Existen situaciones contractuales nuevas en las que se invierten los paradigmas jurídicos tradicionales: préstamos en los que el interés lo paga el acreedor al deudor y no a la inversa; depósitos bancarios en los que el depositante ha de abonar una contraprestación al banco depositario. A ello se añaden ahora un tipo especial de compraventas que podríamos denominar “con precio negativo”, ya que es el vendedor el que paga el precio al comprador y no al revés.

Estas compraventas con precio negativo son hoy en día una realidad y la incertidumbre y el entorno cambiante en que vivimos nos permite aventurar que cada día sean más frecuentes. En una primera aproximación y antes de adentrarnos en su análisis jurídico, podemos agrupar este tipo de compraventas en dos bloques, en atención al origen del precio negativo:
- Un primer bloque englobaría aquellas compraventas en las que el vendedor cuenta con una sofisticada cadena de suministro y como consecuencia de verse saturada su capacidad de almacenamiento se ve obligado a “deshacerse” del producto.
Descendiendo al caso concreto, podemos señalar como supuesto más frecuente los mercados eléctricos. Dado que la energía eléctrica no puede almacenarse como tal, sino que es necesario transformarla en otros tipos de energía, las alteraciones en la demanda de las distintas modalidades de energía determinan que en ciertos momentos un exceso genere “precios negativos”, por ejemplo, un inesperado pico de producción eólica podría determinar que sea el productor el que tenga que pagar un precio para que se consuma esa energía extra (1). Asimismo, esta situación también se ha observado en los mercados de gas natural, en los que, debido a la escasez de espacio en los gasoductos, los productores han llegado a pagar para que se lleven su producto. De igual modo, aunque puntual, merece ser mencionado el sonado descenso a valores negativos en abril de 2020 del precio de los futuros del crudo West Texas, que sirve de referencia para fijar los precios del petróleo. Como consecuencia de la caída radical del consumo de la gasolina debido a la pandemia, se alcanzó el límite de la capacidad máxima de almacenamiento de los tanques y depósitos de petróleo de Estados Unidos, generando una reacción inversa en toda la cadena de suministro (2).

"Con independencia de que se entienda que este negocio es un contrato distinto a la compraventa o que las partes hayan convenido dotarle de una calificación diferente, las normas de la compraventa serán aplicables supletoriamente en todo caso"

- El segundo bloque agruparía aquellas compraventas en las que el precio negativo deriva de las cualidades nocivas del bien objeto de venta, implicando la adquisición realmente un perjuicio, coste o responsabilidad medioambiental para el comprador.
En este bloque entrarían la transmisión de deshechos, siendo digno de especial mención el acuciante problema de actualidad que supone la gestión de los residuos, que a escala internacional da lugar a un comercio entre países. En este sentido, encontramos países como Suecia que importan residuos de otras naciones obteniendo por ello una contraprestación (3).
Pero los contratos que han llamado nuestra atención por su novedad son los de transmisión de terrenos en los que se ha venido desarrollando una actividad industrial contaminante o generadora de residuos tóxicos, como son los vertederos industriales, que implican que el comprador exija un precio por recibirlos. Además, es habitual que la empresa adquirente de los terrenos contaminados desee utilizar los residuos que se encuentran en la superficie como materia prima en el proceso de fabricación de otro producto distinto con la consiguiente reducción de consumo de recursos naturales, el ahorro energético y la reducción de emisión de CO2 en el proceso de fabricación. Al mismo tiempo estos contratos ayudan al mantenimiento de la actividad y el empleo en territorios rurales o en zonas con instalaciones industriales en peligro de cierre. Por lo tanto, un doble beneficio: medioambiental y de mantenimiento del empleo, lo que hace que estos contratos se vean favorecidos por la Estrategia Española de Economía Circular (EEEC) y por el proyecto de ley de Cambio Climático y Transición Energética, actualmente en tramitación en el Congreso.
Adicionalmente, merece destacar que en la venta de terrenos en los que se hayan desarrollado actividades potencialmente contaminantes el vendedor estará obligado, con motivo de su transmisión, a declarar en la escritura su carácter de contaminado, como limitación medio-ambiental que recae sobre el objeto (4).
Una vez hechas estas consideraciones preliminares, a la vista de este nuevo escenario en que el precio lo abona el vendedor al comprador y no al revés, procedo a analizar una serie de preguntas que nos atañen desde un prisma civilista.

¿Realmente se trata de una compraventa o nos encontramos ante un negocio distinto?
Para calificar este negocio hay que atender en primer lugar a lo que decidan las partes, en base al principio de autonomía de la voluntad. A mayor abundamiento, este criterio queda consagrado expresamente por el legislador en el artículo 1446 CC al establecer la distinción entre compraventa y permuta disponiendo que “se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes”, es decir, se debe acudir en primer lugar a la voluntad de las partes.
En defecto de calificación del negocio por las partes, hay que analizar si encuadra en el contrato típico de compraventa o por el contrario plantearnos qué calificación jurídica podría merecer.
1.- Partiendo de que en estos contratos el comprador no tiene obligación de abonar un precio, el primer problema consiste en que, según los artículos 1445 y 1500 CC, el precio es un elemento esencial de la compraventa. A la vista de estos preceptos, la obligación principal del comprador consiste en pagar el precio al vendedor, como contraprestación a la cosa que recibe. Desde esta perspectiva, tradicionalmente autores como De Castro, calificaban este supuesto de falta de precio como de inexistencia del contrato por falta de un elemento esencial que es la causa (art. 1.261-3º CC).

"La naturaleza jurídica de esta cantidad parece asemejarse más a una compensación que a un precio"

Ahora bien, hoy en día, esta cuestión de falta de precio no plantea excesivos problemas puesto que tanto la jurisprudencia civil como la doctrina mayoritaria defienden su validez, siendo ampliamente admitido que el precio puede no existir. Y ello, fundamentalmente, en aras a la autonomía de la voluntad que las partes tienen a la hora de fijar la equivalencia entre cosa y precio. Sin perjuicio de las especialidades forales, nuestra legislación no exige un precio justo para que la causa de la compraventa quede válidamente constituida, pues no existe una norma imperativa, pudiendo las partes acomodar el precio a su libre voluntad. Ni siquiera se puede hablar en estos casos de una compraventa por valor inferior al de mercado o precio irrisorio, puesto que estos bienes, por las razones indicadas (p.e. contaminación) no tienen valor alguno en el comercio.
2.- Admitido por tanto que, a pesar de la dicción literal del Código Civil, en una interpretación adaptada a la realidad social, la compraventa puede no tener un precio sin perder su esencia, el segundo problema que hay que abordar se refiere a si la cantidad que el vendedor debe abonar al comprador desnaturaliza el contrato de compraventa, es decir, nos cuestionamos si esa obligación adicional que corresponde al vendedor de entregar un precio al comprador muta la naturaleza jurídica de la compraventa.
Podría entenderse, en atención a esta obligación complementaria del vendedor de abonar la cantidad al comprador, que ya no nos encontramos ante la compraventa típica objeto de regulación en nuestro Código Civil, sino que estamos ante un contrato atípico o ante un negocio complejo de compraventa que lleva añadida una obligación de abonar una cantidad por el vendedor al comprador.
Sin embargo, a mi modo de ver, dado que la compraventa es el contrato de cambio más importante, tanto desde un punto de vista económico como jurídico, que es el más detenidamente regulado por el legislador y que además desempeña la función primordial de servir de patrón para los demás contratos onerosos, la figura que nos ocupa debe reconducirse necesariamente a la compraventa. Adicionalmente, y desde un punto de vista práctico, debemos tener presente que, con independencia de que se entienda que este negocio es un contrato distinto a la compraventa o que las partes hayan convenido dotarle de una calificación diferente, las normas de la compraventa serán aplicables supletoriamente en todo caso.

¿La cantidad abonada por el vendedor al comprador, es realmente precio?
Esta es la cuestión que mayores problemas suscita, pues, aunque en la práctica se denomine a la cantidad entregada por el vendedor al comprador “precio negativo”, desde el punto de vista jurídico ¿realmente se trata de un precio o es una expresión coloquial?
Para contestar esta pregunta hemos de plantearnos en primer lugar si tal compensación que entrega el vendedor al comprador es una donación. No se trata de una cuestión baladí, puesto que la calificación de donación, tendría importantes consecuencias tanto en el plano civil, como en el fiscal. Desde el punto de vista civil, merece destacar, sin carácter exhaustivo, que autorizaría a los acreedores del vendedor al ejercicio de la acción pauliana dado el perjuicio provocado en el patrimonio de su deudor por una venta hecha sin precio y además el abono de una compensación al comprador. En el plano fiscal determinaría la obligación de tributar como donación.
Ahora bien, a pesar de que el comprador está recibiendo una cantidad adicional, realmente se está generando una correlativa utilidad entre ambos contratantes, siendo ésta la esencia de los negocios onerosos (art. 1274 CC). Igualmente, no se pone de manifiesto el ánimo de liberalidad o la fragilidad de la relación jurídica, propia de los negocios gratuitos. Por lo que, a mi juicio, la obligación de entrega de la cantidad por parte del vendedor tiene carácter oneroso, no debiendo enmarcarse este acto entre los gratuitos.
Por los motivos expuestos, y teniendo en cuenta los preceptos en sede de compraventa citados previamente que no contemplan de forma alguna tal contraprestación por parte del vendedor y del fundamento de la compensación, que busca resarcir los perjuicios causados al comprador, podemos entender que la naturaleza jurídica de esta cantidad parece asemejarse más a una compensación, que a un precio.
En cualquier caso, desde un punto de vista de control de legalidad notarial, merece resaltar que habrá que aplicar al pago de la compensación, las normas que regulan el control de los medios de pago recogido en la legislación de Blanqueo de Capitales.
El siguiente problema que nos ocupa consiste en perfilar los medios de protección del comprador en caso de no abonarse la compensación por el vendedor.

¿Cuáles son los medios de protección del comprador en caso de no abonarse la compensación por el vendedor?
Como punto de partida, hay que señalar que, el comprador cuya compensación no ha sido abonada, podrá valerse de los medios de protección generales contemplados en sede de obligaciones. Sin carácter exhaustivo, podemos destacar la facultad contemplada en el artículo 1129-1º CC, por virtud de la cual, si el comprador teme que el vendedor incumpla como consecuencia de su insolvencia sobrevenida, se producirá el vencimiento anticipado de la obligación del vendedor de pagar la compensación. Igualmente, la obligación del vendedor de pagar intereses al comprador si se hubiese constituido en mora (art. 1100 CC).
Que el comprador puede acudir a las facultades que se le atribuyen a todo acreedor en sede de obligaciones no plantea mayor discusión, ahora bien, vamos más allá y nos preguntamos si adicionalmente podría acudir el comprador a los remedios que en la compraventa se atribuyen al vendedor para el caso de impago del precio.
A título de ejemplo, resulta interesante plantearnos si el comprador podrá utilizar el mecanismo del artículo 1503 CC. Este precepto autoriza al vendedor a resolver la venta si teme la pérdida del inmueble vendido y el precio. Dado que en el caso que analizamos la compensación es abonada por el vendedor, en una interpretación extensiva parece que el comprador podrá ejercitar esta facultad e instar la resolución anticipada en caso de temer que no va a recibir el bien ni la compensación.
Igualmente, a mi modo de ver, podrá acudir el comprador a la facultad que el artículo 1466 CC concede al vendedor de no entregar la cosa si no se ha pagado el precio por el comprador. Si realizamos una interpretación a sensu contrario, podemos entender que, en el supuesto que nos ocupa, si el vendedor no entrega la compensación al comprador, podrá este negarse a recibir el bien objeto de venta.

"El comprador, para asegurar el pago de la compensación por el vendedor, podrá acudir a los medios de protección recogidos en sede de compraventa"

En especial, resulta interesante estudiar si es posible pactar la aplicación de la condición resolutoria, es decir, que, ante el impago del vendedor, el comprador pueda obtener la resolución de la compraventa e incluso la reinscripción de la finca a favor del vendedor, con el cumplimiento de los requisitos que la jurisprudencia ha establecido para aplicar el mecanismo del artículo 1504.
Como argumentos en contra se podría señalar que:
1º. La condición resolutoria tiene un ámbito legal limitado y solo es aplicable por impago del precio por el comprador, pero no puede garantizar prestaciones distintas (p.e. el IVA).
2º. La interpretación literal del precepto, que sólo se refiere a la resolución cuando el precio ha de pagarlo el comprador, pues dispone expresamente: “El comprador podrá pagar…”.
Sin embargo, a mi modo de ver, debemos sostener la postura favorable, a la vista del razonamiento que sigue:
1º. Es posible aplicar la condición resolutoria a otros contratos distintos de la compraventa, como la permuta (art. 1.541), la renta vitalicia (por considerar la jurisprudencia que el art. 1805 es dispositivo) o incluso el contrato de alimentos. Esta misma flexibilidad la recoge el artículo 11-3, de la Ley Hipotecaria cuando establece que lo dispuesto respecto de la condición resolutoria explícita “se aplicará a las permutas o adjudicaciones en pago”.
2º. Si las partes pueden convenir la resolución de la compraventa sin causa o por el mero desistimiento, cuya validez admite la jurisprudencia, con mayor motivo han de poder establecer la resolución por incumplimiento del vendedor de abonar la compensación.
3º. Frente al posible argumento de que el impago de la compensación por el vendedor no determina la ruptura del equilibrio contractual que justificaría la resolución, creo que ese equilibrio existe y, como hemos visto, radica en que el interés del comprador en recibir el bien solo se satisface si adicionalmente recibe la compensación, dadas las responsabilidades o perjuicios que conlleva.

Conclusiones finales
Nos encontramos ante una figura jurídica que carece de precedente en nuestro derecho. Su importancia radica en que, en el inestable panorama actual, este esquema de negocio lo veremos en la práctica, incluso en supuestos distintos de los mencionados.
De acuerdo con los argumentos expuestos, a mi juicio, este contrato puede encuadrarse en la compraventa y a pesar de la confusa calificación de “precio negativo”, la cantidad entregada por el vendedor al comprador es realmente una compensación. Esta compensación en ningún caso tiene la consideración de donación, para lo que deberá causalizarse adecuadamente como onerosa, a los efectos de eludir el peligro de que tribute como tal, detallando las obligaciones que ha de asumir la parte compradora, a título de ejemplo, abonar los costes de emisión de gases de efecto invernadero.
En cuanto a la protección del comprador, en aras a recibir la compensación por el vendedor, tal y como se comenta en el artículo, podrá acudir a los medios de protección recogidos en sede de compraventa para el vendedor.

(1) https://www.eleconomista.es/energia/noticias/10969791/12/20/El-mercado-iberico-de-electricidad-tendra-precios-negativos-en-2021.html
(2) https://www.elmundo.es/economia/macroeconomia/2020/04/20/5e9d8312fdddff97148b45dc.html
(3) https://www.abc.es/natural/vivirenverde/abci-suecia-queda-sin-basura-y-importa-para-mantener-plantas-reciclaje-201612121132_noticia.html
(4) Art. 8 del Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, dictado en desarrollo de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados.

Palabras clave: Compraventa, Precio Negativo, Compensación.
Keywords: Sale, Negative Price, Compensation.