RESIDUOS Y SUELOS CONTAMINADOS

Artículo 98.3 de la Ley 7/2022

En los últimos tiempos existe una preocupación por incrementar la seguridad en el tráfico inmobiliario con respecto a la situación física de la finca y la posible existencia de cargas legales que, teniendo su origen en disposiciones normativas estatales o autonómicas, tradicionalmente no accedían al Registro y, sin embargo, eran oponibles al adquirente por efecto de la publicidad legal. A esta pretensión responde el esfuerzo para que el título público y el Registro de la Propiedad reflejen la realidad física de la finca, su situación urbanística, el cumplimiento por parte del transmitente de determinadas obligaciones que pueden terminar afectando a la propiedad de la finca (v.gr. el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles) o la calificación que, en materia de eficiencia energética, le corresponde.

En todos estos casos, surge un conflicto que se plantea entre la regla general que impone la necesidad de acreditar fehacientemente estas realidades y situaciones para que puedan consignarse en el documento público, y las dificultades que dicha prueba suscita en la práctica. Un ejemplo claro de este conflicto lo encontramos en la acreditación del pago de los gastos de comunidad de los que responde la finca en régimen de propiedad horizontal (art. 9.1 e LPH). El legislador, al plantearse cómo incorporar al documento público la prueba del cumplimiento de dicha obligación, optó por una solución flexible que aporta suficiente seguridad, aunque no absoluta, sin entorpecer la agilidad del tráfico. No basta la manifestación del vendedor, que sería la opción menos garantista para el comprador; se exige aportar una certificación coincidente con lo manifestado pero esa certificación no prueba fehacientemente el estado de cumplimiento de la obligación porque no consta al notario su autoría… Finalmente la aportación del certificado puede ser objeto de exoneración por la parte compradora. Con ello se ofrece una información que, en la práctica habitual es suficiente y verdadera, aunque su autenticidad no esté garantizada, a cambio de no dificultar mucho la agilidad del tráfico exigiendo la comparecencia ante notario de los administradores y presidentes de las comunidades con sus libros de actas con ocasión de cada transmisión. Como lógica consecuencia de lo anterior, del estado de cumplimiento o no de esta obligación de pago de los gastos de comunidad solo queda reflejo en el título porque sería ilógico en nuestro sistema el acceso al Registro de la Propiedad de un dato cuya veracidad no resulta de un documento auténtico (art. 3 LH).

“En los últimos años se ha pretendido que el documento público y el Registro de la Propiedad ofrezcan mayor información con respecto a la situación física de la finca y la posible existencia de cargas legales normalmente derivadas de disposiciones administrativas”

Traigo a colación estas reflexiones con ocasión de la aprobación de la Ley 7/2022, de 8 de abril, de residuos y suelos contaminados para una economía circular. Una de las finalidades de la Ley que proclama su Exposición de Motivos es la mejora de la información de los residuos y, dentro de dicha finalidad, se regula el reflejo de la realización de actividades contaminantes en el documento público en el que se formalice una transmisión y en el Registro de la Propiedad. Así el artículo 98.3 establece que “Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística”.
El precepto ha generado desde su entrada en vigor numerosas dudas prácticas que han sido resueltas en primera instancia por la Dirección General Seguridad Jurídica y Fe Pública en Resoluciones de 12 de agosto, tal y como se explica detalladamente en otro artículo de este mismo número de la Revista al que me remito.

“Una de las finalidades de la Ley 7/2022 es la mejora de la información de los residuos y, dentro de dicha finalidad, se regula la obligación de manifestar con ocasión de una transmisión la realización o no de actividades contaminantes sobre la finca”

Aquí quiero subrayar los defectos en la técnica legislativa que revela el precepto transcrito y sus perniciosos efectos para el sistema de seguridad jurídica preventiva, solo atenuados por su limitado ámbito de aplicación. Frente a la cuidadosa solución en materia de gastos de comunidad, nos encontramos con una norma imprecisa y contradictoria con los principios que rigen la ordenación de los instrumentos y Registros Públicos.
Por un lado, se impone al transmitente una declaración sin límite temporal ni subjetivo (“si se ha realizado o no…”), lo que de interpretarse de forma literal y rigurosa conducirá a declaraciones en vacío con el peligro de incurrir en responsabilidad por ignorancia de lo realizado por los anteriores propietarios de la finca.
Por otro lado, se dispone que esa declaración, sobre la cual no existe ninguna garantía de veracidad, se traslade al Registro de la Propiedad mediante nota marginal. Como todo dato registral, se supone que se pretende que esta declaración conste en el Registro para ser objeto de publicidad dirigida a los terceros que podrán así conocer el estado (contaminado o no) de la finca. Sin embargo, al tratarse de una mera manifestación no existe garantía de que la información suministrada sea cierta y, por ello, si es una declaración negativa ofrecerá a quien consulte el Registro una falsa seguridad de ausencia de actividades contaminantes. Si es positiva tampoco será definitiva porque lo importante no es la realización de actividades sino que el suelo esté contaminado.

“Es criticable la constancia registral de estas manifestaciones sobre las que no existe garantía de veracidad ya que su publicidad ofrecerá a quien consulte el Registro una falsa seguridad de ausencia de actividades contaminantes”

Por ello, habría sido preferible limitar el reflejo de las manifestaciones, debidamente circunscritas subjetiva y temporalmente, al ámbito que le es propio, el documento público, y regular en caso de manifestación positiva una comunicación por parte del notario a la Comunidad Autónoma para que ésta, en el ejercicio de sus competencias, declare en su caso el suelo contaminado. Esta declaración administrativa sí debe tener acceso al Registro (tal y como correctamente establece el art. 99.5) porque se trata de una circunstancia que afecta a la finca sobre la cual existe certeza y, en consecuencia, la información que suministre el Registro será útil para los terceros que en el futuro pretendan adquirir un derecho sobre la finca.
Es verdad que una vez dictada la ley, aunque no se comparta su contenido, debe ser objeto de aplicación y cumplimiento, pero también es cierto que, en función de su interpretación, pueden ser parcialmente corregidos los errores de los que puede adolecer.
En nuestro caso, si no queremos llenar los títulos públicos y los Registros de la Propiedad de manifestaciones ignorantes o erróneas se impone, a mi juicio, una interpretación restrictiva. En primer lugar, frente a la literalidad del precepto debe admitirse que nadie puede estar obligado a declarar sobre hechos que desconoce y limitar así el objeto de la manifestación a las actividades del transmitente o de terceros de las que tenga conocimiento. En segundo lugar puede (y así ha hecho la Dirección General en las resoluciones citadas) reducirse el ámbito de aplicación objetivo a las transmisiones de fincas en sentido físico y no registral, quedando, por tanto, excluidas los elementos privativos de edificios en régimen de propiedad horizontal (1).

“Si queremos evitar llenar los títulos públicos y los Registros de la Propiedad de manifestaciones ignorantes o erróneas se impone, a mi juicio, una interpretación restrictiva del artículo 98.3”

Y finalmente, partiendo de los términos en que está redactada la norma, debe admitirse que la falta de manifestación (o la existencia de una manifestación que no responda estrictamente a la literalidad de la norma) no constituye defecto que impida la inscripción de la transmisión. Sobre la problemática de las consecuencias de la falta de manifestación no ha argumentado el Centro Directivo que ha considerado directamente, en ausencia de manifestación, que el título no es inscribible. Sin embargo, a mi juicio, la solución contraria es la más adecuada a nuestros principios hipotecarios.
Al respecto conviene señalar que, como regla general, solo constituyen defectos que impiden la inscripción aquellos vicios que afecten a la legalidad del negocio documentado (art. 18 LH) o las omisiones que impidan la práctica del asiento de inscripción como ocurre cuando el título no contiene una circunstancia que necesariamente debe constar en la inscripción (art. 21.1 LH). Fuera de estos casos, la omisión de cualquier otra circunstancia que debe contener el título, no impide su inscripción salvo que expresamente lo disponga la norma (como ocurre con la expresión de los medios de pago exigida en el art. 254.3 LH). Así ocurre, por ejemplo, con la obligación de entregar el certificado de eficiencia energética (Resoluciones de 20 de marzo de 2019 y 16 de septiembre de 2019) o de aportar el certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad impuesto por el artículo 9.1 e) LPH (Resoluciones de 11 de diciembre de 2003, 19 de octubre de 2005 y 13 de marzo de 2008), cuya ausencia no impide la inscripción de la venta.

“Nadie puede estar obligado a declarar sobre hechos que desconoce por lo que debe limitarse el objeto de la manifestación a las actividades verificadas por el transmitente o por terceros de las que tenga conocimiento”

De hecho, la previsión legal de su constancia por nota marginal conduce a considerar como inscribible al título que no contiene dicha manifestación, pues si fuese exigible tal declaración para la inscripción del título, lo lógico es que se recogiese su contenido en el propio asiento de inscripción como ocurre con el resto de los datos necesarios para la práctica de dicho asiento.
Finalmente esta solución es coherente con la interpretación que se hizo del artículo 33 de la Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados (2), antecedente del actual 98.3. Dicho artículo ya imponía una declaración acerca de la realización de actividades potencialmente contaminantes en las transmisiones formalizadas en escritura pública, declaración que se hacía constar igualmente en el Registro por nota marginal. Aunque el precepto se refería únicamente a la declaración positiva de realización de actividades contaminantes, de haberse interpretado como un requisito necesario para la inscripción de la escritura habría exigido lógicamente que todo título contuviese una manifestación positiva o negativa aunque solo la primera se trasladase al Registro de la Propiedad.
Con esta interpretación restrictiva podrá atemperarse el rigor de la norma y disminuir sus perjudiciales efectos, además de evitar a los ciudadanos el gasto adicional de una nota marginal que en nada beneficia a la seguridad del tráfico jurídico.

(1) Aunque de forma criticable lo considera aplicable a las herencias imponiendo la declaración al heredero como sucesor universal del causante.
(2) El artículo 33 disponía que "Los propietarios de las fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes estarán obligados, con motivo de su transmisión, a declararlo en escritura pública. Este hecho será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad".

Palabras clave: Residuos, Documento público, Técnica legislativa.
Keywords: Waste, Public document, Legislative technique.