VIVIENDAS TURÍSTICAS

Durante los meses de mayo y junio la Sala Tercera del Tribunal Supremo ha resuelto los recursos que distintas Comunidades Autónomas -Valencia, Andalucía, Murcia- y asociaciones relacionadas con el sector del alquiler turístico de Cataluña y las Islas Canarias -APARTUR/ATA, ASCAV- habían interpuesto contra el Real Decreto 1312/2024 regulador del procedimiento de registro único y de la ventanilla única digital sobre arrendamientos de corta duración.

El núcleo común a estas cinco resoluciones (1) es sencillo de exponer: la competencia para establecer un control registral sobre materias constitucionalmente reservadas a las Comunidades Autónomas -turismo y vivienda- es de éstas y, por tanto, el Estado central no puede reglamentar en detalle un procedimiento de registro administrativo obligatorio sobre los inmuebles destinados a alquiler temporal.
Conforme a ello, el Tribunal Supremo ha anulado el Real Decreto 1312/2024 en todo lo relativo a esa obligación de inscripción en el Registro de la Propiedad que el Ministerio de Vivienda y el propio Colegio de Registradores habían pergeñado como barrera regulatoria tanto para el acceso como para el ejercicio del alquiler de corta duración a través de plataformas.
Aunque desde el Gobierno se insista en que el Supremo ha validado la Ventanilla Única Digital (el nodo en el que se concentran y procesan todos los datos sobre el alquiler de plataformas), es evidente que el sistema del Real Decreto 1312/2024 apenas se sostiene tras estas resoluciones judiciales: seis de sus doce artículos han quedado completamente anulados (arts. 1, 5, 6, 8, 9 y 10; junto a la disp. adic. 2.ª y la disp. final 1.ª) y dos afectados de forma relevante (arts. 2 y 12). Así, decae todo lo relativo al control y otorgamiento por el registrador de la propiedad del Número de Registro Único de Arrendamientos -NRUA-, su anotación marginal, la exigencia de presentar al registro el modelo informativo anual de arrendamientos, y lógicamente la cancelación de los anuncios en las plataformas en caso de incumplir con estas obligaciones.

“El Estado central no puede regular un procedimiento de registro administrativo obligatorio sobre los inmuebles destinados a alquiler temporal”

Como subrayaba recientemente VALENTÍN PEÑATE, no podrá decir el Gobierno de España que le faltaron avisos sobre la ilegalidad de la norma: desde los argumentos del negativo dictamen del Consejo de Estado de 18 de diciembre de 2024 -utilizados en los recursos y asumidos en buena parte por el Tribunal Supremo-, hasta la advertencia por parte de las autoridades europeas de que la doble obligación de registro impuesta a los anfitriones era contraria al Reglamento sobre alquileres de corta duración (2).
Pero es que, además, el procedimiento de registro único ahora anulado no solo ha supuesto una carga económica y administrativa innecesaria para los ciudadanos, sino que en nuestra opinión ha condicionado el ejercicio de sus derechos de propiedad y libertad de empresa de forma injustificable durante el último año. En este sentido, nuestra intención en estas breves líneas es señalar por qué esta norma era errónea en su planteamiento y cuáles deberían ser ahora las vías de reparación para los afectados.
Que el procedimiento de registro único iba a suponer un conflicto de competencias con las Comunidades Autónomas era algo que tenía muy presente el Ministerio de Vivienda desde la redacción del proyecto. Así, su preámbulo se curaba en salud afirmando que no comprendía regulaciones de carácter material sobre competencias de carácter autonómico y que se limitaba “al establecimiento de disposiciones vinculadas a la labor del Registro de la Propiedad y de Bienes Muebles y a la legislación hipotecaria, así como las vinculadas a la normativa de carácter civil asociada a la legislación de arrendamientos urbanos”. En la misma línea, la disposición final primera del proyecto fundamentaba la competencia estatal en los numerales 8, 13 y 31 del artículo 149.1 de la Constitución: competencia exclusiva en materia de legislación civil y de ordenación de los registros e instrumentos públicos, competencia sobre bases y coordinación de la planificación general de la actividad económica, y competencia en materia de estadística para fines estatales. En la redacción final se añadió también la referencia a la competencia sobre las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles.

“El procedimiento de registro ha supuesto una carga económica y administrativa innecesaria para los ciudadanos”

Por otra parte, para evitar cualquier acusación de extralimitación, el Real Decreto introdujo continuas remisiones a la normativa autonómica aplicable. Por ejemplo, cuando se refiere al alojamiento por habitaciones se insiste en que se permitirá “cuando así esté previsto en la normativa aplicable” (arts. 2.b.4 y 9.2.a.2.º RD 1312/2024). Del mismo modo, en el procedimiento de verificación del número de registro (art. 10) se afirma que la calificación comprobará la documentación asegurando que no existan elementos obstativos “de acuerdo con la normativa aplicable”. Además, el diseño tecnológico del sistema y la comunicación entre el Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles y las distintas Administraciones se articuló de forma que no hubiera código de explotación de VUT autonómico que no tuviera número de registro único activo, y viceversa.
Sin embargo, era evidente que el sistema de registro y ventanilla única potencialmente afectaba a las competencias autonómicas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda (art. 148.1.3.ª CE), fomento del desarrollo económico (art. 148.1.13.ª CE) o promoción y ordenación del turismo (art. 148.1.18.ª CE). De hecho, la calificación del registrador de la propiedad y la explotación de los datos por parte de la ventanilla única suponían, en nuestra opinión, un desplazamiento de la actividad normativa y ejecutiva de las Comunidades Autónomas por el nuevo procedimiento de registro.
Pues bien, a la hora de abordar este conflicto de competencias, el Supremo parte de una idea fundamental: utilizar el Registro de la Propiedad para establecer un control administrativo de la actividad de arrendamiento temporal no puede soslayar el déficit de competencia en materia de regulación de la actividad turística.
El Consejo de Estado ya había denunciado ese trampantojo: el nuevo procedimiento de registro y otorgamiento del NRUA suponía realmente una actividad administrativa de policía o de ordenación que actuaba como autorización para ejercer la actividad económica del arrendamiento temporal. Digamos que el Registro de la Propiedad había pasado a ejercer en este ámbito la función de agente ejecutor de una actividad puramente administrativa de control de la actividad de los propietarios de vivienda.

“El Registro de la Propiedad había pasado a ejercer la función de agente ejecutor del control de la actividad de los propietarios”

Las sentencias comentadas recogen ahora esos argumentos, además de subrayar que el procedimiento de control administrativo obligatorio a través de la calificación de los registradores altera la función y finalidad del Registro de la Propiedad y vulnera los principios hipotecarios.
En este sentido, el Tribunal Supremo considera que el Real Decreto no aborda una materia exclusivamente hipotecaria, sino que incide directamente en una actividad económica vinculada con las competencias de las Comunidades Autónomas. Conforme a ello, niega la procedencia de los presuntos fundamentos constitucionales de la norma impugnada:
a) Es verdad que el artículo 149.1.8ª CE se refiere a los registros de carácter jurídico-privado, pero integrar un mecanismo registral de control en el Registro de la Propiedad no muta su naturaleza, por lo que este precepto no puede servir para orillar las competencias autonómicas.
b) En cuanto a la apelación a las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles (art. 149.1.1ª CE), se recuerda que el Tribunal Constitucional ha vetado una interpretación extensiva de este precepto, para evitar que con ocasión de garantizar la igualdad en el ejercicio de derechos se produzca una alteración del sistema constitucional de reparto de competencias.
c) Igualmente, la referencia al artículo 149.1.13ª CE puede servir para una coordinación general de la actividad económica, pero no es compatible con el establecimiento de un procedimiento completo de registro que no coordina, sino que desplaza a la Administración que debe ejercitar dichas competencias.
Es interesante subrayar que las sentencias mencionan a este respecto algo que en su momento sugirieron tanto el Consejo de Estado como la doctrina: hubiera sido admisible establecer un registro que recogiera la información relativa a los alquileres de alojamientos de corta duración generada por las distintas Comunidades Autónomas, garantizando la interoperabilidad de los registros creados por cada una de ellas.

“Utilizar el Registro de la Propiedad para establecer un control administrativo de la actividad de arrendamiento temporal no puede soslayar el déficit de competencia del Estado”

Pero evidentemente al Gobierno no le servía ese mantenimiento del statu quo, sino que su voluntad política era utilizar la adaptación europea para evitar la huida de los propietarios al mercado del alquiler temporal. De hecho, tras las sentencias, el Ministerio ha esgrimido los datos estadísticos de eliminación de viviendas de las plataformas como demostración de la bondad de la regulación ahora anulada: según sus cifras, el sistema estatal permitió que “aflorasen más de 111.000 contratos de alquiler ilegales”. Esa insistencia en hablar de fraude, aun en los casos de viviendas que han cumplido los requisitos legales para poder ser inscritas en los registros autonómicos, pone de manifiesto cuál era el pecado original de la norma: establecer un control registral de la actividad económica subyacente para expulsar inmuebles de este mercado.
En este sentido, el sistema construido alrededor del procedimiento de registro único no buscaba exclusivamente la transparencia de datos necesaria para el desarrollo de las políticas públicas (objetivo del Reglamento UE 2024/1028 en el que encuentra su encaje europeo), sino intervenir en el mercado imponiendo una barrera de entrada que lamentablemente ha dado el resultado deseado en contra del ejercicio del derecho de propiedad, al menos si se atiende a las numerosas resoluciones de la DGSJFP confirmando negativas de otorgamiento del NRUA (especialmente por una interpretación de los estatutos de las comunidades de propietarios rígida y contraria a la libertad de empresa). En resumen, es evidente que no estábamos ante un registro de actos jurídicos sino ante un procedimiento de naturaleza administrativa, obligatorio, que establecía requisitos y sanciones en caso de incumplimiento.
Además, como la nueva obligación de inscripción se superponía a los registros autonómicos, la normativa no respetaba tampoco las exigencias del marco legal europeo, puesto que el Reglamento (UE) 2024/1028, que se decía implementar, prohíbe que una misma unidad se sujete a más de un procedimiento de registro para poder comercializarse en las plataformas de alojamiento (art. 4.3.d Reglamento 2024/1028), sin que en ningún momento se señale que ese registro único deba ser de ámbito estatal.

“Los ciudadanos podrán solicitar la devolución de los aranceles abonados a los registradores para la obtención del NRUA”

Anulado parcialmente el Real Decreto, ¿qué vías de resarcimiento se abren para los miles de ciudadanos afectados por los costes y consecuencias del procedimiento de registro único?
La primera sería la solicitud de devolución de los aranceles abonados a los registradores de la propiedad para la obtención del NRUA, así como las tasas derivadas de la presentación del modelo informativo de arrendamientos de corta duración que los anfitriones tuvieron que presentar el pasado mes de febrero (cfr. Orden VAU/1560/2025, de 22 de diciembre).
Aunque conforme al artículo 32 Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público, la anulación de los actos o disposiciones administrativas no presupone, por sí misma, derecho a la indemnización, parece razonable estimar que la nulidad de pleno derecho por falta de competencia supone que estamos ante cobros sin causa de la Administración General del Estado, ingresados indebidamente por los registradores, y que los ciudadanos deberían poder reclamar su devolución dirigiéndose al Registro de la Propiedad correspondiente. A este respecto, como muy acertadamente ha subrayado Alejandro FUENTES LOJO desde las páginas de Hay Derecho, es criticable que quienes promovieron un registro ilegal (Gobierno y Colegio de Registradores) no se hayan preocupado en habilitar un cauce para instar la devolución de esos aranceles y gastos en los que han incurrido los ciudadanos, confiando quizá en que la mayoría desistirán de iniciar esas reclamaciones.
Pero la segunda y fundamental vía de resarcimiento es la reparación de los daños y perjuicios derivados de la aplicación del procedimiento de registro por parte de quienes hayan visto sus anuncios eliminados de las plataformas intermediarias al denegarse el NRUA.
Esta exigencia de responsabilidad patrimonial del Estado se puede articular al amparo de la Ley 40/2015 de Régimen Jurídico del Sector Público en el plazo de un año desde la firmeza de la sentencia 620/2026, primera que ha declarado la nulidad parcial del sistema del Real Decreto 1312/2024. Evidentemente solo podrán reclamar dichos daños aquellos anfitriones cuyas viviendas tuvieran acceso al registro autonómico correspondiente, dado que en caso contrario no habría nexo causal entre el daño y la falta de otorgamiento del NRUA. En estos casos, quienes hayan sido excluidos de las plataformas por la norma anulada podrán reclamar el lucro cesante por la pérdida de ingresos y reservas, los gastos en que hayan incurrido para cumplimentar los requisitos del registro (gestoría, asesoramiento) e incluso los daños derivados de la pérdida de proyectos de inversión inmobiliaria que se derivaran de la imposibilidad de obtener el número de registro.
Ahora bien, no hay que olvidar la dificultad de probar ese perjuicio real y directo derivado de la aplicación de la norma anulada ya que, por ejemplo, la prueba del lucro cesante no derivaría automáticamente de la cancelación del anuncio, sino que habría que demostrar la razonabilidad de la ocupación esperada de la vivienda.

“Procede reparar los daños y perjuicios de quienes se hayan visto expulsados de las plataformas al denegarse el NRUA”

La anulación del Real Decreto supone, por otra parte, la desaparición de cualquier obligación registral para los arrendamientos temporales no turísticos (laborales, de estudios, médicos…) que -como arrendamientos para uso distinto del de vivienda- pasarán a regirse básicamente por la autonomía de la voluntad con sus límites habituales. Esto supone que a partir de ahora en las plataformas convivirán viviendas que deberán anunciar el número de registro autonómico y otras que no requerirán licencia alguna. Cuestión distinta es que una determinada Comunidad Autónoma decida regular los arrendamientos temporales no turísticos exigiendo constancia registral u otras condiciones para su validez (cfr. art. 66 bis Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda de Cataluña), requisitos que la plataforma digital debería incluir en el correspondiente anuncio.
¿Y qué debería hacer el regulador estatal después de este varapalo judicial? Es indudable que la expansión de las plataformas digitales ha tenido un efecto de privatización de datos que son necesarios para el correcto diseño de las políticas públicas. Y desde ese punto de vista, es imprescindible un régimen de transparencia e intercambio de información que permita a las Administraciones conocer el estado real del mercado de la vivienda y evaluar los resultados de sus políticas. Pero este objetivo debería partir de la interconexión de los registros existentes, y no de la multiplicación de cargas burocráticas y la introducción de barreras de entrada al libre desarrollo de unas actividades económicas cuyo marco normativo corresponde en esta sede a las Comunidades Autónomas.

(1) SSTS 620/2026, de 19 de mayo; 629/2026, de 21 de mayo; 649/2026, de 27 de mayo; 669/2026, de 1 de junio; y 697/2026, de 4 de junio.
(2) Notificación 2025/633/ES, de 19 de enero de 2026, emitida en el marco del procedimiento TRIS al examinar el Anteproyecto de Ley del Turismo Sostenible de Andalucía. El Reglamento al que nos referimos en texto es el Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo de 11 de abril de 2024 sobre la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración y por el que se modifica el Reglamento (UE) 2018/1724 (DOUE 29.4.2024).

Palabras clave: Registro de arrendamientos de corta duración, Plataformas digitales, Alquiler turístico.
Keywords: Registration of short-term rentals, Digital platforms, Tourist rentals.