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Revista91-92

ENSXXI Nº 91-92
MAYO - AGOSTO 2020

Por: ENRIQUE BRANCÓS NÚÑEZ
Notario de Girona


La coordinación Catastro-Registro se ha ganado un nuevo, extenso y específico apartado en todas las reseñas de jurisprudencia de la DGRN. Las dudas aparecen por docenas. Las dilaciones que comporta para el tráfico son cada vez más, más largas y más costosas. Trataré de dilucidar si el resultado -medido en términos de seguridad jurídica preventiva- merece el sufrimiento o, por el contrario, estamos forcejeando inútilmente y malgastando tiempo, esfuerzos y dinero.

Tras la Ley 13/2015 los potenciales efectos jurídicos de la coordinación derivan del juego de los artículos 10 y 38 que nos permitimos recordar:
Artículo 10. … 5. Alcanzada la coordinación gráfica con el Catastro e inscrita la representación gráfica de la finca en el Registro, se presumirá, con arreglo a lo dispuesto en el artículo 38, que la finca objeto de los derechos inscritos tiene la ubicación y delimitación geográfica expresada en la representación gráfica catastral que ha quedado incorporada al folio real.
Esta presunción igualmente regirá cuando se hubiera incorporado al folio real una representación gráfica alternativa, en los supuestos en que dicha representación haya sido validada previamente por una autoridad pública, y hayan transcurrido seis meses desde la comunicación de la inscripción correspondiente al Catastro, sin que éste haya comunicado al Registro que existan impedimentos a su validación técnica …
Artículo 38. A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero….

“El Registro no es un registro de fincas, es un registro de derechos que se lleva por fincas. La fe pública versa sobre derechos, no sobre fincas. Por más que la finca sea el objeto del derecho, la discrepancia en relación a las circunstancias físicas es cuestión de hecho que queda fuera del Registro y sujeta a prueba ante los Tribunales”

Es complicado el encaje entre ambos artículos. Mientras el artículo 10 trata de las circunstancias físicas de las fincas, el artículo 38 se refiere al contenido de los derechos. Los derechos se configuran en el título que se inscribe, de ahí deriva su existencia y su extensión. Las fincas viven fuera del Registro. Su existencia y extensión deriva de la realidad (extraregistral o terrenal, nunca mejor dicho). El artículo 38 LH tiene sentido cuando se refiere a los derechos, no cuando se refiere a las fincas como vamos a ver seguidamente.
Parece que el legislador no es consecuente con una característica estructural de nuestro Registro de la Propiedad. El Registro no es un registro de fincas, es un registro de derechos que se lleva por fincas. La fe pública versa sobre derechos, no sobre fincas. Por más que la finca sea el objeto del derecho, la discrepancia en relación a las circunstancias físicas es cuestión de hecho que queda fuera del Registro y sujeta a prueba ante los Tribunales. Con todo, en honor de la sana crítica, debemos preguntarnos si tras la Ley 13/2015 ha cambiado esta arquitectura conceptual. ¿Qué valor tiene la presunción del artículo 10 LH? ¿Ha pasado el Registro a dar fe de las circunstancias físicas de las fincas?
Obviamente todos los asientos del Registro establecen presunciones, que pueden desvirtuarse ante los Tribunales que los salvaguardan, a menos que aparezca el tercero hipotecario de buena fe ante el que no puede prosperar la prueba en su contra. Este es el efecto de fe pública propiamente dicho. Incluso en las inscripciones constitutivas cabe rectificación judicial antes de que aparezca el tercero. Llevado al terreno de las circunstancias físicas de las fincas ¿proporciona el Registro una presunción con fuerza semejante a la del artículo 34 LH, absolutamente firme frente al tercer adquirente de buena fe a título oneroso? ¿o solamente recoge una débil presunción iuris tantum?

“Todos los asientos del Registro establecen presunciones, que pueden desvirtuarse ante los Tribunales que los salvaguardan, a menos que aparezca el tercero hipotecario de buena fe ante el que no puede prosperar la prueba en su contra”

Debemos inclinarnos por esto último por diversas razones:
1. El principio registral de legitimación que recoge el artículo 38 LH, como dice ROCA SASTRE, ha sido una unánimemente considerado por la doctrina y la jurisprudencia como presunción iuris tantum. Y añade que la coordinación implicará una presunción iuris tantum de veracidad que implicará para el tercero una seguridad no absoluta sino relativa de la coincidencia de la descripción registral de una finca coordinada con la realidad física de la misma. GARCÍA GARCÍA entiende que no hay coincidencia exacta entre el ámbito del artículo 34 LH, fe pública registral, y el ámbito del artículo 38, principio de legitimación. Mientras el principio de legitimación puede incluir los datos descriptivos, la fe pública no los comprende, solo se refiere a los derechos. El principio de legitimación, añade, constituye una presunción iuris tantum mientras que el principio de fe pública registral representa una ficción jurídica derivada de una presunción iuris et de iure. Dada la claridad de esta doctrina, si el artículo 10.5 LH amparara una presunción iuris et de iure, la remisión se habría efectuado al artículo 34 LH y no al artículo 38 LH.
2. La coordinación se produce entre Catastro y Registro. La realidad no aparece para nada. La única garantía de coordinación con la finca real es la descripción que hace el propio interesado al inicio del expediente, que posteriormente no se comprueba en absoluto sobre el terreno. Fincas no hay dos, la catastral y la registral, sino tres: catastral, registral y real. Y la relevante jurídicamente es la real. Parece lógico que no se pueda establecer una presunción sobre la finca real en un procedimiento en el que se puede perfectamente ignorar la comprobación de dicha finca real.
3. Si la presunción tuviera la fuerza que para los derechos establece el artículo 38 LH, una vez inscrita en el Registro la representación gráfica coordinada, el asiento ya no podría variarse sino mediante pronunciamiento judicial. Por contra, tratándose de datos físicos la propia ley contempla la posibilidad de volver a rectificar los inscritos si se produce una descoordinación. Y la descoordinación puede venir dada por cualquier error en cualquiera de las tres fincas. Cambia la configuración en el Catastro y cesa la coordinación y, con ella, la presunción de exactitud. De ello se deduce que el artículo 10 LH da lugar a una presunción menos fuerte aún que la que para los derechos deriva del artículo 38 LH.
4. Las notificaciones que se desarrollan en el curso de las modificaciones de las descripciones físicas no son suficientes para entender que el silencio, incluso el consentimiento del colindante, son suficientemente informados y precisos como para generar una presunción inatacable en su contra. ¿Cómo derivar de una notificación por edictos que el silencio de los vecinos pueda tener el mismo valor que un deslinde preciso efectuado sobre el terreno? Incluso consintiendo el colindante en la rectificación ¿puede pensarse que un ciudadano que no sea geómetra tiene conocimientos suficientes para coordinar las georeferencias con los mojones puestos in situ? ¿Se le puede obligar al colindante a contratar un técnico para que verifique rigurosamente la correspondencia cada vez que un vecino pida una rectificación que le pueda afectar? Evidentemente, el sistema de comunicación, por sus carencias, no puede equivaler a un deslinde efectuado por ambas partes, del que sí derivaría una presunción fuerte, como veremos.

“El olvido de la finca real lleva en la práctica a situaciones disfuncionales y casi paradójicas. Hemos visto y padecido expedientes de coordinación en base a una determinada superficie catastral que en mitad del procedimiento sufre variación, a veces incluso después de practicadas las notificaciones y edictos, con lo que se malogra toda la tarea”

En definitiva, la Ley 13/2015 resulta criticable por distintas razones:
1. No hay dos fincas, catastral y registral, sino tres, catastral, registral y real.
2. El mantenimiento de dos bases, la registral y la catastral, genera disfunciones y encima comporta un triple coste para el contribuyente: de mantenimiento de la base catastral, de mantenimiento de la base real y de coordinación entre una y otra (que, por cierto, no se está revelando especialmente barata).
3. La preterición de la finca real en los procedimientos de coordinación nos traslada a un poco eficiente mundo de papel. No se trata de que, puestos al trasluz coincidan los perímetros de los planos del Registro, el Catastro, Google y alguna que otra base de datos. De ahí no puede salir ninguna presunción sólida. Se trata de asegurar una adecuada descripción de la finca real y el método es insuficiente.
4. Solo él acta de deslinde sobre el terreno puede tener el valor de vincular a los colindantes y hacerles que pechar con su propio error, si lo hubo, frente a un tercero. En Suiza, como muy bien lo explica Íñigo Mateo y Villa, registrador de la propiedad, es un funcionario especializado, ingeniero topógrafo, quien embarra sus zapatos y, sobre la finca, la delimita con los vecinos. Como señala este autor, en Suiza, la inmatriculación de una finca requiere un deslinde de la misma. El plano se dirige más a deslindar que a medir, con la finalidad de pacificar los límites de las fincas. Esta sí es una coordinación potente. En Suiza, la finca así definida pasa a tener pleno valor jurídico tanto a efectos de registro, como de catastro, urbanismo, fiscalidad, expropiaciones, etc. Si se hace bien una vez ya no es necesario repetir el proceso. A esta conclusión llegó también el TS en sentencia de 20 de febrero de 1962.
5. La salvaguardia de los Tribunales viene referida a los derechos inscribibles inscritos (arts. 1.3 y 38 LH), no a circunstancias de hecho de las fincas. Solo los derechos pueden producir sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Los hechos en sí mismos no pueden ser inexactos porque no pueden ser distintos a cómo son. Los artículos 10 y 38 LH se mueven en planos distintos. No hay salvaguarda de los Tribunales para la coordinación.
6. Si presunción iuris et de iure -como la atribuida al artículo 34 LH- es la que basándose en una ficción no admite prueba en contrario, debemos convenir en que no hay posibilidad de establecerla en contra de un hecho real y constatable por más que dijera el artículo 10 LH. La declaración registral no tiene la virtualidad de transformar una realidad física.

“En todos los países, con alguna escasísima excepción, no se coordina ni descoordina nada, porque las circunstancias físicas de las fincas solamente las proporciona el Catastro”

Con nuestro sistema, la presunción del artículo 10 LH no pasa de una presunción de protección incluso inferior a la que se dispensa a los derechos en el artículo 38 LH. A lo sumo puede comportar una inversión de la carga de la prueba en juicio, pero nada más. El nuevo artículo 10 LH no va, ni puede ir, más allá. Así resultaba de la expresión se presumirá, salvo prueba en contrario, que empleaba la norma 9ª, c) del Real Decreto de 3 de mayo de 1980, por el que se dispone la Coordinación del Catastro Topográfico Parcelario con el Registro de la Propiedad, hoy derogada, respecto de las fincas ya coordinadas (1). Las razones que inspiran la norma, relativa a fincas coordinadas, no han variado.
El olvido de la finca real lleva en la práctica a situaciones disfuncionales y casi paradójicas. Hemos visto y padecido expedientes de coordinación en base a una determinada superficie catastral que en mitad del procedimiento sufre variación, a veces incluso después de practicadas las notificaciones y edictos, con lo que se malogra toda la tarea. Lo curioso de la situación es que si la rectificación del catastro llega después de finalizado e inscrito el expediente, la coordinación habrá tenido lugar exitosamente… y equivocadamente, claro. Si tras el expediente inscrito erróneamente hay que iniciar un nuevo expediente ¿qué tipo de presunción proporciona el registro en el ínterin?
Otro supuesto curioso es el de las declaraciones de obra nueva. La ley vuelve a mezclar el tratamiento de los hechos con el de los derechos. La obra es un hecho real, existe ya en el solar. La georeferenciación del solar para ver si la obra entra en el mismo o lo desborda tiene sentido cuando la obra se declara como meramente proyectada pero cuando ya está finalizada ¿qué sentido tiene denegar la inscripción? ¿Acaso no se regula en nuestros códigos la accesión? Por extralimitarse un metro cuadrado de cabida ¿tiene sentido retrasar la inscripción de un edificio de cien pisos destinado a la venta? Los especialistas en Law&Economics ya demostraron el error de una solución en este sentido. Es antieconómico inmovilizar millones de euros por la pugna sobre un metro cuadrado cuyo valor es infinitamente menor. La accesión es una solución propia de Law&Economics. A mi entender sería más práctico y distorsionaría mucho menos el tráfico, anotar en el Registro la discrepancia con el Catastro, o con la realidad en su caso, para que los terceros quedaran advertidos del posible riesgo, sin interrumpir la comercialización. Las normas sobre la accesión harían su juego a partir de ahí, que para eso están.
Otrosí en relación a la suspensión de efectos de la fe pública en los excesos de cabida. La suspensión de fe pública tiene sentido cuando se trata de inmatriculación strictu sensu porque lo que se inmatricula propiamente es un derecho que recae sobre una finca y se dejan en suspenso los efectos protectores del Registro en relación a este derecho. Pero carece de tal sentido cuando se trata de inscribir circunstancias físicas propias de las fincas que derivan de una realidad terrenal constatable. Por más que publiquen el Registro y el Catastro, la finca real no puede ser distinta a cómo es. Si por error se inscriben más metros que los que tiene la finca en realidad el adquirente no podrá hacer suya la cabida inscrita. Posiblemente ni siquiera podría prosperar una reclamación contra el Registro o el Catastro por haber inducido al error. El adquirente siempre podía haber contrastado el Registro y el Catastro con la realidad. Ya antes de la Ley 13/2015 cabía preguntarse por qué se suspenden los efectos de la fe pública al inscribir un exceso de cabida si el Registro, por definición, no da fe de las circunstancias físicas de las fincas. Si el Registro, conforme al artículo 10.5 LH no produce los efectos de fe pública propia de los derechos del artículo 34LH, sino la presunción iuris tantum de exactitud del artículo 38 LH, al que remite ¿por qué se habla de suspensión de efectos de fe pública? De hecho, la suspensión de los efectos de fe pública de los excesos de cabida es ad aeternum. La razón del desliz posiblemente derive de que en su día se trasladó parte del texto regulador de la inmatriculación de derechos sobre fincas a los excesos de cabida y con él la suspensión de efectos de la fe pública. El mantra se fue repitiendo aún careciendo de sentido referido a circunstancias físicas de las fincas. En realidad la superficie inscrita no está bajo la salvaguardia de los Tribunales. Pero eso lo comprenden mal algunos operadores del mercado, se asustan y se niegan a conceder hipotecas sobre fincas en las que consta la anotación de suspensión de una supuesta fe pública hasta transcurridos los dos años de la misma. Como si después de los dos años de suspensión cambiara algo. Se trata de otro daño colateral derivado de una regulación poco acertada.

“El procedimiento es lento, caro y, tal como está concebido, no proporciona un plus de seguridad jurídica preventiva”

En todos los países, con alguna escasísima excepción, no se coordina ni descoordina nada, porque las circunstancias físicas de las fincas solamente las proporciona el Catastro. El Registro tiene bastante con aplicarles los derechos, que es lo que corresponde también a nuestro sistema registral de derechos llevado por fincas. Si el Catastro efectúa seriamente la operación sobre la finca real, como en Suiza, entonces sí puede hablarse de presunciones fuertes. Es la tesis del TS en la sentencia de 20 de febrero de 1962, que admite que la protección registral opere en favor de tercero cuando la delimitación de la finca deriva de negocios de deslinde. Aunque yendo al fondo de la cuestión, la protección derive del acto propio del anterior titular acordando los límites de la finca, se halle inscrito o no.
Llegados a este punto es obligado preguntarse si merece la pena tanto padecimiento como está dando la Ley 13/2015 y no sería más económico, rápido e igualmente seguro, que el Registro se limitara a advertir las discrepancias entre la superficie registral y la catastral. A partir de aquí los interesados podrían averiguar y conocer sobre el terreno -a veces mejor que el registrador desde su despacho- la verdadera trascendencia de una discrepancia entre la finca catastral, la registral y la real. Incluso podrían conocer mejor que el Registro y el Catastro por qué ni la finca registral ni la finca catastral coinciden con la real. Es el caso de fincas encabalgadas, de gran pendiente o con lindes complejas. Sucede casi a diario ¿Sabemos cuantas coordinaciones se están llevando a cabo coincidiendo la finca registral y la catastral pero siendo ambas distintas de la real? Se están coordinando datos burocráticos, no fincas.
En cualquier caso, no se corresponden la prolijidad del procedimiento y el resultado obtenido. El procedimiento es lento, caro y, tal como está concebido, no proporciona un plus de seguridad jurídica preventiva. Sabiendo para lo que vale la coordinación y sus efectos jurídicos, uno no puede menos que sonrojarse cuando ve escrituras detenidas porque hay una discordancia de un palmo cuadrado entre dos planos. Habría que empezar a interpretar la norma con un enfoque más moderado y realista, evitando el reglamentarismo estéril. Una mera advertencia sobre la posible discrepancia sería seguramente más barata y eficaz.

(1) Norma 9, c: “como consecuencia de lo dispuesto en el articulo treinta y ocho de la Ley Hipotecaria, cuando en los asientos del registro conste la coordinación de una finca con el catastro topográfico parcelario se presumirá, salvo prueba en contrario, que los datos descriptivos de la misma contenidos en el folio registral coinciden con la realidad física”.

Palabras clave: Catastro, Registro de la Propiedad, Coordinación.

Keywords: Land Register, Land Registry Office, Coordination.

Resumen

La coordinación Catastro-Registro ha ganado un nuevo, extenso y específico apartado en todas las reseñas de jurisprudencia de la DGRN. Las dudas aparecen por docenas. Las dilaciones que comporta para el tráfico son cada vez más, más largas y más costosas. El autor analiza si el resultado -medido en términos de seguridad jurídica preventiva- merece el sufrimiento o, por el contrario, estamos forcejeando inútilmente y malgastando tiempo, esfuerzos y dinero.


Abstract

The coordination between the Land Register and the Land Registry Office warrants a new, extensive and specific section of its own in all the reviews of the jurisprudence of the Directorate General for Registers and Notaries. Doubts are constantly emerging. The delays that it entails for judicial proceedings are increasingly numerous, time-consuming and expensive. The author examines whether the result - measured in terms of preventive legal security - is worth the negative effects, or if on the contrary, we are striving in vain, and wasting time, effort and money.

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