recurso afirmando que se da la circunstancia de que ninguno de los dos socios es administrador de la sociedad ni la administradora única de la misma concurre al acto del otorgamiento al que se da carácter de reunión de junta general de socios. Es por ello y teniendo en cuenta los fuertes efectos que produce la inscripción en el Registro Mercantil, se hace necesario exigir la máxima certeza jurídica de los documentos que acceden al registro, no solo por lo que se refiere a la veracidad y exactitud del contenido de éstos, sino también respecto de la legitimación para expedirlos. En consecuencia, la elevación a público de los acuerdos de una sociedad compete prima facie al órgano de representación social, que podrá actuar directamente o mediante apoderado con poder suficiente (cfr. las Resoluciones de 3 de septiembre de 1980, 15 de mayo de 1990, 18 de enero de 1991 y 28 de octubre de 1998).

LA FUNCIÓN NOTARIAL ES INCOMPATIBLE CON EL EJERCICIO DE UNA PROFESIÓN DISTINTA A LA DE NOTARIO
Resolución de 27 de noviembre de 2019 (BOE 27 de diciembre de 2019). Descargar

Un notario en ejercicio constituye una sociedad profesional para el ejercicio de la abogacía.
La Dirección General, confirmando la nota, proclama que la función notarial, por su propia naturaleza, no es compatible con el ejercicio de la abogacía, con argumentos, todos ellos rotundos e inequívocos.
En primer lugar, el artículo 3 del Reglamento Notarial, que caracteriza al Notariado como órgano de jurisdicción voluntaria; lo que se corrobora en la Ley 15/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, que tan importante funciones ha atribuido a los notarios. Esta atribución tiene su razón de ser en las características o elementos definidores de la función notarial, delimitados y enunciados de forma clara, por la Ley del Notariado y por el Reglamento Notarial, y de los que tal vez cabría destacar, como uno de los más claramente contrapuestos a lo que viene a ser de esencia a la abogacía, el principio de imparcialidad e independencia, pues nada más ajeno existe a la función notarial que la defensa del interés de parte; algo por completo impedido al notario en tanto esté en activo, no habiendo hoy la menor duda de que para el notario está absolutamente vedada la posibilidad de constituir una sociedad para el propio ejercicio de una actividad como la notarial, en la que el aspecto funcionarial es absolutamente preponderante sobre el profesional (art. 1 RN y reciente Resolución de 18 de septiembre de 2019), siendo esta prohibición aún más clara la de constituir una sociedad para el ejercicio profesional de la abogacía, a la vista de los artículos 2.1.e) y 14 de la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Públicas.
En segundo lugar la ineludible y terminante declaración contenida en el artículo 1 de la Ley del Notariado, según el cual: “El notario es el funcionario público autorizado para dar fe, conforme a las leyes (…)”; proclamación que, per se, hace incompatible la consideración de cualquier actividad profesional con todo aquello que “respecte, pueda afectar y se oponga esencialmente a la dación de fe por parte del notario”. Y dicha incompatibilidad no deriva solo del propio texto normativo, sino que tiene, como dice el Centro Directivo, un sentido trascendente y material, pues implica que la dación de fe, en tanto que actividad o función pública, es una res extra commercium que el legislador reserva al Estado para que sea prestada por los notarios como funcionarios, impidiendo que pueda ser objeto de una sociedad profesional; o que el notario, en activo y ejerciendo como tal realice, además, y yuxtaponga a la estrictamente notarial, una actividad tan en las antípodas de la que le es propia, exclusiva y excluyente como la derivada del ejercicio de la abogacía, todo ello puesto de manifiesto por el Tribunal Constitucional en su Sentencia número 207/1999, de 11 de noviembre, que afirma que la función notarial incorpora “un juicio de legalidad sobre la forma y el fondo del negocio jurídico que es objeto del instrumento público, y cabe afirmar, por ello, que el deber del notario de velar por la legalidad forma parte de su función como fedatario público”.

CUENTAS ANUALES

GASTOS NOMBRAMIENTO AUDITOR DE CUENTAS
Resolución de 23 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

Aun cuando los gastos de la auditoría sean de cuenta de la sociedad, debe tenerse en cuenta que entre tales gastos no están incluidos los honorarios del Registrador Mercantil por dicho nombramiento, los cuales serán de cargo del socio solicitante (sin prejuzgar si es o no posible que sean repercutidos por éste a la sociedad), de modo que se puede exigir la correspondiente provisión de fondos para su preceptiva publicación en el “Boletín Oficial del Registro Mercantil”.

DERECHO HIPOTECARIO

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

CONTRA ASIENTO PRACTICADO NO HAY RECURSO
Resolución de 15 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

El asiento está ya bajo la salvaguardia judicial. No cabe alegar en recurso gubernativo en instancia privada que omisión del trámite de audiencia en el procedimiento judicial que causó la inscripción cuya cancelación se solicita.

TRACTO SUCESIVO EN ADJUDICACIÓN JUDICIAL
Resolución de 16 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

Se deniega la inscripción de un auto de adjudicación dictado en un procedimiento de ejecución de títulos judiciales por virtud del cual se adjudican tres sextas partes indivisas de la finca, por hallarse inscritas a favor de personas respecto de las que no consta que no hayan sido parte o al menos hayan tenido la posibilidad de intervenir en el procedimiento determinante del asiento, ya sea directamente, ya a través de sus herederos.

INSCRIPCIÓN DEL DERECHO DE CONSTRUIR UN ALPENDE
Resolución de 25 de octubre 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

La manifestación de que una persona pueda construir un alpende no forma parte de la descripción de una finca -letra a) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria-, sino que constituye un derecho a edificar que, como tal, es susceptible de inscripción separada y especial, y cuya naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, así como su valor, cuando constare, han de reflejarse en el título por el que se pretenda la inscripción, conforme a la letra c) del citado artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Si no queda claramente constituido el derecho real de manera efectiva -sin perjuicio de que pueda someterse a condición o término-, con determinación de su contenido y extensión, estaremos ante una mera mención de un derecho que será susceptible de inscripción separada y especial en el Registro de la Propiedad cuando aquél se termine de configurar, procediendo entretanto su cancelación de oficio por el Registrador si indebidamente hubiera accedido al Registro.

CANCELACIÓN DE NOTA MARGINAL DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DE VIVIENDAS DEL PLAN 2005-2008
Resolución de 21 de noviembre de 2019 (BOE 24 de diciembre de 2019). Descargar

Debe decidirse en este expediente si es admisible la cancelación de una nota marginal de prohibición y limitación de disposición que grava una finca, practicada en virtud de lo previsto en el artículo 13 del Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda, mediante escritura de venta a la que se incorpora resolución de la Dirección General de Vivienda por la que se autoriza dicha venta y certificado bancario acreditativo de la cancelación del préstamo. La registradora suspende la cancelación por no haber transcurrido el plazo de su vigencia -10 años desde la formalización de la adquisición (27 de diciembre de 2012)- y por no cumplirse los requisitos del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.
La Dirección General confirma el criterio de la registradora en el sentido negativo. Analiza el artículo 13 del Real Decreto 801/2005 y señala la diferencia con RD 1/2002, que establecía la prohibición de disponer solo de “las viviendas para las que se hubieran obtenido préstamo cualificado, durante el plazo de 10 años desde la formalización de dicho préstamo”. En la nueva regulación quedan sujetas a prohibición de disponer todas las compraventas acogidas al Real Decreto 801/2005, hayan o no obtenido ayudas financieras o préstamo acogido. Pero si además han obtenido ayudas financieras o préstamos la supresión de la prohibición de disponer exige la devolución de esas ayudas. En este supuesto el adquirente es la propia empresa municipal de la vivienda, y plantea la cuestión de si a ella no le sería aplicable la prohibición porque en caso de venta no se le presume un ánimo lucrativo sino favorecer a personas que reúnan las condiciones exigidas legalmente a precio de Vivienda de Protección Oficial. En este caso se considera que no es cancelable la nota marginal porque la prohibición tiene lugar sucesivamente en cada adquisición durante todo el tiempo del régimen de protección, por lo que afectaría también al posible futuro comprador a la Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid, S.A., sin que le afecte evidentemente la prohibición de disponer a la propia empresa municipal.

LA SEGREGACION DEBE AJUSTARSE A LOS METROS INDICADOS EN LA LICENCIA
Resolución de 21 de noviembre de 2019 (BOE 24 de diciembre de 2019). Descargar

Se presenta a inscripción una escritura de segregación de una finca registral, donación y agrupación de la parcela segregada a otra finca registral. El Registrador suspende la inscripción por tres razones porque considera necesario la legitimación de las firmas del alcalde y secretario que constan en la certificación municipal acreditativa de la concesión de la licencia de segregación y porque las superficies registrales no coinciden con las que constan en la licencia municipal, que parte de las superficies catastrales manifestándose en la escritura que lo real es la superficie registral. La Dirección General estima el recurso parcialmente. No considera necesario la legitimación de las firmas del alcalde y secretario porque ninguna norma lo impone y, en segundo lugar, en cuanto a las superficies de las fincas, considera que deben coincidir con las que constan en la licencia concedida, lo que exige que las superficies de las fincas deben adaptarse a fin de lograr la plena coincidencia entre escritura pública, inscripción y licencia.

INSCRIPCIÓN DE AGUAS PRIVADAS PREVIAS A 1986: ES POSIBLE SIEMPRE QUE CONSTEN EN EL CATÁLOGO DE APROVECHAMIENTOS DE AGUAS PRIVADAS
Resolución de 22 de noviembre de 2019 (BOE 24 de diciembre de 2019). Descargar

Se suspende la inscripción de una sentencia que declara el derecho a aprovechar unas aguas privadas subterráneas que se había venido usando antes del 1 de enero de 1986, fecha de entrada en vigor de la Ley de Aguas de 1985.
La Dirección General, tras analizar las diferentes opciones de la inscripción de la propiedad privada del agua, contemplada en el doble aspecto de un bien inmueble en sí y de un bien vinculado a otros inmuebles, normalmente fincas rústicas, concluye que la propiedad privada existente al entrar en vigor de dicha ley podrá ser objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad, tanto si ya había tenido acceso al Registro antes de dicha vigencia como si se pretendiera inmatricularla, será imprescindible acompañar al título o documento principal en que se funde inmediatamente el derecho, el complementario consistente en la certificación del organismo de cuenca o Administración hidráulica de Comunidad Autónoma competente en la correspondiente cuenca intracomunitaria, acreditativa del contenido de la oportuna inscripción en el Catálogo de Aprovechamientos de Aguas Privadas, y la certificación negativa de inscripción en el Registro de Aguas.

INMATRICULACIÓN/REANUDACIÓN DE TRACTO/EXCESOS DE CABIDA

DUDAS DE IDENTIDAD IMPIDEN LA INMATRICULACIÓN
Resolución de 10 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

Hay razones para barajar la posible coincidencia de las fincas ya inmatriculadas con las que se pretenden incorporar por vez primera al registro, y la eventual pretensión de reorganizar las primeras; todo lo cual exige que se aporte documentación complementaria para disipar tales dudas, especialmente descripciones georreferenciadas y planimetría de ubicación, tanto de las fincas ya inmatriculadas, precisamente a nombre de las recurrentes, y las que ahora se pretenden inmatricular.

DOBLE INMATRICULACIÓN: EXPEDIENTE EX ARTÍCULO 209 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 10 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

Si el registrador estima que, a su juicio, no hay indicios de la doble inmatriculación, deberá rechazar la continuidad de la tramitación del expediente del artículo 209 de la Ley Hipotecaria, quedando a salvo la facultad de los interesados para acudir al procedimiento correspondiente, en defensa de su derecho al inmueble. En este caso entiende la Dirección General que el recurrente no ha demostrado que su finca registral, con una determinada superficie y sin dato catastral alguno, tuviera en realidad otra superficie mayor y se correspondiera con determinado inmueble catastral -que es el ahora inmatriculado- por lo que desestima el recurso.

MODIFICACIÓN DESCRIPTIVA EX ARTÍCULOS 201 O 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: DUDAS FUNDADAS
Resolución de 15 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

No se accede a la pretensión de reflejar el exceso de cabida de una finca al albergarse dudas registrales sobre la identidad de las fincas en cuestión basadas en las alteraciones en el perímetro y superficie catastral de la finca. A ello cabe añadir la magnitud del exceso conjuntamente con la alteración de linderos fijos.

INSCRIPCIÓN DE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA CATASTRAL CON OPOSICIÓN DE COLINDANTES: NO ES POSIBLE SI HAY DUDA FUNDADA DE INVASIÓN
Resolución de 24 de octubre 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar. En parecidos términos dos Resoluciones de 27 de noviembre de 2019 (BOE 27 de diciembre de 2019). Descargar. Descargar

La Dirección General da la razón al registrador ya que correlativamente al aumento de la superficie en la finca que se pretende modificar se produce la disminución de la superficie de la finca registral colindante, y de la comparación de las superficies registrales de las fincas con sus correspondientes representaciones gráficas, se aprecian indicios de que el aumento de superficie de una finca pudiera hacerse a costa o en detrimento de su colindante.
Por otra parte a no acceder al registro la modificación de la cabida y la base gráfica alternativa, es posible inscribir la transmisión del dominio y de la declaración de obra nueva que se efectúan en el título. Resuelve la Dirección General que el hecho de no poder inscribirse el aumento de cabida no impide que se practicaran las demás operaciones, que se practicarían con la superficie que ya consta inscrita.

POSIBILIDAD DE TRAMITAR LOS PROCEDIMIENTOS DE RECTIFICACIÓN DE SUPERFICIE REGULADOS EN LOS ARTÍCULOS 199 Y 201 DE LA LEY HIPOTECARIA A FINCAS RESULTANTES DE EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO DE REORGANIZACIÓN DE LA PROPIEDAD
Resolución de 30 de octubre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

Siempre y cuando exista identidad total de la finca inscrita con la parcela catastral, ya que solo así se respetaría la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de concentración parcelaria y las fincas registrales, no siendo necesario rectificar el título de concentración.

RECTIFICACIÓN DE LA SUPERFICIE CONSTRUIDA DE UNA EDIFICACIÓN. EXPEDIENTE DEL ARTÍCULO 201 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 5 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

La Dirección General estima el recurso y revoca la nota de calificación del registrador por la que se suspende la inscripción de un acta notarial en la que se concluye un procedimiento de rectificación de descripción previsto en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria al quedar excluida dicha posibilidad en la letra e) del apartado 1 de dicho artículo. El Centro Directivo fundamenta su resolución en el examen conjunto del artículo 208 de la Ley Hipotecaria en su redacción anterior a la Ley 13/2015, y del actual artículo 202, deduciendo que para proceder a la declaración o modificación de una construcción basta que se haga constar la misma en los títulos referentes al inmueble, sin exigir un título o declaración específica como pretende el registrador.

LA OBLIGACIÓN DE IDENTIFICAR LA FINCA REGISTRAL Y LA CATASTRAL CORRESPONDE AL TITULAR Y NO AL REGISTRADOR
Resolución de 5 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

No corresponde al registrador en ningún caso “requerir” a la Gerencia Territorial para que localice e identifique en la cartografía catastral una determinada finca registral, y tampoco corresponde al registrador efectuar por sí tal localización, sino al titular de la misma.

EXPEDIENTE DE DOMINIO PARA LA REANUDACIÓN DE TRACTO SUCESIVO INTERRUMPIDO: PUEDE FORMULAR OPOSICIÓN CON EXPRESIÓN DE CAUSA CUALQUIER INTERESADO QUE TENGA CONOCIMIENTO DEL EXPEDIENTE POR LA PUBLICACIÓN DE EDICTOS EN EL BOE
Resolución de 7 de noviembre de 2019 (BOE 28 de noviembre de 2019). Descargar

Se aclara por parte de la Dirección que como consecuencia de la reforma operada por la Ley 13/2015 se ha optado por suprimir los procedimientos de jurisdicción voluntaria tramitados por el juez y potenciar los tramitados por el notario. Dicha ley suprimió las antiguas actas de notoriedad del título VI de la Ley Hipotecaria para regular en su lugar el expediente de dominio con diversas finalidades, de forma tal que el notario no declara la notoriedad de un hecho, sino que declara acreditado ante él un determinada situación, como en este caso la reanudación del tracto sucesivo interrumpido.
En cuanto al fondo del asunto, tal y como recoge el apartado cuarto del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, si alguno de los citados formulase oposición justificada, el notario pondrá fin a la actuación y el promotor podrá acudir a la vía judicial. Y esto es lo que ocurre en el presente caso, pues el interesado presente una prueba indiciaria como es un contrato privado en que se anuncia el compromiso de iniciar un expediente para reanudar el tracto y consta haberse iniciado el mismo ante otro notario, incluso con fecha anterior. Además, si bien el compareciente no es una de las personas citadas directamente por el notario, si tiene la cualidad de interesado pues ha tenido conocimiento a través de los edictos publicados en el BOE por el notario, cuya finalidad es precisamente esa.

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: EL REGISTRADOR DEBE MOTIVAR EN QUÉ BASA LA FALTA DE IDENTIDAD ENTRE EL TÍTULO INMATRICULADOR Y LA CERTIFICACIÓN CATASTRAL
Resolución de 8 de noviembre de 2019 (BOE 28 de noviembre de 2019). Descargar

La inmatriculación por doble título regulada en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria exige la identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del registrador, pero este juicio del registrador de ningún modo puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de fundarse en criterio objetivos y razonados, lo que no ocurre cuando aquél alega falta de coincidencia pero no expresa cuáles son los motivos de dicho razonamiento.

PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA EXISTIENDO EXPEDIENTE PREVIO SOBRE REPRESENTACIÓN GRÁFICA ALTERNATIVA
Resolución de 14 de noviembre de 2019 (BOE 3 de diciembre de 2019). Descargar

Se debate si es inscribible una representación gráfica catastral y consiguiente rectificación descriptiva una finca. Una vez realizadas las actuaciones previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador suspende la inscripción considerando la oposición de un titular de finca colindante relativa a la existencia de un previo expediente para la inscripción de la representación gráfica alternativa de su finca.
La Dirección General considera en el presente expediente suficientemente justificadas las dudas del registrador manifestadas en su nota en cuanto a la existencia de conflicto entre fincas colindantes, con posible invasión de las mismas, siendo determinante la existencia de pretensiones incompatibles de inscripción de representación gráfica tanto de uno como otro titular, lo que pone de manifiesto que no es pacífica la delimitación gráfica de las fincas aun cuando la que es objeto de este recurso esté amparada en los pronunciamientos catastrales o alegue la Administración recurrente que se trata de dominio público.

ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA: DUDAS EN LA IDENTIDAD DE LA FINCA FUNDADA POR EL REGISTRADOR IMPIDEN LA INSCRIPCIÓN
Resolución de 20 de noviembre de 2019 (BOE 10 de diciembre de 2019). Descargar. Otra idéntica a la anterior, Resolución de 20 de noviembre de 2019 (BOE 10 de diciembre de 2019). Descargar

Se presenta instancia solicitando la rectificación de la descripción de la finca registral mediante una representación gráfica alternativa a la catastral. La registradora califica negativamente por apreciar dudas sobre la correspondencia entre la finca registral inscrita y la representación gráfica que se quiere inscribir, que supone un aumento de la superficie inscrita, generadas por la oposición del titular registral de una finca colindante, por posible invasión de la misma. La Dirección General confirma la calificación señalando que el artículo 199 regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro y que el apartado 2 del mismo artículo remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

CABE INICIAR EL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA MEDIANTE INSTANCIA PRIVADA
Resolución de 20 de noviembre de 2019 (BOE 10 de diciembre de 2019). Descargar

Se plantea en este expediente si pueden iniciarse las actuaciones registrales previstas en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria en virtud de una instancia privada con firma legitimada notarialmente a la que se acompaña una certificación catastral descriptiva y gráfica de la que resulta la representación gráfica georreferenciada de la finca cuya inscripción se pretende. El registrador considera que para hacer constar dicha representación gráfica georreferenciada es preciso formalizar un documento público en el que se describa la finca y se incorpore la certificación catastral descriptiva y gráfica georreferenciada de la finca, sin que pueda admitirse una instancia privada.
La Dirección General estima el recurso, afirmando que el artículo 199 de la Ley Hipotecaria regula las actuaciones para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, disponiendo que el titular registral del dominio o de cualquier derecho real sobre finca inscrita podrá completar la descripción literaria de la misma acreditando su ubicación y delimitación gráfica y, a través de ello, sus linderos y superficie, mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Solo se exige para iniciar este expediente aportar como único documento público la citada certificación catastral, sin ningún tipo de documento público adicional y sin que proceda la aplicación analógica de los preceptos que regulan otros expedientes ya que el artículo 199 de la Ley contempla expresamente la posibilidad de iniciar las actuaciones de que se trata mediante la aportación de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica. Es por ello por lo que considera perfectamente posible la iniciación del expediente mediante una instancia del interesado con firma legitimada notarialmente o extendida o ratificada ante el registrador a la que se acompaña la citada certificación catastral. Y además, como los registradores pueden obtener la misma directamente de la Sede Electrónica del Catastro, bastaría con que el interesado en su solicitud identifique la referencia catastral de la parcela cuya representación gráfica se corresponde con la finca registral.

LA EXISTENCIA DE DUDAS FUNDADAS, COMO PUEDE SER UN EXCESO CONSIDERABLE DE SUPERFICIE, NO ES CAUSA PARA RECHAZAR LA INICIACIÓN DEL PROCEDIMIENTO DEL ARTÍCULO 199 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 28 de noviembre de 2019 (BOE 27 de diciembre de 2019). Descargar

El registrador, ante una agrupación de fincas, se niega a iniciar el procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, considerando que la diferencia de metros respecto de la inscrita es demasiado grande, que hay un cambio de calificación urbanística de las fincas y que hay una posible invasión del dominio público o de los colindantes.
Ante ello, la Dirección General revoca la calificación, señalando que un exceso de cabida no tiene límite cuantitativo, que hay certificaciones catastrales que reconocen el cambio de rústico a urbano de las fincas y que la posible invasión deberá ser alegada por los afectados notificados en el expediente.

LA INSCRIPCIÓN DE LAS COORDENADAS GEORREFERENCIADAS NO NECESITA QUE COINCIDAN LAS TITULARIDADES REGISTRALES Y CATASTRALES
Resolución de 28 de noviembre de 2019 (BOE 27 de diciembre de 2019). Descargar

La Dirección General, ante una exigencia del registrador sin base normativa, señala que para la inscripción de la georreferenciación de las fincas registrales no hay precepto alguno que imponga como requisito la coincidencia entre el titular registral y el titular catastral del inmueble. Y es que la posible divergencia de titulares no afecta ni condiciona el objetivo legal de la coordinación gráfica entre el Registro y el Catastro perseguido por la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015. Tal divergencia sí tiene importancia a los efectos de las notificaciones a practicar, pero no al reflejo de las coordenadas en el registro de la propiedad.

DOBLE INMATRICULACIÓN DERIVADA DE PROCEDIMIENTO DE CONCENTRACIÓN PARCELARIA
Resolución de 29 de noviembre de 2019 (BOE 8 de enero de 2020). Descargar

La doble inmatriculación que puede producirse como consecuencia del procedimiento de concentración parcelaria puede subsanarse a través del artículo 209 de la Ley Hipotecaria pero para ello es necesario que: 1º) El registrador pueda apreciar la coincidencia total o parcial de las fincas de reemplazo y de origen. 2º) Acuerdo unánime de todos los titulares registrales de tales fincas.

HIPOTECA

IMPOSIBLE CANCELACIÓN POR CADUCIDAD SOLO DEL ASIENTO
Resolución de 15 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

En este supuesto, el plazo de duración pactado solo afecta al vencimiento de la obligación garantizada; y no es aplicable el plazo de prescripción de tres años ex artículo 1967 del Código Civil.
En el caso de la inscripción del derecho real de hipoteca la caducidad del asiento tendrá lugar a los veintiún años: los veinte de la prescripción de la acción hipotecaria (art. 128 LH) más el año añadido por el citado párrafo del artículo 82 de la Ley Hipotecaria.

ADJUDICACIÓN POR DEBAJO DEL 50% DEL VALOR DE TASACIÓN
Resolución de 23 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar. Otra Resolución de 8 de noviembre de 2019 (BOE 28 de noviembre de 2019). Descargar

La correcta interpretación del artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es la que impide que la adjudicación se haga por un valor inferior al 50% del valor de tasación, a menos que medien las garantías que resultan de la aplicación analógica del artículo 670.4 de la misma Ley. Si se respetan estos límites, no cabrá hablar de enriquecimiento injusto, salvo que, como la propia Sentencia de 13 de enero de 2015 señala, “tras la adjudicación, y en un lapso de tiempo relativamente próximo, el acreedor hubiera obtenido una plusvalía muy relevante”.
El Registrador señala como defecto simple y llanamente el de que “no puede adjudicarse la finca por una cantidad inferior a dicho 50% del tipo de subasta”, omitiendo toda referencia a la posible actuación del letrado de la Administración de Justicia en cuanto a la apreciación y valoración de las circunstancias concurrentes al caso, de forma que, oídas las partes y firme el decreto de aprobación del remate, nada obstaría para la inscripción de la adjudicación por cantidad inferior al 50% del valor de subasta, como consecuencia de la interpretación integradora de la ley.

EXPROPIACIÓN FORZOSA DE PARTE DE FINCA GRAVADA CON HIPOTECA
Resolución de 25 de octubre de 2019 (BOE 22 de noviembre de 2019). Descargar

Es objeto de este recurso resolver sobre la posible inscripción del acta de ocupación y pago expedida en el ámbito de una expropiación forzosa en relación a parte de una finca ya inmatriculada en el Registro de la Propiedad. Sobre dicha finca consta inscrita con anterioridad un derecho real de hipoteca, cuyo titular consiente en la operación por medio de un certificado bancario privado.
La Dirección General da la razón al registrador y entiende que la certificación privada emitida por el banco debe ser objeto de legitimación notarial en cuanto a su firma a los efectos de acreditar la autenticidad de su autoría, como modo de justificar su intervención en el procedimiento; y, por otro, es necesario aportar la representación gráfica de la porción de la parcela expropiada que ahora se pretende inscribir en folio propio e independiente.

ES POSIBLE LA ACTUACIÓN AISLADA Y UNILATERAL DE CADA ACREEDOR RESPECTO DE SU RESPECTIVA CUOTA DE TITULARIDAD HIPOTECARIA
Resolución de 4 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

En el presente caso se deniega la expedición de la certificación registral solicitada en mandamiento para ejecución hipotecaria al no constar inscrita en su totalidad a favor de la entidad demandante, estimando el registrador que debiera ejecutarse por ambas entidades como titulares registrales de dicha hipoteca. La parte recurrente alega la posibilidad de ejercicio separado al fundamentar el carácter solidario del crédito y de la hipoteca que lo garantiza y que su derecho ejecutivo puede realizarse sobre el porcentaje de la finca que garantiza la hipoteca, argumentos rechazados por la Dirección General al considerar que se trata de una hipoteca de titularidad parciaria que grava la totalidad de la finca.
La hipoteca, señala la DGRN, pese a ser un derecho real, presenta en los supuestos de pluralidad de titulares evidentes singularidades, con diversas consecuencias:
a) El carácter parciario, mancomunado o solidario del crédito va a determinar o condicionar la titularidad proindiviso, colectiva o solidaria de la hipoteca que la garantice, siendo la determinación de cuotas inexcusable en el caso de la obligación parciaria pero no en los demás casos.
b) En cuanto al ejercicio de la acción hipotecaria. Tres son las formas que pueden presentarse: La actuación aislada y unilateral de cada acreedor, de cada cotitular, que inevitablemente exige como presupuesto la previa determinación de cuotas; la aislada de cualquier acreedor vinculando a los demás, que nos llevará a la cotitularidad solidaria; y, por último, la actuación conjunta de todos los acreedores, en caso de que se trate de una obligación indivisible por pacto expreso entre las partes.
En el presente caso, no se trata de discernir si para la inscripción de la hipoteca era o no inexcusable determinar cuotas indivisas de titularidad, porque es lo cierto que la hipoteca ya fue inscrita, y así consta actualmente, a favor de dos entidades, cada una con su respectiva cuota indivisa de titularidad, como comunidad parciaria sino de si en estos supuestos de comunidad parciaria es necesaria la actuación conjunta por todos los acreedores para la ejecución de la hipoteca, o si, por el contrario, cada acreedor puede ejecutar su cuota de hipoteca con independencia de los demás. Pues bien, es posible la actuación aislada y unilateral de cada acreedor respecto de su respectiva cuota de titularidad hipotecaria, quedando subsistente, y conservando su rango propio, la cuota o parte del crédito hipotecario perteneciente a los otros acreedores o titulares que no han ido a la ejecución.
En consecuencia, no se estima imprescindible exigir la ejecución conjunta y simultánea por todos los titulares indivisos de la hipoteca.
Pero lo que no cabe es que uno de los acreedores ejecute la totalidad del crédito, ya que no nos encontramos ante una titularidad solidaria, sino ante la hipoteca de titularidad parciaria. Tampoco cabe ejecutarlos sobre una cuota indivisa de la finca, pues la hipoteca grava la totalidad de la misma.

REQUISITOS DE TRANSPARENCIA MATERIAL TRAS LA LEY 5/2019
Dos Resoluciones de 29 de noviembre de 2019 (BOE 8 de enero de 2020). Descargar. Descargar

Caso de máxima actualidad en el que el registrador indebidamente suspende una escritura de préstamo hipotecario, porque, a su juicio, debe constar en ella “sacramentalmente” aseveración notarial acerca de la coincidencia entre el contenido de la misma, el proyecto de contrato y la Ficha Europea de Información Normalizada –FEIN-. Sin embargo, el notario autorizante de la escritura calificada ha hecho constar en la misma que mediante acta por él autorizada conforme al artículo 15 de la Ley 5/2019 el día 2 de julio de 2019, ha comprobado el cumplimiento del principio de transparencia material y declara, bajo su responsabilidad, de acuerdo con dicha acta, que la parte prestataria ha recibido en plazo la documentación y el asesoramiento previsto en dicho artículo. Por ello, debe entenderse que la escritura es conforme con la FEIN por lo que el defecto impugnado no puede ser mantenido, como corrobora el Centro Directivo.

ANOTACIONES PREVENTIVAS

CADUCIDAD DE LAS ANOTACIONES PREVENTIVAS
Resolución de 10 de octubre de 2019 (BOE 25 de noviembre de 2019). Descargar

Se suspende la inscripción de un testimonio de decreto de adjudicación y mandamiento de cancelación de cargas dimanante de un procedimiento de juicio cambiario al apreciar el registrador los siguientes defectos:
1º) No se acredita el pago del impuesto correspondiente. La Dirección General desestima el recurso al ser inequívoca la supeditación de la inscripción registral a la justificación del pago o exención de los impuestos que graven los actos que pretendan su acceso al Registro.
2º) No consta que el testimonio del auto haya sido autoliquidado o presentado para el pago del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. La Dirección General confirma el defecto si bien apuntando que será suficiente la mera comunicación de la transmisión efectuada, recordando la doctrina del Centro Directivo que excepcionalmente para el caso de transmisiones onerosas y con el fin de no obstaculizar que el interesado, que no es sujeto pasivo del impuesto, pueda inscribir su derecho, es suficiente la simple comunicación para lograr el levantamiento del cierre registral.
3º) No consta si la finca objeto del procedimiento está o no arrendada y, en caso de estarlo, que se han practicado las notificaciones previstas en el artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La Dirección General confirma nuevamente el defecto ya que la declaración exigida por el mencionado artículo ha de ser expresa y específica, sin que pueda inferirse indirectamente de otros datos o manifestaciones.
4º) Se exige para inscribir la adjudicación que en el testimonio expedido por el letrado de la Administración de Justicia conste que a la entrada en vigor de la Ley 5/2019 ya se habían puesto los inmuebles en posesión del adjudicatario, o bien que no se ha interpuesto en el plazo legal el incidente extraordinario de oposición previsto, o bien que se ha interpuesto dicho recurso pero ha sido desestimado o la resolución dictada no afecta a la eficacia del remate o adjudicación, o bien que concurre alguno de los supuestos de excepción previstos en el apartado 4 de la disposición transitoria tercera de dicha ley. En este punto la Dirección General revoca el defecto señalado al estimar que el procedimiento es de ejecución de títulos judiciales derivado de un procedimiento cambiario queda fuera del ámbito del artículo 557 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; tampoco se trata de un título que lleve aparejada oposición y que contenga una cláusula contractual abusiva que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible; ni se trata de una ejecución hipotecaria, por lo que dicha disposición transitoria no le es de aplicación.
5º) Las anotaciones preventivas de embargo que dieron origen a la adjudicación se encuentran canceladas por caducidad de modo que se suspende la inscripción de la cancelación de las anotaciones preventivas que han dado origen a la adjudicación y de las inscripciones y anotaciones posteriores. La Dirección General confirma nuevamente el defecto ya que, registralmente, operan los principios de prioridad y tracto sucesivo, de tal forma que, caducada la anotación, su efecto respecto a terceros posteriores inscritos, surge un obstáculo registral que impedirá la inscripción de la adjudicación y la cancelación de los asientos posteriores al devenir registralmente inexistente la anotación de la que trae causa. Por lo tanto, caducada la anotación, el registrador debe actuar como si nunca se hubiera practicado la citada anotación y en caso de existir cargas posteriores no podrán ser objeto de cancelación registral.

CADUCADO EL ASIENTO DE PRESENTACIÓN DE UNA ESCRITURA DE COMPRAVENTA, PASA A TENER RANGO PREFERENTE LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PROHIBICIÓN DE DISPONER DECRETADA POR UN TRIBUNAL
Resolución de 5 de noviembre de 2019 (BOE 27 de noviembre de 2019). Descargar

El orden cronológico es el siguiente: el 31 de octubre se presenta escritura de compraventa y el 14 de noviembre de 2018 se suspende por falta de pago del impuesto con arreglo al artículo 254 de la Ley Hipotecaria. Transcurre el plazo de vigencia sin que se justifique al registrador la liquidación del impuesto por lo que, en base al principio de prioridad registral del artículo 17 de la Ley Hipotecaria se practica anotación de prohibición de disponer decretada por un tribunal.
El recurrente sostiene que el impuesto se liquidó en plazo ante la Administración y que el registrador debía haber actuado de oficio solicitando a la Administración Tributaria información de liquidación.
El Centro Directivo rechaza esta argumentación y sostiene que constando anotada una prohibición de disponer que abarca cualquier acto de enajenación, transmisión o de “cualquier operación” ordenada por un tribunal, existe un componente de orden público que no puede ser pasado por alto, prevaleciendo los superiores intereses públicos, debiéndose denegar la inscripción de la compraventa (ahora posterior tras la caducidad del primer asiento de presentación) sin que se plantee por tanto la eventual prevalencia que conforme al artículo 145 Reglamento Hipotecario podría haber tenido la escritura de compraventa si fuera de fecha anterior a la misma y la anotación se hubiera limitado dentro de un procedimiento civil a prohibir actos dispositivos.

CADUCADA LA ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO AL TIEMPO DE PRESENTARSE EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD EL TESTIMONIO DEL DECRETO DE ADJUDICACIÓN, NO PROCEDE LA CANCELACIÓN DE LAS CARGAS POSTERIORES CON ARREGLO AL ARTÍCULO 86 DE LA LEY HIPOTECARIA
Resolución de 8 de noviembre de 2019 (BOE 30 de noviembre de 2019). Descargar

El principio de prioridad registral y la protección de los derechos de los titulares inscritos implica que el registrador debe rechazar la cancelación de cargas posteriores ordenada por el mandamiento si al tiempo de su presentación estaba caducada la anotación preventiva de embargo sin que constare prórroga de la misma. En su lugar tendrá lugar la mejora de rango de los titulares de esos derechos inscritos con posterioridad a la anotación caducada. Todo ello, sin perjuicio de que el adjudicatario pueda acudir a la vía judicial donde se discuta la cancelación de dichas cargas, siempre con la citación de sus titulares.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SOBRE CUOTA HEREDITARIA: NO BASTA QUE EL DEMANDADO SEA TITULAR CATASTRAL, HAY QUE ACREDITAR EL FALLECIMIENTO DE SUS PADRES Y EL TÍTULO SUCESORIO
Resolución de 21 de noviembre de 2019 (BOE 24 de diciembre de 2019). Descargar

Se ordena embargo de la cuota de un 20% de una finca registral inscrita a favor de los padres del demandado, alegando que éste es el titular catastral.
Se desestima el recurso por la Dirección General, confirmando la calificación del registrador, que exige el cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo 166.1 del Reglamento Hipotecario: acreditar el fallecimiento de los mismos y la condición de heredero del demandado. Por otro lado desecha el argumento de la condición de titular catastral del demandado al afirmar que el Catastro es un Registro administrativo de carácter fiscal cuya función es ajena a la determinación y publicidad del dominio y demás derechos reales.

RELACIÓN DE LA ANOTACIÓN DE EMBARGO CON LA EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA
Resolución de 29 de noviembre de 2019 (BOE 8 de enero de 2020). Descargar

El único defecto que motiva el presente expediente consiste en determinar si debe o no relacionarse en el Registro de la Propiedad una hipoteca ejecutada en vía ordinaria con la anotación de embargo ordenada judicialmente La Dirección General estima el recurso, señalando que como resulta de la Resolución de 10 de diciembre de 1997 si entre la inscripción de la hipoteca y la anotación de embargo practicada por el ejercicio de la acción ejecutiva ordinaria resultan cargas intermedias su cancelación devendría imposible, si dichos titulares no tuvieron en el procedimiento la posición jurídica prevista en el ordenamiento, al ignorar que la ejecución que se llevaba a cabo afectaba a la hipoteca inscrita con anterioridad a sus derechos. Para evitar estos efectos tan distorsionadores, como dijera la misma Resolución, resulta preciso que desde el primer momento (el mandamiento de anotación), se ponga de manifiesto en el Registro de la Propiedad que el crédito que da lugar a la ejecución es el crédito garantizado con la hipoteca que es, de ese modo, objeto de realización. Así lo consideró igualmente la Resolución de 23 de julio de 1999 que afirmó la necesidad de hacer constar por nota al margen de la hipoteca ejecutada su relación con la posterior anotación de embargo por la que publicaba la ejecución por los trámites del procedimiento ejecutivo ordinario.