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Por: DANIEL LOSCERTALES FUERTES
Abogado


Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 1 de junio de 2020

Ahora corresponde felicitar a la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJyFP, antes DGRN), pues mediante Resolución de 1 de junio de 2020 permite la inscripción de un acuerdo de la Comunidad “PROHIBIENDO EL PISO COMO ARRENDAMIENTO TURÍSTICO”, acuerdo adoptado a tenor del nuevo artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), que fue creado por el Real Decreto-ley 7/2019, con el voto de los 3/5 de propietarios y cuotas, a pesar de existir ya inscrita en el intervalo del acuerdo de la Junta de Propietarios y la correspondiente escritura a presentar en el Registro, una compraventa de un vivienda, aunque podría ser cualquier otro elemento privativo con coeficiente de propiedad. 

La base de esta decisión es que, aunque ese nuevo titular votara en contra, el quórum antes mencionado era suficiente para dicho acuerdo de prohibición del arrendamiento de los pisos como “uso turístico”, lo que supone una gran seguridad jurídica al respecto en favor de las Comunidades de Propietarios. Se supone que la misma calificación tendrá lugar en los demás acuerdos del citado precepto, es decir, “condicionar” y “aumento de la cuota” en los “pisos turísticos”, aunque no tengo tan claro que la DGSJyFP aplique la misma doctrina a estos dos conceptos, pues en caso contrario sería, perdón, un contrasentido, pues no puede haber diferencia entre los supuestos del repetido artículo 12.7 LPH.

“La DGSJyFP permite la inscripción de un acuerdo de la Junta de Propietarios prohibiendo el 'uso turístico' de los pisos”

Pero esta Resolución puede servir, además, para que, con los mismos razonamientos, se puedan inscribir todos los acuerdos de Comunidad, aunque modifiquen el título, siempre que se alcance el acuerdo por los propietarios que sumen 3/5 de número y coeficientes, cuando se den las circunstancias del artículo 10.3 b) de la misma LPH, que deberán ser inscritos si se ha logrado el quórum citado, aunque en el intervalo haya tenido lugar una compraventa inscrita en el Registro, pues en otro caso la realidad material y jurídica de la finca no tendrá nada que ver con el Registro de la Propiedad.
Volviendo a los “pisos turísticos”, es claro que esta Resolución de la DGSJyFP es de suma importancia pues, en otro caso, este tipo de acuerdos, que obviamente cambian los Estatutos, no tendrían reflejo en el Registro, a pesar de que la Comunidad haya cumplido con la normativa de su propia Ley, ya que aquellos comuneros que tienen interés en el alquiler de los pisos como “turísticos”, cuando se ha alcanzado el quórum contrario de los 3/5 tanto de propietarios como de cuotas y se ha acordado la prohibición, venderían (aunque fuera a un familiar o otra persona de confianza) la vivienda, de tal manera que la misma no tendría vigencia por existir esa inscripción previa en el Registro, ya que, en el fondo, se está modificando el Título.

“La única exigencia es que se acredite que se ha logrado el acuerdo por el quórum del artículo 17.12 LPH, es decir, 3/5 de propietarios y cuotas”

Por eso reitero que esta Resolución de la DGSJyFP es muy importante, pues evita que el acuerdo de la Junta no tenga valor alguno, tanto para la “prohibición” como, es de esperar que ocurra lo mismo, como antes se ha mencionado, con los acuerdos de la Comunidad de “limitación” (por ejemplo que sea solo para los meses de verano), el aumento de un determinado porcentaje de la cuota de los pisos “turísticos”, teniendo en cuenta que normalmente hay un uso superior de los elementos y servicios comunes. Espero que así sea, pero desde luego, en todo caso, la Comunidad debe acudir al Registro para inscribir la modificación del Título, pues en otro caso no obligará a terceros, para lo cual deberá acreditar ante notario (normalmente con certificado del Secretario y visto bueno del Presidente) haber alcanzado al respecto los 3/5 de propietarios y cuotas, esperando que lo admita el Registrador que corresponda y, en su caso, aunque espero no haga falta, mediante Resolución de la propia DGSJyFP.

“Esta inscripción es posible aunque previamente a presentar la documentación en el Registro exista una compraventa posterior al acuerdo de la Junta, pero ya inscrita”

Dicho lo anterior, como muchos saben pocos juristas habrán criticando tanto como ha hecho este comentarista las Resoluciones de la DGRN, todas en el mismo sentido, de que no se podía inscribir el acuerdo de la Junta de Propietarios cuando se exige la “unanimidad”, modificando el Título, si cuando se presenta la documentación al Registro ya ha existido una venta y, en consecuencia, el nuevo titular no ha participado en la votación, lo que crea un grave problema para la Comunidad, pues todo se deja a la voluntad de cada uno los propietarios, aunque hayan votado a favor, pues es evidente que la propia LPH exige unos determinados trámites, (por ejemplo, art. 17.8) donde hay que notificar a los ausentes y conceder 30 días de plazo para que puedan mostrar su disconformidad. Pero es claro que esto no es el fondo de la cuestión, sino el hecho, como antes de indica, que uno de los propietarios, votando directamente en la Junta o que, estando ausente, no haya mostrado disconformidad cuando le comunican el acuerdo en el plazo indicado, transmite el piso, la plaza de garaje, el trastero, etc., siempre que tengan coeficiente individual y naturalmente se inscribe esta venta en el Registro de la Propiedad, con buena o mala fe. Lo cierto es que entonces ese acuerdo de “unanimidad” modificado el Título no se admitirá por el Registrador por el motivo antes expuesto, lo que, sin duda, deja a la Comunidad totalmente indefensa. Ya sé que en el Registro se aplica la Ley y el Reglamento Hipotecario, pero es obvio que en estos supuestos en que la LPH exige el acuerdo unánime, se dejan luego sin sentido los requisitos de la LPH para la adopción de acuerdos de “unanimidad”. Mi propuesta, que hasta el momento no ha tenido la menor respuesta, es que se permitiera, modificando la normativa vigente de la Ley y el Reglamento Hipotecario, la presentación “provisional” del acuerdo unánime de la Junta, con la simple certificación del Secretario, con el visto bueno del Presidente y mediante la escritura correspondiente, por un plazo de dos meses aproximadamente, de tal manera que el nuevo propietario conozca la decisión de la Comunidad, modificando el Título, cuando acuda a inscribir su adquisición, sin que ello interfiera en la modificación llevada a cabo por unanimidad de la Junta de Propietarios.

Palabras clave: Acuerdo de Junta de Propietarios, Uso turístico, Inscripción registral.

Keywords: Agreement of Meetings of Owners' Associations, Tourism use, Registration.

Resumen

Por Resolución de la DGSJyFP de 1 de junio de 2020 se ha permitido la inscripción registral del acuerdo de la Junta de Propietarios, a pesar de que en el intervalo de la decisión de la Comunidad y la presentación de la documentación correspondiente, se inscribió la transmisión de un piso. Esta Resolución está basada en que el artículo 17.12 LPH permite esta modificación del Título solo por 3/5 partes de propietarios y cuotas.
Es una magnífica solución, pues en otro caso el acuerdo podría quedar sin efecto si cualquier titular transmite la propiedad antes de que la Comunidad pueda aportar toda la documentación correspondiente. Esta Resolución considero que debe aplicarse igualmente a todo el contenido del repetido artículo 17.12 LPH.

Abstract

The Ruling of the General Directorate of Legal Security and Notarial Attestation of 1 June 2020 has permitted the registration of reached agreements by Meetings of Owners' Associations, even in cases when the transfer of a flat is registered in the time between the decision by the Association and the presentation of the relevant documentation. This Ruling is based on the fact that article 17.12 of the Horizontal Property Law only allows this amendment of ownership in cases where 3/5 of the owners and shares agree.
This is a magnificent solution, because otherwise the agreement could be voided if any owner transfers the property before the Association can submit all the relevant documentation. The author believes that this Resolution should also apply to the content of the repeated article 17.12 of the Horizontal Property Law in its entirety.

 

 

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